Tổng quan các vấn đề nghiên cứu
Cơ sở lý luận về các quyền sử dụng đất, thị trường quyền sử dụng đất
Bộ Luật Dân sự 2015 tại điều 158 nêu : ‘’ Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật…” Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng, ). Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền:
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình.
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, để thừa kế.
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế.
Quyền sở hữu là hệ thống những quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực chiếm hữu sử dụng và định đoạt tài sản của chủ sở hữu Quyền sở hữu là vấn đề có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong đời sống kinh tế xã hội cũng như trong pháp luật dân sự
Nó là một trong những tiền đề vật chất cho sự phát triển kinh tế, vì quyền sở hữu chính là mức độ xử sự mà pháp luật cho phép một chủ thể được thực hiện trong quá trình, chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản Điều đó tác động trực tiếp đến nền kinh tế, thúc đẩy hoặc kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế Như vậy quyền sở hữu chính là quyền năng dân sự của chủ thể sở hữu đối với một tài sản cụ thể và xuất hiện trên cơ sở nội dung qui định của qui phạm pháp luật khách quan
2.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Theo Điều 5, 6, 7 của Luật Đất đai 2003 đã quy định về chế độ “Sở hữu đất đai”, “Quản lý Nhà nước về đất đai”, “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai” Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng Nhà nước thực hiện đầy đủ những quyền năng của một chủ thể sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt
Sở hữu toàn dân về đất đai là một khái niệm dùng để chỉ một hình thức sở hữu đối với đất đai mà trong đó toàn dân là chủ thể nhưng toàn thể nhân dân không thể đứng ra thực hiện những quyền và nghĩa trường hợp cụ thể thuộc chủ sở hữu như quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt mà phải thông qua một chủ thể đại diện cho mình, chủ thể đó chỉ có thể là Nhà nước bởi vì Nhà nước ta là Nhà nước của dân, do dân và vì dân, lợi ích của Nhà nước cơ bản là thống nhất với lợi ích của đa số tầng lớp nhân dân lao động.
Quyền chiếm hữu đất đai: Là quyền của Nhà nước nắm giữ toàn bộ vốn đất đai trong phạm vi cả nước Nhà nước thực hiện quyền chiếm hữu đất đai trên cơ sở là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai một cách gián tiếp thông qua các hoạt động vừa mang tính kỹ thuật, nghiệp trường hợp, vừa mang tính pháp lý như đo đạc, khảo sát, đánh giá và phân hạng đất để nắm được hiện trạng, sử dụng đất đai trên phạm vi cả nước và từng địa phương; hệ thống hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, sổ sách địa chính và các tài liệu về địa chính khác để nắm được sự phân bố đất đai, kết cấu sử dụng đất ở các địa phương; hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai để nắm được biến động đất đai qua các thời kỳ Tuy nhiên, quyền chiếm hữu đất đai của người sử dụng đất lại mang tính trực tiếp, cụ thể với từng mảnh đất nhất định được xác định rõ diện tích, thời hạn và mục đích sử dụng Trong những trường hợp cụ thể này, quyền sử dụng đất của
Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể Quyền chiếm hữu sử dụng đất đai của Nhà nước là vĩnh viễn và trọn vẹn
Quyền sử dụng đất đai: Là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục trường hợp cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất, mà gián tiếp sử dụng thông qua các hành vi giao đất, cho thuê đất đánh thuế việc chuyển QSD đất Nhà nước không mất đi QSD khi giao đất cho người sử dụng đất khai thác, sử dụng. Cũng như quyền chiếm hữu, QSD đất của Nhà nước là vĩnh viễn, trọn vẹn trong phạm vi cả nước Quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hạn chế bởi không gian, thời gian và mục đích sử dụng.
Quyền định đoạt đất đai: Là khả năng của Nhà nước quyết định số phận pháp lý của đất đai Trước đây, quyền này không được thể hiện rõ ràng trong các Luật Đất đai, chỉ phần nào được thể hiện dưới dạng liệt kê một số nội dung của chế độ quản lý Nhà nước về đất đai Thực ra mọi nội dung quản lý Nhà nước về đất đai không phải đều thể hiện quyền định đoạt của Nhà nước mà chỉ có một số nội dung có tính chất quyết định mới thể hiện quyền này Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai
Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, đây là nguyên tắc cơ bản nhất của ngành luật đất đai Điều này có nghĩa là toàn bộ đất đai trong phạm vi cả nước chỉ thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện thực hiện các quyền của chủ sở hữu chứ không thuộc quyền sở hữu của bất kỳ tổ chức, cá nhân nào khác Với tư cách là chủ sở hữu đại diện, Nhà nước có trọn vẹn các quyền năng của một chủ sở hữu như quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai Như vậy, ở Việt Nam có sự tách bạch giữa chủ sở hữu với chủ sử dụng trong quan hệ đất đai Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai (quyền đặc trưng của chủ sở hữu) thông qua các hành vi sau:
- Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
- Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;
- Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
2.1.3 Quyền sử dụng đất Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước là người đại diện, còn mỗi người dân thực hiện QSDĐ Quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân, nhưng mỗi người dân không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không phải là chủ sở hữu đối với đất đai Nhưng người dân (tổ chức và cá nhân, hộ gia đình) có QSDĐ Nhà nước thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận Trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng quyền sử dụng đất trở thành một quyền dân sự đặc biệt, quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất.
Thị trường quyền sử dụng đất
Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953 Ngày 29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản lý, sử dụng đất Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai 1987 là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất Họ không có quyền chuyển QSDĐ đai dưới mọi hình thức khác nhau Luật quy định:
“Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai”
Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển QSDĐ trong các trường hợp: Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở.
Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất của các chủ sử dụng đất Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua bán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực chất là bán đất Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh Nhà nước chỉ quản lý về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai.
Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư không chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài. Đặc biệt, Quốc hội thông qua Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn đã khẳng định cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ”.
Quốc hội đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993 Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1988 và bổ sung một nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất Cụ thể Luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ Như vậy, luật đưa ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ của mình Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định
Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh của nền kinh tế, xã hội, qua thực tế với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề còn chưa được giải quyết thì các vấn đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tư hoặc tiền thuê đất đã trả trước còn lại là 05 năm cũng được thực hiện các QSDĐ như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDĐ Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSDĐ.
Theo đó, Luật Đất đai năm 2013 có một số đổi mới cơ bản là sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế -xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, thể hiện được ý chí, nguyện vọng của đại đa số nhân dân
Các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang dần dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng đất nhưng vẫn đảm bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân.
