Bài giảng môn học giao dịch bất động sản

MÔN HỌC: GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN GV: ThS.Nguyễn Tiến Dũng Luật gia, Giảng viên ĐH Marketing E mail: dung.legal@gmail.com Mục tiêu nội dung môn học Mục tiêu  Cung cấp cho sinh viên kiến chung pháp luật dân giao dịch bất động sản; giúp sinh viên nắm kiến thức quy định pháp luật hành điều chỉnh quan hệ dân liên quan đến bất động sản nước ta Đối tượng nghiên cứu môn học  Hệ thống quy phạm chế định pháp luật điều chỉnh quan hệ dân liên quan đến bất động sản Nội dung môn học  Những khái niệm giao dịch dân sự, giao dịch bất động sản;  Giao dịch quyền sử dụng đất;  Giao dịch nhà ở;  Hợp đồng kinh doanh bất động sản;  Giải tranh chấp giao dịch bất động sản Các luật văn pháp luật  Hiến pháp 1992  Bộ luật dân 2005  Luật tố tụng dân  Luật đất đai VB hướng dẫn thi hành  Luật nhà VB hướng dẫn thi hành  Luật kinh doanh BĐS VB hướng dẫn thi hành Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) Bố cục nội dung • Môn học gồm chương đó: • Chương 1: Những khái niệm giao dịch dân giao dịch liên quan bất động sản: giải thích tiếp cận số khái niệm giao dich dân sự, hợp đồng dân giao dịch dân liên quan đến bất động sản; • Chương 2: Giao dịch quyền sử dụng đất: khái niệm đặc điểm giao dịch quyền sử dụng đất, loại hợp đồng dân giao dịch quyền sử dụng đất, thừa kế quyền sử dụng đất; • Chương 3: Giao dịch nhà ở: khái niệm đặc điểm giao dịch nhà ở, loại hợp đồng dân giao dịch nhà ở, thừa kế nhà ở; • Chương 4: Hợp đồng kinh doanh bất động sản: bao gồm nội dung loại hợp đồng kinh doanh bất động sản : Hợp đồng kinh doanh bất động sản hợp đồng dịch vụ bất động sản; • Chương 5: Giải tranh chấp giao dịch bất động sản: bao gồm quy định trình tự, thủ tục giải tranh chấp liên quan đến giao dịch quyền sử dụng đất, giao dịch nhà giao dịch kinh doanh bất động sản CHƯƠNG NHỮNG KHÁI NIỆM CƠ BẢN VỀ GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Giao dịch dân 1.2 Khái quát hợp đồng dân 1.3 Giao dịch dân bất động sản Giao dịch dân • Giao dịch dân hành vi pháp lý đơn phương hợp đồng cá nhân, pháp nhân chủ thể khác nhằm làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân (BLDS) Hành vi pháp lý đơn phương GDDS = Hợp đồng dân ý chí chủ thể Phát sinh Thay đổi chấm dứt mục đích - động Quyền nghĩa vụ dân Đáp ứng điều kiện có hiệu lực Chủ thể giao dịch: cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác… Nhà nước chủ thể đặc biệt Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) Hành vi pháp lý đơn phương? Hợp đồng dân sự? Hành vi PL đơn phương: • Là giao dịch • Thể ý chí bên • Làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân Hợp đồng dân sự: • Là giao dịch • Thể ý chí hay nhiều bên • Làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân Quyền dân nghĩa vụ dân sự? • • • • Quyền dân sự: Là cách xử phép người có quyền Quyền nhân thân Quyền sở hữu, quyền tài sản Quyền thừa kế Quyền tham gia vào quan hệ dân sự… Nghĩa vụ dân sự: Là việc mà theo bên có nghĩa vụ phải chuyển giao tài sản, quyền, trả tiền, thực không thực công việc định lợi ích bên có quyền • Mục đích giao dịch dân sự: Là lợi ích hợp pháp mà bên mong muốn đạt xác lập giao dịch (BLDS) • Động xác lập giao dịch dân sự: Là nguyên nhân thúc đẩy bên tham gia giao dịch • Phân biệt mục đích động cơ: Mục đích khơng đạt Giao dịch vơ hiệu Động không đạt Không ảnh hưởng (Ngoại trừ trở thành điều khoản giao dịch) Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) Hình thức giao dịch dân Hình thức