Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện đồng hỷ tỉnh thái nguyên giai đoạn 2004 2009

1 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ MAI LINH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐỒNG HỶ TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2004 - 2009 LUẬN VĂN THẠC SĨ NƠNG NGHIỆP THÁI NGUN - 2010 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên Tai ngay!!! Ban co the xoa dong chu nay!!! http://www.lrc-tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ MAI LINH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐỒNG HỶ TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2004 - 2009 Chuyên ngành: Quản lý Đất đai Mã số: 60.62.16 LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS DƢ NGỌC THÀNH THÁI NGUYÊN - 2010 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan, thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Tác giả luận văn Nguyễn Thị Mai Linh Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn LỜI CẢM ƠN Với lịng biết ơn sâu sắc tơi xin chân thành cảm ơn đến TS Dư Ngọc Thành trực tiếp hướng dẫn bảo tận tình giúp tơi hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, tập thể giáo viên khoa sau Đại học, Khoa Tài nguyên Môi trường Tôi bày tỏ lời cảm ơn tới Uỷ ban nhân dân huyện Đồng Hỷ, Phịng Tài ngun Mơi trường huyện Đồng Hỷ; UBND thị trấn Chùa Hang nơi công tác, anh chị em đồng nghiệp, gia đình, bạn bè động viên tạo điều kiện tốt để tơi hồn thành luận văn Tác giả luận văn Nguyễn Thị Mai Linh Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn MỤC LỤC Phần I MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề 1.2 Mục đích - yêu cầu đề tài 1.2.1 Mục đích 1.2.2 Yêu cầu Phần II TỔNG QUAN 2.1 Cơ sở khoa học đấu giá quyền sử dụng đất 2.1.1 Giá đất vấn đề liên quan dến giá đất đấu giá quyền sử dụng đất 2.1.1.1 Giá đất 2.1.1.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất 2.1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đấu giá QSDĐ 11 2.1.1.4 Các phương pháp định giá đất đấu giá Quyền sử dụng đất nước ta 12 2.1.2 Tổng quan thị trường đất đai 16 2.1.2.1 Thị trường đất đai giới 16 2.1.2.2 Thị trường bất động sản Việt Nam 17 2.1.3 Các hình thức đấu giá giới 25 2.1.3.1 Đấu giá mức thứ 25 2.1.3.2 Đấu giá niêm phong 26 2.1.3.3 Đấu giá kiểu Hà Lan 26 2.1.3.4 Đấu giá mức thứ hai 26 2.1.3.5 Đấu giá kiểu Anh 26 2.1.3.6 Đấu giá nhượng quyền 27 2.1.3.7 Đấu giá giá 27 2.1.3.8 Đấu giá mở 27 2.1.3.9 Đấu giá giá trần 28 2.1.3.10 Đấu giá tổ hợp 28 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 2.2 Căn pháp lý đấu giá quyền sử dụng đất 29 2.2.1 Quá trình hình thành chủ trương đấu giá Việt Nam 29 2.2.1.1 Quá trình khai thác quỹ đất chế giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng Việt Nam 29 2.2.1.2 Chủ trương đấu giá đất hình thành: 31 2.2.2 Quy định đấu giá đất theo Luật đất đai 2003 31 2.3 Tổng quan công tác đấu giá QSD đất nước 35 2.3.1 Đấu giá đất số nước 35 2.3.1.1 Trung Quốc 35 2.3.1.2 Đài Loan 36 2.3.1.3 Nhật Bản 36 2.3.2 Tình hình đấu giá QSDĐ nước 37 2.3.2.1 Công tác đấu giá QSDĐ Hà Nội 38 2.3.2.2 Công tác đấu giá QSDĐ TP Hồ Chí Minh 41 2.3.2.3 Cơng tác đấu giá QSDĐ số địa phương 43 2.3.3 Tình hình nghiên cứu địa bàn tỉnh Thái Nguyên 47 2.4 Các vấn đề tồn cần nghiên cứu 47 Phần ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 49 3.1 Đối tượng nghiên cứu 49 3.2 Phạm vi nghiên cứu 49 3.3 Nội dung nghiên cứu 50 3.