GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU
Lý do chọn đề tài
Bất động sản (BĐS) là tài sản quan trọng trong đầu tư và kinh doanh, đóng góp lớn vào giá trị tài sản của nền kinh tế Thị trường BĐS tại Thành phố Hồ Chí Minh đang phát triển nhanh chóng do sự gia tăng dân số và nhu cầu nhà ở cao, trong khi quỹ đất lại hạn chế Giải pháp xây dựng nhà chung cư không chỉ đáp ứng nhu cầu xã hội mà còn tiết kiệm đất và tận dụng hạ tầng kỹ thuật, góp phần phát triển thành phố văn minh, hiện đại Một căn hộ hiện đại với thiết kế chất lượng, nhiều tiện ích và quản lý vận hành tốt sẽ thu hút người mua, đặc biệt là giới trẻ.
Cục Thống kê Thành phố Hồ Chí Minh thực hiện thu thập thông tin về giá bất động sản và các đặc điểm liên quan nhằm đánh giá biến động thị trường BĐS tại TP.HCM Giá bất động sản, đặc biệt là căn hộ chung cư, không chỉ phụ thuộc vào cung cầu mà còn chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố như diện tích, khoảng cách đến bệnh viện, trường học, vị trí, số tầng, hướng cảnh quan và uy tín của chủ đầu tư Nghiên cứu “Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh” cung cấp các căn cứ khoa học cho Cục Thống kê Thành phố trong việc tính toán chỉ số giá BĐS.
Hồ Chí Minh cung cấp cho các nhà đầu tư, nhà quản lý và người tiêu dùng cái nhìn sâu sắc về thị trường căn hộ chung cư tại TP.HCM.
Mục tiêu nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu
1.2.1.1 Mục tiêu tổng quát: phân tích mối tương quan giữa giá bán căn hộ chung cư tại TP.HCM và các yếu tố ảnh hưởng, đề xuất các giải pháp
- Xác định các yếu tố tác động đến giá bán căn hộ chung cư tại TP.HCM h
Mô hình tương quan giữa giá bán căn hộ chung cư và các yếu tố ảnh hưởng sẽ được xác định thông qua việc lượng hóa mức độ tác động của từng yếu tố Bằng cách phân tích và tính toán các hệ số ảnh hưởng, chúng ta có thể hiểu rõ hơn về mối quan hệ này và dự đoán giá bán căn hộ một cách chính xác hơn.
- Giá bán căn hộ chung cư tại TP.HCM bị ảnh hưởng bởi các yếu tố nào?
- Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố lên giá bán căn hộ chung cư tại TP.HCM như thế nào?
- Từ kết quả nghiên cứu, hàm ý chính sách dành cho các cơ quan quản lý, tổ chức và các cá nhân là gì ?
Đối tượng nghiên cứu, khảo sát, và phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu chủ yếu các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại TP.HCM
Những người đang và đã ở trong các căn hộ chung cư tại TP.HCM
Nghiên cứu này chỉ tập trung vào loại bất động sản để ở là căn hộ chung cư, không mở rộng phạm vi sang các loại bất động sản khác như đất ở và nhà riêng lẻ.
Nghiên cứu khảo sát được thực hiện trên 12 quận, bao gồm Quận 1, Quận 2, Quận 3, Quận 4, Quận 7, Quận 8, Quận 12, Phú Nhuận, Tân Bình, Bình Thạnh, Gò Vấp và Thủ Đức Các quận này được lựa chọn do có khu dự án, khu vực mới quy hoạch, và thị trường bất động sản sôi động Chúng có thể được phân loại thành hai nhóm: quận khu vực trung tâm và các quận khác.
- Phạm vi thời gian: nghiên cứu được thực hiện trong 3 tháng, từ tháng 8/2018 đến tháng 11/2018.
Phương pháp nghiên cứu
1.4.1 Phương pháp nghiên cứu định tính
Nghiên cứu này tổng hợp kết quả từ các nghiên cứu trước đây trong và ngoài nước, kết hợp với phương án điều tra giá bất động sản của Cục Thống kê TP.HCM và phân tích định tính dữ liệu thứ cấp do CTK TP.HCM cung cấp Để xác định và thiết lập thang đo các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại TP.HCM, nghiên cứu đã tiến hành phỏng vấn sâu các chuyên gia về giá và lãnh đạo tại Cục Thống kê Thành phố, cũng như những người giữ vị trí quan trọng tại hai sàn giao dịch bất động sản uy tín trong khu vực.
