Xây dựng mô hình quỹ đầu tư tín thác bất động sản (reit) bài toán huy động vốn mới cho thị trường bất động sản tp hồ chí minh

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - TÀI CHÍNH TP HỒ CHÍ MINH BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO KHOA TÀI CHÍNH – KINH DOANH TIỀN TỆ  NGUYỄN PHÚC THANH HÀ KHỐ LUẬN TỐT NGHIỆP XÂY DỰNG MƠ HÌNH QUỸ ĐẦU TƯ TÍN THÁC BẤT ĐỘNG SẢN (REIT) – BÀI TOÁN HUY ĐỘNG VỐN MỚI CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TP Hồ Chí Minh – Năm 2011 Tai ngay!!! Ban co the xoa dong chu nay!!! TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - TÀI CHÍNH TP HỒ CHÍ MINH BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO KHOA TÀI CHÍNH – KINH DOANH TIỀN TỆ  KHỐ LUẬN TỐT NGHIỆP XÂY DỰNG MƠ HÌNH QUỸ ĐẦU TƯ TÍN THÁC BẤT ĐỘNG SẢN (REIT) – BÀI TỐN HUY ĐỘNG VỐN MỚI CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GVHD: TS Nguyễn Thị Uyên Uyên SV thực hiện: Nguyễn Phúc Thanh Hà Chuyên ngành: Tài Chính – Kinh Doanh Tiền Tệ Lớp: 07TC11 MSSV: 0754031001 TP Hồ Chí Minh – Năm 2011 i LỜI CẢM ƠN  Trong suốt thời gian thực tập làm đề tài cho khố luận tốt nghiệp, em ln nhận quan tâm giúp đỡ tận tình từ thầy/cô hướng dẫn anh chị công ty thực tập Nhân dịp này, em xin bày tỏ lời cảm ơn chân thành tới: TS Nguyễn Thị Uyên Uyên – Giảng viên trường Đại học Kinh tế – Tài TP Hồ Chí Minh dù bận rộn với cơng việc cố gắng dành thời gian để hướng dẫn, chỉnh sửa hỗ trợ em để hoàn thành khoá luận tốt nghiệp Anh Lê Đăng Vinh – Giám đốc phòng đầu tư VinaCapital Real Estate (VCRE) anh/chị phòng tạo điều kiện để em thực tập công ty cung cấp cho em kiến thức, nghiệp vụ chuyên sâu lĩnh vực bất động sản Em gửi lời cảm ơn tới thầy/cơ Khoa Tài Chính – Kinh Doanh Tiền Tệ, trường Đại học Kinh tế - Tài TP.HCM xem xét để em thực khoá luận tốt nghiệp Nguyễn Phúc Thanh Hà – lớp 07TC11 ii NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƢỚNG DẪN  iii MỤC LỤC  DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT v DANH MỤC BẢNG vi DANH MỤC HÌNH vii PHẦN MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN – REIT 1.1 Tổng quan quỹ thác đầu tƣ bất động sản – REIT 1.1.1 Khái niệm quỹ tín thác đầu tư bất động sản – REIT 1.1.2 Các quy tắc hoạt động REIT Nguồn vốn cho thị trƣờng bất động sản 1.2 1.2.1 Vay ngân hàng 1.2.2 Phát hành trái phiếu doanh nghiệp 1.2.3 Liên kết, liên doanh thông qua hợp đồng hợp tác kinh doanh pháp nhân 10 1.2.4 Liên kết thông qua hợp tác kinh doanh thể nhân – pháp nhân 10 1.3 REIT – Kênh huy động vốn cho thị trƣờng bất động sản 10 1.3.1 Lợi ích REIT 10 1.3.2 Ưu nhược điểm REIT 12 1.4 Kết luận chƣơng 14 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG CÁC KÊNH HUY ĐỘNG VỐN CỦA THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở TP HỒ CHÍ MINH 15 2.1 Hoạt động thị trƣờng bất động sản Việt Nam TP Hồ Chí Minh 15 2.1.1 Hoạt động thị trường bất động sản Việt Nam trước khủng hoảng tài 15 2.1.2 Hoạt động thị trường bất động sản Việt Nam sau khủng hoảng tài 18 2.1.3 Xu hướng thị trường bất động sản Việt Nam sau khủng hoảng 23 2.1.4 Một số mảng bất động sản TP Hồ Chí Minh 24 2.2 Thực trạng nguồn vốn đầu tƣ cho thị trƣờng bất động sản TP Hồ Chí Minh thời