Căn cứ phát sinh chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề

A Lời nói đầu Trong điều kiện nước ta nay, kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa bộc lộ phát triển, bộc lộ mặt tích cực , bộc lộ mặt tiêu cực Những tranh chấp vấn đề sử dụng bất động sản liền kề ngày gia tăng mặt biểu mặt tiêu cực Nguyên nhân tranh chấp giải thích trình độ hiểu biết tn thủ pháp luật thấp nhân dân ta Việc nghiên cứu vấn đề quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề có ý nghĩa quan trọng mặt lý luận thực tiễn Trong tập này, em xin phép trình bày hiểu biết vấn đề “ phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” B Những nội dung Để giải vấn đề nêu trên, trước tiên cần phải có hiểu biết cách khái quát bất động sản nói chung bất động sản liền kề nói riêng I Bất động sản liền kề quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề gì? Khái niệm bất động sản Hiện chưa có khái niệm quán “bất động sản” luật dân quốc gia giới Theo cách hiểu riêng mình, trước phân loại tài sản thành động sản bất động sản, pháp luật dân Việt Nam (mà cụ thể Bộ luât dân 2005) xác định tài sản Quy định nhăm khắc phục khiếm khuyết luật dân trước đây,thể chỗ trước phân loại tượng phải xác định tượng gì? Khoản điều 174 Bộ luật dân (BLDS) 2005 quy định: “Bất động sản tài sản bao gồm: a Đất đai b Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng c Các tài sản khác gắn liền với đất đai d Các tài sản khác pháp luật quy định” Căn vào phân định thấy tiêu chí chung để xác định loại tài sản mang tính chất bất động sản tính chất “khơng di, dời được” tài sản thể thực tế không thay đổi vị trí tài sản Bất động sản liền kề Một bất động sản phân lập với bất động sản khác thông qua việc thiết lập ranh giới bất động sản Không phải tất bất động sản tồn ranh giới, mà bất động sản thuộc chất không di, dời tồn ranh giới chúng tồn ranh giới tồn bất động sản liền kề Trong BLDS 1995 không ghi nhận cụ thể khái niệm bất động sản liền kề ranh giới chúng Bất động sản liền kề hiểu bất động sản có tiếp giáp ranh giới với bất động sản khác Do vị trí tự nhiên, điều kiện kinh tế – xã hội hay phong tục tập quán nên bất động sản q trình tồn có tiếp giáp với bất động sản xung quanh (liền: kề nhau, sát không cách; kề: vào làm cho vào vị trí gần coi khơng cịn khoảng cách) Tuy nhiên hai bất động sản coi liền kề với nghĩa pháp lý để thiết lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chúng thuộc chủ sở hữu (chủ sử dụng) khác chúng có ranh giới chung Từ việc xác định bất động sản liền kề xác định “hạn chế” mà chủ sở hữu hay chủ sử dụng phải chịu để phục vụ cho chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản khác Sự “hạn chế” dạng quyền người khác bất động sản không thuộc sở hữu Vì vậy, có “hạn chế” bất động sản dẫn đến giá trị sử dụng bất động sản bị thay đổi Sự hạn chế cở sở cho quyền chủ bất động sản khác theo chế định pháp luật Tóm lại, bất động sản liền kề bất động sản có chung ranh giới Khơng phải tất bất động sản liền kề nhau, cạnh coi bất động sản liền kề mà chúng phải tồn ranh giới thực tế pháp lý Quy chế pháp lý ranh giới bất động sản liền kề pháp luật tập quán ghi nhận Ranh giới bất động sản để phân lập bất động sản với bất động sản khác, hình thức đặc định hố bất động sản Luôn tồn ranh giới lý tưởng ranh giới thực bất động sản ranh giới lý tưởng tiền đề để giải ranh giới thực 3/Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề : Theo điều 273-BLDS 2005 quy định “ Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu người khác để đmr bảo nhu cầu mỡnh lối , cấp nước đường dây tải điện , thơng tin liên lạc nhu cầu cần thiết khác cách hợp lý phải đền bù khơng có thoả thuận khác” Như cú thể thấy quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề quyền quan trọng cú ý nghĩa với chủ sở hữu bất động sản Việc phỏp luật ghi nhận quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đảm bảo cho chủ sở hữu bất động sản bị bao bọc cỏc bất động sản khỏc cú thể đảm bảo nhu cầu chớnh đỏng mỡnh Quyền sử dụng bất động sản liền kề bao gồm :\ -Quyền lối qua : chủ sở hữu bất động sản lở bị võy bọc cỏc bất động sản cỏc chủ sở hữu khỏc cú quyền yờu cầu cỏc chủ sở hữu bất động sản liền kề phải dành cho mỡnh lối thuận tiện hợp lý đường cụng cộng Về nguyờn tắc chung , người dành lối phải đền bự cho chủ sở hữu bất động sản liền kề số tiền tương ứng với giỏ trị tài sản sử dụng , trừ cỏc bờn cú thoả thuận phải đảm bảo thuận tiện cho việc lại ớt gõy phiền hà cho cỏc bờn.Nếu bất động sản chia thành nhiều phần cho cỏc chủ sở hữu khỏc thỡ chia pahỉ dành lối chung khụng cú đền bự - Quyền mắc đường dõy tải điện , đường dõy thụng tin liờn lạc: điều kiện kinh tế -xó hội phỏt triển thỡ đõy quyền quan trọng phổ biến nhằm thừng bước nõng cao đời sống vật chất ,tinh thần cho cụng dõn Tuy nhiờn, mắc đường dõy qua bất động sản liền kề phải hợp lý , bảo đảm an toàn thuận tiện cho cỏc chủ sở hữu đú -Quyền cấp thoỏt nước : sống hàng ngày , nhu cầu sử dụng nước để dựng lối để thoỏt nước thải thiết yếu KHi sử dụng quyền chủ sở hữu phải thoả thuận với cỏc chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mỡnh lối cấp , thoỏt nước thớch hợp , bảo đảm cảnh quan vệ sinh mụi trường Khi lắp đặt ống dẫn nước , cống khơi rónh phải đảm bảo hạn chế mức thấp thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản liền kề -Quyền nước tưới , tiờu nước : đõy coi nhu cầu cấp thiết canh tỏc sản xuất Khi người sử dụng đất canh tỏc cú nhu cầu nước tưới , tiờu nước thỡ cú quyền yờu cầu người sử dụng đất xung quanh phải mỡnh lối dẫn nước thớch hợp , thuận tiện cho việc tưới , tiờu II Căn phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chế định dẫn xuất (phái sinh) chế định quyền sở hữu Đây chế định pháp luật dân nước XHCN nói chung pháp luật Việt Nam nói riêng với đặc thù không thừa nhận quyền sở hữu tư nhân đất đai.Trong quy định đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân nhà nước thống quản lý Hiến pháp pháp luật đất đai Việt Nam quy định người sử dụng đất có quyền: chuyển dời, chuyển nhượng, cho thuê, chấp thừa kế quyền sử dụng đất.Việc hoàn thiện phải theo quy định BLDS pháp luật đất đai Do đặc tính đất đai với tính chất thống khơng di dời được, việc sử dụng bất động sản người khác nói chung đất đai nói riêng nhu cầu cấp thiết, đòi hỏi thực tiễn khách quan càn phải có điều chỉnh pháp luật Quyền sử dụng bất động sản hệ việc phân chia, dịch quyền bất động sản, đất đai bất động sản đầu tiên, nguyên sinh, sở phát sinh tài san bất động sản khác Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề vấn đề vừa mang tính lịch sử vừa mang tính thực tế, khơng có ý nghĩa mặt lý luận mà mang ý nghĩa thực tiễn sâu sắc Trong sách pháp luật đất đai nước ta nhiều bất cập thiếu tính đồng quy định phát sinh chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề tình trạng tương tự 1.Căn phát sinh quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề quyền khách quan pháp luật ghi nhận Tuy nhiên, quyền dạng quyền thuộc lực pháp luật chủ thể mà quyền dân chủ quan Muốn quyền khách quan thành quyền dân cụ thể phải có điều kiện định, ứng với quyền dân chủ thể tồn tyại nghĩa vụ hay nhiều chủ thể khác Điều 274 BLDS 2005 quy định: “1.Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề xác lập theo thoả thuận theo quy định pháp luật 2.Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất, người chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất hưởng quyền đó” Căn vào quy định thấy rằng, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề không tồn liền kề bất động sản mà phải dựa sở định với điều kiện định Pháp luật quy định sở làm phát sinh quyền chủ thể, điều kiện mặt khách quan Để tạo quyền mặt chủ quan cần phải có hành vi với điều kiện định Những hành vi điều kiện phải phù hợp với yêu cầu pháp luật a/Quyền sử dụng hạn chế bất động sả liền kề xác lập theo thoả thuận Tự do, tự nguyện cam kết, thoả thuận nguyên tắc mang chất quan hệ dân sự.Nguyên tắc cho phép chủ thể dựa theo ý chí, nguyện vọng để tạo lập quyền, nghĩa vụ dân Khi pháp luật quy định:” Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu người khác… ” hồn tồn khơng có nghĩa chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề xung quanh đáp ứng yêu cầu Để chủ sở hữu bất động sản liền kề đáp ứng yêu cầu quyền sử dụng hạn chế bất động sản họ, chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất phải thoả thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề để tạo lập quyền Việc thoả thuận phải phải tuân thủ nguyên tắc chung giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch dân Chỉ đạt thoả thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề, chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất tiến hành hành vi cần thiết việc thực quyền sử dụng bất động sảnliền kề nhằm thoả mãn nhu cầu việc khai thác, sử dụng bất động sản thuộc sở hữu Trong trường hợp bên khơng đạt thoả thuận việc sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất có quyền yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền giải Căn vào yêu cầu chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất này, điều kiện thực tế bên, Toà án định Quyết định tồ án bác bỏ chấp nhận yêu cầu án Trong trường hợp Tồ án chấp nhận, đưa định sau: chưa có quyền sử dụng bất động sản liền kề, định cho phép chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất có quyền đó, động thời Tồ án xác định giới hạn quyền, cách thức tạo lập, phương thức xác định quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề khoản đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề (thủ tục giải tuân theo quy định pháp luật tố tụng dân sự) b/Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề xác lập theo quy định pháp luật Hiểu theo nghĩa rộng quyền dân nói chung quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nói riêng dược xác lập theo quy định pháp luật Bởi pháp luật điều chỉnh qun hệ xã hội, quan hệ xã hội trở thành quan hệ pháp luật, quyền nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ trở thành quyền dân sự, nghĩa vụ dân pháp luật bảo vệ Với ý nghĩa “việc thoả thuận” để tạo lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề coi pháp luật quy định (khoản Điều 281 BLDS 2005) Căn pháp luật quy định đề cập không bên tạo lập theo thoả thuận mà phát sinh trực tiếp từ quy định pháp luật Tuy nhiên, pháp luật quy định làm phát sinh quyền chủ thể, để phát sinh quyền chủ quan cần có điều kiện định Các pháp luật quy định bao gồm:  Chuyển giao bất động sản xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Theo quy định khoản Điều 