1.4.2 Phương pháp nghiên cứu định lượng
Mô hình hồi quy Hedonic và thuyết Vị thế - Chất lượng được áp dụng để phân tích mối quan hệ giữa các biến và xác định nguyên nhân gây biến động giá căn hộ chung cư tại TP.HCM Phương pháp hồi quy tuyến tính theo bình phương nhỏ nhất (OLS) giúp làm rõ các yếu tố ảnh hưởng đến giá cả thị trường bất động sản trong khu vực này.
Nghiên cứu này sử dụng phần mềm Stata 12 để phân tích dữ liệu khảo sát thực tế, thu thập thông tin từ bảng câu hỏi phỏng vấn những cư dân hiện tại và trước đây sống trong các căn hộ chung cư tại TP.HCM.
Ý nghĩa khoa học của đề tài
Cung cấp cơ sở khoa học cho Cục Thống kê TP.HCM trong việc tính toán Chỉ số giá bất động sản, nghiên cứu này là tài liệu tham khảo quý giá cho các nhà đầu tư, nhà quản lý và những người quan tâm đến giá căn hộ tại TP.HCM, giúp họ có thêm thông tin để đưa ra quyết định quản lý hoặc lựa chọn phù hợp.
Kết cấu của luận văn
Kết cấu của luận văn gồm 5 chương, cụ thể như sau:
- Chương 1: Giới thiệu về vấn đề nghiên cứu
- Chương 2: Cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu
- Chương 3: Phương pháp nghiên cứu
- Chương 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận
- Chương 5: Kết luận và hàm ý chính sách
Trong chương 1, tác giả giải thích lý do chọn đề tài nghiên cứu, cụ thể hóa các mục tiêu nghiên cứu, và xác định đối tượng cũng như phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu được áp dụng bao gồm cả định tính và định lượng Ngoài ra, tác giả cũng làm rõ ý nghĩa thực tiễn của nghiên cứu và cấu trúc của đề tài.
CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU
Cơ sở lý thuyết
2.1.1 Lý thuyết về giá trị bất động sản
2.1.1.1 Khái niệm bất động sản
Bất động sản bao gồm các tài sản không di dời như đất, nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất Theo công dụng, bất động sản được phân loại thành nhiều loại khác nhau.
- Bất động sản để ở: gồm nhà chung cư, biệt thự, nhà liền kề, nhà riêng lẻ khác và các công trình xây dựng gắn liền dùng để ở
Bất động sản thương mại bao gồm nhiều loại hình như tòa nhà thương mại, văn phòng, nhà xưởng, nhà máy, xí nghiệp, kho bãi, khách sạn, khu nghỉ dưỡng, condotel, officetel, shophouse và các cơ sở kinh doanh khác, cùng với các công trình xây dựng không phục vụ mục đích ở.
- Đất nền: gồm đất nền dự án, đất nền trong khu dân cư (đất để ở hoặc đất để kinh doanh)
2.1.1.2 Đặc điểm của bất động sản
Theo quan điểm thị trường, bất động sản (BĐS) được xem là hàng hóa đặc biệt do sở hữu nhiều đặc tính riêng biệt mà các loại hàng hóa khác không có.
Bất động sản là loại hàng hóa không thể di chuyển, chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố như môi trường, hạ tầng kỹ thuật, điều kiện tự nhiên và kinh tế Ngoài ra, quy hoạch dân cư và đô thị cũng tác động đến giá trị bất động sản Các yếu tố văn hóa truyền thống, tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội của người dân trong từng khu vực cũng góp phần định hình thị trường bất động sản Thậm chí, các vấn đề tôn giáo và tín ngưỡng cũng có thể ảnh hưởng đến sự phát triển và giá trị của bất động sản trong từng vùng miền.
Bất động sản là tài sản tự nhiên bền vững, không thể mất đi hay thanh lý, và có thể tái sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau Loại tài sản này đóng vai trò quan trọng trong sản xuất kinh doanh, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế Hơn nữa, bất động sản còn gắn liền với chủ quyền của mỗi quốc gia, khẳng định giá trị và tầm quan trọng của nó trong nền kinh tế.