gian qua 32 2.2.1 Tổng quan nguồn vốn tài trợ thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh thời gian qua 32 2.2.2 Ưu điểm hạn chế nguồn tài trợ cho thị trường bất động sản 37 iv 2.3 Kết luận chƣơng CHƢƠNG 3: XÂY DỰNG MƠ HÌNH QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN – REIT Ở TP.HỒ CHÍ MINH 3.1 Tính tất yếu việc xây dựng mơ hình REIT TP.Hồ Chí Minh 41 42 42 3.1.1 Hình thức sơ khởi hoạt động mơ hình REIT Việt Nam 42 3.1.2 Sự khác REIT so với quỹ khác Việt Nam 43 3.1.3 Sự cần thiết việc xây dựng REIT TP Hồ Chí Minh 43 3.2 Đề xuất mơ hình xây dựng REIT TP Hồ Chí Minh 44 3.2.1 Cơ cấu tổ chức 44 3.2.2 Hình thức pháp lý công ty REIT 46 3.2.3 Một số nguyên tắc vận hành công ty REIT 46 3.2.4 Hoạt động tổng qt mơ hình cơng ty REIT 48 3.3 Những triển vọng phát triển & hạn chế áp dụng mơ hình REIT 49 3.4 Những điều kiện để xây dựng REIT thành cơng & nhóm giải pháp hỗ trợ 49 3.4.1 Những điều kiện để xây dựng REIT thành cơng 49 3.4.2 Nhóm giải pháp hỗ trợ 50 3.5 Kết luận chƣơng 52 KẾT LUẬN 53 PHỤ LỤC 54 TÀI LIỆU THAM KHẢO 69 v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT  Tên viết tắt REIT BĐS DN CTCP NH NHTM NHTW CC TTTM CTCK CK CBD VP CP NHNN Tên đầy đủ Real Estate Investment Trust – Quỹ đầu tư tín thác bất động sản Bất động sản Doanh nghiệp Công ty cổ phần Ngân hàng Ngân hàng thương mại Ngân hàng Trung Ương Chung cư Trung tâm thương mại Công ty chứng khốn Chứng khốn Khu trung tâm Văn phịng Chính phủ Ngân hàng nhà nước vi DANH MỤC BẢNG  Bảng 2.1: FDI đầu tư bất động sản giai đoạn 1998 – 2008 17 Bảng 2.2: Thông số hộ TP Hồ Chí Minh tính đến quý 4/2010 26 Bảng 2.3: Nguồn cung hạng văn phòng TP Hồ Chí Minh 28 Bảng 2.4: Thơng số thị trường khu bán lẻ TP HCM tính đến quý 4/2010 30 Bảng 2.5: Dư nợ cho vay BĐS TP Hồ Chí Minh qua năm 34 vii DANH MỤC HÌNH  Hình 2.1: Tổng vốn FDI đầu tư vào bất động sản từ 1998 – 2008 17 Hình 2.2: Phân khúc thị trường hộ cao cấp TP.HCM 19 Hình 2.3: Giá trị hộ cao cấp TP.HCM 20 Hình 2.4: Nguồn cung văn phịng cho th qua năm 28 Hình 2.5: Tỷ lệ tăng trưởng huy động vốn tồn NH 38 Hình 2.6: Tỷ lệ tăng trưởng cho vay toàn hệ thống ngân hàng 38 Hình 3.1: Cơ cấu tổ chức mơ hình REIT 45 XÂY DỰNG MƠ HÌNH QUỸ ĐẦU TƢ TÍN THÁC BẤT ĐỘNG SẢN (REAL ESTATE INVESTMENT TRUST – REIT) – BÀI TOÁN HUY ĐỘNG VỐN MỚI CHO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Thị trường bất động sản ngày đóng vai trị lớn cho trình phát triển kinh tế Việt Nam, sau Việt Nam gia nhập WTO Phát triển hiệu thị trường góp phần quan trọng việc đẩy mạnh phát triển kinh tế đất nước theo hướng đại hố – cơng nghiệp hố Để tạo động lực thúc đẩy cho thị trường bất động sản, yêu cầu quan trọng cần phải đáp ứng nguồn vốn – đặc biệt vốn trung dài hạn Ở Việt Nam, Thành Phố Hồ Chí Minh – nơi xem trung tâm kinh tế nước triển khai dự có nguồn vốn tập trung cho bất động sản nhiều nhất, song tình trạng thiếu vốn ln vấn đề khiến doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực phải trăn trở Hiện nay, có nhiều cách huy động vốn cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu, vay ngân hàng, liên doanh, liên kết doanh nghiệp, tổ chức… nhiên, tình trạng thiếu vốn diễn nhiều Trước thực tế