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội huyện Đồng Hỷ 50 3.3.2 Đánh giá thực trạng đấu giá QSDĐ huyện Đồng Hỷ 50 3.3.3 Đánh giá hiệu công tác đấu giá QSDĐ qua mặt 50 3.3.4 Đề xuất số giải pháp, kiến nghị công tác đấu giá quyền sử dụng đất 50 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 3.4 Phương pháp nghiên cứu 50 3.4.1 Phương pháp kế thừa tài liệu liên quan 50 3.4.2 Phương pháp điều tra thống kê 51 3.4.3 Phương pháp sử lý số liệu phần mềm máy tính 51 3.4.4 Phương pháp phân tích tổng hợp 51 3.4.5 Phương pháp chuyên gia 51 Phần KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 52 4.1 Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên 52 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 52 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội huyện Đồng Hỷ - tỉnh Thái Nguyên 57 4.2 Sơ lược trạng sử dụng đất tình hình quản lý đất đai huyện Đồng Hỷ 63 4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 63 4.2.1.1 Đất nông nghiệp 63 4.2.1.2 Đất phi nông nghiệp 65 4.2.1.3 Đất chưa sử dụng 67 4.2.2 Tình hình quản lý đất đai 67 4.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Đồng Hỷ năm qua 70 4.3.1 Các văn đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng địa bàn huyện Đồng Hỷ 70 4.3.2 Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất huyện Đồng Hỷ 71 4.3.2.1 Đối tượng tham gia đấu giá 71 4.3.2.2 Điều kiện để đăng ký tham gia đấu giá: 72 4.3.2.3 Đăng ký tham gia đấu giá 73 4.3.2.4 Giá khởi điểm đấu giá 73 4.3.2.5 Hình thức trình tự đấu giá 74 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 4.3.2.6 Quyền lợi trách nhiệm người trúng đấu giá 74 4.3.2.7 Các vấn đề khác 75 4.3.3 Căn để xác định giá sàn 76 4.4 Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Đồng Hỷ 77 4.4.1 Đánh giá chung kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện giai đoạn 2004 - 2009 77 4.4.2 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất quy hoạch xã Đồng Bẩm địa điểm thuộc xã Đồng Bẩm - huyện Đồng Hỷ 80 4.4.3 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất quy hoạch dân cư thị trấn Trại Cau địa điểm thuộc xã Đồng Bẩm - huyện Đồng Hỷ 84 4.4.4 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất quy hoạch Dân cư Tân Thành I địa điểm thuộc xã Đồng Bẩm - huyện Đồng Hỷ 87 4.4.5 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất quy hoạch Dân cư xóm Văn Thánh địa điểm thuộc xã Đồng Bẩm - huyện Đồng Hỷ 90 4.5 Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua số dự án 95 4.5.1 Hiệu kinh tế 95 4.5.2 Hiệu xã hội 98 4.5.3 Hiệu công tác quản lý sử dụng đất đai 100 4.6 Một số hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất 101 4.6.1 Công tác tổ chức 101 4.6.2 Đối với người tham gia đấu giá 102 4.6.3 Đối với công tác quản lý đất đai xây dựng đô thị 102 4.7 Một số đề xuất công tác đấu giá đất 104 Phần KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 107 5.1 Kết luận 107 5.2 Đề nghị 109 TÀI LIỆU THAM KHẢO 112 MỤC LỤC Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản CSHT Cơ sở hạ tầng GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QĐ Quyết định QSD Quyền sử dụng LĐĐ Luật đất đai QSDĐ Quyền sử dụng đất TT Thị trường TP