Bất động sản là loại hàng hóa hữu hạn, phụ thuộc vào nhu cầu sử dụng của con người Tính khan hiếm của bất động sản dẫn đến sự mất cân đối giữa cung và cầu trên thị trường, từ đó đẩy giá bất động sản không ngừng tăng lên.
Sự khác biệt về kết cấu, kiến trúc, vị trí và diện tích của từng loại bất động sản (BĐS) tạo nên tính chất dị biệt của hàng hóa BĐS Điều này cũng là nguyên nhân dẫn đến khó khăn trong việc xác định cung cầu và giá cả trên thị trường BĐS.
Giá trị của bất động sản có thể bị ảnh hưởng đáng kể bởi mối quan hệ tương tác với các loại bất động sản khác, dẫn đến sự tăng giảm trong giá trị của chúng.
2.1.1.3 Giá trị bất động sản
Giá trị bất động sản, theo Nguyễn Ngọc Vinh và Nguyễn Quỳnh Hoa (2014), được định nghĩa là số tiền ước tính phản ánh quyền lợi, chức năng, công năng và lợi ích mà bất động sản mang lại cho con người tại một thời điểm cụ thể.
Trên toàn cầu, đặc biệt là ở các nước phát triển, giá trị thị trường bất động sản được chuẩn hóa để phục vụ cho nghiên cứu, quản lý và giao dịch Giá trị này thường được hiểu là mức giá hình thành trên một thị trường công khai và cạnh tranh, nơi người mua và người bán có đủ thông tin, thời gian để quyết định và đảm bảo rằng giá không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố kích thích thái quá Điều này đồng nghĩa với khái niệm giá trị trao đổi, hay nói cách khác là sự thỏa thuận giữa bên mua và bên bán.
Trong lĩnh vực bất động sản, giá trị đầu tư được xác định dựa trên các thông số và giả định của nhà đầu tư Ví dụ, chi phí xây dựng mà một công ty BĐS đã bỏ ra để duy tu các căn nhà trong khu di tích lịch sử có thể minh họa cho giá trị này Mặc dù giá trị thị trường của bất động sản này tương đối thấp, nhưng việc thực hiện các dự án được cộng đồng khuyến khích và nhận ưu đãi thuế sẽ khiến nhà đầu tư đánh giá giá trị của các dự án BĐS này tích cực hơn.
Giá trị sử dụng của bất động sản là một khía cạnh quan trọng, phản ánh nhu cầu cụ thể của cá nhân và không nhất thiết tương ứng với mức giá thị trường Ví dụ, một chủ nhà có thể đầu tư 250 triệu đồng để hoàn thiện nội thất theo sở thích, tạo ra giá trị sử dụng cho ngôi nhà Trong khi giá thị trường của ngôi nhà có thể dao động từ 2 đến 3 tỷ đồng, người mua có thể chỉ sẵn sàng chi thêm dưới 150 triệu cho nội thất Điều này cho thấy rằng giá trị thị trường không phải lúc nào cũng cao hơn, nhưng giá trị sử dụng có thể làm cho bất động sản trở nên hấp dẫn hơn.
Trong lĩnh vực bất động sản, giá trị có thể bảo hiểm là chi phí cần thiết để nâng cấp hoặc xây dựng lại một ngôi nhà Giá trị này thường được đánh giá dựa trên chi phí ước tính để tái xây dựng tòa nhà, không bao gồm giá trị của đất nền, vì nó không bị ảnh hưởng bởi các rủi ro phát sinh.
Các phạm trù giá trị bất động sản bao gồm giá trị sản xuất kinh doanh, liên quan đến hoạt động của doanh nghiệp, và giá trị thanh lý, phản ánh khả năng chuyển nhượng tài sản.
2.1.1.4 Giá cả bất động sản
Giá cả bất động sản được xác định bởi quy luật cung cầu trên thị trường, bao gồm giá trị đất và giá trị nhà Giá trị đất phụ thuộc vào các yếu tố tự nhiên và sự can thiệp của con người, được biểu hiện bằng tiền gọi là “giá đất” Trong khi đó, giá nhà bao gồm các khoản chi phí xây dựng như nguyên vật liệu, thiết kế, nhân công và các chi phí khác.
