1 i Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http //www lrc tnu edu vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HOÀNG NGỌC BA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT BỒI THƢỜNG TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PH[.]
i ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HOÀNG NGỌC BA ĐỀ TÀI: NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT BỒI THƢỜNG TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, GIAI ĐOẠN 2008 - 2010 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Thái Nguyên – Năm 2011 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN Tai ngay!!! Ban co the xoa dong chu nay!!! http://www.lrc-tnu.edu.vn ii ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HOÀNG NGỌC BA ĐỀ TÀI: NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT BỒI THƢỜNG TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, GIAI ĐOẠN 2008 - 2010 CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: 60 62 16 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC TS NGUYỄN THẾ HUẤN Thái Nguyên – Năm 2011 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực, chưa sử dụng cho bảo vệ học vị Mọi giúp đỡ cho hoàn thành luận văn cảm ơn Các thơng tin, tài liệu trình bày luận văn ghi rõ nguồn gốc Tác giả Hồng Ngọc Ba Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, trước hết, xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Thế Huấn trực tiếp hướng dẫn suốt thời gian thực đề tài Tơi xin cảm ơn góp ý chân thành thầy, cô giáo Khoa Tài nguyên Môi trường, Khoa Sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên tạo điều kiện thuận lợi cho thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn Phịng Tài ngun Mơi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Thái Ngun, Phịng Tài - Kế hoạch thành phố, Ban Bồi thường GPMB thành phố phòng, ban, ngành có liên quan thành phố Thái Nguyên giúp đỡ thời gian nghiên cứu, thực đề tài Một lần xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Hồng Ngọc Ba Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn iii DANH MỤC CÁC KÍ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản BTGPMB : Bồi thường giải phóng mặt BTHT : Bồi thường hỗ trợ CMĐ : Chuyển mục đích CN - TTCN : Cơng nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp CN & XD : Công nghiệp xây dựng CNH – HĐH : Cơng nghiệp hóa - Hiện đại hóa ĐTH : Đơ thị hóa GCN : Giấy chứng nhận GPMB : Giải phúng mặt HĐND : Hội đồng nhân dân KHTP : Kế hoạch thành phố KT-XH : Kinh tế - xã hội NN PTNT : Nông nghiệp phát triển nông thôn NTTS : Nuôi trồng thủy sản QH : Quy hoạch QSD : Quyền sử dụng SDĐ : Sử dụng đất SXKD : Sản xuất kinh doanh SXNN : Sản xuất nông nghiệp TĐC : Tái định cư TP : Thành phố UBND : Ủy ban nhân dân XDCB : Xây dựng XHCN : Xã hội chủ nghĩa Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn iv MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục đích yêu cầu đề tài 2.1 Mục đích 2.2 Yêu cầu Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU VÀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở pháp lý đề tài 1.1.1 Các văn nhà nước 1.1.2 Các văn tỉnh Thái Nguyên 1.2 Cơ sở khoa học lý luận đề tài 1.2.1 Giá đất tính bồi thường 1.2.1.1 Nguyên tắc định giá đất 1.2.1.2 Phương pháp định giá đất 1.2.1.3 Điều