Thành phố UBND Uỷ ban nhân dân Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 10 DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Một số tiêu phát triển kinh tế huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2007 - 2009 57 Bảng 4.2: Một số tiêu phản ánh mức thu nhập người dân địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2007 - 2009 59 Bảng 4.3: Tổng hợp công tác đấu giá QSDĐ huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2004 - 2009 79 Bảng 4.4: Kết đấu giá QSD đất khu quy hoạch xã Đồng Bẩm 83 Bảng 4.5: Kết đấu giá QSD đất khu quy hoạch Dân cư TT Trại Cau 86 Bảng 4.6 Kết đấu giá quyền sử dụng đất đai quy hoạch dân cư Tân Thành - xã Đồng Bẩm - huyện Đồng Hỷ 89 Bảng 4.7 Kết đấu giá QSDĐ khu quy hoạch xóm Văn Thánh 93 Bảng 4.8 Chênh lệch giá đất giá quy định giá trúng đấu giá 96 Bảng 4.9 Chênh lệch giá đất giá thị trường giá trúng đấu giá 97 Bảng 4.10: Tổng hợp trạng sử dụng đất khu đất đấu giá QSDĐ địa bàn huyện Đồng Hỷ 103 Bảng 4.11: Một số dự án đấu giá đất huyện Đồng Hỷ tỉnh Thái Nguyên thời gian tới 105 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 101 nước, đồng thời loại bỏ yếu tố tiêu cực chế "Xin, cho" tồn nhiều địa phương, góp phần lành mạnh hố thủ tục hành chính, đẩy nhanh q trình cơng nghiệp hố, đại hố đất nước f/ Giải chuyển mục đích cho khu vực đất nông nghiệp nằm xen lẫn khu dân cư, khu vực đất đơn vị không sử dụng, đất nằm lẫn cơng trình khác g/ Tiền thu từ đấu giá quyền sử dụng đất sử dụng để xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật góp phần cho việc sử dụng đất khu vực đầu tư cơng trình kỹ thuật vào nề nếp hơn, giảm tình trạng lấn chiếm đất đai trái phép 4.6 Một số hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất 4.6.1 Công tác tổ chức - Việc điều tra xác định nhu cầu sử dụng đất khu vực xây dựng giá sàn đấu giá quyền sử dụng đất chưa khoa học, cịn mang nặng tính hành chính; Việc dẫn đến tình trạng dự án đấu giá quyền sử dụng đất thời gian gần có người đăng ký tham gia - Thủ tục để đưa lơ đất vào đấu giá cịn qua nhiều khâu, đoạn; từ có chủ trương cho phép đấu giá đến mở phiên đấu giá nhiều thời gian - Kiểm tra lực tài người tham gia đấu giá chưa thực hiện, có nhiều trường hợp người tham gia đấu giá nhiều đất, đẩy giá đất đấu giá lên cao - Đối với việc tránh thông thầu thực đấu giá chưa có quy định để phịng tránh, chưa có chế tài để xử phạt; - Việc phổ biến thông tin trước phiên đấu hoạt động đấu giá đất cịn thiếu Mặc dù cơng khai việc quảng cáo cho khu vực đấu giá chưa thực nghiêm túc, hiệu chưa cao Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 102 - Quy chế đấu giá cịn có bất cập, dự án lại có quy chế đấu giá khác nhau, huyện phê duyệt song gây khó khăn cho nhu cầu tìm hiểu cho nhu cầu tìm hiểu người dân cần mua đất 4.6.2 Đối với người tham gia đấu giá - Người tham gia đấu giá khơng hình dung phát triển khu vực đấu giá nên giá đưa đấu giá thường thấp giá thị trường; việc tạo chênh lệch giá đất sau đấu giá - Có trường hợp người tham gia đấu giá sử dụng nhiều đất xung quanh khu vực đấu giá nên bỏ giá cao để nâng mặt giá khu vực lên, sau bỏ tiền đặt cọc - Người tham gia đấu giá phải có nguồn tài đủ để thực nghĩa vụ sau trúng đấu giá - Thời hạn toán tiền sau trúng đấu giá thời gian xây dựng, người sử dụng đất bị động, thương