Mô hình nghiên cứu đề xuất và giả thuyết
2.2.1 Mô hình nghiên cứu đề xuất
Trên cơ sở các nghiên cứu trước, tác giả đề xuất mô hình nghiên cứu như sau:
Hình 2.1 Mô hình nghiên cứu đề xuất
Nguồn: Tác giả nghiên cứu đề xuất
Các yếu tố liên quan đến vị trí (VT) của chung cư bao gồm: vị trí quận, khoảng cách đến bệnh viện gần nhất và khoảng cách đến các trường học từ cấp 1 đến đại học.
Nhóm yếu tố quyết định chất lượng căn hộ bao gồm: diện tích, hướng nhìn từ ban công, sự hiện diện của các tiện ích nội khu như hồ bơi, phòng gym, sân chơi thể thao, và chất lượng quản lý vận hành của chung cư.
Mô hình nghiên cứu dạng tổng quát
Ln(P)=β0+∑ 𝑗 𝑖=1 𝛽iVTi+∑ 𝑘 𝑗=𝑖+1 𝛽jCLj +βkUYTIN+ βlPL +βmMSD + εi
Trong nghiên cứu này, giá căn hộ (P) được khảo sát với các yếu tố ảnh hưởng như vị trí (VT), chất lượng (CL) và uy tín của chủ đầu tư (UYTIN) Mô hình hồi quy được thiết lập với hệ số chặn (β0) và các hệ số hồi quy (βi,j,k,l,m) để phân tích mối quan hệ giữa các yếu tố này và giá trị căn hộ.
PL: tính pháp lý của căn hộ MSD: mục đích sử dụng của chủ căn hộ εi: sai số của mô hình
Giá căn hộ chung cư tại TP.HCM
Nhóm các yếu tố liên quan đến vị trí (VT)
Uy tín chủ đầu tư
Nhóm các yếu tố liên quan đến đặc điểm căn hộ (CL)
Mục đích sử dụng của người mua (MSD) h
2.2.2 Nhận diện các biến độc lập trong mô hình
Dựa trên các nghiên cứu trước đây trong và ngoài nước, cùng với việc nghiên cứu phương án điều tra giá và tính chỉ số giá bất động sản của Cục Thống kê TP.HCM, tác giả đã nhận diện 11 yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại TP.HCM Trong số đó, tác giả đề xuất nghiên cứu thêm hai yếu tố quan trọng là vị trí quận và chất lượng quản lý vận hành.
Bảng 2.2 Bảng tổng hợp các biến độc lập trong mô hình được đề xuất
Chiều tác động kỳ vọng
1 Vị trí Quận của chung cư Tác giả nghiên cứu đề xuất (+)
2 Khoảng cách từ BĐS đến bệnh viện gần nhất
Nghiên cứu của AlukoOla (2011), Cebula J.Richard (2009)
3 Khoảng cách từ BĐS đến trường học gần nhất
4 Loại căn hộ Phương án điều tra giá BĐS của CTK
5 Diện tích sàn của căn hộ Cebula J.Richard (2009), Davor Kunovac
6 Hướng nhìn từ ban công Phương án điều tra giá BĐS của CTK
Dịch vụ tiện ích nội khu (hồ bơi, phòng tập gym, spa, khu trò chơi trẻ em )
Wen Hai-Zhen (2005), Hồ Thị Nhài
8 Chất lượng quản lý vận hành Tác giả nghiên cứu đề xuất (+)
9 Tính pháp lý của BĐS Annette Kim (2007) (+)
10 Uy tín chủ đầu tư Nguyễn Tấn Phong (2015) (+)
11 Mục đích sử dụng của người mua
Phương án điều tra giá BĐS của CTK
Nguồn: Tác giả tổng hợp và đề xuất (2018) h
2.2.3 Các giả thuyết nghiên cứu
Mối quan hệ đồng biến giữa vị trí chung cư ở các quận trung tâm và giá căn hộ ngày càng rõ rệt Với sự phát triển và quy hoạch của thành phố, khu vực trung tâm không chỉ tập trung nhiều tiện ích như văn phòng làm việc và trung tâm thương mại, mà còn là nơi diễn ra các hoạt động văn hóa quan trọng Điều này dẫn đến nhu cầu về nhà ở tại các quận trung tâm tăng cao, trong khi quỹ đất lại hạn chế Chính vì vậy, giá căn hộ chung cư tại các quận trung tâm thường cao hơn so với các quận khác.