274 BLDS 2005 thì: “ Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất, người chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất hưởng quyền đó” Căn vào quy định này, việc chuyển giao nhà hay quyền sử dụng đất xác lập quyền sử dụng bất động sản liền kề, việc chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất đương nhiên chuyển giao với quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề mà không cần thoả thuận đặc biệt Người chuyển giao không cần phải thoả thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề; chủ sở hữu bất động sản liền kề quyền ngăn cản chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất chuyển nhượng thực quyền sử dụnghạn chế bất động sản thuộc quyền sở hữu họ Người chuyển nhượng nhà, quyền sử dụng đất sử dụng loai quyền với nội dung, phương thức người chuyển giao thực trược đó, họ người kế quyền người chuyển giao Tuy nhiên pháp luật không cấm bên có thoả thuận khác Trong trường hợp chủ sở hữu bất động sản (bất động sản phải chịu hạn chế) chuyển giao bất động sản cho người khác chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất tiếp tục phải chịu nghĩa vụ cho chủ sở hữu bất động sản liền kề sử dụng hạn chế bất động sản chuyển giao Nhưng chuyển giao bất động sản phải chịu dịch quyền cho người thứ ba biết tình trạng bất động sản, quyền sử dụng hạn chế bất động sản mà bất động sản phải chịu (quyền người thứ ba tài sản dược chuyển giao) Việc thay đổi chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản không làm thay đổi quyền sử dụng hạn chế củavngười khác bất động sản Chính mà người ta cho quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề bất động sản qun hệ giữa bất động sản với bất động sản khác mà không phụ thuộc vào thay đổi chủ sở hữu bất động sản Quan điểm chuyển giao bất động sảnchịu quyền sử dụng hạn chế đồng thời với việc chuyển giao quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, bất động sản hưởng quyền chuyển giao thừa nhận pháp luật nước  Xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo thời hiệu Theo quy định Điều 247 BLDS 2005 người chiếm hữu, người lời tài sản khơng có pháp luật tình, liên tục, cơng khai thời hạn mười lăm năm động sản, ba mươi năm bất động sản trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề coi quyền người sử dụng bất động sản liền kề cách cơng khai, liên tục, tình ba mươi năm pháp luật đương nhiên thừa nhận quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề họ thừa nhận bất động sản thuộc sở hữu người khác Họ có quyền sử dụng hạn chế bất động sản mà họ sử dụng suốt thời gian trước quyền tồn có làm chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Tuy nhiên, việc xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo thời hiệu lại không đơn giản khái niệm “chiếm hữu tình” bất động sản thuộc sở hữu chủ thể, chủ sở hữu thực quyền sở hữu tài sản họ chủ sở hữu thực với đầy đủ quyền chủ sở hữu khơng quyền chiếm hữu Đồng thời, lại có người chủ sở hữu người chiếm hữu tình, cơng khai, liên tục Đã có mâu thuẫn nội lý luận, khơng thể tồn thời điểm hai chủ thể chiếm hữu tài sản tài sản thuộc sở hữu chung, chủ sở hữu chiếm hữu tài sản với tư cách chủ sở hữu người khác chiếm hữu tài sản đó, lại xem tình Bởi vậy, trường hợp việc sử dụng bất động sản người khác cách tình, cơng khai, liên tục mà khơng có phản đối chủ sở hữu đồng nghĩa với đồng ý chủ sở hữu bất động sản Sự đồng ý chủ sở hữu coi cho phép họ sử dụng Nếu có phản đối chủ sở hữu bất động sản liền kề (khơng phụ thuộc vào hình thức phản đối) coi