Tìm hiểu 3 vụ việc về thế chấp quyền sử dụng đất

1 Nhóm KT33D1.2 I KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Những lí luận chấp tài sản 1.1 Khái niệm chấp tài sản Thế chấp tài sản thỏa thuận bên (hoặc theo quy định pháp luật), theo đó, bên có nghĩa vụ phải dùng tài sản để bảo đảm việc thực nghĩa vụ khơng chuyển giao tài sản cho bên có quyền 1.2 Chủ thể, đối tượng chấp tài sản 1.2.1 Chủ thể chấp tài sản Bao gồm: bên bảo đảm (bên chấp) bên có nghĩa vụ phải dùng tài sản để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm (bên nhận chấp) bên có quyền gọi bên nhận đảm bảo Chủ thể chấp tài sản phải có đầy đủ điều kiện mà pháp luật quy định người tham gia giao dịch dân nói chung 1.2.2 Đối tượng chấp tài sản Bao gồm: Bất động sản thuộc quyền sở hữu bên chấp, động sản, quyền sử dụng đất, tài sản hình thành tương lai 1.3 Hình thức chấp tài sản Việc chấp tài sản phải lập thành văn bản, lập thành văn riêng ghi hợp đồng Văn chấp phải có chứng nhận Công chứng nhà nước chứng thực Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền pháp luật có quy định 1.4 Xử lý tài sản chấp Nếu hết thời hạn thực nghĩa vụ mà bên chấp không thực thực không nghĩa vụ tài sản chấp xử lý để thực nghĩa vụ Việc xử lý tài sản chấp quy định Điều 355 BLDS 2005 Thế chấp quyền sử dụng đất Bài tập nhóm tháng Mơn Luật Dân Nhóm KT33D1.2 2.1 Chủ thế chấp quyền sử dụng đất 2.1.1 Bên chấp quyền sử dụng đất: Là người có quyền sử dụng đất hợp pháp pháp luật cho phép chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo quyền thực nghĩa vụ Bao gồm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước, tổ chức cá nhân nước đầu tư vào Việt Nam 2.1.2 Bên nhận chấp quyền sử dụng đất: Bao gồm ngân hàng Việt Nam, ngân hàng liên doanh tổ chức tín dụng nước, tổ chức tín dụng nước ngồi phép đầu tư hoạt động Việt Nam; tổ chức kinh tế cá nhân nước 2.2 Đối tượng chấp quyền sử dụng đất Đối tượng chấp quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất gồm: quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng mà tiền sử dụng đất trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng khơng có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất; quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ khơng thu tiền sang đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền trả cho việc chuyển mục đích sử dụng đất khơng có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước; quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân đất đất thuê, quyền sử dụng đất thuê tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân Nhà nước cho thuê trước ngày 1/7/2004 mà trả tiền thuê đất cho thời gian thuê trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất trả tiền lại năm; quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đất chuyển mục đích sử dụng từ đất khơng thu Bài tập nhóm tháng Mơn Luật Dân Nhóm KT33D1.2 tiền sử dụng sang đất có thu tiền sử dụng đất; quyền sử dụng đất người Việt Nam định cư nước đầu tư Việt Nam Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất; quyền sử dụng đất thuê người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước đầu tư Việt Nam Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê lần cho thời gian