Pháp luật về bảo lãnh dự án nhà ở hình thành trong tương lai

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGUYỀN TÁT THÀNH KHOA LUẬT NGUYEN TAT THANH ĐẶNG TÓ TRÂN PHÁP LUẬT VÈ BẢO LÃNH Dự ÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯONG LAI CHUYÊN NGÀNH LUẬT KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH - 2022 TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGUYỀN TẤT THÀNH KHOA LUẬT NGUYEN TAT THANH PHÁP LUẬT VÈ BẢO LÃNH Dự ÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯONG LAI CHUYÊN NGÀNH LUẬT KINH TẾ SINH VIÊN THỤC HIỆN: ĐẶNG TĨ TRÂN Khóa: 2019-2022 MSSV: 1900001759 GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẲN:TS ĐINH TRỌNG LIÊN TP HỒ CHÍ MINH - 2022 LỜI CẢM ƠN Đe tài nghiên cứu hoàn thành giúp đờ hướng dẫn tận tình Thầy Đinh Trọng Liên , Giảng viên khoa Luật, khoa Luật Trường đại học Nguyễn Tất Thành Cùng với kiến thức chuyên môn sâu rộng nhiệt tình tận tâm , thầy giúp em tìm hiểu sâu sắc đề tài nghiên cứu, lĩnh vực nghiên cứu kiên trì giúp em hồn thành khóa luận Em xin chân thành cảm ơn thầy cô giáo khoa luật Thầy cô phụ trách môn Trường đại học Nguyễn Tất Thành hết lòng giúp đỡ dạy dồ truyền đạt kiến thức, cách nghiên cứu giúp em hiểu nắm bắt tiếp cận đề tài với khả Do chưa có nhiều kinh nghiệm làm đề tài hạn chế kiến thức, khóa luận chắn khơng tránh khỏi thiếu sót Rất mong nhận nhận xét, ý kiến đóng góp, phê bình từ phía Thầy Cơ đe đề tài khóa luận cáo hồn thiện Cuối em xin gửi lời cảm ơn đen hội đồng trường đến toàn the cán Giảng viên, nhân viên trường đại học Nguyễn Tất thành đồng hành em suốt năm học tập trường em xin gửi lời cảm ơn đến Hội đồng chuyên môn đã cho em hội đưa nghiên cứu tham gia bảo vệ khóa luận tốt nghiệp ngành luật kinh tế khóa 19 Khoa cuối em kinh chúc quý Thầy cô thật nhiều sức khỏe thành công công việc Em xin cảm ơn! Thành Phố Hồ Chí Minh, ngày 20 tháng 08 năm 2022 Sinh viên ĐẶNG TỐ TRÂN LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan kết đạt khóa luận sản phẩm riêng cá nhân, khơng chép lại người khác Trong tồn nội dung khóa luận, điều trình bày cá nhân tổng họp từ nhiều nguồn tài liệu Tất tài liệu tham khảo có xuất xứ rõ ràng trích dẫn hợp pháp.Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm chịu hình thức kỷ luật theo quy định cho lời cam đoan Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 20 tháng 08 năm 2022 Sinh viên thực ĐẶNG TỐ TRÂN MỤC LỤC PHẢN MỞ ĐÀU 1 Tính cấp thiết cùa đề tài Tình hình nghiên cứu 3 Mục đích nghiên cứu .4 3.1 Mục đích nghiên cứu 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu 4 Đối tuợng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu 4.2 Phạm vi nghiên cứu 5 Phương pháp nghiên cứu Bố cục tổng quát khóa luận CHƯƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẢO LÃNH DỤ ÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯỜNG LAI 1.1 Khái quát bảo lãnh nhà hình thành tương lai 1.1.1 Khái niệm bảo lãnh nhà hình thành tương lai 1.1.2 Đặc điểm nhà hình thành tương lai 1.1.3 Vai trò bảo lãnh dự án nhà hình thành tương lai 1.2 Quy định pháp luật bảo lãnh nhà hình thành tương lai 10 1.2.1 Điều kiện bảo lãnh 10 1.2.2 Chủ thể bảo lãnh 12 1.2.3 Đối tượng bảo lãnh 12 1.2.4 Hình thức bảo lãnh 14 1.2.5 Trình tự thủ tục bảo lãnh nhà hình thành tương lai 14 1.2.6 Quyền nghĩa vụ cùa bên hậu pháp lí 16 KẾT LUẬN CHƯƠNG 20 CHƯƠNG 21 THỤC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ BẢO LÃNH NHÀ Ở HÌNH THANH TRONG TƯỚNG LAI VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 21 2.1 Thực trạng áp dụng pháp luật bảo lãnh nhà hình thành tương lai 21 2.1.1 Những kết đạt 21 2.1.2 Một số hạn chế quy định cùa pháp luật Kinh doanh bất động sản nguyên nhân 24 2.2 Một số kiến nghị hoàn thiện quy định Pháp luật bảo lãnh dự án nha hình thành tương lai 31 2.2.1 Hoàn thiện pháp luật bảo vệ khách hàng người mua nhà 31 2.2.2 Hoàn thiện pháp luật bảo vệ chủ đầu tư dự án nhà hình thành tương lai 36 2.2.3 Hoàn thiện pháp luật bảo vệNgân hàng thương mại 37 KẾT LUẬN CHƯƠNG 38 KẾT LUẬN 39 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 40 PHỤ LỤC 45 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TÙ NGŨ VIẾT TẢT NỘI DUNG ĐƯỢC VIẾT TẮT BLDS 1995 Bộ luật Dân 1995 BLDS 2015 Bộ luật Dân 2015 BLTTDS 2015 Bộ luật