kiện chọn phương pháp tính giá đất .17 1.2.2 Giá đất bồi thường số nước .18 1.2.2.1 Inđônêxia 19 1.2.2.2 Trung Quốc .21 1.2.2.3 Thái Lan 23 1.3 Một số vấn đề bồi thường hỗ trợ tái định cư Việt Nam .24 1.3.1 Trước có Luật đất đai năm 1993 24 1.3.2 Sau ban hành Luật đất đai 1993 đến Luật đất đai năm 2003 26 1.3.3 Luật đất đai năm 2003 đến 27 1.4 Khái quát giá đất bồi thường địa bàn thành phố Thái Nguyên .30 1.4.1 Khái quát chung 30 1.4.2 Những khó khăn, tồn xây dựng giá đất thành phố Thái Nguyên 31 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn v Chương ĐỐI TƢỢNG NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .34 2.1 Đối tượng nghiên cứu 34 2.2 Nội dung nghiên cứu 34 2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Thái Nguyên 34 2.2.2 Sơ lược công tác quản lý đất đai thành phố Thái Nguyên 34 2.2.3 Đánh giá công tác xác định giá đất bồi thường địa bàn thành phố Thái Nguyên 34 2.2.4 Thuận lợi, khó khăn kiến nghị giải pháp cho công tác xác 34 định giá đất bồi thường Thái Nguyên 2.3 Phương pháp nghiên cứu 34 2.3.1 Điều tra thu thập số liệu .34 2.3.2 Phỏng vấn trực tiếp 35 2.3.3 Phương pháp tổng hợp, xử lý thông tin, phân tích so sánh 35 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 36 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 36 thành phố Thái Nguyên 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 36 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội sở hạ tầng .38 3.1.2.1 Các đơn vị hành 38 3.1.2.2 Điều kiện kinh tế - xã hội .38 3.1.2.3 Điều kiện sở hạ tầng 40 3.2 Sơ lược cơng tác quản lý đất đai giải phóng mặt thành phố Thái Nguyên 43 3.2.1 Sơ lược công tác quản lý đất đai thành phố Thái Nguyên 43 3.2.1.1 Tình hình sử dụng đất đai .43 3.2.1.2 Thực trạng công tác quản lý đất đai 45 3.2.2 Cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư 49 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn vi 3.3 Đánh giá công tác xác định giá đất bồi thường địa bàn thành phố Thái Nguyên 52 3.3.1 Các văn có liên quan đến cơng tác xác định giá đất 52 3.3.1.1 Các văn Trung ương 52 3.3.1.2 Các văn địa phương 53 3.3.1.3 Cơ chế thu hồi đất, bồi dưỡng, hỗ trợ tái định cư 56 3.3.2 Đánh giá thực trạng giá đất bồi thường số dự án 59 3.3.2.1 Số lượng dự án bồi thường phân theo nhóm 59 3.3.2.2 Các văn pháp quy liên quan đến hai dự án 60 3.3.2.3 So sánh giá bồi thường loại đất hai dự án 63 3.3.2.4 Kết điều tra ý kiến cán người dân 67 3.4 Thuận lợi, khó khăn kiến nghị giải pháp cho công tác xác định giá đất bồi thường Thái Nguyên 71 3.4.1 Thuận lợi 71 3.4.2 Khó khăn 72 3.4.3 Giải pháp 74 3.4.3.1 Các giải pháp chung 74 3.4.3.2 Các giải pháp cụ thể 75 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 79 Kết luận 79 Đề nghị 80 Tài liệu tham khảo 81 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn vii DANH MỤC CÁC BẢNG Danh mục TT Trang Bảng 1.1 So sánh tiêu chí liên quan đến công tác định giá 12 Bảng 1.2 Thang điểm cho tiêu chí xác định giá đất 13 Bảng 3.1 Bảng 3.2 Bảng 3.3 Kết thực tiêu kinh tế - xã hội TPTN năm 2010 Tình hình sử dụng đất qua năm 39 44 Số lượng dự án phê duyệt quy hoạch hoàn thành địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2008-2010 52 Bảng 3.4 Quy mô hai dự án 62 Bảng 3.5 Mức giá bồi thường đất nông nghiệp hai dự án 64 Bảng 3.6 Mức