Thẩm định dự án khu công nghiệp tân kim mở rộng

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ HỌC BẤT ĐỘNG SẢN Chuyên Đề Tốt Nghiệp ĐỀ TÀI: THẨM ĐỊNH DỰ ÁN KCN TÂN KIM MỞ RỘNG GVHD : Ts Nguyễn Quỳnh Hoa SVTH : Lê Văn Quyền LỚP : Bất Động Sản KHĨA : 32 TP Hồ Chí Minh tháng 04 năm 2010 LỜI CẢM ƠN Thời gian học tập trường Đại học kinh tế TP.HCM dần kết thúc Bốn năm học tập sinh hoạt trường giúp đở tận tình thầy cơ, gia đình, bạn bè Giờ đây, cánh tương lai mở rộng chào đón chúng em bước tới, nắm lấy hội tạo lập nên thành công Kết ngày hơm em khơng phải em, mà cịn cơng lao to lớn thầy cơ, gia đình bạn bè giúp đở em thời gian qua Con xin cảm ơn bố mẹ không quản ngại vất vã, mệt nhọc bốn năm qua nuôi dưỡng học tập Em xin bày tỏ lịng trân trọng biết ơn đến Cơ Nguyễn Quỳnh Hoa tận tình giúp đở hướng dẫn em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp theo thời gian quy định Em xin bày tỏ lòng trân trọng biết ơn tới Ban Gíam Đốc, đặc biệt Chú Nguyễn Văn Bảnh, Cơ Lê Thị Bích Loan anh chị Phịng Đầu Tư Cơng Ty Khai Thác & Quản Lý KCN ĐẶNG HUỲNH cung cấp tài liệu thông tin dư án, hướng dẫn tận tình truyền đạt nhiều kinh nghiệm thực tế quý báu thời gian thực tập Công Ty Em xim bày tỏ lòng trân trọng cảm ơn tới tất quý thầy cô trường Đại học kinh tế TP.HCM, đặc biệt thầy cô Khoa kinh tế phát triển truyền đạt cho em tảng kiến thức chuyên môn vững chắc, sâu rộng Xin gửi lời cảm ơn đến người bạn giúp đở, chia khó khăn học tập sống thời gian qua Xin Trân Trọng Cảm Ơn! TP Hồ Chí Minh ngày 24 tháng 04 năm 2010 Sinh viên: Lê Văn Quyền NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP ……………………………………………………………… ……………………………………………………………… ……………………………………………………………… ……………………………………………………………… ……………………………………………………………… ……………………………………………………………… ……………………………………………………………… ……………………………………………………………… ……………………………………………………………… ……………………………………………………………… ……………………………………………………………… ……………………………………………………………… ……………………………………………………………… ……………………………………………………………… ……………………………………………………………… ……………………………………………………………… ……………………………………………………………… ……………………………………………………………… ……………………………………………………………… ……………………………………………………………… NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẨN ……………………………………………………………… ……………………………………………………………… ……………………………………………………………… ……………………………………………………………… ……………………………………………………………… ……………………………………………………………… ……………………………………………………………… ……………………………………………………………… ……………………………………………………………… ……………………………………………………………… ……………………………………………………………… ……………………………………………………………… ……………………………………………………………… ……………………………………………………………… ……………………………………………………………… ……………………………………………………………… ……………………………………………………………… ……………………………………………………………… ……………………………………………………………… ……………………………………………………………… ……………………………………………………………… LỜI MỞ ĐẦU Chương