lượng lại - Hiện hầu hết dự án đấu giá đất có trường hợp người tham gia đấu giá mang tính đầu đất đai, nhu cầu đất ở, nhà thực - Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác giá đất để tính thuế chuyển quyền thuế trước bạ bị tính theo giá đấu giá (giá thường cao nhiều lần so với giá quy định) 4.6.3 Đối với công tác quản lý đất đai xây dựng đô thị - Đối với dự án đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ lẻ không tạo mối liên kết hạ tầng khu vực xung quanh; thực quy hoạch không tốt dẫn đến tình trạng thị bị chia nhỏ theo kiểu phân lơ Trong để khắc phục tình trạng ”đơ thị bị băm nhỏ” Luật đất đai 2003 khơng cho phép hình thức phân lơ bán trước - Đối với dự án đấu giá đất thực thành cơng sau tạo mặt giá khu vực, điều dẫn đến tình trạng tăng giá đất cục khu vực có dự án đấu giá đất Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 103 - Tình trạng tự ý điều chỉnh quy hoạch, giảm bớt phần diện tích cơng cộng chủ đầu tư sau trúng đấu giá diễn phổ biến, tỷ lệ phép xây dựng bị vi phạm tất cơng trình - Hiện chưa có thống cách quản lý khu đất sau đưa đấu giá đất Đất khơng sử dụng, để hoang hố nhiều năm, việc xây dựng sai so với giấy phép Thực tế địa bàn huyện Đồng Hỷ năm từ năm 2004 đến năm 2009 có dự án đấu giá QSD đất triển khai thực với 116 lơ đất bán đấu giá, tổng diện tích gần 9758m2 có 49 lơ đất xây dựng, cịn 67 lơ đất chưa xây dựng, trạng bỏ hoang nhân dân trồng cấy điển hình khu quy hoạch xã Đồng Bẩm, khu quy hoạch E5 chưa có lơ đất xây dựng bãi đất hoang Bảng 4.10: Tổng hợp trạng sử dụng đất khu đất đấu giá QSDĐ địa bàn huyện Đồng Hỷ Tổng Tổng Tổng diện tích Số số diện sử năm lơ tích dụng/ chƣa sử sử dụng tổng sử dụng (m ) diện tích dụng (%) 0 5,0 Tổng số lơ bán đƣợc Tổng diện tích (m2) QH xã Đồng Bẩm 729,38 E5-TT Chùa Hang 16 1320,00 0 4,0 E4+E5-Chùa Hang 21 2260,00 748,00 0,33 4,0 Dân cư TTTrại Cau 11 816,80 668,25 0,81 4,0 Dân cư Tân Thành I 750,00 615,00 0,82 3,0 Dân cư xóm Đồng Bẩm 24 2403,00 18 1796,00 0,75 2,0 Dân cư xóm Văn Thánh 30 3025,00 12 1200,00 0,4 1,0 116 9758,00 49 4359,00 0,45 Khu đất đấu giá Tổng (Nguồn: Điều tra thực tế) Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 104 4.7 Một số đề xuất công tác đấu giá đất - Từng bước giao công tác đấu giá đất cho đơn vị chuyên trách để người dân dễ dàng tìm hiểu thơng tin, việc giao cho Sàn giao dịch BĐS thực Các quan chuyên môn Uỷ ban nhân dân cấp thực nhiệm vụ chun mơn mình, có sách tạo điều kiện cho đơn vị giao tổ chức đấu giá làm tốt công tác đấu giá - Trích phần kinh phí thu từ đấu giá đất để đầu tư phát triển nhà cho đối tượng sách, người thu nhập thấp, tạo lập sẵn quỹ nhà cho thuê, nhà bán trả góp tái định cư để cần thu hồi có chỗ cho người bị thu hồi tái định cư - Phương thức đấu giá Phương thức đấu giá cịn bất cập, để tránh đấu giá có tượng thông đồng người tham gia đấu giá với người tham dự đăng ký phiên đấu giá, rút ngắn thời gian đấu giá từ 10 phút xuống phút, xây dựng giá sàn gần sát với khung giá thị trường thực vịng Thống quy chế đấu giá dự án để người dân đỡ cơng tìm hiểu tham gia dự án khác - Khi có kế hoạch đấu giá thức phải sớm thơng báo rộng rãi thơng tin, quảng cáo cho dự án tiến hành đấu giá, phát tờ rơi để người dân có thêm thông tin - Giá đấu giá Thực tế cho thấy, giá sàn lô đất nhiều quận, huyện