Tố tụng Dân 2015 BĐS Bất động sản CĐT Chủ đẩu tu GCN Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất HĐMB NƠHTTTL Họp đồng mua bán nhà hình thành tuơng lai HTTTL Hình thành tương lai KDBĐS Kinh doanh bât động sản LKDBĐS 2006 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 LKDBĐS 2014 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 LNƠ 2014 Luật Nhà 2014 NƠHTTTL Nhà hình thành tương lai SXD Sở Xây dựng TAND Tòa án nhân dân TNHH Trách nhiệm hữu hạn ƯBND Uy ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa PHẦN MỞ ĐÀU Tính cấp thiết đề tài Theo Báo cáo số 43 Chính phủ gửi Quốc hội việc thực sách, pháp luật quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai đô thị từ Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến hết năm 2018.Theo số liệu báo cáo 48 tỉnh, thành cho thấy có 3.088 dự án cơng trình chậm triển khai thực với tổng diện tích 80.453,2ha, đó, có 2.067 dự án có định giao, cho thuê đất không sử dụng đất 12 tháng chậm tiến độ 24 tháng, với tơng diện tích 60.332,1 Ngồi ra, cịn có 732 dự án với diện tích 7.488ha cấp Giấy chứng nhận đầu tư định chủ trương đầu tư chậm làm thủ tục giao đất, thuê đất để triển khai thực dự án 289 dự án với diện tích 12.632,9ha có định, thông báo thu hồi đất để giao đất lâu không thực Từ thực trạng dự án treo đáng báo động nói trên, có the thấy hệ lụy cho kinh tế xã hội mà việc chậm tiến độ dự án gây nên cần thiết có biện pháp ràng buộc với chủ đầu tư nên Luật kinh doanh bất động sản 2014 luật hóa chế định bảo lãnh dự án nhà hình thành tương lai kèm theo trình tự thủ tục bảo lãnh nhà hình thành tương lai loại tài sản hình thành tương lai, giao dịch nhà hình thành tương lai chịu điều chỉnh chung pháp luật tài sản hình thành tương lai pháp luật nhà Trong bối cảnh hội nhập kinh tế thị trường nước ta ngày phát triển đa dạng ngành nghề lĩnh vực, kinh doanh bất động sản nồi lên tượng từ sau năm 2000 để đáp ứng nhu cầu phát triển sở hạ tầng cho kinh tế nhu cầu nhà cho người dân Khơng kinh doanh dự án có sằn mà chủ đầu tư, chủ doanh nghiệp kinh doanh Nhà hình thành tương lai loại bất động sản Luật kinh doanh bất động sản 2014 cho phép đưa vào kinh doanh loại bất động sản nên quy định pháp luật hạn chế thực tế điều gây cho doanh nghiệp khách hàng mua nhà khơng ói khó khăn vần tiềm ấn nguy rủi ro bất động sản hình thành tương lai khác với cơng trình xây dựng có sằn chủ đầu tư sè huy động vốn từ khách hàng suốt tiến độ dự án vây để đẩm bảo quyền lợi tránh rủi ro khơng đáng có cho người mua nhà cần thiết biện pháp bảo đảm nghía vụ có giao kết hợp đồng mua bán giừa khách hàng chù đầu tư bảo lãnh bên thứ ba (Ngân hàng thương mại) vốn yếu tố quan trọng hoạt động doanh nghiệp, công cụ đe biến ý tưởng, dự án sản xuất kinh doanh thành thực Trong bối cảnh hội nhập, vốn nhân tố định tới lực cạnh tranh sống cùa doanh nghiệp Trong thời gian qua, đứng trước khủng hoảng tài tồn cầu, Việt Nam khơng phải ngoại lệ, đặc biệt doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức vốn Việc pháp luật ghi nhận cho phép chủ đầu tư huy động vốn đe phát triến nhà đem đến nhiều hội đảm bảo nguồn tài cho dự án - yếu to đầu vào trình sản xuất Cùng với đời (LNƠ 2014), LKDBĐS 2014 tạo hành lang pháp lý cho hoạt động huy động vốn từ tiền ứng trước khách hàng việc kế thừa quy định LKDBĐS 2006, tiếp tục ghi nhận hoạt động huy động vốn thông qua tiền ứng trước khách hàng hình thức huy động vốn phát triến nhà thương mại loại hình huy động vốn trước tiềm ấn nhiều rủi ro cần chặt chè biện pháp bảo đảm nghĩa vụ chù đầu tư đoi với khách hàng người mua nhà Đối với lĩnh vực phát triển nhà thương mại - lĩnh vực đòi hỏi nguồn vốn dài hạn, thời gian thu hoi vốn chậm điều giúp cho chủ đầu tư chủ động nguồn vốn thiếu hụt trình đầu tư phát triển nhà lời giải đáp hợp lý cho tốn von Có thể nói, nguồn von huy động từ phương thức lợi ích bên quan hệ huy động vốn có bảo lãnh nghía vụ từ ngân hàng thương mại điều không the phủ nhận Đối với chủ đầu tư , không giải vấn đề vốn mà cách thức xác định đầu cho sản phẩm nhà thương mại đầu tư xây dựng; đảm bảo nguồn vốn cho trình xây dựng từ tuân thủ cam kết tiến độ bàn giao nhà cho khách hàng Còn khách hàng, việc toán sè thực thành nhiều lần, giảm bớt gánh nặng mặt tài mua nhà.và nhằm giải