CƠ SỞ LÝ THUYẾT 1.Dự án đầu tư 1.1 Khái niệm 1.2 Phân loại dự án dầu tư 1.2.1 Căn mối quan hệ hoạt động đầu tư 1.2.2 Căn vào mức độ chi tiết nội dung dự án 1.3 Yêu cầu dự án đẩu tư 1.3.1 Tính khoa học 1.3.2 Tính hệ thống 1.3.3 Tính thực tiễn 1.3.4 Tính pháp lý 1.3.5 Tính chuẩn mực 1.3.6 Tính logic 2.Thẩm định dự án đầu tư 2.1 Định nghĩa thẩm định dự án đầu tư 2.2 Mục đích thẩm định dự án đầu tư 2.3 Những tiêu chí thẩm định hiêu tài dự án đầu tư 2.3.1 Giá trị ròng (Net Present Value - NPV) 2.3.2 Suất chiết khấu nội (Internal Rate of Return-IRR) 2.3.3 Thời gian hoàn vốn có chiết khấu (Discounted Payback Period) 10 2.3.4 Chỉ số doanh lợi (Profitability Index - PI) 11 2.3.5 Hệ số đảm bảo trả nợ DSCR 11 2.3.6 Chi phí sử dụng vốn bình qn WACC 12 3.Phân tích rủi ro thẩm dịnh dự án đầu tư 13 3.1 Khái niệm yếu tố rủi ro 13 3.1.1 Khái niệm rủi ro 13 3.1.2 Những yếu tố rủi ro nhà đầu tư cần ý 14 3.2 Phân tích rủi ro 16 3.2.1 Khái niệm cần thiết phải phân tích rủi ro 16 3.2.2 Sự cần thiết phải phân tích rủi ro 16 3.3 Những công cụ phân tích rủi ro 16 3.3.1 Phân tích độ nhạy (Sensitivity Analysis) 16 3.3.2 Phân tích tình (Scenario Analysis) 18 3.3.3 Phân tích rủi ro theo phương pháp mơ MONTE – CARLO 18 Chương 2: THẨM ĐỊNH DỰ ÁN KCN TÂN KIM MỞ RỘNG 20 1.Giới thiệu chủ dự án đầu tư 20 1.1 Giới thiệu chủ đầu tư 20 2.Giới thiệu dự án Khu Công Nghiệp Tân Kim Mở Rộng 20 2.1 Sơ lược dự án 20 Hệ thống nước 22 2.2 Mục dích cần thiết lập dự án KCN Tân Kim mở rộng 24 3.Phân tích hiệu tài dự án KCN Tân Kim Mở Rộng 24 3.1 Thông tin tài dự án 24 3.2 Chi phí đầu tư ban đầu dự án 26 3.3 Kế hoạch đầu tư kinh doanh dự án 27 3.4 Doanh thu dự kiến dự án 28 3.5 Lịch vay trả nợ 29 3.6 Chi phí tu bổ quản lý dự án 29 4.Báo cáo ngân lưu dự án 29 4.1 Báo cáo ngân lưu theo quan điểm tổng mức đầu tư (TIPV) 29 4.2 Báo cáo ngân lưu theo quan điểm chủ đầu tư (EPV) 30 5.Phân tích tiêu tài dự án 31 5.1 Phân tích Giá trị ròng (Net Present Value - NPV) 31 5.2 Phân tích suất chiết khấu nội (Internal Rate of Return-IRR) 32 5.3 Phân tích thời gian hồn vốn có chiết khấu (Discounted Payback Period33 5.4 Phân tích Chỉ số doanh lợi (Profitability Index - PI) 34 6.Đánh giá hiệu xã hội dư án KCN Tân Kim mở rộng 35 Chương : PHÂN TÍCH RỦI RO DỰ ÁN KCN TÂN KIM MỞ RỘNG 36 1.Phân tích độ nhạy 36 1.1 Phân tích đõ nhạy chiều 36 1.2 Phân tích độ nhạy hai chiều 38 2.Phân tích tình 42 3.Phân tích mơ Monte Carlo 43 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 46 1.Kết luận 46 2.Kiến Nghị 47 PHỤ LỤC BẢNG TÍNH 48 PHỤ LỤC BẢN ĐỒ 49 TÀI LIỆU THAM KHẢO 50 LỜI MỞ ĐẦU Quá trình hội nhập kinh tế quốc tế dần đưa Việt Nam tiến gần với cá nước phát triển Tốc độ tăng GDP Bình quân hàng năm thuộc loại cao so với giới, đời sống vật chất