thấp so với giá thị trường nhằm bình ổn thị trường BĐS Tuy nhiên, cần thay đổi số phương thức định giá sàn đấu giá để đảm bảo công mở rộng đối tượng tham gia Với lẻ giá sàn vừa phải, cịn lơ giá sàn phải sát giá thị trường để chống tiêu cực Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 105 - Kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất Huyện Đồng Hỷ cần bước tiến hành quy hoạch chỉnh trang đô thị để nâng cao hiệu sử dụng đất, thông qua quy hoạch chỉnh trang thị thiết lập hệ thống sở hạ tầng đồng Tạo liên kết hạ tầng khu vực khác nhau, từ nâng cao giá trị quyền sử dụng đất Bảng 4.11: Một số dự án đấu giá đất huyện Đồng Hỷ tỉnh Thái Nguyên thời gian tới Địa bàn thực dự án Xã (ThÞ trÊn) Khu quy hoạch DC số Thị trấn Chùa Hang Xã Hoá Thượng Xã Huống Thượng Diện tích (m2) 4.000 Khu quy hoạch DC Đồng Chùa 11.000 Khu quy hoạch DC Ao cá Núi Voi 21.000 Khu quy hoạch DC huyện cũ 25.000 Khu quy hoạch DC Hiệu thuốc Đồng Hỷ cũ 2.000 Khu quy hoạch DC Đồng Thịnh - Đồng Thái 15.000 Khu quy hoạch DC Trung tâm xã Huống 16.500 Thượng (Nguồn cung cấp: Phịng Tài ngun - Mơi trường huyện Đồng Hỷ) Kiểm kê đầy đủ diện tích loại đất, đầu tư cho quy hoạch chi tiết sử dụng đất đến xã, thị trấn xác định cụ thể quỹ đất để tiến hành lập dự án có nhu cầu Trước mắt cần khẩn trương hoàn thiện dự án để sớm thực đấu giá nhằm phục vụ nhu cầu nhà người dân Trên sở dự án đuợc phê duyệt quy hoạch, huyện Đồng Hỷ - tỉnh Thái Nguyên tiến hành công khai thơng tin quy hoạch để người dân tham khảo, công khai kế hoạch đấu giá dự kiến để người dân chuẩn bị mặt tài thực Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 106 Tuy nhiên, theo báo cáo phịng Tài Ngun mơi trường tiến độ nhiều dự án đấu giá đất khó đạt theo kế hoạch đề Năm nay, huyện đưa đấu giá với dự kiến tổng thu tỷ đồng Bởi nhiều dự án đến chưa phê duyệt quy hoạch chi tiết, có dự án chưa thực đền bù giải phóng mặt bằng, đưa đấu giá song khơng có người dân tham gia đấu giá - Đối với dự án đấu giá đất cần đầu tư hạ tầng trước đưa đấu giá, mặt để làm tăng giá trị đất đấu giá, mặt khác để sau trúng đấu giá người trúng đấu giá nộp tiền đầy đủ ngay, tránh việc để đất bỏ hoang khơng có sở hạ tầng để xây dựng - Cần nghiên cứu áp dụng đồng giải pháp kỹ thuật để đánh giá tình hình cung cầu sử dụng đất khu vực đấu bên Trên sở cung cầu thị trường khu vực có thể: thiết kế đất đấu giá theo diện tích khác, đưa đấu giá theo phương thức khác nhau; việc xây dựng giá sàn bước giá cần điều chỉnh theo nhu cầu (Ví dụ: với đất lẻ giá sàn cần xây dựng vừa phải, cịn lơ lớn giá sàn phải sát giá thị trường để chống tiêu cực) - Các quy trình dự án đấu giá QSDĐ cần xử lý nhanh, đặc biệt khâu quy hoạch yếu tố quan trọng công đoạn mở đường để triển khai dự án Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 107 Phần KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 5.1 Kết luận Huyện Đồng Hỷ huyện miền núi nằm phía Đông bắc tỉnh Thái Nguyên với 15 xã, thị trấn, tổng diện tích tự nhiên 45.524,44 ha, đất nơng nghiệp 37.774,9 chiếm 82,97%, đất phi nông nghiệp 4.719,52 chiếm 10,36% đất chưa sử dụng có 3.030,02ha chiếm 6,67% Nằm đầu mối trục giao thông Thái Nguyên - Lạng Sơn, có đường Quốc lộ 1B nên huyện Đồng Hỷ có vị trí thuận lợi cho việc giao lưu, trao đổi hàng hoá với tỉnh nước số nước khu vực Đồng