khó khăn hữu giao dịch mua bán nhà hình thành tương lai từ lí cấp thiết nói tơi chọn đề tài pháp luật bảo lãnh dự án nhà hình thành tương lai để thực khóa luận tốt nghiệp 2 Tình hình nghiên cứu Có the nói, so với nước giới, vấn đề bảo lãnh NƠHTTTL đối tượng pháp luật Việt Nam thừa nhận muộn giao dịch dân nhiều tác giả quan tâm nghiên cứu nhiều khía cạnh khác nhau, chủ yếu tác giả khai thác góc độ kinh tế góc độ pháp lý Bên cạnh đề tài mà tác giả nghiên cứu, có số viết đề cập liên quan trực tiếp đến vấn đề bảo lãnh thành dự án NƠHTTTL Cụ thể: - Châu Thị Khánh Vân (2018/ Bảo vệ quyền lợi người mua, người thuê mua bảo lãnh mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai, Tạp chí nghiên cứu lập pháp số 7(359)-tháng 4/2018) cơng trình nghiên cứu chun sâu bảo lãnh mua bán nha hình thành tương lai Bài viết sở lý luận đe tác giả tham khảo cho việc nghiên cứu khóa luận - Bùi Đức Giang, Pháp luật bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, số năm 2016 - Lưu Quôc Thái (2016), Các biện pháp đảm báo quyền lợi hợp pháp khách hàng mua nhà hình thành tương lai, Tạp chí khoa học pháp lý sơ 06 (100)/2016 Tác giả nghiên cứu lý luận mua bán NƠHTTTL, cơng trình tác giả đề cập trực tiếp đến biện pháp phòng ngừa nhằm bảo vệ người mua hoàn thiện pháp luật kinh doanh BĐS tạo nên thị trường BĐS lành mạnh, an toàn Bài viết sở lý luận đe tác giả tham khảo cho việc nghiên cứu khóa luận - Phan Như Bảo Trâm (2019), Các biện pháp bảo vệ quyền lợi hợp pháp cùa khách hàng mua nhà hình thành tương lai, Khóa Luận tơt nghiệp, trường Đại học Ngoại ngừ - Tin học Thành phố Hồ Chí Minh Tác giả tập trung nghiên cứu chủ yếu giao dịch mua bán NƠHTTTL, phân tích vài biện pháp bảo vệ người mua NƠHTTTL bảo lãnh ngân hàng, điều kiện kinh doanh, chế tài xử phạt vi phạm hành Mặt khác, tác giả đưa vấn đề pháp lý mà pháp luật chưa làm rõ dẫn đến nhiều bất cập việc áp dụng Ngồi ra, cịn số đề tài đề cập liên quan đến vấn đề biện pháp bảo vệ người mua NƠHTTTL như: - Nguyễn Huỳnh Anh (2014), Pháp luật mua bán bất động sản hình thành tương lai, Khóa luận tốt nghiệp, trường Đại học cần Thơ Khóa luận chủ yếu sinh lời bên mua phải tốn số tiền cịn lại theo nội dung hợp đồng mà hai bên thỏa thuận bên bán bàn giao nhà cho bên mua28 Đong thời, hợp đồng “sợi dây pháp lý” ràng buộc quan hệ mua bán bên, chứng đe bảo vệ quyền lọi bên có tranh chấp xảy Nhung thực tế, bên bán với đội ngũ chuyên gia nhiều kinh nghiệm, am hiếu pháp luật nắm thông tin đối tuợng giao dịch, cịn bên mua ngược lại phần lớn họ không am hiếu pháp luật, thường hay nắm “đằng lưỡi”, vị yếu Cho nên, tiến hành giao kết hợp đong bên bán đưa vào quy định, điều kiện có lợi cho thơng tin dự án, phần sở hữu chung phần sở hữu riêng nhà, tiến độ toán phạt họp đồng, thời hạn bàn giao nhà, chi phí liên quan , cịn bên mua không am hiếu pháp luật, không đọc kĩ điều khoản mà tiến hành kí kết họp đong tạo nên bất lợi cho Vì vậy, để hạn chế rủi ro gây cho kí kết hợp đồng, người mua cần lưu ý số điều khoản sau: Thứ nhất, điều khoản thông tin dự án Có the nói, số CĐT thường che giấu thông tin quyền sử dụng đất thực dự án tình trạng quyền sử dụng đất, thời hạn giao thuê đất xây dựng dự án thân người mua nhà hay bỏ qua quy định xem xét họp đong Điều dần đến nhiều dự án hộ thương mại có giá bán thường rẻ tính khơng rẻ, CĐT thuê đất nhà nước đe xây nhà kinh doanh có thời hạn từ 20-30-50 năm Het thời hạn thuê nhà nước có quyền thu hồi lại đất CĐT xong nghĩa vụ trách nhiệm theo hợp đồng đe lại cho người mua nhà vấn đề pháp lý Thêm vào đó, thời gian qua nhiều người mua nhà không cấp GCN sau nhận bàn giao nhà quyền sử dụng đất nhà bị the chấp vay vốn tín dụng thực dự án pháp luật hành cho phép the chấp tài sản HTTTL Do đó, người mua cần phải xem xét kĩ điều khoản đe tránh tranh chấp có the xảy Thứ hai, điều khoản phần sở hữu chung phần sở hữu riêng nhà Trong thời gian qua xảy nhiều tranh chấp liên quan đến việc xác định phần sở hữu chung phần sở hữu riêng hộ Có thể thấy, trước theo Thơng tư số 01/2009/TT-BXD, có hai cách tính diện tích hộ chung cư Cách tỉnh thứ 28 Chi tiết nội dung bàn bắt buộc có hợp đồng mua bán NƠHTTTL Điều 18 Luật Kinh doanh bât động sàn 2014 32 tính theo thông thủy (trừ bề dày tường, vách, cột) Cách thứ hai tính theo