2.2.1 Các văn bản pháp quy liên quan đến sự hình thành thị trường quyền sử dụng đất từ năm 1993 đến nay Để thực hiện các QSDĐ, từ năm 1993 đến nay Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp quy liên quan như sau: a Hiến pháp: năm 1992 và 2003 có 2 hiến pháp. b Luật và sửa đổi luật có liên quan có 13 luật và luật sửa đổi bổ sung. c Các Nghị định của chính phủ có 18 nghị định. d Các thông tư gồm có 08 thông tư và thông tư liên tịch. e Các văn bản của các cấp chính quyền quy định thực hiện QSD đất tại thành phố Hà Nội.
Tất cả đều được nêu rõ ở phần phụ lục số 07.
Cơ sở thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở các nước trên thế giới và việt nam
2.3.1 Các nước trên thế giới Ở các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có một số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác.
Trong cuốn “Quản lý đất đai và thị trường bất động sản” của Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng (2007) cho biết: Từ tháng 7 năm 1776, người dân
Mỹ lật đổ sự thống trị của thực dân Anh, thành lập hợp chủng quốc Hoa Kỳ đến nay, đã tiến hành nhiều hoạt động đo đạc và mua bán đất đai Năm 1785, trước khi thành lập Chính phủ mới khóa đầu tiên (1789), Quốc hội Liên bang nước Mỹ đã thông qua pháp quy đất đai đầu tiên (Land Ordinance of 1785) Năm 1787 Nghị viện Liên bang thông qua pháp lệnh về đất đai vùng Tây Bắc (Northwest Ordinance of 1787) Hai pháp lệnh sớm nhất đó của Mỹ mở đường cho việc đo đạc và mua bán đất công, thu hút mọi người đến khai thác vùng đất phía Tây
- Về vấn đề cải cách đất đai
Có hai lý do buộc nhà nước Mỹ phải giải quyết sớm vấn đề tài nguyên đất, đó là:
+ Nước Mỹ sau khi độc lập, ngoài tài nguyên đất đai rất phong phú, hầu như không có sở hữu.
+ về chính trị, muốn giải phóng khỏi tay thực dân giữ gìn độc lập thì phải tự chủ về kinh tế, trong hoàn cảnh công nghiệp chưa phát triển, thì con đường lựa chọn là phát triển nông nghiệp và vấn đề giải quyết trước tiên là chế độ đất đai
Về chế độ đất đai nước Mỹ đứng trước 3 lựa chọn:
+ Kế thừa chế độ trang chủ quý tộc của nước cai trị (Anh).
+ Giữ gìn chế độ nô lệ hình thành trong thời gian thực dân.
+ Trên cơ sở sở hữu đất đai của nông dân, xây dựng một loại chế độ đất đai hoàn toàn mới - Chính phủ Mỹ đã chọn con đường thứ ba khi quyết định chuyển đất công rộng lớn cho tư nhân sở hữu.
- Về chính sách đất đai Ở Mỹ, sở hữu nhà phải đóng thuế bất động sản cho địa phương, đó là khoản tiền địa phương trông vào để trang trải chi phí giáo dục, cảnh sát, cứu hỏa Tuy nhiên, tỷ lệ đóng thuế đối với từng địa phương không giống nhau Do loại thuế này là nguồn thu chính của ngân sách địa phương nên được tính toán rất kỹ Hàng năm, các địa phương đều đánh giá lại nhà đất để áp thuế đúng giá thị trường
Theo báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Nguyễn Thị Thu Hồng (2000) cho biết: Tại Thụy Điển Pháp Luật Đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai và nền kinh tế thị trường Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục trường hợp cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v đều được luật hoá Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển như: đăng ký quyền sở hữu,thế chấp,bồi thường
- Vấn đề đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký Vì vậy, chuyển nhượng là một hợp đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát được việc đăng ký Tuy nhiên ở đây hầu như tất cả các cuộc mua bán, chuyển nhượng đều được đăng ký Do vậy, việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó, và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp
- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác Theo quy định của pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp:
+ Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi đăng ký.
+ Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện toà án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn tức là chỉ được xem xét đến văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để xin đăng ký thế chấp Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến toà án Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp Thông thường ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay Khi nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi vay Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm Khi không được thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan thi hành pháp luật Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng Trường hợp việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000)
- Bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính dựa trên giá thị trường Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác.Chủ đất được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình Chủ đất có thể bán tài sản và được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế cho chuyển dịch đó Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên chủ đất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho các mục đích chung của xã hội Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được quyền đòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn ThịThu Hồng, 2000).
2.3.1.3 Ôxtrâylia Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân) Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian sau 1/1/1875).
Tuy có đặc thù riêng về mặt lịch sử và phát triển pháp luật nhưng nói chung pháp luật đất đai Ôxtrâylia chịu ảnh hưởng sâu sắc pháp luật của Anh quốc
Công tác quản lý nhà nước, bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu đất đai và các dịch trường hợp liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các Bang giữ nhiệm trường hợp chủ trì Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử dụng một phần đầu tư của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự trang trải chi phí. Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà và đất Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp luật) Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát, đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất
Địa điểm nghiên cứu
Đề tài được nghiên cứu trên địa bàn huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội
Thời gian nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Chương Mỹ trong giai đoạn từ năm 2010 - 2016.
Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là việc thực hiện một số các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội
Nội dung nghiên cứu
3.4.1 Đánh giá khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, môi trường của Huyện Chương Mỹ, Thành phố Hà Nội
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và cảnh quan môi trường: vị trí địa lý, đất đai,khí hậu, địa hình,thủy văn…
- Đánh giá thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của huyện Chương Mỹ: Cơ cấu kinh tế, dân số, lao động, cơ sở hạ tầng của huyện.
- Nhận xét chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trên địa bàn huyện Chương Mỹ.
3.4.2 Đánh giá về tình hình quản lý đất đai ở huyện Chương Mỹ
- Tình hình quản lý đất đai của huyện Chương Mỹ.
- Hiện trạng sử dụng đất đai của huyện Chương Mỹ
3.4.3 Đánh giá việc thực hiện các QSDĐ của các hộ gia đình, cá nhân ở huyện Chương Mỹ
- Tình hình chuyển đổi QSDĐ.
- Tình hình chuyển nhượng QSDĐ.
- Tình hình cho thuê QSDĐ.
- Tình hình cho thuê lại QSDĐ.