đó, đến lúc Việt Nam nói chung TP.Hồ Chí Minh nói riêng nên bắt tay vào việc tìm kênh huy động vốn đại nhằm đa dạng hóa thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia, mơ hình xem xét đến quỹ tín thác đầu tư bất động sản Với mong muốn giúp cho người hiểu loại hình đầu tư này, em chọn đề tài: “XÂY DỰNG MƠ HÌNH QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN (REIT) – BÀI TOÁN HUY ĐỘNG VỐN MỚI CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢNTHÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH” cho luận văn tốt nghiệp 55 dài hạn vĩnh viễn, có số quỹ thuộc loại hình đầu tư vào hai loại tài sản đảm bảo  REIT hỗn hợp (Hybrid REIT - Hybrid trust): Đây loại hình kết hợp hai dạng REIT bất động sản REIT cho vay Vì vậy, REIT hỗn hợp thường đầu tư vào bất động sản sở hữu tài sản bảo đảm 1.2 Phân loại REIT theo cách thức tổ chức Một cách phân loại khác áp dụng xếp theo cách tổ chức bao gồm:  REIT tổ chức dạng công ty: REIT pháp nhân thành lập theo Luật Doanh nghiệp, có đại hội đồng cổ đơng, hội đồng quản trị Ban kiểm sốt cổ đơng bầu ra, cổ phiếu REIT chứng quỹ đầu tư chia cổ tức, mua bán thị trường chứng khoán sơ cấp thứ cấp  REIT tổ chức quỹ: REIT dạng hình thức hợp tác liên kết nhà đầu tư muốn ủy thác khoản tiền đóng góp đầu tư vào việc kinh doanh bất động sản Hình thức tương tự quỹ đầu tư chứng khốn theo Nghị định số 144 Chính phủ Việt Nam ban hành REIT tập trung vào phát triển khai thác bất động sản mua thuê dài hạn có hành lang pháp lý bảo vệ nhà đầu tư chặt chẽ 1.3 Phân loại REIT theo dạng quỹ đóng hay mở  REIT đóng: mơ hình bị giới hạn số cổ phần phát hành, chứng quỹ niêm yết thị trường chứng khoán mua bán mức giá thị trường định  REIT mở: loại phép phát hành thêm cổ phần, nhà đầu tư định kỳ bán lại cổ phiếu cho công ty quản lý quỹ giá trị tài sản ròng cổ phần (NAV per share) 56 Phụ lục 1B Sự khác REIT công ty bất động sản Về tên gọi, REIT cơng ty bất động sản khác giống đầu tư vào loại hình bất động sản Tuy nhiên, chất, cà hai có khác nhau, cụ thể là: 1.4 Các chứng REIT có tính chất nhƣ trái phiếu cổ phiếu Nó giống cổ phiếu thân người sở hữu chứng REIT nhận lợi tức định kỳ, không tham gia quản lý đầu tư, việc quản lý giao cho nhà quản lý chuyên nghiệp giám sát Nhà nước tổ chức chuyên nghiệp ngân hàng giám sát, tổ chức kiểm tốn, định giá Mặt khác, mơ hình giống cổ phiếu, người nắm giữ chứng quỹ REIT nhà đầu tư nên phải chấp nhận rủi ro, khoản đầu tư quỹ có lãi, lỗ thị giá chứng quỹ REIT tăng giảm Cơng ty quản lý REIT chịu trách nhiệm bồi thường cho nhà đầu tư sai sót họ làm trái pháp luật, trái điều lệ quỹ, trái khế ước quản lý 1.5 Sự khác việc chi trả cổ tức REIT thực tế công ty đầu tư ủy thác Do vậy, quỹ trả phần lớn thu nhập hàng năm (thường 90%) Do đó, cổ tức REIT khơng có lãi suất cố định trái phiếu hay tiếp tục giữ lại thu nhập kiếm đươc để tái đầu tư doanh nghiệp bình thường khác 1.6 Sự khác thuế Mỗi quốc gia có sách thuế quy định pháp luật riêng để điều chỉnh hoạt động kinh doanh REIT.Trong thực tế, REIT chịu thuế hầu hết quốc gia, nghĩa vụ thuế liên quan đến hoạt động kinh doanh quỹ chuyển sang cho nhà đầu tư/ cổ đông quỹ Theo đó, nhà đầu tư/ cổ đơng 57 phải trả thuế