(Luận văn thạc sĩ) các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân thành phố hồ chí minh

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI PHẠM ĐỨC QUỲNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ CỦA NGƯỜI DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH TP.HCM, năm 2020 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI PHẠM ĐỨC QUỲNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ CỦA NGƯỜI DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Ngành: Quản trị kinh doanh Mã số: 8340101 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS ĐẶNG THÁI BÌNH TP.HCM, năm 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn nghiên cứu tôi, thực với hướng dẫn khoa học TS Đặng Thái Bình Các nội dung tham khảo luận văn trích dẫn rõ ràng Kết luận nghiên cứu luận văn trung thực chưa công bố nghiên cứu khác Tôi xin chịu trách nhiệm nghiên cứu Người thực luận văn Phạm Đức Quỳnh MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ NGHIÊN CỨU HÀNH VI NGƯỜI TIÊU DÙNG 1.1 Khái niệm Người tiêu dùng 1.2 Khái niệm Hành vi người tiêu dùng 10 1.3 Tầm quan trọng việc nghiên cứu hành vi người tiêu dùng 11 1.4 Mơ hình hành vi tiêu dùng .11 1.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi người tiêu dùng 13 1.6 Quá trình định mua hàng người tiêu dùng .17 1.7 Đặc điểm nhà chung cư 22 1.8 Một số yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua nhà chung cư người dân .23 1.9 Mơ hình nghiên cứu đề xuất 24 Chương 2: THỰC TRẠNG VỀ CUNG VÀ CẦU THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI TP.HCM 28 2.1 Tổng quan thị trường hộ chung cư TP.HCM 28 2.2 Thực trạng cung cầu thị trường hộ chung cư TP.HCM 30 Chương 3: PHÂN TÍCH KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 36 3.1 Phân tích thống kê 36 3.2 Phân tích yếu tố ảnh hưởng .40 3.3 Kết nghiên cứu .62 Chương 4: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ 66 4.1 Dự báo nguồn cung cầu thị trường .66 4.2 Sự cấp thiết nhu cầu nhà chung cư người dân TP.HCM 68 4.3 Một số giải pháp .71 4.4 Đề xuất kiến nghị 73 4.5 Những hạn chế hướng nghiên cứu cho nghiên cứu .75 KẾT LUẬN 76 TÀI LIỆU THAM KHẢO 78 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT STT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ FDI Foreign Direct Investment Đầu tư trực tiêp nước HoREA Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh UBND % Ủy ban nhân dân Phần trăm DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Phân tích thống kê giới tính 36 Bảng 3.2 Phân tích thống kê độ tuổi .37 Bảng 3.3 Phân tích thống kê nghề nghiệp 38 Bảng 3.4 Phân tích thống kê thu nhập hàng tháng 39 Bảng 3.5 Phân tích khách thể mức chi phí để mua hộ 39 Bảng 3.6 Kết khảo sát yếu tố ảnh hưởng 40 Bảng 3.7 Thứ hạng yếu tố ảnh hưởng 41 Bảng 3.8 Kết khảo sát ảnh hưởng nhóm yếu tố Giá .41 Bảng 3.9 Kết khảo sát ảnh hưởng nhóm yếu tố Cơ sở vật chất 43 Bảng 3.10 Kết khảo sát ảnh hưởng nhóm yếu tố Chi phí 45 Bảng 3.11 Kết khảo sát ảnh hưởng nhóm yếu tố Công 47 Bảng 3.12 Kết khảo sát ảnh hưởng nhóm yếu tố Mơi trường sống 49 Bảng 3.13 Kết khảo sát ảnh hưởng nhóm yếu tố Truyền thơng marketing 52 Bảng 3.14 Kết khảo sát ảnh hưởng nhóm yếu tố Vị trí khu hộ 55 Bảng 3.15 Kết khảo sát ảnh hưởng nhóm yếu tố Vị trí hộ 57 Bảng 3.16 Kết khảo sát ảnh hưởng nhóm yếu tố Hồ sơ pháp lý 59 Bảng 3.17 Tóm tắt kết kiểm định giả