- Tình hình thừa kế QSDĐ.
- Tình hình tặng, cho QSDĐ.
- Tình hình thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ.
- Tình hình góp vốn bằng QSDĐ.
3.4.4 Đề xuất những giải pháp thúc đẩy việc thực hiện các QSDĐ ở huyện Chương Mỹ
- Giải pháp về chính sách;
- Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất;
- Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện QSDĐ;
- Giải pháp về tuyên truyền,phổ biến pháp luật nâng cao ý thức của người sử dụng đất.
Phương pháp nghiên cứu
3.5.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp Điều tra thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập tư liệu, số liệu có sẵn: hệ thống số liệu thống kê điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội, các thông tin tài liệu cơ bản theo báo cáo của UBND huyện Chương Mỹ và các phòng ban chuyên môn
+ Thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên: vị trí địa lý, địa hình, khí hậu, chế độ thuỷ văn, tài nguyên thiên nhiên
+ Thu thập số liệu về điều kiện kinh tế - xã hội: dân số, lao động, cơ sở hạ tầng của huyện.
+ Thu thập các tài liệu liên quan gồm: tài liệu về hiện trạng sử dụng đất, và các văn bản pháp luật, chính sách có liên quan đến việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu.
+ Thu thập số liệu về tình hình quản lý và sử dụng đất được tổng hợp trên cơ sở số liệu báo cáo của Phòng Tài Nguyên và Môi Trường, Văn Phòng Đăng Ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Chương Mỹ về việc thực hiện các quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2010-2016.
3.5.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp
Số liệu sơ cấp thu được thông qua điều tra các hộ gia đình cá nhân,tổ chức có tham gia các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Chương Mỹ,nội dung phỏng vấn điều tra chi tiết có thể xem ở mẫu phiếu điều tra tại phụ lục số 08
3.5.3 Phương pháp chọn điểm, mẫu điều tra
- Toàn huyện Chương Mỹ có 30 xã và 02 thị trấn Để đảm bảo vấn đề nghiên cứu đưa ra được những đánh giá khách quan, chính xác về tình hình việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn toàn Huyện, đề tài chọn thị trấn Chúc Sơn, xã Phụng Châu và xã Tiên Phương để điều tra với 90 hộ gia đình, cá nhân đã từng tham gia vào giao dịch các QSDĐ, cụ thể:
- TT Chúc Sơn là thị trấn đại diện cho khu vực trung tâm về kinh tế chính trị của huyện, là nơi tập trung các cơ quan doanh nghiệp lớn và các trường THPT, tập trung nhiều cơ quan huyện đặt trụ sở làm việc ở đây, tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất diễn ra sôi động nhất.
- Xã Phụng Châu là xã cận trung tâm huyện Chương Mỹ, có trường đại học Thể Dục thể thao nằm trên địa bàn xã nên tình hình thực hiện các quyền diễn ra tương đối sôi động.
- Xã Tiên Phương, là xã xa trung tâm huyện, có tình hình thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất tương đối trầm lắng hơn các xã khác.
Thực hiện điều tra theo mẫu phiếu điều tra có sẵn nhằm thu thập tình hình thực hiện các QSDĐ của các hộ gia đình, cá nhân trong khu vực nghiên cứu Cách thức điều tra là phỏng vấn và phát phiếu trực tiếp tới người sử dụng đất để nắm bắt tình hình, nguyện vọng của người dân trong việc thực hiện các quyền sử dụng đất và đánh giá được tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện cũng như trên địa bàn nghiên cứu về thực hiện các QSDĐ Nội dung của phỏng vấn gồm: điều tra về thông tin tên chủ hộ sử dụng đất, địa chỉ, ngành nghề, thông tin thửa đất cần điều tra,tình hình tham gia sử dụng đất của các hộ sử dụng đất qua các năm thông qua các quyền(chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, cho tặng, góp vốn và thế chấp quyền sử dụng đất ), ý kiến hộ gia đình tham gia giao dịch các quyền sử dụng đất
3.5.4 Phương pháp phân tích thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu Tổng hợp tình hình chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, cho tặng, góp vốn và thế châp bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu theo số liệu đã đăng ký làm thủ tục tại Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Chương Mỹ.
Trên cơ sở điều tra thực tế, số liệu được tổng hợp theo từng đối tượng địa bàn là thị trấn, xã từng nội dung QSDĐ và từng năm để lập thành bảng bằng phần mềm Excel.
Kết quả nghiên cứu và thảo luận
Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện chương mỹ 32 1 Điều kiện tự nhiên
Chương Mỹ là một huyện lớn của thành phố Hà Nội có toạ độ địa lý từ 20 0 23 ’ đến 20 0 45 ’ độ vĩ Bắc và từ 105 0 30 ’ đến 105 0 45 ’ độ kinh Đông, có vị trí nằm về phía Tây và cách trung tâm Hà Nội 20 km theo Quốc lộ 6, có vị trí địa lý như sau:
- Phía Đông giáp huyện Thanh Oai.
- Phía Nam giáp huyện Ứng Hoà và huyện Mỹ Đức.
- Phía Tây giáp huyện Lương Sơn tỉnh Hoà Bình.
- Phía Bắc giáp huyện Hoài Đức và huyện Quốc Oai và quận Hà Đông.
Huyện Chương Mỹ nằm trong Dự án quy hoạch chuỗi đô thị Miếu Môn - Xuân Mai - Hoà Lạc - Sơn Tây và nằm trong vùng quy hoạch phát triển hành lang của thủ đô Hà Nội về phía Tây.
Trên địa bàn huyện có tuyến đường Quốc lộ 6, Quốc lộ 21A (nay là đường Hồ Chí Minh) chạy qua nối liền huyện với tỉnh Hoà Bình, thủ đô Hà Nội và các quận, huyện thị khác trong thành phố và các tỉnh lân cận.
Do đặc điểm cấu tạo tự nhiên Chương Mỹ có địa hình vừa mang đặc trưng của vùng đồng bằng châu thổ sông Hồng vùa mang đặc trưng của vùng bán sơn địa Địa hình được phân bố thành 3 vùng rõ rệt: vùng bán sơn địa, vùng bãi ven sông Đáy và vùng đồng bằng thuộc khu vực trung tâm của huyện, cụ thể như sau: a.Vùng bán sơn địa
Vùng này có 12 xã, thị trấn ven đường Quốc lộ 6 và đường Hồ Chí Minh, là thị trấn Xuân Mai, các xã Đông Phương Yên, Đông Sơn, Thanh Bình, Thuỷ Xuân Tiên, Tân Tiến, Nam Phương Tiến, Hoàng Văn Thụ, Hữu Văn, Mỹ Lương, Trần Phú, Đồng Lạc Địa hình khu vực khá phức tạp, có độ dốc từ Tây sang Đông với đặc điểm chính của vùng đất là địa hình bị chia cắt bởi đồi gò và ruộng trũng Đồi gò ở đây chủ yếu là đồi thấp với độ dốc trung bình từ 5 0 đến 20 0 Địa hình có xu hướng thấp dần từ dãy núi Lương Sơn thấp về phía sông Bùi, sông Tích b Vùng bãi ven sông Đáy
Vùng bãi gồm 6 xã là Phụng Châu, Chúc Sơn, Lam Điền, Thụy Hương, Thượng Vực và Hoàng Diệu, thích hợp để trồng lúa và rau màu, các loại cây ăn quả, cây công nghiệp ngắn ngày. c.Vùng đồng bằng thuộc khu vực trung tâm của huyện
Vùng này gồm 15 xã phân bố ở vị trí trung tâm của huyện Về địa hình vùng đồng bằng không bằng phẳng, có độ dốc từ bắc xuống nam, từ tây sang đông xen những ô trũng Địa hình bị chia cắt bởi các tuyến đê bao, các bờ kênh, đường giao thông, làng mạc tạo nên những khu vực trũng thấp, xen kẹp rất khó khăn cho việc tiêu thoát úng Đây là vùng chuyên canh cây lúa chủ yếu của huyện
Chương Mỹ nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa của vùng đồng bằng Bắc Bộ, là vùng khí hậu chuyển tiếp giữa vùng núi Tây Bắc với vùng đồng bằng nên mùa hè nắng nóng và có mưa nhiều, mùa đông rét mưa ít và đôi khi có sương muối.
Qua bảng 4.1 cho ta thấy khí hậu, thời tiết của huyện rất đa dạng. Bảng 4.1 Một số yếu tố khí tượng huyện Chương Mỹ giai đoạn 2010-2016
Nguồn: Phòng Nông Nghiệp Huyện Chương Mỹ Như vậy, theo bảng 4.1 trên thì huyện Chương Mỹ nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa của vùng đồng bằng Bắc Bộ, là vùng khí hậu chuyển tiếp giữa vùng núi Tây Bắc với vùng đồng bằng Nhiệt độ trung bình từ tháng 11 đến tháng
4 khoảng 20 0 C, tháng 1 và đầu tháng 2 nhiều ngày có nhiệt độ thấp từ 8 - 12 0 C, từ tháng 5 đến tháng 10 có nhiệt độ trung bình là 27,40 0 C, tháng 6 - 7 nhiệt độ cao nhất là 38 0 C, mùa hè có mưa nhiều, mùa đông mưa ít
- Lượng mưa trên địa bàn huyện Chương Mỹ bình quân 1500 -
1700 mm/năm Bình quân đạt 129,0 mm/tháng Lượng mưa tập trung cao độ vào mùa hè đạt trung bình 1300 mm, chiếm 84% tổng lượng mưa cả năm Mùa đông lượng mưa đạt khoảng 400 mm.
Mùa mưa ở huyện Chương Mỹ thường bắt đầu từ tháng 5 và kết thúc vào tháng 10 Mưa nhiều thường tập trung vào các tháng 6, 7 và 8. Độ ẩm trung bình trong 3 tháng là 89% - 91%, từ tháng 10 - 12 độ ẩm trung bình là 81% - 82% Độ ẩm trung bình cả năm là 82% - 86%.
Trên địa bàn huyện có 3 con sông chảy qua là: sông Bùi, sông Tích và sông Đáy.
- Sông Bùi: bắt đầu từ Lương Sơn, tỉnh Hoà Bình có lưu vực là
195 km 2 đoạn chảy qua huyện là 23 km từ Xuân Mai nhập vào sông Đáy tại Ba Thá xã Hoà Chính.
- Sông Tích: bắt đầu từ Sơn Tây chảy qua địa phận huyện là 5 km thuộc xã Đông Sơn hợp với sông Bùi tại cầu Tân Trượng (Thuỷ Xuân Tiên).
- Sông Đáy chảy qua địa phận huyện Chương Mỹ có chiều dài là 28 km từ địa phận xã Phụng Châu đến Ba Thá (Hoà Chính) Nhìn chung sông Đáy về mùa mưa nước không lớn vì thực chất là con sông cụt giới hạn bởi đập Đáy.
Huyện có 3 hồ nhân tạo lớn là hồ Đồng Sương, hồ Văn Sơn và hồ Miễu là nguồn tưới chủ động cho các diện tích nông nghiệp của huyện. 4.1.1.4 Các nguồn tài nguyên a Tài nguyên đất
Theo liệu thống kê đất đai cho thấy tổng diện tích tự nhiên của huyện Chương Mỹ là 23,240,92 ha.
Theo tài liệu điều tra thổ nhưỡng của Viện Quy hoạch và thiết kế nông nghiệp xây dựng năm 1998, tổng diện tích đất đã điều tra của huyện là 16290,21 ha (không điều tra đất ở, đất chuyên dùng, sông suối núi đá), được chia thành các nhóm trong bảng 4.2 như sau:
Bảng 4.2 Diện tích và đặc tính các loại đất của Chương Mỹ
Đánh giá tình hình quản lý đất đai ở huyện chương mỹ
Trong những năm gần đây tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Chương Mỹ đang đi dần vào nề nếp, thực hiện tốt việc quản lý nhà nước đối với đất đai được thể hiện qua bàng số liệu 4.5 Qua bảng số liệu 4.5 ta thấy được huyện Chương Mỹ bước đầu đã hoàn thành tốt công tác quản lý đất đai trên toàn huyện và được đánh giá như sau:
4.2.1 Ban hành các văn bản về quản lý sử dụng đất và tổ chức thực hiện các văn bản đó
Việc ban hành các văn bản về quản lý sử dụng đất trên địa bàn huyện hoàn thành tốt 32/ 32 đơn vị hành chính đạt 100% Huyện cũng đã triển khai thực hiện sâu rộng đến cán bộ, nhân dân để mọi người cùng nhận thức được và thực hiện tốt các nội dung quy định của Luật Đất Đai Uỷ ban nhân dân huyện đã tổ chức chỉ đạo và hướng dẫn các ngành, các cơ sở trong toàn huyện để thực hiện Luật ngày càng có hiệu quả, nhằm nâng cao tính pháp lý của Luật và từng bước tổ chức triển khai phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương.