GDDS: Là cách thể ý chí bên ngồi hình thức định bên tham gia giao dịch Là chứng xác nhận quan hệ đã, tồn bên, từ xác định trách nhiệm dân có hành vi vi phạm xảy Lời nói Hình thức giao dịch dân Hành vi cụ thể Văn Thường Thông điệp liệu : phương tiện điện tử Công chứng, chứng thực, đăng ký Điều kiện có hiệu lực giao dịch • Người giao dịch có lực hành vi dân sự; • Mục đích nội dung khơng vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội; • Người giao dịch hồn tồn tự nguyện, • Hình thức giao dịch phù hợp với quy định PL Giao dịch dân vơ hiệu • Khơng làm phát sinh quyền, nghĩa vụ bên bên kể từ thời điểm giao kết • Khơng hợp pháp • Khơng Nhà nước thừa nhận Do không tuân thủ ĐK có hiệu lực Tuyên bố giao dịch dân vơ hiệu  Thẩm quyền thuộc Tịa án  Thông qua án định tuyên bố giao dịch dân vô hiệu với hậu pháp lý giao dịch vơ hiệu Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) Giao dịch dân vô hiệu Các loại giao dịch dân vô hiệu Vô hiệu vi phạm điều cấm pháp luật, trái đạo đức xã hội Vô hiệu vi phạm hình thức Vơ hiệu khơng có tự nguyện người tham gia giao dịch Vô hiệu người xác lập, thực không đủ lực hành vi dân Vô hiệu vi phạm điều cấm pháp luật, trái đạo đức xã hội Giao dịch dân vô hiệu Hậu pháp lý giao dịch dân vô hiệu Không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân bên kể từ thời điểm xác lập Các bên khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhận; Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường 1.2 Khái quát hợp đồng dân Hợp đồng dân sự? Hợp đồng dân sự thoả thuận bên việc xác lập, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân Hình thức Hợp đồng dân sự? Hình thức miệng Bằng lời nói Hình thức viết Bằng văn Hình thức có cơng chứng, chứng thực Pháp luật quy định cho số giao dịch Có giá trị chứng cao Hành vi cụ thể Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) 1.2 Khái quát hợp đồng dân Thời điểm có hiệu lực hợp đồng Hợp đồng miệng Có hiệu lực thời điểm bên trực tiếp thỏa thuận với nội dung chủ yếu hợp đồng Hợp đồng văn Có hiệu lực thời điểm bên sau ký vào văn hợp đồng bên khơng có thỏa thuận khác Hợp đồng văn có chứng thực, cơng chứng, đăng ký xin phép Có hiệu lực thời điểm văn hợp đồng chứng thực, công chứng, đăng ký xin phép Hợp đồng dân xem giao kết hết thời hạn trả lời mà bên nhận đề nghị im lặng, có thoả thuận im lặng trả lời chấp nhận giao kết 1.2 Khái quát hợp đồng dân Nội dung hợp đồng dân Tuỳ theo loại hợp đồng, bên thoả thuận nội dung sau đây: Đối tượng hợp đồng tài sản phải giao, công việc phải làm không làm; Số lượng, chất lượng; Giá, phương thức toán; Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hợp đồng; Quyền, nghĩa vụ bên; Trách nhiệm vi phạm hợp đồng; Phạt vi phạm hợp đồng; Các nội dung khác Khái quát hợp đồng dân Hợp đồng dân vô hiệu Giao dịch dân vô hiệu Hợp đồng dân vô hiệu Đối tượng hợp đồng thực Hợp đồng dân vô hiệu Thời hiệu khởi kiện hợp đồng dân Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Toà án giải tranh chấp hợp đồng dân hai năm, kể từ ngày quyền lợi ích hợp pháp cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác bị xâm phạm Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) 1.2 Khái quát hợp đồng dân Chấm dứt hợp đồng dân Hợp đồng chấm dứt trường hợp sau đây: Hợp đồng hoàn thành; Theo thoả thuận bên; Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân chủ thể khác chấm dứt mà hợp đồng phải cá nhân, pháp nhân chủ thể thực hiện; Hợp đồng bị huỷ bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện; Hợp