H2: Mối quan hệ nghịch biến giữa khoảng cách từ chung cư đến bệnh viện gần nhất và giá căn hộ Chung cư gần bệnh viện thường thu hút người mua hơn nhờ tính thuận tiện trong chăm sóc sức khỏe và sử dụng tiện ích y tế, dẫn đến giá căn hộ tại những vị trí này thường cao hơn.
Mối quan hệ nghịch biến giữa khoảng cách từ chung cư đến các trường học (cấp 1, 2, 3, CĐ, ĐH) và giá của căn hộ cho thấy rằng người mua thường ưu tiên chọn những căn hộ gần trường học Điều này giúp tiết kiệm thời gian và chi phí trong việc đưa đón con đi học, dẫn đến giá của các căn hộ tại những vị trí này thường cao hơn.
H4 : Tồn tại mối quan hệ đồng biến giữa loại hình căn hộ với giá của căn hộ
Theo Thông tư 31/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng, tiêu chuẩn phân hạng căn hộ chung cư có sự khác biệt rõ rệt giữa các loại hình Điều này dẫn đến sự chênh lệch giá cả lớn, đặc biệt là các chung cư cao cấp hạng A thường có giá cao hơn so với các loại hình khác.
Mối quan hệ đồng biến giữa diện tích sàn và giá căn hộ được xác định rõ ràng, với hai loại diện tích là diện tích sàn và diện tích thông thủy Trong nghiên cứu này, tác giả chọn diện tích sàn để phân tích Các nghiên cứu trước đã chỉ ra rằng diện tích thông thường ảnh hưởng đến giá theo quy luật phân phối chuẩn; khi diện tích tăng đến một mức nhất định, giá trên mỗi đơn vị diện tích sẽ giảm Tác giả kỳ vọng rằng diện tích sẽ tác động cùng chiều với giá.
Hướng nhìn từ ban công đẹp của căn hộ có mối quan hệ đồng biến với giá trị của nó Căn hộ có tầm nhìn hướng ra sông hoặc trung tâm thành phố thường có giá trị cao hơn so với những căn hộ chỉ nhìn vào cảnh quan nội khu hoặc bị che khuất bởi các công trình khác Do đó, giá của căn hộ với hướng nhìn đẹp thường khác biệt rõ rệt so với các căn hộ khác.
Mối quan hệ đồng biến giữa giá căn hộ và các dịch vụ tiện ích nội khu như hồ bơi, phòng gym, và sân chơi trẻ em đang ngày càng rõ rệt Hiện nay, các dự án chung cư thường đi kèm với tiện ích nội khu để nâng cao chất lượng sống cho cư dân Điều này dẫn đến sự khác biệt về giá giữa các căn hộ trong tòa nhà có đầy đủ tiện ích và những tòa nhà không có.
Mối quan hệ đồng biến giữa chất lượng quản lý vận hành của chung cư và giá trị căn hộ ngày càng trở nên rõ ràng, đặc biệt sau sự cố cháy chung cư Carina tại Quận 8 năm 2018 Người mua nhà hiện nay chú trọng nhiều hơn đến chất lượng dịch vụ của ban quản lý tòa nhà, nhằm đảm bảo an toàn và sự hài lòng trong thời gian sống Do đó, những khu chung cư có chất lượng quản lý tốt thường được định giá cao hơn.
Mối quan hệ đồng biến giữa căn hộ có giấy tờ pháp lý và giá trị của căn hộ rất rõ ràng Căn hộ có giấy chứng nhận quyền sở hữu không chỉ đảm bảo tính pháp lý mà còn làm tăng giá trị của nó Ngược lại, những căn hộ không có giấy tờ hợp lệ thường có giá trị thấp hơn.
Mối quan hệ đồng biến giữa uy tín của chủ đầu tư và giá căn hộ ngày càng rõ ràng Thời gian qua, nhiều tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư liên quan đến uy tín như pháp lý, tiến độ thi công và bàn giao nhà đã xảy ra Do đó, uy tín cao của chủ đầu tư góp phần làm tăng giá trị căn hộ mà họ cung cấp.