chủ sở hữu bất động sản liền kề bày tỏ ý chí phản đối, việc sử dụng chủ sở hữu bất động sản bất động sản liền kề xem không tình Một cơng nhận quyền sở hữu bất động sản theo thời hiệu phải công nhận quyền sủ dụng hạn chế bất động sản liền kề theo thời hiệu kèm theo bất động sản Thực tế, pháp luật thừa nhận quy tắc áp dụng tương tự pháp luật để giải tranh chấp nhà giao dịch dân nhà xác lập trước ngày 1/7/1991 (Nghị số 58/NQ-UBTVQH 10 có hiệu lực ngày 1/1/1999; báo cáo số 158/BC ngày 25/3/1985 Toà án nhân dân tối cao giải tranh chấp nhà ở) Theo tinh thần quy định điểm c khoản Điều 11 Nghị số 58/NQ-UBTVQH 10 trường hợp bên thuê, bên mượn, bên nhờ làm thêm diện tích xây dựng nhà khn viên nhà thuê, cho mượn, cho nhờ đồng ý văn đến trước ngày 1/7/1996 khiếu kiện đến quan nhà nước có thẩm quyền việc làm thêm diện tích, xây dựng nhà diện tích làm thêm nhà sử dụng để cách riêng biệt với nhà cho thuê, nhà cho mượn nhờ diện tích làm thêm nhà thuộc quyền sở hữu bên thuê, bên mượn, bên nhờ Với quy định suy đốn cơng nhận thời hiệu phát sinh quyền sở hữu bất động sản, bất động sản bị vây bọc quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề phải công nhận cho chủ sở hữu bất động sản đó, nghĩa quyền sử dụng xác định theo thời hiệu  Xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề phân chia bất động sản Theo quy định tai khoản Điều 275 BLDS 2005 thì: “Trong trường hợp bất động sản chia thành nhiều phần cho chủ sở hữu, chủ sử dụng khác chia phải dành lối cần thiết cho người phía theo quy định khoản điều mà khơng có đền bù” Điều luật quy định lối mà không quy định quyền khác bất động sản bị phân chia Tuy nhiên, việc xác lập lối xem phức tạp so với việc xác lập quyền khác sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, quyền sử dụng bất động sản liền kề khác đước thực thơng qua việc áp dụng tương tự pháp luật dân Bình thường, bất động sản khai thác, sử dụng phải có lối đường cơng cộng, khơng có lối đường cơng cộng, họ có quyền yêu cầu lối chủ sở hữu bất động sản liền kề theo quy tắc xác lập lối quy định khoản Điều 275 BLDS 2005 Nhưng bất động sản bị phân chia thành nhiều phần cho chủ sở hữu khác dẫn đến tình trạng hay nhiều bất động sản tạo sau phân chia khơng có lối đường công cộng Để đảm bảo cho chủ sở hữu, người sử dụng bất động sản sau phân chia khai thác, sử dụng bình thường bất động sản họ phải: “dành lối cần thiết cho người trong” Việc tạo lập lối trường hợp phải thiết lập tren bất động sản bị phân chia mà thông qua việc yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề khác tạo lối bất động sản họ Thực ra, theo logic thông thường, phân chia tài sản nói chung bất động sản nói riêng “ thoả thuận” chủ sở hữu tài sản (bất động sản) việc phân chia tài sản phương thức tiện lợi nhất, bảo đảm tốt quyền lợi bên việc thực thi dễ dàng trường hợp chia bất động sản thuộc sở hữu chung nhiều người (khi ly hôn, chia thừa kế…) Trong trường hợp phân chia bất động sản, chủ sở hữu bất động sản phải thoả thuận lối đi, không thoả thuận lối suy đoán: người bên qua bất đống sản người bên (áp dụng theo tập quán) Nếu có tranh chấp giải qut theo ngun tắc chung xác lập lối Khoản điều 275 BLDS 2005)chỉ quy định: “dành lối cần thiết cho người phía trong” khơng đề cập đến lối cho người phía trường hợp phân chia nhà nhiều tầng Xét mối tương quan nhà bị vây bọc với không gian theo chiều ngang nhà khơng có lối xuống phía coi tương đồng Nếu nhà phân chia cho nhiều chủ sở hữu khác (nhiều người hưởng thừa kế biệt thự, chia tài sản ly hơn…), chủ sở hữu bất động sản sau phân chia phải có lối Nếu bất động sản bị vây bọc theo chiều ngang việc xác định lối áp dụng quy tắc: lối phải thiết lập bất động sản bị phân chia áp dụng tương tự quy tắc trường hợp chia nhà có nhiều tầng chủ sở hữu hộ tầng sử dụng hành lang cầu thang để xuông tầng tiếp tục đến đường công cộng Tuy nhiên, phân chia bất động sản nhà nhiều tầng có nhiều tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng coi tài sản thuộc sở hữu chung hợp khơng phân chia (hệ thống cấp, nước, đường dây tải điện…) Căn chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Cũng quyền dân khác, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề phát sinh, thay đổi hay chấm dứt theo với điều kiện pháp luật quy định Theo quy định Điều 279 BLDS 2005 ,thì quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chấm dứt trường hợp sau: “1 Bất động sản liền kề với bất động sản chủ sở hữu thực quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nhập làm một; Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất khơng cịn nhu cầu sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” Theo quy định điều luật này, tồn hai mà luật pháp quy định làm chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, mà không quy định thêm khoản thông thường điều luật khác là: “các khác pháp luật quy định” Tuy nhiên, điều khơng có nghĩa khơng cịn khác việc áp dụng pháp luật theo dạng tương tự pháp luật Nếu suy rộng điều kiện để xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề khơng cịn, làm chấm dứt quyền dân dạng a/Bất động sản liền kề với bất động sản chủ sở hữu thực quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề liền nhập làm Căn vào điều kiện để xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, bất động sản phải tồn ranh giới để phân lập bất động sản Ranh giới có ý nghĩa mặt pháp lý hai bất động sản thuộc quyền sở hữu ( quyền sử dụng) chủ sở hữu (người sử dụng) khác không thuộc tài sản chung (theo phần hợp nhất) Trong trường hợp bất động sản thuộc sở hữu chung hai hay nhiều chủ thể độc lập, chủ sở hữu có phần quyền hay có quyền ngang khối tài sản chung Bất động sản thuộc sở hữu chung chưa phân chia khối, chỉnh thể thống mặt pháp lý chủ sở hữu có phần quyền toàn bất động sản chung mà phần bất động sản khối tài sản chung (cùng chịu chung chế định pháp luật bất động sản) Vì vậy, bất động sản liền kề bất động sản chủ sở hữu thực quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nhập làm (chính xác phải thuộc chủ sở hữu) bất động sản, chỉnh thể thống khơng tồn ranh giới bất động sản hình thức phân lập bất động sản thuộc chủ sở hữu khác Ví dụ: Một người có ngơi nhà, họ xây tường rào ngăn cách với hàng xóm, tường ranh giới hai bất động sản thuộc hai chủ sở hữu khác Chủ nhà mua lại mảnh đất hàng xóm (hoặc ngược lại người hàng xóm mua nhà, đất chủ nhà), sau mua, tường rào cịn tường rào khơng cịn coi ranh giới bất động sản liền kề Mảnh đất, nhà thuộc chủ sở hữu tường rào có ý nghĩa kinh tế thực tế (vẫn tường rào bao quanh vườn) mà ranh giới với ý nghĩa pháp lý không cịn Việc nhập làm áp dụng tài sản thuộc sở hữu chủ sở hữu đưa vào để tạo thành sở hữu chung (vợ, chồng nhập tài sản riêng vào tài sản chung), bất động sản thuộc sở hữu chung khơng cịn ranh giới phần bất động sản mà cịn giới hạn phần quyền tồn khối tài sản bất động sản Trong trường hợp bất động sản liền kề bất động sản chủ sở hữu thực quỳên sử dụng hạn chế bất động sản liền kề sáp nhập vào làm khơng cịn ranh giới nhu cầu sử dụng bất động sản liền kề