thuê; quyền sử dụng đất người Việt Nam định cư nước tổ chức cá nhân nước nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu công nghiệp, công nghệ cao, khu kinh tế 2.3 Xử lý quyền sử dụng đất chấp Pháp luật dân cho phép bên hợp đồng chấp quyền sử dụng đất chấp, thỏa thuận không trái với nguyên tắc chung pháp luật dân đạo đức xã hội người tôn trọng pháp luật bảo vệ Thỏa thuận bên để xử lý quyền sử dụng đất chấp, trường hợp khơng có thỏa thuận khơng xử lý theo thỏa thuận bên nhận chấp có quyền khởi kiện tịa án II TÓM TẮT VỤ VIỆC VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Vụ việc thứ 1.1 Tóm tắt vụ việc Ngày 23/11/1996, vợ chồng ơng Nguyễn Cơng Hồnh bà Phan Thị Liên cho bà Nguyễn Thị Hoè vay 2000 đô la Mỹ, lãi suất 2,5%/tháng, bà Hoè chấp quyền sử dựng 168m2 Toạ Lạc, thị xã ĐH, tỉnh QB (GCNQSD đất mang tên người sử dụng Lê Thành Đạt Lê Hương Nga) Ngày 01/04/1996, vợ chồng ơng Hồnh, bà Liên cho bà Hoè vay tiếp số tiền 5000 đô la Mỹ, lãi suất 2,5%/tháng, thời hạn vay 06 tháng bà Hoè chấp quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Toạ Lạc tiểu khu Bài tập nhóm tháng Mơn Luật Dân Nhóm KT33D1.2 4, phường Bắc Lý, thị xã ĐH, tỉnh QB (Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất cấp cho bà Hoè chồng ông Lê Bá Dương), hợp đồng bên lập thành văn Sau vay tiền, bà H trả lãi cho vợ chồng ơng Hồnh, bà Liên nhận 1500 la Mỹ tiền gốc, cịn nợ 5500 la Mỹ chưa trả Vợ chồng ơng Hồnh, bà Liên khởi kiện yêu cầu vợ chồng bà Hoè, ông Dương phải trả số tiền 5500 đô la Mỹ tiền lãi theo lãi suất ngân hàng NN quy định Ơng Dương cho việc vợ ơng bà Hoè vay tiền chấp nhà với vợ chồng ơng Hồnh, bà Liên ơng khơng biết, ông không ký vào hợp đồng này, nên ông khơng có trách nhiệm trả nợ 1.2 Quyết định Tại án dân sơ thẩm số 04/DSST ngày 21/3/2000, TAND thị xã ĐH, tỉnh QB nhận định: hợp đồng vay tiền chấp quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất bà H với vợ chồng ơng Hồnh, bà Liên hợp pháp, việc bà Hoè vay tiền để phục vụ cho mục đích chung gia đình, nên ơng Dương phải có trách nhiệm liên đới để trả nợ cho vợ chồng ơng Hồng, bà Liên định: Buộc bà H, ơng Dương phải có trách nhiệm trả cho ơng Hồnh, bà Liên 114.008.000 đồng (trong tiền gốc 79.915.000 đồng, tiền lãi 34.093.000); ơng Hồnh, bà Liên có trách nhiệm đến quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu làm thủ tục nhà, đất vợ chồng ông Dương, Hoè đất mang tên ông Đạt, bà Nga Sau xét xử sơ thẩm, ơng Dương có đơn kháng cáo khơng đồng ý trả nợ bà Hoè có đơn kháng cáo đề nghị xem xét lại án sơ thẩm Tại án dân phúc thẩm số 30/DSPT ngày 29/9/2000, TAND tỉnh QB nhận định: hợp đồng vay tiền bà H với vợ chồng ơng Hồng, bà Liên vơ hiệu trái pháp luật (vì vay ngoại tệ), nên hợp đồng Bài tập nhóm tháng Mơn Luật Dân Nhóm KT33D1.2 chấp nhà, đất khơng có giá trị Tồ án cấp sơ thẩm chưa làm rõ việc ơng Dương có tham gia ký hết hợp đồng vay tiền chấp nhà, đất với vợ chồng ơng Hồnh, bà Liên khơng định buộc ơng Dương có trách nhiệm liên đới bà Hoè trả nợ cho vợ chồng ơng Hồnh, bà Liên chưa đủ sở định: Sửa án sơ thẩm, buộc bà H phải trả nợ cho vợ chồng ơng Hồnh, bà Liên 5500 đô la Mỹ; buộc vợ chồng ông Hoành, bà Liên phải trả cho bà Hoè giấy chứng nhận nhà đất chấp Sau án