tinh thần người dân ngày nâng cao chiều rộng lẩn chiều sâu Hòa với phát triển chung kinh tế nước, thị trường bất động sản củng bước khẳng định vị trí, vai trị quan trọng kinh tế đất nước Thị trường bất động sản vửa chịu tác động từ phát triển kinh tế lại vừa có tác động tương hổ trở lại với kinh tế Với dân số 80 triệu dân tốc độ tăng dân số thuộc loại cao giới thị trường bất động sản hứa hẹn phát triển mạnh mẽ kênh đầu tư hấp dẫn cho nhà đầu tư nước quốc tế Bất động sản công nghiệp phân khúc thị trường thị trường bất động sản có phát triển nóng thời gian gần Thuận theo chủ trương Chính phủ tới năm 2020 nước ta trở thành nước cơng nghiệp hóa - đại hóa với nhu cầu mở rộng sản xuất ngày tăng bất động sản khu cơng nghiệp có tiềm phát triển cực lớn Hơn Việt Nam thu hút dòng vốn Đầu tư trực tiếp nước FDI cực lớn hàng năm Đây yếu tố làm cầu bất động sản nói chung phân khúc bất động sản khu cơng nghiệp nói riêng tăng mạnh thời gian tới Dự báo tương lai bất động sãn khu công nghiệp có bùng nổ phát triển Đây lý lựa chọn Thẩm Định Dự Án Đầu Tư khu công nghiệp làm đề tài tốt nghiệp cho Chƣơng CƠ SỞ LÝ THUYẾT Dự án đầu tƣ 1.1 Khái niệm Dự án nổ lực tạm thời cam kết nhằm tạo sản phẩm, dịch vụ kết nhất.( theo PMBOK 2004) Dự án đầu tư tổng thể giải pháp sử dụng nguồn tài nguyên hữu hạn có để tạo lợi ích thiết thực cho nhà đầu tư cho xã hội Theo qui định Luật Đầu tư Quốc hội thông qua ngày 29/11/2005: Dự án đầu tư tập hợp đề xuất bỏ vốn trung dài hạn để tiến hành hoạt động đầu tư địa bàn cụ thể, khoảng thời gian xác định Về mặt hình thức: Dự án đầu tư tập hợp hồ sơ tài liệu trình bày cách chi tiết có hệ thống hoạt động chi phí theo kế hoạch để đạt kết thực dược mục tiêu nhát định tương lai Về mặt nội dung: Dự án đầu tư tập hợp hoạt động có liên quan với nhau, hoạch định nhằm đạt mục tiêu xác định việc tạo kết cụ thể thông qua việc sử dụng nguồn lực xác định khoảng thời gian xác định (dự án đầu tư trực tiếp) Về mặt quản lý: Dự án đầu tư công cụ quản lý việc sử dụng vốn, nhân lực, vật lực để tạo kết tài chính, kinh tế thời gian dài Về mặt kế hoạch hóa: Dự án đầu tư công cụ thể kế hoạch chi tiết đầu tư, sản xuất – kinh doanh, phát triển kinh tế - xã hội làm tiền đề cho định dầu tư tài trợ Dự án đầu tư hoạt đọng riêng biệt, nhỏ cơng tác kế hoạch hóa kinh tế quốc dân 1.2 Phân loại dự án dầu tƣ 1.2.1 Căn mối quan hệ hoạt động đầu tƣ Dự án đầu tư độc lập với nhau: dự án tiến hành đồng thời hay nói cách khác dự án độc lập với dự án khơng có mục tiêu việc định lựa chọn dự án không ảnh hưởng đến việc định lựa chọn dự án Dự án đầu tư thay nhau, loại trừ lẫn nhau: dự án tiến hành đồng thời hay nói cách khác dự án thay lẩn dự án có mục tiêu, việc định dự án loại bỏ việc quyế định dự án Ví dụ: Hai dự án thủy điện vị trí, hai tuyến đường, hai phương án đầu tư dây chuyền cho nhà máy sản xuất Dự án đầu tư bổ sung cho nhau, phụ thuộc lẩn nhau: dự án phải thực lúc với Ví dụ: Dự án khai thác mỏ dự án lảm đường vận chuyển khoáng sản 1.2.2 Căn vào mức độ chi tiết nội dung dự án Dự án tiền khả thi: dự án lập cho dự án có quy mô đầu tư lớn, giài pháp đầu tư phức tạp, thời gian đầu tư kéo dài Do khơng thể dánh giá hiệu dự án mà phải có nghiên cứu, đánh giái sơ dự án tiền khả thi sở để nhà đầu tư định có nên tiếp tục lập dự án đầu tư hay không? Dự án khả thi: dự án xây dựng chi tiết, giả pháp tính tốn có hợp lý mặt khoa học Dự án khả thi có tác dụng: Là để quan chức có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt cấp giấy phép đầu tư cho dự án Là sở để nhà đầu tư xin vay vốn huy động vốn từ quỹ tài trợ nhà đầu tư khác Là sở dể nhà đầu tư lập kế hoạch tổ chức thực quản lý dự án để đạt mục tiêu Là cho đối tác đầu tư định có nên đóng góp vốn dầu tư dể thực dư án hay không 1.3 Yêu cầu dự án đẩu tƣ 1.3.1 Tính khoa học Tính khoa học: Dự án đầu tư phải dựa khoa học định Ví dụ: giải pháp thị trường, người, tài Những phải kiểm chứng thực tế, người lập dự án phải có q trình nghiên cứu tỉ mỉ, cụ thể nghiêm túc, tính tốn xác nội dung, khía cạnh dự án Những nội dung phức tạp chương trình sản xuất – kinh doanh, phương án nghàn(nằm khoảng từ 100 đến 200 ) Gb 100 100 100 100 100 100 100 100 100 định mức kb kt= ka-(ka-kb)/(Gb-Ga)*(Gt-Ga) 1.294% 1.2650% 0.291% 0.2595% 1.230% 1.1229% 0.044% 0.0392% 0.083% 0.0712% 1.198% 1.1074% 0.078% 0.0714% CHI PHÍ XÂY DỰNG STT Hạng mục Rà phá bom mìn San Đắp đê bao Đào kênh Cát san lấp Giao thông Mặt đường Vĩa hè Cây xanh phân cách Hệ thống cấp nước PVCФ100 PVCФ100 PVCФ100 Trạm cấp nước Trạm khoan Hệ thống thoát nước mưa Ống D400 Ống D600 Ống D800 Ống D1000 Ống D1200 Ống D1500 Ống D1800 Hố ga loại Mương hở B2000 Gối cống loại phụ kiện Cừ tràm Ф8 - Ф10 > 2.5m Hệ thống điện Tuyến trung 22KV Tuyến hạ + chiếu sáng ( ngàn đồng Đơn vị m3 m3 m3 m2 m2 m2 md md md cái Khối lượng Đơn giá Thành tiền 52.54 12,500 12240 9810 773879 15 10 45 656,750 35,106,255 183,600 98,100 34,824,555 400 250 150 27,117,650 18,363,200 8,423,250 331,200 90 120 50 3,000,000 500,000 3,996,280 149,310 198,720 148,250 3,000,000 500,000 45,908 33,693 2,208 1,659 1,656 2,965 1 m m m m m m m m 1,504 456 734 926 709 587 909 188 983 450 550 650 800 1,500 2,000 2,500 4,000 1,500 9,778,130 676,800 250,800 477,100 740,800 1,063,500 1,174,000 2,272,500 752,000 1,474,500 3,319 66,380 150 497,850 398,280 800,000 400,000 5,940,000 3,440,000 2,020,000 km km 4.3 5.05 0.4KV ) Trạm hạ Hệ thống thoát + xử lý nước bẩn + rác Cống D400 Hố ga loại Gối phụ kiện Cừ tràm Ф8 - Ф10 > 2.5m Trạm xử