bị chấm dứt (người ta sử dụng hạn chế bất động sản họ, ngồi hạn chế chung pháp luật quy định loại bất động sản đó) Có thể thấy, quyền nghĩa vụ láng giềng chấm dứt trường hợp khơng dứt khốt Với lý “nếu hai bất động sản lại tách để thuộc hai chủ sở hữu khác nhau, sở hệ thống phục vụ theo thoả thuận rành mạch bên, quyền nghĩa vụ láng giềng phất sinh trở lại” Không thể khẳng định rằng, bất động sản sáp nhập bị phân chia lại phục hồi lại quyền sử dụng hạn chế ban đầu, mà phải coi bất động sản tạo thành sau phân chia bất động san hoàn chỉnh, phân chia phải xác lập lại quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề phải xác lập lại phân chia bất động sản, quy định khoản Điều 275 BLDS 2005 (không loại trừ việc phục hồi quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề cũ) Bởi sau bất động sản đươc sáp nhập, chủ sở hữu hồn tồn thay đổi mục đích sử dụng bất động sản họ cải tạo,hồn thiện lại…Vì vậy, quyền cũ khơng cũn thâa đổi cách thức sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đương nhiên bị thay đổi b/Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất khơng cịn nhu cầu sử dụng bất động sản liền kề Khơng cịn nhu cầu sử dụng hiểu chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất sử dụng quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đến thời điểm định không cần thiết không tiếp tục sử dụng bất động sản liền kề để phục vụ cho việc khai thác, sử dụng bất động sản Việc khơng cịn nhu cầu sử dụng phải thể thông qua hành vi pháp lý đơn phương, thể hình thức định, hình thức là:  Từ bỏ quyền việc chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất bày tỏ ý chí khơng tiếp tục sử dụng bất động sản liền kề, việc bày tỏ thể thơng qua lời nói văn Việc thể phải bảo đảm yêu cầu điều kiện có hiệu lực giao dịch dân (ngượic thẻ phải có lực hành vi dân sự, phải có tự nguyện, mục đích nội dung phải hợp pháp) Từ bỏ quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề thực thông qua hành vi loại bỏ chủ sở hữu bất động sản sử dụng hạn chế chủ sở hữu bất động sản liền kề Những hành vi chủ sở hữu bất động sản sử dụng hạn chế nhằm lồi bỏ cơng dụng hệ thộng phục vụ :xây tường ngăn chắn lối đi; lấp đường thoát nước; gỡ bỏ đường tải điện…Hành vi loại bỏ hệ thống phục vụ coi chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc khơng cịn cần hệ thống phục vụ mà họ thiết lập bất động sản thuộc sở hữu người khác Nếu chủ sở hữu thực hành vi coi từ bỏ quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề thực tế khơng có u cầu bảo lưu quyền có coi chủ sở hữu từ bỏ quyền khơng?Ngưịi viết cho rằng, hành vi loại bỏ công dụng hệ thống phục vụ bất động sản liền kề chủ sở hữu bất động sản sử dụng hệ thống chứng cho việc từ chối sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chủ sởhữu bất động sản coi chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Chủ sở hữu bất động sản liền kề loại bỏ công dụng hệ thống phục vụ bất động sản thực hiện, chủ sở hữu bất động sản sử dụng hệ thống phục vụ khơng phản đối liệu có coi từ chối chủ sở hữu bất động sản hay không? Đánh giá chuyên gia: ”coi quyền hưởng thụ hệ thống phục vụ gắn liền với bất động sản bất động sản, ta thừa nhận chủ sở hữu bất động sản phục vụ có ba mươi năm để bày tỏ thai độ Thời hiệu bị gián đoạn hoãn nguyên nhân dược dự liệu luật chung thời hiệu” ( TS Nguyễn Ngọc Điện) Coi quyền hưởng thụ hệ thống phục vụ gắn liền với bất động sản (quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề) bất động sản hợp lý Việc xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản theo thời hiệu ba mươi năm pháp luật dự liệu, nghĩa chủ sở hữu bất động sản có ba mươi năm để bày tỏ thái độ việc có hay khơng tiếp tục sử dụng thống phục vụ chủ sở hữu bất động sản bất động sản liền kề hoc biết viịec chủ sở hữu bất động sản liền kề có hành vi nhằm loại bỏ công dụng hệ thống phục vụ lại không đồng Bởi chủ sở hữu bất động sản liền kề loại bỏ hệ thống phục vụ bất động sản sử dụng, khai thác với cơng dụng bất động sản Trong nhiều trường hơp khôntg thể khai thác bất động sản ( loại bỏ lối qua bất động sản khơng thể khai thác bất động sản, lấp hệ thống thoat nước ảnh hưopửng trực tiếp đén việc khai thác, sử dụng bất động sản đó, gỡ bở đường dây tải điện, thơng tin liên lạc hệ thồng ngưng hoạt động…) TS Nguyễn Ngọc Điện có lẽ đồng tất loại quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề với quyền quyền có lối Tuy nhiên, quyền có lối khó chấp nhận chủ sở hữu bất động sản liền kề loại bỏ lối mà chủ sở hữu bất động sản sử dụng biết không phản đối  Không tiếp tục sử dụng bất động sản liền kề trường hợp chủ sở hữu không tiếp tục sử dụng bất động sản liền kề, chủ sở hữu tạo quyền bất động sản liền kề khác mà không quan tâm đến đối tượng thiêt lập trước Việc khơng quan tâm hiểu không tiếp tục khai thác đối tượng ban đầu thiết lập Tuy nhiên, việc không quan tâm đến đối tượng ban đầu không suy đoán chủ sở hữu từ bỏ đối tượng đó, điều cịn phụ thuộc vào thân đối tượng quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Nếu đối tượng quyền mắc đường dây tải điện, thơng tin liên lạc suy đốn chủ sở hữu từ bỏ quyền sử dụng hệ thống tính chất Nếu đối tượng quyền lối đi, quyền cấp nước, thoát nước mac chủ sở hữu có hệ thống khác thay chủ sở hữu bất động sản liền kề phải thông báo cho chủ sở hữu bất động sản việc chấm dứt quyền họ, chủ sở hữu bất động sản khơng phản đối suy đốn chủ sở hữu bất động sản từ chối quyền họ Trong trường hợp chủ sở hữu không sử dụng đối tượng quyền có hệ thống khác thay chủ sở hữu bất động sản liền kề có hành vi nhăm loại bỏ đối tượng quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, thi áp dụng trường hợp chủ sở hữu bất động sản không phản đối coi có Trong trường hợp việc thiết lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề địa tự nhiên bị vây bọc mà vây bọc khơng cịn tồn tại, coi cho phép chủ sở hữu bất động sản liền kề yêu cầu chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản Ví dụ: Xuất đường làm quy hoạch (hoặc hệ thống thoát nước, dẫn nước qua…) dẫn đến bất động sản bị vây bọc trước không bị vây bọc Chủ sở hữu bất động sản có khả tự đáp ứng nhu cầu mà khơng cần phải phiền luỵ đến bất động sản liền kề Căn để xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề khơng cịn tồn tại, coi chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Cơ sở để coi chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề xuất phỏt từ góc độ kinh tế pháp lý Dưới góc độ kinh tế, quyền sử dụng bất động sản liền kề chủ thể hạn chế quyền chủ thể khác Pháp luật quy định quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề không bảo vệ quyền chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc mà bảo vệ lợi ích xã hội nói chung C Kết luận Cỏc “ phỏt sinh chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” cho thấy vấn đề việc sử dụng hạn chế bất động sản liền kề núi riờng sử dụng bất động sản núi chung phức tạp Nú yờu cầu cỏc nhà làm luật cần bổ sung hoàn thiện cỏc quy định phỏp luật, tạo thống việc ỏp dụng cỏc quy đinh phỏp luật Việc giỳp cho