Hỷ có nhiều tiềm để phát triển kinh tế- xã hội, Đảng, Nhà nước, UBND tỉnh quan tâm, trọng đầu tư để huyện ngày phát triển Sau 10 năm thực Luật Đất đai 1993, công tác quản lý đất đai địa bàn huyện có nhiều chuyển biến tích cực, góp phần ổn định xã hội phát triển kinh tế, xây dựng hạ tầng Đặc biệt năm gần tập trung cao độ cho việc xử lí đất tồn đọng đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ Do kinh tế phát triển theo hướng công nghiệp hoá, đại hoá, ngành du lịch phát triển mạnh nên thị trường đấu giá quyền sử dụng đất phát triển ngày nhân rộng Trong năm (2004- 2009), huyện Đồng Hỷ có dự án đấu giá quyền sử dụng đất với 116/234 lô đất bán đựoc diện tích chia lơ 23.879,18m2 xã Đồng Bẩm, thị trấn Trại Cau thị trấn Chùa Hang Số tiền mà đấu giá quyền sử dụng đất mang lại cho ngân sách huyện lên tới 10.401.247,05 triệu đồng Từ kết nghiên cứu, đánh giá công tác đấu giá QSDĐ địa bàn huyện Đồng Hỷ cho thấy: Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 108 Đấu giá QSDĐ thực chất hình thức chuyển nhượng QSDĐ đặc biệt, Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách bên đối tác giao dịch BĐS Điểm khác biệt hình thức đấu giá với hình thức chuyển nhượng QSDĐ thị trường không qua mặc mà thông qua chế đấu giá công khai để định giá bán Về mặt kinh tế Đấu giá quyền sử dụng đất hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo cạnh tranh lành mạnh chủ đầu tư nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời loại bỏ yếu tố tiêu cực chế " xin, cho" tồn thời gian dài nhiều địa phương nước, thu hút nhiều thành phần kinh tế với nhiều nguồn vốn khác tham gia vào thị trường bất động sản Kết đấu giá dự án cho thấy mức chênh lệch giá trúng với giá Nhà nước giao đất có thu tiền từ 1,08 đến 1,72 lần; Giá trúng giá thực tế thị trường từ 0,86 đến 1,15 lần Qua cho thấy công tác xác định giá sàn mang tính chủ quan chưa sát với thực tế nên chưa phát huy giá trị kinh tế khu đất Giá trúng thường cao giá sàn phê duyệt 1,08 đến 1,72 lần Đấu giá quyền sử dụng đất theo lơ đất đem lại nguồn thu cho ngân sách so với nguồn thu thực giao đất có thu tiền trước Số tiền thu sau đấu giá địa bàn huyện năm qua 10.401.247,05 triệu đồng gấp 1,34 lần số tiền dự kiến thu theo giá sàn 6.699.191,17 triệu đồng Đối với công tác quản lý Nhà nước Đấu giá QSDĐ tạo sức ép công tác quản lý quy hoạch sử dụng đất, qua đó, chế, sách đấu giá quyền sử dụng đất bước luật hoá hướng dẫn ngày cụ thể Hiệu đấu giá QSDĐ tác động tới công tác quản lý đất đai cấp, dẫn tới việc quản lý đất đai ngày chặt chẽ hồn thiện Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 109 Về mặt xã hội Đấu giá QSDĐ tạo nguồn thu cho phát triển lĩnh vực giáo dục, y tế địa phương Góp phần giảm sức ép nhà ở, đất xã hội, nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất trích phần để phát triển quỹ nhà xã hội, quỹ nhà cho thuê, Ví dụ: Số tiền thu từ đấu giá đất xã Đồng Bẩm huyện Đồng Hỷ Uỷ ban nhân dân huyện Đồng Hỷ cho phép xã giữ lại 50% số tiền thu từ dự án đấu giá quyền sử dụng đất vào xây dựng sở hạ tầng xã 5.2 Đề nghị Để góp phần cải thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất, giai đoạn tới tập trung giải vấn đề sau: - Nghiên cứu ban hành đồng văn pháp luật chế độ quản lý, sử dụng đất, huyện Đồng Hỷ, cần đạo quy hoạch xây dựng với hệ thống