CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG
Tổng quan về về hoạt động đầu tư
1.1.1 Khái niệm về hoạt động đầu tư của doanh nghiệp
Đến thời điểm hiện tại, có nhiều quan điểm khác nhau về đầu tư Theo góc nhìn vĩ mô, các tác giả William F Sharpe, Gordon J Alexander và David J Flower đã trình bày những khái niệm quan trọng trong cuốn sách "Investments", được xuất bản bởi Prentice Hall.
Năm 1999, khái niệm đầu tư được định nghĩa là việc hy sinh giá trị chắc chắn ở hiện tại nhằm đạt được giá trị không chắc chắn trong tương lai Trong những khía cạnh cụ thể, đầu tư có thể được hiểu theo nhiều cách khác nhau.
Khái niệm thường dùng: đầu tư là quá trình mà tiền đẻ ra tiền
Đầu tư là quá trình bỏ vốn nhằm tạo ra tiềm lực sản xuất kinh doanh thông qua các tài sản kinh doanh, đồng thời cũng là quá trình quản trị tài sản để mang lại lợi nhuận.
Đầu tư là quá trình mà nhà đầu tư chi tiền với mục đích nhận lại lợi nhuận thông qua các khoản thu hồi, nhằm hoàn vốn và tạo ra lợi nhuận.
Đầu tư được hiểu là quá trình cải tiến phương thức sản xuất thông qua việc đổi mới và hiện đại hóa các phương tiện sản xuất, nhằm thay thế lao động thủ công bằng các công nghệ tiên tiến hơn.
Đầu tư xây dựng là quá trình đầu tư vốn để tạo ra tài sản vật chất thông qua việc xây dựng các công trình.
Hoạt động đầu tư, theo góc độ khoa học, là quá trình kết hợp các nguồn lực như tiền, tài nguyên thiên nhiên, sức lao động và trí tuệ trong một khoảng thời gian nhất định Mục tiêu của quá trình này là đạt được kết quả hoặc một tập hợp các mục tiêu cụ thể trong bối cảnh kinh tế - xã hội.
Kết quả từ hoạt động đầu tư có thể bao gồm cả lợi ích trực tiếp và gián tiếp Những lợi ích này không chỉ mang lại giá trị cho nhà đầu tư mà còn góp phần vào sự phát triển chung của nền kinh tế và xã hội.
1.1.2 Đặc điểm của hoạt động đầu tư Đầu tư là một quá trình đưa tiền vào một hoạt động, sản phẩm hoặc tài sản với hy vọng sẽ thu được lợi nhuận trong tương lai Một số điểm đặc trưng của đầu tư bao gồm:
Mọi hoạt động đầu tư đều tiềm ẩn rủi ro, nhưng mức độ rủi ro này có thể khác nhau tùy thuộc vào loại hình đầu tư và thị trường mà bạn tham gia.
Lợi nhuận từ đầu tư là mục tiêu chính, với khả năng thu được trong tương lai Lợi nhuận có thể được đo lường qua tỷ suất lợi nhuận, tỷ suất sinh lời hoặc sự gia tăng giá trị tài sản.
Đầu tư là một quá trình dài hạn, vì lợi nhuận không thu về ngay lập tức mà cần thời gian để tài sản gia tăng giá trị.
Quản lý rủ ro là một chiến lược quan trọng trong đầu tư, giúp giảm thiểu rủi ro bằng cách phân bổ tài sản vào nhiều loại hoạt động và sản phẩm khác nhau Việc đa dạng hóa danh mục đầu tư không chỉ giúp bảo vệ tài sản mà còn tối ưu hóa lợi nhuận trong dài hạn.
Tính thanh khoản của đầu tư phụ thuộc vào loại hình đầu tư cụ thể Một số loại có thể được chuyển nhượng nhanh chóng và dễ dàng, trong khi những loại khác có thể yêu cầu thời gian dài để bán hoặc phải chấp nhận giá thấp hơn giá trị thực của chúng.
Tính khả dụng của đầu tư phụ thuộc vào số tiền và tài sản có sẵn Một số loại hình đầu tư yêu cầu mức đầu tư thấp, trong khi những loại khác lại có yêu cầu đầu tư cao hơn.
Hiệu quả đầu tư của doanh nghiệp
1.2.1 Khái niệm về hiệu quả đầu tư
Hiệu quả đầu tư là khái niệm thiết yếu trong lĩnh vực đầu tư, giúp đánh giá khả năng sinh lời và đạt được mục tiêu của nhà đầu tư Để xác định hiệu quả đầu tư, người ta so sánh lợi nhuận thu được với số tiền đầu tư ban đầu.
Một đầu tư được xem là hiệu quả khi lợi nhuận đạt được bằng hoặc lớn hơn số tiền đầu tư ban đầu Nếu lợi nhuận vượt trội hơn, đầu tư đó được đánh giá là hiệu quả cao Tuy nhiên, chỉ số hiệu quả đầu tư không chỉ dựa vào tỷ lệ lợi nhuận so với số tiền đầu tư mà còn cần xem xét các yếu tố khác như rủi ro, thời gian đầu tư, chi phí và các yếu tố khác có thể tác động đến lợi nhuận.
Đánh giá hiệu quả đầu tư là bước quan trọng giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định chính xác và giảm thiểu rủi ro Để đạt hiệu quả đầu tư cao, cần nghiên cứu kỹ lưỡng về thị trường và các yếu tố liên quan, xây dựng chiến lược đầu tư phù hợp, đồng thời đánh giá và quản lý rủi ro một cách hợp lý nhằm đạt được mục tiêu đầu tư.
1.2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư
1.2.3.1 Các nhân tố thuộc về môi trường vĩ mô
Nhân tố thuộc về tiến bộ khoa học kĩ thuật
Các hoạt động đầu tư cần phải theo kịp với xu hướng công nghệ hóa và hiện đại hóa nền kinh tế Sự tiến bộ của khoa học kỹ thuật mang lại nhiều lợi ích cho quá trình thực hiện và vận hành dự án, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro Nếu đối thủ cạnh tranh tiếp cận công nghệ trước, họ có thể tạo ra lợi thế về giá cả và chất lượng sản phẩm, gây khó khăn cho doanh nghiệp trong việc duy trì vị thế cạnh tranh.
Từ đó đưa đến những rủi ro cho dự án về mặt giá cả hàng hoá, tiêu thụ sản phẩm
Các yếu tố kinh tế có thể ảnh hưởng đến dự án bao gồm khả năng tăng trưởng GDP-GNP trong khu vực, tình trạng lạm phát, mức lương bình quân, tỷ giá hối đoái và lợi thế so sánh của khu vực Sự biến động của bất kỳ yếu tố nào trong số này, dù lớn hay nhỏ, đều có thể tác động đến hiệu quả và thành công của dự án.
Trước khi đầu tư vào dự án, chủ đầu tư cần đánh giá kỹ lưỡng các chủ trương và hướng dẫn của Nhà nước Điều này bao gồm việc chú trọng đến các mối quan hệ quốc tế, đặc biệt là sự hội nhập ASEAN và bình thường hóa quan hệ Việt - Mỹ Các chính sách của Nhà nước về đổi mới và mở cửa cũng là những yếu tố quyết định đến chiến lược đầu tư dài hạn của chủ đầu tư.
Nhân tố thuộc về điều kiện tự nhiên
Trong quá trình xây dựng và triển khai dự án đầu tư, điều kiện tự nhiên tại địa điểm dự án đóng vai trò quan trọng Các dự án sẽ chịu ảnh hưởng trực tiếp từ những yếu tố tự nhiên; nếu điều kiện không thuận lợi, tiến độ thi công có thể bị chậm trễ, dẫn đến rủi ro trong việc thu hồi vốn Ngược lại, điều kiện tự nhiên thuận lợi sẽ gia tăng khả năng thu hồi vốn đầu tư.
Nhân tố thuộc về Văn hoá – Xã hội
Khía cạnh văn hóa - xã hội có ảnh hưởng lớn đến quá trình đầu tư, đặc biệt là khi dự án được triển khai và hoạt động Cần xem xét sự phù hợp của dự án với phong tục tập quán và các quy định xã hội tại địa phương Yếu tố này không chỉ quan trọng mà còn có tác động lâu dài đến thành công của dự án Do đó, việc phân tích kỹ lưỡng trước khi đầu tư là cần thiết để tối ưu hóa hiệu quả đầu tư.