lý bô rác khép kín Xe vận chuyển rác Thơng tin liên lạc Kinh phí đăng ký mạng Tuyến ống Ф90x 2.3mm Tuyến ống Ф90 x 130 x x 0.5mm Phòng cháy chữa cháy Trụ cứu hỏa Xe chữa cháy KVA 400 1,200 480,000 m cái 4,470 121 4,470 44,700 400 2,500 150 13,529,200 1,788,000 302,500 670,500 268,200 xe 1 10,000,000 500,000 10,000,000 500,000 số m 140 1,480 400 300 897,560 56,000 444,000 bể 3,313 120 397,560 10,000 600,000 1,980,000 180,000 1,800,000 18 10 Cây xanh thảm cỏ Cây xanh đối ngoại Cây xanh KCN m2 m2 10,600 67,600 50 50 3,910,000 530,000 3,380,000 11 Hệ thống chống sét 150 3,000 450,000 12 Đường vào KCN 24,000,000 13 Kè, cảng sơng 3,200,000 14 Cơng trình kiến trúc khác 4,000,000 Tổng Cộng 134,561,825 STT I 10 11 12 13 14 II TỔNG MỨC ĐẦU TƯ THÀNH PHẦN CÔNG VIỆC CHI PHÍ XÂY DỰNG Rà phá bom mìn San Giao thơng Hệ thống cấp nước Hệ thống nước mưa Hệ thống điện Hệ thống thoát + xử lý nước bẩn + rác Thơng tin liên lạc Phịng cháy chữa cháy Cây xanh thảm cỏ Hệ thống chống sét Đường vào KCN Kè, cảng sơng Cơng trình kiến trúc khác HÊ SÓ 13,529,200 897,560 1,980,000 3,910,000 450,000 24,000,000 3,200,000 4,000,000 CHI PHÍ BTGPMB Chi phí đền bù KCN * BTGPMB * Chi phí tổ chức bồi thường - Đường vào 92,803,000 68,800,000 61,000,000 600,000 7,200,000 25.400m2 x 945 ng.đ/m2 Chi phí mua đất bố trí TĐC Chi phí thuê đất ( Khấu trừ tiền bồi thường đất ) III CÁCH TÍNH CHI PHÍ QUẢN LÝ DỰ ÁN ngàn đồng GIÁ TRỊ 134,561,825 656,750 35,106,255 27,117,650 3,996,280 9,778,130 5,940,000 24,003,000 1.265% hệ số x GXL CHI PHÍ TƯ VẤN ĐẦU TƯ IV XDCT Khảo sát xây dựng 1,702,164 5,370,063 350,000 Lập dự án 0.260% hệ số x GXL 349,254 Thiết kế 1.123% hệ số x GXL 1,511,129 Thẩm tra 1.123% hệ số x GXL 1,510,939 Lập & phân tích HSMT 0.071% hệ số x GXL 95,539 1.107% Giám sát Báo cáo ĐGTĐMT V VI CHI PHÍ KHÁC Các khoản phí & lệ phí theo Quy định hệ số x GXL 1,490,202 63,000 18,078,337 0.150% hệ số x GXL Chi phí bảo hiểm 0.300% hệ số x GXL 403,685 Chi phí khác Lãi vay thời gian xây dựng 0.500% 12.000% hệ số x GXL 672,809 16,800,000 201,843 CHI PHÍ DỰ PHỊNG 5%( I + II + III + IV +V ) TỔNG MỨC ĐẦU TƯ GIÁ VỐN 12,625,769 265,141,159 812 ngàn đồng LỊCH KHẤU HAO Năm Giá trị đẩu kỳ Khấu hao kỳ Khấu hao tích lủy Dầu tư Giá trị cuối kỳ 134,561,825 121,105,643 107,649,460 94,193,278 80,737,095 13456182.5 13456182.5 13456182.5 13456182.5 13456183 13,456,183 26,912,365 40,368,548 53,824,730 67,280,913 Năm Giá trị đẩu kỳ Khấu hao kỳ Khấu hao tích lủy Dầu tư Giá trị cuối kỳ 67,280,913 13,456,183 80,737,095 53,824,730 121,105,643 107,649,460 94,193,278 80,737,095 67,280,913 10 53,824,730 40,368,548 26,912,365 13,456,183 13,456,183 13,456,183 13,456,183 13,456,183 94,193,278 107,649,460 121,105,643 134,561,825 0 0 40,368,548 26,912,365 