Cẩm nang các tình huống pháp lý, chiêu trò và mưu kế trong mua bán đất (Tái bản)

Luat su DO DANG KHOA MA Ð ẤT pa Ks NO i PHÁP LÝ, CHIÊU TRÒ VÀ MƯU KẾ av uN DAT DA CHIEU re VÀI MƯU KẾ ueukindlevietnam.com Luật sư ĐỖ ĐĂNG KHOA CẨMNANG BẢN ĐÂT CHIÊU Trö VÀ ưu ueukindlevietnam.com KẾ Lời Cảm Ơï s¿s+écttetEviEEEkSEEvEEErrrrrrrrrreerrvee « Cuốn sách dành cho ai? .cccscccsccccvseccscee 11 + Cảm nhận bạn đỌc - ¿-s©sz+xe+xczxxcxxczee 13 Chương CẤU THÂN CHỦ #- Gấp bốn:mưới tÊn CƯẾP!sssssbssssnoaisndidtidtddisdiai 17 $: BÍ mật “Vững:ợi mỡ rÄÏ? qssssecsssssesoslidtsvdisgsognai 20 + Ma quỷ mua bán đất -c55cc+ 35 «Chuyên gia giải cứu . c cccccccserrccceccee 45 + Việt Kiều mua đất dự án Chương MUA BÁN ĐẤT CÓ SỔ ĐỎ + Người dẫn đường - Tổng quan bước mua bán đất -ce-ccccccccccc2 53 + Vàng thau lẫn lộn - Tìm hiểu đánh giá pháp lý đất - -ccccc-c 55 yeukindlevietnam.com s* «- Lời nói gói vàng - Dam phán ký kết hợp đồng đặt cọc Ngày chốt hạ - Ký hợp đồng mua bán đất 76 + Sang tên sổ đỏ - Dang ky giao dich, tiệp thuế lệ PHÍ :assaisnssnbsbiatitoaei0sg245-00A30y0803866884 82 Chương3 MUA BÁN ĐẤT NỀN DỰ ÁN ;- Con đường nhiều,cạm BẤY ocicssoaitdddinodiilgoedidia 95 « Lợi nhuận rủi ro - Tìm hiểu đánh ;giá pháp lý dự ấn .ceesieoioiieiainasaadise 97 + Đặt cọc - Đọc kỹ hợp đồng trước xuống tiển 111 + Thả gà đuổi - Dõi theo dự án toán 120 » Ngày trọng đại - Ký hợp đồng chuyển nhượng đất nỀN usesseeaassaknsassinseaelgesee 124 + Giới thiệu Công ty Luật Bất động sản Hưng Vượng 133 «- Giới thiệu sách Cẩm nang Mua bán nhà 135 + Giới thiệu sách Quản trị rủi ro pháp lý kinh doanh 136 ý PHUN guaaogtrooiaoebloEAGDIGEGEREBSALESRGSGEGiSuiosiouest 139 yeukindlevietnam.com - MẪU HỢP ĐỒNG MUA BÁN ĐẤT 139 + Mẫu hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng Ất unsoenggag 02 11Ÿ ae, 139 + Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .-. ccccecrree 147 + Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (dùng để ký với chủ đầu tư dự án laidoanh nghiép) wsisvsssusssssssinissnvsssnssensssssnesanscssanssni 154 - BIEU MAU THU TUC ĐĂNG KÝ MUA BÁN ĐẤT 165 + Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất ceoaieoniiieieaenai 165 + Tờ khai thuế thu nhập cá nhân + Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất 181 yueukindlevietnam.com Lời cam on ôi muốn gửi lời cám ơn tình yêu thương tới Tim thân gia đình: cha, mẹ, vợ yêu quý, người bên, tạo nên nhà hạnh phúc, trao gửi cho động lực để làm việc cống hiến Cám ơn toàn thể anh em Công ty Luật Bất động sản Hưng Vượng, người sát cánh thuận lợi, lúc khó khăn để mang đến dịch vụ pháp lý tốt cho khách hàng hỗ trợ viết sách Cẩm nang mua ban dat Cam ơn khách hàng - người đặc biệt quan trọng - cho nhiều trải nghiệm thực tế qua 18 năm qua Nhờ hơm tơi có chia sẻ q báu trang viết này, để sách có tính thực tiễn, dễ hiểu, dễ áp dụng Cám ơn người thầy, người bạn thân tình, tiêu biểu như: Tiến sĩ Trần Minh Hoàng; Nhà báo Đỗ Quang Trưởng; Thạc sĩ Trần Giang Khuê; Chuyên gia Kiều Yến Thư Những www.luatsubatdongsan.vn