1.2.3.2 Các nhân tố thuộc về môi trường vi mô của doanh nghiệp
Khả năng tài chính là yếu tố quyết định hiệu quả đầu tư, ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ, chất lượng và khả năng thực hiện dự án Năng lực tài chính mạnh mẽ không chỉ giúp doanh nghiệp hoàn thành dự án mà còn tăng cường khả năng huy động vốn từ các thành phần kinh tế khác.
Năng lực tổ chức được xem là yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư của doanh nghiệp Khi được tổ chức tốt, nó không chỉ nâng cao chất lượng dự án mà còn giúp tiết kiệm chi phí, từ đó cải thiện hiệu quả đầu tư một cách đáng kể.
Sự thành công của doanh nghiệp phụ thuộc vào con người, vì vậy chất lượng lao động, cả về trí tuệ lẫn thể chất, có ảnh hưởng lớn đến kết quả kinh doanh và hoạt động đầu tư.
Trình độ khoa học – công nghệ
Thiết bị thi công hiện đại đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao tiến độ và chất lượng dự án, từ đó tác động trực tiếp đến hiệu quả đầu tư Hơn nữa, nó cũng góp phần tạo dựng uy tín cho doanh nghiệp, giúp thu hút vốn đầu tư và nâng cao khả năng cạnh tranh trong các cuộc đấu thầu dự án.
1.2.3 Tầm quan trọng và cần thiết của việc nâng cao hiệu quả hoạt động đầu tư trong doanh nghiệp
Nâng cao hiệu quả hoạt động đầu tư trong doanh nghiệp là điều cần thiết để đạt được lợi ích kinh tế và tài chính Điều này không chỉ giúp doanh nghiệp tối ưu hóa nguồn lực mà còn gia tăng khả năng cạnh tranh trên thị trường.
Tối ưu hóa lợi nhuận là quá trình quan trọng giúp doanh nghiệp cải thiện hiệu quả đầu tư thông qua việc đưa ra quyết định chính xác, từ đó đạt được mức lợi nhuận tối đa Việc này không chỉ nâng cao sức khỏe tài chính mà còn tăng cường khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp trên thị trường.
Giảm thiểu rủi ro đầu tư là rất quan trọng để bảo vệ tài chính, tài sản và danh tiếng của doanh nghiệp Tăng cường hiệu quả đầu tư không chỉ giúp giảm thiểu các rủi ro này mà còn đảm bảo an toàn tài chính cho doanh nghiệp.
Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả đầu tư
Trong các doanh nghiệp, việc đánh giá hiệu quả đầu tư là cực kỳ quan trọng để xác định tính khả thi của một dự án Các chỉ tiêu này cung cấp thông tin cần thiết cho doanh nghiệp, giúp họ đưa ra quyết định đúng đắn và tối ưu hóa nguồn lực.
1.3.1 Nhóm chỉ tiêu đánh giá hiệu quả sử dụng tổng vốn
1.3.1.1 Tỉ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu (ROE - Return on Equity)
ROE (Return on Equity) là chỉ số quan trọng để đánh giá hiệu quả đầu tư của vốn chủ sở hữu vào công ty Chỉ số này cho biết tỷ lệ lợi nhuận thu được trên mỗi đồng vốn chủ sở hữu Công thức tính ROE là lợi nhuận sau thuế chia cho vốn chủ sở hữu của công ty Tỉ suất ROE càng cao, hiệu quả đầu tư vào công ty càng tốt.
ROE = Lợi nhuận sau thuế
Vốn chủ sở hữu bình quân x 100%
1.3.1.2 Tỉ lệ lợi nhuận trên tổng tài sản (ROA - Return on Assets)
ROA (Tỷ suất lợi nhuận trên tài sản) đánh giá khả năng của công ty trong việc tạo ra lợi nhuận từ mỗi đơn vị tài sản Một ROA cao cho thấy công ty đang hoạt động hiệu quả và có khả năng sinh lợi tốt từ tài sản đầu tư Ngược lại, ROA thấp chỉ ra rằng công ty gặp khó khăn trong việc tạo ra lợi nhuận từ tài sản của mình.
ROA = Lợi nhuận trước thuế
1.3.1.3 Tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu (ROS - Return on Sales)
Tỷ lệ lợi nhuận trên doanh thu (ROS) cho biết mức lợi nhuận mà công ty thu được từ mỗi đơn vị doanh thu Một ROS cao cho thấy công ty có khả năng tạo ra lợi nhuận lớn từ doanh thu, trong khi ROS thấp chỉ ra rằng công ty gặp khó khăn trong việc sinh lời từ doanh thu.
ROS = Lợi nhuận trước thuế
1.3.1.4 Hệ số khả năng thanh toán tổng quát
Hệ số khả năng thanh toán tổng quát đánh giá khả năng của doanh nghiệp trong việc thanh toán toàn bộ các khoản nợ bằng tài sản có thể chuyển đổi thành tiền mặt Nếu hệ số này lớn hơn 1, doanh nghiệp có khả năng thanh toán nợ tốt, ngược lại, nếu thấp hơn 1, doanh nghiệp có thể gặp khó khăn trong việc thanh toán các khoản nợ.
Công thức của hệ số khả năng thanh toán tổng quát là:
Hệ số khả năng thanh toán tổng quát = Tổng tài sản
1.3.1.5 Hệ số thanh toán hiện thời
Hệ số thanh toán hiện thời là chỉ số tài chính quan trọng, phản ánh khả năng thanh toán các khoản nợ ngắn hạn của doanh nghiệp trong vòng một năm Chỉ số này được tính bằng cách chia tổng tài sản ngắn hạn cho tổng nợ ngắn hạn Công thức tính hệ số thanh toán hiện thời giúp doanh nghiệp đánh giá khả năng tài chính và quản lý nợ hiệu quả.
Hệ số khả năng thanh toán hiện thời = Tổng tài sản ngắn hạn
Hệ số thanh toán hiện thời là chỉ số quan trọng để đánh giá khả năng thanh toán nợ của doanh nghiệp trong tương lai gần Khi hệ số này lớn hơn 1, nghĩa là tổng tài sản ngắn hạn vượt tổng nợ ngắn hạn, doanh nghiệp có khả năng thanh toán các khoản nợ ngắn hạn trong vòng một năm Ngược lại, nếu hệ số thanh toán hiện thời thấp hơn 1, doanh nghiệp có thể gặp khó khăn trong việc thanh toán các khoản nợ ngắn hạn.
1.3.1.6 Hệ số thanh toán nhanh
Hệ số thanh toán nhanh là chỉ số quan trọng để đánh giá khả năng thanh toán ngay lập tức của doanh nghiệp đối với các khoản nợ ngắn hạn Một hệ số thanh toán nhanh cao cho thấy doanh nghiệp có khả năng thanh toán hiệu quả các khoản nợ ngắn hạn và có tính thanh khoản tốt Ngược lại, nếu tỷ số này thấp, doanh nghiệp có thể đang gặp khó khăn trong việc thanh toán nợ và cần tìm kiếm các nguồn tài chính bổ sung.
Hệ số thanh toán nhanh = Tổng tải sản ngắn hạn−Tồn kho
1.3.1.7 Hệ số khả năng thanh toán tức thời
Hệ số khả năng thanh toán tức thời đo lường khả năng của doanh nghiệp trong việc thanh toán các khoản nợ ngắn hạn mà không cần dựa vào doanh thu từ hàng tồn kho Một hệ số cao hơn 1 cho thấy doanh nghiệp có khả năng thanh toán nợ ngắn hạn dễ dàng, trong khi một hệ số dưới 1 chỉ ra rằng doanh nghiệp có khả năng thanh toán nợ ngắn hạn còn thấp, có thể gặp khó khăn khi cần thanh toán ngay lập tức.