Mối quan hệ đồng biến giữa mục đích sử dụng của người mua và giá căn hộ cho thấy rằng người mua thường điều chỉnh mức giá dựa trên nhu cầu của họ Cụ thể, khi mục đích mua căn hộ là để đầu tư hoặc cho thuê, giá căn hộ thường cao hơn so với những căn hộ được mua chỉ để ở.
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Quy trình nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu, tác giả tổng hợp các bước cần thiết trong việc thực hiện đề tài nghiên cứu, cụ thể theo sơ đồ sau:
Hình 3.1 Quy trình nghiên cứu
Nguồn: Tác giả nghiên cứu đề xuất
Phân tích nguồn dữ liệu thứ cấp
Tổng hợp từ các nghiên cứu trước và phương án điều tra giá
Xác định khung phân tích
Khảo sát ý kiến chuyên gia
Xây dựng mô hình nghiên cứu
Phỏng vấn thử và hoàn thiện bảng hỏi
Khảo sát thực tế Ước lượng mô hình hồi quy
Kiểm định giả thiết hồi quy
Báo cáo kết quả nghiên cứu h
Nghiên cứu định tính
3.2.1 Thiết kế nghiên cứu định tính
Nghiên cứu định tính được thực hiện nhằm xây dựng và bổ sung thang đo các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại TP.HCM.
Tác giả tiến hành tổng hợp dữ liệu từ các nghiên cứu trong và ngoài nước, kết hợp với phương án điều tra giá và chỉ số giá bất động sản của Cục Thống kê TP.HCM để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư.
Để xác định khung phân tích cần thiết cho đề tài, chúng tôi tiến hành phân tích kết quả thống kê mô tả bộ dữ liệu thứ cấp từ cuộc điều tra tháng 8 năm 2018 do Cục Thống kê TP.HCM cung cấp.
Bước 3 trong nghiên cứu bao gồm phỏng vấn 05 chuyên gia, trong đó có Phó Cục trưởng và Phó trưởng phòng Thương mại – Giá cả Cục Thống kê TP.HCM, cùng với Trưởng và Phó phòng tư vấn khách hàng của hai sàn giao dịch bất động sản uy tín tại TP.HCM là Skyland và Đất Xanh Đông Á Mục đích của nghiên cứu là thu thập ý kiến chuyên gia về các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư, từ đó xác định mức độ đồng ý với các yếu tố đề xuất và nhận thêm góp ý về các yếu tố mới Bảng khảo sát và danh sách chuyên gia được đính kèm trong phụ lục 1 và phụ lục 2.
3.2.2 Kết quả nghiên cứu định tính
3.2.2.1 Kết quả phân tích dữ liệu thứ cấp
Mô hình hồi quy Hedonic tiêu chuẩn được Cục Thống kê TP.HCM sử dụng có dạng tổng quát như sau: ln(p n t ) = β 0 + ∑ K k=1 β k X nk t + ∑ T t=1 α t D t + ε n t
Trong đó: p n t : giá giao dịch bất động sản (n) tại thời điểm (t); β 0 : hệ số chặn của mô hình; β k : tham số về các đặc điểm (k) của bất động sản (n), k = 1, K̅̅̅̅̅;
X nk t : các đặc điểm (k) của bất động sản (n) tại thời điểm (t), t = 1, T̅̅̅̅̅; α t : tham số của biến giả thời gian; ε n t : phần dư h
Khi xem xét giá trị của căn hộ chung cư, có nhiều yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá cả, bao gồm khoảng cách đến chợ, siêu thị và trung tâm thương mại gần nhất, bệnh viện và trường học các cấp (cấp 1, 2, 3, cao đẳng, đại học) Ngoài ra, khoảng cách đến đường ô tô, diện tích sàn, số phòng ngủ, số nhà vệ sinh, hướng nhìn từ ban công và mục đích sử dụng của người mua cũng đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị bất động sản này.
