MỤC LỤC
- Nghiên cứu một số vấn đề lý luận của pháp luật bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất, bao gồm một số khái niệm của pháp luật bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất; cơ cấu điều chỉnh của pháp luật và các yếu tố tác động đến việc xây dựng pháp luật bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất;. - Nghiên cứu nội dung của pháp luật bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất và đánh giá thực trạng thi hành chế định pháp luật này ở Việt Nam;.
- Giới hạn về nội dung: Nghiên cứu, tìm hiểu các quy định về bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, có so sánh với Luật Đất đai năm 2003 và Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi); tác giả đi sâu nghiên cứu, đánh giá thực trạng pháp luật bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất. Đồng thời, luận văn còn có thể là tài liệu tham khảo hữu ích trong công tác giảng dạy và học tập môn học Luật Đất đai tại các cơ sở đào tạo cũng như trong hoạt động tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp Luật Đất đai nói chung và pháp luật bồi thường thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất nói riêng.
Có thể thấy, vấn đề thu hồi đất đặt ra ở nhiều phương diện khác nhau, việc thu hồi đất có thể vì lý do nhằm đảm bảo một trật tự chung trong quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo sự tôn trọng và tuân thủ pháp luật đất đai đối với người sử dụng đất hay thu hồi đất để phục vụ cho những nhiệm vụ và mục tiêu quan trọng của đất nước như quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì thu hồi đất đều được biểu hiện là một quyết định mang tính một chiều từ Nhà nước áp dụng đối với các chủ thể đang khai thác và sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2013 quy định quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai bao gồm: Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, quyết định mục đích sử dụng đất, quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất, quyết định giá đất, quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất, quyết định chính sách tài chính về đất đai, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 thì nhóm đất nông nghiệp bao gồm: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; Đất trồng cây lâu năm; Đất rừng sản xuất; Đất rừng phòng hộ; Đất rừng đặc dụng; Đất nuôi trồng thủy sản; Đất làm muối; Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh. - Nhà nước cũng không bồi thường về đất trong các trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người như: Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế; Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất; Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn.
Điều này được thể hiện rừ khi cú vụ số vấn đề phức tạp phỏt sinh do chớnh sỏch và phỏp luật của nhà nước chưa bao quát hết các vấn đề thực tiễn , lại thay đổi liên tục, còn nhiều kẽ hở , thậm chí là mâu thuẫn và bất hợp lý , thêm vào đó các quy định của pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất quá nhanh tác động trực tiếp đến kinh tế lợi ích giữa người bị thu hồi - nhà nước - nhà đầu tư .Thu hồi đất là việc Nhà nước ban hành quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, công cộng hoặc người sử dụng đất vi phạm pháp luật quy định về đất đai. Điều này có nghĩa là không phải mọi trường hợp SDĐ vì mục đích phát triển kinh tế thì NN sẽ thực hiện việc THĐ mà chỉ những trường hợp phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (có nghĩa là mang lại lợi ích chung cho cộng đồng). Các trường hợp SDĐ vào mục đích kinh tế không vì lợi ích quốc gia, công cộng thì chủ đầu tư thực hiện việc nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn bằng quyền SDĐ của tổ chức, HGĐ, cá nhân. Hơn nữa, đạo Luật này cũng quy định cụ thể các trường hợp THĐ để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại Điều 62. Đối tượng được bồi thường về đất là người SDĐ bị THĐ vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, bao gồm: i) HGĐ, cá nhân trong nước; ii) Cộng đồng dân cư, bao gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, ấp, làng, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ; iii) Cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; iv) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài; v) Tổ chức, bao gồm tổ chức trong nước và tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. Tổ chức trong nước gồm cơ quan NN, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập, tổ chức xã hội và tổ chức khác theo theo quy định của pháp luật dân sự. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận, cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ; vi) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch; vii) Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài16. Quy định của pháp luật về phương thức bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân. Khi NNTHĐ thì vấn đề cần phải xem xét đầu tiên là bồi thường về đất. Bởi vì các quyền lợi khác đều phát sinh từ đất và liên quan đến đất. Việc bồi thường về đất được thực hiện bằng các phương thức sau:. i) Phương thức bồi thường bằng việc giao đất mới. đất cho người có đất bị thu hồi. Đây là phương thức bồi thường mang lại nhiều lợi ích cho người SDĐ. Khi bị THĐ, người SDĐ bị mất hoặc giảm không gian sống, sinh hoạt và nơi ở; mất tư liệu sản xuất; mất tư liệu tạo ra nguồn thu nhập và nguồn sống; mất địa điểm kinh doanh; mất đi không gian tâm linh, tín ngưỡng, tôn giáo .. Trên thực tế, đa phần người có đất bị thu hồi mong muốn được bồi thường bằng đất. Bồi thường bằng đất sẽ giải quyết được những vấn đề căn cơ do mất đất gây ra như nơi ở, tư liệu sản xuất, công ăn việc làm, an ninh lương thực, tệ nạn xã hội, không gian tâm linh, tín ngưỡng, tôn giáo. Mặt khác, bồi thường bằng đất sẽ có lợi hơn bồi thường bằng tiền do lợi ích lâu dài mà đất mang lại như giá trị đất tăng, giải quyết công ăn việc làm, đảm bảo chỗ ở ổn định v.v. Hơn nữa, phương thức “đất đổi đất” cũng phần nào giải quyết được bài toán về giá đất giữa đất bị thu hồi và đất được bồi thường trong điều kiện hiện nay khi mà giá “đất nơi đi” và “đất nơi đến” đều được NN quyết định. Phương thức này sẽ khả thi nếu quỹ đất ở từng địa phương còn khi thực hiện THĐ. Tuy nhiên, ở nước ta hiện nay và trong thời gian tới, đối với việc THĐ nông nghiệp thì phương thức bồi thường này sẽ khó được áp dụng do quỹ đất chưa sử dụng không còn nhiều vì đã được giao; cho tổ chức, HGĐ, cá nhân thuê sử dụng ổn định, lâu dài. ii) Phương thức bồi thường bằng tiền. Đây là phương thức bồi thường phổ biến hiện nay và trong thời gian tới. Phương thức này được áp dụng khi quỹ đất không còn để bồi thường. Phương thức này tạo thuận lợi cho NN và cũng là cách để NN “lách” trách nhiệm của mình trong trường hợp có đất để bồi thường nhưng người có đất bị thu hồi không có điều kiện để tiếp cận quỹ đất. Trong nhiều trường hợp bồi thường bằng tiền sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến quyền lợi của người bị THĐ, không bảo vệ được một cách tốt nhất quyền tài sản của người SDĐ, thể hiện ở các khía cạnh sau: Một là, người SDĐ bị đối xử không công bằng khi mà tài sản của họ bị thu hồi vì lợi ích chung của NN, xã hội nhưng lại không được quyền quyết định được bồi thường bằng đất; Hai là, việc bồi thường bằng tiền trong nhiều trường hợp không phát huy được hết giá trị do việc sử dụng tiền bồi thường không hiệu quả, thậm chí là phản tác dụng. Trong nhiều trường hợp là nguyên nhân dẫn đến cuộc sống của người có đất bị thu hồi và gia đình họ nghèo hơn, tồi tệ hơn; bởi lẽ, phần lớn số tiền bồi thường được người dân sử dụng vào xây dựng nhà cửa, mua sắm đồ đạc, tiêu dùng v.v mà không đầu tư vào sản xuất. Vì vậy, sau một thời gian 2 - 3 năm khi tiêu hết tiền bồi thường, người bị THĐ không có công ăn việc làm dẫn đến cuộc sống của bản thân và gia đình gặp rất nhiều khó khăn; Ba là, bồi thường bằng tiền ảnh hưởng đến quyền lợi của người SDĐ do giá đất NN bồi thường thấp hơn giá thị trường, dẫn đến số tiền. iii) Phương thức bồi thường bằng chính sách tái định cư.
Theo quy định về điều kiện bố trí tái định cư thì hộ gia đình, cá nhân phải di chuyển chổ ở do bị thu hồi hết đất ở, hoặc thu chưa hết đất nhưng diện tích còn lại (kể cả đất vườn có đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng sang đất ở) không đủ để làm nhà ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà không có chỗ ở, đất ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi thì được bố trí đất tái định cư. Đồng thời, quy định khi thu hồi đất mà phải bố trí tái định cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và tổ chức thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất. Khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng; phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền. Việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư17. Quy định của pháp luật về phương thức bồi thường về đất khi Nhà. được thực hiện bằng các phương thức sau:. i) Phương thức bồi thường bằng việc giao đất mới. Đây được coi là phương thức “đất đổi đất”, tức là NNTHĐ thì bồi thường bằng đất cho người có đất bị thu hồi. Đây là phương thức bồi thường mang lại nhiều lợi ích cho người SDĐ. Khi bị THĐ, người SDĐ bị mất hoặc giảm không gian sống, sinh hoạt và nơi ở; mất tư liệu sản xuất; mất tư liệu tạo ra nguồn thu nhập và nguồn sống; mất địa điểm kinh doanh; mất đi không gian tâm linh, tín ngưỡng, tôn giáo .. Trên thực tế, đa phần người có đất bị thu hồi mong muốn được bồi thường bằng đất. Bồi thường bằng đất sẽ giải quyết được những vấn đề căn cơ do mất đất gây ra như nơi ở, tư liệu sản xuất, công ăn việc làm, an ninh lương thực, tệ nạn xã hội, không gian tâm linh, tín ngưỡng, tôn giáo. Mặt khác, bồi thường bằng đất sẽ có lợi hơn bồi thường bằng tiền do lợi ích lâu dài mà đất mang lại như giá trị đất tăng, giải quyết công ăn việc làm, đảm bảo chỗ ở ổn định v.v. Hơn nữa, phương thức “đất đổi đất” cũng phần nào giải quyết được bài toán về giá đất giữa đất bị thu hồi và đất được bồi thường trong điều kiện hiện nay khi mà giá “đất nơi đi” và “đất nơi đến” đều được NN quyết định. Phương thức này sẽ khả thi nếu quỹ đất ở từng địa phương còn khi thực hiện THĐ. Tuy nhiên, ở nước ta hiện nay và trong thời gian tới, đối với việc THĐ nông nghiệp thì phương thức bồi thường này sẽ khó được áp dụng do quỹ đất chưa sử dụng không còn nhiều vì đã được giao; cho tổ chức, HGĐ, cá nhân thuê sử dụng ổn định, lâu dài. ii) Phương thức bồi thường bằng tiền. Đây là phương thức bồi thường phổ biến hiện nay và trong thời gian tới. Phương thức này được áp dụng khi quỹ đất không còn để bồi thường. Phương thức này tạo thuận lợi cho NN và cũng là cách để NN “lách” trách nhiệm của mình trong trường hợp có đất để bồi thường nhưng người có đất bị thu hồi không có điều kiện để tiếp cận quỹ đất. Trong nhiều trường hợp bồi thường bằng tiền sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến quyền lợi của người bị THĐ, không bảo vệ được một cách tốt nhất quyền tài sản của người SDĐ, thể hiện ở các khía cạnh sau: Một là, người SDĐ bị đối xử không công bằng khi mà tài sản của họ bị thu hồi vì lợi ích chung của NN, xã hội nhưng lại không được quyền quyết định được bồi thường bằng đất; Hai là, việc bồi thường bằng tiền trong nhiều trường hợp không phát huy được hết giá trị do việc sử dụng tiền bồi thường không hiệu quả, thậm chí là phản tác dụng. Trong nhiều trường hợp là nguyên nhân dẫn đến cuộc sống của người có đất bị thu hồi và gia đình họ nghèo hơn, tồi tệ hơn; bởi lẽ, phần lớn số tiền. bồi thường được người dân sử dụng vào xây dựng nhà cửa, mua sắm đồ đạc, tiêu dùng v.v mà không đầu tư vào sản xuất. và gia đình gặp rất nhiều khó khăn; Ba là, bồi thường bằng tiền ảnh hưởng đến quyền lợi của người SDĐ do giá đất NN bồi thường thấp hơn giá thị trường, dẫn đến số tiền bồi thường không đủ để nhận chuyển nhượng một mảnh đất khác có diện tích tương đương. iii) Phương thức bồi thường bằng chính sách tái định cư. Theo quy định về điều kiện bố trí tái định cư thì hộ gia đình, cá nhân phải di chuyển chổ ở do bị thu hồi hết đất ở, hoặc thu chưa hết đất nhưng diện tích còn lại (kể cả đất vườn có đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng sang đất ở) không đủ để làm nhà ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà không có chỗ ở, đất ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi thì được bố trí đất tái định cư. Đồng thời, quy định khi thu hồi đất mà phải bố trí tái định cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và tổ chức thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất. Khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng; phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng,. Việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư18. nước có trách nhiệm phải bồi thường về đất và tài sản gắn liền trên đất một khoản phù hợp được quy định cụ thể tại. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân. - Thứ nhất đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:. a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế;. b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;. c) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ. - Thứ 2 đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này. Trong đú luật đất đai cũng quy định rừ nhà nước cũng cú trỏch nhiệm trong hỗ trợ tỏi định cư, được quy định cụ thể tại. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở. - Thứ nhất đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:. a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;. b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở. - Thứ 2 đối với Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. - Thứ ba đối với Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp. thi hành Luật Đất đai. nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường về đất. - Thứ tư Chớnh phủ quy định chi tiết rừ điều này trong luật đất đai. Đối với các trường hợp nhà nước thu hồi đất mà người sử dụng đất mất việc làm, khụng cú nơi sản xuất cũng được thể hiện rừ theo quy định của phỏp luật căn cứ tại Điều 88. Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất. - Thứ nhất Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường. - Thứ hai Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại. Đối với những thiệt hại về công trình khi nhà nước thu hồi đất cũng được quy định cụ thể, định giá công trình theo tiêu chuẩn chuyên môn kĩ thuật để được bồi thườn được quy định tại. Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất. - Thứ nhất đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương. Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế. - Thứ hai đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì được bồi thường thiệt hại theo quy định của Chính phủ. - Thứ ba đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử dụng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật chuyên ngành. Chi phí thực tế đến thời điểm kiểm kê được xác định căn cứ vào thời gian nuôi trồng bao gồm những chi phớ khỏc cũng được làm rừ tại điều. - Thứ nhất Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:. a) Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất;. b) Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất;. c) Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại;. d) Đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng. - Thứ 2 Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với vật nuôi là thủy sản thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:. a) Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất đã đến thời kỳ thu hoạch thì không phải bồi thường;. b) Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất chưa đến thời kỳ thu hoạch thì được bồi thường thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm; trường hợp có thể di chuyển được thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại do di chuyển gây ra;.
- Thứ nhất Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:. a) Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất;. b) Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất;. c) Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại;. d) Đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng. - Thứ 2 Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với vật nuôi là thủy sản thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:. a) Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất đã đến thời kỳ thu hoạch thì không phải bồi thường;. b) Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất chưa đến thời kỳ thu hoạch thì được bồi thường thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm; trường hợp có thể di chuyển được thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại do di chuyển gây ra;. Ba là, để thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân (HĐND) cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất. a) Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới là dự án đầu tư xây dựng mới một khu đô thị trên khu đất được chuyển đổi từ các loại đất khác thành đất xây dựng đô thị;. b) Dự án tái thiết khu đô thị là dự án xây dựng mới các công trình kiến trúc và hạ tầng kỹ thuật trên nền các công trình hiện trạng đã được phá dỡ theo quy hoạch đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;. c) Dự án cải tạo chỉnh trang khu đô thị là dự án cải tạo, nâng cấp mặt ngoài hoặc kết cấu các công trình trong khu vực đô thị hiện hữu nhưng không làm thay đổi quá 10% các chỉ tiêu sử dụng đất của khu vực;. d) Dự án bảo tồn, tôn tạo khu đô thị là các dự án nhằm bảo tồn tôn tạo các giá trị văn hóa, lịch sử, kiến trúc của các công trình, cảnh quan trong khu vực di sản văn hóa của đô thị;. đ) Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hỗn hợp là các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trong đó có thể bao gồm các công trình xây dựng mới, công trình cải tạo chỉnh trang, tái thiết và bảo tồn, tôn tạo. e) Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng.
Nhà nước là người có trách nhiệm tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất sử dụng cho các trường hợp nói trên.Trường hợp Nhà nước có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai nếu tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt thì được ngân sách nhà nước hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp. Trường hợp người được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai mà được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nếu tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt thì kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được tính vào vốn đầu tư của dự án theo quy định tại điểm b khoản 4 điều 30 của Nghị định 47/2014/NĐ-CP.
Điều 172 và khoản 3 Điều 189 của Luật đất đai, xác định giá đất để làm giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại; xác định giá đất để làm căn cứ tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo; xác định giá đất để làm cơ sở xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm;. b) Trường hợp quy định tại điểm đ khoản 4 Điều 114 của Luật đất đai đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau hoặc trường hợp tại khu vực thu hồi đất không bảo đảm yêu cầu về thông tin để áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định này để xác định giá đất cụ thể của từng thửa đất. Tuy nhiên, đối với trường hợp tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho từng dự án tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi đất.
Thứ tư, tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp. Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền; Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho; Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm; Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm; Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành; Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục; Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương.
Một là, tính công bằng giữa người khiếu kiện và người bị kiện trong vụ án hành chính liên quan đến giá đất vì trường hợp này cho dù người khởi kiện có tài liệu, chứng cứ chứng minh giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt là không phù hợp thị trường thì Tòa án vẫn phải giải quyết vụ án dựa vào đơn giá đã được phê duyệt bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể là người bị kiện trong vụ án. Hai là, vấn đề cốt lừi trong vụ ỏn khụng được giải quyết do người bị thu hồi đất khiếu kiện là vì muốn hủy bỏ giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt và được xác định một mức giá mới thỏa đáng hơn làm căn cứ tính tiền bồi thường nhưng hiện nay Tòa án không thể thực hiện chức năng này.
Các quy định bồi thường về đất khi NNTHĐ trong LĐĐ năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành được ban hành trên cơ sở đánh giá, tổng kết và kế thừa LĐĐ năm 2003 với những sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với thực tiễn, không chỉ tạo cơ sở cho việc THĐ để phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước mà còn bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người có đất bị thu hồi, đó là: Căn cứ THĐ để phát triển kinh tế - xã hội được quy định cụ thể hơn và thu hẹp hơn phạm vi thu hồi so với LĐĐ năm 2003, từ đó hạn chế được sự tùy tiện THĐ; quy định giá đất bồi thường là giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định (phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường) tại thời điểm quyết định THĐ tạo ra sự linh hoạt trong quá trình định giá và áp giá bồi thường;. Các bất cập này thể hiện trên các khía cạnh như căn cứ THĐ để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với một số dự ỏn chưa rừ ràng, dễ bị lợi dụng để THĐ vỡ lợi ớch nhúm; giỏ đất và cơ chế định giỏ đất chưa phù hợp, mang nặng ý chí của NN dẫn đến giá đất không phản ánh đúng giá trị quyền SDĐ gây thiệt thòi cho người có đất bị thu hồi; quy định việc bồi thường bằng đất có tính khả thi không cao, nhất là đối với đất nông nghiệp; các quy định về bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại chưa phù hợp với thực tiễn và nhiều bất cập khác.
NC thể hiện “giải quyết không đúng nội dung yêu cầu của ông S” và giao Chủ tịch Ủy ban nhân dân thị xã BM có trách nhiệm xem xét, giải quyết đơn của ông Huỳnh Thanh S với nội dung: yêu cầu Nhà nước bồi hoàn giá trị đất đối với phần đất giao cho Chi cục thuế huyện BM theo quy định của pháp luật, và tại Quyết định số 4022/QĐ-UBND ngày 17/11/2017 của UBND thị xã BM về việc điều chỉnh, hủy bỏ một phần Quyết định số 3065/QĐ-UBND ngày 02/12/2009 của UBND huyện BM (nay là thị xã BM) điều chỉnh, hủy bỏ đoạn “căn cứ Khoản 1 Điều 136 Luật Đất đai năm 2003, phần đất khiếu nại đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do đó việc ông S (con ông M) khiếu nại tranh chấp đối với phần đất. Từ việc định nghĩa rừ ràng mục đớch thu hồi đất, người dõn sẽ dễ dàng phõn biệt được đâu là thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và đâu là thu hồi đất để thực hiện các dự án, công trình sản xuất kinh doanh của chủ đầu tư để có cách áp dụng pháp luật chính xác, hiệu quả đồng thời khắc phục được những bất cập, gây khó khăn, vướng mắc và hạn chế trong công tác thu hồi đất, đền bù, bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư trong thời gian vừa qua42.
Đối với các dự án để phát triển kinh tế xã hội thuần túy của chủ đầu tư thì sẽ do chủ đầu tư cùng người sử dụng đất thỏa thuận mức đền bù thường sát với giá thị trường, đảm bảo được lợi ích của Nhà nước, chủ đầu tư, người bị thu hồi đất và được thực hiện theo quy định về sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và Luật đầu tư 2020". Nhất trí cao với nguyên tắc quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải đi trước một bước khi quyết định thu hồi đất (khoản 5 Điều 89 về việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải thực hiện trước. khi có quyết định thu hồi đất); đồng thời đảm bảo điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ với người bị thu hồi đất (khoản 2 Điều 89 quy định về việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ).
Có thể thấy, quan điểm này hết sức đúng đắn, nhân văn theo tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao, phù hợp với lợi ích và đáp ứng nguyện vọng của đông đảo nhân dân, nhất là những người có đất bị thu hồi”. Đồng thời bổ sung quy định phê duyệt giá đất cụ thể để tính bồi thường phải cùng một ngày hoặc cùng thời điểm với quyết định thu hồi đất tại Điều 93, Điều 97 Dự thảo: Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải ban hành quyết định thu hồi, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư của từng người bị ảnh hưởng thu hồi đất chậm nhất không quá 30 ngày kể từ ngày có quyết định phê duyệt hệ số điều chỉnh giá đất cụ thể tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án.
Căn cứ mà TANDtỉnh Quảng Ninh nêu ra là: Thứ nhất, UBND thành phố Hạ Long căn cứ Bản chứng nhận nhà, đất của UBND - Ủy ban mặt trận tổ quốc phường Cao Xanh và các Biên bản xác minh, Biên bản họp để xác minh, xem xét nguồn gốc đất, thời gian ông Phương quản lý, SDĐ là không đúng vì các biên bản này được lập không đúng quy định tại khoản 4 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cụ thể không thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu SDĐ của người có yêu cầuxác nhận trong khu dân cư nơi có đất; Thứ hai, UBND thành phố Hạ Long cho rằng gia đình ông Phương lấn đất (tự ý. Khái niệm đất sử dụng ổn định theo quy định tại khoản 1 Điều 21 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP như sau: "SDĐ ổn định là việc SDĐ liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu SDĐ vào mục đích đó đến thời điểm cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định THĐ của cơ quan NN có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp GCNQSDĐ, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền SDĐ ở, GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất".
Căn cứ quy định tại Khoản 2 Điều 50 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất: “Đối với … những dự án, hạng mục đã phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hoặc đang thực hiện chi trả bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo phương án đã được phê duyệt trước khi Nghị định này có hiệu lực thi hành thì thực hiện theo phương án đã phê duyệt, không áp dụng hoặc điều chỉnh theo quy định của Nghị định này” thì việc Ủy ban nhân dân quận B tổ chức thực hiện việc bồi thường cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức có đất bị thu hồi theo Phương án đã được phê duyệt là đúng quy định của pháp luật. Như trên đã nêu, Dự án xây dựng Cầu Thủ Thiêm và chỉnh trang đô thị khu vực trên địa bàn quận B thuộc trường hợp UBND Thành phố Hồ Chí Minh thu hồi đất để sử dụng vào mục đích công cộng nên ông T kháng cáo cho rằng dự án này có mục đích kinh doanh được ban hành khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực, nhưng UBND quận B không áp dụng Luật đất đai năm 2003 và các Nghị định hướng dẫn Luật đất đai năm 2003 để cho chủ đầu tư thương lượng bồi thường cho gia đình ông, mà áp dụng đơn giá bồi thường theo Quyết định 05/QĐ-UB- QLĐT ngày 04/01/1995 của UBND Thành phố trong khi văn bản vì văn bản này đã hết hiệu lực và đã được thay thế bằng Quyết định 179/2006/QĐ-UBND ngày 22/12/2006 là không có cơ sở.
Thứ nhất, kiến nghị sửa đổi quy định tại khoản 4 Điều 30 của Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư như sau: “Người được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai nếu tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt thì. Ngoài ra, cần phải thành lập Ban giám sát thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng, mà chức năng chủ yếu của tổ chức này là giám sát, kiểm tra phương án đền bù cụ thể cho từng hộ dân và các tổ chức trong trường hợp thấy có nghi vấn, tổng hợp ý kiến của nhân dân địa phương về phương án đền bù, giải phóng mặt bằng của từng xã, phường để đưa ra đánh giá và nhạn xét phương án đền bù ở địa phương báo cáo với Hội đồng thẩm định.