tim tường chung tim tường bao ngồi hộ Trong đó, tường chung tường ngăn chia hai hộ, tường bao tường giừa hộ hành lang, lối đi, mặt ngồi hộ29 Tuy nhiên, cách tính có the thấy phần diện tích nhà rộng lại trái với Luật Nhà Bộ Luật dân sự, khiến người dân phải trả tiền mua nhà cho cột hộp kỳ thuật.vấn đề gây nhiều tranh cãi người dân Do đó, Bộ Xây dựng ban hành Thơng tư 03/2014/TT-BXD bãi bỏ cách tính từ tim tường, thống cách tính diện tích sau: diện tích sử dụng hộ tính theo kích thước thơng thủy ghi vào GCN cấp cho người mua, bao gồm phần diện tích tường ngăn phịng bên hộ diện tích ban cơng, lơ gia (nếu có) gắn liền với hộ đó, khơng tính tường bao quanh nhà, tường phân chia hộ, diện tích sàn có cột hộp kỳ thuật nằm bên hộ30 Thứ ba, điều khoản thỏa thuận phạt hợp đong Pháp luật KDBĐS bắt buộc bên vi phạm nghía vụ bàn giao nhà, nghía vụ trả tiền phải trả cho bên bị vi phạm khoản tiền lãi theo lãi suất vay ngân hàng thương mại, việc chọn lãi suất phải thỏa thuận hợp đồng31 Mặc dù, pháp luật không quy định rõ chất khoản tiền tiền có the hiểu xem tiền phạt vi phạm hợp đồng tiền bồi thường Cho nên, áp đặt mức tiền phạt theo lãi suất vay ngân hàng thương mại vi phạm hợp đồng hồn tồn khơng phù hợp với chất cùa loại hợp đong Bên cạnh đó, Điều 18 LKDBĐS 2014 quy định nội dung bắt buộc có hợp đong mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, cơng trình xây dựng, hợp đồng phải có thỏa thuận phạt vi phạm mà không bắt buộc phải có bồi thường thiệt hại vi phạm hợp đồng Tuy nhiên, theo khoản Điều 16 LKDBĐS 2014 có quy định việc phạt bồi thường thiệt hại chậm bàn giao nhà theo tiến độ bên thỏa thuận phải ghi rõ họp đồng Như 29 Ngọc Minh, “Khách hàng tố đầu tư tính sai diện tích hộ”, https://vnexpress.net/khach-hang-to-chudau-tu-tinh-sai-dien-tich-can-ho-27249 19.html truy cập ngày 09/04/2021 30 Điều Thông tư số 03/2014/TT-BXD sứa đổi, bọ sung Điều 21 cũa Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng năm 2010 Bộ Xây dựng quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung cùa Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 cũa Chính phú quy định chi tiết hướng dần thi hành Luật Nhà 31 Khoăn Điêu 16 Luật Kinh doanh Bât động sản 2014: “Việc phạt bôi thường thiệt hại bên mua, bên nhận chuyến nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ toán bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiên độ bàn giao bât động sản bên thỏa thuận phải ghi rõ hợp đồng.” 33 vậy, có thề thấy nội LKDBĐS có mâu với Việc bồi thường thiệt hại trách nhiệm vật chất mà bên vi phạm phải gánh chịu đế đền bù tổn thất gây cho bên kia, phạt hợp đồng hiểu bên vi phạm hợp đồng trả khoản tiền cho bên có hành vi vi phạm hợp đong Thứ tư, điều khoản chi phí liên quan Thực tế cho thấy, nhà chung cư thu phí dịch vụ hoàn toàn khác Các văn pháp luật lỏng lẻo tạo điều kiện cho xung đột CĐT người dân, CĐT tùy tiện thu phí mà khơng cho khách hàng có quyền lựa chọn dịch vụ Hơn nữa, số chung cư đưa chi phí cơng tác quản lý vận hành, to chức hội nghị nhà chung cư so nội dung khác quản lý, vận hành nhà chung cư từ phát sinh nhiều loại phí dịch vụ Tuy nhiên, thực tế hợp đong mua bán NƠHTTTL khơng nêu cụ the phí dịch vụ CĐT khơng thơng báo văn mức kinh phí cần phải đóng góp quy định điều chỉnh mức giá có biến động, nên gây xúc cho người mua nhà thu với mức cao điều chỉnh tăng có biến động giá Hiện nay, Quyết định số 11/2018/QĐ-UBND ngày 31/03/2018 quy định khung giá phí dịch vụ chung cư địa bàn thành phố Hồ Chí Minh dao động từ 500 - 6.000 đồng/1 m2 đồng/m2 thông thủy/tháng tùy thuộc vào loại chung cư Tuy nhiên, mức giá chưa bao gom dịch vụ cao cấp tam hơi, be bơi, truyền hình cáp, internet nên nhiều trường họp CĐT lợi dụng quy định để tăng phí quản lý vận hành nhà chung cư so với quy định Một số CĐT cắt giảm số dịch vụ kèm tương ứng với mức giá theo định UBND thành phố Hồ Chí Minh đưa Những khó khăn khiến khách hàng mua chung cư phải bước vào tranh chấp nảy lửa với CĐT mà CĐT người “nắm đằng chuôi” người mua “nắm đằng lưỡi” Vì vậy, người mua nhà cần quan tâm, lưu ý kì đến điều khoản tham gia kí kết họp đong 2.2.1.2 Quy định việc hồn lại tiền toán từ ngân hàng bảo lãnh Hiện nay, dự án NƠHTTTL chậm bàn giao nhà xảy biến Đe đảm bảo an toàn bảo vệ quyền lợi cho người