dân phúc thẩm nêu bị Chánh án TAND tối cao kháng nghị án dân TAND tối cao xét xử giám đốc thẩm với nhận định việc Toà án cấp phúc thẩm xác định bên giao dịch vay tiền ngoại tệ trái pháp luật, nên hợp đồng vay tiền vô hiệu hợp đồng chấp nhà, đất bị vơ hiệu pháp luật, tồ án cấp phúc thẩm lại buộc bên hoàn trả đô la Mỹ mà không quy đổi tiền Việt nam không tịch thu sung công quỹ tiền lãi mà bà H trả cho vợ chồng ơng Hồnh, bà Liên không pháp luật định huỷ án dân phúc thẩm giao hồ sơ vụ án cho TAND tỉnh QB xét xử phúc thẩm lại theo quy định pháp luật 1.3 Bình luận nhóm việc áp dụng pháp luật định Toà Án Qua vụ việc trên, ta thấy cách giải tranh chấp án cấp sơ thẩm phúc thẩm có giải đắn tồn mặt hạn chế Điều cho thấy việc áp dụng pháp luật án cấp vào việc giải vụ án nhiều hạn chế Việc áp dụng quy định pháp luật vào trình giải tranh chấp tồ án cịn lúng túng, định tồ khơng sát với quy định pháp luật Chính yếu làm cho vụ việc tranh chấp trở nên phức tạp khó giải quyết, làm cho bên tham gia tranh chấp khơng tin tưởng vào Bài tập nhóm tháng Mơn Luật Dân Nhóm KT33D1.2 định án Việc giải vụ án trở thành vịng trịn Tồ án cấp Toà án cấp Thứ nhất, việc hợp đồng vay tiền có bị vơ hiệu hay khơng? Theo quy định Điều 295 BLDS năm 1995 Thực nghĩa vụ trả tiền: “…2- Tiền phải trả Đồng Việt Nam, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác 3- Trong trường hợp cần quy đổi ngoại tệ Đồng Việt Nam, áp dụng tỷ giá mua vào ngoại tệ với Đồng Việt Nam Ngân hàng nhà nước công bố thời điểm trả tiền, khơng có thoả thuận khác…” Theo tinh thần chung Điều 295 quy định nghĩa vụ trả tiền giao dịch, hợp đồng dân phải thực đồng Việt Nam Nhưng không cấm việc bên quyền giao dịch mua bán, cho vay ngoại tệ (thực tế việc toán, vay mượn ngoại tệ phổ biến) Theo qui định nghĩa vụ trả tiền giao dịch, hợp đồng dân phải thực đồng Việt Nam Toà án dân sơ thẩm thị xã ĐH ngày 21/3/2000 định tiền trả Đồng Việt Nam, ngoại tệ quy đổi thành đồng Việt Nam Tuy nhiên Tại án dân phúc thẩm số 30/DSPT ngày 29/9/2000, TAND tỉnh QB nhận định: hợp đồng vay tiền bà Hoè với vợ chồng ông Hoàng, bà Liên vô hiệu trái pháp luật (vì vay ngoại tệ), nên hợp đồng chấp nhà, đất khơng có giá trị Theo quan điểm nhóm khơng thể coi việc bên thỏa thuận cho vay ngoại tệ vi phạm pháp luật Bộ luật Dân hay văn khác quản lý ngoại hối Nhà nước quy định nghĩa vụ toán giao dịch, hợp đồng phải thực thống đồng VN áp dụng nghĩa vụ toán, hợp đồng Cịn quan hệ vay mượn bình thường bên Bài tập nhóm tháng Mơn Luật Dân Nhóm KT33D1.2 luật khơng cấm, vay hay gửi tiền ngân hàng người dân sử dụng đồng tiền Việt Nam ngoại tệ Tuy nhiên hình thức hợp đồng Theo quy định Điều 347 BLDS Hình thức chấp tài sản: “1- Thế chấp tài sản phải lập thành văn bản, lập thành văn riêng ghi hợp đồng phải có chứng nhận Cơng chứng nhà nước chứng thực Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền, có thoả thuận pháp luật có quy định 2- Việc chấp phải đăng ký, bất động sản có đăng ký quyền sở hữu.” Các hợp đồng bên lập thành văn mà khơng có cơng chứng, chứng thực Hơn nữa, bà Hoè chấp quyền sở hữu nhà hợp đồng chấp khơng đăng ký Do đó, hợp đồng vơ hiệu vi phạm điều kiện hình thức hợp đồng Tuy nhiên, hai cấp xét xử công nhận hợp đồng hợp pháp sai