đánh vào cổ tức lợi nhuận mà nhà đầu tư/cổ đông thu từ cổ phần quỹ Bên cạnh đó, riêng quốc gia lại có số quy định chặt chẽ mà REIT phải tuân thủ nhằm trở thành “định chế miễn thuế” thuế thu nhập doanh nghiệp Chúng ta lấy ví dụ Mỹ, để đạt tiêu chuẩn áp dụng miễn thuế thu nhập công ty, REIT phải đáp ứng:  Có cấu cơng ty, quỹ tín thác, hiệp hội  Được quản lý Ban giám đốc người ủy thác  Có cổ phần chuyển nhượng chứng đầu tư chuyển nhượng  Có thể đóng thuế khác cơng ty nội địa  Không phải tổ chức tài hay cơng ty bảo hiểm  Được tham gia sở hữu 100 người trở lên  Có 95% thu nhập thu nhập có nguồn gốc từ cổ tức, lãi suất thu nhập từ tài sản  Trả cổ tức 90% thu nhập tính thuế REIT  Khơng q 50% cổ phần nắm giữ từ cá nhân trở xuống suốt sáu tháng cuối năm đóng thuế  Ít 75% tổng số tài sản đầu tư bất động sản  Ít 75% thu nhập mang lại từ tiền cho thuê tài sản lãi suất cho vay đầu tư tài sản chấp  Có 20% tài sản cổ phiếu công ty trực thuộc REIT chịu thuế 1.7 Sự khác hoạt động quản lý Việc quản lý vốn đầu tư REITs phải tiến hành cơng ty quản lý chun nghiệp (cịn gọi bên ủy thác) theo số điều kiện định, quỹ thành lập cơng ty đội ngủ quản lý cơng ty có kinh nghiệm chun sâu vào lĩnh vực BĐS Chính vậy, cổ đông/ nhà đầu tư vào quỹ không người quản lý, đối tượng ủy quyền cho đội ngũ quản lý Mặt khác, để tạo an tâm cho nhà đầu tư, phủ ban hành quy định nghiêm ngặt để bảo vệ họ 58 Phụ lục 1C Nghiên cứu REIT giới học kinh nghiệm cho Việt Nam 1.8 Nghiên cứu REIT giới Hiện nay, mơ hình REIT áp dụng nhiều nước giới từ châu Mỹ đến Châu Âu gần Châu Á 1.8.1 REIT Anh REIT Anh hình thành theo Luật Tài 2006 (ngày 17/07/2006 – bổ sung năm 2007) có hiệu lực từ 01/01/2007 Vào ngày 01/04/2008, 18 tập đoàn bất động sản Anh quốc chọn chuyển thành REIT Hiện có 23 REIT niêm yết thị trường chứng khoán nước Để thành lập REIT, công ty Anh phải tuân thủ điều kiện như:  Công ty tọa lạc Anh  Cổ phiếu công ty niêm yết sở giao dịch có uy tín  Chỉ phát hành loại cổ phiếu thường có cổ phần ưu đãi khơng có quyền biểu (có lãi suất cố định)  Công ty chuyển đổi Công ty đầu tư dạng mở 13 (OEIC) công ty dạng kinh doanh nhỏ  Cơng ty khơng có liên quan đến việc cho vay, mượn Khi chuyển thành cơng sang REIT, hàng năm quỹ cần phải nộp bảng kê khai thuế Báo cáo tài nhằm đáp ứng điều kiện kiểm tra Mặt khác REIT niêm yết Anh phải có vốn tối thiểu 700 ngàn Bảng Anh, quỹ bắt buộc phải niêm yết Sở Giao dịch London Sở Giao dịch khác theo quy định có 13 OEIC - Open Ended Investment Company: công ty quỹ Anh xây dựng nhằm đầu tư vào cơng ty khác Nó điều chỉnh tiêu chuẩn đầu tư quy mô quỹ, cổ phiếu dạng công ty niêm yết Sàn giao dịch chứng khoán Lodon giá phụ thuộc phần lớn vào tài sản sở quỹ Cổ phiếu OEIC mức giá người mua & người bán 59 thể tự quản lý quản lý bên ngồi Về phần cổ đơng, họ khơng thể nắm giữ 10% tổng số cổ phiếu có quyền biểu Việc quản lý tài sản quy định thuế hoạch định rõ ràng Theo đó, REIT phải nắm giữ tài sản riêng lẻ, tài sản chiếm 40% thị giá toàn danh mục đầu tư Các quỹ miễn thuế lợi nhuận thu từ hoạt động kinh doanh cho thuê bất động sản nước, với điều kiện 75% thu nhập phát sinh từ cho thuê bất động sản phải có 75% tổng tài sản sử dụng kinh