13,456,183 BẢNG PHÂN KỲ ĐẦU TƯ THÀNH PHẦN CÔNG VIỆC CHI PHÍ XÂY DỰNG Rà phá bom mìn San NĂM phần trăm NĂM 100% 60% NĂM 30% NĂM NĂM TỖNG 100% 100% 10% 30% 20% 30% 20% 30% Giao thông Hệ thống cấp nước Hệ thống thoát nước mưa Hệ thống điện Hệ thống + xử lý nước bẩn + rác Thơng tin liên lạc Phòng cháy chữa cháy Cây xanh thảm cỏ Hệ thống chống sét Đường vào KCN Kè, cảng sông Cơng trình kiến trúc khác CHI PHÍ BTGPMB Chi phí đền bù KCN * BTGPMB * Chi phí tổ chức bồi thường - Đường vào Chi phí mua đất bố trí TĐC Chi phí thuê đất ( Khấu trừ tiền bồi thường đất ) CHI PHÍ QUẢN LÝ DỰ ÁN CHI PHÍ TƯ VẤN ĐẦU TƯ XDCT Khảo sát xây dựng Lập dự án Thiết kế Thẩm tra Lập & phân tích HSMT Giám sát Báo cáo ĐGTĐMT CHI PHÍ KHÁC Các khoản phí & lệ phí theo Quy định Chi phí bảo hiểm Chi phí khác Lãi vay thời gian xây dựng CHI PHÍ DỰ PHỊNG 5%( I + II + III + IV +V ) 50% 50% 50% 50% 50% 0% 50% 70% 84% 84% 5% 100% 90% 80% 80% 20% 30% 20% 30% 20% 100% 100% 50% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 0% 100% 100% 100% 100% 30% 0% 16% 16% 100% 0% 50% 50% 20% 40% 30% 10% 20% 20% 70% 70% 30% 20% 20% 50% 5% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 10% 100% 5% 20% 50% 30% 100% 50% 40% 30% 100% 100% 100% 5% 100% 5 BẢNG CHI PHÍ ĐẦU TƯ HÀNG NĂM THÀNH PHẦN CƠNG ViỆC CHI PHÍ XÂY DỰNG Rà phá bom mìn San Giao thơng Hệ thống cấp nước Hệ thống nước mưa Hệ thống điện Hệ thống thoát + xử lý nước bẩn + rác Thơng tin liên lạc Phịng cháy chữa cháy Cây xanh thảm cỏ Hệ thống chống sét Đường vào KCN Kè, cảng sơng Cơng trình kiến trúc khác CHI PHÍ BTGPMB Chi phí đền bù KCN * BTGPMB * Chi phí tổ chức bồi thường - Đường vào Chi phí mua đất bố trí TĐC Chi phí thuê đất ( Khấu trừ tiền bồi thường đất ) CHI PHÍ QUẢN LÝ DỰ ÁN CHI PHÍ TƯ VẤN ĐẦU TƯ XDCT Khảo sát xây dựng Lập dự án Thiết kế Thẩm tra Lập & phân tích HSMT Giám sát Báo cáo ĐGTĐMT NĂM NĂM 55,635,253 656,750 21,063,753 8,135,295 799,256 2,933,439 1,188,000 4,058,760 ngàn đồng NĂM 49,867,507 10,531,877 13,558,825 1,998,140 4,889,065 2,970,000 6,764,600 1,955,000 16,800,000 NĂM 29,059,066 NĂM 3,510,626 5,423,530 1,198,884 1,955,626 1,782,000 2,705,840 897,560 1,980,000 1,955,000 450,000 7,200,000 3,200,000 4,000,000 51,744,000 17,056,000 51,240,000 504,000 9,760,000 96,000 7,200,000 12,001,500 12,001,500 12,001,500 12,001,500 85,108 340,433 680,866 510,649 3,144,983 350,000 314,328 1,208,903 1,208,751 1,749,358 34,925 302,226 302,188 66,877 1,043,142 326,702 149,020 28,662 298,040 149,020 85,108 63,000 CHI PHÍ KHÁC Các khoản phí & lệ phí theo Quy định Chi phí bảo hiểm Chi phí khác Lãi vay thời gian xây dựng CHI PHÍ DỰ PHÒNG 5%( I + II + III + IV +V ) TỔNG CỘNG 4,840,369 40,369 6,437,326 100,921 4,800,000 336,405 6,000,000 6,800,643 60,553 