Thứ hai, việc xử lý tài sản chấp để đảm bảo thực nghĩa vụ dân Theo quy định Điều 359 BLDS: Xử lý tài sản chấp “Trong trường hợp đến thời hạn thực nghĩa vụ mà bên chấp không thực thực khơng nghĩa vụ, bên nhận chấp có quyền yêu cầu bán đấu giá tài sản chấp để thực nghĩa vụ, trừ trường hợp có thoả thuận khác Bên nhận chấp ưu tiên toán từ số tiền bán tài sản chấp, sau trừ chi phí bảo quản, bán đấu giá tài sản.” Do đó, Tồ án nhân dân thị xã ĐH, tỉnh QB ngày 21/3/2000 định ơng Hồnh, bà Liên có trách nhiệm đến quan nhà nước có thẩm Bài tập nhóm tháng Mơn Luật Dân Nhóm KT33D1.2 quyền yêu cầu làm thủ tục nhà, đất vợ chồng ông Dương, Hoè đất mang tên ông Đạt, bà Nga pháp luật Thứ ba, việc định ơng Dương phải có trách nhiệm liên đới với bà Hoè để trả nợ cho vợ chồng ơng Hồnh, bà Liên hay khơng Theo quy định Điều 15 Luật nhân gia đình năm 1986: “Tài sản chung sử dụng để bảo đảm nhu cầu chung gia đình Vợ, chồng có quyền nghĩa vụ ngang tài sản chung Việc mua bán, đổi, cho, vay, mượn, giao dịch khác có quan hệ đến tài sản mà có giá trị lớn phải thoả thuận vợ, chồng.” Do không chứng minh việc bà Hoè vay tiền để phục vụ cho mục đích chung gia đình hay khơng, nên định buộc ông Dương phải có trách nhiệm liên đới để trả nợ cho vợ chồng ơng Hồng, bà Liên tồ án sơ thẩm sai Từ phân tích trên, nhóm đưa cách giải quyết: Hợp đồng vay tiền vô hiệu hợp đồng chấp nhà, đất bị vô hiệu vi phạm điều kiện hình thức hợp đồng Do đó, theo qui định điều 146 BLDS Hậu pháp lý giao dịch dân vô hiệu: “1- Giao dịch dân vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân bên từ thời điểm xác lập 2- Khi giao dịch dân vơ hiệu, bên khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhận; khơng hồn trả vật, phải hồn trả tiền Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường Tuỳ trường hợp, xét theo tính chất giao dịch vơ hiệu, tài sản giao dịch hoa lợi, lợi tức thu bị tịch thu theo quy định pháp luật.” Bài tập nhóm tháng Mơn Luật Dân Nhóm KT33D1.2 Theo đó, bên hồn trả cho nhận, bên vay phải thực nghĩa vụ trả tiền người cho vay Các thỏa thuận khác bên lãi suất khơng tính Như vậy, bà H có trách nhiệm trả cho bà Liên, ơng Hồnh số nợ gốc chưa trả 5500 la Mỹ Vụ án thứ hai : Vụ tranh chấp quyền sử dụng đất tài sản Công ty trách nhiệm hữu hạn Bình Minh (Cơng ty Bình Minh) Ngân hàng Công Thương Nghệ An (VietinBank Nghệ An) Công ty cổ phần thương mại Nghệ An 2.1 Tóm tắt vụ án Tháng 2/1996, Cơng ty Bình Minh sử dụng Quyết định giao đất số 1638/QĐ-UB cấp ngày 14/11/1994 Uỷ ban nhân dân tỉnh Nghệ An tài sản đất Công ty để chấp vay 1,5 tỷ đồng 280 nghìn USD Ngân hàng Công Thương Nghệ An Tuy đất tài sản đất định giao đất chấp cho ngân hàng ngày 5/8/1997 Cơng ty Bình Minh có Cơng văn số 25 VP/CT đề nghị Uỷ ban nhân dân tỉnh Nghệ An cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đến ngày 27/12/1997, Uỷ ban nhân dân tỉnh Nghệ An có định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích 10.000 m2 cho công ty xã Nghi Kim, huyện Nghi Lộc (nay thuộc thành phố Vinh) Sau cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngày 10/1/2001, Công ty Bình Minh ký hợp đồng mua bán tài sản chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho Công ty cổ phần thương mại Nghệ An với số tiền 4,65 tỷ đồng Đến ngày 4/9/2001, với nhiều lý do, Sở Kế hoạch Đầu tư Nghệ An thông báo thu hồi, hủy bỏ Giấy Chứng nhận đăng ký kinh doanh xoá tên doanh nghiệp sổ đăng ký kinh doanh cơng ty Bình Minh Mặc dù bị xố tên doanh nghiệp, ngày 5/3/2002, Cơng ty Bình Bài tập nhóm tháng Mơn Luật Dân 10 Nhóm KT33D1.2 Minh có tờ trình số 75/TTr-CT gửi VietinBank Nghệ An việc tự nguyện bàn giao tài sản để xử lý nợ cho ngân hàng Ngày 5/6/2003, VietinBank Nghệ An ký hợp đồng bán đấu giá tài sản cơng ty Bình Minh chấp để thu hồi nợ Tuy nhiên, hợp đồng thực Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản Nghệ An phát số tài sản Cơng ty Bình Minh chuyển nhượng cho Cơng ty cổ phần thương mại Vì xảy tranh chấp quyền sử dụng đất VietinBank Nghệ An công ty cổ phần thương mại Từ năm 2003 đến nay, vụ việc chưa giải 2.2 Hướng giải nhóm Theo ý kiến nhóm, vụ việc khơng thiết cần đưa tòa án chờ phán tòa; vấn đề tranh chấp giải có giàn xếp ổn thỏa quan chức (Ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ An) hợp tác thiện chí đơn vị tranh chấp VietinBank Nghệ An công ty cổ phần thương mại Nghệ An Việc xử lí tài sản chấp tiến hành theo nguyên tắc pháp luật bên khơng có thỏa thuận từ trước việc xử lí tài sản chấp thực thông qua phương pháp bán đấu giá Ngân hàng Cơng Thương Nghệ An trực tiếp ký hợp đồng với Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp Nghệ An để tổ chức bán đầu giá toàn số tài sản quyền sử dụng 10.000 m2 đất Công ty trách nhiệm hữu hạn Bình Minh có xã Nghi Kim, thành phố Vinh đẫ chấp cho Ngân hàng Cơng Thương Nghệ An theo trình tự quy định pháp luật Số tiền bán đấu giá tài sản sử dụng để thu hồi nợ cho ngân hàng Cơng Thương Nghệ An tốn số tiền mua tài sản, đầu tư xây dựng thêm Công ty cổ phần thương mại Nghệ An Bài tập nhóm tháng Mơn Luật Dân 11 Nhóm KT33D1.2 Vụ án thứ 3.1 Tóm tắt vụ việc Ngày 05/3/2001, vợ chồng bà Huỳnh Thị Ri ông Lê Văn Lộc cho bà Trần Thị Ngàn vay số tiền 260.000.000 đồng, lãi suất 3% / tháng, thời hạn vay 24 tháng tính từ ngày 01/3/2001 đến ngày 01/3/2003, bà Ngàn chấp 1/2 nhà, đất số 21/1 Lý Thường Kiệt, phường 5, thành phố MT, tỉnh TG (giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Ủy ban nhân dân tỉnh TG cấp ngày 27/02/1998 cho bà Ngàn chồng ông Châu Văn Út thể bà Ngàn ông Út quyền sử hữu sử dụng chung) Hợp đồng vay tiền chấp nhà, đất Công chứng viên Phịng cơng chứng Nhà nước số tỉnh TG chứng nhận Ngồi ra, bà Ngàn cịn nợ bà Ri số khoản tiền khác Ngày 10/9/2001, bà Ngàn có đơn khởi kiện xin lý hợp đồng vay tiền hợp đồng chấp nhà, đất; ông Út (là chồng bà Ngàn) có đơn u cầu Tịa án hủy hợp đồng vay tiền chấp nhà, đất bà Ngàn với vợ chồng bà Ri, với lý do: nhà, đất mà bà Ngàn chấp cho vợ chồng bà Ri tài sản chung vợ chồng, bà Ngàn lút lấy giấy tờ nhà, đất chấp cho vợ chồng bà Ri, việc vay nợ bà Ngàn với vợ chồng bà Ri ơng hồn tồn khơng hay biết Sau vợ chồng bà Ri có đơn phản tố yêu cầu bà Ngàn trả nợ theo hợp đồng vay tiền chấp nhà, đất hợp đồng mua bán hàng hóa 3.2 Quyết định Tịa án Tại Bản án dân sơ thẩm số 84/DSST ngày 22/11/2002, TAND thành phố MT tỉnh TG nhận định hợp đồng vay tiền chấp nhà, đất ký kết ngày 05/3/2001 hợp pháp, bà Ngàn vay tiền phục vụ cho lợi ích chung gia