i NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LƯU THỊ XUÂN NỮ HOÀN KHẢI PHÁP LUẬT BỒI THƯỜNG VỀ ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI VỀ ĐẤT Ở VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ TP HỒ CHÍ MIN[.]
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT BỒI THƯỜNG VỀ ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
Lý luận chung của việc bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất
1.1.1 Khái niệm, đặc điểm thu hồi đất
1.1.1.1 Khái niệm thu hồi đất
Thu hồi đất là điều không tránh khỏi khi Nhà nước có nhu cầu sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng hoặc do vi phạm pháp luật đất đai Bản chất của thu hồi đất là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không mang tính tự nguyện thỏa thuận của người bị thu hồi đất.
Qua đó, khái niệm thu hồi đất được hiểu theo nhiều cách khác nhau:
Trước đây, mặc dù được quy định và áp dụng khá lâu nhưng khái niệm thu hồi đất chưa được quy định cụ thể trong Luật, đến khi Luật Đất đai năm 2003 được ban hành, thì khái niệm thu hồi đất mới được định nghĩa chính thức 4
Theo khoản 5 Điều 4 của Luật Đất đai năm 2003 thì "Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này" Sau đó, tại khoản 11 Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 quy định "Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật đất đai" 5
Trong điều kiện kinh tế thị trường, đất đai còn là nguồn lực, nguồn vốn to lớn để phát triển đất nước Việc hiểu đúng, nắm rõ bản chất nội dung của các quy định pháp luật đặc biệt về thu hồi đất có ý nghĩa rất quan trọng trong việc áp dụng và chấp hành đúng pháp luật đất đai Bởi vì, hiểu đúng và nhận thức đúng thì con người mới áp dụng đúng và thực hiện đúng pháp luật đất đai Có thể thấy, thu hồi đất là thuật ngữ không mang tính phổ thông, đại chúng mà mang tính pháp lý, kỹ thuật nghiệp vụ được sử
4 Lưu Quốc Thái (2016), Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Nxb Hồng Đức, thành phố Hồ Chí Minh, tr.117.
5 Khoản 11 Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013.
1 dụng trong quản lý nhà nước về đất đai cần phải được giải thích để có cách hiểu thống nhất nhằm tránh việc áp dụng tùy tiện hoặc do không hiểu cặn kẽ dẫn đến hành vi vi phạm pháp luật đất đai.
Tại khoản 3 Điều 54 của Hiến pháp năm 2013 quy định "Nhà nước thu hồi đất do cá nhân, tổ chức đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Việc thu hồi đất phải minh bạch, công khai và được bồi thường theo quy định của pháp luật".
Còn theo từ điển giải thích thuật ngữ Luật học thì thu hồi đất được hiểu là "Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi quyền sử dụng đất của người vi phạm quy định về sử dụng đất để Nhà nước giao cho người khác sử dụng hoặc trả lại cho chủ sử dụng đất bị lấn chiếm Trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, công cộng" 6
Có thể thấy, vấn đề thu hồi đất đặt ra ở nhiều phương diện khác nhau, việc thu hồi đất có thể vì lý do nhằm đảm bảo một trật tự chung trong quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo sự tôn trọng và tuân thủ pháp luật đất đai đối với người sử dụng đất hay thu hồi đất để phục vụ cho những nhiệm vụ và mục tiêu quan trọng của đất nước như quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì thu hồi đất đều được biểu hiện là một quyết định mang tính một chiều từ Nhà nước áp dụng đối với các chủ thể đang khai thác và sử dụng đất.
Ngay cả khái niệm thu hồi đất được quy định tại Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất năm 2013 cũng có sự khác biệt nhưng tất cả các khái niệm trên đều có một điểm chung là dẫn đến hậu quả pháp lý chấm dứt hành vi quyền sử dụng đất của người sử dụng đất hoặc quyền quản lý đất đai của các chủ thể được Nhà nước giao đất để quản lý 7
Việc thu hồi đất được biểu hiện bằng hình thức pháp lý là quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về giao đất, cho thuê đất.
Như vậy, thu hồi đất sẽ dẫn đến hậu quả pháp lý chấm dứt quyền sử dụng đất của người sử dụng đất Việc thu hồi đất có thể xuất phát từ những nguyên nhân khác nhau nhưng đều hướng đến hai mục đích 8 :
Thứ nhất, thu hồi đất nhằm bảo vệ quyền sở hữu đất đai của Nhà nước khi người sử dụng đất có hành vi vi phạm pháp luật đất đai có khả năng gây tổn hại đến tài sản
6 Bộ Tư pháp – Viện Khoa học pháp lý (2006), Từ điển Luật học, NXB Từ điển Bách Khoa – NXB Tư pháp, Hà Nội, tr.725.
7 Lưu Quốc Thái (2016), sđd (1), tr.117.
8 Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh (2018), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam, thành phố Hồ Chí Minh, tr.170 – 171.
Thứ hai, thu hồi đất để hỗ trợ cho quá trình điều phối đất đai khi Nhà nước cần điều chỉnh lại việc sử dụng đất về mục đích, chủ thể sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Có thể thấy, thu hồi đất vừa là một hoạt động mang tính quyền lực nhà nước, là công cụ hữu hiệu bảo vệ quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai Vì đây là một quá trình ngược so với hoạt động giao đất, cho thuê đất Khi bị thu hồi đất, người sử dụng đất không còn quyền sử dụng đất với đất bị thu hồi và đương nhiên họ sẽ không còn quyền chiếm hữu, tác động vào diện tích đất đó nữa.
Từ những phân tích trên, có thể đưa ra khái niệm về thu hồi đất như sau: "Thu hồi đất là việc Nhà nước ban hành quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, công cộng hoặc người sử dụng đất vi phạm pháp luật quy định về đất đai".
1.1.1.2 Đặc điểm của thu hồi đất
THĐ có một số đặc điểm cơ bản sau đây:
Lý luận về pháp luật bồi thường đất khi nhà nước thu hồi đất
1.2.1 Khái niệm, đặc điểm pháp luật bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất
1.2.1.1 Khái niệm pháp luật bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất Đối tượng điều chỉnh của pháp luật là các quan hệ xã hội NN sử dụng pháp luật để điều chỉnh các quan hệ xã hội để hướng các quan hệ đó vận động, phát triển theo ý chí của NN và phù hợp với lợi ích của NN, của xã hội NN điều chỉnh các quan hệ xã hội bằng việc sử dụng pháp luật để tác động vào hành vi của các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đó Pháp luật là công cụ hữu hiệu nhất để quản lý xã hội, duy trì quyền lực NN và bảo vệ các lợi ích chung thông qua các quy phạm pháp luật xác định những hành vi được thực hiện, không được thực hiện và phải thực hiện.
Các quan hệ xã hội phát sinh trong đời sống rất phong phú, đa dạng Tùy thuộc vào quan hệ xã hội phát sinh mà NN ban hành các quy phạm pháp luật để điều chỉnh. Trong lĩnh vực đất đai, NN ban hành nhiều quy phạm pháp luật để điều chỉnh các quan hệ pháp luật này, như các quy phạm quy định về quyền và trách nhiệm của NN đối với đất đai; quy hoạch, kế hoạch SDĐ; phân loại đất; giao đất, cho thuê đất; giá đất; quyền và nghĩa vụ của người SDĐ Đối với quan hệ pháp luật bồi thường về đất khi NNTHĐ, NN ban hành các quy phạm để quy định về phạm vi, căn cứ THĐ; nguyên tắc bồi thường khi NNTHĐ; điều kiện được bồi thường và các trường hợp không được bồi thường về đất khi NNTHĐ; nội dung và phương thức bồi thường về đất; các chính sách hỗ trợ và TĐC; trình tự, thủ tục thu hồi và bồi thường; khiếu nại và tố cáo Có thể nói, pháp luật bồi thường về đất khi NNTHĐ là chế định quan trọng của pháp luật đất đai ở nước ta, bao gồm các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh khi NNTHĐ.
Từ các phân tích trên, có thể đưa ra khái niệm như sau: "Pháp luật bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất là tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành và đảm bảo thực hiện bằng sức mạnh cưỡng chế của Nhà nước để điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh khi Nhà nước thu hồi đất".
Các quy phạm pháp luật bồi thường về đất khi NNTHĐ góp phần quan trọng trong việc bảo đảm quyền lợi chính đáng của người SDĐ; giải quyết hài hòa lợi ích của
NN, của người có đất bị thu hồi và của nhà đầu tư; góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế
- xã hội; bảo đảm quốc phòng, an ninh và duy trì trật tự xã hội; tăng cường hội nhập quốc tế và tạo môi trường đầu tư thuận lợi nếu các quy phạm này phù hợp và đáp ứng được đòi hỏi của thực tiễn Ngược lại, các quy phạm này cũng có thể ảnh hưởng tiêu
9 cực đến quyền lợi của người SDĐ, của NN và nhà đầu tư, cản trở phát triển kinh tế - xã hội, đe dọa gây bất ổn xã hội nếu các quy phạm được ban hành xa rời thực tiễn, không giải quyết thỏa đáng và hài hòa lợi ích các bên.
1.2.1.2 Đặc điểm của pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Pháp luật bồi thường về đất khi NNTHĐ ở nước ta có một số đặc điểm cơ bản sau:
Thứ nhất, pháp luật bồi thường về đất khi NNTHĐ chịu sự chi phối của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Do đường lối, quan điểm của Đảng và Hiến pháp xác định đất đai không thuộc quyền sở hữu của người SDĐ mà thuộc về toàn dân, NN đại diện chủ sở hữu trao quyền SDĐ cho từng người SDĐ nên pháp luật đất đai quy định khi cần thiết thì NN có quyền thu hồi Vì thế, chúng ta thấy rằng xuyên suốt quá trình thu hồi và bồi thường, ý chí và quyền lực NN gần như thể hiện tuyệt đối, người SDĐ tham gia vào quan hệ này một cách bất bình đẳng Toàn bộ quá trình THĐ và giải quyết khiếu nại, tố cáo đều do các cơ quan NN thực hiện và quyết định Người có đất bị thu hồi có quyền kiến nghị, yêu cầu, khiếu nại, tố cáo nhưng quyền quyết định cuối cùng thuộc về NN Điều này dễ dẫn đến cơ chế “vừa đá bóng, vừa thổi còi” và là nguyên nhân của sự lạm quyền, độc quyền trong quá trình thực thi.
Thứ hai, điểm căn bản của pháp luật bồi thường về đất khi NNTHĐ là phải giải quyết mâu thuẫn giữa việc phải bảo vệ quyền tài sản của người SDĐ đối với quyền SDĐ và việc phải THĐ cho nhu cầu quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội gắn liền với việc bảo đảm sự hài hòa lợi ích của các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật này Rõ ràng nhu cầu về đất để phục vụ cho quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội là tất yếu khách quan nhưng quyền tài sản đối với quyền SDĐ của người SDĐ hợp pháp phải được pháp luật bảo vệ Nhiệm vụ quan trọng của pháp luật bồi thường về đất khi NNTHĐ là phải giải quyết được mâu thuẫn và hài hòa các lợi ích này.
Thứ ba, pháp luật bồi thường về đất khi NNTHĐ ở nước ta được xây dựng và hoàn thiện trong điều kiện việc SDĐ thường xuyên biến động nhưng công tác quản lý đất đai chưa hiệu quả Thực tế SDĐ ở nước ta thường xuyên biến động về diện tích, loại đất, chủ SDĐ; việc SDĐ lấn chiếm, SDĐ sai mục đích thường xuyên diễn tra; công tác quản lý đất đai lỏng lẻo, thậm chí là buông lỏng công tác quản lý; cơ sở dữ liệu đất đai, đăng ký đất đai còn nhiều hạn chế; việc quản lý và xác lập quyền SDĐ cho người SDĐ được thực hiện bởi nhiều cơ quan khác nhau, nhiều loại giấy tờ về quyền SDĐ khác nhau hoặc SDĐ không có giấy tờ Đây là những nguyên nhân gây nhiều khó khăn và cũng là những vấn đề cần phải quan tâm khi xây dựng, hoàn thiện các quy định bồi thường về đất khi NNTHĐ.
1.2.2 Vai trò của pháp luật bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất
Pháp luật bồi thường về đất khi NNTHĐ với tư cách là một chế định đặc thù trong quản lý Nhà nước về đất đai, nên nó có các vai trò sau:
Thứ nhất, pháp luật mang những đặc trưng mà các biện pháp quản lý khác không có được, đó là: tính quy phạm, tính bắt buộc chung, tính cưỡng chế và tính thích ứng Nhờ pháp luật mà Nhà nước có thể giải quyết hài hòa lợi ích của Nhà nước, của cộng đồng Lợi ích của người bị thu hồi đất và lợi ích của doanh nghiệp, chủ đầu tư. Đất đai thuộc sở hữu nhà nước, nhưng bản thân Nhà nước cũng không thể tham gia vào các quan hệ pháp luật đất đai cụ thể mà phải thông qua các cơ quan thuộc bộ máy nhà nước như Quốc hội, Chính phủ, các bộ, Ủy ban nhân dân các cấp … Do vậy, việc xác định các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong xác định và thực hiện chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của các cơ quan nhà nước trong việc thực hiện quyền sở hữu và quản lý đất đai đặc biệt là việc bồi thường trong trường hợp thu hồi đất có vai trò đặc biệt quan trọng.