Bảng 3.1Thống kê mô tả một số đặc điểm của chung cư trong dữ liệu thứ cấp
1 Khoảng cách từ BĐS đến chợ/siêu thị/trung tâm thương mại gần nhất (km) 310 0.315 0.001 15
2 Khoảng cách từ chung cư trường học gần nhất (km) 310 1.990 0.7 7
3 Khoảng cách từ BĐS đến bệnh viện gần nhất 310 2.644 0,4 12
4 Khoảng cách từ BĐS đến trường học (cấp
5 Khoảng cách từ BĐS đến đường ô tô 310 0.0128 0.005 0.0020
Nguồn: tác giả tổng hợp từ dữ liệu CTK TP.HCM cung cấp
Kết quả thống kê mô tả nguồn dữ liệu thứ cấp cho thấy rằng khoảng cách từ chung cư đến chợ, siêu thị hoặc trung tâm thương mại gần nhất không phù hợp trong mô hình nghiên cứu, do nhiều tòa nhà chung cư hiện nay thường có siêu thị hoặc trung tâm thương mại bên trong Hơn nữa, với hạ tầng giao thông của TP.HCM ngày càng được cải thiện, vị trí xây dựng chung cư thường nằm ở mặt tiền đường, dẫn đến việc khoảng cách từ BĐS đến đường ô tô gần nhất cũng không còn chính xác.
Trong nghiên cứu này, tác giả đã quyết định không đưa số phòng ngủ và số nhà vệ sinh vào mô hình phân tích do hiện tượng đa cộng tuyến cao với biến diện tích căn hộ Cụ thể, khi diện tích căn hộ lớn hơn, các chủ đầu tư thường thiết kế nhiều phòng ngủ và nhà vệ sinh hơn, dẫn đến sự trùng lặp trong dữ liệu.
Tổng kết từ các nghiên cứu trong và ngoài nước, tác giả đề xuất mô hình nghiên cứu gồm 11 biến độc lập ảnh hưởng đến giá bất động sản tại TP.HCM, bao gồm vị trí quận của chung cư, khoảng cách đến bệnh viện và trường học gần nhất, loại căn hộ, diện tích sàn, dịch vụ tiện ích nội khu, chất lượng quản lý vận hành, tính pháp lý, uy tín chủ đầu tư và mục đích sử dụng của người mua Để đảm bảo tính thực tiễn của mô hình, tác giả đã tiến hành khảo sát ý kiến của các chuyên gia trong lĩnh vực.
3.2.2.2 Kết quả phỏng vấn ý kiến chuyên gia
Sau khi khảo sát và phỏng vấn 5 chuyên gia, tác giả đã sử dụng thang điểm từ 1 đến 5 để đánh giá 11 yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS, dựa trên các nghiên cứu trước và phương án điều tra của Cục Thống kê TP.HCM Kết quả cho thấy, tất cả các yếu tố được đề xuất đều nhận được mức độ đồng ý từ 3 trở lên từ các chuyên gia Đặc biệt, uy tín của chủ đầu tư, tính pháp lý của căn hộ, loại chung cư và vị trí quận của chung cư được xác định là những yếu tố có ảnh hưởng lớn nhất đến giá căn hộ hiện nay.
Trong quá trình nghiên cứu và phỏng vấn ý kiến chuyên gia, tác giả nhận thấy rằng một số yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ bao gồm uy tín của ngân hàng bảo lãnh, chính sách vĩ mô của nhà nước liên quan đến việc cho người nước ngoài mua căn hộ, phương thức và thời gian thanh toán theo hợp đồng, chất lượng nguồn nước sinh hoạt, cùng với chi phí quản lý hàng tháng Tuy nhiên, do hạn chế trong điều kiện nghiên cứu, tác giả đã quyết định không đi sâu vào các yếu tố này.
Nghiên cứu định lượng
Nội dung của bảng khảo sát gồm 3 phần chính:
Phần I bao gồm các câu hỏi quan trọng về tòa nhà chung cư, như tên và địa chỉ của tòa nhà, các đặc điểm nổi bật về vị trí, uy tín của chủ đầu tư, cùng với chất lượng quản lý vận hành Thông tin chi tiết có thể tham khảo tại Phụ lục 3.
Phần II của bài viết bao gồm các câu hỏi quan trọng về đặc điểm của căn hộ, như diện tích, loại căn hộ, hướng nhìn từ ban công, tình trạng pháp lý và giá cả Để biết thêm chi tiết, vui lòng tham khảo Phụ lục 3.
Phần III của khảo sát tập trung vào các đặc điểm cá nhân của người tham gia, bao gồm giới tính, độ tuổi, trình độ học vấn, mục đích sử dụng căn hộ và thu nhập Thông tin chi tiết được trình bày tại Phụ lục 3.
Nghiên cứu của tác giả sử dụng dữ liệu khảo sát từ những người cư trú hoặc đã từng cư trú tại các căn hộ chung cư ở 12 quận TP.HCM, bao gồm Quận 1, 2, 3, 4, 7, 8, 12, Bình Thạnh, Gò Vấp, Tân Bình, Thủ Đức và Phú Nhuận Theo Green (1991) được trích dẫn trong Nguyễn Đình Thọ (2014), kích thước mẫu cần thu thập được xác định theo công thức n>=8x+50, trong đó n là cỡ mẫu và x là số biến độc lập của mô hình Do đó, cỡ mẫu cho đề tài được xác định là 296 mẫu để đảm bảo tính đại diện, và các đơn vị mẫu được chọn theo phương pháp thuận tiện.
Sử dụng phần mềm STATA 12 để nhập dữ liệu và thực hiện nghiên cứu
3.3.4 Phương pháp thu thập dữ liệu
Nguồn dữ liệu thứ cấp được thu thập từ Cục Thống kê Thành phố Hồ Chí Minh bao gồm 310 mẫu quan sát từ cuộc điều tra tháng 8/2018 Thời gian thực hiện thu thập dữ liệu diễn ra trong 1 tuần, từ ngày 7/9 đến 15/9.
Thu thập dữ liệu sơ cấp bằng cách gửi phiếu khảo sát đến người tham gia và nhận lại kết quả khi họ hoàn tất Việc gửi phiếu khảo sát được thực hiện một cách thuận tiện.
Liên hệ với các Chi Cục Thống kê tại các Quận trong danh sách điều tra của Cục Thống kê để thực hiện điều tra giá tại đơn vị.
Chúng tôi đã tiến hành khảo sát trực tiếp tại một số chung cư ở Quận 4 và Quận 8 thông qua việc sử dụng phiếu khảo sát in sẵn, đồng thời thực hiện điều tra giá bất động sản tại khu vực này.
Thời gian thu thập dữ liệu sơ cấp được thực hiện trong 1 tháng từ (15/9/2018 đến 15/10/2018)
3.3.5 Phương pháp phân tích dữ liệu
3.3.5.1 Kiểm tra và làm sạch dữ liệu
Khi mã hóa dữ liệu từ phiếu khảo sát thành số và nhập liệu, dễ xảy ra sai sót trong quá trình nhập hoặc thiếu thông tin từ người tham gia khảo sát.
Việc kiểm tra và làm sạch dữ liệu là rất quan trọng để phát hiện các mẫu tin không chính xác và các mẫu khảo sát không hợp lệ, nhằm tránh sử dụng chúng trong phân tích hồi quy Đồng thời, quá trình này cũng giúp sắp xếp dữ liệu và thực hiện thống kê, mô tả sơ bộ về nguồn dữ liệu đã thu thập.
Tác giả áp dụng hệ số tương quan r để đánh giá cường độ mối liên hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư Qua đó, xác định nguyên nhân chính và phụ tác động đến giá cả, đồng thời phân tích chiều hướng tác động, có thể là thuận lợi hoặc bất lợi.
Theo Giáo trình kinh tế lượng (Hoàng Ngọc Nhậm, 2008), hệ số tương quan r được xác định bởi biểu thức:
Trong đó : r nhận giá trị trong khoảng -1≤ r ≤ +1 và có các tính chất sau:
- r> 0: Mối liên hệ tương quan tuyến tính thuận
- r< 0: Mối liên hệ tương quan tuyến tính nghịch
- r=±1: Mối liên hệ hàm số hoàn toàn chặt chẽ
- r=0: Không có mối liên hệ tương quan tuyến tính giữa x và y
- |r| càng gần bằng 1: Mối liên hệ càng chặt chẽ
- |r| ≥ 0.9: Mối liên hệ rất chặt chẽ
- 0,7 ≤ |r| < 0.9: Mối liên hệ tương đối chặt chẽ
- 0,5 ≤ |r| < 0.7: Mối liên hệ bình thường
- |r| < 0.5: Mối liên hệ hết sức lỏng lẻo
Mức ý nghĩa “sig” của các hệ số tương quan:
- Sig