mua, LKDBĐS có quy định việc hoàn lại số tiền toán cho khách hàng CĐT chậm bàn giao theo tiến độ thỏa thuận hợp đồng Theo đó, bên bán nhà, cơng trình xây dựng có 34 nghĩa vụ bên mua có quyền yêu cầu giao nhà, cơng trình xây dựng theo thời hạn, chất lượng điều kiện khác đà thỏa thuận họp đồng32 Như vậy, CĐT vi phạm nghĩa vụ giao NƠHTTTL chậm tiến độ ghi hợp đồng, phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo họp đồng phải trả cho khách hàng khoản tiền lãi phần tiền ứng trước tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại thời diem giao BĐS tương ứng với thời gian chậm tiến độ Cũng như, CĐT giao nhà, cơng trình xây dựng khơng chất lượng, thời hạn cam kết họp đồng CĐT phải chịu trách nhiệm với khách hàng; khách hàng có quyền yêu cầu CĐT có biện pháp khắc phục kịp thời bồi thường thiệt hại lồi CĐT gây ra, CĐT khơng thực khách hàng có quyền đơn phương chấm dứt hủy bỏ họp đồng buộc CĐT phải hoàn trả toàn so tiền khách hàng ứng trước khoản tiền lãi phần tiền ứng trước theo lãi suất vay ngân hàng thương mại Bên cạnh đó, CĐT chậm bàn giao nhà, người mua có quyền yêu cầu CĐT bồi thường thiệt hại, yêu cầu CĐT gửi họp đồng bảo lãnh cho ký kết hợp đồng mua, thuê mua Neu CĐT không thực bàn giao nhà cam kết người mua có quyền u cầu ngân hàng bảo lãnh thay CĐT hoàn lại so tiền đóng khoản tiền khác theo họp đồng mua bán họp đồng bảo lãnh Trường hợp, CĐT không thực bồi thường thiệt hại, người mua có the khởi kiện Tịa án nhân dân cấp huyện nơi có dự án chung cư Cùng với đó, việc bồi thường thiệt hại cho người mua, CĐT chậm bàn giao nhà bị xử phạt vi phạm hành với mức phạt tiền từ 250 đến 300 triệu đồng triển khai xây dựng dự án KDBĐS, dự án đầu tư xây dựng nhà chậm tiến độ quan có thẩm quyền phê duyệt33 Có thể nói, quy định phần bảo vệ quyền lợi cho khách hàng Tuy nhiên, thực tế ký họp đong mua bán nhà ở, phần lớn người mua không nắm quy định trên, không yêu cầu CĐT cung cấp họp đồng bảo lãnh Có trường hợp, CĐT cung cấp thông báo cam kết bảo lãnh ngân hàng cho toàn dự án Như vậy, dự án có chậm trề tiến độ, người mua khơng địi quyền lợi cho Thêm vào đó, việc quy định mức phạt vi phạm hành 32 Khoăn Điều 22 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sán 2014 33 Điếm c khoăn Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP? 35 chưa đủ mạnh để răn đe CĐT, điều dần đến việc nhiều CĐT cố tình sai phạm, khơng thực nghĩa vụ theo thỏa thuận 2.2.1.3 Biện pháp chế tài xử lý hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sán Trên thực tế, CĐT thực dự án BĐS việc thu lợi ích từ dự án BĐS lên đến hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng Trong đó, mức phạt xử lý hành vi vi phạm LKDBĐS CĐT cao 300 triệu đồng Như vậy, so với lợi ích thu mức phạt thấp, chưa đủ sức răn đe Từ đó, nhiều CĐT cố tình làm trái quy định pháp luật, chấp nhận nộp phạt, gây ảnh hưởng lớn đến quyền lợi chủ the khác Do đó, cần phải có chế tài xử lý hành vi vi phạm lĩnh vực mua bán nhà ở, cơng trình xây dựng HTTTL phải thực đủ mạnh, phải nghiêm khắc hon có tác dụng ngăn chặn, răn đe, phịng ngừa hành vi vi phạm pháp luật Ngoài ra, Bộ luật hình chưa có điều luật quy định cụ the việc xử lý hành vi vi phạm hoạt động KDBĐS Đặc biệt, tội “Lừa đảo khách hàng” quy trách nhiệm cho người thực cá nhân mà không quy trách nhiệm cho pháp nhân Thiết nghĩ, cần bo sung thêm điều luật quy định cụ việc xử lý hành vi vi phạm hoạt động KDBĐS bao gồm tội phạm vi phạm, hình thức xử lý mức độ xử lý; truy cứu trách nhiệm hình doanh nghiệp có hành vi lừa đảo khách hàng lình vực KDBĐS 2.2.2 Hồn thiện pháp luật bảo vệ chủ đầu tư dự án nhà hình thành tương lai Thứ nhất, mở rộng phạm vi ngân hàng tham gia bảo lãnh không giới hạn 42 Ngân hàng thương mại hành đe chủ đầu tư dễ dàng thủ tục xin cấp bảo lãnh cho dự án để đưn giản hóa thủ tục hành cho nhà đầu tư Thứ hai bên bảo lãnh chủ đầu tư DANOHTTTL cần quy định rõ điều kiện đe nhận bảo lãnh nghĩa vụ chủ chủ đầu tư quna hệ bảo lãnh Thứ ba đề xuất cho phép tố chức tín dụng tham gia bảo lãnh điều bỏ ngỏ Luật ngân hàng quy định phạm vi cấp tín dụng Ngân hàng thương mại To chức tin dụng ngân hàng khác 36 2.2.3 Hoàn thiện pháp luật bảo vệ Ngân hàng thương mại Đối với ngân hàng thương mại đế hạn đế rủi ro tham gia bảo lãnh dự án NOHTTTL