4.2.2 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính
Việc xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính,lập bản đồ địa chính đã hoàn thành tương đối tốt 29 /32 đơn vị hành chính đạt trên 90 %,chỉ có 3 đơn vị hành chính chưa xác định rõ ranh giới của 2 huyện Chương Mỹ thành phố Hà Nội và huyện Lương Sơn tình HòaBình,còn lại về cơ bản địa giới hành chính của huyện đã được xác định rõ ràng cả trên bản đồ và trên thực địa toàn huyện.
Bảng 4.7 Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện Chương Mỹ giai đoạn 2010-2016 Đơn vị: trường hợp
Nội dung thực hiện STT
1 Ban hành các văn bản về quản lý sử dụng đất và tổ chức thực hiện các văn bản đó
2 Xác định ranh giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ địa chính
3 Khảo sát,đo đạc, đánh giá phân hạng đất,lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất
4 Quản lý quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất
5 Công tác giao đất,cho thuê đất
6 Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đât
7 Thống kê và kiểm kê đất đai
8 Quản lý tài chính về đất đai
Số lượng cần Số lượng đã Số lượng chưa thực hiện thực hiện thực hiện Số lượng % Lý do
32 32 0 100 Đã thực hiện được các văn bản luật tới các cơ quan nhà nước
Chưa thực hiện xong do tranh chấp chưa rõ ranh giới
32 29 3 9,38 của 2 huyện Lương sơn thuộc tỉnh Hòa Bình và huyện
Chương Mỹ thành phố Hà Nội Đã thực hiện nhưng chưa xong do công tác chỉ đạo
32 30 2 6,25 thực hiện còn hạn chế,tham mưu trong ngành địa chính còn hạn chế
32 32 0 100 Đã thực hiện nhưng vẫn còn nhiều hạn chế,và thấp
Nội dung thực hiện Số lượng cần Số lượng đã Số lượng chưa thực hiện thực hiện thực hiện Số lượng % Lý do quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản
10 Quẩn lý giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa trường hợp người sử dụng đất
11 Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật đất đai và xử lý các vi phạm pháp luật về đất đai
12 Công tác giải quyết tranh chấp đất đai,giải quyết khiếu nại và tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai
13 Quản lý các hoạt động dịch trường hợp công về đất đai
32 lý đất đai nên chứ được quan tâm,quản ký giao dịch là tự phát nên khó quản lý
32 24 8 25,0 Không giải quyết triệt để khi xử lý vi phạm pháp luật về đất đai
32 25 7 21,9 Còn nhiều bất cập trong công tác quản lý
4.2.3 Khảo sát, đo đạc, đánh giá phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất
Việc khảo sát,đo đạc, đánh giá phan hạng đất, lập bản đồ địa chính,bản đồ hiện trạng, quy hoạch trên địa bàn huyện đã hoàn thành tương đối tốt 30/32 đơn vị hành chính đạt trên 90%, chỉ có 2 đơn vị hành chính bộc lộ những yếu kém chưa triển khai đo đạc hết, tài liệu bản đồ không được chỉnh lý biến động thường xuyên nên giá trị sử dụng thấp
Trong những năm qua huyện cũng đã tổ chức được công tác đánh giá phân hạng đất cho các địa phương theo yếu tố địa hình chất đất và vị trí phân bố phục trường hợp công tác đền bù đất nông nghiệp Công tác lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất huyện cũng đã hoàn thành tốt việc lập bản đồ theo từng giai đoạn, hiện nay huyện cũng đã triển khai xong quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội giai đoạn 2010-2020 được UBND thành phố Hà Nội phê duyệt.
4.2.4 Quản lý quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất
Công tác quản lý quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn huyện đã hoàn thành rất tốt 32/32 đơn vị hành chính đạt 100%, việc thực hiện kế hoạch sử dụng đất đai đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt có nhiều tiến bộ xong tỷ lệ thực hiện còn đạt thấp
4.2.5 Công tác giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất
Việc giao đất,cho thuê đất và thu hồi đất trên địa bàn huyện đã hoàn thành tốt đạt 100%, nhìn chung công tác giao đất cho thuê đất chỉ có vướng mắc lớn nhất là việc đền bù giải phóng mặt bằng và việc tổ chức thực hiện công tác đền bù o trên địa bàn huyện chưa thống nhất quy trình và giá đền bù
4.2.6 Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, hồ sơ cấp giấy chứng nhận QSDĐ trên địa bàn đã đạt được rất tốt trên 32 đơn vị hành chính Hiện nay việc cấp giấy chứng nhận đất nông nghiệp và đất ở cũng hoàn thành tốt, việc cấp đổi cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp trên toàn huyện đã triển khai và in trả người dân GCNQSD đất
4.2.7 Thống kê và kiểm kê đất đai
Hiện nay việc thống kê và kiểm kê đất đai trên địa bàn huyện cũng hoàn thành rất tốt 32/32 đơn vị hành chính đạt 100%, công tác thống kê đất đai được tổ chức thực hiện thường xuyên Hàng năm huyện chỉ đạo các xã thống kê biến động đất đai, lập biểu thống kê đất đai 5 năm 1 lần tới thời điểm 01/10 hàng năm nộp lên huyện để tổng hợp biểu thống kê đất toàn huyện.
4.2.8 Quản lý tài chính về đất đai
Việc quản lý tài chính về đất đai trên địa bàn huyện hoàn thành tốt đạt 100% trên 32 đơn vị hành chính Nguồn thu từ đất bao gồm lệ phí giao đất thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thế trước bạ, tiền thuê đất…được thu nộp vào kho bạc theo đúng quy định về tài chính
Trong những năm qua, huyện đã tổ chức thanh tra, kiểm tra tài chính về đất đai, kịp thời phát hiện và xử lý các vi phạm.
4.2.9 Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản
Hiện nay trên địa bàn huyện việc quản lý và phát triển sử dụng đất trong thị trường bất động sản cũng hoàn thành tốt nhưng đây là nhiệm trường hợp mới trong công tác quản lý đất đai nên chưa được quan tâm thực hiện Cho tới nay, thị trường quyền sử dụng đất chưa được quản lý, giao dịch về đất đai chủ yếu là tự phát giữa người mua và người bán. Huyện chưa có bộ phận chuyên trách quản lý về lĩnh vực này.