doanh cho thuê Về phân phối lợi nhuận, 90% thu nhập cho thuê bất động sản (miễn thuế) phân chia cho cổ đông (phần thu nhập từ việc tham gia vào REIT khác không miễn thuế) Trong năm qua hình thành, REIT đạt mức tăng trưởng rõ rệt Ta xem hình 1.1 để hiểu rõ hơn: Hình 1.1: Chỉ số giá quỹ REITs cty BĐS khác REITs Nguồn: REIT UK (ĐVT: pence) Hình 1.1 mơ tả so sánh số giá quỹ REIT công ty BĐS khác REIT Chúng ta thấy REIT phản ứng nhạy bén với thị trường với sụt giảm giá trị 60 từ thời điểm sớm khủng hoảng, cụ thể giai đoạn 2007 – 2008, số REIT sụt giảm nghiêm trọng so với thời điểm trước Tuy nhiên khả hồi phục REIT lại tốt so với cơng ty kinh doanh BĐS, thấy số REIT sau hồi phục nằm số công ty kinh doanh BĐS khác REIT 1.8.2 REIT Mỹ Năm 1960, quốc hội Mỹ cho phép lập REIT nhằm mở rộng mức độ tham gia đầu tư kinh doanh nhà đầu tư nhỏ lẻ vào bất động sản.Các nhà đầu tư trung bình đầu tư vào bất động sản thương mại lớn thông qua việc mua cổ phần REIT Để thừa nhận REIT Mỹ, để tạo điều kiện thuận lợi nên quy định không nhiều, công ty phải nộp lên Cơ quan dịch vụ thu nhập nội địa hồ sơ khai thuế đặc biệt (theo mẫu 1120 Luật thu nhập nội địa) Tuy nhiên, trở thành REIT quỹ cần tuân theo quy chế nghiêm ngặt phủ hàng năm quỹ phải gởi cho cổ đông tài liệu chi tiết lợi nhuận cổ đông không, họ bị phạt tài Bên cạnh đó, REIT phải quản lý hay nhiều người, cổ phần quỹ có khả chuyển nhượng Mặt khác, REIT Mỹ không bị quy định số vốn tối thiểu, phải có 100 cổ đông Từ nhà đầu tư trở xuống không nắm giữ 50% tổng số cổ phần REIT suốt sáu tháng cuối năm tài Ngồi ra, khơng có giới hạn cổ đơng nước ngồi, khơng bắt buộc niêm yết phép lập REIT thành viên Một vài quy định khác đề REIT phải đầu tư 75% tổng tài sản vào bất động sản, trái phiếu phủ tiền mặt, khơng sở hữu q 10% chứng khốn cơng ty cổ phần khác REIT khác, 75% tổng thu nhập phải xuất phát từ việc cho thuê bất động sản lợi nhuận thu từ tài sản cầm cố nợ vay có nguồn gốc từ BĐS chấp 95% tổng thu nhập có nguồn gốc từ 61 bất động sản, cổ tức lợi tức từ tài sản Vào cuối q, REIT khơng có 20% tổng tài sản REIT cổ phiếu công ty thuộc REIT Về quy định phân phối cổ tức, luật pháp yêu cầu việc phân phối cổ tức hàng năm 90% tổng thu nhập chịu thuế Các cổ tức miễn thuế thu nhập, phần thu nhập giữ lại chịu thuế thu nhập doanh nghiệp thông thường REIT phép cung cấp tất dịch vụ cho người thuê nhà, như: dịch vụ cung cấp tiện nghi, dịch vụ bảo vệ, dịch vụ vệ sinh, internet, cáp truyền hình… Hình 1.2: Danh mục tài sản đầu tƣ quản lý REIT thị trƣờng Mỹ năm 2010 Nguồn: NaREIT (ĐVT: %) Qua hình 1.2, ta thấy REIT Mỹ thường tập trung vào nhà (apartment – 13.3%), chăm sóc sức khoẻ (Health care – 11,4%) thương mại (Shopping center, Regional malls, Freestanding retail – 23,4%), phân khúc REIT cho thấy, REIT Mỹ đa số tập trung vào dự án mang lại dịng tiền cao Trong suốt 40 năm kể từ đời REIT chưa xem công cụ đầu tư nghĩa khủng hoảng khoản BĐS vào năm 62 đầu 1990; thời kỳ này, hình thức đầu tư bất động sản trực tiếp ưa chuộng thông qua mua bán cổ phiếu BĐS (gián tiếp) Kể từ thị trường REITs tăng trưởng đến số 800 tỷ USD vào thời điểm trước khủng hoảng vòng 10 năm Động lực cho tăng trưởng tượng thiếu