403,685 336,405 6,000,000 631,288 2,525,154 5,050,308 3,787,731 631,288 55,605,379 82,146,566 74,364,208 52,308,609 716,397 ngàn đồng BÁO CÁO THU NHẬP Năm Tổng doanh thu (-) Giá vốn hàng bán (-) Chi phí quản lý bán hàng EBIT (-) Trả lãi vay EBT Thuế thu nhập doanh nghiệp=25%*DT Thu nhập ròng (NI) 38,751,455 53,028,232 -19,146,020 -19,146,020 -14,276,777 4,800,000 -19,076,777 -10,061,202 149,310,714 6,000,000 6,000,000 -16,061,202 143,310,714 95,517,518 95,517,518 1,228,016 1,228,016 -19,076,777 35,827,679 -16,061,202 107,483,036 23,879,380 71,638,139 307,004 921,012 -19,146,020 69,481,145 228,853,062 122,031,634 79,542,348 79,542,348 26,514,116 BÁO CÁO NGÂN LƯU Năm NGÂN LƯU VÀO Tổng doanh thu hàng năm Thay đổi khoản phải thu (AR) Giá trị lý cuối kỳ Tổng ngân lưu vào NGÂN LUU RA Chi phí xây dựng Chi phí bồi thường tái định cư Chi phí quản lý dự án Chi phí tư ván đầu tư xây dựng Chi phí khác Chi phí dự phịng đến 10 1,228,016 7,368,096 26,514,116 ngàn đồng đến 10 7,368,096 38,751,455 69,481,145 228,853,062 122,031,634 1,228,016 0 0 0 7,368,096 38,751,455 69,481,145 51,744,000 85,108 55,635,253 17,056,000 340,433 49,867,507 12,001,500 680,866 29,059,066 12,001,500 510,649 0 85,108 3,144,983 631,288 1,749,358 4,840,369 2,525,154 326,702 6,437,326 5,050,308 149,020 6,800,643 3,787,731 0 631,288 0 0 228,853,062 122,031,634 1,228,016 Chi phí thuê đất Chi phí tu xay lắp sửa chửa bảo trì Chi phí hoạt động 0 2,691,237 2,691,237 2,691,237 1,575,418 1,575,418 Tổng ngân lưu Ngân lưu ròng trước thuế Thuế thu nhập doanh nghiệp 55,605,379 -48,237,283 82,146,566 -43,395,111 74,364,208 -4,883,063 54,999,845 4,983,051 4,266,655 173,853,217 117,048,583 -3,038,639 43,463,304 29,262,146 Ngân lưu ròng sau thuế NPV(TIPV) IRR (TIPV) -48,237,283 14,818,658 31.63% -43,395,111 -4,883,063 130,389,912 phần trăm Bảng tính WACC WACC D(cuối kỳ) E 52,000,000 D+E D/(D+E) E/(D+E) WACC WACC bq 52,000,000 0.000% 100.000% 25.280% 24.329% 40,000,00 52,000,00 92,000,00 43.478% 56.522% 20.810% đến 10 50,000,000 0 52,000,00 52,000,00 0.000% 100.000% 25.280% 52,000,00 52,000,00 0.000% 100.000% 25.280% 52,000,000 52,000,000 102,000,00 52,000,000 49.020% 0.000% 50.980% 100.000% 20.241% 25.280% BẢNG KINH PHÍ BỒI THƯỜNG STT Giá trị bồi thường I GIÁ TRỊ QSDĐ Đất Nông Nghiệp: a Đất luá, HNK, ao, ĐRM, vườn Đất luá đoạn từ 0-50m tiếp giáp bờ kênh Đất luá đoạn từ 0-50m không tiếp giáp bờ kênh Đất luá đoạn lại Đất luá đoạn lại phần sạt lở tính 50% đơn giá Đất ao đoạn lại 87,786,437 -3,038,639 đồng ĐVT DT/SL Đơn giá m2 Thành tiền 513,271 48,564,965,000 460,410 39,385,122,500 412,294 35,181,842,500 27,536 95,000 2,615,920,000 19,568 353,672 85,000 85,000 1,663,280,000 30,062,120,000 1,847 1,308 42,500 85,000 78,497,500 