đình, nên ơng phải có trách nhiệm liên đới trả nợ cho vợ Bài tập nhóm tháng Mơn Luật Dân 12 Nhóm KT33D1.2 chồng bà Ri, ơng Lộc số tiền gốc tiền lãi vay, chấp nhận yêu cầu bên việc xin hủy hợp đồng định: Hủy hợp đồng vay tiền chấp 1/2 nhà, đất số 21/1 Lý Thường Kiệt, phường 5, thành phố MT, tỉnh TG bà Ngàn vợ chồng bà Ri ký kết ngày 05/3/2001; buộc vợ chồng bà Ri, ông Lộc phải trả cho bà Ngàn giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất UBND tỉnh TG cấp cho vợ chồng bà Ngàn, ông Út ngày 27/02/1998; buộc vợ chồng bà Ngàn, ơng Út phải hồn trả cho vợ chồng bà Ri, ông Lộc số tiền 280.800.000 ( tiền gốc 260.000.000 tiền lãi 20.800.000) Ngồi ra, Tịa án cấp sơ thẩm cịn có định khoản nợ khác bà Ngàn với bà Ri Sau xét xử sơ thẩm, bà Ngàn có đơn kháng cáo Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân thành phố MT, tỉnh TG có định kháng nghị án dân sơ thẩm nêu Căn kháng nghị đưa hợp đồng vay tiền, hợp đồng chấp cho hợp đồng vay tiền hoàn toàn bất hợp pháp Tại Bản án dân phúc thẩm số 149/DSPT ngày 21/5/2003, TAND tỉnh TG nhận định: hợp đồng vay tiền hợp đồng chấp chứng khẳng định ơng Út tham gia ký kết hợp đồng ủy cho bà Ngàn ký kết hợp đồng này, đồng thời chứng để khẳng định bà Ngàn vay tiền để phục vụ cho lợi ích chung gia đình, nên ơng Út khơng có nghĩa vụ liên đới trả nợ cho vợ chồng bà Ri, ông Lộc Việc bà Ngàn tự ý chấp 1/2 nhà, đất 21/1 Lý Thường Kiệt, phường thành phố MT, tỉnh TG mà không đồng ý ông Út tự định đoạt tài sản chung trái pháp luật, nên hợp đồng vay tiền chấp nhà, đất nêu bị vơ hiệu tồn trái pháp luật, bên phải trả cho nhận định: Bài tập nhóm tháng Mơn Luật Dân 13 Nhóm KT33D1.2 Sửa phần Bản án sơ thẩm hợp đồng chấp 1/2 nhà, đất số 21/1 Lý Thường Kiệt, phường thành phố MT, tỉnh TG bà Ngàn vợ chồng bà Ri ký kết ngày 05/3/2001; buộc vợ chồng bà Ri, ông Lộc phải trả giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất UBND tỉnh TG cấp cho vợ chồng bà Ngàn, ông Út ngày 27/02/1998; buộc vợ chồng bà Ngàn, ơng Út hồn trả cho vợ chồng bà Ri, ông Lộc số tiền vay 260.000.000 Chánh án Tòa án nhân dân tối cao kháng nghị án dân phúc thẩm nêu Tại Quyết định giám đốc thẩm số 111/GĐT - DS ngày 31/8/2004 Tòa dân TAND Tối cao nhận định việc chấp nhà, đất trái pháp luật nên vô hiệu ông Út chịu trách nhiệm liên đới bà Ngàn trả nợ cho vợ chồng bà Ri, ông Lộc đúng, việc Tòa án cấp phúc thẩm xác định hợp đồng vay tiền chấp 1/2 nhà, đất số 21/1 Lý Thường Kiệt, phường thành phố MT, tỉnh TG bà Ngàn vợ chồng bà Ri ký kết ngày 05/3/2001 vô hiệu tồn sai, mà có phần hợp đồng chấp 1/2 nhà, đất bị vô hiệu, cịn hợp đồng vay tài sản có hiệu lực pháp luật (ngồi cấp giám đốc thẩm cịn xác định Bản án phúc thẩm cịn có sai sót khác) định: hủy án dân phúc thẩm nêu TAND tỉnh TG, giao hồ sơ vụ án cho TAND tỉnh TG xét xử phúc thẩm lại theo quy định pháp luật 3.3 Bình luận nhóm việc áp dụng pháp luật định Toà Qua vụ việc thấy: hai cấp xét xử có lúng túng việc áp dụng pháp luật vào giải tranh chấp Tồ án áp dụng khơng pháp luật, hay khơng áp dụng chí áp dụng sai quy định pháp luật Điều thể định án cấp sơ thẩm cấp phúc thẩm Bài tập nhóm tháng Mơn Luật Dân 14 Nhóm KT33D1.2 Thứ nhất, Tồ án cấp sơ thẩm nhận định hợp đồng vay tiền chấp nhà, đất hợp pháp