Hệ số khả năng thanh toán tức thời = Tiền + các khoản tương đương tiền
1.3.1.8 Hệ số khả năng thanh toán lãi vay
Hệ số khả năng thanh toán lãi vay phản ánh khả năng của doanh nghiệp trong việc chi trả lãi cho các khoản vay hiện tại Nếu hệ số này cao hơn 1, doanh nghiệp có khả năng trả lãi vay dễ dàng và có thể mở rộng khoản vay mới mà không gặp khó khăn Ngược lại, hệ số thấp hơn 1 cho thấy doanh nghiệp đang gặp khó khăn trong việc thanh toán lãi vay, có nguy cơ không trả nợ đúng hạn hoặc phải tăng nợ để trang trải lãi suất.
Hệ số khả năng thanh toán lãi vay = Lợi nhuận trước thuế + Chi phí lãi vay
1.3.2 Nhóm chỉ tiêu đánh giá hiệu quả sử dụng vốn cố định
1.3.2.1 Hiệu suất sử dụng vốn cố định
Hiệu quả sử dụng vốn cố định phản ánh khả năng của doanh nghiệp trong việc khai thác tài sản cố định để tạo ra doanh thu Chỉ số này cho biết mỗi đồng tài sản cố định có thể tạo ra bao nhiêu đồng doanh thu thuần trong một năm.
Hiệu suất sử dụng vốn cố định = Doanh thu thuần
Vốn cố định bình quân
1.3.2.2 Tỷ suất lợi nhuận trên vốn cố định
Tỷ suất lợi nhuận trên vốn cố định phản ánh số tiền lợi nhuận mà mỗi đồng vốn cố định tạo ra, cho thấy hiệu quả sử dụng tài sản cố định của doanh nghiệp Chỉ tiêu này càng cao chứng tỏ việc đầu tư và sử dụng vốn cố định là hiệu quả, đồng thời là một chỉ số quan trọng để đánh giá chất lượng và hiệu quả đầu tư của doanh nghiệp.
Tỷ suất lợi nhuận trên vốn cố định = Lợi nhuận sau thuế
Vốn cố định bình quân
1.3.2.3 Hàm lượng vốn cố định
Hàm lượng vốn cố định cho biết số tiền vốn cố định cần thiết để tạo ra một đồng doanh thu trong kỳ Hệ số này càng thấp, chứng tỏ doanh nghiệp sử dụng vốn cố định hiệu quả hơn.
Hàm lượng vốn cố định = Vốn cố định bình quân
1.3.3 Nhóm chỉ tiêu đánh giá hiệu quả sử dụng vốn lưu động
1.3.3.1 Tỷ suất sinh lời vốn lưu động
Tỷ suất sinh lời vốn lưu động phản ánh khả năng sinh lời của doanh nghiệp từ nguồn vốn này, cho biết mức lợi nhuận mà doanh nghiệp thu được từ việc sử dụng vốn lưu động trong hoạt động kinh doanh Chỉ tiêu này cho thấy mỗi đồng vốn lưu động được đầu tư vào sản xuất kinh doanh tạo ra bao nhiêu đồng lợi nhuận, và tỷ lệ càng cao thì càng có lợi cho doanh nghiệp.
Tỷ suất sinh lời vốn lưu động = Lợi nhuận sau thuế
Vốn lưu động bình quân trong kỳ
1.3.3.2 Vòng quay vốn lưu động
Vòng quay vốn lưu động phản ánh khả năng quản lý và sử dụng vốn lưu động của doanh nghiệp để tạo ra doanh thu Chỉ số này cho biết số lần doanh nghiệp sử dụng vốn lưu động trong một khoảng thời gian nhất định để tạo ra doanh thu Một vòng quay vốn lưu động cao cho thấy doanh nghiệp đang khai thác hiệu quả nguồn vốn này, trong khi vòng quay thấp có thể chỉ ra rằng doanh nghiệp chưa sử dụng tối đa khả năng của vốn lưu động để gia tăng doanh thu.
Vòng quay vốn lưu động = Doanh thu thuần
Tài sản lưu động bình quân trong kỳ
1.3.3.3 Suất hao phí vốn lưu động
Phân tích hiệu quả hoạt động đầu tư dự án của CTCP Vinhomes
Phân tích tình hình kinh tế vĩ mô
2.1.1 Tác động của nền kinh tế thế giới tới Việt Nam
Trong giai đoạn 2020-2022, nền kinh tế thế giới đã trải qua nhiều biến động và thách thức, ảnh hưởng trực tiếp đến Việt Nam, một quốc gia đang phát triển Những tác động này đã đặt ra nhiều thách thức cho nền kinh tế Việt Nam trong bối cảnh toàn cầu.
Trong giai đoạn 2020-2022, nền kinh tế thế giới đã mang lại nhiều yếu tố tích cực cho Việt Nam, đặc biệt trong lĩnh vực xuất khẩu.
Theo Bộ Công Thương, trong 9 tháng đầu năm 2021, xuất khẩu của Việt Nam đạt 256,7 tỷ USD, tăng 21,8% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy sự phục hồi mạnh mẽ của nền kinh tế toàn cầu Các mặt hàng chủ lực như điện tử, dệt may, chế biến thủy hải sản, gỗ và sản phẩm gỗ, cùng đồ uống và thuốc lá đều ghi nhận mức tăng trưởng đáng kể trong giai đoạn này.
Dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) tiếp tục đóng góp tích cực cho nền kinh tế Việt Nam, với lượng vốn FDI đăng ký đạt 22,15 tỷ USD trong 9 tháng đầu năm 2021, tăng 4,4% so với cùng kỳ năm trước Những khoản đầu tư này không chỉ tăng cường năng lực sản xuất mà còn cải thiện chất lượng sản phẩm và nâng cao năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp Việt Nam.
Trong giai đoạn 2020-2022, nền kinh tế toàn cầu đã phải đối mặt với nhiều thách thức, gây ra những tác động tiêu cực đối với Việt Nam.
Đại dịch COVID-19 đã tác động mạnh mẽ đến nền kinh tế toàn cầu, trong đó Việt Nam cũng chịu ảnh hưởng nặng nề Các biện pháp giãn cách xã hội và hạn chế di chuyển đã làm gia tăng rủi ro cho hoạt động sản xuất và xuất khẩu Hơn nữa, những biện pháp phòng chống dịch bệnh đã ảnh hưởng tiêu cực đến các lĩnh vực kinh tế như du lịch, giáo dục và giải trí.
Giá cả hàng hóa toàn cầu đang gây áp lực lớn lên nền kinh tế Việt Nam, đặc biệt trong các lĩnh vực nông nghiệp, thủy sản và công nghiệp chế biến Sự gia tăng giá cả khiến các doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc mua nguyên liệu và sản xuất, đồng thời cũng ảnh hưởng đến đời sống người dân do chi phí sinh hoạt tăng cao.
Các biện pháp thương mại bảo hộ từ một số quốc gia đang tạo áp lực lên nền kinh tế Việt Nam, khi họ áp đặt thuế bảo vệ và các biện pháp thương mại khác đối với hàng hóa nhập khẩu từ Việt Nam Điều này làm cho các doanh nghiệp Việt Nam gặp khó khăn trong việc tiếp cận thị trường quốc tế và xuất khẩu hàng hóa.
Tác động của nền kinh tế toàn cầu đến Việt Nam giai đoạn 2020-2022 rất phức tạp và đa dạng Việt Nam đã thực hiện nhiều giải pháp để nâng cao năng lực cạnh tranh và giảm thiểu tác động tiêu cực từ kinh tế thế giới Để đối phó với những biến động và thách thức trong tương lai, Việt Nam cần tiếp tục thúc đẩy phát triển bền vững và tăng cường hợp tác kinh tế với các quốc gia khác.
2.1.2 Tác động của tăng trưởng tới thị trường bất động sản
GDP (Tổng sản phẩm quốc nội) là chỉ số quan trọng đo lường giá trị tổng sản phẩm và dịch vụ của một quốc gia trong một khoảng thời gian nhất định Nó được xem là một trong những chỉ số kinh tế chủ chốt, ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực khác nhau trên thị trường, bao gồm cả thị trường bất động sản.
Tác động tích cực của việc GDP tăng là sự phát triển kinh tế và tăng trưởng quốc gia Khi GDP gia tăng, nhu cầu về nhà ở và bất động sản cũng theo đó mà tăng lên, dẫn đến sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản và gia tăng giá trị tài sản.