ueukindlevietnam.com = Luật sư Đỗ Đăng Khoa người dành thời gian quý giá để đọc thảo, góp ý cho điểm cần chỉnh sửa, bổ sung để sách trở nên giá trị với bạn đọc Cám ơn độc giả - người bạn đặc biệt - đọc sách này, bạn người cho tơi động lực viết sách Chính bạn người mang giá trị sách vận dụng vào thực tiễn, để có giao dịch nhà đất thành cơng Chúc cho tất ln có nhiều sức khỏe, nhiều niềm vui hạnh phúc! Tác giả Đỗ Đăng Khoa 10m Vững Pháp Lý - Nắm Thành Công ueukindlevietnam.com Cuốn sách đành cho ai? B ạn muốn có nhà ý Vậy trước tiên bạn phải mua mảnh đất Bây “tấc đất, tấc vàng” mua bán đất giao dịch tiền tỷ Trong mua bán nhà đất trò lừa bịp, vụ tranh chấp “tiền - kiện mang” xảy hàng ngày Vậy làm để lựa chọn mảnh đất “như ý” - vị trí tốt, hợp pháp, giá hợp lý, đối tác tin tưởng nhanh chóng giao dịch thành cơng? Cẩm nang Mua bán đất có đủ câu trả lời cho bạn Trong nhiều năm qua đầu tư người thành công kiếm thời gian ngắn Mua đất để đó, tới có lời tiền tỷ thật nhàn may mắn Nhiều người đất “hot” Đã bao hàng chục tỷ đồng chờ cầu thông, đường hạ! Nhưng thất bại “mất chì lẫn chài? “vận xui” có, xong phần lớn thiếu kiến thức, thiếu kinh nghiệm mua bán đất Biết “chiêu trò” chủ đầu tư, người bán sử dụng để lấy tiền www luatsubatdongsanvn ueukindlevietnam.com = 11 Luật sư Đỗ Đăng Khoa khách hàng Cuốn sách không giúp bạn nắm vững pháp lý mà cho bạn “mưu hay, kế lạ” để gặt hái thành công Cẩm nang Mua bán đất dành cho bạn Bạn nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp, tuyệt vời! Bạn không người kết nối cho bên mua, bên bán Bạn người tư vấn vị trí, pháp lý, giá đất Hỗ trợ bên mua, bên bán thực thủ tục pháp lý ký kết hợp đồng sang tên sổ đỏ Cuốn sách cho bạn thêm nhiều “chiêu hay” để “chốt khách”; giúp bạn trở nên chuyên nghiệp uy tín mắt khách hàng Hãy để Cẩm nang Mua bán đất đồng hành với bạn Tôi vui bạn cử nhân luật, luật gia, luật sư đồng nghiệp Bạn biết pháp luật thực tiễn ln có khoảng cách Thực tế vận dụng pháp luật giao dich nha dat phong phú đầy thú vị Tôi may mắn trải nghiệm nghề luật sư lĩnh vực bất động sản 18 năm qua, để gom “câu chuyện quý giá” từ thực tiễn vào sách Khách hàng hài lòng kính phục chuyên gia tư vấn giúp họ bảo vệ lợi giải pháp thực tế Cuốn sách giúp bạn có điều Bạn người thích khám phá điều mẻ, “học nữa, học mãi” để thay đổi tiến ngày Cẩm rang Mua bán đất dành cho bạn 12 Vững Pháp Lý - Nắm Thành Công ueukinơLevietnom.com Cẩm Nang Mua Bán Đất Ngày thang nam Ngày tháng năm Người kiểm tra Giám đốc (Ký, ghỉ rõ họ tên, chức vu) (Ký tên, đóng dấu) IV Y KIEN CUA CO QUAN TAINGUYEN VA MOI TRUONG (Chỉ ghi ý kiến trường hop gia hạn sử dụng đất.) Người kiểm tra Thủ trưởng quan (Ký, ghi rõ họ tên, chức vụ) (Ký tên, đóng dấu) Chú ý: - Kê khai theo tên địa GCN cấp, trường hợp có thay đổi tên ghi thơng tin trước sau thay đổi nộp giấy tờ chứng minh thay đổi - Đối với trường hợp chuyển đổi sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điển đổi thửa”; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn quyên sử dụng