(Luận văn) phát triển sản phẩm cho vay trả góp mua nhà theo chương trình dự án sky garden của vietcombank tân thuận và công ty phú mỹ hưng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ng TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM hi ep w n lo ad th TRẦN THANH HOA yj uy ip la an lu n va ll fu oi m at nh z z vb k jm ht om l.c gm LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ an Lu n va y te re th TP Hồ Chí Minh – Năm 2005 ng hi ep MỤC LỤC w MỞ ĐẦU n lo Chương – TỔNG QUAN VỀ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ad th VÀ KỸ THUẬT CHO VAY TRẢ GÓP Khái niệm, đặc điểm tín dụng ngân hàng yj 1.1 1.1.2 Đặc điểm tín dụng ngân hàng ip lu uy 1.1.1 Khái niệm tín dụng ngân hàng la Phân loại tín dụng ngân hàng an 1.2 va 1.2.2 Phân loại theo thời hạn tài trợ n 1.2.1 Phân loại theo phương thức tài trợ ll fu m oi 1.2.3 Phân loại theo tính chất bảo đảm 1.3 1.3.1 Thúc đẩy kinh tế hàng hóa phát triển at z nh 1.2.4 Phân loại theo mục đích sử dụng vốn z Vai trò tín dụng ngân hàng kinh tế vb ht Nghiệp vụ tín dụng ngân hàng thương mại 11 11 19 th 1.5.2 Kỹ thuật thẩm định cho vay trả góp y cho vay trả góp te 1.4.1 Những vấn đề có tính nguyên tắc phương thức re Kỹ thuật cho vay trả góp n va 1.4 an Lu sống, ổn định trật tự xã hội om 1.3.5 Góp phần tạo việc làm cho người lao động, ổn định l.c 1.3.4 Góp phần ổn định tiền tệ, giá thị trường gm 1.3.3 Góp phần thúc đẩy chuyển dịch cấu kinh tế k jm 1.3.2 Thúc đẩy tích tụ tập trung vốn ng hi ep Chương – CHƯƠNG TRÌNH LIÊN KẾT CHO VAY TRẢ GÓP w MUA NHÀ DỰ ÁN SKY GARDEN II CỦA VIETCOMBANK n lo TÂN THUẬN VÀ CÔNG TY PHÚ MỸ HƯNG ad th 24 Giới thiệu vài nét Vietcombank Tân Thuận yj 2.1 (chương trình dự án Sky Garden) uy 24 2.1.1 Vietcombank Tân Thuận 24 ip Công ty Phú Mỹ Hưng la lu 26 an 2.1.2 Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng n va Xuất phát điểm chương trình liên kết cho vay 27 ll fu trả góp mua nhà dự aùn Sky Garden II m oi 2.1.1 Chính saùch phaùt triển dịch vụ ngân hàng bán lẻ nh 27 at Vietcombank z 2.1.2 Nhu cầu thúc đẩy tiêu thụ sản phẩm z 30 om l.c Qui trình thực liên kết gm 2.3.2 Điều kiện cho vay theo chương trình 2.4 29 k 2.3.1 Mục đích chương trình 29 jm Nội dung chương trình dự án Sky Garden ht 2.3 28 vb Công ty Phú Mỹ Hưng 31 33 Quá trình thực kết chương trình 33 2.5.2 Kết chương trình 37 Chương – PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY TRẢ GÓP MUA NHÀ THEO CHƯƠNG TRÌNH DỰ ÁN SKY GARDEN CỦA th 2.5.1 Quá trình thực chương trình dự án Sky Garden y 2.5 te 32 re 2.4.3 Sau bán hàng n va 2.4.2 Trong bán hàng 31 an Lu 2.4.1 Trước bán hàng 31 ng hi ep VIETCOMBANK TÂN THUẬN VÀ CÔNG TY PHÚ MỸ HƯNG w 3.1 39 Hoạt động tín dụng Vietcombank Tân Thuận n lo thời gian qua 39 ad th 3.1.1 Tình hình tăng trưởng tín dụng Vietcombank 39 yj Tân Thuận uy ip 3.1.2 Tình hình phát triển tín dụng bán lẻ Vietcombank 41 la Tân Thuận lu Phát triển sản phẩm cho vay trả góp mua nhà theo an 3.2 n va chương trình dự án Sky Garden Vietcombank 43 ll fu Tân Thuận Công ty Phú Mỹ Hưng m 43 oi 3.2.1 Đánh giá hiệu chương trình dự án Sky Garden nh 44 at 3.2.2 Phân tích sở để đạt kết chương trình z 3.2.3 Phát triển sản phẩm cho vay trả góp mua nhàtheo chương trình dự án z vb Sky Garden Vietcombank Tân Thuận Công ty Phú Mỹ Hưng jm ht 51 63 k KẾT LUẬN VÀ ĐỀ XUẤT CÁC NGHIÊN CỨU TIẾP THEO om l.c TÀI LIỆU THAM KHẢO gm PHỤ LỤC an Lu n va y te re th ng hi ep LỜI MỞ ĐẦU w n Tính cấp thiết đề tài lo ad Ngân Hàng Ngoại Thương Việt Nam (Vietcombank) năm ngân th hàng thương mại quốc doanh hàng đầu Việt Nam Vietcombank yj uy biết đến ngân hàng chuyên phục vụ hoạt động toán, ip tài trợ xuất nhập khẩu, tài trợ vốn cho doanh nghiệp kinh doanh lớn Tuy la an lu nhiên kể từ năm 2000, điều kiện