Trong giai đoạn 2020-2022, nhiều quốc gia, bao gồm Việt Nam, đã ghi nhận sự tăng trưởng GDP mạnh mẽ Cụ thể, GDP của Việt Nam trong năm 2020 tăng 2,91%, và trong quý 1/2021, GDP tiếp tục tăng 4,48% so với cùng kỳ năm trước Sự tăng trưởng này đã thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam.
Nhu cầu về nhà ở và bất động sản tăng cao, đặc biệt là ở các thành phố lớn và
Tác động tiêu cực của việc giảm GDP đến thị trường bất động sản là rõ ràng, khi nhu cầu và giá trị bất động sản đều giảm Trong giai đoạn 2020-2022, đại dịch Covid-19 đã làm suy giảm kinh tế toàn cầu, bao gồm cả Việt Nam, dẫn đến sự sụt giảm nhu cầu và doanh số bán hàng trong lĩnh vực bất động sản Điều này đặc biệt ảnh hưởng đến các doanh nghiệp nhỏ và vừa trong ngành, khiến họ gặp nhiều khó khăn trong hoạt động kinh doanh.
Việt Nam đã triển khai nhiều chính sách hỗ trợ nhằm giảm thiểu tác động tiêu cực của đại dịch Covid-19 đến thị trường bất động sản Chính phủ cung cấp các gói tài chính và giảm lãi suất vay cho doanh nghiệp trong ngành, giúp họ vượt qua giai đoạn khó khăn Nhờ vào những biện pháp này, thị trường bất động sản Việt Nam đã ổn định hơn trong năm 2022 và được dự báo sẽ phục hồi tích cực trong năm 2023.
Trong giai đoạn 2020-2022, GDP đã ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Việt Nam theo cả hai chiều hướng tích cực và tiêu cực Tuy nhiên, nhờ vào các chính sách hỗ trợ và sự phục hồi của nền kinh tế, thị trường bất động sản đã có sự hồi phục mạnh mẽ trong năm 2022 Dự báo, thị trường này sẽ tiếp tục phát triển khả quan trong năm 2023.
2.1.3 Tác động của lạm phát tới thị trường bất động sản
Phân tích ngành bất động sản
2.2.1 Chu kỳ ngành bất động sản
Hình 2.1 Chu kỳ bất động sản
Chu kỳ bất động sản được hiểu là "vòng đời" của bất động sản, với thời gian kéo dài khác nhau tùy thuộc vào các yếu tố khách quan và chủ quan Chu kỳ này trải qua nhiều giai đoạn chính, bao gồm: phục hồi, tăng trưởng, đỉnh cao và suy thoái/đóng băng.
Theo nghiên cứu của Công ty Chứng khoán VNDirect về chu kỳ bất động sản Việt Nam từ năm 1994 đến 2022, thị trường này đã trải qua nhiều giai đoạn nóng sốt và đóng băng, với chu kỳ diễn ra đều đặn khoảng 7 - 8 năm một lần trong gần 30 năm phát triển.
Hình 2.2 Giai đoạn bất động sản
Nghiên cứu cho thấy giai đoạn 1994 - 1996 là thời điểm đầu tiên thị trường bất động sản Việt Nam trải qua cơn sốt đất Sau đó, từ năm 1997 đến 1999, thị trường rơi vào trạng thái đóng băng lần đầu tiên Đến năm 2000, sau ba năm, cơn sốt đất thứ hai xuất hiện và kéo dài âm ỉ đến năm 2001 - 2002.
Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường bất động sản rơi vào tình trạng đóng băng kéo dài từ năm 2003 đến 2006 Khoảng cách giữa hai lần đóng băng đầu tiên là 8 năm Đến năm 2007-2008, thị trường trải qua đợt sốt đất thứ ba, nhưng từ 2011 đến 2013 lại tiếp tục đóng băng lần thứ ba, giai đoạn này kéo dài nhất trong ba thập kỷ qua Theo bà Trần Khánh Hiền, Giám đốc Khối Phân tích của Công ty Chứng khoán VNDirect, bốn yếu tố chính đã giúp thị trường phục hồi: gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng được
Vào thời điểm bất động sản đóng băng lần thứ ba, giá nhà ở sơ cấp đã giảm mạnh từ 20-30%, đặc biệt là ở các sản phẩm đầu cơ như đất nền và bất động sản cao cấp Nhờ đó, nguồn cung trong giai đoạn 2013-2014 đã dần trở lại trạng thái cân bằng, với phân khúc bình dân chiếm 50% tổng nguồn cung, tăng từ 25% trong năm 2011.
Thị trường bất động sản Việt Nam trải qua giai đoạn tan băng vào cuối năm 2014, sau đó chứng kiến đợt sốt nóng kéo dài đến năm 2019 Tuy nhiên, từ cuối năm 2018, dấu hiệu hạ sốt đã xuất hiện và trở nên rõ rệt trong các năm 2019, 2020, 2021, với xu hướng giảm mạnh dần của thị trường.
2.2.2 Nhu cầu bất động sản thế giới 2023
Năm 2023, thị trường bất động sản toàn cầu dự kiến sẽ phục hồi nhẹ, mặc dù tốc độ tăng trưởng sẽ chậm hơn so với năm 2022 Kinh tế thế giới được dự báo sẽ tăng trưởng ổn định, lạm phát được kiểm soát và các ngân hàng trung ương tiếp tục duy trì chính sách tiền tệ nới lỏng.
Thị trường bất động sản nhà ở dự báo sẽ tiếp tục "nóng" trong năm 2023, với nhu cầu mua nhà tại các thành phố lớn vẫn cao do dân số gia tăng và đô thị hóa Giá bán nhà có khả năng tăng, mặc dù một số thị trường có thể chững lại sau thời gian tăng trưởng mạnh Đồng thời, bất động sản chăm sóc sức khỏe và nhà ở cho người cao tuổi sẽ thu hút sự quan tâm lớn, do nhu cầu đầu tư vào cơ sở y tế, chung cư dịch vụ và nhà dưỡng lão gia tăng ở nhiều quốc gia Loại hình bất động sản này hứa hẹn sẽ mang lại tiềm năng tăng trưởng và lợi nhuận cao trong trung và dài hạn.
Theo một số nghiên cứu cho thấy, tổng cầu bất động sản toàn cầu trong năm
2023 dự đoán có thể đạt khoảng 6,87 nghìn tỷ USD, tăng khoảng 4,3% so với ước tính 6,59 nghìn tỷ USD của năm 2022 Trong đó:
Nhu cầu bất động sản nhà ở toàn cầu dự kiến sẽ đạt khoảng 3,7 nghìn tỷ USD, với mức tăng trưởng từ 3-4% Cùng với đó, nhu cầu mua và thuê nhà tại các thành phố lớn trên thế giới vẫn duy trì ở mức cao và ổn định.
Cầu bất động sản thương mại, bao gồm văn phòng và bán lẻ, dự kiến đạt 1,8 nghìn tỷ USD, tăng 4-5% so với năm 2022 Sự phục hồi kinh tế cùng với việc nhân viên quay trở lại nơi làm việc sẽ thúc đẩy nhu cầu thuê mặt bằng.
Thị trường bất động sản công nghiệp, bao gồm kho bãi và nhà xưởng, dự kiến đạt giá trị 746 tỷ USD, với mức tăng trưởng từ 5-6% Sự bùng nổ của thương mại điện tử và nhu cầu cao về logistics sẽ là yếu tố chính thúc đẩy sự phát triển của loại hình bất động sản này.
Cầu về bất động sản khách sạn và nghỉ dưỡng dự kiến đạt 322 tỷ USD, tăng 6-7% Sự phục hồi của ngành du lịch sau đại dịch sẽ thúc đẩy nhu cầu đầu tư vào lĩnh vực này.
Dự báo tổng cầu bất động sản toàn cầu năm 2023 sẽ có dấu hiệu phục hồi, tuy nhiên, sự tăng trưởng sẽ diễn ra một cách thận trọng và ở mức độ vừa phải Điều này phụ thuộc vào quá trình hồi phục của nền kinh tế thế giới sau đại dịch cùng với các yếu tố chính trị toàn cầu.