đất, quyên sở hữu tài sản gắn liên với đất; chuyển quyên sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất vợ www.luatsubatdongsan.vn yeukindlevietnam.com m 169 Luật Đỗ Đăng Khoa chỗng thành chung vợ chồng; trường hợp xác nhận thay đổi thông tin pháp nhân, số Giấy chứng minh nhân dân, số thẻ Căn cước công dân, địa vào Giấy chứng nhận khơng kê khai, khơng xác nhận thông tin Điểm mục l, muc II, III va IV cua Don - Đối với trường hợp xác định lại diện tích đất cho hộ gia đình, cá nhân cấp Giấy chứng nhận khơng kê khai, khơng xác nhận thơng tin Điểm Mục l, mục II IV Đơn 170m Vững Pháp Lý - Nắm Thành Công ueukindlevietnam.com Cẩm Nang Mua Bán Đất CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc „zzaasame (Ban hành kèm theo Thông tư số 92/2015/TT-BTC |ngdy 15/6/2015 Bộ Tài chỉnh TỜ KHAI THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN (Áp dụng cho cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản; thu nhập từ nhận thừa kế nhận quà tặng bất động sản) [01] Kỳ tính thuế: Ngày tháng năm [02] Lan đầu: L] [03] Bổ sung lần thứ: F1 A PHẦN CÁ NHÂN TỰ KÊ KHAI I THÔNG TIN NGƯỜI THỪA KẾ, QUÀ TẶNG CHUYỂN NHƯỢNG, [05] Mã số thuế (nếu có): [06] Số [06a] CMND Ngày (trường CHO - | | | | hợp cá nhân quốc GẤP táosssseveosgissan tịch Việt [06b] Nơi [07] Hộ chiếu (trường hợp cá nhân khơng có quốc tịch Việt Nam) aossuee [09] Mã số thuế: = [10] Địa chỉ: QQQ 2S n SH nhe Q www.luatsubatdongsan.vn yueukindlevietnam.com m 171 Luật sư Đỗ Đăng Khoa [11]Quận/huyện: [12] Tỉnh/Thành DỐI si piinie n2 An g4 sau i0 ng II HH00hDnìgdaogAJiHig00)4800.0m0 010m9 [5] Điện THoRE cioccoiseneseee [14] Fax: [15] Email: cc S225 ssreeerre [16] Ten daily thud (nec) c0sceeecercninninainnenennsmense [17] Mã số thuế: [I8] ĐĨA CHỈ: :- ca bá cunt00G0t00103010S0080A008-RIBSSMNWBBIBSSRRSR [19] Quận/HUYỆN::cscc c6 nddsaoaksss [20] Tỉnh/Thành phố: ti0EVilt09NSD.NBRSEHUSRGSNEIUSDMI [DI] Điện THOA aosinoesssaesauen [22] Fax: [23] Baath: scccccoresigpcwmcemanennoenenes [24] Hợp đồng đại lý thuế: Số: Ngày: [25] Giấy tờ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà: Số Do quan: Cấp ngày: [26] Hợp đồng mua bán nhà ở, cơng trình xây dựng hình thành tương lai ký với chủ dự án cấp 1, cấp Sàn giao dịch chủ dựán: SỐ cv "— [27] Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản (nếu mua bán, đổi): Số: Nơi lập Này TẤT c.caeeceenhenoeienakin t4 g2 0h geH.n HH HH0 000m Co quan chứng thực .-. - - Ngày chứng ¡1 172 m Vững Pháp Lý - Nắm Thành Công ueukindlevietnam.com Cẩm Nang Mua Bán Đất II THÔNG TIN NGƯỜI NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG, NHẬN THỪA KẾ, QUÀ TẶNG [28] Họ tên: [29] Mã số thuế (nếu có): [30] Số CMND/Hộ chiếu (trường hợp chưa có mã số thuế): [31] Don xin chuyển nhượng bất động sản (nếu nhận thừa kế, nhận quà tặng) Noi lap hồ sơ nhận thừa kế, quà tặng: Ngày lập: Cơ quan chứng thực Ngày chứng thực: III LOẠI BẤT ĐỘNG THUA KE, QUA TANG SẢN CHUYỂN NHUONG, NHAN [32] Quyén sti dung dat tài sản gắn liền đất (33] Quyền sở hữu sử dụng nhà [34] Quyền