cần có chế tham định rà sốt chặt chẽ từ phía ngân hàng Đối với quy định pháp luật cần bơ sung cụ the chế tài xử lí chủ đầu tư chủ đầu tư trốn tránh thực nghĩa vụ với ngân hàng trương hợp chủ đầu tư khả tốn quy định cụ thể có thống với luật ngân hàng luật phá sản hay không? Trường hợp Ngân hàng thu hồi phần thiệt hại hợp đong bảo lãnh xử lí cần có quy định cụ the 37 KẾT LUẬN CHƯƠNG Thơng qua phân tích đánh giá chương đe tài tác gia thấy Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP có quy định vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản hình thành tương lai Tuy nhiên, qua tông kết Luật kinh doanh Bất động sản 2014, tác giả cho cho xuất phát từ thực tiễn tồn tại, hạn chế lớn sau: Thứ nhất, quy định kinh doanh bất động sản hình thành tương lai trọng vào nhà mà thiếu chi tiết, chặt chẽ cơng trình xây dựng, chưa tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh công trình xây dựng hình thành tương lai Thứ hai, quyền chủ đầu tư hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành tương lai bị hạn chế hình thức bán, chuyến nhượng, cho thuê mua; chưa có quy định đe chủ đầu tư sử dụng bất động sản hình thành tương lai phục vụ huy động vốn thực dự án Thông qua việc phân tích thực trạng áp dụng pháp luật biện pháp bảo vệ người mua nhà quan hệ bảo lãnh dự án NƠHTTTL số kiến nghị hoàn thiện pháp luật, tác giả rút số kết luận sau: Đối với biện pháp bảo vệ người mua NƠHTTTL pháp luật có quy định biện pháp mang tính phịng ngừa biện pháp mang tính khắc phục hậu nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho người mua nhà Tuy nhiên, áp dụng pháp luật biện pháp bảo vệ người mua NƠHTTTL vào thực tế phát nhiều mâu thuần, nhiều bất cập tạo điều kiện cho CĐT lách luật, gây rủi ro cho người mua nhà Từ đó, phát sinh tranh chấp CĐT người mua, phần lớn người mua người phải gánh chịu thiệt hại Cuối qua việc nghiên cứu quy định bảo lãnh dự án NƠHTTTL đe đánh giá, khắc phục bất cập pháp luật hành đưa đề xuất, kiến nghị hoàn thiện pháp luật xây dựng khung pháp lý vừng hơn, không xuất khe hở tạo hội cho CĐT thực hành vi vi phạm gây ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi khách hàng Đong thời, nâng cao vai trò Nhà nước việc quản lý kiếm soát hoạt động xây dựng hoạt động mua bán NƠHTTTL CĐT khách hàng 38 KẾT LUẬN Pháp luật KDBĐS nói chung pháp luật bảo lãnh NƠHTTTL (nói riêng) Nhà nước quan tâm có thay đổi mẻ thông qua LNƠ 2014, LKDBĐS 2014 văn hướng dẫn.; ban hành bước đầu có chuẩn mực, hành lang pháp lý quan trọng việc Cây dựng hệ thống pháp luật NOHTTTL, góp phần đảm bảo tốt quyền lợi hợp pháp bên giao dịch Thông qua nội dung nghiên cứu phân tích, trình bày khóa luận cho ta thấy chất hoạt động bảo lãnh DANOHTTTL đe bảo vệ người mua nhà việc HĐV từ tiền ứng trước khách hàng vừa phương thức giúp người mua có the lựa chọn nhà phù hợp với nhu cầu điều kiện kinh tế mình, giảm bớt áp lực tài cho họ, vừa hoạt động kinh doanh, huy động nguồn vốn CĐT nhằm bổ sung nguồn tài cho việc phát triển nhà dự án, Tuy nhiên, thực tế ton nhiều điếm bất cập, gây nhiều khó khăn, vướng mắc q trình thực cịn nhiều điểm khơng tương đồng hệ thống pháp luật Nhiều quy định pháp luật khiến doanh nghiệp kinh doanh nhà khó khăn việc HĐV đe thực dự án, gây nhiều rủi ro đến chủ thể tham gia mua bán NOHTTTL làm ảnh hưởng đến trình phát triển TTBĐS Ngồi ra, tổng kết khóa luận tác giả đưa số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật bảo lãnh NOHTTTL 39 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A Văn quy phạm pháp luật Bộ luật dân 2015 (luật số Luật số: 91/2015/QH13) ngày 24 tháng 11 năm 2015 Bộ luật hình 2015 ( luật số số: 100/2015/QH13) ngày 27 tháng 11 năm 2015 Văn họp Bộ luật hình 2015 sửa đổi bổ sung 2017 (Số: 01/VBHNVPỌH) ngày 10 tháng 07 năm 2017 Luật đất đai 2003 ( luật số Luật số: 13/2003/ỌH11) ngày 26 tháng 11 năm 2003 Luật đất đai 2013 (luật số 45/2013/QH13) ngày 29 tháng 11 năm 2013 Luật kinh doanh Bất động sản 2014 (luật số Luật số: 66/2014/QH13) ngày 25 tháng 11 năm 2014 Hiến pháp 2013 nước Cộng hòa Xã hội Chú nghĩa Việt Nam ngày 23 tháng 11 năm 2013 Luật Nhà 2005 cùa nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam (Luật số 56/2005/QH13) ngày 29 tháng 11 năm 2005 Luật Xây dựng 2014 nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghía Việt Nam (Luật số 50/2014/QH13) ngày 18 tháng 06 năm 2014 Luật kinh doanh bất động sản 2006 ( luật số số: 63/2006/QH11) ngày 29 tháng năm 14 Nghị định 71/2010/NĐ-CP Chính phủ ngày 23 tháng 06 năm 2010 y định chi tiết hướng dần Luật Nhà Nghị định 11/2012/NĐ-CP Chính phủ ngày 22 tháng 12 năm Nghị định sửa đổi, bổ sung số điều 10 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Chính phủ ngày 29 tháng 12 năm 2006 giao dịch bảo đảm 11 Nghị định số 59/2015/NĐ-CP Chính phủ ngày 18 tháng 06 năm 2012 quy định quản lý dự án đầu tư xây dựng 12 Nghị định 76/2015/NĐ-CP cùa Chính phủ ngày 10 tháng năm 2015 - Tinh chi tiết thi hành số điều Luật kinh doanh Bất động sản 13 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP Chính phủ ngày 20 tháng 10 năm 2015 quy định chi tiết hướng dần thi hành số điều Luật Nhà 40 14 Nghị định 139/2017/NĐ-CP Chính phủ ngày 27 tháng 11 năm 2017 quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỳ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triến nhà ở, quản lý sử dụng nhà công sở 15 Thông tư 26/2015/TT-NHNN Ngân hàng Nhà nước ngày 09 tháng 12 năm 2015 hướng dần trình tự, thủ tục chấp giải chấp tài sản dự án xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai 16 Nghị 03/2017/NỌ-HĐTP Hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao ngày 16 tháng năm 2017 việc công bố án, định cong thông tin điện tử tịa án 17 Thơng tư 07/2015/TT-NHNN ngày 25 tháng năm 2015 thống đốc ngân hàng nhà nước Việt Nam quy định bảo lãnh ngân hàng 18 Thông tư 26/2015/TT-NHNN Ngân hàng Nhà nước ngày 09 tháng 12 năm 2015 hướng dần trình tự, thủ tục chấp giải chấp tài sản dự án xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai 19 Quyết định 4834/QĐ-UBND ủy ban Nhân Dân Thành phố Hồ Chí Minh ngày 31 tháng 12 năm 2020 phê duyệt Đe án “Xây dựng Chương trình phát triển nhà Thành phố Hồ Chí Minh” giai đoạn 2021 2030 2006 20 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng 09 năm 2015 quy định chi tiết thi hành số điều luật kinh doanh bất động sản 21 Nghị định số: 117/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 11 năm 2015 xây dựng, quản lý sử dụng hệ thống thông tin nhà thị trường bất ĐỘNG SẢN 22 Thông tư số 13/2017/TT-NHNN ngày 29 tháng năm 2017 sửa đổi, bổ sung số điều thông tư số 07/2015/tt-nhnn ngày 25 tháng năm 2015 thống đốc ngân hàng nhà nước việt nam quy định bảo lãnh ngân hàng 23 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP (NĐ139) ngày 27 tháng 11 năm 2017 quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, che biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỳ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triến nhà ở, quản lý sử dụng nhà công sở 41 24 Thông tư số 07/2015/tt-nhnn ngày 25 tháng năm 2015 thống đốc ngân hàng nhà nước việt nam quy định bảo lãnh ngân hàng 25 B Tài liệu tham khảo 26 Giáo trình, Sách chuyên khảo: 27 Đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình luật dân tập 2, NXB Cơng an nhân dân, Hà Nội 28 Nguyễn Điển (2012), Quản lý nhà nước thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chỉ Minh thực trạng giãi pháp, Nhà xuất Chính trị Quốc gia - Sự thật, Hà Nội 29 Lưu Quốc Thái (2018), Pháp luật kinh doanh bất động sản, Nhà xuất Lao động, Hà Nội 30 Ninh Thị Hiên (2018), Pháp luật trao quyền sử dụng đất từ nhà nước cho chủ thể Kinh doanh bất động sản Việt Nam, Nhà xuất Công an Nhân dân ❖ Luận án, Luận văn: 31.51 Nguyễn Huỳnh Anh (2014), Pháp luật mua bán bất động sản hình thành tương lai, Luận văn tốt nghiệp, trường Đại học cần Thơ 32.52 Nguyễn Trường Phan (2015), Pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai, Luận văn Thạc sĩ, trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh 33.53 Phạm Huy Tưởng (2018), Hợp đồng mau mua nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc Luật kinh tế, Viện Hàn lâm Khoa học Xã hội Việt Nam 34 Bài viết khoa học 35 “Đánh giá vai trò Bất động sản kinh tế Việt Nam https://carea.org.vn/danh-gia-vai-tro-cua-bat-dong-san-trong-nen-kinh-tevietnam/, truy cập ngày 15/08/2022 36 Công ty cổ phần đầu tư phát triển bất động sản Hudland, “Bất động sản hưởng lợi tw PMC Ann le sau đại dịch”, http://www.hudland.com.vn/tin- tuc;-truong/bat-dong-san-huong-loi-tu-suc-bat-kinh-te-sau-dai-dich.htm,truy