2.2.3 Tình hình bất động sản Việt Nam
Bất động sản Việt Nam đang nổi lên như một lĩnh vực có tiềm năng phát triển mạnh mẽ trong tương lai nhờ vào sự tăng trưởng của nền kinh tế và gia tăng dân số Nhu cầu về nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại và các dịch vụ liên quan cũng đang gia tăng đáng kể Tuy nhiên, thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với nhiều thách thức trong những năm gần đây.
Việt Nam đã đối mặt với nhiều biến động và thách thức lớn trong lĩnh vực bất động sản, đòi hỏi Nhà nước cần có những giải pháp hợp lý để ổn định và cân bằng thị trường.
Giới thiệu về CTCP Vinhomes
2.3.1 Tổng quan về CTCP Vinhomes
Công ty Cổ phần Vinhomes (Vinhomes JSC) là một trong những công ty hàng đầu tại Việt Nam trong lĩnh vực phát triển và quản lý bất động sản Được thành lập vào năm 2012, Vinhomes là thành viên của Tập đoàn Vingroup, góp phần quan trọng vào sự phát triển của ngành bất động sản trong nước.
Vinhomes hướng tới việc trở thành một trong những tập đoàn bất động sản hàng đầu tại khu vực Châu Á, đã phát triển nhiều dự án quy mô lớn tại các vị trí chiến lược ở Việt Nam Các dự án này bao gồm nhà ở, căn hộ cao cấp, trung tâm thương mại, khu đô thị sinh thái, hệ thống trường học, bệnh viện và nhiều dịch vụ tiện ích khác Một số dự án tiêu biểu của Vinhomes như Vinhomes Riverside, Vinhomes Gardenia, Vinhomes Metropolis, Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Central Park, Vinhomes Golden River, Vinhomes Grand Park, Vinhomes Smart City và Vincom Shophouse.
Vinhomes là một công ty bất động sản lớn với mạng lưới phân phối rộng khắp tại Việt Nam, tập trung phát triển các dự án xanh và thân thiện với môi trường Được công nhận là một trong những đơn vị hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản, Vinhomes đã nhận nhiều giải thưởng uy tín trong nước và quốc tế, bao gồm Giải thưởng Bất động sản Châu Á và Giải thưởng Bất động sản Việt Nam, cùng với việc lọt vào Top 50 thương hiệu hàng đầu Việt Nam.
Nam, Top 10 doanh nghiệp có năng lực quản trị tốt nhất Việt Nam, và Top 10 thương hiệu có giá trị nhất Việt Nam
2.3.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển
Công ty Cổ phần Vinhomes, thành lập năm 2012 và thuộc Tập đoàn Vingroup, đã nhanh chóng trở thành một trong những nhà phát triển bất động sản hàng đầu tại Việt Nam Trong những năm đầu, Vinhomes tập trung vào việc phát triển các dự án bất động sản cao cấp tại Hà Nội và Hồ Chí Minh, bao gồm khu đô thị, khu dân cư, căn hộ cao cấp và các tiện ích công cộng.
Vào năm 2012, Vinhomes được thành lập như một công ty con của Tập đoàn Vingroup, với mục tiêu trở thành một trong những tập đoàn bất động sản hàng đầu tại khu vực Châu Á.
Năm 2013: Vinhomes chính thức ra mắt sản phẩm căn hộ cao cấp Vinhomes Royal City tại Hà Nội
Vào năm 2014, Vinhomes mở rộng phát triển các dự án bất động sản cao cấp tại Hà Nội và Hồ Chí Minh, bao gồm khu đô thị, khu dân cư, căn hộ cao cấp và các tiện ích công cộng.
Năm 2015, Vinhomes đã mở rộng quy mô hoạt động và phát triển các dự án tại nhiều thành phố lớn trên toàn quốc, bao gồm Hải Phòng, Nha Trang, Đà Nẵng và Thanh Hóa.
Năm 2016, Vinhomes mở rộng đầu tư vào các dự án bất động sản quy mô lớn tại các vị trí chiến lược ở Việt Nam, bao gồm nhà ở, căn hộ cao cấp, khu đô thị sinh thái, hệ thống trường học, bệnh viện và các dịch vụ tiện ích đa dạng.
Năm 2017: Vinhomes ra mắt dự án Vinhomes Central Park tại Hồ Chí Minh, với quy mô lớn và nhiều tiện ích hiện đại
Năm 2018, Vinhomes mở rộng quy mô và phát triển các dự án bất động sản tại nhiều tỉnh thành trên cả nước, đặc biệt chú trọng vào việc phát triển các dự án xanh, thân thiện với môi trường.
Năm 2019: Vinhomes ra mắt dự án Vinhomes Ocean Park tại Hà Nội, với quy mô lớn nhất tại Việt Nam và nhiều tiện ích đa dạng
Năm 2020: Vinhomes chính thức niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán
Năm 2021, Vinhomes mở rộng phát triển các dự án bất động sản quy mô lớn tại các vị trí chiến lược ở Việt Nam, tập trung vào việc đáp ứng nhu cầu của khách hàng thông qua các sản phẩm đa dạng và chất lượng cao.
Vinhomes, với nỗ lực phát triển và quản lý chuyên nghiệp, đã khẳng định vị thế là một trong những công ty hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam Công ty đã đầu tư và phát triển nhiều dự án quy mô lớn tại các vị trí chiến lược, đồng thời xây dựng mạng lưới phân phối rộng khắp trên toàn quốc.
Mô hình kinh doanh của Vinhomes tập trung vào phát triển, quản lý và kinh doanh các dự án bất động sản quy mô lớn, bao gồm nhà ở, căn hộ cao cấp, khu đô thị sinh thái, trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện và các dịch vụ tiện ích khác Vinhomes hướng đến việc xây dựng các dự án với hàng trăm, hàng ngàn căn hộ và nhà ở, tích hợp tiện ích hiện đại nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng Đồng thời, công ty cũng chú trọng phát triển các dự án bất động sản xanh, thân thiện với môi trường, phục vụ tốt nhất cho cư dân.
Vinhomes áp dụng mô hình kinh doanh liên kết với các đối tác chiến lược như nhà thầu, nhà phân phối và đơn vị cung cấp dịch vụ, giúp tối ưu hóa nguồn lực và giảm chi phí, đồng thời mang đến sản phẩm và dịch vụ tốt nhất cho khách hàng Ngoài ra, Vinhomes còn triển khai mô hình cho thuê bất động sản với các dự án căn hộ cao cấp, trung tâm thương mại và văn phòng, qua đó gia tăng thu nhập và tối ưu hóa việc sử dụng tài sản.
Hình 2.3 Sơ đồ cơ cấu tổ chức của CTCP Vinhomes
2.3.2 Giới thiệu chung về một số dự án của CTCP Vinhomes
Vinhomes, thương hiệu bất động sản hàng đầu tại Việt Nam, đang triển khai nhiều dự án nổi bật trên toàn quốc Dưới đây là một số sản phẩm tiêu biểu của CTCP Vinhomes.
Vinhomes Ocean Park - Thành phố Giao lưu là khu đô thị đa chức năng rộng 420ha tại Huyện Gia Lâm, Hà Nội Dự án bao gồm các loại hình bất động sản như căn hộ, biệt thự, liền kề, shophouse và khu thương mại Nơi đây còn sở hữu nhiều tiện ích đẳng cấp như hồ bơi, công viên cây xanh, khu vui chơi giải trí, trung tâm thương mại và khu ẩm thực, mang đến cuộc sống tiện nghi cho cư dân.
Tình hình hoạt động SXKD của CTCP Vinhomes giai đoạn 2020-2022
CTCP Vinhomes là công ty bất động sản hàng đầu tại Việt Nam, chuyên phát triển và kinh doanh các dự án bất động sản cao cấp như căn hộ, nhà phố, biệt thự và khu đô thị Theo báo cáo của Tổng cục Thống kê, trong năm
Năm 2020, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến sự suy giảm 6,4% so với năm trước do tác động của đại dịch COVID-19 Dù vậy, Vinhomes vẫn ghi nhận sự tăng trưởng ổn định về doanh thu và lợi nhuận, nổi bật hơn so với các doanh nghiệp trong cùng lĩnh vực.