giá bồi thường đất hai dự án 65 Bảng 3.7 Bảng 3.8 Kết điều tra cán làm công tác GPMB giá đất bồi thường Kết điều tra hộ dân khu vực GPMB Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN 68 70 http://www.lrc-tnu.edu.vn viii DANH MỤC CÁC HÌNH Danh mục TT Trang Hình 3.1 Bản đồ địa giới hành thành phố Thái Nguyên 36 Hình 3.2 Đồ thị: Tỷ lệ số loại đất TP Thái Ngun 45 Hình 3.3 Đồ thị: So sánh số lượng diện tích hai nhóm dự án 59 Hình 3.4 Đồ thị: So sánh tỷ lệ chênh lệch giá đất Nhà nước quy định giá thực tế Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN 66 http://www.lrc-tnu.edu.vn 71 - Đối với hộ nằm phạm vi dự án: Đa số người dân khu vực dự án thuộc nhóm đất Nhà nước thực thu hồi chưa hài lịng với mức giá bồi thường GPMB (90% khơng đồng ý) ngược lại, số hộ dân nằm dự án thỏa thuận với chủ đầu tư hài lòng với giá đất thỏa thuận bồi thường với doanh nghiệp (100% đồng ý) Tuy nhiên, kết điều tra cho thấy, 02 dự án ý kiến người dân dự án A cho giá đất bồi thường thấp lại khơng đồng ý với việc khuyến khích việc bồi thường theo phương thức thỏa thuận (64% ý kiến khơng đồng ý), trí dự án B có 16% số ý kiến cho khơng nên khuyến khích dự án bồi thường theo phương thức thỏa thuận Qua tìm hiểu ngun nhân hộ dân khơng đồng ý chủ yếu dự án thỏa thuận người dân khơng bố trí quỹ đất tái định cư, việc bố trí xếp tái sản xuất gặp nhiều khó khăn, hạ tầng sở khơng quan tâm đầu tư, môi trường bị ô nhiễm (tiếng ồn, nước thải, khơng khí ) Các ý kiến cho rằng, công tác bồi thường nên đưa đầu mối để thực hiện, giá đất cần phải điều chỉnh kịp thời cho phù hợp thực tế, chế sách hỗ trợ bồi thường cần điều chỉnh, sách tái định cư, sách hỗ trợ người dân ổn định đời sống, nâng cao mức độ đầu tư sở hạ tầng giải triệt để vấn đề tồn liên quan đến công tác bồi thường GPMB thực dự án 3.4 THUẬN LỢI , KHĨ KHĂN VÀ KIẾN NGHỊ GIẢI PHÁP CHO CƠNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƢỜNG TẠI THÁI NGUYÊN 3.4.1.Thuận lợi Xác định việc xây dựng giá đất nhiệm vụ quan trọng hàng đầu phục vụ cho việc phát triển kinh tế xã hội địa phương nói chung đặc biệt công tác bồi thường GPMB nói riêng, vậy, năm gần đây, UBND Tỉnh ban hành chế, sách đất đai, xây dựng, Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn 72 bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhằm cụ thể hóa văn Trung ương làm sở cho địa phương địa bàn tỉnh thực dự án liên quan đến công tác bồi thường, GPMB, như: Quyết định số 2044/2005/QĐ-UBND ngày 30/9/2005 Quy định thực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; Quyết định số 01/2010/QĐ-UBND ngày 05 tháng 01 năm 2010 UBND tỉnh Thái Nguyên việc ban hành quy định thực bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên; Quyết định ban hành giá loại đất hàng năm; Quyết định ban hành đơn giá tài sản, vật kiến trúc, cối hoa mầu gắn liền với đất…phục vụ công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quy định pháp luật - Thường xuyên có đạo giải khó khăn, vướng mắc, khiếu nại tố cáo công dân liên quan đến giá đất BTGPMB; yêu cầu ngành, cấp Chính quyền sở nâng cao tinh thần trách nhiệm ý thức chấp hành pháp luật Đất đai, chấp hành nghiêm quy định Chính phủ, UBND tỉnh trình tự thủ tục giải cơng việc liên quan đến thu hồi đất, BTGPMB nhằm đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có