lại định huỷ hợp đồng vay tiền chấp nhà, đất bà Ngàn vợ chồng bà Ri ký kết ngày 05/3/2001; buộc vợ chồng bà Ri, ông Lộc phải trả cho bà Ngàn giấy chứng nhận quyền sử hữu nhà quyền sở dụng đất đất UBND tỉnh TG cấp cho vợ chồng bà Ngàn, ông Út ngày 27/02/1998; buộc vợ chồng bà Ngàn, ông Út phải hồn trả cho vợ chồng bà Ri, ơng Lộc số tiền 280.800.000 ( tiền gốc 260.000.000 tiền lãi 20.800.000) Điều cho thấy mâu thuẫn định Toà: Đã nhận định hợp đồng hợp pháp lại định huỷ định huỷ hợp đồng đồng nghĩa với việc hợp đồng vơ hiệu Theo bên hồn trả cho nhận, vợ chồng bà Ri, ông Lộc phải trả cho bà Ngàn giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất cho vợ chồng bà Ngàn, ông Út; vợ chồng bà Ngàn, ơng Út phải hồn trả cho vợ chồng bà Ri, ơng Lộc số tiền vay Tuy nhiên, tồ lại buộc vợ chồng bà Ngàn, ông Út phải trả nợ gốc tiền lãi, điều trái với quy định pháp luật Toà định buộc ơng Út có nghĩa vụ liên đới với bà Ngàn trả nợ cho vợ chồng bà Ri, ông Lộc hợp đồng vay tiền hợp đồng chấp khơng có chứng khẳng định ơng Út tham gia ký kết hợp đồng ủy cho bà Ngàn ký kết hợp đồng này, đồng thời khơng có chứng để khẳng định bà Ngàn vay tiền để phục vụ cho lợi ích chung gia đình Quyết định khơng với quy định pháp luật Thứ hai, việc Tòa án cấp phúc thẩm xác định hợp đồng vay tiền chấp 1/2 nhà, đất số 21/1 Lý Thường Kiệt, phường thành phố MT, tỉnh TG bà Ngàn vợ chồng bà Ri ký kết ngày 05/3/2001 vơ hiệu tồn Bài tập nhóm tháng Mơn Luật Dân 15 Nhóm KT33D1.2 sai, mà có phần hợp đồng chấp 1/2 nhà, đất bị vơ hiệu, cịn hợp đồng vay tài sản có hiệu lực pháp luật Hợp đồng vay chấp nhà, đất Cơng chứng viên Phịng cơng chứng Nhà nước số tỉnh TG chứng nhận Tuy nhiên, hai cấp xét xử không xem xét đến việc đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng Trong trường hợp này, án không áp dụng quy định khoản Điều 12 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm Điều 12 Đăng ký giao dịch bảo đảm Các trường hợp phải đăng ký bao gồm: a) Thế chấp quyền sử dụng đất; b) Thế chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất rừng trồng; c) Thế chấp tàu bay, tàu biển; d) Thế chấp tài sản để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ; đ) Các trường hợp khác, pháp luật có quy định Do đó, theo nhóm cách giải trường hợp là: phần hợp đồng chấp 1/2 nhà, đất bị vơ hiệu, cịn hợp đồng vay tài sản có hiệu lực pháp luật Theo đó, vợ chồng bà Ri, ông Lộc phải trả cho bà Ngàn giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất cho vợ chồng bà Ngàn, ông Út; vợ chồng bà Ngàn, ơng Út phải hồn trả cho vợ chồng bà Ri, ông Lộc số tiền vay 260.000.000 đồng III NHẬN XÉT CỦA NHÓM ĐỐI VỚI CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Quy định khoản Điều 716 BLDS năm 2005 Đất tài sản gắn liền với đất khối thống tách rời, tài sản sản gắn liền với đất thực có giá trị đất đất có giá trị thực người khai thác sử dụng vào mục đích cụ thể để phục vụ đời sống người (tài sản Bài tập nhóm tháng Mơn Luật Dân 16 Nhóm KT33D1.2 gắn liền với đất việc thể giá trị thân nó, cịn thể giá trị mảnh đất) Tuy nhiên, theo quy định khoản Điều 716 BLDS 2005 nhà ở, cơng trình xây dựng khác, vườn tài sản khác người chấp quyền sử dụng đất thuộc tài sản chấp, bên có thỏa thuận