111,180,000 Đất Hg/b đoạn từ 0-50m không tiếp giáp bờ kênh Đất Hg/b đoạn lại Đất đoạn lại Đất đoạn lạiphần sạt lở tính 50% đơn giá Đất Mn/Hg đoạn lại phần sạt lở tính 50% đơn giá Đất ĐRMù đoạn lại Đất vườn đoạn lại b II III 1,256 1,029 1,168 85,000 85,000 85,000 106,760,000 87,465,000 99,280,000 1,289 42,500 54,782,500 123 283 3,215 42,500 85,000 85,000 5,227,500 24,055,000 273,275,000 Đất nghóa địa, thuỷ lơị Đất NĐ đoạn từ 0-50m không tiếp giáp bờ kênh Đất NĐ đoạn lại Đất TL đoạn từ 0-50m tiếp giáp bờ kênh Đất TL đoạn lại 48,116 Đất thổ, đất giao thông: Đất thổ đoạn từ 0-50m tiếp giáp bờ kênh Đất thổ đoạn từ 0-50m không tiếp giáp bờ kênh Đất thổ đoạn lại Đất thổ đoạn lạiphần sạt lở tính 50% đơn giá Đất GT đoạn từ 0-50m tiếp giáp bờ kênh GIÁ TRỊ TÀI SẢN TRÊN ĐẤT Tổng giá trị nhà cửa, vật kiến trúc Hoa màu Điện, nước, điện thoại Mồ mả 52,861 CÁC KHOẢN HỖ TR Hỗ trợ di dời: Hỗ trợ ổn định sống: Hỗ trợ chuyển nghề tuoåi 4,203,280,000 705 5,297 85,000 85,000 59,925,000 450,245,000 11,342 30,772 95,000 85,000 1,077,490,000 2,615,620,000 9,179,842,500 5,318 215,000 1,143,370,000 5,227 30,429 175,000 175,000 914,725,000 5,325,075,000 1,079 87,500 94,412,500 10,808 157,500 1,702,260,000 9,696,411,764 7,324,519,540 380,200,000 241,376,499 1,750,315,725 2,228,223,450 257,000,000 634,500,000 807,000,000 9 lao động: Hỗ trợ chuyển nghề tuổi lao động: Hỗ trợ hộ nghèo: Hỗ trợ sách xã hội: Hỗ trợ lên líp Hỗ trợ đầu tư ao nuôi: Hỗ trợ san nền: 73,500,000 89,100,000 10,000,000 43,106,250 25,747,200 288,270,000 Cộng (I +II + III) IV DỰ KIẾN THƯỞNG DI DỜI NHÀ TRÊN ĐẤT NÔNG NGHIỆP HOẶC TRÊN ĐẤT KHÁC 60,489,600,214 Căn 17 3,000,000 51,000,000 52 5,000,000 260,000,000 VIII DỰ KIẾN THƯỞNG DI DỜI NHÀ+THỔ: DỰ KIẾN KINH PHÍ HOẠT ĐỘNG: % 1.0 604,896,002 VIII DỰ PHÒNG PHÁT SINH: % 10 6,048,960,021 V TỔNG CỘNG 67,454,456,238 10 Đồ thị Sensitivity Charts NPV(TIPV) 10 11 Đồ thị Sensitivity Charts NPV(EPV) 12 Phân phối biến phân tích mơ Monte Carlo 11 Assumption: Gía thuê Normal distribution with parameters: Mean Std Dev 1,128,000 112,800 Assumption: Lải suất danh nghĩa Normal distribution with parameters: Mean Std Dev 12% 1% Assumption: Re Danh nghĩa Normal distribution with parameters: Mean Std Dev 25.280% 2.528% Assumption: Thu từ sửa chửa tu bổ Normal distribution with parameters: Mean Std Dev 3,760.00 376.00 12 Assumption: Thuế thu nhập doanh nghiệp Normal distribution with parameters: Mean Std Dev 25% 3% Assumption: Tỹ lệ lạm phát Normal distribution with parameters: Mean Std Dev 8% 1% Assumption: Tỹ lệ tăng giá thực tiền thuê dất Normal distribution with parameters: Mean Std Dev 10% 1% Assumption: WACC1 Normal distribution with parameters: 13 Mean Std Dev 24.329% 2.433% End of Assumptions 14