đất bị thu hồi để thực dự án Nhìn chung, cơng tác xác định giá đất bồi thường phục vụ cho nhiệm vụ giải phóng mặt hỗ trợ tái định cư từ sau có Nghị định 197/NĐ-CP Chính phủ địa bàn tỉnh Thái Nguyên đáp ứng mục tiêu, yêu cầu đề - Luôn quan tâm ủng hộ tổ chức xã hội Mặt trận tổ quốc, đồn thể, quan truyền thơng việc tun truyền vận động đối tượng thực sách Đảng, pháp luật Nhà nước tiến hành GPMB 3.4.2 Khó khăn Như chúng tơi trình bày trên, việc xây dựng giá đất hàng năm làm sở cho việc xác định giá đất để bồi thường dự án Tuy nhiên, cơng Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn 73 tác xác định giá đất thực tế gặp nhiều khó khăn cụ thể như: - Hoạt động mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn diễn nhiều giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giá đất mua bán thực tế) hộ kê khai hợp đồng chuyển nhượng phần lớn thấp so với giá trị giao dịch thực tế, điều có ảnh hưởng lớn đến cơng tác điều tra giá đất không bám sát với thị trường - Việc cho phép nhóm dự án thỏa thuận giá đất bồi thường trực tiếp với người dân, bên cạnh tích cực mang lại hài hòa chung giá trị đất bồi thường doanh nghiệp với người dân tạo điều kiện cho doanh nghiệp đẩy nhanh tiến độ thực dự án đẩy giá đất khu vực liền kề với dự án lên cao, vượt xa so với khung giá đất quy định hàng năm tỉnh, điều “phá vỡ” hệ thống giá đất bồi thường chung nguyên nhân gây nên vụ việc khiếu kiện giá đất bồi thường, không tạo thống mặt giá đất nói chung giá đất bồi thường nói riêng địa bàn - Sự khơng đồng hạ tầng sở: Do tâm lý nhà đầu tư với mong muốn đầu tư dự án vị trí thuộc khu trung tâm hành chính, khu đơng dân cư nhằm thực hóa lợi ích doanh nghiệp, có khơng đồng hạ tầng sở, nơi có dự án đầu tư, hạ tầng tốt, giá đất có giá trị cao Ngược lại, nơi khơng đầu tư, đầu tư nhỏ lẻ dàn trải mức giá đất có giá trị thấp Điều tạo tượng “gẫy giá” mức giá chệnh lệch lớn, gây khó khăn cho việc xác định giá - Lực lượng cán có chuyên mơn cơng tác xác định giá cịn thiếu, chủ yếu cán kiêm nhiệm, chất lượng công tác xác định giá đất chưa cao, chưa mang tính chun nghiệp Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn 74 3.4.3 Giải pháp 3.4.3.1 Các giải pháp chung - Quy định thống chi tiết hóa hệ thống văn pháp luật đất đai, sách xác định giá đất, sách bồi thường GPMB từ Trung ương đến địa phương Bổ sung quy định có liên quan đến sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư đảm bảo ba yếu tố: Phù hợp, thống đồng Ngoài việc ban hành văn quy phạm pháp luật cụ thể hóa sách thu hồi đất, quan có thẩm quyền phải xây dựng quy chế thu hồi đất cho tứng loại dự án cụ thể Quy chế phải phù hợp với điều kiện, đặc điểm địa phương, dự án không trái với quy định pháp luật đất đai - Cần thành lập quan nghiên cứu quản lý bất động sản, quan, tổ chức hoạt động lĩnh vực thẩm định giá Việc thành lập quan vừa đáp ứng yêu cầu quản lý Nhà nước vừa công cụ để Nhà nước điều tiết lại thị trường theo định hướng chiến lược Nhà nước Trong công tác quản lý đất đai bồi thường GPMB việc quản lý thị trường bất động sản có tác dụng to lớn, xác định xác giá trị tài sản đặc biệt đất đai Nhà nước thực quyền nghĩa vụ theo Luật Đất đai quy định Luật Dân (thu tiền sử dụng đất thực giao đất, tính cá loại thuế thu từ đất, xác định giá đất để bồi