CSHT đồng bộ, trước bước, phù hợp với tốc độ thị hố - Huyện cần tập trung thống kê diện tích loại đất, đầu tư lập quy hoạch chi tiết sử dụng đất đến xã, thị trấn, tạo lập nguồn quỹ đất để tiến hành lập dự án có nhu cầu - Từng bước tiến hành chỉnh trang đô thị để nâng cao hiệu sử dụng đất, thơng qua cơng tác chỉnh trang thiết lập hệ thống sở hạ tầng đồng bộ, điều tiết phần thu nhập tăng lên không đầu tư người sử dụng đất, tránh để tình trạng bỏ hoang hố đất, gây lãng phí, khơng hiệu - Cần nghiên cứu áp dụng đồng giải pháp kỹ thuật để đánh giá tình hình cung cầu sử dụng đất khu vực đấu bên ngồi nhằm nâng cao cơng tác xác định giá sàn huyện có hiệu - Xây dựng ”sàn giao dịch quyền sử dụng đất” để tiến tới hình thành chợ giao dịch, bước tập trung công tác đấu giá đất đầu mối, sở dự án chia thành nhiều phiên đấu giá Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 110 - Đối với dự án đấu giá đất cần quảng cáo mạnh hơn, nhiều phương tiện thông tin đại chúng để thu hút thên nhiều nguời tham gia - Quy định giãn thời gian nộp tiền để người tham gia đấu giá có thêm thời gian thu xếp, chuẩn bị tiền - Quy trình lập dự án đấu giá, thực dự án đấu giá cần có giám sát chặt chẽ quan quản lý, có chế kiểm tra chéo, tăng cường giám sát người dân quan báo chí, từ ngăn chặn hành vi tiêu cực xảy Kết đấu giá dự án cho thấy mức chênh lệch giá trúng với giá Nhà nước giao đất có thu tiền từ 1,08 đến 1,72 lần; Giá trúng giá thực tế thị trường từ 0,86 đến 1,15 lần Qua cho thấy công tác xác định giá sàn mang tính chủ quan chưa sát với thực tế nên chưa phát huy giá trị kinh tế khu đất Giá trúng thường cao giá sàn phê duyệt 1,08 đến 1,72 lần Đấu giá quyền sử dụng đất theo lô đất đem lại nguồn thu cho ngân sách so với nguồn thu thực giao đất có thu tiền trước Số tiền thu đ-ợc sau đấu giá địa bàn huyện năm qua 10.401.247,05 triệu đồng gấp 1,34 lần số tiền dự kiến thu đ-ợc theo giá sàn 6.699.191,17 triệu đồng Đối với công tác quản lý Nhà n-ớc Đấu giá QSDĐ đà tạo sức ép công tác quản lý quy hoạch sử dụng đất, qua đó, chế, sách đấu giá quyền sử dụng đất đà b-ớc đ-ợc luật hoá đ-ợc h-ớng dẫn ngày cụ thể Hiệu đấu giá QSDĐ đà tác động tới công tác quản lý đất đai cấp, dẫn tới việc quản lý đất đai ngày chặt chẽ hoàn thiện S húa bi Trung tõm Hc liệu – Đại học Thái Ngun http://www.lrc-tnu.edu.vn 111 VỊ mỈt xà hội Đấu giá QSDĐ tạo nguồn thu cho phát triển lĩnh vực giáo dục, y tế địa ph-ơng Góp phần giảm sức ép nhà ë, ®Êt ë ®èi víi x· héi, ngn thu tõ đấu giá quyền sử dụng đất đ-ợc trích phần để phát triển quỹ nhà xà hội, quỹ nhà cho thuê, Vớ d: S tin thu c từ đấu giá đất xã Đồng Bẩm huyện Đồng Hỷ Uỷ ban nhân dân huyện Đồng Hỷ cho phép xã giữ lại 50% số tiền thu từ dự án đấu giá quyền sử dụng đất vào xây dựng sở hạ tầng xã Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 112 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu tiếng Việt Bộ tài (2001), Giải pháp tài phát triển thị trường BĐS, Hà Nội Bộ tài (2004), Thơng tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 12 năm 2004 hướng dẫn thực nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ Tài (2005), Thơng tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 hướng dẫn việc xác định giá thời điểm chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2004), Tài liệu