2.4.1 Phân tích cơ cấu tài sản giai đoạn 2020-2022
Bảng 2.1 Bảng phân tích cơ cấu tài sản Đơn vị: tỷ đồng
Số tiền Tỷ trọng % Chênh lệch tỷ trọng
Tiền và các khoản tương đương tiền 13,714 4,626 10,817 13.40% 4.90% 5.50% -8.51% 0.61% Đầu tư tài chính ngắn hạn 2,054 4,979 6,297 2.01% 5.27% 3.20% 3.26% -2.07% Các khoản phải thu ngắn hạn 34,592 37,750 96,209 33.81% 39.97% 48.95% 6.16% 8.98%
Tài sản ngắn hạn khác 8,968 18,503 18,851 8.77% 19.59% 9.59% 10.83% -10.00%
Các khoản phải thu dài hạn 11,084 14,955 22,797 9.81% 10.99% 13.79% 1.18% 2.80%
Bất động sản đầu tư 8,700 12,079 15,524 7.70% 8.88% 9.39% 1.18% 0.52%
Tài sản dở dang dài hạn 32,361 45,033 50,683 28.63% 33.09% 30.67% 4.46% -2.43% Đầu tư tài chính dài hạn 9,756 10,940 7,491 8.63% 8.04% 4.53% -0.59% -3.51%
Biểu đồ 2.1 Cơ cấu tài sản CTCP Vinhomes
Đánh giá cơ cấu tài sản của doanh nghiệp là bước quan trọng trong việc phân tích tình hình tài chính và hiệu quả kinh doanh Dựa trên bảng và biểu đồ phân tích cơ cấu tài sản của CTCP Vinhomes, tổng tài sản của công ty đã có xu hướng gia tăng từ năm 2020 đến 2022 Cụ thể, tổng tài sản năm 2020 đạt 215,326 tỷ đồng, tăng lên 230,516 tỷ đồng vào năm 2021, tương ứng với tỷ lệ tăng 7,05% Sau một năm phục hồi kinh tế và nhờ vào các chính sách hỗ trợ tích cực từ Chính phủ, tổng tài sản của Vinhomes đã ghi nhận sự gia tăng đáng kể trong năm 2022.
Năm 2022, tổng tài sản của Vinhomes đạt 361,813 tỷ đồng, tăng 56,96% so với năm 2021 Sự tăng trưởng liên tục này cho thấy công ty có thể đang đầu tư vào các dự án mới, mở rộng sản xuất hoặc mạng lưới kinh doanh Đồng thời, sự gia tăng tổng tài sản cũng phản ánh giá trị thương hiệu của Vinhomes đang được nâng cao.
Trong năm 2020, tài sản ngắn hạn của Vinhomes đạt 102,312 tỷ đồng, nhưng đã giảm xuống còn 94,437 tỷ đồng vào năm 2021, tương đương tỷ lệ giảm 7,7% Nguyên nhân chính của sự giảm này là do biến động trong hàng tồn kho, tiền và các khoản tương đương tiền Đặc biệt, hàng tồn kho giảm mạnh từ 42,984 tỷ đồng vào năm 2020 xuống còn 28,579 tỷ đồng vào năm 2021, cho thấy tính thanh khoản cao của hàng tồn kho khi Vinhomes đã tiến hành bàn giao cho người mua nhà, dẫn đến lượng sản phẩm còn lại không đủ nhiều.
Cơ cấu tài sản CTCP Vinhomes (tỷ đồng)
Tài sản ngắn hạn và tài sản dài hạn tổng cộng phản ánh nhu cầu thị trường bất động sản trong giai đoạn này Đặc biệt, tiền và các khoản tương đương tiền đã giảm mạnh từ 13,714 tỷ đồng vào năm 2020 xuống còn 4,626 tỷ đồng.
Năm 2022, tài sản ngắn hạn của Vinhomes tăng mạnh lên 196,535 tỷ đồng, tương đương với tỷ lệ tăng 108,1%, chủ yếu nhờ vào sự gia tăng của các khoản phải thu ngắn hạn, hàng tồn kho và tiền mặt Các khoản phải thu ngắn hạn đạt 96,209 tỷ đồng, tăng 154,86% so với năm 2021, cho thấy công ty có hoạt động kinh doanh tích cực và khách hàng thanh toán đúng hạn Hàng tồn kho cũng tăng đáng kể lên 64,362 tỷ đồng, với tỷ lệ tăng 125,2%, cho thấy Vinhomes đang triển khai nhiều dự án mới và đáp ứng nhu cầu thị trường Tiền và các khoản tương đương tiền đạt 10,817 tỷ đồng, tăng 133,8%, phản ánh dòng tiền mạnh mẽ và tính thanh khoản cao Đối với tài sản dài hạn, hầu hết các chỉ tiêu đều có xu hướng tăng, đặc biệt là các khoản phải thu dài hạn, cho thấy Vinhomes đã dần ổn định sau dịch bệnh Trong giai đoạn 2020-2022, công ty cũng ghi nhận lợi nhuận từ các hợp đồng hợp tác đầu tư và phát triển dự án bất động sản với Tập đoàn Vingroup, điều này góp phần vào doanh thu hoạt động tài chính của Vinhomes.
Vinhomes đã ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ trong doanh thu, với 12,079 tỷ đồng vào năm 2020, 13,524 tỷ đồng vào năm 2021 và 15,524 tỷ đồng vào năm 2022 Điều này cho thấy sức hút của bất động sản Vinhomes trên thị trường ngày càng gia tăng và đạt hiệu quả cao.
CTCP Vinhomes, cùng với các doanh nghiệp tại Việt Nam, đã phải đối mặt với nhiều thách thức do đại dịch COVID-19, các chính sách đóng cửa thị trường và căng thẳng thương mại toàn cầu, dẫn đến tình hình kinh tế ảm đạm Tuy nhiên, sự gia tăng tổng tài sản của Vinhomes trong giai đoạn khó khăn này là tín hiệu tích cực, phản ánh độ uy tín của thương hiệu trên thị trường bất động sản.
2.4.2 Phân tích cơ cấu nguồn vốn
Bảng 2.2 Bảng phân tích cơ cấu nguồn vốn Đơn vị: tỷ đồng
Số tiền Tỷ trọng % Chênh lệch tỷ trọng
Vốn chủ sở hữu 89,130 131,407 148,522 41.39% 57.01% 41.05% 15.61% -15.96% Tổng cộng nguồn
Biểu đồ 2.2 Biểu đồ cơ cấu nguồn vốn CTCP Vinhomes
Phân tích cơ cấu nguồn vốn là công cụ quan trọng để đánh giá tình hình tài chính doanh nghiệp Dựa vào số liệu và biểu đồ, tổng nguồn vốn của Vinhomes từ năm 2020 đến 2022 có xu hướng gia tăng qua từng năm.
Cuối năm 2020, tổng nguồn vốn của Vinhomes đạt 215,326 tỷ đồng, trong đó 81,92% đến từ nợ ngắn hạn, cho thấy công ty chủ yếu dựa vào nguồn tài chính bên ngoài để đầu tư vào các dự án bất động sản Tổng nguồn vốn của Vinhomes trong năm 2020 đạt 230,516 tỷ đồng, phản ánh việc công ty sử dụng nhiều tài nguyên tài chính từ ngân hàng và các đối tác lớn khác để phát triển kinh doanh.
Năm 2021, Vinhomes đã giảm nợ phải trả từ 126,196 triệu đồng xuống còn 99,109 tỷ đồng, tương ứng với tỷ lệ giảm 21,46%, trong khi tăng vốn chủ sở hữu lên 131,407 tỷ đồng, đạt tỷ lệ tăng 47,43% Điều này cho thấy công ty đã cải thiện khả năng tự cung cấp vốn, có thể nhờ vào việc sử dụng các nguồn tài chính nội bộ để đầu tư vào dự án và phát triển kinh doanh, đồng thời giảm thiểu sự phụ thuộc vào vay nợ bên ngoài Ngoài ra, việc giảm nợ phải trả còn phản ánh khả năng quản lý dòng tiền và tài chính hiệu quả hơn, giúp Vinhomes giảm áp lực trả nợ và chi phí lãi suất.