truy cậpngày 10/08/2021 42 37 Nguyễn Đình Phong, “Một số bất cập hợp đồng mua bán nhà hình Hành tương lai”, https://tapchitoaan.vn/bai-viet/kinh-te/mot-so-bat-cap- veAnh-dong-mua-ban-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai , truy cập ngày 10/08/2021 38 Vũ Hân, “Doanh nghiệp phá sản ngân hàng lài khủng”, https://thanhnien.vn/tai-chinh-kinh-doanh/doanh-nghiep-pha-san-nhung-nganhanglai-khung-1397006.html, truy cập ngày 10/07/2022 39 Nguyễn Thị Kim Hương, “Khách hàng ứng trước doanh thu nhận trước”, https://kdtqt.duytan.edu.vn/Home/ArticleDetail/vn/33/1808/khach-hangungtruoc-va-doanh-thu-chua-thuc-hien , truy cập ngày 10/08/2022 40 Xem thêm, “Những đặc trưng kinh tế - xà hội thời bao cấp Việt Nam, http://redsvn.net/nhung-dac-trung-kinh-te-xa-hoi-cua-thoi-bao-cap-o-vietnam , truy cập ngày 17/07/2022 Hùng 41 Đặng võ, “Cải quản thiện trị đất đai Việt Nam”, https://thedocs.worldbank.org/en/doc/a91b90185037e5fl Ie9f99a989aclidd 10050062013/related/Vietnam-Draft-Report-Vietnamese.pdf,truycập truy cập ngày 12/08/2022 42 Bùi Đức Giang, “Bảo lãnh nhà dự án: khác biệt luật thông https://thuvienphapluat.vn/tintuc/vn/thoi-su-phap-luat-binh-luan-gop truy cập ngày 10295/bao-lanh-nha-o-du-an-khac-biet-giua-luat-va-thong-tu 43 Thái Văn Chung, “Dự án phải có ngân , OS:/tapchitaichinh VH "Ngân hàng bảo lãnh: Luật có khơng , truy cập ngày 12/07/2022.Anh/du-an- phai-co-ngan-hang-bao46 Nguyễn Đình Tường, “Đoi sách thu hút đầu tư nước ngồi, với bảo đảm quốc phịng, an ninh”, https://tuyengiao.vn/dua-nghi-quyet-cuavao-cuoc-song/doi-moi-chinh-sachthu-hut-dau-tu-nuoc-ngoai-gan-voi-bao -quoc-phong-an-ninh-133754, truy cập ngày 20/07/2022 44 Xem thêm, “Bất động sản hưởng lợi từ sức bật kinh tế sau đại dịch, LH://www.hudland.com.vn/tin-tuc-thi-truong/bat-dong-san-huong-loi-tu-sucbattinh-te-sau-dai-dich.htm, truy cập ngày 20/08/2022 45 Xem thêm: “Đặt cọc giữ chồ mua nhà: “Thước đo” nhu cầu thu ta rờng” https://thanhtra.com.vn/kinh-te/bat-dong-san/Dat-coc-giu-cho-khi-mua-ha- 43 Thuoc-do-nhu-cau-thi-truong-154401.html, truy cập ngày 10/08/2021 49 Đình Nguyễn, “Mua nhà hình thành tương lai: Pháp lý chưa chặt mua gặp rủi ro”, Tạp chí điện tử pháp lý, https://phaply.net.vn/mua-nha-o- hinh-thanh-trong-tuong-lai-phap-ly-chua-chat-chenguoi-mua-gap-vo-van-ruiro-a208634.html, truy cập ngày 15/08/2022 46 Ọuốc Tuấn, “Lần doanh nghiệp nhà khơng có bảo lãnh bị phat", https://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/du-an/chu-dau-tu-du-an-tan-binh apartment-bi-phat-467070.html, truy cập ngày 10/07/202 47 Duy Quang, “Lãnh đạo Công ty Vạn Hưng Phát bị khởi tố đem dự án chết' lừa đảo”, https://tienphong.vn/lanh-dao-cong-ty-van-hung-phat-bi-khoitovi-dem-du-an-chet-di-lua-dao-postl 349070.po, truy cập ngày 12/08/2022 48 Kim Anh, “Ngày 2/10, xét xử so thẩm bà Châu Thị Thu Nga đồng phạm”, https:/www.vietnamplus.vn/ngay-210-xet-xu-so-tham-ba-chau-thi-thu-ngavadong-pham/464686.vnp, truy cập ngày 22/08/2022 49 Xem thêm: “Bất động sản hưởng lọi từ sức bật kinh tế sau đại dịch” http://www.hudland.com.vn/tin-tuc-thi-truong/bat-dong-san-huong-loi-tu-sucbat kinh-te-sau-dai-dich.htm, truy cập ngày 10/07/2022 50 “Bảo lãnh mua nhà hình thành tương lai” https://phamlaw.com/bao- lanh-mua-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai.html, Truy cập ngày 23/7/2022 51 “Siết’ bảo lành nhà hình thành tương lai”https://tienphong.vn/siet-bao- lanh-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-postl379928.tp Truy cập 10/06/2022 52 “Bảo lãnh nhà hình thành tương lai: Người mua nhà yên tâm?” http://daidoanket.vn/bao-lanh-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-nguoi-mua- nha-da-yen-tam-5667488.html Truy cập ngày 23/05/2022 53 “Bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai” https://www.vib.com.vn/vn/doanh-nghiep/bao-lanh/bao-lanh-ban-va-cho-thuemua-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai Truy cập ngày 10/07/2022 44 PHỤ LỤC Pinw D IƯV ♦ MONMUlGTMơe H »«M Thdrg w fOtlATTsirv\ (ũ« M) »» CỀK Jr/> 0*r MtMUftgam CW o» M >KSl -JU /Ate ộr Al Me ho ew* Mr r^N Um *rA»» M* mAW AAHt mMm ã/* aôvr Atel 4*0 TMnA* MtacMlAMfrttiHte (feta AlpM Nma Out M • A Ip ■ Me Up cam *1“'« Itewn utte LJ” KIA.AM V AD Mề