thuê đất, thuê mặt nước [35] Bất động sản khác IV ĐẶC ĐIỂM BẤT ĐỘNG SẢN CHUYỂN NHƯỢNG, NHẬN THỪA KẾ, QUÀ TẶNG [36] Đất [36a] Địa đất, nhà ở: [36b] Vị trí (mặt tiền đường phố hay ngõ, hẻm): [36c] Loại đất, diện tích: www.luatsubatdongsan.vn ueukindlevietnam.com m 173 Luật sư Đỗ Đăng Khoa Loại đất Diện tích Eoaudấtil — TC seseeess=ee [37] Nguồn gốc đất: (Đất nhà nước giao, cho thuê; Đất nhận chuyển nhượng; nhận thừa kế, nhận tặng, cho ): [38] Gia tri đất thực tế chuyển giao (nếu có): .- đồng [39] Nha va cdc tai sản gắn liền với đất (gọi chung nhà) [39a] Cấp nhà: [39b] Loại nhà: [39c] Diện tích nhà (m? sàn xây dựng): [39d] Nguén géc nhà Tu xay dung O [39d.1] Năm hoàn thành (hoặc năm bắt đầu sử dụng nhà): Chuyển nhượng L] [39đ.2] Thời điểm làm giấy tờ chuyển giao nhà: [396] Giá tHỊ HH s0 174 @ 1GSV4GG556G9006%0088.8803024/08 đồng Vững Pháp Lý - Nắm Thành Công ueukindlevietnam.com Cẩm Nang Mua Bán Đất V THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN; TỪ NHẬN THỪA KẾ, QUÀ TẶNG LÀ BAT DONG SAN [40] Loại thu nhập [40a] Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản L] [40b] Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng oO [41] Giá chuyển nhượng bất động sản giá trị bat động sản nhận thừa kế, quà tặng: [42] Thu nhập miễn thuế: [43] Thuế thu nhập cá nhân phải nộp chuyển nhượng bất động sản: {[43]= ([41] - [42]) x 2%} : đồng [44] Thuế thu nhập cá nhân phải nộp nhận thừa kế, quà tặng bất động sản: Số thuế phải nộp đồng chủ sở hữu (chỉ khai trường hợp đồng sở hữu miễn giảm thuế với nhà nhất): Ho STTỊ tên Ma ~„ x| |số thuế Tỷ lệ Số thuế sở hữu | phải nộp (%) (đồng) Cá nhân miễn với nhà oO Oo Oo www.luatsubatdongsan.vn ueukindlevietnam.com = 175 Luật sư Đỗ Đăng Khoa VII HO SƠ KÈM THEO GOM: Tôi cam đoan nội dung kê khai chịu trách nhiệm trước pháp luật nội dung khai./ NHÂN VIÊN _ , HgÀy tháng năm Họ tên: (BAO GỒM CẢ ĐỒNG SỞ HỮU Chứng hành ĐẠI DIỆN HỢP PHÁP ĐẠI LÝ THUÊ xessnisaeeeulfiusgl NGƯỜI NỘP THUẾ (nếu có)) nghề số: CỦA NGƯỜI NỘP THUẾ Ký, ghi rõ họ tên; chức vụ đóng dấu (nếu có) B PHẦN XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍNH THUẾ CỦA CƠ QUAN THUẾ Tên người nộp thuế: Mã số thuế (nếu có): = I LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN CHUYỂN NHƯỢNG Quyền sử dụng đất tài sản gắn liền đất Quyền sử hữu sử dụng nhà Quyền thuê đất, thuê mặt nước Các bất động sản khác II ĐẶC ĐIỂM BẤT ĐỘNG SẢN CHUYỂN NHƯỢNG 176 Vững Pháp Lý - Nắm Thành Công ueukindlevietnam.com Cấm Nang Mua Bán Đất Diện tích nhà, đơn giá mét sàn nhà, giá trị nhà: 8.1 Diện tích (m?): 8.3 Tổng giá trị nhà: s.v 2222112222 Diện tích đất, đơn giá mét vng đất, giá trị đất: Loại đất | Dign ich | Don gid| _ gig tet spon 66 [9.1] [9.2] [9.3] , [9.4] Loại đất 1: Loại đất 2: WwWwwW.luatsubatdongsan.vn ueukindlevietnam.com m 177 Luật sư Đỗ Đăng Khoa Tổng [9.5] Ill THU NHAP TU CHUYEN NHUONG, NHAN THUA KE, QUA TANG LA BAT DONG SAN Căn xác định số thuế phải nộp đồng [A1] 1.2 Giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà Ủy ban