Khi tình hình kinh tế chung của cả nước trong giai đoạn 2020-2021 dần ổn định hơn, trong năm 2022, tổng nguồn vốn của Vinhomes đã đạt 361,813 tỷ đồng
Cơ cấu nguồn vốn CTCP Vinhomes (tỷ đồng)
Tổng vốn Vốn chủ sở hữu Nợ phải trả
Vinhomes ghi nhận tỷ lệ tăng trưởng 56,96%, cho thấy sự phát triển ấn tượng so với các doanh nghiệp trong ngành Nợ phải trả, đặc biệt là nợ ngắn hạn, tăng mạnh từ 75,401 tỷ đồng năm 2021 lên 187,762 tỷ đồng năm 2022 Đồng thời, vốn chủ sở hữu cũng tăng nhẹ từ 131,407 tỷ đồng lên 148,522 tỷ đồng Điều này cho thấy Vinhomes đang nỗ lực mở rộng hoạt động và đầu tư vào các dự án mới, cần nhiều nguồn tài chính hơn để đáp ứng nhu cầu phát triển.
Cơ cấu nguồn vốn của công ty Vinhomes cho thấy tín hiệu tích cực với sự gia tăng liên tục về tổng nguồn vốn, nợ phải trả và vốn chủ sở hữu qua các năm Tuy nhiên, sự gia tăng này cũng tiềm ẩn một số rủi ro tài chính Do đó, ban lãnh đạo cần chú trọng vào việc quản lý dòng tiền một cách hiệu quả để đảm bảo sự ổn định và phát triển bền vững.
2.4.3 Phân tích báo cáo kết quả kinh doanh
Bảng 2.3 Bảng phân tích báo cáo kết quả kinh doanh Đơn vị: Tỷ đồng
Chỉ tiêu Số tiền Chênh lệch số tiền Tỷ lệ
1 Doanh thu thuần về bán hàng và CCDV 71,547 84,986 62,393 13,439 -22,593 19% -27%
2 LNG về bán hàng và CCDV 25,936 48,460 30,696 22,524 -17,764 87% -37%
Doanh thu hoạt động tài chính 20,245 7,995 16,690 -12,250 8,695 -61% 109%
Trong đó: Chi phí lãi vay 3,002 2,348 2,076 -654 -272 -22% -12%
Chi phí quản lý doanh nghiệp 2,193 3,769 2,644 1,576 -1,125 72% -30%
3 Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh 37,306 47,665 37,973 10,359 -9,692 28% -20%
Phần lợi nhuận/lỗ từ công ty liên kết liên doanh 0 0 0 0 0 0% 0%
4 Tổng lợi nhuận kế toán trước thuế 36,517 48,183 38,643 11,666 -9,540 32% -20%
Chi phí thuế TNDN hiện hành 8,778 8,978 9,821 200 843 2% 9%
Chi phí thuế TNDN hoãn lại -468 256 -340 724 -596 -155% -233%
5 Lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp 28,207 38,948 29,162 10,741 -9,786 38% -25%
Lợi ích của cổ đông thiểu số 855 124 331 -731 207 -85% 167%
Lợi nhuận sau thuế của cổ đông của Công ty mẹ 27,351 38,825 28,831 11,474 -9,994 42% -26%
Nguồn: Vietstock – Báo cáo tài chính tóm tắt CTCP Vinhomes
Vinhomes đã nỗ lực trong kinh doanh và tăng cường nghiên cứu, phát triển các sản phẩm bất động sản mới, giúp giảm thiểu ảnh hưởng tiêu cực của dịch COVID-19 và các chính sách kinh tế ảm đạm trước và sau năm 2020 đến doanh thu và lợi nhuận của công ty.
Phân tích hiệu quả hoạt động đầu tư của CTCP Vinhomes giai đoạn 2020-2022
2.5.1 Phân tích hiệu quả sử dụng tổng vốn của CTCP Vinhomes
2.5.1.1 Nhóm chỉ tiêu khả năng sinh lời
Bảng 2.4 Bảng chỉ tiêu phản ánh khả năng sinh lời của CTCP
Tỷ suất sinh lời của tài sản (ROA) 13,1 16,9 8,06 3.8 -8.40
Nguồn: Vietstock – Nhóm chỉ số sinh lời của CTCP Vinhomes
Phân tích nhóm chỉ tiêu khả năng sinh lời giúp doanh nghiệp đánh giá hiệu quả kinh doanh và quản lý tài chính, từ đó đưa ra quyết định kinh doanh hợp lý và cải thiện hiệu quả hoạt động Dựa vào bảng chỉ tiêu phản ánh khả năng sinh lời, doanh nghiệp có thể nhận diện các điểm mạnh và điểm yếu trong chiến lược kinh doanh của mình.
Chỉ số ROS của Vinhomes đã tăng trưởng liên tục qua các năm, đạt 39,42% vào năm 2020, 45,83% vào năm 2021 và 46,74% vào năm 2022 Với chỉ số này luôn trên 30%, Vinhomes chứng tỏ hoạt động kinh doanh có lãi và ổn định, ngay cả trong bối cảnh kinh tế khó khăn tại Việt Nam, điều này được xem là tín hiệu tích cực Ngoài ra, ROS cao còn cho thấy khả năng sinh lời tốt của công ty, hiệu quả sản xuất được cải thiện, quản lý chi phí hiệu quả và gia tăng giá trị thương hiệu, từ đó thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư.
Mặc dù chỉ số ROS của Vinhomes tăng trưởng tích cực hàng năm, nhưng ROE của công ty lại có xu hướng giảm không đồng đều Cụ thể, ROE đạt 31,65% vào năm 2020 và giảm xuống 29,64% vào năm 2021.
Chỉ số ROE của Vinhomes giảm xuống 19,63% vào năm 2022, cho thấy doanh nghiệp đang sử dụng vốn chủ sở hữu kém hiệu quả hơn so với các năm trước, mặc dù vẫn ở mức an toàn trong ngành bất động sản Sự giảm này có thể là dấu hiệu của sự mất cân bằng trong việc sử dụng vốn, đòi hỏi công ty cần xem xét và cải thiện hiệu quả sử dụng vốn chủ sở hữu Trong khi đó, chỉ số ROA của Vinhomes có sự biến động không ổn định, từ 13,1% năm 2020 tăng lên 16,9% năm 2021, nhưng lại giảm xuống 8,06% vào năm 2022 Giai đoạn 2020-2021, ROA tăng 3,8% cho thấy công ty đã khai thác tài sản hiệu quả, nhờ vào sự tăng trưởng của thị trường bất động sản Tuy nhiên, sau đỉnh cao này, thị trường bắt đầu hạ nhiệt vào cuối năm 2021, với sự kiện Tập đoàn Tân Hoàng Minh xin chấm dứt hợp đồng mua đất tại Thủ Thiêm, dẫn đến những hệ quả tiêu cực cho ngành Chỉ số ROA giảm từ 16,9% xuống 8,06% vào năm 2022 phản ánh rõ rệt sự suy giảm trong hiệu quả hoạt động của Vinhomes trong giai đoạn này.
2.5.1.2 Nhóm chỉ tiêu khả năng thanh toán
Bảng 2.5 Bảng tổng hợp hệ số các chỉ tiêu thanh toán Đơn vị: lần
Hệ số khả năng thanh toán tổng quát 1.71 2.33 1.70
Hệ số khả năng thanh toán hiện thời 0.8 1.25 1.05
Hệ số thanh toán nhanh 0.57 0.87 0.7
Hệ số khả năng thanh toán tức thời 0.99 1.25 1.05
Hệ số khả năng thanh toán lãi vay 3.17 21.52 19.62
Nguồn: Vietstock – Nhóm chỉ số thanh toán của CTCP Vinhomes
Hệ số khả năng thanh toán tổng quát phản ánh khả năng của doanh nghiệp trong việc thanh toán tất cả các khoản nợ, bao gồm nợ ngắn hạn và dài hạn, bằng tài sản dễ dàng chuyển đổi thành tiền mặt Vinhomes có hệ số khả năng thanh toán tổng quát lớn hơn 1, cho thấy công ty có khả năng thanh toán tốt và duy trì hoạt động kinh doanh liên tục mà không gặp khó khăn trong việc chi trả nợ Hệ số này càng lớn hơn 1 càng chứng tỏ tình hình tài chính của Vinhomes ổn định, từ đó tăng cường độ tin cậy của công ty trong mắt các nhà đầu tư và ngân hàng.