thường ) - Khơng nên có hai hình thức bồi thường (Bồi thường theo thỏa thuận bồi thường theo chế độ sách) lẽ việc bồi thường theo thỏa thuận thường cao mức bồi thường theo quy định dễ sinh thắc mắc khiếu kiện - Giá đất bồi thường nên quy vào đơn giá thống nhất, áp dụng dễ làm, dễ hiểu Các khoản hỗ trợ nên quy thành tiền theo mức thống Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn 75 tồn địa phương để người nơng dân khơng cảm thấy bị phân biệt khu vực thành thị hay nông thôn - Việc định giá đất bồi thường cần xác định có tham gia người dân quyền địa phương lập biên khảo sát giá có tham gia quyền địa phương người dân vùng dự án đảm bảo tính sát thực tính cơng khai minh bạch 3.4.3.2 Các giải pháp cụ thể Để công tác xác định giá đất bồi thường phục vụ cho công tác thu hồi, bồi thường, hỗ trợ tái định cư địa bàn tốt hơn, xin đưa số giải pháp cụ thể sau: * Về nhận thức, tư tưởng ý thức chấp hành pháp luật: - Tăng cường công tác tuyên truyền, giải thích sâu rộng phương tiện thơng tin đại chúng trực tiếp cho người dân hiểu rõ tự giác chấp hành chế độ, sách công tác thu hồi, bồi thường GPMB - Trong trình thực bồi thường GPMB trường hợp cố tình chây ì, khơng chấp hành định thu hồi đất, bồi thường cấp có thẩm quyền, khơng giao đất cho Nhà nước thực quy hoạch lợi dụng sách thỏa thuận bồi thường, cố tình địi hỏi gây khó khăn cho tổ chức thực dự án cấp quyền phải xử lý kiên theo quy định pháp luật * Về đối tượng điều kiện bồi thường: - Đẩy nhanh công tác cấp GCN quyền SD đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho công tác xác định giá đất, xác định đối tượng bồi thường hay không bồi thường đất - Bố trí cán chun trách làm cơng tác xây dựng giá đất, có điều kiện làm việc ổn định lâu dài, có lực trình độ chun mơn nghiệp vụ để trực tiếp tham gia giải kiến nghị, thắc mắc người dân công tác xác định giá đất bồi thường Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn 76 - Cần có tham gia phối hợp chặt chẽ cấp ủy, quyền địa phương với tổ chức trị đoàn thể xã hội như: Mặt trận tổ quốc, Đoàn niên, Hội phụ nữ, Hội nông dân cấp sở trình xây dựng giá đất việc thực công tác bồi thường GPMB * Về giá đất bồi thường, hỗ trợ: - Thường xun rà sốt, điều chỉnh sách đơn giá bồi thường, hỗ trợ cho phù hợp với tình hình thực tế địa phương giá trị trường, đảm bảo giảm thiểu thiệt thòi cho người dân tạo điều kiện cho người dân ổn định sống phải thực bồi thường GPMB - Cần phải có kế hoạch xây dựng giá đất nơng nghiệp không chênh lệch lớn so với giá đất ở; giá đất nông thôn không chênh lệch nhiều so với giá đất thị đồng thời có sách ưu đãi thêm giá đất bồi thường hộ có vị trí tiếp giáp với khu trung tâm, đô thị, ven đường giao thông, ven trục quốc lộ đối tượng dễ bị “tổn thương” chênh lệch giá đất thực bồi thường * Về công tác xây dựng giá đất hàng năm: - Cần thành lập trung tâm (tổ chức) thẩm định giá, hoạt động mang tính độc lập công tác xây dựng giá đất hàng năm, vừa đảm bảo tính khách quan, khoa học vừa sát với thực tiễn - Về lâu dài, nên xây dựng Bản đồ giá đất Giá đất phải xác định đến đất, đồng thời gắn giá trị đất với trách nhiệm thực nghĩa vụ tài người dân q trình quản lý sử dụng Tạo thị trường nhà đất công khai, lành mạnh ổn định, hòa nhập với khu vực - UBND thành phố Thái Nguyên cần thường xuyên bám sát sở, kịp thời đạo UBND phường, xã áp dụng chế độ, sách Nhà nước; thực công tác BTHT TĐC theo trình tự quy định Phản Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn 77 ảnh kịp thời bất cập, chưa hợp lý giá đất lên quan có thẩm quyền để điều chỉnh nhằm giảm thiểu thiệt thòi cho người bị thu hồi đất Các quan địa bàn thành phố cần tập trung nữa, phối hợp với chủ đầu tư giải vướng mắc, khó khăn, tích cực tun truyền vận động nhân dân đẩy nhanh tiến độ dự án - Quan tâm trọng đến công tác xây dựng khung giá loại đất địa phương (ban hành vào ngày 01/01 hàng năm) phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường phục vụ cho việc áp giá bồi thường, hỗ trợ tái định cư Một nguyên tắc chung sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư đơn giá bồi thường đất phải phù hợp với giá đất thị trường Trong thực tế, việc thu hồi đất khơng phải có dạng giá đất áp dụng cho việc bồi thường thiệt hại biến thiên theo dự án phụ thuộc vào loại đất bị thu hồi Việc điều chỉnh giá đất phải tiến hành hàng năm đảm bảo sát với giá chuyển nhượng thực tế thị trường tránh chênh lệch giá cao - Đối với nhóm dự án thuộc Nhà nước thu hồi, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, UBND thành phố cần có sách, chế hỗ trợ hợp lý linh hoạt theo thẩm quyền đối tượng bị thu hồi đất, nâng cao giá trị bồi thường đất thông qua biện pháp hỗ trợ tái định cư, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, hỗ trợ ổn định đời sống, thưởng bàn giao mặt nhằm tạo cho người dân bị thu hồi đất không cảm thấy giá đất bồi thường thấp giá trị thực tế đất - Đối với nhóm dự án chủ đầu tư trực tiếp thỏa thuận: Quy định rõ mức trần giá đất mà doanh nghiệp phép thỏa thuận với người dân, nhằm hạn chế mức giá bồi thường theo thỏa thuận không vượt cao so với khung giá đất hàng năm tỉnh Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn 78 - Hoàn thiện quy hoạch phân vùng quy hoạch, giao cho Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố tỉnh thực công tác thu hồi đất, bồi thường, GPMB nhằm tạo quỹ “đất sạch” để giao cho nhà đầu tư thuê theo quy định Điều giải số vấn đề sau: + Một là, chủ đầu tư trực tiếp thỏa thuận với người dân giá bồi thường đất, nhà đầu tư tránh việc ép nâng giá bồi thường cao mức giá trị thật đất, giảm thiểu chi phí đầu tư ban đầu cho doanh nghiệp + Hai là, Nhà nước thống quản lý bình ổn giá đất mặt giá đất bồi thường chung toàn địa bàn thực dự án + Ba là, thống quản lý mặt quy hoạch mang tính ổn định lâu dài thu hút nhà đầu tư triển khai dự án với thời gian chi phí thấp Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn 79 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ KẾT LUẬN Về công tác thu hồi bồi thường, hỗ trợ tái định cư thực theo quy trình quy định hành Đơn giá bồi thường đất đai tài sản áp dụng theo quy định tỉnh Đối với nhóm dự án chủ đầu tư trực tiếp thỏa thuận với người dân cơng tác bồi thường GPMB thơng qua hình thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đảm bảo thực quy trình quy định thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, doanh nghiệp tiến hành thủ tục thuê đất triển khai dự án theo tiến độ phê duyệt Hiện tồn hai hình thức bồi thường nhóm dự án đó, có chênh lệch giá đất (cả đất đất nông nghiệp) nhóm dự án Nhà nước thực thu hồi đất