4.2.10 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa trường hợp người sử dụng đất
Việc quản lý, giám sát việt thực hiện quyền và nghĩa trường hợp của người sử dụng đất ở huyện Chương Mỹ cúng đã hoàn thành tốt, đây là hoạt động được huyện tổ chức thường xuyên thông qua các biện pháp tuyên truyền để mọi người dân hiểu được các quyền và nghĩa trường hợp do pháp luật quy định UBND huyện chỉ đạo chính quyền địa phương và các ngành theo dõi sát sao tình hình sử dụng đất, đảm bảo việc thực hiện sử dụng đất đúng pháp luật và có hiệu quả kinh tế cao Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình cũng là biện pháp tích cực để người sử dụng đất có đủ điều kiện thực hiện các quyền của mình.
4.2.11 Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật đất đai và xử lý các vi phạm pháp luật về đất đai
Hiện nay công tác thanh tra kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật ở huyện Chương Mỹ thực hiện chưa được tốt 24/32 đơn vị hành chính thực hiện, huyện đã lập nhiều đoàn thanh tra, nhiều cuộc kiểm tra xử lý kỷ luật nhưng chưa triệt để
4.2.12 Công tác giải quyết tranh chấp đất đai, giải quyết khiếu nại và tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai
Việc giải quyết tranh chấp đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo trên địa bàn huyện hoàn thành tốt 32/32 đơn vị hành chính.
UBND huyện ban hành quyết định thành lập nhiều đoàn, tổ thanh tra kiểm tra xử lý các vi phạm như xử lý lấn chiếm đất đai tại xã Trường Yên, Phú Nghĩa, thị trấn Xuân Mai, tổ kiểm tra xử lý vi phạm tại xã Hợp Đồng, Tốt Động, Hoàng Văn Thụ, Phụng Châu, Tiên Phương, Trường Yên, Đông Sơn.
4.2.13 Quản lý các hoạt động dịch trường hợp công về đất đai
Đánh giá tình hình thực hiện các qsdđ tại huyện chương mỹ
4.3.1 Đánh giá tình hình thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ
4.3.1.1 Khái quát tình hình thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ của huyện Chương Mỹ
Huyện Chương Mỹ cũng là một huyện với diện tích lớn đất sản xuất nông – lâm – ngư nghiệp (13.723,83m2 chiếm 59,05%), tuy nhiên vẫn còn manh mún, sản xuất chưa tập trung, gây tốn kém và khó quản lý Trong những năm qua thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá nên nhu cầu đất đai cho phát triển nông thôn theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nên diện tích đất nông nghiệp ngày càng giảm và các điều kiện cần thiết cho sản xuất nông nghiệp ngày càng bị hạn chế, ảnh hưởng lớn đến sản xuất nông nghiệp, an ninh lương thực
Theo số liệu tổng hợp tại Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Chương Mỹ giai đoạn từ năm 2010-2016 có 514 trường hợp đăng ký thực hiện việc chuyển đổi QSDĐ được thể hiện qua bảng 4.8.
Bảng 4.8 Tình hình thực hiện chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn huyện hương Mỹ giai đoạn 2010-2016 Đơn vị: trường hợp STT Xã, thị trấn Tổng số
Nguồn:Tổng hợp từ Văn Phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Chương Mỹ
Qua số liệu trên cho thấy việc thực hiện chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn Chương Mỹ giai đoạn từ năm 2010-2016 có tổng số 514 trường hợp đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Chương Mỹ.
Từ bảng 4.8 cho thấy hoạt động chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn huyện Chương Mỹ giai đoạn 2010 – 2013 không có trường hợp nào đến đăng ký thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ tại văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Chương Mỹ nhưng đến giai đoạn 2014-2016 trên địa bàn duyện diễn ra khá sôi động, số hồ sơ có xu hướng tăng dần theo thời gian Năm 2014 có số lượng hồ sơ rất ít đến năm 2016 số lượng hồ sơ tăng lên rõ rệt,năm 2014 xảy ra 65 trường hợp, năm 2015 có 211 trường hợp,năm 2016 có 238 trường hợp Tất cả các trường hợp chuyển đổi QSDĐ chủ yếu đều là đất nông nghiệp chiếm số lượng lớn.
Trên thực thế sau khi thực hiện chủ trương của UBND thành phố
Hà Nội về dồn điền đổi thửa thì từ năm 2012-2016 các hộ gia đình, cá nhân cũng mong muốn được chuyển đổi từ những thửa đất manh mún, thửa đất nhỏ thành những thửa lớn để tiện cho việc sản xuất
Như vậy việc thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn huyện trong những năm qua đã được thực hiện, tuy nhiên số lượng vẫn còn hạn chế tại 1 số xã còn chưa làm thủ tục chuyển đổi và tự ý thực hiện chuyển đổi với nhau nên việc quản lý thủ tục chuyển đổi rất khó khăn trên địa bàn huyện
4.3.1.2 Đánh giá tình hình thực hiện quyền chuyển đổi mục đích QSDĐ tại 3 điểm nghiên cứu
Theo Điều 74 Luật Đất đai 1993 quy định: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất do nhu cầu sản xuất và đời sống, được chuyển đổi QSDĐ và phải sử dụng đất đó theo đúng mục đích, thời hạn được giao.Việc chuyển đổi QSDĐ là sự thoả thuận giữa các bên bằng hợp đồng; các bên chuyển giao đất và chuyển đổi QSDĐ cho nhau theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển đổi QSDĐ Để đánh giá được việc thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trên địa bàn, chúng tôi đã sử dụng phương pháp điều tra một số hộ gia đình, cá nhân có liên quan đến việc chuyển đổi QSDĐ tại 3 khu vực khác nhau đó là thị trấn Chúc Sơn, xã Phụng Châu, xãTiên Phương Kết quả được thể hiện cụ thể tại bảng 4.9.
Bảng 4.9 Tình hình thực hiện chuyển đổi QSDĐ tại 3 điểm nghiên cứu trên địa bàn huyện Chương Mỹ giai đoạn 2010-2016
Tổng số hộ điều tra 90 30 30 30
1 Tổng số trường hợp chuyển đổi 10 5 3 2 Đất nông nghiệp 10 5 3 2
3 Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi 10 5 3 2
- Hoàn tất tất cả các thủ tục 8 5 3 0
- Chỉ khai báo tại UBND cấp xã 2 0 0 2
- Giấy tờ viết tay có người làm chứng 0 0 0 0
- Không có giấy tờ cam kết 0 0 0 0
4 Thực trạng giấy tờ tại thời điểm chuyển đổi 10 5 3 2
- GCNQSDĐ, QĐ giao đất tạm thời 8 5 3 0
- Giấy tờ hợp pháp khác 2 0 0 2
Nguồn: số liệu điều tra Qua kết quả điều tra tổng số 90 hộ gia đình, cá nhân của thị trấn Chúc Sơn và 02 xã Phụng Châu, xã Tiên Phương nghiên cứu được hỏi ý kiến về việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trong 90 hộ gia đình tham gia các giao dịch có liên quan đến việc chuyển đổi QSDĐ có số hộ tham gia chuyển đổi khá ít
Theo kết quả điều tra tại 3 điểm nghiên cứu chuyển đổi QSDĐ ở huyện Chương Mỹ giai đoạn 2010-2016 có tổng số 10 trường hợp chuyển đổi QSDĐ,tại thị trấn Chúc Sơn có 5 trường hợp, xã Phụng Châu có 3 trường hợp, xã Tiên Phương có 2 trường hợp, với tổng diện tích là 14,170m2 chủ yếu là đất nông nghiệp có 8 trường hợp là đầy đủ giấy tờ còn lại số trường hợp chỉ khai báo tại UBND cấp xã
Trong 3 điểm nghiên cứu có thị trấn Chúc Sơn diễn ra sôi động nhất, còn lại 2 xã Phụng Châu và xã Tiên Phương là xã xa khu trung tâm nên số trường hợp chuyển đổi xảy ra rất ít.
Trên thực tế tại huyện Chương Mỹ sản xuất nông nghiệp ngày càng hạn chế do hiệu quả kinh tế thấp hơn các ngành khác nên không quan tâm đầu tư cải tạo đồng ruộng, vì vậy còn một số trường hợp người dân tự ý chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mang tính tự phát tại các thửa ruộng nhỏ lẻ mà không thực hiện đăng ký với cơ quan nhà nước do vậy gây khó khăn cho việc quản lý nhà nước về đất đai Chỉ khi được nhà nước quan tâm đẩy mạnh công tác dồn điền đổi thửa trên địa bàn thị trấn và các xã, từ năm 2012-2016 thì các hộ gia đình cá nhân cũng mong muốn được chuyển đổi từ những thửa đất nhỏ lẻ ,manh mún không tập trung về một nơi,đã giảm được đáng kể số thửa đất của mỗi hộ gia đình cá nhân Sau khi chuyển đổi năng suất tăng,tiết kiệm lao động và đầu tư của nông dân tạo điều kiện để những hộ dân yên tâm sản xuất phát triển kinh tế xã hội
4.3.2 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ
4.3.2.1 Khái quát tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ biến nhất trong việc chuyển QSDĐ, đó là việc người sử dụng đất chuyển QSDĐ của mình cho người khác trên cơ sở có giá trị Như vậy, chuyển nhượng QSDĐ được hiểu là việc mua bán QSDĐ giữa các chủ thể sử dụng đất.
Huyện Chương Mỹ là một huyện nằm trong vùng quy hoạch hành lang của thành phố Hà Nội, vì vậy, hoạt động chuyển nhượng quyền SDĐ diễn ra khá sôi động.
Theo số liệu tổng hợp tại Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Chương Mỹ từ năm 2010 đến năm 2016 được thể hiện trong bảng 4.10 Qua số liệu bảng số liệu cho thấy giai đoạn từ năm 2010-2016 trên địa bàn huyện Chương Mỹ có tổng số 3285 trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất,tuy nhiên số hồ sơ có xu hướng tăng dần theo từng năm Năm 2016 có số lượng hồ sơ cao nhất Tất cả các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ chủ yếu là đất ở và đất trồng cây lâu năm, đất sản xuất nông nghiệp chiếm số lượng nhỏ Tổng số hồ sơ chuyển nhượng QSD đất trong giai đoạn 2010 - 2016 tại huyện Chương Mỹ là 3285 trường hợp,trong đó năm 2010 có 163 trường hợp,năm 2011 có 333 trường hợp,năm 2012 có 420 trường hợp,năm 2013 có 504 trường hợp,năm 2014 có 570 trường hợp,năm 2015 có 618 trường hợp,năm 2016 có 677 trường hợp tham gia chuyển nhượng QSDĐ.Qua bảng 4.10 tình hình chuyển nhượng của huyện Chương Mỹ diễn ra rất sôi động,tăng dần nên tập trung chủ yếu những khu trung tâm huyện như thị trấn Xuân Mai, xã Phụng Châu xã Tiên Phương và một số xã xa khu trung tâm huyện
Bảng 4.10 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở tại huyện Chương Mỹ giai đoạn 2010-2016 Đơn vị: trường hợp
STT Xã, thị trấn Năm
Nguồn: Tổng hợp từ Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Chương Mỹ
Như vậy tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Chương
Mỹ có sự khác nhau rõ rệt giữa các khu vực có thương mại kinh tế phát triển, thuận tiện giao thông thì giao dịch chuyển nhượng sôi động hơn.
4.3.2.2 Đánh giá tình hình thự hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại
Một số giải pháp cho việc thực hiện các QSDĐ
Pháp luật đất đai là một bộ phận cấu thành nên hệ thống pháp luật của Nhà nước, do đó, nó có đầy đủ những thuộc tính của hệ thống pháp luật nói chung và một trong những thuộc tính đó là tính thống nhất Tất cả các hành vi (về quản lý và sử dụng đất đai) của người sử dụng đất đều áp dụng chung một hệ thống quy phạm pháp luật về đất đai do Nhà nước ban hành, đồng thời không cho phép mỗi ngành, mỗi địa phương đưa ra những quy định riêng, trái với Chương
Mỹ với những kết quả nghiên cứu nêu trong đề tài là những giải pháp được đề xuất cho việc thực hiện các QSDĐ tại điạ bàn huyện Chương Mỹ
Kết quả nghiên cứu cho thấy sự hiểu biết của người dân đóng vai trò rất quan trọng trong việc thực hiện quyền và nghĩa trường hợp khi giao dịch QSDĐ Kết quả điều tra về hiểu biết của người dân về một số chính sách liên quan đến thực hiện QSDĐ cho thấy một bộ phận người dân và thậm chí cả những cán bộ ở cơ sở còn chưa nắm bắt được đầy đủ quy định pháp luật hiện hành trong lĩnh vực đất đai nói chung và trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất nói riêng Do đó, ngoài việc tăng cường tuyên truyền, phổ biến trên các phương tiện thông tin về thực hiện QSDĐ, cần xây dựng cơ sở dữ liệu pháp luật về đất đai theo các chủ đề phù hợp với nội dung quản lý nhà nước về đất đai để cung cấp cho nhân dân.