đồng thực đối tượng hợp đồng khơng cịn bên thoả thuận thay đối tượng khác bồi thường thiệt hại; Các trường hợp khác pháp luật quy định 1.3 Giao dịch dân bất động sản? • Giao dịch BĐS chất giao dịch dân sự, nhiên đối tượng giao dịch đối tượng đặc thù pháp luật có số quy định riêng loại giao dịch Bản quyền Sáng chế … Đối tượng Về đối tượng: Hành vi dịch vụ … Giao dịch dân Tài sản (nói chung) Quyền sử dụng đất Giao dịch BĐS Đối tượng Nhà Bất động sản Cơng trình đất … Giao dịch dân bất động sản? Đối tượng đặc thù: Đất đai Bất động sản Nhà ở, cơng trình XD Tài sản khác gắn liền với đất Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Chủ thể quyền sở hữu Nhà nước Quyền sử dụng đất Giao quyền sử dụng Nhà CT xây dựng … Giao dịch Người sử dụng đất Chủ sở hữu nhà Người tham gia giao dịch BĐS Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) 1.3 Giao dịch dân bất động sản? Về hình thức Văn thường Giao dịch dân Văn công chứng, chứng thực, đăng ký Hình thức Lời nói, hành vi Giao dịch BĐS Hình thức Văn Cơng chứng, chứng thực Đăng ký, xin phép Nếu bên tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS Văn không cần công chứng, chứng thực 1.3 Giao dịch dân bất động sản? Điều kiện giao dịch hợp pháp • Các điều kiện theo quy định BLDS • Giấy tờ hợp pháp:  Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà  Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Các loại giao dịch dân bất động sản • Giao dịch quyền sử dụng đất • Giao dịch nhà ở, cơng trình xây dựng • Giao dịch liên quan đến kinh doanh bất động sản 1.3 Giao dịch dân bất động sản? Giao dịch quyền sử dụng đất  Chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất  Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất  Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất  Tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất Giao dịch nhà  Mua bán nhà, công trình xây dựng  Th, th mua nhà ở, cơng trình xây dựng  Tặng cho nhà  Đổi nhà  Thừa kế nhà  Thế chấp nhà  Cho mượn, cho nhờ nhà Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) 1.3 Giao dịch dân bất động sản? Giao dịch liên quan đến kinh doanh bất động sản  Mua bán, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa: Mục đích sinh lợi Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS  Mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa: Lợi nhuận Tổ chức, cá nhân không kinh doanh BĐS Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS CHƯƠNG GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1 Khái niệm đặc điểm 2.2 Quy định chung chuyển quyền sử dụng đất 2.3 Chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.4 Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất 2.5 Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất 2.5 Tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất 2.1 Khái niệm đặc điểm Giao dịch quyền sử dụng đất? Giao dịch quyền sử dụng đất = Chuyển quyền sử dụng đất làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền nghĩa vụ dân bên Chuyển quyền sử dụng đất Là chuyển dịch QSD đất từ chủ thể sang chủ thể khác theo quy định pháp luật Thông qua phương thức nào? Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) 2.1 Khái niệm đặc điểm Giao dịch quyền sử dụng đất? Chuyển quyền sử dụng đất Chuyển nhượng QDS đất Chuyển đổi QDS đất phương thức Thuê, thuê lại QSD đất Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn QSD đất Tặng cho QSD đất Thừa kế QSD đất 2.1 Khái niệm đặc điểm Đặc điểm? QSD đất loại quyền dân đặc thù, người có QSD đất chuyển quyền cho người khác hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp theo quy định pháp luật; QSD đất loại quyền dân đặc thù vì: - Đó quyền tài sản gắn liền với tài sản đặc biệt đất đai; - Phạm vi chủ thể tham gia bị hạn chế; - Hình thức, thủ tục, điều kiện thực quyền người sử dụng đất pháp luật quy định chặt chẽ 2.1 Khái niệm đặc điểm Quyền sử dụng đất thị trường bất động sản? Đất tham gia thị trường bất động sản bao gồm: - Đất mà Luật Đất đai cho phép người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất; - Đất thuê mà có tài sản pháp luật cho phép tham gia vào thị trường bất động sản 10 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) 2.4 Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất Nội dung hợp đồng thuê QSD đất? (Đ 704 BLDS) Tên, địa bên; Quyền, nghĩa vụ bên; Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới tình trạng đất; Thời hạn thuê; Giá thuê; 2.4 Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất Nội dung hợp đồng thuê QSD đất? (Đ 704 BLDS) Phương thức, thời hạn toán; Quyền người thứ ba đất thuê; Trách nhiệm bên vi phạm hợp đồng; Giải hậu hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hết hạn 2.4 Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất Nghĩa vụ bên cho thuê quyền sử dụng đất (Đ 705 BLDS) Đăng ký việc cho thuê quyền sử dụng đất; Chuyển giao đất cho bên thuê đủ diện tích, vị trí, số hiệu, hạng đất, loại đất tình trạng đất thoả thuận; Cho thuê quyền sử dụng đất thời hạn giao, thuê; Kiểm tra, nhắc nhở bên thuê bảo vệ, giữ gìn đất sử dụng đất mục đích; Nộp thuế sử dụng đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác; Báo cho bên thuê quyền người thứ ba đất thuê 19 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) 2.4 Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất Quyền bên cho thuê quyền sử dụng đất (Đ 706 BLDS) Yêu cầu bên thuê quyền sử dụng đất trả đủ tiền thuê; Yêu cầu bên thuê quyền sử dụng đất chấm dứt việc sử dụng đất khơng mục đích, huỷ hoại đất làm giảm sút giá trị sử dụng đất; bên thuê khơng chấm dứt hành vi vi phạm bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng, yêu cầu bên thuê trả lại đất thuê bồi thường thiệt hại; Yêu cầu bên thuê trả lại đất thời hạn cho thuê hết 2.4 Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất Nghĩa vụ bên thuê quyền sử dụng đất (Đ 707 BLDS) Sử dụng đất mục đích, ranh giới, thời hạn cho thuê; Không huỷ hoại, làm giảm sút giá trị sử dụng đất phải thực yêu cầu khác thoả thuận hợp đồng thuê quyền sử dụng đất; Trả đủ tiền thuê quyền sử dụng đất thời hạn, địa điểm theo phương thức thoả thuận; việc sử dụng đất không sinh lợi bên thuê phải trả đủ tiền thuê, trừ trường hợp có thoả thuận khác; Tuân theo quy định bảo vệ môi trường; không làm tổn hại đến quyền, lợi ích hợp pháp người sử dụng đất xung quanh; Trả lại đất tình trạng nhận sau hết thời hạn thuê, trừ trường hợp có thoả thuận khác 2.4 Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất Quyền bên thuê quyền sử dụng đất (Đ 707 BLDS) Yêu cầu bên cho thuê chuyển giao đất đủ diện tích, vị trí, số hiệu, hạng đất, loại đất tình trạng đất thoả thuận; Được sử dụng đất thuê ổn định theo thời hạn thoả thuận; Được hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất; Đơn phương chấm dứt thực hợp đồng theo quy định Điều 426 Bộ luật này; Yêu cầu bên cho thuê giảm, miễn tiền thuê trường hợp bất khả kháng mà hoa lợi, lợi tức bị bị giảm sút 20 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com)