Như vậy, trường hợp bên thỏa thuận chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ, vấn đề đặt bên chấp vi phạm nghĩa vụ trả nợ, việc sử lý quyền sử dụng đất chấp giải nào, có tài sản khác gắn liền với đất lại thuộc quyền sở hữu người chấp( quyền sở hữu tài sản pháp luật bảo vệ)? Việc quy định không hợp lý không phù hợp với thực tế (trong thực tế, khơng có nhận chấp quyền sử dụng đất mà có tài sản khác gắn liền với đất, bên chấp khơng trả nợ bên nhận chấp khơng thể sử lý tài sản chấp để thu hồi nợ được) , làm cho việc xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất thực Do đó, khoản Điều 716 BLDS 2005 cần sửa đổi “Trường hợp người sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất người chấp thuộc tài sản chấp, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác” Quy định Điều 184 Nghị định 181 Tại Điều 105 LĐĐ 2003 ghi nhận quyền lợi người sử dụng đất cấp GCNQSD đất (trong có quyền sử dụng đất ở) GCNQSD đất chứng thư pháp lý thể tính hợp pháp quan hệ sử dụng đất phương tiện quan trọng để người sử dụng đất thực quyền mình, có quyền chấp quyền sử dụng đất Tuy Bài tập nhóm tháng Mơn Luật Dân 17 Nhóm KT33D1.2 nhiên, thực tế, tiến độ cấp GCNQSD đất cho người sử dụng đất chậm Theo quy định điểm a khoản Điều 106 LDD 2003 điều kiện để người sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất phải có GCNQSD đất Trong đó, theo quy định Điều 184 NĐ 181 “Kể từ ngày 01/01/2007 người sử dụng đất phải có GCNQSD đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng lại quyền sử dụng đất, chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất” Như vậy, từ ngày 01/01/2007, người sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất có GCNQSD đất theo quy định người sử dụng đất chưa cấp GCNQSD đất họ không thực quyền chấp quyền sử dụng đất ở, việc người sử dụng đất chưa có GCNQSD đất khơng phải lỗi họ mà lỗi quan nhà nước Việc quy định không phù hợp với thực tế làm hạn chế quyền người sử dụng đất nói chung người sử dụng đất nói riêng Do đó, Chính phủ cần nhanh tiến độ cấp GCNQSD đất cho người sử dụng, phải sửa đổi quy định Điều 184 Nghị định 181 theo hướng dẫn người sử dụng đất hợp pháp thực quyền sử dụng đất sau ngày 01/01/2007 (trong có quyền chấp quyền sử dụng đất ở), việc chưa cấp GCNQSD đất lỗi quan Nhà nước Quy định khoản Điều 41 NGhị định 181 Tại khoản Điều 41 NGhị định 181 quy định “GCNQSD đất cấp theo quy định Luật đất đai 1987, Luật đất đai 1993 ; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất theo quy định Nghị định số 60/ CP ngày 05/07/1994 Chính phủ quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đai gọi chung GCNQSD đất” Tuy nhiên, thực tế nhiều GCNQSD đất cấp theo quy định văn pháp luật nêu đối Bài tập nhóm tháng Mơn Luật Dân 18 Nhóm KT33D1.2 với trường hợp quyền sử dụng đất tài sản chung vợ chồng, hộ gia đình thường khơng ghi đủ chủ thể quyền sử dụng đất, nên nguyên nhân dẫn đến tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói chung, có hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Vì vậy, trình thực việc cấp GCNQSD đất theo Luật đất đai 2003 cần rà sốt lại đất khơng đủ chủ thể sử dụng đất phải thu hồi cấp lại theo quy định pháp luật Bài tập nhóm tháng Mơn Luật Dân