Là chủ sở hữu, Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng đối với đất đai là quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt Nhà nước không thể trực tiếp sử dụng toàn bộ vốn đất của mình mà chủ yếu thực hiện một cách gián tiếp thông qua người sử dụng đất Cụ thể là, thông qua các hoạt động mang tính quyền lực, Nhà nước trao quyền sử dụng đất của mình cho người sử dụng với những quyền và nghĩa vụ xác định đối với từng loại đất, loại chủ thể và từng hình thức sử dụng cụ thể Trên cơ sở quyền được trao, người sử dụng đất trực tiếp tiến hành việc khai thác sử dụng đất đai và phải thực hiện nghĩa vụ trả địa tô cho Nhà nước thông qua các nghĩa vụ như nộp tiền thuê đất, thuế sử dụng đất 15 …
Nhà nước không chỉ tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai với tư cách là chủ sở hữu mà còn với tư cách là chủ thể của quyền lực công thực hiện vai trò quản lý xã hội nói chung và phải có trách nhiệm trước toàn dân trong việc bảo vệ và thực hiện quyền sở hữu toàn dân.
Thứ hai, pháp luật quy định các trình tự, thủ tục thu hồi và phương thức giải quyết hậu quả do việc thu hồi đất gây ra Thu hồi đất vừa là một hoạt động mang tính quyền lực nhà nước, là công cụ hữu hiệu bảo vệ quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai. Để bảo đảm hạn chế thấp nhất việc khiếu kiện, gây khó khăn khi Nhà nước thu hồi đất. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu Đây là một trong những nguyên tắc quan trọng nhất của Luật Đất đai và có ý nghĩa quyết định đến hoạt động quản lý và sử dụng đất đai hiện nay Điều này đã xác định rõ trách nhiệm của Nhà nước và cụ thể hơn là của các cơ quan nhà nước, các cá nhân có thẩm quyền với tư cách là đại diện chủ sở hữu trước toàn dân với tư cách là chủ sở hữu đất đai.
15 Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh (2018), sđd (5), tr.63.
Thực hiện có hiệu quả quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, bảo đảm sự công bằng, linh hoạt trong việc điều phối đất đai và điều tiết giá trị tạo ra từ đất Bảo vệ được quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai cả về nội dung và hình thức, bảo hộ và bảo đảm thực hiện có hiệu quả quyền và lợi ích chính đáng của người sử dụng đất.
QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH BỒI THƯỜNG VỀ ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
Quy định của pháp luật về phạm vi và đối tượng được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
Phạm vi được bồi thường là khi NNTHĐ vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Đây là điểm mới của LĐĐ năm
2013 so với LĐĐ năm 2003 LĐĐ năm 2003 quy định NN bồi thường cho người SDĐ khi THĐ vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng, phát triển kinh tế LĐĐ năm 2013 quy định cụ thể hơn trường hợp THĐ để phát triển kinh tế nhưng phải vì lợi ích quốc gia, công cộng Điều này đã phần nào hạn chế được sự tùy tiện đối các trường hợp THĐ cho mục đích phát triển kinh tế; theo đó, chỉ những dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì NN mới THĐ Điều này có nghĩa là không phải mọi trường hợp SDĐ vì mục đích phát triển kinh tế thì NN sẽ thực hiện việc THĐ mà chỉ những trường hợp phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (có nghĩa là mang lại lợi ích chung cho cộng đồng) Các trường hợp SDĐ vào mục đích kinh tế không vì lợi ích quốc gia, công cộng thì chủ đầu tư thực hiện việc nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn bằng quyền SDĐ của tổ chức, HGĐ, cá nhân. Hơn nữa, đạo Luật này cũng quy định cụ thể các trường hợp THĐ để phát triển kinh tế
- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại Điều 62. Đối tượng được bồi thường về đất là người SDĐ bị THĐ vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, bao gồm: i) HGĐ, cá nhân trong nước; ii) Cộng đồng dân cư, bao gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, ấp, làng, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ; iii) Cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; iv) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài; v) Tổ chức, bao gồm tổ chức trong nước và tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao Tổ chức trong nước gồm cơ quan NN, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập, tổ chức xã hội và tổ chức khác theo theo quy định của pháp luật dân sự Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận, cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ; vi) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch; vii) Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài 16
2.2 Quy định của pháp luật về phương thức bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân
Khi NNTHĐ thì vấn đề cần phải xem xét đầu tiên là bồi thường về đất Bởi vì các quyền lợi khác đều phát sinh từ đất và liên quan đến đất Việc bồi thường về đất được thực hiện bằng các phương thức sau: i) Phương thức bồi thường bằng việc giao đất mới
16 Điều 5, Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 đất cho người có đất bị thu hồi Đây là phương thức bồi thường mang lại nhiều lợi ích cho người SDĐ Khi bị THĐ, người SDĐ bị mất hoặc giảm không gian sống, sinh hoạt và nơi ở; mất tư liệu sản xuất; mất tư liệu tạo ra nguồn thu nhập và nguồn sống; mất địa điểm kinh doanh; mất đi không gian tâm linh, tín ngưỡng, tôn giáo Trên thực tế, đa phần người có đất bị thu hồi mong muốn được bồi thường bằng đất Bồi thường bằng đất sẽ giải quyết được những vấn đề căn cơ do mất đất gây ra như nơi ở, tư liệu sản xuất, công ăn việc làm, an ninh lương thực, tệ nạn xã hội, không gian tâm linh, tín ngưỡng, tôn giáo Mặt khác, bồi thường bằng đất sẽ có lợi hơn bồi thường bằng tiền do lợi ích lâu dài mà đất mang lại như giá trị đất tăng, giải quyết công ăn việc làm, đảm bảo chỗ ở ổn định v.v Hơn nữa, phương thức “đất đổi đất” cũng phần nào giải quyết được bài toán về giá đất giữa đất bị thu hồi và đất được bồi thường trong điều kiện hiện nay khi mà giá “đất nơi đi” và “đất nơi đến” đều được NN quyết định Phương thức này sẽ khả thi nếu quỹ đất ở từng địa phương còn khi thực hiện THĐ Tuy nhiên, ở nước ta hiện nay và trong thời gian tới, đối với việc THĐ nông nghiệp thì phương thức bồi thường này sẽ khó được áp dụng do quỹ đất chưa sử dụng không còn nhiều vì đã được giao; cho tổ chức, HGĐ, cá nhân thuê sử dụng ổn định, lâu dài. ii) Phương thức bồi thường bằng tiền Đây là phương thức bồi thường phổ biến hiện nay và trong thời gian tới Phương thức này được áp dụng khi quỹ đất không còn để bồi thường Phương thức này tạo thuận lợi cho NN và cũng là cách để NN “lách” trách nhiệm của mình trong trường hợp có đất để bồi thường nhưng người có đất bị thu hồi không có điều kiện để tiếp cận quỹ đất Trong nhiều trường hợp bồi thường bằng tiền sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến quyền lợi của người bị THĐ, không bảo vệ được một cách tốt nhất quyền tài sản của người SDĐ, thể hiện ở các khía cạnh sau: Một là, người SDĐ bị đối xử không công bằng khi mà tài sản của họ bị thu hồi vì lợi ích chung của NN, xã hội nhưng lại không được quyền quyết định được bồi thường bằng đất; Hai là, việc bồi thường bằng tiền trong nhiều trường hợp không phát huy được hết giá trị do việc sử dụng tiền bồi thường không hiệu quả, thậm chí là phản tác dụng Trong nhiều trường hợp là nguyên nhân dẫn đến cuộc sống của người có đất bị thu hồi và gia đình họ nghèo hơn, tồi tệ hơn; bởi lẽ, phần lớn số tiền bồi thường được người dân sử dụng vào xây dựng nhà cửa, mua sắm đồ đạc,tiêu dùng v.v mà không đầu tư vào sản xuất Vì vậy, sau một thời gian 2 - 3 năm khi tiêu hết tiền bồi thường, người bị THĐ không có công ăn việc làm dẫn đến cuộc sống của bản thân và gia đình gặp rất nhiều khó khăn; Ba là, bồi thường bằng tiền ảnh hưởng đến quyền lợi của người SDĐ do giá đất NN bồi thường thấp hơn giá thị trường,dẫn đến số tiền đương. iii) Phương thức bồi thường bằng chính sách tái định cư
TĐC là việc bồi thường bằng đất ở trong khu TĐC hoặc nhà ở TĐC để tạo lập chỗ ở mới cho người bị THĐ bị mất chỗ ở.
Bồi thường bằng TĐC có những ưu điểm như phương thức bồi thường bằng đất.
Vì thế, thực hiện tốt chính sách TĐC có ý nghĩa quan trọng đối với việc thực hiện phương thức bồi thường này, thể hiện ở các khía cạnh sau: Một là, TĐC thực chất là việc bồi thường cho người có đất bị thu hồi để trả lại cho họ giá trị quyền SDĐ bị mất, bảo đảm cho việc thực thi quyền của người SDĐ; Hai là, TĐC không chỉ đơn thuần là việc NN trả lại giá trị quyền SDĐ mà nó gắn liền với cuộc sống lâu dài của người có đất bị thu hồi, gắn liền với công ăn việc làm, cơ sở hạ tầng, chất lượng cuộc sống, không gian văn hóa, tâm linh, tín ngưỡng, tôn giáo, phong tục, tập quán Vì thế, giải quyết tốt vấn đề TĐC sẽ đảm bảo cuộc sống ổn định của người có đất bị thu hồi, nâng cao đời sống mọi mặt của người dân trong khu TĐC, từ đó góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội; Ba là, TĐC góp phần duy trì ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội, đáp ứng yêu cầu quốc phòng, an ninh Giải quyết tốt vấn đề TĐC sẽ hạn chế việc phát sinh các tranh chấp, khiếu kiện đất đai kéo dài, duy trì sự ổn định các quan hệ xã hội.
Theo quy định về điều kiện bố trí tái định cư thì hộ gia đình, cá nhân phải di chuyển chổ ở do bị thu hồi hết đất ở, hoặc thu chưa hết đất nhưng diện tích còn lại (kể cả đất vườn có đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng sang đất ở) không đủ để làm nhà ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà không có chỗ ở, đất ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi thì được bố trí đất tái định cư Đồng thời, quy định khi thu hồi đất mà phải bố trí tái định cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và tổ chức thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất Khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng; phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền Việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư 17
2.2 Quy định của pháp luật về phương thức bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
Khi NNTHĐ thì vấn đề cần phải xem xét đầu tiên là bồi thường về đất Bởi vì
17 Xem Điều 85, Điều 86 Luật Đất đai năm 2013; Điều 26, Điều 27 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP và Điều 4Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai được thực hiện bằng các phương thức sau: i) Phương thức bồi thường bằng việc giao đất mới Đây được coi là phương thức “đất đổi đất”, tức là NNTHĐ thì bồi thường bằng đất cho người có đất bị thu hồi Đây là phương thức bồi thường mang lại nhiều lợi ích cho người SDĐ Khi bị THĐ, người SDĐ bị mất hoặc giảm không gian sống, sinh hoạt và nơi ở; mất tư liệu sản xuất; mất tư liệu tạo ra nguồn thu nhập và nguồn sống; mất địa điểm kinh doanh; mất đi không gian tâm linh, tín ngưỡng, tôn giáo Trên thực tế, đa phần người có đất bị thu hồi mong muốn được bồi thường bằng đất Bồi thường bằng đất sẽ giải quyết được những vấn đề căn cơ do mất đất gây ra như nơi ở, tư liệu sản xuất, công ăn việc làm, an ninh lương thực, tệ nạn xã hội, không gian tâm linh, tín ngưỡng, tôn giáo Mặt khác, bồi thường bằng đất sẽ có lợi hơn bồi thường bằng tiền do lợi ích lâu dài mà đất mang lại như giá trị đất tăng, giải quyết công ăn việc làm, đảm bảo chỗ ở ổn định v.v Hơn nữa, phương thức “đất đổi đất” cũng phần nào giải quyết được bài toán về giá đất giữa đất bị thu hồi và đất được bồi thường trong điều kiện hiện nay khi mà giá “đất nơi đi” và “đất nơi đến” đều được NN quyết định Phương thức này sẽ khả thi nếu quỹ đất ở từng địa phương còn khi thực hiện THĐ Tuy nhiên, ở nước ta hiện nay và trong thời gian tới, đối với việc THĐ nông nghiệp thì phương thức bồi thường này sẽ khó được áp dụng do quỹ đất chưa sử dụng không còn nhiều vì đã được giao; cho tổ chức, HGĐ, cá nhân thuê sử dụng ổn định, lâu dài. ii) Phương thức bồi thường bằng tiền Đây là phương thức bồi thường phổ biến hiện nay và trong thời gian tới Phương thức này được áp dụng khi quỹ đất không còn để bồi thường Phương thức này tạo thuận lợi cho NN và cũng là cách để NN “lách” trách nhiệm của mình trong trường hợp có đất để bồi thường nhưng người có đất bị thu hồi không có điều kiện để tiếp cận quỹ đất Trong nhiều trường hợp bồi thường bằng tiền sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến quyền lợi của người bị THĐ, không bảo vệ được một cách tốt nhất quyền tài sản của người SDĐ, thể hiện ở các khía cạnh sau: Một là, người SDĐ bị đối xử không công bằng khi mà tài sản của họ bị thu hồi vì lợi ích chung của NN, xã hội nhưng lại không được quyền quyết định được bồi thường bằng đất; Hai là, việc bồi thường bằng tiền trong nhiều trường hợp không phát huy được hết giá trị do việc sử dụng tiền bồi thường không hiệu quả, thậm chí là phản tác dụng Trong nhiều trường hợp là nguyên nhân dẫn đến cuộc sống của người có đất bị thu hồi và gia đình họ nghèo hơn, tồi tệ hơn; bởi lẽ, phần lớn số tiền bồi thường được người dân sử dụng vào xây dựng nhà cửa, mua sắm đồ đạc, tiêu dùng v.v mà không đầu tư vào sản xuất Vì vậy, sau một thời gian 2 - 3 năm khi tiêu hết tiền và gia đình gặp rất nhiều khó khăn; Ba là, bồi thường bằng tiền ảnh hưởng đến quyền lợi của người SDĐ do giá đất NN bồi thường thấp hơn giá thị trường, dẫn đến số tiền bồi thường không đủ để nhận chuyển nhượng một mảnh đất khác có diện tích tương đương. iii) Phương thức bồi thường bằng chính sách tái định cư
TĐC là việc bồi thường bằng đất ở trong khu TĐC hoặc nhà ở TĐC để tạo lập chỗ ở mới cho người bị THĐ bị mất chỗ ở.
Bồi thường bằng TĐC có những ưu điểm như phương thức bồi thường bằng đất.
Vì thế, thực hiện tốt chính sách TĐC có ý nghĩa quan trọng đối với việc thực hiện phương thức bồi thường này, thể hiện ở các khía cạnh sau: Một là, TĐC thực chất là việc bồi thường cho người có đất bị thu hồi để trả lại cho họ giá trị quyền SDĐ bị mất, bảo đảm cho việc thực thi quyền của người SDĐ; Hai là, TĐC không chỉ đơn thuần là việc NN trả lại giá trị quyền SDĐ mà nó gắn liền với cuộc sống lâu dài của người có đất bị thu hồi, gắn liền với công ăn việc làm, cơ sở hạ tầng, chất lượng cuộc sống, không gian văn hóa, tâm linh, tín ngưỡng, tôn giáo, phong tục, tập quán Vì thế, giải quyết tốt vấn đề TĐC sẽ đảm bảo cuộc sống ổn định của người có đất bị thu hồi, nâng cao đời sống mọi mặt của người dân trong khu TĐC, từ đó góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội; Ba là, TĐC góp phần duy trì ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội, đáp ứng yêu cầu quốc phòng, an ninh Giải quyết tốt vấn đề TĐC sẽ hạn chế việc phát sinh các tranh chấp, khiếu kiện đất đai kéo dài, duy trì sự ổn định các quan hệ xã hội.
Theo quy định về điều kiện bố trí tái định cư thì hộ gia đình, cá nhân phải di chuyển chổ ở do bị thu hồi hết đất ở, hoặc thu chưa hết đất nhưng diện tích còn lại (kể cả đất vườn có đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng sang đất ở) không đủ để làm nhà ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà không có chỗ ở, đất ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi thì được bố trí đất tái định cư Đồng thời, quy định khi thu hồi đất mà phải bố trí tái định cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và tổ chức thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất Khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng; phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền Việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư 18
18 Xem Điều 85, Điều 86 Luật Đất đai năm 2013; Điều 26, Điều 27 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP và Điều 4Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết nước có trách nhiệm phải bồi thường về đất và tài sản gắn liền trên đất một khoản phù hợp được quy định cụ thể tại Điều 77 Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
- Thứ nhất đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây: a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế; b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại; c) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.
- Thứ 2 đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này.
Trong đó luật đất đai cũng quy định rõ nhà nước cũng có trách nhiệm trong hỗ trợ tái định cư, được quy định cụ thể tại Điều 79 Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở
- Thứ nhất đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau: a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền; b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.
Quy định của pháp luật về căn cứ thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
an ninh, phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
Thu hồi đất để phát triển kinh tế vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng là một trong những giải pháp lớn tạo động lực cho việc phát triển kinh tế - xã hội thông qua các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; các dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn, cụm công nghiệp… Các trường hợp thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế được quy định từ Luật Đất đai năm 2003, hoàn thiện theo Luật Đất đai năm 2013 Những quy định này là cơ sở pháp lý quan trọng cho quá trình hoàn thiện pháp luật theo hướng phù hợp với cơ chế quản lý kinh tế thị trường, việc tổ chức thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Nhà nước nhằm tạo quỹ “đất sạch” phục vụ cho các dự án đầu tư, cũng như khuyến khích nhà đầu tư tạo quỹ đất thông qua việc tự thỏa thuận với người bị thu hồi đất đã bảo đảm ngày càng tốt hơn lợi ích hợp pháp của người bị thu hồi đất Tuy nhiên, quá trình thu hồi đất để phát triển kinh tế đến nay đã bộc lộ nhiều hạn chế, vướng mắc, như nhiều doanh nghiệp không có năng lực tài chính, lợi dụng quy định này để “chạy dự án”, đầu cơ “giữ đất”, làm phát sinh thiện các quy định pháp luật chưa bảo đảm mục đích phát triển kinh tế - xã hội. Để thực hiện các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, khu dân cư hoặc xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật như giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực… điều đầu tiên nhà đầu tư cần là đất Luật Đất đai năm 2013 quy định hai hình thức bảo đảm cho nhà đầu tư có đất thực hiện dự án, đó là: Nhà nước thu hồi đất theo Điều 62 hoặc nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh theo Điều 73 Ở góc độ quản lý, thu hồi đất giao cho nhà đầu tư là một trong những biện pháp cần thiết, thu hút đầu tư, tạo nguồn lực cho phát triển kinh tế - xã hội. Nghiên cứu về các hình thức thu hồi đất của người khác giao cho nhà đầu tư là vấn đề cần thiết, có ý nghĩa thiết thực trong quản lý nhà nước về đất đai, nhất là bảo đảm sự hài hòa giữa mục đích phát triển kinh tế, lợi ích của nhà đầu tư và người bị thu hồi đất.
Khái niệm về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng: Ở góc độ pháp lý, dựa trên khái niệm thu hồi đất, ta có thể đưa ra khái niệm thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau: Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai để phục vu cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội trên cơ sở giữ vững môi trường hòa bình, ổn định để thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa, bảo đảm cho mọi người, xã hội đều được hưởng những giá trị đất đai mang lại sau khi bị thu hồi.
Trên thực tế, việc thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội mang lại cho doanh nghiệp, nhà đầu tư cơ hội phát triển từ việc được giao đất thực hiện dự án, nhưng đồng thời làm mất đi tư liệu sản xuất, nhà ở của người bị thu hồi đất Tuy nhiên, từ góc độ hiệu quả kinh tế, quy định về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng để tạo động lực cơ sở vật chất cho quá trình thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, việc thu hồi đất nhằm mục đích phát triển kinh tế - xã hội là cần thiết, xuất phát từ những lý do sau đây:
Một là, ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu (Hiến pháp năm 2013) Nhà nước thực hiện quyền của chủ sở hữu thông qua việc quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất; quyết định chính sách điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không phải do người sử dụng đất, hoặc người được trao quyền sử dụng đất tạo ra Như vậy, thu hồi đất là phạm trù không thể thiếu trong toàn bộ các quyền của chủ sở hữu đất đai do Nhà nước làm đại diện. xuất, khu đô thị, dự án tái định cư… sẽ làm tăng thêm giá trị của đất, không chỉ những nơi có đất bị thu hồi, mà còn những khu vực “vệ tinh” của dự án Đây là trách nhiệm của Nhà nước trong việc thực hiện chính sách quản lý đất đai, điều tiết giá trị tăng thêm từ đất thông qua việc dịch chuyển vị trí đất trong các dự án phát triển kinh tế - xã hội, chuyển các loại đất khác thành đất thực hiện dự án. Ở góc nhìn này, việc thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong các dự án phát triển kinh tế - xã hội sẽ mang lại lợi ích cho Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi. Đối với Nhà nước, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội mang đến nhiều lợi ích cho công tác quản lý nhà nước như: Một là, giúp Nhà nước thực hiện quy hoạch sử dụng đất nhằm làm tăng tối đa hiểu quả sử dụng của từng loại đất; Hai là, tạo điều kiện cho nhà đầu tư tham gia thực hiện các dự án có sử dụng đất, từ đó kích thích nền kinh tế phát triển; Ba là, Nhà nước không phải bỏ ra một khoản kinh phí rất lớn để xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho nền kinh tế hoặc nhu cầu của xã hội, nhà đầu tư sẽ thay Nhà nước làm việc này, thậm chí việc này còn tạo ra nguồn thu cho Nhà nước từ tiền giao đất, cho thuê đất, thuế… Đối với nhà đầu tư, Nhà nước thu hồi đất để giao hoặc cho các tổ chức kinh tế thuê để thực hiện các dự án Xét về mặt kinh tế, đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt nên người nào nắm trong tay nhiều đất đai sẽ có nhiều lợi thế hoạt động sản xuất, kinh doanh. Đối với người có đất bị thu hồi, trong quá trình phát triển đất nước theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, tất yếu phải thu hồi đất để phục vụ cho lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, bản thân việc này cũng tác động rất lớn đến người bị thu hồi đất Để bù đắp cho họ về những thiệt hại mà họ phải gánh chịu, trước khi ban hành Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước ta đã có những quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dành cho người bị thu hồi đất Trên thực tế, những chính sách này ngày càng hoàn thiện và bảo đảm tốt hơn cho người có đất bị thu hồi ổn định đời sống và sản xuất, họ được bồi thường quyền sử dụng đất trên cơ sở có sự thỏa thuận theo khung giá quy định và thị trường.
Tuy nhiên, Luật hiện hành lại chưa xác định rõ nội hàm của nhiều thuật ngữ để xác định phạm vi áp dụng cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc, cũng như diện tích và mức vốn đầu tư từ bao nhiêu Nhà nước sẽ thực hiện việc thu hồi đất, trường hợp nào áp dụng cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện Do vậy, trong thời gian qua, để thu hồi đất cho những dự án thuần kinh tế, một số địa phương đã áp dụng quy định này theo hướng khá mở dẫn đến sự không đồng thuận của người bị thu hồi đất tăng cao, làm phát sinh
Như vậy, ngoài mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, việc thu hồi đất còn phải bảo đảm sự ổn định về chính trị, an ninh, trật tự, an toàn xã hội Muốn vậy, Nhà nước cần phải điều tiết, giải quyết hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người bị thu hồi đất, đây là động lực của sự phát triển, nếu giải quyết tốt lợi ích kinh tế giữa ba chủ thể này thì sẽ tạo động lực cho sự phát triển của xã hội; ngược lại, chế định thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội sẽ là nguyên nhân của những đối kháng và mâu thuẫn xã hội.
Theo quy định của Điều 62 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước sẽ thu hồi đất để phục vụ các dự án sau vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng:
Một là, để thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất
Hai là, để thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất
Ba là, để thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân (HĐND) cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất
"Theo quy định tại khoản 9 Điều 2 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị quy định Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị bao gồm các loại sau đây: a) Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới là dự án đầu tư xây dựng mới một khu đô thị trên khu đất được chuyển đổi từ các loại đất khác thành đất xây dựng đô thị; b) Dự án tái thiết khu đô thị là dự án xây dựng mới các công trình kiến trúc và hạ tầng kỹ thuật trên nền các công trình hiện trạng đã được phá dỡ theo quy hoạch đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; c) Dự án cải tạo chỉnh trang khu đô thị là dự án cải tạo, nâng cấp mặt ngoài hoặc kết cấu các công trình trong khu vực đô thị hiện hữu nhưng không làm thay đổi quá 10% các chỉ tiêu sử dụng đất của khu vực; d) Dự án bảo tồn, tôn tạo khu đô thị là các dự án nhằm bảo tồn tôn tạo các giá trị văn hóa, lịch sử, kiến trúc của các công trình, cảnh quan trong khu vực di sản văn hóa của đô thị; đ) Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hỗn hợp là các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trong đó có thể bao gồm các công trình xây dựng mới, công trình cải tạo chỉnh trang, tái thiết và bảo tồn, tôn tạo. e) Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn,khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng
Như vậy, theo quy định hiện nay, việc thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội được chia thành ba cấp quyết định là Quốc hội, Thủ tướng chính phủ và HĐND cấp tỉnh Với sự thay đổi tư duy, định hướng như vậy sẽ giúp cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân, không đặt nặng mục tiêu tăng trưởng kinh tế mà quên đi tăng trưởng xã hội, phúc lợi xã hội, đảm bảo phát triển kinh tế phải phục vụ được lợi ích chung cho toàn xã hội.
Quy định của pháp luật về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất 41 2.5 Quy định của pháp luật về giá đất bồi thường khi thu hồi đất cho người bị
Nguyên tắc bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất là những quan điểm tư tưởng cơ bản xuyên suốt định hướng cho quá trình xây dựng và thực hiện các quy định pháp luật về bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất 19
Theo Điều 74 Luật đất đai 2013 quy định nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:
Một là, về điều kiện bồi thường khi nhà nước thu hồi đất Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai năm 2015 thì được bồi thường. Đây là một trong những biểu hiện của việc thể chế hóa nguyên tắc “quyền sử dụng đất hợp pháp được pháp luật bảo hộ” theo khoản 2 Điều 54 Hiến pháp năm 2013. Ngoài ra, thực hiện nguyên tắc này cũng còn nhằm mục đích đảm bảo việc bồi thường đúng đối tượng, tránh lạm dụng việc bồi thường cho những đối tượng không đủ điều kiện để hạn chế những hành vi lấn, chiếm, sử dụng đất không hợp pháp 20
Ví dụ, "hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp… " 21 thì được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.
Hai là, việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử
19 Phạm Thị Hương Lan (2018), sđd (6), tr.138.
20 Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh (2018), sđd (5), tr.191.
21 Điều 75 của Luật Đất đai năm 2013. tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
Nguyên tắc này ngoài việc đưa ra phương thức bồi thường về đất còn xác định giá đất tính tiền bồi thường Theo đó, giá đất tính tiền bồi thường là “giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất” Đây là yêu cầu quan trọng nhằm bảo đảm lợi ích chính đáng của người bị thu hồi đất 22
Theo pháp luật hiện hành nhà nước quy định đất thành nhiều mục đích khác nhau, trong trường hợp nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất mà không còn quỹ đất cùng mục đích sử dụng để bồi thường thì có thể sửa đổi quy định theo hướng lựa chọn cho người sử dụng đất một là Nhà nước có thể bồi thường đất khác loại nhưng giá trị ngang bằng với đất bị thu hồi hoặc người sử dụng đất có thể lựa chọn nhân bồi thường bằng tiền theo giá trị của đất bị thu hồi 23
Như vậy, với quy định trên đã đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất được bồi thường đất có cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hồi, trường hợp không có đất cùng mục đích sử dụng để bồi thường thì phải bồi thường bằng tiền.
Ba là, việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.
Với quy định này giúp người bị thu hồi đất bảo vệ lợi ích hợp pháp của mình thông qua việc biết được đầy đủ các thông tin liên quan đến việc bồi thường Người bị thu hồi đất có quyền có ý kiến về những nội dung bồi thường Trong trường hợp không đồng ý với quyết định bồi thường, họ có thể yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, bảo vệ theo quy định của pháp luật 24
Như vậy, pháp luật hiện hành đã quy định rất rõ việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nhằm đảm bảo quan hệ thu hồi đất được diễn ra ổn định trật tự, bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất.
Quy định về bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, mục đích phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Ngoài ra, các trường hợp thu hồi đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người; đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người cũng có thể được bồi thường. Quy định này áp dụng đối với tất cả các loại chủ thể sử dụng đất bao gồm tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, hô gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước
22 Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh (2018), sđd (5), tr.192.
23 Phạm Thị Hương Lan (2018), sđd (6), tr.142.
24 Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh (2018), sđd (5), tr.192. giao đang sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi đất theo khoản 2 Điều 2 Nghị định 47/2014/ NĐ- CP.
Nhà nước là người có trách nhiệm tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất sử dụng cho các trường hợp nói trên.Trường hợp Nhà nước có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai nếu tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt thì được ngân sách nhà nước hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp.
Mức được trừ không được quá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp, số tiền còn lại (nếu có) được tính vào vốn đầu tư của dự án.
Trường hợp người được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai mà được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nếu tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt thì kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được tính vào vốn đầu tư của dự án theo quy định tại điểm b khoản 4 điều 30 của Nghị định 47/2014/NĐ-CP.
Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người sử dụng đất 25 Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai 26 Trong bối cảnh hiện nay, quyền sử dụng đất được xem như một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt; do đó, khi Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất để phục vụ cho các nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng - an ninh thì phải bồi thường cho họ Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã có những bổ sung cần thiết trong quy định về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất nhằm đảm bảo việc bồi thường được phù hợp, kịp thời, đảm bảo quyền lợi của người có đất bị thu hồi.
Quy định của pháp luật về điều kiện để được bồi thường thiệt hại về đất
Bồi thường thiệt hại về đất là việc bù đắp tổn thất đối với quyền sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi Để được bồi thường khoản thiệt hại này, người bị thu hồi đất phải đáp ứng những điều kiện nhất định mà pháp luật quy định.
Theo quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai năm 2013, người bị thu hồi đất phải đáp ứng những điều kiện sau đây:
Một là, quyền sử dụng đất bị thu hồi phải được công nhận là tài sản của người sử dụng đất và thuộc loại được phép giao dịch 32 Những trường hợp người sử dụng có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng họ chỉ được phép sử dụng mà không được giao dịch thì khi bị thu hồi cũng không được bồi thường như trường hợp tổ chức giao đất không thu tiền sử dụng đất, các chủ thể thuê đất của Nhà nước mà trả tiền thuê hàng năm.
Theo quy định trên, người sử dụng đất có đủ điều kiện được bồi thường đất (có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận theo quy định Điều 101,
102 của Luật Đất đai 2013, các Điều 20, 22, 23, 25, 27 và 28 của Nghị định số 43/2014/ NĐ-CP) thì sẽ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, cụ thể là những điều kiện sau đây:
Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
31 Bùi Quang Hậu (2016), Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất ở một số quốc gia, Tạp chí
Tài nguyên và Môi trường, Kỳ 2 - tháng 4/2016.
32 Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh (2018), sđd (5), tr.193. đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không được vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp 33 ; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp 34
Thứ hai, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
Thứ ba, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất thu tiền sử dụng đất, cho thuê trả đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp 35
Thứ tư, tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
Thứ năm, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
Thứ sáu, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp
33 Điều 129 của Luật Đất đai năm 2013.
34 Phạm Thị Hương Lan (2018), sđd (6), tr.141.
35 Phạm Thị Hương Lan (2018), sđd (6), tr.141. dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê, cho thuê đất tar3 tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp 36
Có thể thấy, Luật Đất đai năm 2013 quy định rất cụ thể về điều kiện được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nhằm giúp cơ quan nhà nước có thẩm quyền và người sử dụng đất xác định rõ ràng, nhanh chóng trường hợp nào được bòi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Hai là, có căn cứ chứng minh quyền sử dụng đất thông qua các văn bản, giấy tờ về quyền sử dụng đất Cần lưu ý, trường hợp bị thu hồi đất mà hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng vẫn có thể được xem xét bồi thường nếu như họ đáp ứng điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại khoản 1 Điều 75 của Luật Đất đai năm
2013 Cũng có trường hợp người bị thu hồi đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và cũng không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận nhưng vẫn có thể được bồi thường, đó là trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo quy định tại khoản 2 Điều 75 của Luật Đất đai năm 2013.
Ba là, việc thu hồi đất không phải do vi phạm luật đất đai Đó là ngoại trừ những trường hợp như sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm; Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất; Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền; Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho; Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm; Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm; Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành; Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục; Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương
Quy định của pháp luật về thẩm quyền giải quyết tranh chấp về giá đất bồi thường khi thu hồi đất
Giá đất là biểu hiện giá trị kinh tế cụ thể của đất đai, là yếu tố quan trọng của thị trường đất đai Giá đất là căn cứ để Nhà nước xác định mức thu cụ thể các nguồn thu từ đất đai, là căn cứ tính tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.
Theo quy định tại khoản 19, khoản 20 Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 thì giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất và giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định Do đó, có thể hiểu tranh chấp về giá đất là sự bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên trong việc xác định giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất.
Theo khoản 2 Điều 74 của Luật Đất đai năm 2013 thì giá đất tính tiền bồi thuờng là giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất Căn cứ quy định về giá đất cụ thể tại Điều 114 của Luật Đất đai năm 2013 và quy trình xác định giá đất cụ thể tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai thì giá này được quyết định trên cơ sở giá đất phổ biến trên thị trường tại thời điểm thu hồi đất và được phê duyệt bởi Quyết định phê duyệt đơn giá tính tiền bồi thường theo từng dự án Mặc dù có những chuyển biến tích cực trong quy định về giá đất tính tiền bồi thường so với các quy định trước đây nhưng hiện nay tranh chấp giá đất tính tiền bồi thường giữa người có đất bị thu hồi và Nhà nước vẫn khá phổ biến vì người dân cho rằng giá đất tính tiền bồi thường vẫn còn quá thấp so với giá thị trường 37
Khi không đồng ý với giá đất tính tiền bồi thường thì người có đất bị thu hồi thực hiện quyền khởi kiện thông qua việc khởi kiện Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư về giá đất bồi thường Thẩm quyền của Tòa án đối với loại khiếu kiện này được hướng dẫn cụ thểThẩm quyền của Tòa án đối với loại khiếu kiện này được hướng dẫn cụ thể tại mục 13 phần Giải đáp số 02/GĐ-TANDTC ngày 19/9/2016 của Tòa án nhân dân tối cao giải đáp một số vấn đề tố tụng hành chính, tố tụng dân sự: "Trường hợp khiếu kiện quyết định hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất mà có yêu cầu Tòa án
37 Hoài Lam (2018), “Bất cập thu hồi đất: giá đền bù quá xa thị trường”, Báo điện tử của Đài tiếng nói Việt Nam,[https://vietnambiz.vn/bat-cap-thu-hoi-dat-bang-gia-dat-thap-hon-gia-thi-truong-20190517163718079.htm], (truy cập ngày 12/12/2022) Nội dung bài Nội dung bài viết phản ánh thực tế giá đất t đích thu hồi đất, giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất để giải quyết vụ án mà không được tiến hành định giá giá trị quyền sử dụng đất".
Có thể thấy, Tòa án chỉ có thẩm quyền xem xét tính hợp pháp của việc áp giá bồi thường mà không được quyền xem xét tính hợp pháp, hợp lý của giá đất cụ thể đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt Trong quan hệ thu hồi đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là người thu hồi đất lại là người quyết định giá đất xảy ra thì giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt được Tòa án dùng làm căn cứ để giải quyết tranh chấp.
Với những quy định trên, có thể thấy những bất cập trong việc tranh chấp về giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng cần được giải quyết như:
Một là, tính công bằng giữa người khiếu kiện và người bị kiện trong vụ án hành chính liên quan đến giá đất vì trường hợp này cho dù người khởi kiện có tài liệu, chứng cứ chứng minh giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt là không phù hợp thị trường thì Tòa án vẫn phải giải quyết vụ án dựa vào đơn giá đã được phê duyệt bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể là người bị kiện trong vụ án.
Hai là, vấn đề cốt lõi trong vụ án không được giải quyết do người bị thu hồi đất khiếu kiện là vì muốn hủy bỏ giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt và được xác định một mức giá mới thỏa đáng hơn làm căn cứ tính tiền bồi thường nhưng hiện nay Tòa án không thể thực hiện chức năng này.
Ba là, giới hạn quyền tiến hành định giá của Tòa án trong giải quyết tranh chấp về giá đất tính tiền bồi thường là trái với quy định về thẩm quyền định giá tài sản, thẩm định giá tài sản tại Điều 91 của Luật tố tụng hành chính năm 2015 Bởi vì theo quy định tại khoản 3 Điều 91 của Luật tố tụng hành chính năm 2015 thì Tòa án ra quyết định định giá tài sản và thành lập Hội đồng định giá khi thuộc một trong các trường hợp sau:theo yêu cầu của một hoặc các bên đương sự, các đương sự đưa ra giá tài sản khác nhau hoặc không thỏa thuận được giá tài sản, các đương sự không thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản 38
Quy định của pháp luật về trách nhiệm bồi thường khi nhà nước thu hồi đất
Cũng giống như giao đất, cho thuê đất, trách nhiệm bồi thường thiệt hại do việc
38 Châu Hoàng Thân (2019), “Thẩm quyền của Tòa án trong giải quyết tranh chấp về giá đất”, Tạp chí Tòa án nhân dân, số 10, tr.9 – tr.14. đó, tại khoản 4 Điều 30 của Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất quy định
“Người được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai nếu tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt thì được ngân sách nhà nước hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp Mức được trừ không vượt quá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp; số tiền còn lại (nếu có) được tính vào vốn đầu tư của dự án”.
Có thể thấy, quy định trên không công bằng cho người được giao đất, cho thuê đất bởi tiền khấu trừ của Nhà nước có thể thấp hơn tiền ứng trước của những chủ đầu tư nói trên Chính vì sự bất công này có thể khiến nhà đầu tư phải tìm cách bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình, cũng không loại trừ khả năng bắt tay với cán bộ nhà nước để ép giá bồi thường đối với người bị thu hồi đất Nếu khả năng này không xảy ra, thì số tiền còn lại nếu có sẽ được tính vào vốn đầu tư của dự án Hệ quả này chẳng những gây bất công cho nhà đầu tư mà còn ảnh hưởng đến đời sống kinh tế xã hội Chi phí đầu tư tăng sẽ khiến giá thành hàng hóa, dịch vụ tăng theo Từ đó, đời sống kinh tế xã hội sẽ khó khăn hơn, khả năng thu hút đầu tư cũng sẽ bị hạn chế do chi phí tiếp cận đất đai cao hơn giá trị thực của nó.
Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển kinh tế, xã hội, các tỉnh, thành phố đã khởi công xây dựng nhiều công trình, dự án phát triển giao thông, công nghiệp, du lịch, dịch vụ… nhưng trong quá trình thực hiện xây dựng các công trình, việc đền bù, giải phóng mặt bằng để bàn giao cho chủ đầu tư và các đơn vị thi công luôn là vấn đề nan giải nhất là các khâu thu hồi đất, áp giá đền bù 39
Mặt khác, tại Điều 68 của Luật đất đai năm 2013 quy định “Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng gồm tổ chức dịch vụ công về đất đai, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư” Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành không quy định cụ thể thành viên, thành phần trong Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, không quy định nhiệm vụ, quyền hạn của Hội đồng và cơ chế phối hợp của Hội đồng với các cơ quan, tổ chức khác trong quá trình giải phóng mặt bằng.
Không phải tất cả các trường hợp bị thu hồi đất, chủ thể đang sử dụng đất bị thu hồi đều
39 Hứa Doãn Hợi (2010), “Thực trạng và một số giải pháp nâng cao hiệu quả đấu tranh chống vi phạm trong đền bù, giải phóng mặt bằng ở nước ta hiện nay”, Tạp chí Tòa án nhân dân, số 11, tr.30. không đúng hiệu quả, cố ý hủy hoại đất hoặc trường hợp đất giao không đúng đối tượng , không đúng thẩm quyền, đất lấn chiếm, đất do cá nhân sử dụng đã chết mà không có người thừa kế, chủ sử dụng đất tự nguyện trả lại đất… thì sẽ không được bồi thường khi bị thu hồi đất Các trường hợp chủ thể đất sử dụng không đúng mục đích Để đảm bảo quyền lợi của người bị THĐ và đảm bảo đúng các quy định của pháp luật thì việc thu hồi và bồi thường phải dựa trên các căn cứ, nguyên tắc, điều kiện được pháp luật quy định Cùng với việc quy định căn cứ, nguyên tắc, điều kiện thu hồi và bồi thường, LĐĐ năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã có các quy định cụ thể về bồi thường về đất khi NNTHĐ
Các quy định bồi thường về đất khi NNTHĐ trong LĐĐ năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành được ban hành trên cơ sở đánh giá, tổng kết và kế thừa LĐĐ năm 2003 với những sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với thực tiễn, không chỉ tạo cơ sở cho việc THĐ để phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước mà còn bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người có đất bị thu hồi, đó là: Căn cứ THĐ để phát triển kinh tế - xã hội được quy định cụ thể hơn và thu hẹp hơn phạm vi thu hồi so với LĐĐ năm
2003, từ đó hạn chế được sự tùy tiện THĐ; quy định giá đất bồi thường là giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định (phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường) tại thời điểm quyết định THĐ tạo ra sự linh hoạt trong quá trình định giá và áp giá bồi thường; việc THĐ phải đảm bảo công khai, minh bạch và công bằng; quy định cụ thể hơn các điều kiện để được bồi thường về đất, nhất là các trường hợp đất không có giấy tờ về quyền SDĐ cho phù hợp thực tiễn quản lý đất đai ở nước ta qua từng thời kỳ nhằm bảo đảm quyền lợi của người SDĐ ổn định, không có tranh chấp nhưng không có giấy tờ về quyền SDĐ
Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, các quy định của pháp luật bồi thường về đất khi NNTHĐ còn bộc lộ nhiều bất cập, chưa đáp ứng được đòi hỏi của thực tiễn dẫn đến quyền lợi của người bị THĐ chưa được bảo đảm, chưa giải quyết một cách tốt nhất sự hài hòa lợi ích của các bên Các bất cập này thể hiện trên các khía cạnh như căn cứ THĐ để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với một số dự án chưa rõ ràng, dễ bị lợi dụng để THĐ vì lợi ích nhóm; giá đất và cơ chế định giá đất chưa phù hợp, mang nặng ý chí của NN dẫn đến giá đất không phản ánh đúng giá trị quyền SDĐ gây thiệt thòi cho người có đất bị thu hồi; quy định việc bồi thường bằng đất có tính khả thi không cao, nhất là đối với đất nông nghiệp; các quy định về bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại chưa phù hợp với thực tiễn và nhiều bất cập khác nhân từ chính các quy định của pháp luật và quá trình áp dụng pháp luật dẫn đến tình trạng khiếu kiện về bồi thường khi NNTHĐ chiếm số lượng nhiều nhất trong các khiếu kiện về đất đai Trong đó có một số vụ việc khiếu kiện phức tạp, đông người, vượt cấp đe dọa gây bất ổn xã hội, cản trở phát triển kinh tế - xã hội Việc nghiên cứu, đánh giá những bất cập của pháp luật và quá trình thực thi làm cơ sở cho việc đưa ra định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật bồi thường về đất khi NNTHĐ trong thời gian tới.
THỰC TIỄN VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
BỒI THƯỜNG VỀ ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
3.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật về căn cứ thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và kiến nghị
3.1.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật về căn cứ thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
Tại Điều 61 và Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể các trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Bên cạnh những kết quả tích cực thì việc thu hồi đất để phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng còn nhiều vấn đề khó khăn như: “Một số trường hợp chưa giải quyết được hài hòa mối quan hệ giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất”.
Những hạn chế, bất cập đó thể hiện ở những điểm sau:
Một là, về mặt lý luận, khái niệm “Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” đến nay vẫn còn có những điểm chưa được làm rõ “nội hàm” và những quan điểm khác nhau.
Quan điểm thứ nhất, “Nếu là dự án xã hội, hoặc kinh tế - xã hội kết hợp thì thường sẽ thấy được mục đích vì lợi ích công cộng… chỉ cần tách ra nhóm dự án vì mục đích thuần túy kinh tế Viết thêm “vế” xã hội vào làm rối thêm vấn đề” Hơn nữa,
Thực tiễn áp dụng pháp luật về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất và kiến nghị
Điều 74 LĐĐ năm 2013 quy định các nguyên tắc bồi thường về đất nhưng trong nội dung của từng nguyên tắc lại quy định cụ thể những vấn đề cơ bản, cốt lõi của bồi thường khi NNTHĐ, đó là điều kiện để được bồi thường về đất, giá đất làm căn cứ bồi thường, căn cứ xác định loại đất thu hồi và bồi thường; yêu cầu về tính công khai, minh bạch, công bằng trong thu hồi và bồi thường Như đã phân tích ở Chương 3, các quy định trong nội dung về nguyên tắc bồi thường về đất khi NNTHĐ còn có những bất cập nhất định và tiếp tục được nghiên cứu hoàn thiện theo hướng sau:
Thứ nhất, cần quy định giá đất làm căn cứ bồi thường là giá thị trường Giá thị trường cũng được áp dụng để bồi thường trong trường hợp chuyển dịch đất đai bắt buộc và chuyển dịch đất đai tự nguyện.
Nghị quyết số 19-NQ/TW và BLDS năm 2015 đã xác định quyền SDĐ là một loại tài sản và là hàng hóa đặc biệt Vì thế, cần quy định giá đất bồi thường trong trường hợp bồi thường bằng tiền, giá đất bị thu hồi và giá đất tính bồi thường trong trường hợp bồi thường bằng đất để tính giá nơi đi và nơi đến được xác định theo giá thị trường NN có quyền đơn phương THĐ vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nhưng quyền SDĐ được trao cho người SDĐ là tài sản của họ NN là đại diện chủ sở hữu và chủ thể trong “giao dịch” THĐ Người SDĐ là chủ thể đối với tài sản của mình được pháp luật bảo hộ Các chủ thể này độc lập với nhau và phải tôn trọng giá trị thực sự của đất đai là giá thị trường Điều này phù hợp với các quy định về bồi thường do trưng mua, trưng dụng tài sản và bồi thường trách nhiệm
/2018/815971/doi-moi-cac-quy-dinh-phap-luat-ve-thu-hoi-dat-de-phat-trien-kinh-te -xa-hoi-vi-loi-ich-quoc-gia- dan-toc%2C-loi-ich-cong-cong.aspx#, truy cập ngày 27/11/2022. mua, trưng dụng đất gây ra và trong bồi thường trách nhiệm NN là giá thị trường Bởi lẽ, trong các trường hợp này, quyền SDĐ khi bị thiệt hại đều là tài sản và là tài sản lớn của người SDĐ Về bản chất, quyền SDĐ bị thiệt hại khi trưng mua, trưng dụng hoặc thiệt hại do người thi hành công vụ gây ra trong bồi thường trách nhiệm NN và khi NNTHĐ không có gì khác nhau, đều làm mất đi quyền SDĐ của người có đất.
Cũng cần quy định thống nhất “một giá đất” là giá thị trường áp dụng trong bồi thường khi NNTHĐ và giá đất bồi thường thông qua chuyển dịch đất đai tự nguyện theo Điều 73 LĐĐ năm 2013 Quy định “một giá đất” để đảm bảo đất được xác định và trả về giá trị thực của nó, phù hợp với các quy luật của nền kinh tế thị trường, không phân biệt chủ thể được quyền SDĐ sau thu hồi là NN hay tư nhân.
Thứ hai, cần quy định cụ thể căn cứ xác định loại đất đối với đất không có giấy tờ về quyền SDĐ nhưng đã được sử dụng ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng trái phép. Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP quy định căn cứ xác định loại đất này theo hiện trạng đang sử dụng là chưa đầy đủ, có thể dẫn đến việc xác định loại đất không chính xác Thực tế, nhiều trường hợp hiện trạng đất đang sử dụng không phản ánh đúng loại đất do người SDĐ thay đổi hiện trạng nhiều lần mà cơ quan quản lý NN không kiểm soát được hoặc người SDĐ chưa có điều kiện để SDĐ đúng loại đất, nhất là trường hợp đất ở đã từng có nhà ở nhưng nhà không còn do nhiều nguyên nhân khác nhau mà chưa làm được nhà mới Vì thế, đối với đất không có giấy tờ về quyền SDĐ nhưng đã được sử dụng ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng trái phép thì cần quy định việc xác định loại đất căn cứ vào hiện trạng, nguồn gốc, quá trình SDĐ và ý kiến của những người sinh sống ở khu vực nơi có đất biết rõ về nguồn gốc, quá trình SDĐ.
Thứ ba, cần ban hành các quy định nghiêm cấm hành vi “đi đêm” giữa chủ đầu tư, nhà thầu thi công với người có đất bị thu hồi để chi trả thêm ngoài những khoản được bồi thường theo quy định của pháp luật hoặc nếu chi trả thêm thì chi trả đồng đều cho tất cả người bị THĐ nhằm đảm bảo sự công bằng trong quá trình thực hiện bồi thường.
Thứ tư, cần quy định giá đất do đơn vị tư vấn xác định phải được công khai trước khi trình cơ quan xác định giá đất làm căn cứ bồi thường và đại diện những người bị THĐ được tham gia vào quá trình xác định giá đất với tư cách là một thành viên của cơ quan (hội đồng) xác định giá đất Trường hợp giữa đại diện người có đất bị thu hồi,đơn vị tư vấn và cơ quan xác định giá đất không thống nhất về giá đất thì thuê đơn vị tư
Thứ năm, quy định việc khảo sát, thu thập thông tin khi định giá đất từ nguồn giá trúng đấu giá, giá đất thị trường từ cơ sở dữ liệu về đất đai, giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản và giao dịch thành công trên thị trường phải tiếp cận và thu thập được giá thật của các giao dịch này Muốn thu thập được thông tin chính xác từ các nguồn giá này đòi hỏi quá trình thu thập công phu, tiếp cận được với những người giao dịch đích thực và bảo đảm giữ bí mật cho những người này.
Thứ sáu, ban hành quy định nghiêm cấm UBND cấp tỉnh ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể làm căn cứ bồi thường UBND cấp huyện có thể sâu sát, hiểu rõ giá đất trên thị trường ở địa phương Tuy nhiên, đội ngũ tham mưu cho việc quyết định giá đất có thể không đảm bảo chuyên môn về giá và không bằng các cơ quan chuyên môn cấp tỉnh Vì vậy, UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể trên cơ sở tham khảo giá do UBND cấp huyện đề xuất.
Thứ bảy, cần quy định trong trường hợp bồi thường bằng đất thì đất được bồi thường phải có giá trị và giá trị sinh lợi tương đương với thửa đất bị thu hồi.
Nguyên tắc cơ bản khi thực hiện bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi NNTHĐ là công bằng Tuy nhiên, quá trình thực hiện vẫn còn những trường hợp chưa thực sự đảm bảo công bằng Pháp luật chưa quy định cụ thể việc bồi thường bằng đất có giá trị tương đương với vị trí đất bị thu hồi Đó là các trường hợp thu hồi những thửa đất “góc” tiếp giáp nhiều mặt đường, đất mặt đường lớn có giá trị sinh lợi cao nhưng thửa đất được bồi thường không phải đất “góc” của nhiều mặt đường, đất mặt đường lớn Trong khi đó, những thửa đất đẹp lại được giao cho những người bị thu hồi thửa đất có giá trị sinh lợi thấp hơn Quá trình thực hiện bồi thường, người bị THĐ khiếu nại trong những trường hợp này có thể không được xem xét chấp nhận vì chưa có quy định cụ thể Vì thế, cần thiết phải quy định trong trường hợp bồi thường bằng đất thì đất được bồi thường phải có giá trị và giá trị sinh lợi tương đương với thửa đất bị thu hồi.
Thứ tám, quy định trong trường hợp quyết định THĐ; quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, TĐC bị hủy bởi cơ quan NN có thẩm quyền thì giá đất được bồi thường, hỗ trợ là giá tại thời điểm ban hành quyết định thu hồi mới; quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, TĐC mới nếu giá đất, mức hỗ trợ sau cao hơn trước Trường hợp giá đất, giá hỗ trợ trong quyết định THĐ; quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, TĐC bị hủy cao hơn so với thời điểm ban hành các quyết định mới nhưng người bị THĐ đã bàn giao đất thì áp dụng giá đất, mức hỗ trợ tại thời điểm ban hành quyết định bị hủy Bởi vì, cơ quan THĐ ban hành quyết định THĐ chịu trách nhiệm về tính chính xác, tính có căn cứ đối với quá trình thực hiện bồi thường, mà
Tại Điều 89 Dự thảo Luật quy định về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất: "1 Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 90 của Luật này thì được bồi thường; 2 Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ ; 5 Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật…". Đánh giá rất cao với quy định những nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 89 Dự thảo Nhất trí cao với nguyên tắc quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải đi trước một bước khi quyết định thu hồi đất (khoản 5 Điều 89 về việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải thực hiện trước khi có quyết định thu hồi đất); đồng thời đảm bảo điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ với người bị thu hồi đất (khoản 2 Điều 89 quy định về việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ) Có thể thấy, quan điểm này hết sức đúng đắn, nhân văn theo tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao, phù hợp với lợi ích và đáp ứng nguyện vọng của đông đảo nhân dân, nhất là những người có đất bị thu hồi”.
Tuy nhiên, đề nghị Dự thảo Luật cần thể chế hóa các quy định nhằm đảm bảo quyền lợi của người dân có đất bị thu hồi, cần quy định cụ thể các tiêu chí “tốt hơn nơi ở cũ” Cụ thể như: thông qua quy định tiêu chí khu tái định cư về hạ tầng kỹ thuật;đường giao thông đảm bảo kết nối giao thông liên kết với khu vực lân cận, điện chiếu sáng và điện sinh hoạt, hệ thống cấp, thoát nước, thông tin liên lạc, xử lý môi trường; hạ tầng xã hội; đảm bảo trường học, dịch vụ y tế, nhà văn hóa, khu thể thao, chợ, khu thương mại - dịch vụ…
Thực tiễn áp dụng pháp luật về giá đất bồi thường khi thu hồi đất cho người bị
3.3.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật về giá đất bồi thường khi thu hồi đất cho người bị thu hồi
Luật Đất đai năm 2013 đã đề cập đến việc tư vấn xác định giá đất khi xây dựng, điều chỉnh khung giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và định giá đất cụ thể mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền có yêu cầu, giá đất do tư vấn xác định là một trong Đặc biệt, việc xác định giá đất được thực hiện theo nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường” Tuy nhiên, với quy định Nhà nước vừa là người ra quyết định thu hồi đất vừa quyết định giá đất tính bồi thường nên chưa bảo đảm tính độc lập, khách quan trong việc ban hành giá đất và khó mang lại quyền lợi tối đa cho người sử dụng đất 43
Với quy định của Luật Đất đai năm 2013 đã cố gắng tạo điều kiện cho giá đất bồi thường sát với giá thị trường nhưng chắc chắn giá đất này sẽ bị chi phối bởi ý chí chủ quan của Nhà nước do người quyết định cuối cùng là Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất Ý chí chủ quan này lại chịu sự chi phối bởi địa vị, quyền lực nhà nước trong quan hệ đất đai Xu hướng phổ biến là cơ quan nhà nước sẽ quyết định mức giá bồi thường thấp hơn giá thị trường thực sự 44
Theo quy định tại khoản 2 Điều 74 của Luật Đất đai năm 2013 thì giá đất tính tiền bồi thường là giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất Căn cứ quy định về giá đất cụ thể tại Điều 114 của Luật Đất đai năm 2013 và quy trình xác định giá đất được quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai thì giá này được quyết định trên cơ sở giá đất phổ biến trên thị trường tại thời điểm thu hồi đất và được phê duyệt bởi quyết định đơn giá tính tiền bồi thường theo từng dự án.
Mặc dù có nhiều chuyển biến tích cực trong quy định về giá đất tính tiền bồi thường so với các quy định trước đây 45
Hiện nay, tranh chấp giá đất tính tiền bồi thường giữa người có đất bị thu hồi và Nhà nước vẫn khá phổ biến vì người dân cho rằng giá đất tính tiền bồi thường vẫn còn quá thấp so với giá thị trường 46
Hậu quả là lợi ích của người bị thu hồi đất khó mà được đảm bảo sòng phẳng. Đây cũng là nguyên nhân dẫn đến nhiều công trình hạ tầng của Nhà nước và các dự án đầu tư khác không thể thực hiện đúng tiến độ do người có đất bị thu hồi không thể chấp nhận được mức giá đất bồi thường mà cơ quan Nhà nước đưa ra.
43 Cao Đình Lành (2018), “Thực thi pháp luật bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất ở”, Tạp chí Tòa án nhân dân điện tử, [https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/thuc-thi-phap-luat-boi-thuong-ve-dat-khi-nha-nuoc- thu- hoi-dat-o], (truy cập ngày 17/12/2022).
44 Lưu Quốc Thái (2016), sđd (1), tr.136.
45 Các quy định trước đây đều xác định giá đất tính tiền bồi thường dựa vào quy định trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
46 Châu Hoàng Thân (2019), “Thẩm quyền của Tòa án trong giải quyết tranh chấp về giá đất”, Tạp chí Tòa án nhân dân, số 10, tr.10.
Trung ương ban hành thường thấp hơn giá trị quyền sử dụng đất được chuyển nhượng trên thị trường Do vậy, nếu áp dụng theo giá khung của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì người bị thu hồi đất có thể được bồi thường thấp hơn giá mà họ chuyển nhượng trên thị trường dẫn đến nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện.
Khi không đồng ý với giá đất tính tiền bồi thường thì người có đất bị thu hồi thực hiện quyền khiếu kiện thông qua việc khiếu kiện quyết định phê quyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư về giá đất bồi thường.
Chẳng hạn, tại bản án hành chính phúc thẩm số 117/2019/HCPT ngày 05/8/2019 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng về “Khiếu kiện quyết định hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai”, có nội dung:
Bà Phạm Thị C và ông Hồ T3 có nhà gắn liền thửa đất số 53, tờ bản đồ số 7, thôn N1, xã N2, thị xã N (thuộc các thửa số 262, 268 tờ bản đồ số 13, bản đồ địa chính xã N2) Quá trình chung sống, bà C và ông T3 có các con: Bà Hồ Thị M1 (chết), có các con: Ông Hồ Ngọc D, ông Hồ Ngọc V, bà Hồ Thị Mỹ D1, ông Hồ Ngọc L1; bà Hồ Thị G; bà Hồ Thị N5; bà Hồ Thị N4; ông Hồ L2; ông Hồ Hữu H; bà Hồ Thị R (chết), có các con: Ông Nguyễn Văn T1, bà Nguyễn Thị H4 Năm 1994, cụ Hồ T3 chết (không để lại di chúc), ông Hồ Hữu H là con út cùng với vợ con ở với cụ C trên lô đất.
Ngày 08/7/2011, Ủy ban nhân dân thị xã N ban hành Quyết định số 2540/QĐ- UBND về việc thu hồi đất của ông Hồ Hữu H đang ở trên đất của bà C tại thửa số 53, tờ bản đồ số 7, thôn N1, xã N2, thị xã N với diện tích 9.476,3m2 để thực hiện dự án Trung tâm điện lực V2, xã N2, thị xã N (viết tắt là Dự án).
Ngày 08/7/2011, Ủy ban nhân dân thị xã N ban hành Quyết định số 2540/QĐ- UBND về việc thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện Dự án.
Ngày 21/9/2011, Ủy ban nhân dân thị xã N ban hành Quyết định số 3137/QĐ- Ủy ban nhân dân về việc phê duyệt kinh phí bồi thường, hỗ trợ cho ông Hồ Hữu H khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện Dự án.
Ngày 16/6/2017, Chủ tịch Ủy ban nhân dân thị xã N ban hành Quyết định số 10062/QĐ-UBND về việc cưỡng chế thu hồi đất đối với hộ ông Hồ Hữu H.
Ngày 11/7/2017, Chủ tịch Ủy ban nhân dân thị xã N ban hành Quyết định số 10357/QĐ-UBND về việc điều chỉnh một phần nội dung tại Điều 1 Quyết định số 10062/QĐ-UBND ngày 16/6/2017 của Chủ tịch Ủy ban nhân dân thị xã N.
Thực tiễn áp dụng pháp luật về điều kiện để được bồi thường thiệt hại về đất và kiến nghị
về đất và kiến nghị
3.4.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật về điều kiện để được bồi thường thiệt hại về đất
Nghiên cứu các điều kiện để được bồi thường về đất nói trên, có thể khái quát
51 Hải Liên, Nhà ở xây dựng tạm trên nền đất cũ được hỗ trợ bằng 80% giá trị xây dựng khi Nhà nước thu hồi đất, https://www.hcmcpv.org.vn/tin-tuc/nha-o-xay-dung-tam-tren-nen-dat-cu-duoc-ho-tro-bang-80-gia-tri-xay- dung- khi-nha-nuoc-thu-hoi-dat-1491863371, truy cập ngày 28/11/2022.
52 Nội dung kiến nghị dựa trên việc cụ thể hoá khoản 4 Điều 9 Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/4/2014 củaChính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Một là, căn cứ đầu tiên để được xem xét bồi thường là người SDĐ có Giấy chứng nhận hoặc chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng đất đủ điều kiện để đượccấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo LĐĐ năm 2013 mà chưa được cấp thì cũng được bồi thường.
Việc xem xét điều kiện để được bồi thường đối với trường hợp này lại phải căn cứ vào điều kiện, căn cứ để được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại các Điều 100, Điều 101, Điều 102 LĐĐ năm 2013 Vì thế, vướng mắc về điều kiện để được bồi thường đối với trường hợp đất chưa được cấp Giấy chứng nhận gắn liền với điều kiện để được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại các Điều 100, Điều 101, Điều 102 LĐĐ năm
2013 Cho nên, nghiên cứu điều kiện để được bồi thường khi NNTHĐ gắn liền với việc nghiên cứu điều kiện, căn cứ để được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nói trên.
Vướng mắc hiện nay là xác định điều kiện bồi thường đối với đất chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng thuộc trường hợp không có giấy tờ về quyền SDĐ Theo quy định tại Điều 101 LĐĐ năm 2013, Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của LĐĐ (sau đây gọi tắt là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) thì một trong những điều kiện để được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với đất không có giấy tờ là phải được UBND cấp xã xác nhận thời điểm SDĐ, nguồn gốc đất sử dụng ổn định và không có tranh chấp Tuy nhiên, thực tế hiện nay tranh chấp về đất đai không chỉ tranh chấp giữa người SDĐ với nhau mà còn tranh chấp giữa người SDĐ với NN.
Vì thế, nếu giữa người SDĐ có tranh chấp với NN thì UBND cấp xã không xác nhận cho người SDĐ hoặc xác nhận nguồn gốc đất không đúng dẫn đến người bị THĐ không đủ điều kiện để bồi thường Có rất nhiều lý do để UBND cấp xã không xác nhận, trong đó có lý do là đất do NN quản lý Trong khi đó, khái niệm đất do NN quản lý lại rất rộng, không có thửa đất nào mà không do NN quản lý. Đối với đất có sai số về diện tích theo hướng tăng lên so với diện tích thể hiện trong các giấy tờ về quyền SDĐ mà thửa đất có cạnh tiếp giáp đất nông nghiệp thì rất khó cho người SDĐ để được cấp giấy chứng nhận đối với phần đất tăng thêm Bởi vì, UBND các cấp thường cho rằng diện tích tăng thêm là lấn, chiếm; trong khi đó diện tích tăng là do đo đạc bằng thủ công trước đây so với đo đạc bằng máy móc hiện đại.
Nhìn chung đối với đất không có giấy tờ về quyền SDĐ thì việc xác nhận và xem xét bồi thường phụ thuộc nhiều vào ý chí của NN Trong nhiều trường hợp, NN đã thực hiện không đúng, không xem xét bồi thường mặc dù người SDĐ không có giấy tờ của ông Phạm Hồng Phương tại tỉnh Quảng Ninh dưới đây:
Theo Bản án hành chính sơ thẩm số 04/2018/HC-ST ngày 25/01/2018 của TAND tỉnh Quảng Ninh thì ông Phạm Hồng Phương (trú tại tổ 18, khu 2A, phường Cao Xanh, thành phố Hạ Long) khởi kiện như sau: Cha vợ của ông Phương là cụ Đấutừ năm 1998 khai phá, tôn tạo bãi đất (nay xác định là 2951,4 m 2 ) tại tổ 67B, khu 5, phường Cao Xanh, thành phố Hạ Long để tập kết tre nứa và vét mương rãnh xung quanh để bắt tôm cá Quá trình SDĐ, cụ Đấu xây dựng kè đá, nhà cấp 4 và nộp thuế đất nông nghiệp nhiều năm Trước khi chết, cụ Đấu di chúc thừa kế thửa đất cho vợ chồng ông Phương vào ngày 01/3/2013 Ngày 31/3/2016, UBND thành phố Hạ Long ban hành Quyết định số 852/QĐ-UBND “V/v thu hồi vĩnh viễn 2951,4 m 2 đất của hộ ông, bà Phạm Hồng Phương - Nguyễn Thị Liên để GPMB xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật tự xây khu
9, phường Cao Xanh, thành phố Hạ Long” Cùng ngày 31/3/2016, UBND thành phố Hạ Long ban hành Quyết định số 853/QĐ-UBND “về việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ sau khi THĐ” với nội dung không bồi thường cho ông Phương.
Lý do mà UBND thành phố Hạ Long đưa ra để không bồi thường về đất cho gia đình ông Phương là theo Bản chứng nhận nhà, đất ngày 20/11/2013 và ngày 30/9/2015 của UBND - Ủy ban mặt trận tổ quốc phường Cao Xanh thì diện tích đất thu hồi do cụ Đấu tự ý tôn tạo năm 2010 đến năm 2011 là hành vi lấn chiếm đất đai Sau khi cụ Đấu chết thì ông Phương xây dựng nhà nhưng không sử dụng thường xuyên mà ở nơi khác.
Không đồng ý với việc không được bồi thường, ông Phương khởi kiện vụ án hành chính đến TAND tỉnh Quảng Ninh yêu cầu hủy Quyết định số 853/QĐ- UBND về việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ nói trên của UBND thành phố Hạ Long.
Tại Bản án hành chính sơ thẩm số 04/2018/HC-ST ngày 25/01/2018, TAND tỉnh Quảng Ninh đã tuyên hủy Quyết định số 853/QĐ-UBND ngày 31/3/2016 của UBND thành phố Hạ Long với kết luận: Quyết định phê duyệt này không đúng pháp luật, không đảm bảo quyền lợi của công dân khi NNTHĐ và yêu cầu UBND thành phố Hạ Long bồi thường, hỗ trợ thửa đất cho gia đình ông Phương Căn cứ mà TANDtỉnh Quảng Ninh nêu ra là: Thứ nhất, UBND thành phố Hạ Long căn cứ Bản chứng nhận nhà, đất của UBND - Ủy ban mặt trận tổ quốc phường Cao Xanh và các Biên bản xác minh, Biên bản họp để xác minh, xem xét nguồn gốc đất, thời gian ông Phương quản lý, SDĐ là không đúng vì các biên bản này được lập không đúng quy định tại khoản 4 Điều
21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cụ thể không thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu SDĐ của người có yêu cầuxác nhận trong khu dân cư nơi có đất; Thứ hai, UBND thành phố Hạ Long cho rằng gia đình ông Phương lấn đất (tự ý ngoài phạm vi giao đất của các đơn vị khác và cũng không nằm trong bản dự án khu đô thị Cao Xanh - Hà Khánh; mặt khác, UBNDthành phố Hạ Long không cung cấp được tài liệu để chứng minh các chủ dự án liềnkề khiếu kiện hoặc NN xử phạt về hành vi ông Phương lấn chiếm đất của các dự án khác; Thứ ba, nếu như không có dự án khu tự xây khu 9, phường Cao Xanh năm 2013 thì rõ ràng diện tích đất trên đây của ông Phương đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ. Đồng thời, Bản án cũng buộc UBND thành phố Hạ Long phải chỉ đạo các cấp có thẩm quyền xác định lại thời điểm và quá trình SDĐ để thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ cho ông Phương theo quy định 53 Bản án sau đó không bị kháng cáo, kháng nghị và đã có hiệu lực pháp luật 54
Vụ việc của ông Phạm Hồng Phương trên đây là một trong những ví dụ điển hình khi xem xét điều kiện bồi thường về đất trong trường hợp người SDĐ không có giấy tờ về quyền SĐĐ Trong những trường hợp này, người bị THĐ được bồi thường hay không phụ thuộc chủ yếu vào ý chí của cơ quan thực hiện bồi thường mà không xem xét đến thời điểm xác lập quyền SDĐ, quá trình và thực tế SDĐ Trong khi đó, việc thực hiện thủ tục xác định nguồn gốc, quá trình SDĐ trong nhiều trường hợp không thực sự bình đẳng khi một bên là các cơ quan công quyền có đầy đủ quyền lực với phía bên kia là người sử dụng đất ở thế “thân cô thế cô”.
Thực tiễn áp dụng pháp luật về thẩm quyền giải quyết tranh chấp về giá đất bồi thường khi thu hồi đất và kiến nghị
3.5.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật về thẩm quyền giải quyết tranh chấp về giá đất bồi thường khi thu hồi đất
Tại bản án hành chính phúc thẩm số 875/2019/HC-PT của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh về “Khiếu kiện quyết định hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai về bồi thường, hỗ trợ thiệt hại và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất” có nội dung như sau:
Ngày 22/9/2009, Ban bồi thường giải phóng mặt bằng quận B giao Quyết định số 9810/QĐ-UBND ngày 31/12/2007 của Ủy ban nhân dân quận B về việc “Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với việc giải tỏa toàn phần căn nhà số 12/5 đường N, tổ 18, Phường H, quận B” cho vợ chồng ông là Nguyễn Tiến T và Trần Kim O (sau đây gọi tắt là Quyết định số 9810/QĐ-UBND), đồng thời thông báo cho gia đình ông biết là phải di dời giao trả mặt bằng trước ngày 29/6/2009 tức là chỉ trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày nhận quyết định Nhận thấy Quyết định số 9810/QĐ-UBND2007 ngày31/12/2007 (sau đây viết tắt là Quyết định số 9810/QĐ-UBND) của Ủy ban nhân dân quận B (sau đây viết tắt là UBND quận B) có nhiều vi phạm pháp luật, cụ thể:
22/6/2009) Ban bồi thường giải phóng mặt bằng quận B nêu lý do: “Chủ hộ vắng mặt, người nhà không nhận” nên giao muộn là không có căn cứ vì 3 không phải lúc nào ông bà cũng vắng nhà.
2 Thời hạn yêu cầu bàn giao mặt bằng quá ngắn chỉ trong thời hạn 07 ngày, không đủ thời gian để sắp xếp tìm chỗ định cư mới.
3 UBND quận B chưa triển khai phổ biến giới thiệu chi tiết về dự án cho hộ dân cư bị thu hồi đất Quyết định thu hồi đất mục đích thực hiện Dự án xây dựng cầu Thủ Thiêm chỉnh trang đô thị khu vực quận B, nhưng thực tế dự án này còn có mục đích kinh doanh sử dụng đất thì lại không được thỏa thuận về giá đền bù, hỗ trợ khi bị thu hồi (Công văn số 6663/SXD-PTN&TTBĐS ngày 08/8/2014 của Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh).
4 Đơn giá bồi thường áp dụng văn bản đã hết hiệu lực là Quyết định số 05/QĐ- UB-QLĐT ngày 04/01/1995 (sau đây viết tắt là Quyết định số 05/QĐUB-QLĐT) của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (sau đây viết tắt là UBND Thành phố), trong khi đó giá đất đang được áp dụng theo Quyết định số 179/2006/QĐ-UBND ngày 22/12/2006 của UBND Thành phố.
5 Tại thời điểm ban hành quyết định thu hồi đất thì hiện trạng nhà và đất ở của ông bà đã là vị trí mặt tiền đường Võ Duy Ninh nhưng UBND quận B lại áp dụng giá trị đất vị trí thuộc hẻm 12 đường N là không phù hợp; Ông bà đã khiếu nại đến Chủ tịch UBND Thành phố để yêu cầu hủy bỏ Quyết định số 9810/QĐ-UBND, đồng thời yêu cầu được thỏa thuận về giá đền bù, hỗ trợ thu hồi đất theo quy định pháp luật.
Văn phòng tiếp công dân UBND Thành phố cũng đã gửi Công văn số 1238/PHD- TCD ngày 24/8/2009 hướng dẫn ông bà khiếu nại đến UBND quận B để được giải quyết theo thẩm quyền Trong thời gian khiếu nại chưa được giải quyết thì UBND quận B lại tự điều chỉnh tăng hỗ trợ đền bù trong việc thu hồi đất lên mức 20% bằng Quyết định số 6213/QĐ-UBND ngày 01/10/2009 (sau đây viết tắt là Quyết định số 6213/QĐ-UBND) và sau dó tổ chức cưỡng chế thi hành các Quyết định này bằng cách đập phá toàn bộ nhà của ông bà để bàn giao mặt bằng trống cho đơn vị thi công. Ngày 01/10/2010, ông bà trực tiếp mang toàn bộ hồ sơ và đơn khiếu nại đến UBND quận B nộp thì cán bộ tiếp dân Đoàn Văn H xác nhận không nhận đơn khiếu nại vì thông báo đã có ấn định ngày, giờ cưỡng chế theo ý kiến chỉ đạo của Văn phòng ủy ban quận. Ông bà đã làm đơn khiếu nại, kiến nghị khẩn cấp, đơn tố cáo gửi đến lãnh đạo các cơ quan như: UBND và Chủ tịch UBND Thành phố; Bí thư thành ủy Thành phố;Chủ tịch HĐND Thành phố về việc “UBND quận B vi phạm luật khiếu nại, tố cáo khi thời tiếp tục khiếu nại sự việc liên quan đến việc bị thu hồi đất theo số Quyết định số 9810/QĐ-UBND nhưng không được giải quyết thỏa đáng Do quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm mà không có cơ quan hành chính nào giải quyết thỏa đáng nên ông bà đã ký đơn khởi kiện ngày 16/01/2010 và nộp toàn bộ hồ sơ khởi kiện vụ án hành chính qua đường bưu điện, có biên lai gửi số VE 71 391 618 8 VN lúc 15 giờ 4 phút ngày 20/01/2010 đến Tòa án nhân dân quận B, yêu cầu tuyên hủy bỏ Quyết định số 9810/QĐUBND ngày 31/12/2007 của UBND quận B và buộc UBND quận B phải thương 4 lượng về giá đền bù, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người khởi kiện theo quy định pháp luật hiện hành Kể từ thời điểm nộp hồ sơ khởi kiện đến Tòa án nhân dân quận B (có giấy báo phát ngày 21/01/2010 của Bưu cục B chứng minh đã giao hồ sơ khởi kiện này cho người nhận tên Long tại TAND quận B) đến nay ông bà vẫn chưa được Tòa án nhân dân quận B mời đến để thụ lý việc kiện.
Trong thời gian chờ Tòa án thụ lý vụ án, ông bà khiếu nại tiếp tục đến UBND quận B và nhiều nơi khác Do không nhận được bản chính Quyết định số 9810/QĐ- UBND ngày 31/12/2007 của UBND quận B và Quyết định số 6213/QĐ-UBND ngày 01/10/2009 và các hồ sơ khác liên quan đến việc đền bù giải tỏa nên ông bà khiếu nại yêu cầu Ban bồi thường giải phóng mặt bằng phải cung cấp hồ sơ về bồi thường, hỗ trợ, giải tỏa liên quan đến tài sản của gia đình ông bà, nhờ đó ông bà mới được biết về bản chất của dự án này không phải phục vụ mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích công cộng mà có kinh doanh thương mại UBND quận B đã tổ chức đối thoại (Biên bản ngày 11/7/2014) để giải quyết khiếu nại liên quan đến vấn đề thu hồi, đền bù giải tỏa với công dân nhưng vẫn không ban hành quyết định giải quyết khiếu nại mà chỉ ban hành văn bản trả lời đơn (Công văn số 1870/UBND ngày 15/10/2014) UBND quận B ban hành quyết định không nêu cụ thể các căn cứ pháp lý để ban hành quyết định (Điều, khoản, điểm, tiết,….); chỉ nêu chung chung là căn cứ vào Luật tổ chức HĐND và UBND, Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ.
Ngoài quyết định thu hồi đất mà ông bà nhận được, các văn bản còn lại làm căn cứ ban hành các quyết định, ông bà hoàn toàn không biết, không nhận được, không được công bố khi được triển khai nhận hai Quyết định hành chính nêu trên Điều này, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền khiếu nại của công dân khi không biết rõ ràng, cụ thể các căn cứ, quy định pháp luật khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành Quyết định hành chính xâm phạm đến quyên và lợi ích hợp pháp của mình.
Cơ sở pháp lý cao nhất, quy định về thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là Luật đất đai Tuy nhiên, cả hai Quyết định hành chính nêu trên chỉ áp dụng văn bản làm căn cứ ban hành Quyết định số 9810/QĐ-UBND ngày 31/12/2007 và Quyết định số 6213/QĐ-UBND ngày 01/10/2009) Kể từ thời điểm ông bà bị cưỡng chế giao mặt bằng thực hiện dự án, hộ gia đình ông bà với 24 (hai mươi bốn) nhân khẩu trong gia đình (có đơn xin xác nhận ngày 10/2/2009), phải ở nhà thuê tạm chi phí tốn kém rất nhiều Căn cứ Quyết định số 8206/QĐ-UBND ngày 11/12/2009 của Chủ tịch UBND quận B “về việc cưỡng chế thi hành Quyết định 9810/QĐ-UBND ngày 31/12/2007 và Quyết định 6213/QĐ-UBND ngày 1/10/2009”.
Tính đến nay đã trôi qua 6 năm 7 tháng (79 tháng), ông bà cũng chưa nhận được bất cứ khoản tiền hỗ trợ nào đối với trường hợp phải di dời nơi khác Tính theo giá thị trường thực tế thì chi phí thuê nhà cộng với những phát sinh khác (điện, nước giá thuê cao hơn so với điện, nước kí hợp đồng trực tiếp) không thấp hơn 1.500.000 đồng/người/ tháng tương đương 36.000.000 đồng/tháng Đây cũng là như cầu 5 bức bách cần phải được giải quyết trước mắt để bù đắp chi phí cho gia đình ông bà gồng gánh trong suốt thời gian qua.
Do đó, ông T và bà O khởi kiện yêu cầu:
1 Hủy Quyết định số 9810/QĐ-UBND ngày 31/12/2007 của UBND quận B về việc “Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với việc giải tỏa toàn phần căn nhà 12/5 N,
Tổ 18, Phường H, quận B của ông Nguyễn Tiến T-bà Trần Kim O thuộc dự án đầu tư xây dựng tái định cư tai Phường H, quận B”;
2 Hủy Quyết định số 6213/QĐ-UBND ngày 01/10/2009 của Chủ tịch UBND quận B về việc “Bổ sung tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với căn nhà 12/5 N,
Tổ 18, Phường H, quận B của ông Nguyễn Tiến T-bà Trần Kim O”;
3 Buộc UBND quận B có nghĩa vụ chi trả khoản hỗ trợ tạm cư kể từ thời điểm phái người khởi kiện bị cưỡng chế theo Quyết định số 8206/QĐ-UBND ngày 11/12/2009 Tạm tính đến ngày 11/7/2016 là 36.000.000 đồng/tháng x 79 tháng 2.844.000.000 đồng (hai tỷ tám trăm bốn mươi bốn triệu đồng).
Người bị kiện là Ủy ban nhân dân quận B có ông Phan Ngọc Anh H và ông Nghiêm Hồng Quân trình bày tại bản tự khai ngày 03/6/2016 và tại các biên bản đối thoại như sau:
1 Về pháp lý thực hiện dự án: Dự án xây dựng Cầu Thủ Thiêm và chỉnh trang đô thị tại Phường H, quận B với quy mô thu hồi đất gồm 4 nhánh N1, N2, N3, N4, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành cá quyết định sau: Quyết định thu hồi đất số 2757/QĐ-UBND ngày 14/6/2006 thu hồi 108.639,2m2: Quyết định số 3054/QĐ-UBND ngày 29/6/2004 thu hồi 8580m2 ; Quyết định số 5152/QĐ-UBND ngày19/10/2004 thu hồi 3832.2m2 ; Quyết định số 786/QĐ-UBND ngày 01/3/2004 thu hồi theo Phương án số 194/PABT ngày 28/10/2004 (sau đây viết tắt là Phương án số 194/PABT) được phê duyệt tại Quyết định số 5402/QĐ-UB ngày 02/11/2004 của UBND Thành phố và đến nay đã hoàn thành việc bồi thường và xây dựng Công văn số 6487/UBND- ĐTMT ngày 28/9/2007 của UBND Thành phố về hỗ trợ thêm lãi suất cho các hộ dân bị ảnh hưởng bởi dự án.
2 Về bồi thường hỗ trợ đối với căn nhà của ông T, bà O: Căn cứ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở số 5455/SXD ngày 17/12/2003 thì diện tích đất tại nhà số 12/5 đường N, Phường H, quận B của ông T và bà O, có diện tích được công nhận là 399,8m2 Toàn bộ nhà đất nêu trên bị thu hồi để thực hiện Dự án xây dựng Cầu Thủ Thiêm và chỉnh trang đô thị tại Phường H, quận B Theo bản vẽ hiện trạng phục vụ công tác bồi thường ngày 30/11/2007 thì tổng diện tích khuôn viên của nhà đất nêu trên là 446,8m2 , trong đó có 47m2 đất do Xí nghiệp Nạo vét trục vớt đường sông đăng ký (thửa 285 tờ số 2 TL 299/TTg) không được công nhận trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở nêu trên 6 Đối với phần diện tích được công nhận trong giấy chứng nhận 399,8m2 được bồi thường 11.500.000 đồng/m2 ; Đối với phần diện tích 47m2 sử dụng của Xí nghiệp Nạo vét trục vớt đường sông đăng ký nên không được bồi thường, hỗ trợ Trong quá trình tiếp xúc hiệp thương thông báo giá trị bồi thường, hộ ông T không đồng ý với việc bồi thường, hỗ trợ nên UBND quận B ban hành Quyết định số 9810/QĐ-UBND và số 6123/QĐ-UBND bồi thường, hỗ trợ cho gia đình ông T theo phương thức trả tiền một lần trong đó có hỗ trợ thêm 20% giá trị bồi thường về đất để gia đình ông T tự lo nơi ở mới với tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ là 7.475.488.061 đồng Về bàn giao mặt bằng căn nhà: ông T và bà O không bàn giao theo yêu cầu nên UBND quận B đã tổ chức cưỡng chế vào ngày 07/01/2010 Về thanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ: Sau khi ban hành các quyết định bồi thường, hộ ông T không nhận tiền nên Ban bồi thường đã chuyển tiền vào ngân hàng (ngày 11/8/2008 gửi số tiền 5.836.057.135 đồng của Quyết định 9810/2007/QĐ-UBND và ngày 30/10/2009 gửi số tiền 1.639.430.926 đồng của Quyết định 6213/2009/QĐ- UBND) Đến năm 2010, Ban bồi thường và UBND quận B nhận được các quyết định trừ vào tiền của người phải thi hành án do người thứ ba giữ của Cục Thi hành án dân dự tỉnh Đồng Nai và Thành Phố Hồ Chí Minh do căn nhà ông T và bà O không tự nguyện thi hành án theo Bản án số 02/2008/KDTM.ST ngày 11/01/2008 của Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai và Bản án số 1450/2008/KDTM-ST ngày 12/9/2008 của Tòa án nhân dân Thành Phố Hồ Chí Minh Vì vậy theo yêu cầu của các đơn vị nêu trên UBND quận
B đã chuyển toàn bộ số tiền gốc và lãi suất ngân hàng cho các Cục thi hành án Đồng
Thực tiễn áp dụng pháp luật về trách nhiệm bồi thường khi nhà nước thu hồi đất và kiến nghị
3.6.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật về trách nhiệm bồi thường khi nhà nước thu hồi đất
Cũng giống như giao đất, cho thuê đất, trách nhiệm bồi thường thiệt hại do việc thu hồi đất vốn thuộc về Nhà nước nhưng Nhà nước lại không trực tiếp thực hiện Khi đó, tại khoản 4 Điều 30 của Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất quy định
“Người được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai nếu tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt thì được ngân sách nhà nước hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp Mức được trừ không vượt quá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp; số tiền còn lại (nếu có) được tính vào vốn đầu tư của dự án”.
Có thể thấy, quy định trên không công bằng cho người được giao đất, cho thuê đất bởi tiền khấu trừ của Nhà nước có thể thấp hơn tiền ứng trước của những chủ đầu tư nói trên Chính vì sự bất công này có thể khiến nhà đầu tư phải tìm cách bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình, cũng không loại trừ khả năng bắt tay với cán bộ nhà nước để ép giá bồi thường đối với người bị thu hồi đất Nếu khả năng này không xảy ra, thì số tiền còn lại nếu có sẽ được tính vào vốn đầu tư của dự án Hệ quả này chẳng những gây bất công cho nhà đầu tư mà còn ảnh hưởng đến đời sống kinh tế xã hội Chi phí đầu tư tăng sẽ khiến giá thành hàng hóa, dịch vụ tăng theo Từ đó, đời sống kinh tế xã hội sẽ khó khăn hơn, khả năng thu hút đầu tư cũng sẽ bị hạn chế do chi phí tiếp cận đất đai cao hơn giá trị thực của nó.
Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển kinh tế, xã hội, các tỉnh, thành phố đã khởi công xây dựng nhiều công trình, dự án phát triển giao thông, công nghiệp, du lịch, dịch vụ… nhưng trong quá trình thực hiện xây dựng các công trình, việc đền bù, giải phóng mặt bằng để bàn giao cho chủ đầu tư và các đơn vị thi công luôn là vấn đề nan giải nhất là các khâu thu hồi đất, áp giá đền bù 58
Mặt khác, tại Điều 68 của Luật đất đai năm 2013 quy định “Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng gồm tổ chức dịch vụ công về đất đai, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư” Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành không quy định cụ thể thành viên, thành phần trong Hội đồng bồi thường,
58 Hứa Doãn Hợi (2010), “Thực trạng và một số giải pháp nâng cao hiệu quả đấu tranh chống vi phạm trong đền bù, giải phóng mặt bằng ở nước ta hiện nay”, Tạp chí Tòa án nhân dân, số 11, tr.30. hợp của Hội đồng với các cơ quan, tổ chức khác trong quá trình giải phóng mặt bằng.
Thực tế, trong thực tiễn hiện nay Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được thành lập theo các quy định tại điểm b khoản 3 Điều 29 Nghị định 69/2009/NĐ-
13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 59 như sau “Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và phương án đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp Đối với các địa phương đã thành lập Tổ chức phát triển quỹ đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có thể giao nhiệm vụ lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; phương án đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp cho Tổ chức phát triển quỹ đất;”.
Ví dụ, tại tỉnh Khánh Hoà căn cứ vào điểm b khoản 1 Điều 24 của Quyết định số 29/2014/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Khánh Hoà để thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Trong đó, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư do Ủy ban nhân dân cấp huyện thành lập cho từng dự án, căn cứ tính chất đặc thù của từng dự án, Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định các thành viên tham gia Hội đồng phù hợp để thực hiện tốt nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng được giao Quyết định thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ tái định cư phải quy định nguyên tắc hoạt động, cơ chế phối hợp và trách nhiệm của từng thành viên Hội đồng 60
Có thể thấy, mặc dù Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đã ban hành văn bản hướng dẫn nhưng vẫn mang tính khái quát, không thống nhất dẫn đến việc nhầm lẫn về địa vị pháp lý và hoạt động của Hội đồng bồi thường Do đây là tổ chức quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến người có đất bị thu hồi trong quá trình thu hồi đất.
3.6.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về trách nhiệm bồi thường khi nhà nước thu hồi đất
Từ bất cập trên, tác giả mạnh dạn kiến nghị những vấn đề sau đây:
Thứ nhất, kiến nghị sửa đổi quy định tại khoản 4 Điều 30 của Nghị định số
47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư như sau: “Người được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai nếu tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt thì
60 Quang Huy (2018), “Những bất cập trong quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”, Viện kiểm sát nhân dân tỉnhKhánh Hòa, [http://vkskh.gov.vn/nhung-bat-cap-trong-quy-dinh-cua-phap-luat-ve-trinh-tu-thu-tuc-thu-hoi-dat-vi- muc- dich-quoc-phong-an_1426_381_2_a.html], (truy cập ngày 23/12/2022). đất phải nộp Trừ trường hợp tiền khấu trừ của Nhà nước thấp hơn tiền ứng trước”.
Thứ hai, Chính phủ cần ban hành Nghị định hướng dẫn quy định chi tiết về thành phần và chức năng nhiệm vụ của Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nhằm đảm bảo cơ sở pháp lý và tính thống nhất trong thành lập, hoạt động của Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Ngoài ra, cần phải thành lập Ban giám sát thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng, mà chức năng chủ yếu của tổ chức này là giám sát, kiểm tra phương án đền bù cụ thể cho từng hộ dân và các tổ chức trong trường hợp thấy có nghi vấn, tổng hợp ý kiến của nhân dân địa phương về phương án đền bù, giải phóng mặt bằng của từng xã, phường để đưa ra đánh giá và nhạn xét phương án đền bù ở địa phương báo cáo với Hội đồng thẩm định Việc quy định cụ thể chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và Ban giám sát, nhằm tránh hành vi thiếu tinh thần trách nhiệm, lợi dụng chức vụ, quyền hạn để ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người bị thu hồi đất.
Mặc dù nhà nước đã ban hành các văn bản quy phạm pháp luật nhằm hướng dẫn quy định thu hồi và cách thức bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, tuy nhiên thực tế không tránh khỏi tình trạng mức bồi thường khi thu hồi đất ở các địa phương có cùng điều kiện kinh tế xã hội lại khác nhau Điều đó tạo nên sự không thống nhất về mức bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất trên phạm vi cả nước Người sử dụng đất sẽ có sự so sánh về mức bồi thường khi có cùng điều kiện kinh tế xã hội ở địa phương khác nhau.
Pháp luật cần quy định rõ về trường hợp hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất để đảm bảo những hỗ trợ đó có tính khả thi và đạt được mục tiêu quản lý kinh tế - xã hội toàn diện của nhà nước Tác giả xin đề xuất một số nội dung như sau: a.Đối với trường hợp hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm Pháp luật cần quy định rõ, nếu đất sản xuất nông – lâm – ngư nghiệp mà người nông dân vẫn đang sử dụng và không có phương án cụ thể về hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề thì không được phép thu hồi. b.Pháp luật quy định, cơ quan nhà nước phải tham khảo ý kiến của nhân dân về các ngành nghề được đào tạo khi nhà nước thu hồi đất Trong các phương án lựa chọn phải để đa dạng các ngành nghề. c.Pháp luật cần quy định rõ ràng về thời hạn mà các chủ dự án phải triển khai giải phóng mặt bằng và giải phóng mặt bằng xong Việc tính toán thời hạn giải phóng mặt bằng cần dự trên nhiều tiêu chí khác nhau như: Địa bàn của dự án, quy mô của dự án, điều kiện kinh tế - xã hội, tầm quan trọng, ý nghĩa của dự án… Nếu quá thời hạn đó thì dự án bị thu hồi Quy định như vậy để tránh tình trạng “dự án treo” gây lãng phí đất đai và ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống nhân dân.