khoản, khủng hoảng tín dụng vào năm 90s, giá vật liệu xây dựng giảm, quỹ hưu bán tháo bất động sản, với thay đổi quan điểm đầu từ lĩnh vực làm REIT Mỹ tăng trưởng nhanh chóng chiếm đến khoảng 29% giá trị thị trường bất động sản trị giá khoảng 3~4 ngàn tỷ USD Mặt khác, trước thời điểm năm 90s, REIT phải thuê công ty quản lý độc lập.Sau thời điểm này, nhờ vào cải cách đạo Luật thuế 1986 cho phép mô hình tự quản lý Ngày 90% quỹ REITs mơ hình tự quản, điều nhằm giúp cho mơ hình khơng làm giảm mâu thuẫn lực lượng quản lý thân quỹ, mà làm giảm nguy nợ Bên cạnh đó, nhận thức lợi ích giảm chi phí lãi vay, giới tự quản ln giữ mức đòn cân nợ hợp lý so với giai đoạn trước Thị trường REIT Mỹ khủng hoảng suy giảm đến 50% giá trị, phục hồi mạnh mẽ năm 2009 Năm 2010 REITs Mỹ vấp phải nhiều khó khăn kinh tế giới rơi vào suy giảm, đạt kết khả quan, chứng tỏ công cụ đầu tư hiệu Bảng 1.1: Bảng tổng hợp giá trị REIT Mỹ từ 1972 – 2010 Nguồn: NaREIT 63 1.8.3 REIT Nhật Ở Nhật, REIT hình thành dựa sở Luật Quỹ tín thác đầu tư (2000).Cùng thời gian này, luật thuế phát triển để áp dụng cho quỹ Theo đó, nguyên tắc, REIT chịu thuế doanh nghiệp Nhật, nhiên, thực chất quỹ khấu trừ phần cổ tức chia thu nhập chịu thuế 90% thu nhập chịu thuế REIT phân phối cho cổ tức Thông thường, phải thời gian năm để thiết lập REIT Bước phải thiết lập Công ty quản lý tài sản xin Giấy phép kinh doanh xây dựng từ Bộ Địa - Hạ tầng - Vận tải Sau đó, Cơng ty quản lý tài sản đăng ký hoạt động với Cơ quan dịch vụ tài (FSA) Khi chấp thuận, Cơng ty quản lý tài sản chuyển thành REIT REIT có vốn tối thiểu 100 triệu JPY phát hành loại cổ phiếu loại có quyền biểu Bên cạnh đó, quỹ Nhật thường có cấu trúc cơng ty mơ hình tỏ hấp dẫn nhà đầu tư loại khác Ngồi ra, cịn có số quy định để niêm yết sàn chứng khốn REIT phải quỹ dạng đóng; có 70% tổng tài sản đầu tư vào bất động sản (tại Nhật); tài sản phải tỷ JPY tổng tài sản phải tỷ JPY; có 1.000 nhà đầu tư Một điều cần lưu ý REIT Nhật không phép đầu tư vào bất động sản nước ngồi khơng sở hữu từ 50% trở lên tổng số cổ phần có quyền biểu công ty khác Thị trường bất động sản Nhật vốn tiếng đắt đỏ với nguyên nhân bắt nguồn từ khả thương mại hóa cao bất động sản Do vậy, từ đời từ năm 2000, REIT có phát triển nhanh chóng Tuy nhiên, khủng hoảng kinh tế lấy thị trường 50% giá trị từ 6,500 tỷ Yên năm 2006 3,000 tỷ Yên năm 2010, đặc biệt có lúc nhiều REIT Nhật tưởng chừng phải đối mặt với nguy phá sản Rất may với gói kích cầu phủ Nhật, REIT nhận khoản vay từ Cơ quan quản lý tài nhà Nhật Bản, Ngân hàng Phát triển Nhật Bản Hiện thị trường REITs Nhật dần hồi phục với trở lại nhà đầu tư 64 Hình 1.3: Thị trƣờng quỹ tín thác đầu tƣ bất động sản Nhật Bản từ năm 2000 – 2010 Nguồn: Association Real Estate Securitization (ĐVT: bin yen) 1.8.4 REIT Singapore S-REITs (Singapore REITs) thị trường REIT quan trọng thứ Châu Á REIT Singapore quy định Luật chứng khoán giao dịch Future (1999) Hệ thống quy định đầu tư tập thể Hướng dẫn lập Quỹ Bất động sản quy định Cơ quan quản lý tiền tệ Singapore (MAS).Một REIT niêm yết Sở giao dịch chứng khoán Singapore hưởng ưu đãi thuế Để niêm yết REIT phải tuân theo Luật Chứng khoán giao dịch giao sau Singapore, hệ thống quy định đầu tư tập thể hướng dẫn Quỹ Bất động sản Sổ tay niêm yết Sở Giao dịch chứng khốn Singapore Ngồi ra, trường hợp miễn giảm thuế khác phải cho phép Bộ Tài Singapore.REIT Singapore thành lập dạng Công ty hay Quỹ tín thác (Quỹ mở) Để niêm yết Sở giao dịch REIT phải có vốn tối thiểu 20 triệu SGD phải có 25% vốn REIT nằm giữ 500 nhà đầu tư cá nhân ( mặc 65 dù quỹ không bắt buộc phải niêm yết để giảm thuế phải niêm yết Sở Giao dịch chứng khoán Singapore), nhiên, REIT niêm yết thị trường nước ngồi khơng hưởng giảm thuế Ngồi ra, theo Hướng dẫn lập Quỹ bất động sản, REIT phải đầu tư 35% tổng tài sản vào loại hình tài sản vịng 24 tháng 70% vào bất động sản tài sản liên quan đến bất động sản (trong nước nước) Về phân chia lợi nhuận, REIT phân phối cổ tức 90% lợi nhuận chia hàng năm, chia nửa năm hàng quý.Nợ vay không vượt 35% tổng tài sản REIT (hiện cho phép lên đến 60%) Các quỹ REIT Singapore phát triển đa dạng với nhiều lĩnh vực địa ốc, chăm sóc sức khỏe, cung cấp dịch vụ nhà hàng, khách sạn… mức lợi tức Singapore tăng từ năm 2003 tăng mạnh lên mức 14% (gần gấp 3,5 lần so với trái phiếu 10 năm phủ) vào giai đoạn 2008 – 2009, điều có REIT cải thiện bảng cân đối kế toán, danh mục nợ đến hạn củng điều chỉnh, khoản phải thu năm hỗ trợ cho dòng tiền thu nhập từ tài sản cho thuê Bên cạnh đó, mặt lãi suất hạ thấp nên giúp REIT Singapore giảm nhiều chi phí lãi vay, có tới 84% số nợ quỹ vay với lãi suất cố định ngân hàng Tuy nhiên, sau giai đoạn này, lợi tức thu từ REIT giảm khoảng 7%, giảm lợi tức quỹ cao lãi suất trái phiếu (hình 1.4) Hình 1.4: Lợi tức từ REIT Singapore giai đoạn 2003 – 2011 Nguồn: Bloomberg & DBS Vickers (ĐVT: %) 66 1.9 Bài học kinh nghiệm để xây dựng REIT Việt Nam Như nêu trên, lợi ích từ quỹ tín thác đầu tư bất động sản lớn, nhiên có biến động kinh tế xảy đặc biệt thị trường chứng khốn sụt giảm thị trường không tránh khỏi Tuy nhiên, nước tiên tiến giới, họ có cách giúp cải thiện tình hình theo mức giảm thiểu rủi ro cách tốt Đây thực học quý báu cho Việt Nam, cụ thể là:  Đa dạng hoá danh mục đầu tư: Một yếu tố định thành công quỹ rủi ro phân tán giảm thiểu cách có hiệu Việc đa dạng hoá danh mục đầu tư giúp cho nhà hoạch định có nhiều lựa chọn cấu trúc vốn hợp lý để thu lợi nhuận cao cho nhà đầu tư rủi ro hạn chế mức chấp nhận  Sự hỗ trợ khuyến khích từ Chính Phủ: Các REIT thường ủng hộ phủ ưu đãi thuế khuyến khích đầu tư Quỹ thường hoạt đơng giám sát chặt chẽ Chính phủ để đảm bảo tính minh bạch hoạt động quỹ thị trường chứng khoán lẫn thị trường bất động sản  Ban hành quy chế phù hợp cho thị trường bất động sản: Một phần thành công từ REIT giới nhờ có sách tốt quy định pháp luật Vì thế, việc đưa quy định phù hợp góp phần tạo tâm lý tốt cho đầu tư tham gia vào quỹ cấp quản lý, Ban Giám Đốc chác định hiệu  Minh bạch thông tin tài cách tốt nhất: Hầu hết quỹ đầu tư thường lâm vào tình trạnh thua lỗ dẫn đến phá sản thơng tin thiếu minh bạch Việc xác định rõ ràng thông tin giúp cho Chính phủ thơng qua ban hành sách phù hợp nhằm ổn định quỹ 67 Phụ Lục 2: Những bất lợi kinh doanh bất động sản thiếu nguồn tài trợ thích hợp 2.1 Khó khăn thứ nhất: Khó hoàn tất dự án bất động sản dài hạn Trước năm 2004, thiếu nguồn tài trợ nên có nhiều dự án bị đình trệ sau thời gian dài, gây nên nhiều thiệt hại cho kinh tế nói riêng địa phương kinh tế - xã hội nói chung Việt Nam Sau năm 2004, quy định sách kinh doanh bất động sản nên chủ đầu tư dùng lượng vốn đầu tư trước kiếm lợi nhuận Tại thời điểm đó, nguồn vốn đầu tư ban đầu thường lớn, làm cho nhà đầu tư ngân hàng tiến hành Do đó, số dự án lớn chia thành nhiều dự án nhỏ đầu tư riêng lẻ chủ đầu tư khác Kết là, nhiều dự án lớn xét tổng thể lại thất bại khơng có tính đồng hiệu Chính vậy, CP ban hành Nghị Định số 153/2007/NĐ – CP ngày 15/10/2007 có quy định: “Đối với dự án khu thị mới, dự án hạ tầng khu kỹ thuật công nghiệp, chủ đầu tư dự án phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu không thấp 20% tổng mức đầu tư dự án phê duyệt Đối với khu nhà khơng thấp 15% tổng mức đầu tư dự án có quy mơ sử dụng đất 20 ha, không thấp 20% tổng mức đầu tư dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 trở lên phê duyệt” Rõ ràng doanh nghiệp có đủ lực để triển khai nhiều dự án ít, dự án lớn Do đó, doanh nghiệp cần huy động vốn từ nguồn khác không phụ thuộc vào vốn tự có 68 2.2 Khó khăn thứ hai: khó thâm nhập vào phân khúc thị trƣờng sản phẩm sang trọng, cao cấp nhƣ cao ốc, văn phòng, khu mua sắm giải trí Trong vài năm trở lại đầy, có số công ty tham gia vào thị trường đầu tư vào sản phẩm hạng sang, cao cấp thiếu chuyên nghiệp không đủ vốn, thị trường đầy tiềm rơi vào tay nhà đầu tư nước ngồi – người huy động vốn từ quỹ nước ngồi trình độ quản lý tài sản chuyên nghiệp Bên cạnh đó, Nghị định 153/2007/NĐ – CP ngày 15/10/2007 quy định cho phép doanh nghiệp huy động vốn bắt đầu triển khai hạ tầng, nên có nhiều DN vốn (sử dụng vốn tự có) lâm vào tình trạng khó khăn, thực tế, đền bù giải toả xong đóng tiền sử dụng đất DN phải bỏ vào dự án 50% - 60% tổng số vốn đầu tư vào dự án, có DN có thực lực, mạnh tài (sử dụng 70% tổng giá trị dự án) làm Nếu khơng chủ động nguồn tài chính, DN nước khó lịng tham gia vào thị trường bất động sản với loại hình 69 TÀI LIỆU THAM KHẢO  Tiếng Việt  Lê Thị Phương Thảo (2008), “Xây dựng Quỹ tín thác đầu tư bất động sản TP Hồ Chí Minh”, Luận văn thạc sỹ, số 603112  “Tổng quan kinh tế Việt Nam năm 2010 & khuyến nghị cho năm 2011”: http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com, truy cập ngày 9/1/2011  “Tỷ lệ an toàn vốn CAR NH: http://forum.vietstock.vn/threads/29527Ty-le-an-toan-von-CAR-cua-ngan-hang, truy cập ngày 11/8/2010  Dương Khánh Toàn (11/2010), “Tài liệu nghiên cứu Quỹ tín thác đầu tư bất động sản”, Tài liệu nghiên cứu  Báo cáo tình hình bất động sản quý năm 2010 – CBRE Viet Nam truy cập tại: “http://www.cbrevietnam.com/?page_id=2220”  Trần Thị Thái Hà (11/2011), “Quỹ tín thác đầu tư bất động sản – giải pháp vốn đa dạng hoá đầu tư”, Nghiên cứu kinh tế, Số 390, Tr 30 – 35  Thành Công (5/3/2011), “ Thị trường văn phịng cho th TP Hồ Chí Minh”, Cafeland, truy cập tại: http:/www.cafeland.vn/phan-tich/1-7185-thi-truong-vanphong-cho-thue-thanh-pho-ho-chi-minh.html Tiếng Anh  National Assciation of Real Estate Investment Trust (02/2011), “The REIT story”  DBS Group Research (2/9/2011), “Singapore REITs”