hớng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003, Hà Nội Bộ xây dựng - Bộ KHĐT - Bộ TNMT - Bộ TC (2003), Báo cáo hội thảo Phát triển quản lý thị trường BĐS Việt Nam, Hà Nội Chu Văn Thỉnh (2000), “Cơ sở khoa học cho việc hoạch định sách sử dụng hợp lý quỹ đất đai”, Đề tài nghiên cứu khoa học độc lập cấp Nhà nước, Hà Nội Chính phủ (1999), Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 18/02/2003 quy định Luật thuế chuyền quyền sử dụng đất Chính phủ (2004), Nghị số 06 Chính phủ ngày 19/5/2004 số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường BĐS, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật đất đai 10 Chính phủ (2004), Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thu tiền sử dụng đất Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 113 11 Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 12 G.S -T.S.K.H Đặng Hùng Võ (2009), “Phát triển thị trường bất động sản - điểm đột phá giai đoạn tiếp tục đổi mới”, Tạp chí Tài ngun mơi trường 13 Hồ Thị Lam Trà (2004, 2005), Bài giảng giá đất, Trường Đại học nông nghiệp I - Hà Nội 14 Hiến pháp năm 1959 (NXB trị quốc gia) 15 Hiến pháp năm 1980 (NXB trị quốc gia) 16 Khoa luật - Đại học quốc gia Hà Nội (2002), Hội thảo xây dựng sở pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Hà Nội 17 Luật đất đai (1993), Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật đất đai năm (1998-2001) (NXB trị quốc gia) 18 Luật đất đai 2003, (NXB trị quốc gia) 19 Nguyễn Đình Bồng, Nguyễn Thanh Trà (2005) giáo trình thị trường BĐS, NXB Nơng nghiệp 20 Nguyễn Đình Bồng (2005), “Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trờng BĐS Việt Nam”, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, Hà Nội 21 Nguyễn Văn Kiên (2003), Tìm hiểu đánh giá yếu tố ảnh hởng đến giá đất địa bàn thị xã Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh, Luận văn thạc sỹ nông nghiệp, trường Đại học nông nghiệp I, Hà Nội 22 Nguyễn Văn Xa (2004), Bài giảng Định giá đất giành cho Cao học, Hà Nội 23 Quốc Hội (1995), Bộ luật dân sự, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 24 Thủ tướng Chính phủ, Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 Chính Phủ ban hành quy chế đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 114 25 Trần Thế Ngọc (2001), Báo cáo quản lý phát triển thị trờng BĐS Thành phố Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh 26 UBND tỉnh Thái Nguyên (2004), Quyết định số 1787/2004/QĐ-UB ngày 29/7/2004 việc quy định tạm thời đấu giá QSDĐ để tạo vốn đầu tư sở hạ tầng địa bàn tỉnh Thái Nguyên 27 UBND huyện Đồng Hỷ, Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 dự báo đến năm 2015, Thái Nguyên 28 UBND huyện Đồng Hỷ, Quyết định số 2477/2005/QĐ-UB ngày 22/12/2005 việc phê duyệt quy chế đấu giá QSDĐ để tạo vốn đầu tư sở hạ tầng địa bàn huyện Đồng Hỷ 29 Viện nghiên cứu Địa (2002), Báo cáo kết nghiên cứu đề tài Điều tra nghiên cứu xã hội học sách đền bù giải phóng mặt tái định cư, Hà Nội 30 Viện nghiên cứu Địa (2003), Báo cáo kết nghiên cứu đề tài Nghiên cứu đánh giá hiệu việc đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Hà Nội số địa phương phục vụ việc xây dựng Luật đất đai mới, Hà Nội Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 115 huyện Đồng Hỷ 63 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn