Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện đại từ tỉnh thái nguyên giai đoạn 2006 2010

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM –––––––––––––––––––––––– NGƠ THẾ BÌNH ĐÁNH GIÁ CƠNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐẠI TỪ TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2006 - 2010 Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số: 60 62 16 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Ngƣời hƣớng dẫn khoa học : TS DƢ NGỌC THÀNH Thái nguyên, 2012 Tai ngay!!! Ban co the xoa dong chu nay!!! i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tơi xin cam đoan, thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Tác giả luận văn Ngơ Thế Bình ii LỜI CẢM ƠN Tôi xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu Trường Đại học Nông lâm - Thái Nguyên, tập thể giáo viên khoa sau Đại học, Khoa Tài nguyên Môi trường Với lịng biết ơn sâu sắc tơi xin chân thành cảm ơn đến TS Dư Ngọc Thành trực tiếp hướng dẫn bảo tận tình giúp tơi hồn thành luận văn Tôi bày tỏ lời cảm ơn tới Uỷ ban nhân dân huyện Đại Từ, Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Đại Từ; Chi cục thống kê, phịng Tài kế hoạch, Ban bồi thường giải phóng mặt bằng, anh chị em đồng nghiệp, gia đình, bạn bè động viên tạo điều kiện tốt để tơi hồn thành luận văn Tác giả luận văn Ngơ Thế Bình iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii MỞ ĐẦU 1 Đặt vấn đề Mục đích, yêu cầu đề tài Chƣơng I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học đấu giá quyền sử dụng đất 2.1.1 Giá đất vấn đề liên quan đến giá đất đấu giá QSDĐ 2.1.2 Tổng quan thị trường đất đai 15 2.1.3 Các hình thức đấu giá giới 22 2.2 Căn pháp lý đấu giá quyền sử dụng đất 22 2.2.1 Quá trình hình thành chủ trương đấu giá Việt Nam 22 2.3 Tổng quan cơng tác đấu giá QSD đất ngồi nước 28 2.3.1 Đấu giá đất số nước 28 2.3.2 Tình hình đấu giá QSDĐ nước 30 2.3.3 Tình hình nghiên cứu địa bàn tỉnh Thái Nguyên 32 2.4 Các vấn đề tồn cần nghiên cứu 33 Chƣơng II: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35 2.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 35 2.2 Thời gian nghiên cứu 35 2.3 Nội dung nghiên cứu 35 2.4 Phương pháp nghiên cứu 36 iv 2.4.1 Phương pháp kế thừa tài liệu liên quan 36 2.4.2 Phương pháp điều tra thống kê 36 2.4.3 Phương pháp sử lý số liệu phần mềm máy tính 36 2.4.4 Phương pháp phân tích tổng hợp 36 2.4.5 Phương pháp chuyên gia 36 Chƣơng III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 37 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Đại Từ 37 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 37 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 39 3.1.3 Thực trạng phát triển đô thị khu dân cư nông thôn 41 3.1.4 Thực trạng phát triển sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội 42 3.1.5 Nhận xét 43 3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất huyện Đại Từ 44 3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Đại Từ năm 2010 44 3.2.2 Tình hình quản lý đất đai 46 3.3 Công tác đấu giá QSDĐ huyện Đại Từ năm qua 48 3.3.1 Các văn đấu giá QSDĐ áp dụng địa bàn huyện Đại Từ 48 3.3.2 Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất huyện Đại Từ 49 3.3.3 Căn để xác định giá sàn 54 3.4 Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Đại Từ 54 3.4.1 Đánh giá chung kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện giai đoạn 2006-2010 54 3.4.2 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất quy hoạch xóm Đồng Trũng địa điểm thuộc xã Hùng Sơn - huyện Đại Từ 57 3.4.3 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất quy hoạch khu dân cư Đường vào cổng Bệnh viện Đa khoa huyện thuộc địa bàn thị trấn Đại Từ - h Đại Từ 61 v 3.4.4 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất quy hoạch Dân cư Phố Dầu địa điểm thuộc xã Tiên Hội - huyện Đại Từ 63 3.4.5 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất quy hoạch Dân cư xóm Trại địa điểm thuộc xã Bình Thuận - huyện Đại Từ 67 3.5 Đánh giá hiệu công tác đấu giá QSDĐ qua số dự án 71 3.5.1 Hiệu kinh tế 71 3.5.2 Hiệu xã hội 73 3.5.3 Hiệu công tác quản lý sử dụng đất đai 74 3.6 Một số hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất 76 3.6.1 Công tác tổ chức 76 3.6.2 Đối với người tham gia đấu giá 76 3.6.3 Đối với công tác quản lý đất đai xây dựng đô thị 77 3.7 Một số giải pháp khắc phục công tác đấu giá đất 77 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 80 Kết luận 80 Đề nghị 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO 83 vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản CSHT : Cơ sở hạ tầng GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QĐ : Quyết định QSD : Quyền sử dụng LĐĐ : Luật đất đai QSDĐ : Quyền sử dụng đất TT : Thị trường TP : Thành phố UBND : Uỷ ban nhân dân vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Tổng hợp loại đất huyện Đại Từ 38 Bảng 3.2: Tăng trưởng giá trị sản xuất qua năm 40 Bảng 3.3: Chuyển dịch cấu kinh tế qua năm 40 Bảng 3.4: Hiện trạng dân số lao động giai đoạn 2008 - 2010 40 Bảng 3.5: Hiện trạng sử dụng đất huyện Đại Từ năm 2010 45 Bảng 3.6: Tổng hợp công tác đấu giá QSDĐ huyện i T giai đoạn 2006-2010 56 Bảng 3.7: Kết đấu giá QSD đất khu quy hoạch xã Hùng Sơn 60 Bảng 3.8: Kết đấu giá QSD đất khu quy hoạch Dân cư cổng bệnh viện huyện TT Đại Từ 63 Bảng 3.9 Kết đấu giá quyền sử dụng đất đai khu quy hoạch dân cư phố Dầu - xã Tiên Hội - huyện Đại Từ 66 Bảng 3.10 Kết đấu giá QSDĐ khu quy hoạch xóm Trại xã Bình Thuận 70 Bảng 3.11 Chênh lệch giá đất giá quy định giá trúng đấu giá 72 Bảng 3.12: Một số dự án đấu giá đất huyện Đại Từ tỉnh Thái Nguyên thời gian tới 78 MỞ ĐẦU Đặt vấn đề Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên vô quý giá quốc gia, điều kiện tồn phát triển người sinh vật khác trái đất Luật Đất đai 1993 khẳng định: “Đất đai tài nguyên vô quý giá tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống Là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng” [15] Các Mác viết: “Đất phịng thí nghiệm vĩ đại, kho tàng cung cấp tư liệu lao động, vật chất, vị trí để định cư, tảng tập thể” [12] Đúng vậy, khơng có đất khơng có sống, đất đai điều kiện cần thiết tất ngành sản xuất hoạt động người Đất nơi người xây dựng nhà cửa cơng trình khác phục vụ cho sống, nơi để xây dựng nhà xưởng, bố trí máy móc, nhà kho Đối với nông nghiệp đất đai điều kiện vật chất đồng thời đối tượng lao động công cụ lao động, nơi người dùng để trồng trọt chăn nuôi, cung cấp lương thực, thực phẩm để phục vụ cho sống người Khơng đất đai cịn kho tàng dự trữ loại khống sản Đất đai có vai trị quan trọng lại tài nguyên không tái tạo, hạn chế số lượng giới hạn diện tích Mặt khác, trải qua bao thăng trầm lịch sử dựng nước giữ nước, nhân dân ta đổ bao xương máu, công sức giữ tồn vẹn lãnh thổ cho ngày Vì phải quản lý sử dụng đất đai cho hợp lý có hiệu cao Do đất đai mang tính kinh tế, trị - xã hội sâu sắc với quan điểm đất đai phải khai thác, sử dụng tiết kiệm có hiệu phát huy tối đa tiềm nguồn lực từ đất Đảng Nhà nước ta chủ trương đổi sách đất đai, nội dung sửa đổi Luật đất đai phải vào sống, thực trở thành công cụ pháp lý hữu hiệu lợi ích chung xã hội, đảm bảo hài hồ lợi ích Nhà nước chủ thể đầu tư, chủ sử dụng đất nhằm giữ vững ổn định trị - xã hội Chính nên quốc gia nào, chấp nhận sách mở cửa việc phát triển kinh tế không chấp nhận phát triển thị trường bất động sản ngành kinh doanh Khi thị trường bất động sản phát triển ngành kinh doanh tạo động lực cho phát triển kinh tế đất nước “ Thị trường BĐS mở lần cho cơng trình có vốn đầu tư nước ngồi vào tháng năm 1990 Bộ Tài định 310/TC-VP quy định tiền thuê mặt đất, mặt nước, mặt biển với hình thức đầu tư nước ngồi Việt Nam” [2]Cùng với tiến trình hội nhập, phát triển đất nước, thị trường BĐS Việt Nam ngày khẳng định vai trị mình, góp phần mạnh mẽ thúc đẩy kinh tế nước Song đến nay, việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn nhiều hình thức khác nhau, chưa có quản lý chặt chẽ Nhà nước hình thành nên “thị trường ngầm đất đai” mà giá đất đai dựa thoả thuận người mua người bán Điều làm cho giá đất cao nhiều so với khung giá Nhà nước, dẫn đến lợi nhuận thu từ bn bán bất động sản nói chung đất đai nói riêng cao, việc đầu đất đai ngày tăng Trước vấn đề việc quản lý đất đai, khai thác hiệu nguồn lực từ đất vô cấp thiết quan trọng nước ta Do đất đai mang tính kinh tế, trị - xã hội sâu sắc với quan điểm đất đai phải khai thác, sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả, phát huy tối đa tiềm nguồn lực từ đất Đảng Nhà nước ta chủ trương đổi sách đất đai, nội dung sửa đổi Luật đất đai phải vào sống, thực trở thành công cụ pháp lý hữu hiệu lợi ích chung xã hội, đảm bảo hài hồ lợi ích Nhà nước chủ thể đầu tư, chủ sử dụng đất nhằm giữ vững ổn định trị - xã hội Những năm gần đây, Nhà nước có chủ trương đổi đất lấy CSHT hai hình thức đấu thầu dự án đấu giá QSDĐ, thực dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT thông qua phương thức đấu giá QSDĐ biện pháp hữu hiệu nhằm khắc phục khó khăn vốn đầu tư trực tiếp cho địa phương, tập trung khai thác nguồn nội lực đất nước phục vụ nghiệp CNH - HĐH 71 3.5 Đánh giá hiệu công tác đấu giá QSDĐ qua số dự án 3.5.1 Hiệu kinh tế - Đối với Nhà nước + Khai thác hợp lý quỹ đất + Huy động nhiều nguồn vốn tham gia đầu tư xây dựng Nhà nước đầu tư cho vay để giải phóng mặt bằng, làm sở hạ tầng; đưa đấu giá người dân nhà đầu tư bỏ vốn để tham gia Số tiền thu sử dụng vào việc trả nợ tiền vay Nhà nước, phát triển sở hạ tầng địa phương + Tạo nguồn vốn từ đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư cho dự án khác tạo điều kiện cho việc chuyển đổi ngành nghề cho nhân dân địa phương Nhà nước thu hồi đất để xây dựng cơng trình nói chung dự án đấu giá đất nói riêng Đấu giá quyền sử dụng đất có ý nghĩa to lớn, giúp tăng nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng, tạo đà thúc đẩy nghiệp cơng nghiệp hố, đại hoá đất nước Đấu giá quyền sử dụng đất tạo cạnh tranh lành mạnh người tham gia đấu giá, người trả giá cao người nhận quyền sử dụng đất Do vậy, diện tích đất sử dụng để khai thác tạo vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng, áp dụng chế đấu giá mang lại hiệu kinh tế gấp nhiều lần so với chế giao đất có thu tiền sử dụng So với cách giao đất có thu tiền thơng thường giao đất thơng qua đấu giá quyền sử dụng đất có hiệu nhiều so với giao đất có thu tiền trước Qua số liệu dự án cho thấy hiệu cao từ 1,07 1,34 lần so với giao đất thông thường, với dự án đấu giá đất đem lại nguồn thu cho ngân sách gần 1,5 tỷ đồng so với số tiền thu thực giao đất theo cách giao đất có thu tiền trước 72 Bảng 3.11 Chênh lệch giá đất giá quy định giá trúng đấu giá Đơn vị tính: 1.000 đồng TT Khu đất đấu giá QH khu dân cư xóm Đồng Trũng xã Hùng Sơn QH Khu dân cư cổng Bệnh viện Thị trấn Đại Từ QH Dân cư Phố Dầu Tiên Hội QH Dân cư xóm Trại xã Bình Thuận Ngày đấu giá Diện Số tiền thu tích đƣợc sau (m2) đấu giá 950 Giao đất có Tăng trung thu tiền bình (Lần) 3.231.000 3.006.750 1,07 15/12/2007 1.250 4.385.000 4.081.250 1,07 24/11/2008 1.500 1.328.000 1.212.000 1,10 22/7/2010 4.250 2.373.625 1.768.750 1,34 7.850 11.317.625 10.068.750 1,15 10/03/2006 Tổng (Nguồn: Phịng Tài ngun mơi trường huyện Đại Từ) Đối với người sử dụng đất: Đất để đấu giá đất phê duyệt quy hoạch nên tính an tồn cao, người mua Nhà nước bảo đảm tính pháp lý lơ đất, đảm bảo sử dụng đất hợp pháp đầy đủ giấy tờ Nếu mua đất thị trường tự do, người mua thường phải nhiều công để tìm hiểu giấy tờ hay vị trí quy hoạch đất đưa định riêng đất đem đấu giá, yếu tố đảm bảo Đấu giá QSDĐ tiến hành công khai, thu hút nhiều đối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác Trước đấu giá tiến hành, người tham gia đấu giá nghiên cứu hồ sơ đấu giá, khảo sát thực địa tiến hành tìm hiểu thông tin thị trường khu vực đấu giá nên nhìn nhận, đánh giá giá trị thực tế mảnh đất đem đấu giá Do vậy, tham gia họ chủ động trả với giá họ xác định thường đưa giá thấp so với việc mua đất theo cách thơng thường thị trường 73 Khơng phí hoa hồng (mơi giới) loại phí khác mà trung tâm môi giới thường đặt Đấu giá quyền sử dụng đất thực chất hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặc biệt, Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách bên đối tác giao dịch BĐS Điểm khác biệt hình thức đấu giá với hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường không qua mặc mà thông qua chế đấu giá công khai để định giá bán Do người sử dụng đất thêm tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất Đấu giá quyền sử dụng đất bước lôi kéo ngân hàng, tổ chức tín dụng, doanh nghiệp vừa nhỏ tham gia, góp phần cho thị trường quy phát triển Thực tế chứng minh, nguồn thu từ đất vô tận, từ nguồn thu Nhà nước có nguồn vốn hỗ trợ cho hoạt động kinh tế bền vững, bất biến tạo sở vững trình phát triển kinh tế đất nước 3.5.2 Hiệu xã hội Thị trường BĐS huyện Đại Từ giai đoạn đầu trình hình thành phát triển Sự đời hình thức đấu giá góp phần làm sơi động cho thị trường BĐS, thúc đẩy phát triển thị trường BĐS huyện Đại Từ Tạo khu dân cư đồng với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đáp ứng nhu cầu người dân, tạo điều kiện môi trường sống ổn định, phù hợp với quy hoạch chung Ví dụ: Số tiền thu từ đấu giá đất xã Hùng Sơn, Tiên Hội - huyện Đại Từ Uỷ ban nhân dân huyện Đại Từ cho phép xã giữ lại 50% số tiền thu từ dự án đấu giá quyền sử dụng đất vào xây dựng hệ thống cở sở hạ tầng xã Với nguồn thu lớn từ đấu giá quyền sử dụng đất, bên cạnh việc đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống sở hạ tầng: hệ thống đường giao thông, trường học, bệnh viện, trạm xá, nhà trẻ, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống điện, công viên, vườn hoa Nguồn vốn huy động từ đấu giá 74 QSDĐ hỗ trợ đắc lực cho việc chuyển dịch cấu kinh tế, cấu ngành nghề, áp dụng mơ hình sản xuất nơng nghiệp Nhiều mơ hình sản xuất nông nghiệp (trồng rau sạch, chăn nuôi đặc sản…) phổ biến, chuyển giao rộng rãi đến người nơng dân góp phần nâng cao hiệu sản xuất, tăng thu nhập cho bà nông dân Nhiều ngành nghề đầu tư phát triển, ngành nghề thủ công đầu tư lượng vốn đáng kể, tạo việc làm cho lực lượng lao động dư thừa vùng nông thôn Như vậy, đấu giá quyền sử dụng đất góp phần làm phong phú cho hoạt động thị trường BĐS Nhà nước tham gia vào thị trường với tư cách nhà quản lý với mệnh lệnh hành cứng nhắc (Quyết định giao đất cho ai? Diện tích nào? Mức giá bao nhiêu? Giá tính thuế nào?) mà tham gia trực tiếp vào thị trường BĐS với tư cách bên đối tác Những yếu tố: giá bán mảnh đất, người nhận quyền sử dụng đất (mua mảnh đất) thị trường người tham gia định mà Nhà nước không cần can thiệp Đấu giá đất cách xã hội hoá để thu hút người dân tham gia vào phát triển quỹ đất, quỹ nhà, từ tạo nguồn vốn để giải sách xã khác như: tạo quỹ nhà cho người thu nhập thấp, hỗ trợ gia đình sách khó khăn cải thiện chỗ ở… Với giá đất công bố đấu giá quyền sử dụng đất loại bỏ tâm lý hoang mang, giao động giá đất chủ thể tham gia thị trường, xoá “giá ảo” BĐS, góp phần tạo bình ổn giá đất đai, tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững 3.5.3 Hiệu cơng tác quản lý sử dụng đất đai Ngồi hiệu mặt kinh tế, xã hội, đấu giá QSDĐ mang lại hiệu việc quản lý sử dụng đất đai, thể nội dung sau: a/ Đất đai, tư liệu sản xuất đặc biệt, tài sản quốc gia với đặc điểm đặc thù riêng, đất đai tham gia vào thị trường khai thác triệt để tiềm giá trị, tạo nguồn thu phục vụ cho nghiệp công nghiệp hố, 75 đại hố đất nước, khẳng định đấu giá QSDĐ biện pháp tích cực khai thác quỹ đất hiệu Kết thu từ đấu giá QSDĐ khẳng định vai trò đất đai kinh tế thị trường, thừa nhận đất đai, QSDĐ hàng hoá hoạt động thị trường BĐS b/ Đấu giá QSDĐ sở, để Nhà nước định giá đất, hình thành thị trường BĐS góp phần tạo mặt giá cả, tạo ổn định cho thị trường BĐS Nếu đấu giá quyền sử dụng đất tiến hành thường xuyên, liên tục phạm vi huyện giúp huyện thống kê giá đất chuyển nhượng thực tế xã, thị trấn khoảng thời gian định Đây cứ, sở quan trọng giúp Nhà nước định giá đất sát với giá chuyển nhượng đất thực tế, hạn chế thất thu cho ngân sách Nhà nước từ tài sản đất đai c/ Đấu giá QSDĐ, với phương thức, thủ tục tiến hành đơn giản, nhanh gọn, qua nhiều cấp chế giao, cấp đất, thủ tục rườm rà, gây lãng phí thời gian, tiền của Nhà nước nhân dân d/ Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất triển khai thực nhanh chóng, thuận lợi quan quản lý đất đai, tạo niềm tin người sử dụng đất e/ Đấu giá quyền sử dụng đất hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo cạnh tranh lành mạnh đối tượng tham gia đấu giá nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời loại bỏ yếu tố tiêu cực chế "Xin, cho" tồn nhiều địa phương, góp phần lành mạnh hố thủ tục hành chính, đẩy nhanh q trình cơng nghiệp hố, đại hố đất nước f/ Giải chuyển mục đích cho khu vực đất nông nghiệp nằm xen lẫn khu dân cư, khu vực đất đơn vị không sử dụng, đất nằm lẫn cơng trình khác g/ Tiền thu từ đấu giá quyền sử dụng đất sử dụng để xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật góp phần cho việc sử dụng đất khu vực đầu tư cơng trình kỹ thuật vào nề nếp hơn, giảm tình trạng lấn chiếm đất đai trái phép 76 3.6 Một số hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất 3.6.1 Công tác tổ chức - Việc điều tra xác định nhu cầu sử dụng đất khu vực xây dựng giá sàn đấu giá quyền sử dụng đất chưa khoa học, cịn mang nặng tính hành chính; Việc dẫn đến tình trạng dự án đấu giá quyền sử dụng đất thời gian gần có người đăng ký tham gia - Thủ tục để đưa lơ đất vào đấu giá cịn qua nhiều khâu, đoạn; từ có chủ trương cho phép đấu giá đến mở phiên đấu giá nhiều thời gian - Kiểm tra lực tài người tham gia đấu giá chưa thực hiện, có nhiều trường hợp người tham gia đấu giá nhiều đất, đẩy giá đất đấu giá lên cao - Đối với việc tránh thông thầu thực đấu giá chưa có quy định để phịng tránh, chưa có chế tài để xử phạt; - Việc phổ biến thông tin trước phiên đấu hoạt động đấu giá đất cịn thiếu Mặc dù cơng khai việc quảng cáo cho khu vực đấu giá chưa thực nghiêm túc, hiệu chưa cao - Quy chế đấu giá cịn có bất cập, dự án lại có quy chế đấu giá khác nhau, huyện phê duyệt song gây khó khăn cho nhu cầu tìm hiểu cho nhu cầu tìm hiểu người dân cần mua đất 3.6.2 Đối với người tham gia đấu giá - Người tham gia đấu giá khơng hình dung phát triển khu vực đấu giá nên giá đưa đấu giá thường thấp giá thị trường; việc tạo chênh lệch giá đất sau đấu giá - Có trường hợp người tham gia đấu giá sử dụng nhiều đất xung quanh khu vực đấu giá nên bỏ giá cao để nâng mặt giá khu vực lên, sau bỏ tiền đặt cọc - Người tham gia đấu giá phải có nguồn tài đủ để thực nghĩa vụ sau trúng đấu giá - Thời hạn toán tiền sau trúng đấu giá thời gian xây dựng, người sử dụng đất bị động, thương lượng lại 77 - Hiện hầu hết dự án đấu giá đất có trường hợp người tham gia đấu giá mang tính đầu đất đai, nhu cầu đất ở, nhà thực - Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác giá đất để tính thuế chuyển quyền thuế trước bạ bị tính theo giá đấu giá (giá thường cao nhiều lần so với giá quy định) 3.6.3 Đối với công tác quản lý đất đai xây dựng đô thị - Đối với dự án đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ lẻ không tạo mối liên kết hạ tầng khu vực xung quanh; thực quy hoạch khơng tốt dẫn đến tình trạng đô thị bị chia nhỏ theo kiểu phân lô Trong để khắc phục tình trạng ”đơ thị bị băm nhỏ” Luật đất đai 2003 khơng cho phép hình thức phân lơ bán trước - Đối với dự án đấu giá đất thực thành cơng sau tạo mặt giá khu vực, điều dẫn đến tình trạng tăng giá đất cục khu vực có dự án đấu giá đất - Tình trạng tự ý điều chỉnh quy hoạch, giảm bớt phần diện tích cơng cộng chủ đầu tư sau trúng đấu giá diễn phổ biến, tỷ lệ phép xây dựng bị vi phạm tất công trình - Hiện chưa có thống cách quản lý khu đất sau đưa đấu giá đất Đất không sử dụng, để hoang hoá nhiều năm, việc xây dựng sai so với giấy phép sảy 3.7 Một số giải pháp khắc phục công tác đấu giá đất Để công tác đấu giá QSDĐ phát triển với quy luật thị trường lành mạnh bền vững quyền Địa phương quyền Trung ương phải có cần thực thi nhiều giải pháp đồng sau: Từng bước giao công tác đấu giá đất cho đơn vị chuyên trách để người dân dễ dàng tìm hiểu thơng tin, việc giao cho Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Tỉnh Có sách tạo điều kiện cho đơn vị giao tổ chức đấu giá làm tốt công tác đấu giá 78 Hàng năm trích phần kinh phí thu từ đấu giá đất để đầu tư phát triển nhà cho đối tượng sách, người thu nhập thấp, tạo lập sẵn quỹ nhà cho thuê, nhà bán trả góp tái định cư để cần thu hồi có chỗ cho người bị thu hồi tái định cư Nên kế hoạch cụ thể để: + Kiểm kê đầy đủ diện tích loại đất, đầu tư cho quy hoạch chi tiết sử dụng đất đến xã, thị trấn xác định cụ thể quỹ đất để tiến hành lập dự án có nhu cầu Trên sở dự án đuợc phê duyệt quy hoạch, huyện Đại Từ tỉnh Thái Nguyên tiến hành công khai thông tin quy hoạch để người dân tham khảo, cơng khai kế hoạch đấu giá dự kiến để người dân chuẩn bị mặt tài thực + Đối với dự án lựa chọn để đấu giá đất cần đầu tư hạ tầng trước đưa đấu giá, mặt để làm tăng giá trị đất đấu giá, mặt khác để sau trúng đấu giá người trúng đấu giá nộp tiền đầy đủ ngay, tránh việc để đất bỏ hoang khơng có sở hạ tầng để xây dựng Bảng 3.12: Một số dự án đấu giá đất huyện Đại Từ tỉnh Thái Nguyên thời gian tới Xã (Thị trấn) Thị trấn Đại Từ Địa bàn thực dự án Khu quy hoạch Dân cư Sân Vận Động Diện tích (m2) 5.000 Khu quy hoạch DC Sơn Tập 11.000 Xã Hùng Sơn Khu quy hoạch DC Đội 18 15.000 Xã Yên Lãng Khu quy hoạch DC Chợ Trung tâm xã 16.500 (Nguồn cung cấp: Phịng Tài ngun - Mơi trường huyện Đại Từ) Đối với phương thức đấu giá: Phương thức đấu giá bất cập, để tránh đấu giá có tượng thơng đồng người tham gia đấu giá với người tham dự đăng ký phiên đấu giá, rút ngắn thời gian đấu giá từ 10 phút xuống phút, xây dựng giá sàn gần sát với khung giá thị trường thực vịng Thống quy chế đấu giá dự án để người dân đỡ cơng tìm hiểu tham gia dự án khác như: 79 + Khi có kế hoạch đấu giá thức phải sớm thơng báo rộng rãi thông tin, quảng cáo cho dự án tiến hành đấu giá, phát tờ rơi để người dân có thêm thơng tin + Về giá đấu giá: Thực tế cho thấy, giá sàn lô đất nhiều quận, huyện thấp so với giá thị trường nhằm bình ổn thị trường BĐS Tuy nhiên, cần thay đổi số phương thức định giá sàn đấu giá để đảm bảo công mở rộng đối tượng tham gia Với lẻ giá sàn vừa phải, cịn lơ giá sàn phải sát giá thị trường để chống tiêu cực + Cần nghiên cứu áp dụng đồng giải pháp kỹ thuật để đánh giá tình hình cung cầu sử dụng đất khu vực đấu bên Trên sở cung cầu thị trường khu vực có thể: thiết kế đất đấu giá theo diện tích khác, đưa đấu giá theo phương thức khác nhau; việc xây dựng giá sàn bước giá cần điều chỉnh theo nhu cầu (Ví dụ: với đất lẻ giá sàn cần xây dựng vừa phải, lơ lớn giá sàn phải sát giá thị trường để chống tiêu cực) + Các quy trình dự án đấu giá QSDĐ cần xử lý nhanh, đặc biệt khâu quy hoạch yếu tố quan trọng công đoạn mở đường để triển khai dự án 80 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ Kết luận Đại Từ huyện miền núi nằm phía Tây Bắc tỉnh Thái Nguyên, cách thành phố Thái Nguyên 25 km, với tổng diện tích tự nhiên 57.415,73 Nằm trục đường giao thông Thái Nguyên - Tuyên Quang, có đường quốc lộ 37, Đường tỉnh Lộ 261, 270 chạy qua nên huyện Đại Từ có vị trí thuận lợi cho việc giao lưu, trao đổi hồng hố với Tỉnh bạn huyện bạn Tỉnh Khí hậu thời tiết tốt, tài nguyên đất nước tương đối khá: tầng đất dày, độ phì nhiêu đất thuộc loại trung bình, thích hợp với nhiều loại trồng, đặc biệt lâu năm chè, ăn quả…có nhiều tiềm để phát triển kinh tế xã hội Sau 10 năm thực Luật đất đai 2003, công tác quản lý đất đai địa bàn có nhiều chuyển biến tích cực, Đặc biệt cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất Trong năm (20062010), huyện Đại Từ có dự án đấu giá quyền sử dụng đất với 146/147 lơ đất bán với diện tích chia lô 20.530 m xã Hùng Sơn, Tiên Hội, Bình Thuận thị trấn Đại Từ Số tiền mà đấu giá quyền sử dụng đất mạng lại cho ngân sách lên tới 47.969.630.000 đồng Từ kết nghiên cứu, đánh giá công tác đấu giá QSDĐ địa bàn cho thấy: Đấu giá QSDĐ thực chất hình thức chuyển nhượng QSDĐ đặc biệt, Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách bên giao dịch BĐS Điểm khác biệt giưã hình thức đấu giá chuyển QSDĐ thị trường không qua mặc mà thông qua chế đấu giá công khai để định giá bán nên đem lại nhiều lợi ích, cụ thể như: + VỊ mỈt kinh tÕ: Đấu giá quyền sử dụng đất hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo cạnh tranh lành mạnh chủ đầu 81 t nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nớc, đồng thời loại bỏ đợc yếu tố tiêu cực chế " xin, cho" đà tồn thời gian dài nhiều địa phơng nớc, thu hút đợc nhiều thành phần kinh tế với nhiều nguồn vốn khác tham gia vào thị trờng bất động sản Kt qu đánh giá công tác đấu giá dự án cho thấy mức chênh lệch giá trúng với giá Nhà nước giao đất có thu tiền từ 1,07 đến 1,34 lần; Giá trúng giá thực tế thị trường tương đối chênh lệch Qua cho thấy cơng tác xác định giá sàn mang tính chủ quan chưa sát với thực tế nên chưa phát huy giá trị kinh tế khu đất Đấu giá quyền sử dụng đất theo lô đất đem lại nguồn thu cho ngân sách so với nguồn thu thực giao đất có thu tin trc õy Số tiền thu đợc sau đấu giá địa bàn huyện năm qua l 47.969.634.000 đồng gÊp 1,12 lÇn sè tiỊn dù kiÕn thu đợc theo giá sàn 45.873.750.000 đồng + Đối với công tác quản lý Nhà nớc Đấu giá QSDĐ đà tạo sức ép công tác quản lý quy hoạch sử dụng đất, qua đó, chế, sách đấu giá quyền sử dụng đất đà bớc đợc luật hoá đợc hớng dẫn ngày cụ thể Hiệu đấu giá QSDĐ đà tác động tới công tác quản lý đất đai cấp, dẫn tới việc quản lý đất đai ngày chặt chẽ hoàn thiện + Về mặt xà hội Đấu giá QSDĐ tạo nguồn thu cho phát triển lĩnh vực giáo dục, y tế địa phơng Góp phần giảm sức ép nhà ë, ®Êt ë ®èi víi x· héi, ngn thu tõ đấu giá quyền sử dụng đất đợc trích phần để phát triển quỹ nhà xà hội, quỹ nhà cho thuê, ngh gúp phn hồn thiện cơng tác đấu giá QSDĐ thời gian tới cần tập trung giải vấn đề sau: 82 Nghiên cứu đề suất với Tỉnh ban hành đồng văn pháp luật chế độ quản lý, sử dụng đất để xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh thống tồn tỉnh có tổ chức chun hoạt động lĩnh vực bất động sản nói chung thị trường đất đai nói riêng, ví dụ trung tâm giao dịch bất động sản, phát triển mạnh cấu tổ chức phát trung tâm phát triển quỹ đất huyện Quy trình lập dự án đấu giá, thực dự án đấu giá cần có giám sát chặt chẽ quan quản lý, có chế kiểm tra chéo, tăng cường giám sát người dân quan báo chí, từ ngăn chặn hành vi tiêu cực xảy Để dự án đấu giá đất hiệu đạt hiệu kinh tế cao cần: - Nghiên cứu giải pháp kỹ thuật để cơng tác đấu giá hồn thiện như: quy hoạch xây dựng để phù hợp nhu cầu người tham gia đấu giá khu vực thực dự án, phương pháp định giá để định giá sàn cho phù hợp ; - Hoàn thiện đồng hạ tầng dự án trước đấu giá, để tăng giá trị khu đất đấu giá; - Đối với dự án đấu giá đất cần phổ biến thông tin, quảng cáo mạnh hơn, nhiều phương tiện thông tin đại chúng để thu hút thêm nhiều nguời tham gia 83 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu tiếng Việt Bộ tài (2001), Giải pháp tài phát triển thị trường BĐS, Hà Nội Bộ tài (2004), Thơng tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 12 năm 2004 hướng dẫn thực nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ Tài (2005), Thơng tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 hướng dẫn việc xác định giá thời điểm chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2004), Tài liệu hớng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003, Hà Nội Bộ xây dựng - Bộ KHĐT - Bộ TNMT - Bộ TC (2003), Báo cáo hội thảo Phát triển quản lý thị trường BĐS Việt Nam, Hà Nội Chu Văn Thỉnh (2000), “Cơ sở khoa học cho việc hoạch định sách sử dụng hợp lý quỹ đất đai”, Đề tài nghiên cứu khoa học độc lập cấp Nhà nước, Hà Nội Chính phủ (1999), Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 18/02/2003 quy định Luật thuế chuyền quyền sử dụng đất Chính phủ (2004), Nghị số 06 Chính phủ ngày 19/5/2004 số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường BĐS, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật đất đai 10.Chính phủ (2004), Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thu tiền sử dụng đất 84 11.Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 12 G.S -T.S.K.H Đặng Hùng Võ (2009), “Phát triển thị trường bất động sản - điểm đột phá giai đoạn tiếp tục đổi mới”, Tạp chí Tài ngun mơi trường 13.Hồ Thị Lam Trà (2004, 2005), Bài giảng giá đất, Trường Đại học nông nghiệp I - Hà Nội 14.Hiến pháp năm 1959 (NXB trị quốc gia) 15.Hiến pháp năm 1980 (NXB trị quốc gia) 16.Khoa luật - Đại học quốc gia Hà Nội (2002), Hội thảo xây dựng sở pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Hà Nội 17.Luật đất đai (1993), Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật đất đai năm (1998-2001) (NXB trị quốc gia) 18.Luật đất đai 2003, (NXB trị quốc gia) 19.Nguyễn Đình Bồng, Nguyễn Thanh Trà (2005) giáo trình thị trường BĐS, NXB Nơng nghiệp 20.Nguyễn Đình Bồng (2005), “Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trờng BĐS Việt Nam”, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, Hà Nội 21.Nguyễn Văn Kiên (2003), Tìm hiểu đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh, Luận văn thạc sỹ nông nghiệp, trường Đại học nông nghiệp I, Hà Nội 22 Nguyễn Văn Xa (2004), Bài giảng Định giá đất giành cho Cao học, Hà Nội 23.Quốc Hội (1995), Bộ luật dân sự, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 85 24.Thủ tướng Chính phủ, Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 Chính Phủ ban hành quy chế đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất 25.Trần Thế Ngọc (2001), Báo cáo quản lý phát triển thị trường BĐS Thành phố Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh 26.UBND tỉnh Thái Nguyên (2004), Quyết định số 1787/2004/QĐ-UB ngày 29/7/2004 việc quy định tạm thời đấu giá QSDĐ để tạo vốn đầu tư sở hạ tầng địa bàn tỉnh Thái Nguyên 27.UBND huyện Đại Từ, Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 dự báo đến năm 2015, Thái Nguyên 28.Viện nghiên cứu Địa (2002), Báo cáo kết nghiên cứu đề tài Điều tra nghiên cứu xã hội học sách đền bù giải phóng mặt tái định cư, Hà Nội 29.Viện nghiên cứu Địa (2003), Báo cáo kết nghiên cứu đề tài Nghiên cứu đánh giá hiệu việc đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Hà Nội số địa phương phục vụ việc xây dựng Luật đất đai mới, Hà Nội