Hệ số khả năng thanh toán hiện thời là chỉ số tài chính quan trọng giúp đánh giá khả năng thanh toán ngắn hạn của doanh nghiệp Năm 2020, hệ số này của Vinhomes chỉ đạt 0,8, thấp hơn 1, cho thấy tổng tài sản dễ dàng chuyển đổi thành tiền mặt của công ty không đủ để trang trải tổng nợ Điều này chỉ ra rằng Vinhomes có thể đang gặp khó khăn trong việc thanh toán các khoản nợ của mình.
Trong các năm 2021 và 2022, hệ số thanh toán ngắn hạn của công ty lớn hơn 1, cho thấy công ty có khả năng thanh toán đầy đủ các khoản nợ ngắn hạn bằng tài sản ngắn hạn có thể chuyển đổi nhanh chóng thành tiền mặt.
Hệ số thanh toán nhanh là chỉ số tài chính quan trọng để đánh giá khả năng thanh toán nợ ngắn hạn của doanh nghiệp bằng tài sản dễ chuyển đổi thành tiền mặt Vinhomes có hệ số thanh toán nhanh nhỏ hơn 1, cho thấy công ty gặp khó khăn trong việc thanh toán nợ ngắn hạn bằng tài sản dễ chuyển đổi như tiền mặt, đầu tư ngắn hạn và khoản phải thu ngắn hạn Điều này có thể dẫn đến vấn đề trong việc thanh toán nhanh chóng các khoản nợ ngắn hạn Hơn nữa, hệ số thanh toán nhanh thấp hơn hệ số thanh toán hiện tại cho thấy tài sản ngắn hạn của công ty phụ thuộc nhiều vào hàng tồn kho, dẫn đến tình trạng thanh khoản của tài sản ngắn hạn rất thấp.
Hệ số khả năng thanh toán tức thời phản ánh khả năng của doanh nghiệp trong việc bù đắp nợ ngắn hạn bằng tiền mặt hiện có Hệ số này thường dao động từ 0,5 đến 1 Trong năm 2020, hệ số khả năng thanh toán tức thời của Vinhomes là 0,99, cho thấy công ty chưa thể thanh toán hết nợ ngắn hạn, nhưng không phải là tín hiệu tiêu cực Đến năm 2021 và 2022, hệ số này đều lớn hơn 1, chứng tỏ khả năng thanh toán của công ty ổn định, với đủ tài sản dễ dàng chuyển đổi thành tiền mặt để thanh toán nợ ngắn hạn Điều này cho thấy doanh nghiệp có khả năng thanh toán nợ ngắn hạn một cách nhanh chóng và hiệu quả.
Hệ số khả năng thanh toán lãi vay là chỉ số quan trọng để đánh giá tính bền vững tài chính và khả năng trả lãi vay của doanh nghiệp trong trường hợp khó khăn tài chính Trong giai đoạn 2020-2022, hệ số này của Vinhomes có sự biến động đáng kể Năm 2020, hệ số chỉ đạt 3.17, cho thấy doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc trả lãi vay do lợi nhuận trước lãi vay và thuế không đủ Đến năm 2021, hệ số tăng mạnh lên 21.52 và giảm nhẹ xuống 19.62 vào năm 2022, cho thấy lợi nhuận trước lãi vay và thuế đã đủ để chi trả lãi vay hàng tháng Điều này khẳng định khả năng trả lãi vay và tính bền vững tài chính của Vinhomes.
2.5.1.3 Nhóm chỉ tiêu hiệu quả hoạt động
Bảng 2.6 Bảng chỉ tiêu hiệu quả hoạt động của CTCP Vinhomes Đơn vị : vòng
Vòng quay hàng tồn kho 0.88 1.02 0.68
Vòng quay khoản phải thu 7.34 6.56 4.12
Nguồn: Vietstock – Nhóm chỉ số hiệu quả hoạt động của CTCP Vinhomes
Bảng trên cho thấy rằng vòng quay hàng tồn kho của Vinhomes có sự biến động không đồng đều qua các năm Trong khi đó, các chỉ số như vòng quay khoản phải thu và vòng quay tài sản cố định đều giảm liên tục theo thời gian Đặc biệt, vòng quay vốn lưu động lại ghi nhận sự gia tăng.
Vòng quay hàng tồn kho là chỉ số quan trọng để đánh giá khả năng quản lý tài sản của doanh nghiệp Năm 2020, Vinhomes ghi nhận chỉ số này đạt 0.88 vòng, nhưng đến năm 2022, chỉ số giảm xuống còn 0.68 vòng, cho thấy hiệu quả sử dụng hàng tồn kho không đạt yêu cầu khi thấp hơn 1.
Trong năm 2022, Vinhomes gặp khó khăn trong việc bán hàng và quản lý hàng tồn kho, trong khi năm 2021 cho thấy tình hình khả quan hơn với chỉ số vòng quay hàng tồn kho đạt 1.02 Sự cải thiện này cho phép công ty tối ưu hóa quản lý hàng tồn kho, tăng tính khả dụng của tiền mặt và giảm chi phí lưu trữ Tuy nhiên, giai đoạn 2020-2022 chứng kiến sự biến động không ổn định trong vòng quay hàng tồn kho của Vinhomes, chủ yếu do tình hình nhạy cảm của thị trường bất động sản và các chính sách siết chặt nguồn vốn tín dụng ngân hàng từ Chính phủ.
Vòng quay khoản phải thu của Vinhomes đã giảm qua các năm, với chỉ số đạt 7.34 vòng vào năm 2020, giảm xuống còn 6.56 vòng năm 2021 và 4.12 vòng năm 2022 Sự giảm này cho thấy doanh nghiệp có khả năng thu hồi tiền từ khoản phải thu nhanh chóng, dẫn đến dòng tiền mặt tốt hơn, giúp duy trì và phát triển hoạt động kinh doanh Đồng thời, việc giảm vòng quay khoản phải thu cũng phản ánh chính sách quản lý nợ khách hàng hiệu quả, khả năng đàm phán và thu hồi nợ tốt, từ đó giảm thiểu rủi ro tài chính và tăng cường niềm tin của các đối tác, khách hàng vào khả năng thanh toán của doanh nghiệp.
Vòng quay vốn lưu động của doanh nghiệp phản ánh thời gian cần thiết để tái đầu tư vốn, từ chi phí nguyên vật liệu, hàng hóa, tiền lương đến thu hồi tiền từ bán hàng Theo phân tích, Vòng quay vốn lưu động của Vinhomes đã tăng qua từng năm, với mức 49.7 ngày vào năm 2020, sau đó tăng lên 55.67 ngày và 88.61 ngày trong các năm tiếp theo.
MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP
Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động đầu tư của CTCP
Chương 1 thể hiện cái nhìn tổng quan dưới góc độ lý luận về vấn đề hoạt động đầu tư và hiệu quả đầu tư của doanh nghiệp
Hoạt động đầu tư là quá trình kết hợp các nguồn lực như tiền, tài nguyên thiên nhiên, sức lao động và trí tuệ trong một khoảng thời gian cụ thể Mục tiêu của hoạt động này là đạt được những kết quả hoặc một tập hợp các mục tiêu đã được xác định, trong bối cảnh kinh tế - xã hội nhất định.
Hiệu quả đầu tư là khái niệm then chốt trong lĩnh vực đầu tư, phản ánh khả năng sinh lời và đáp ứng mục tiêu của nhà đầu tư Để đánh giá hiệu quả đầu tư, cần so sánh lợi nhuận thu được với số tiền đầu tư ban đầu Việc phân tích các chỉ tiêu quan trọng như tổng vốn, vốn cố định và vốn lưu động sẽ giúp đưa ra đánh giá chính xác về hiệu quả đầu tư của doanh nghiệp.
Vốn cố định và vốn lưu động là hai chỉ tiêu tài chính quan trọng nhất trong doanh nghiệp Vốn cố định thể hiện giá trị tiền tệ của tất cả tài sản cố định (TSCĐ) trong doanh nghiệp, trong khi vốn lưu động là thước đo nguồn lực sẵn có, giúp doanh nghiệp thực hiện các hoạt động kinh doanh hàng ngày một cách hiệu quả.