nhóm dự án chủ đầu tư phép thỏa thuận giá đất bồi thường Kết phản ánh thực tế giá đất xây dựng ban hành hàng năm tỉnh thấp, chưa phù hợp với giá thị trường Vì cần xác định giá đất dùng BTHT TĐC cho phù hợp với giá đất thực tế dự án Đối với dự án thỏa thuận, bên cạnh tích cực mang lại cho doanh nghiệp người dân như: Tiến độ thực dự án đẩy nhanh hơn, người dân hưởng mức giá bồi thường cao song tồn nhiều mặt tiêu cực, cụ thể như: + Về phía doanh nghiệp: Chi phí doanh nghiệp bỏ ban đầu lớn mức giá thỏa thuận bồi thường cao so với giá Nhà nước quy định + Về phía quan quản lý Nhà nước: Sự chênh lệch giá đất bồi thường địa bàn, thời điểm, gây nên khiếu kiện giá đất bồi thường người dân, gây khó khăn cho Nhà nước q trình triển khai dự án Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn 80 + Về phía người dân: Mặc dù người dân thỏa mãn hài lịng với giá trị đất bồi thường thơng qua thỏa thuận với doanh nghiệp, nhiên, người dân phải đối mặt với nhiều thách thức khó khăn như: Chuyển đổi nghề nghiệp sau bị đất canh tác; Tìm nơi doanh nghiệp khơng bố trí tái định cư; Mức độ đầu tư sở hạ tầng doanh nghiệp mang lại khơng lớn người dân khơng hưởng lợi nhiều từ hệ thống đầu tư sở hạ tầng mang lại ĐỀ NGHỊ Cần xây dựng quy trình riêng để định giá đất dùng BTHT, TĐC Vì thân giá đất ln ln thay đổi chí giá đất thị trường thay đổi nhiều lần thời gian ngắn Do việc áp khung giá đất chưa phù hợp với thực tế Khơng nên có hai hình thức bồi thường (Thỏa thuận bồi thường theo chế độ sách) lẽ việc thỏa thuận thường cao mức bồi thường theo quy định dễ sinh thắc mắc khiếu kiện Giá đất bồi thường nên quy vào đơn giá thống nhất, áp dụng dễ làm, dễ hiểu Các khoản hỗ trợ nên quy thành tiền theo mức thống tồn địa phương để người nơng dân khơng cảm thấy bị phân biệt khu vực thành thị hay nông thôn Việc định giá đất hàng năm giá đất bồi thường cần xác định có tham gia người dân quyền địa phương lập biên khảo sát giá có tham gia quyền địa phương người dân vùng dự án đảm bảo tính sát thực tính cơng khai minh bạch Thành lập trung tâm có chức thẩm định giá, có sách đào tạo cán làm cơng tác định giá đất, nhằm phục vụ tốt cho công tác quản lý Nhà nước địa bàn Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO 1Nguyễn Thế Huấn, Phan Thu Hằng (2009), Giáo trình Định giá đất, NXB Nơng nghiệp 2009; 2Đỗ Thị Lan - Ảnh hưởng thị hố đến biến độ trạng sử dụng đất kinh tế hộ nông dân đất nông nghiệp địa bàn thành phố Thái Nguyên; 3- Nguyễn Ngọc Nông - Bài giảng đánh giá đất ; 4- Nguyễn Khắc Thái Sơn - Tập giảng pháp luật sách đất đai; 5Quốc hội Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam - Luật Đất đai 1987, 1993, 2003; 6Chính phủ - Nghị định 181/2004/NĐ-CP Ngày 29/10/2004 thi hành Luật Đất đai; 7Chính phủ - Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 thu tiền sử dụng đất; 8Chính phủ - Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai; 9Chính phủ - Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2002004 quy định Bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất; 10- Chính phủ - Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 quy định bổ sung qui hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất bồi thường, hỗ trợ tái định cư; 11- Thủ tướng Chính phủ - Quyết định số 278/2005/QĐ-TTg ngày 02/11/2005 việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên đến năm 2020; Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn 82 12- Bộ Tài Chính - Thơng tư 116/2007/TT-BTC ngày 07/12/2004 v/v hướng dẫn thi hành Nghị định 197/2004/NĐ-CP 13- Bộ Tài nguyên Môi trường (2009)- Báo cáo tổng kết 15 năm thi hành Luật Đất đai (1993-2008); 14- UBND tỉnh Thái Nguyên, Quyết định số 2044/2005/QĐ-UB ngày 30 tháng năm 2005 ban hành qui định bồi thường, hỗ trợ tái định cư thực Nghị định 197/2004/NĐ-CP Chính phủ; 15- UBND tỉnh Thái Nguyên - Báo cáo việc thực công tác Bồi thường GPMB năm 2006, 2007, 2008; 16- Sở Tài ngun mơi trường, phịng Tài ngun mơi trường - báo cáo năm 2007, 2008, 2009; 17- HĐND thành phố Thái Nguyên – Các Nghị năm 2007, 2008, 2009; 18- Báo cáo quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2011-2020; 19- UBND thành phố - Báo cáo năm 2006, 2007, 2008; 20- UBND thành phố Thái Nguyên (2007), Báo cáo tổng hợp quy hoạch tổng thể phát triển KT-XH thành phố Thái Nguyên đến 2020; 21- UBND thành phố Thái Nguyên (2007), Các tài liệu định hướng chiến lược phát triển KT-XH Thái Nguyên năm 2000 – 2020; 22- UBND thành phố Thái Nguyên (2009), Qui hoạch kế hoạch sử dụng đất TP Thái Nguyên giai đoạn 2001-2015; 23- UBND thành phố Thái Nguyên (2006), "Báo cáo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết 26 phường, xã TPTN giai đoạn 2006 - 2010 định hướng đến năm 2020"; 24- UBND thành phố Thái Nguyên (2010) - Đề án đề nghị công nhận thành phố Thái Nguyên lên đô thị loại I trực thuộc tỉnh Thái Nguyên; Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn 83 25- UBND thành phố Thái Nguyên, Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ GPMB khu dân cư số 3, phường Tân Thịnh; 26- Ban Bồi thường giải phóng mặt thành phố Thái Nguyên (2008), Báo cáo công tác năm thực giải phóng mặt thành phố Thái Nguyên (2007 - 2009); 27- Bản vẽ quy hoạch Khu dân cư số 3, phường Tân Thịnh; 28- Chứng quy hoạch xây dựng số: 56/CCQH ngày 21/9/2009 Sở Xây dựng tỉnh Thái Nguyên cấp cho Doanh nghiệp Hoa Xuân; 29- Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Doanh nghiệp Hoa Xuân; Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn 84 PHỤ LỤC Mẫu phiếu điều tra cán làm cơng tác giải phóng mặt giá đất bồi thƣờng Số TT Nội dung vấn Cần tăng thêm mức hỗ trợ Nhà nước cho người dân thực dự án Nên thống giá bồi thường (không để giá bồi thường chia hai nhóm nay) Không đồng ý Mức giá để thực bồi thường GPMB phù hợp Giá đất thực bồi thường cần phải điều chỉnh cho phù hợp với thực tế thời điểm bồi thường Đồng ý Nhà nước nên khuyến khích mở rộng chế cho phép doanh nghiệp tự thỏa thuận giá đất bồi thường với người dân Công tác thu hồi đất nên thống giao cho tổ chức chuyên làm bồi thường để thực Nhà nước nên tập trung tạo mặt “ sạch” để giao cho nhà đầu tư thực dự án ? Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn 85 PHỤ LỤC Mẫu phiếu điều tra hộ dân khu vực giải phóng mặt Dự án A Số TT Nội dung vấn Giá đất nông nghiệp phù hợp Giá đất phù hợp Khuyến khích phương án tự thỏa thuận Mức hỗ trợ bồi thường phù hợp Nhà nước cần điều chỉnh giá đất dùng cho bồi thường cho phù hợp với thực tế Đồng ý Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN Dự án B Không đồng ý Đồng ý Không đồng ý http://www.lrc-tnu.edu.vn