thuyết 64 Bảng 3.18 Thứ hạng ưu tiên yếu tố ảnh hưởng .64 DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1 Mơ hình hành vi người tiêu dùng 12 Hình 1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi người tiêu dùng 13 Hình 1.3 Mơ hình giai đoạn q trình thơng qua định mua .19 Hình 1.4 Các yếu tố can thiệp ý định mua định mua 20 Hình 1.5 Mơ hình nghiên cứu đề xuất 26 Hình 2.1 Nguồn cung hộ chung cư TP.HCM nửa đầu năm 2020 .31 Hình 2.2 Số hộ bán nửa đầu năm 2020 TP.HCM .32 Hình 2.3 Tình hình thị trường hộ TP.HCM tháng đầu năm 2020 33 Hình 2.4 Tình hình giá bán, mức độ quan tâm lượng tin đăng TP.HCM 34 Hình 4.1 Nguồn cung hộ chung cư TP.HCM tương lai 67 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nhà đô thị lớn TP.HCM nhu cầu cấp thiết dân số tăng nhanh với hàng trăm ngàn người nhập cư năm Và cần mua hộ để ở, có nhiều điều mà người mua quan tâm Vị trí yếu tố hàng đầu định đến giá trị hộ chung cư Mua hộ chung cư vị trí tốt, thuận lợi, người dân hưởng lợi nhiều thứ, đặc biệt khả tăng giá Điểm khác biệt lớn hộ chung cư nhà phố riêng lẻ nằm mơi trường sống tiện ích nội khu mà đem lại cho cư dân hộ Nếu xét tới tính riêng tư, thoải mái, tự việc sửa chữa nhà cửa chắn hộ chung cư khó lịng so với nhà phố mặt Nhưng nhà phố riêng lẻ cư dân muốn bơi, muốn tập gym, mua sắm, chắn phải di chuyển xa Ở hộ chung cư ngược lại, cần bước xuống nhà có thứ Thêm nữa, dự án hộ chung cư cố gắng kiến tạo cho cư dân mơi trường sống tốt nhất, tách biệt hồn tồn khỏi khói bụi, kẹt xe, nhiễm tiếng ồn bên ngồi, điều mà mua nhà phố riêng lẻ cư dân khó trải nghiệm Nhất vấn đề an ninh, hộ chung cư ban quản lý bảo đảm vấn đề Giả sử lựa chọn, tên trộm chọn đột nhập nhà phố riêng lẻ chung cư cao tầng Kể lợi ích, ưu điểm hộ chung cư vậy, hiểu rằng, lý mà người mua ưu tiên chọn dự án chung cư Chúng bao gồm lý tiện ích đầy đủ, mơi trường sống chất lượng, an ninh đảm bảo Và đương nhiên, dự án đáp ứng yếu tố người mua săn đón, khả tăng giá cao Đây điều mà người đầu tư mua bán hộ chung cư hướng đến Trong năm 2019 vừa qua, thị trường đón nhận nhiều thơng tin tiêu cực liên quan tới pháp lý vụ lừa đảo bán đất ma bị phanh phui, vỡ trận cam kết lợi nhuận condotel khiến người mua bất động sản dù theo hình thức cảm thấy e dè, cẩn trọng nhiều Đó chưa kể đến loại hình hộ chung cư, khơng thiếu trường hợp chung cư xây xong lâu, 2, năm chưa cấp sổ Điều khiến cho người trót mua, trót đầu tư vào dự án hộ chung cư đành chôn vốn khơng thể mua bán, chấp Chọn đầu tư dự án chung cư bị vướng pháp lý khiến người mua chơn vốn thời gian dài Nếu đầu tư mua bán hộ chung cư, mà giấy tờ pháp lý chuẩn bị hồn chỉnh, đầy đủ chắn lợi lớn Ngược lại, vấn đề liên quan tới pháp lý phát sinh dễ khiến giao dịch thất bại Chính vậy, người đầu tư mua bán hộ chung cư thường lựa chọn dự án minh bạch, rõ ràng pháp lý Nhiều năm trở lại đây, chủ đầu tư tiêu chí quan trọng để người mua lựa chọn dự án hộ chung cư Tuy khơng có quy chuẩn, tiêu chuẩn xếp loại cụ thể dành cho chủ đầu tư Nhưng chắn rằng, chọn mua dự án hộ chủ đầu tư uy tín cảm thấy an tâm hẳn Đây yếu tố mà người đầu tư mua bán hộ chung cư nên cân nhắc Khi chọn đầu tư dự án chủ đầu tư uy tín, trừ vướng phải rắc rối lớn pháp lý, cịn khơng bán dễ có người mua khả tăng giá điều tốt Chọn đầu tư mua bán hộ chung cư chủ đầu tư tốt Đồng nghĩa với việc bán hộ chung cư nhanh chóng hơn, giá tốt Ngồi ra, người bán hộ chung cư hưởng lợi lớn hoạt động quảng bá dự án mà chủ đầu tư tiến hành Người dân không cần phải nhiều cơng sức để tìm kiếm khách mua, để giới thiệu sản phẩm Vì thứ chủ đầu tư làm thay, lượng khách hàng quan tâm, có nhu cầu tìm mau hộ dự án lớn Tuy nhiên, số yếu tố kể không đầy đủ rõ ràng chi tiết để người mua chọn cho ăn hộ ưng ý Nghiên cứu “Các yếu tố ảnh hưởng đến định mua hộ chung cư người dân TP.HCM” giải nhiều nữa, đáp ứng đầy đủ vấn đề mà người mua quan tâm muốn sở hữu cho gia đình hộ TP.HCM Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài - Nghiên cứu thực nước Hai tác giả Mostafa Kamal Shah Alam Kabir Pramanik (2015) trường Đại học Kinh doanh kinh tế quốc tế Daffodil, Bangladesh thực nghiên cứu “Các yếu tố ảnh hưởng đến khách hàng mua hộ thành phố Dhaka” Nghiên cứu xác định cho kết khía cạnh quan tâm khách hàng định mua hộ Cơ sở vật chất (project facilities), Môi trường (environmental), Chiêu thị (promotional), Chất lượng vật lý (physical quality), Giá (price), Vị trí giao thơng (location and communication) Yếu tố Cơ sở vật chất bao gồm: Khu dân cư đông đúc, sân chơi trẻ em, thiết bị phát điện, bãi đậu xe, trò chơi nhà, hội trường sinh hoạt Yếu tố Môi trường bao gồm: Tiếng ồn âm khu vực liền kề, ô nhiễm môi trường khu vực, mật độ dân số lưu lượng giao thông Yếu tố Chiêu thị bao gồm: Bán hàng giảm giá, truyền miệng, danh tiếng thương hiệu công ty, ảnh hưởng quảng cáo Yếu tố Chất lượng vật lý bao gồm: Chất lượng cơng trình nước, hệ thống thoát nước, chất lượng lưu vực va chế độ lưu thông, chất lượng gạch hộ, cửa sổ thơng thống đón gió Yếu tố Giá bao gồm: Cơ sở tín dụng, hệ thống tốn trả góp, tính khả dụng việc vay ngân hàng, giá hợp lý Yếu tố Vị trí giao thông bao gồm: Môi trường sống dân cư, gần sở giáo dục, thuận tiện cho việc làm Một nghiên cứu khác hai tác giả Mwfeq Haddad Mahfuz Judeh (2011) Đại học AlAlbayt, Jordan với đề tài “Các yếu tố ảnh hưởng đến định mua hộ chung cư người dân Amman, Jordan” điều tra yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua hàng khách hàng hộ Mẫu khảo sát bao gồm 120 người mua hộ khu vực khác Amman Kết nghiên cứu cho thấy định người mua chịu tác động yếu tố bao gồm: Thẩm mỹ, Kinh tế, Marketing, địa lý Cấu trúc xã hội Nhóm tác giả Connie, Susilawati, Fernando Baptista Anunu (2001) Trường Đại học Petra Christian, thành phố Surabaya, Indonesia thực nghiên cứu có tựa đề “Các yếu tố động nhận thức ảnh hưởng đến hành vi mua nhà người dân Dilly, Đơng Timor” Trong nghiên cứu này, nhóm tác giả đề xuất kiểm tra thành phần yếu tố Vật lý (physical), Liên kết (linkage), Mơi trường (environment) Tiện ích (utilities) ảnh hưởng đến định mua người dân Dilly Thành phần Vật lý bao gồm thành tố: chất lượng xây dựng, giá, thiết kế, mật độ xây dựng, diện tích nhà, khả tốn, lãi suất, thời hạn toán, khả tiếp cận thị trường Thành phần Liên kết bao gồm thành tố: liên hệ với nơi làm việc, gần trường học, giao thông công cộng Thành phần Mơi trường bao gồm: sẽ, an tồn, thẩm mỹ Thành phần Tiện ích bao gồm: điện, nước, điện thoại, có khu vực thờ phụng riêng, thể dục thể thao, tiềm đầu tư Kết cho thấy yếu tố Vật lý Liên kết không quan trọng yếu tố Mơi trường tiện ích người dân cân nhắc mua nhà để Hơn nữa, kết phù hợp với phương châm nhà phát triển nhà ở Dilly “sạch sẽ, an toàn, thẩm mỹ, sức khỏe thịnh vượng”