4.4.1 Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật
- Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai tới người dân còn nhiều bất cập, một bộ phận người dân và thậm chí cả những cán bộ ở cơ sở còn chưa nắm bắt được đầy đủ quy định pháp luật hiện hành trong lĩnh vực đất đai nói chung và trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất nói riêng Do đó, ngoài việc tăng cường tuyên truyền, phổ biến trên các phương tiện thông tin, cần xây dựng cơ sở dữ liệu pháp luật về đất đai theo các chủ đề phù hợp với nội dung quản lý nhà nước về đất đai để cung cấp cho các địa phương
- Đa dạng hóa các hình thức công khai, tuyên truyền phổ biến pháp luật, về thủ tục hành chính và tìm kiếm thông tin về thực hiện QSDĐ, xây dựng và hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai để qua đó giúp cho việc quản lý và sử dụng đất đai với các thông tin được cấp nhật chính xác nhằm nắm chắc, quản chặt đất đai được tốt hơn
Qua kết quả lấy ý kiến của người dân, tỷ lệ người dân lo sợ về chính sách, rủi ro khi giao dịch đất đai cao (35,55%) dẫn đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng bị hạn chế Vấn đề này xảy ra do người dân chưa hiểu được rõ ràng các chế độ chính sách pháp luật, việc này phần lớn là do các cơ quan chính quyền chưa quan tâm nhiều đến công tác tuyên truyền, công khai minh bạch các thủ tục hành chính, các chế độ chính sách liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
4.4.2 Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất
Qua khảo sát cho thấy điều kiện, phương tiện làm việc của Phòng Tài nguyên & Môi trường huyện Chương Mỹ, văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Chương Mỹ cho thấy còn găp nhiều khó khăn Phòng làm việc chật hẹp; các phương tiện làm việc còn đơn giản, thủ công Đối với cán bộ địa chính xã thì các phương tiện, trang thiết bị lại càng thiếu thốn Do vậy cần đầu tư hơn nữa cho công tác quản lý nhà nước về đất đai của địa phương như đào tạo nguồn nhân lực, mua sắm trang thiết bị, cung cấp thông tin, tài liệu chuyên môn, pháp luật, internet chế độ khen thưởng, và hơn nữa là cần đầu tư để hoàn thiện việc đo đạc bản đồ địa chính chính quy.
- Cần quan tâm hơn nữa về ngân sách chi cho công tác quản lý đất đai đặc biệt là công tác hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu về quản lý đất đai để người sử dụng đất thực hiện các QSDĐ được thuận lợi hơn.
Vì vậy cần thường xuyên bồi dưỡng, đào tạo chuyên môn nghiệp trường hợp cho cán bộ chuyên môn, cán bộ địa chính cơ sở để nâng cao năng lực nghiệp trường hợp đảm bảo thực hiện tốt chức năng, nhiệm trường hợp trong lĩnh vực nhà đất vốn phức tạp
4.4.3 Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các QSDĐ
- Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc thực hiện pháp luật về đất đai, xử lý dứt điểm không kéo những vi phạm, đồng thời ngăn chặn kịp thời xử lý nghiêm những vi phạm phát sinh.
- Kết quả nghiên cứu về tình hình thực hiện đăng ký biến động quyền sử dụng đất ở tại 3 xã, thị trấn của huyện Chương Mỹ cho thấy một bộ phận người dân khi thực hiện quyền sử dụng đất đã không làm thủ tục đăng ký biến động, nguyên nhân của sự việc này là một phần không có GCNQSDĐ ở,một phần các hộ gia đình, cá nhân được điều tra cho rằng thời gian hoàn thiện các thủ tục chuyển QSDĐ còn dài Do vậy cần giảm bớt các thủ tục không cần thiết, gây phiền hà cho công dân trong quá trình thực hiện các quyền của người sử dụng đất, rút ngắn được thời gian giải quyết các TTHC.
- Nhiều hộ dân được điều tra chưa nắm được trình tự thực hiện các TTHC, do vậy cần công khai minh bạch mọi thủ tục, hồ sơ, phí và lệ phí để người dân nắm được để giảm bớt được thời gian đi lại và hoàn thiện hồ sơ của công dân
- Nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp trường hợp cho cán bộ địa chính cơ sở.
Tuy nhiên, trong điều kiện kinh tế - xã hội ngày càng biến đổi không ngừng và đòi hỏi sự đáp ứng của bộ máy Nhà nước ngày càng tiến bộ và phát triển.Vì vậy muốn giải quyết tình trạng này, trước hết UBND huyện cần cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính, nghiên cứu và đề xuất các biện pháp thực hiện nhằm đơn giản hóa các thủ tục hành chính, tạo điều kiện để người sử dụng đất thực hiện QSDĐ được thuận lợi, nhanh chóng Và thực hiện dịch trường hợp công về đất đai như cung cấp thông tin về quy hoạch, thông tin về đất đai, hỗ trợ pháp lý trong các giao dịch đất đai, trong việc thực hiện thủ tục hành chính pháp lý trong chuyển nhượng đất đai.
- Hoàn thiện việc cấp GCNQSDĐ.
4.4.4 Giải pháp về chính sách
Kết quả khảo sát cho thấy người dân thường không muốn đến giao dịch đăng ký biến động sử dụng đất khi thực hiện QSDĐ ở là do giá đất và một phần do các chi phí khi thực hiện giao dịch Do vậy cần nghiên cứu xây dựng khung giá chuẩn, sát với giá thị trường Các loại phí cũng cần nghiên cứu, xác định phù hợp hơn
- Công khai quy hoạch sử dụng đất; xác định rõ địa chỉ, vị trí ranh giới đất thuộc dự án đầu tư, người sử dụng đất không được sử dụng vào mục đích khác Quy hoạch sử dụng đất phải đi trước một bước, hoạch định rõ các khu vực chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất sẽ có các kế hoạch sử dụng đất hợp lý, yên tâm chuyển nhượng, cho thuê hay nhận chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ để đầu tư phát triển sản xuất Do đó, huyện cần xây dựng phương án quy hoạch dài hạn, có tính khả thi cao để người dân yên tâm sử dụng đất theo quy hoạch, kích thích “cầu” đất phát triển