nhân dân quy định (= [8.3] + [9.5]): -scssserrerrrrrrree đồng [A2] đồng [A3] (Đối với cá nhân miễn thuế theo Điều Luật Thuế thu nhập cá nhân.) Cách xác định số thuế phải nộp chuyển nhượng bất động sản - Trường hợp 1: [A1] > [A2] n Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = ([A1] - [A3]) x 2% = - Trường hợp 2: [A1] < [A2] n Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = ([A2] - [A3]) x 2% = 178 w Vững Pháp Lý - Nắm Thành Công yeukindlevietnam.com Cẩm Nang Mua Bán Đất Cách xác định số thuế phải nộp với thừa kế, tặng bất động sản Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = ([A2] - [A3] - 10.000.000) UIT ong 00 E0 nen tt 00g 1400 g0 09106866 x 10% Số thuế thu nhập cá nhân phát sinh: đồng (Wie DANG CHIR mẽ na ) Số thuế phải nộp đồng chủ sở hữu (trường hợp đồng sở hữu miễn giảm thuế với nhà nhất): STT Họ ‘iat tén thu Tỷ lệ sở hữu | Cá nhân Số thuế phải nộp (%) (đồng) miễn với nhà oO o O V XÁC NHẬN CUA CO QUAN THUE ĐỐI VỚI TRƯỜNG HỢP ĐƯỢC MIỄN THUẾ ĐỐI VỚI THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN Căn vào tờ khai giấy tờ có liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản ông (bà) www.luatsubatdongsan.vn yeukindlevietnam.com = 179 Luật sư Đỗ Đăng Khoa cành „ quan thuế ông (bà) kiểm tra xác nhận khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất sản động ông eeeneeeeee thuộc cà (bà) điện thu nhập miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định Điều Luật Thuế thu nhập cá nhân với [Son SỐ tiện miễn lÃcscscsieseseraneeoaesarroa / CAN BO KIEM TRA TINH THUE (lối dit 180 >>> , thdng nam lạ NH THỦ TRUONG | CO QUAN THUE w Ving Phap Ly - Nắm Thành Công yeukindlevietnam.com Cẩm Nang Mua Bán Đất Mẫu số 01 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc TO KHAI LỆ PHÍ TRƯỚC BẠ NHÀ, ĐẤT {01] Kỳ tính thuế: Theo lần phát sinh F] {[02] Lần đầu [03] B6 sung lần thứ [1 {04] Tên người nộp thuế: 222222 22c cscz {05] Mã số thuế: [12] Đại lý thuế; Tổ chức, cá nhân ủy quyền khai thay theo quy định pháp luật (nếu có): LJÁ| DI GHỈ:, ecesvecesbosteginoosottdgbtS8GEGRGSBBksssssssexer [15] Quan/huyén: [16] Tỉnh/Thành phố: [17] Điện thoại: [18] Fax: [19] Email: www.luatsubatdongsanvn ueukindlevietnam.com m T181 Luật sư Đỗ Đăng Khoa ĐẶC ĐIỂM NHÀ ĐẤT: 1.5 Nguồn gốc nhà đất: (đất Nhà nước giao, cho thuê; đất nhận chuyển nhượng; nhận thừa kế, nhận tặng cho): a) Tên tổ chức, cá nhân chuyển giao QSDĐ: cà ằằằằằeeec Địa người giao QSDĐ: 1.6 Giá trị đất thực tế chuyển giao (nếu có): Nhà: 182 m Vững Pháp Lý - Nắm Thành Công yeukindlevietnam.com Cẩm Nang Mua Bán Đất 2.4 Giá trị nhà (đồng): Giá trị nhà, đất thực tế nhận chuyển nhượng, nhận thừa Tôi cam đoan số liệu khai chịu trách nhiệm trước pháp luật số liệu khai./ NHÂN VIÊN DAILY THUE Ho va tén: „ ¬ số Chứng hành nghề số: vey ngdy thang nam NGUOI NOP THUE - hoje - ĐẠI DIỆN HỢP PHÁP CỦA NGƯỜI NỘP THUẾ (Ký, ghi rõ họ tên, chúc vụ đóng đấu (nếu có)) Hoặc TỔ CHỨC, CÁ NHÂN ĐƯỢC ỦY QUYỀN KHAI THAY Họ tên: www.luatsubatdongsan.vn yeukindlevietnam.com mø 183