kinh tế Việt Nam có thay va đổi bản, nhu cầu dịch vụ ngân hàng ngày phát triển, n dịch vụ bán lẻ tới tầng lớp dân cư, Vietcombank có sách fu ll thích hợp để phát triển thị phần lónh vực Thực sách phát oi m nh triển dịch vụ ngân hàng bán lẻ, từ năm 2001 Vietcombank có định at hướng mở rộng dịch vụ, mở rộng đối tượng khách hàng, đưa thêm nhiều sản z z phẩm bán lẻ thẻ rút tiền tự động ATM, cho vay tiêu dùng, … nhằm đa vb jm ht dạng hóa sản phẩm, đa dạng hóa đối tượng khách hàng, tăng doanh số hoạt k động thị phần bán lẻ, lónh vực hoạt động mà trước gm truyền thống Vietcombank Đầu năm 2004 Vietcombank ban hành qui l.c chế cho vay trả góp (mua nhà, động sản có giá trị) nhằm tạo thuận lợi mặt om pháp lý cho hoạt động cho vay trả góp Chi nhánh Vietcombank an Lu nước Sản phẩm cho vay trả góp sản phẩm mới, hình n va thức cho vay ngân hàng Việt Nam sử dụng từ lâu (đặc th pháp thu hút khách hàng tham gia Việc tìm phương thức phát triển sản y sản phẩm cho vay trả góp thiếu kinh nghiệm thực phương te dụng hình thức Đây khó khăn Vietcombank triển khai re biệt NHTM cổ phần), Vietcombank ngân hàng sau việc áp ng hi ep phẩm cho vay trả góp vừa an toàn, thuận tiện, thu hút khách hàng vấn w đề cấp bách Vietcombank quan tâm hàng đầu n lo Là Chi nhánh Ngân hàng Ngoại Thương, Ngân hàng Ngoại Thương ad th chi nhánh Khu Chế Xuất Tân Thuận (Vietcombank Tân Thuận) thử yj nghiệm chương trình cho vay trả góp cách liên kết Công ty uy ip Phú Mỹ Hưng tập trung tài trợ cho khách hàng có nhu cầu mua hộ la dự án Sky Garden (Khu đô thị Phú Mỹ Hưng, quận 7) Công ty Phú Mỹ lu an Hưng làm chủ đầu tư Quá trình thực chương trình liên kết cho thấy n va hình thức có nhiều điểm thuận lợi để phát triển sản phẩm cho vay ll fu trả góp mua nhà, đặc biệt hộ chung cư khu đô thị Vì m oi đề tài “Phát triển sản phẩm cho vay mua nhà trả góp theo chương trình dự nh at án Sky Garden Vietcombank Tân Thuận Công ty Phú Mỹ Hưng” z thực nhằm nghiên cứu, đánh giá kết chương trình liên kết cho z vb vay trả góp mua nhà dự án Sky Garden Vietcombank Tân Thuận Công ht l.c gm 2.Mục tiêu nghiên cứu k nhà cách hiệu cho Vietcombank jm ty Phú Mỹ Hưng, qua định hướng phát triển sản phẩm cho vay trả góp mua om Mục tiêu đề tài đánh giá thực trạng cấu dư nợ tín dụng an Lu Vietcombank Tân Thuận thời gian từ năm 2002 tới nay, phân tích n va sở để Vietcombank Tân Thuận tiến hành thử nghiệm chương trình liên kết thức liên kết với chủ đầu tư để phát triển sản phẩm cho vay mua nhà trả góp hay không, đồng thời đề xuất bước để định liên kết, th Công ty Phú Mỹ Hưng nhằm đưa kết luận việc có nên sử dụng hình y chương trình liên kết cho vay mua nhà trả góp Vietcombank Tân Thuận te chương trình, trình thực chương trình đánh giá hiệu re cho vay trả góp mua nhà Công ty Phú Mỹ Hưng, phân tích điều kiện ng hi ep nội dung liên kết, qui trình thực hiện, số vấn đề pháp lý lên quan tới w phương thức cho vay trả góp mua nhà dự án nhà n lo 3.Đối tượng phạm vi nghiên cứu ad th Việc nghiên cứu, đánh giá chương trình liên kết cho vay mua nhà trả góp yj Vietcombank Tân Thuận Công ty Phú Mỹ Hưng nghiên cứu có tính uy ip chất riêng lẻ, đặc thù cho Vietcombank nên phạm vi nghiên cứu đề tài la nghiên cứu tình huống, gói gọn ngân hàng, chương lu an trình thử nghiệm sản phẩm cho vay trả góp Vietcombank Tân Thuận Địa va n bàn nghiên cứu thành phố Hồ Chí Minh Đối tượng nghiên cứu tổng ll fu thể gồm sở lý luận tín dụng ngân hàng tín dụng trả góp, thực trạng m oi cấu dư nợ tín dụng Vietcombank Tân Thuận, sở hình thành chương nh at trình liên kết cho vay mua nhà trả góp, nội dung chương trình, qui trình thực z hiện, đối tượng khách hàng, doanh số hoạt động sau thực số z vb vấn đề pháp lý liên quan k jm ht 4.Phương pháp nghiên cứu gm Để thực mục tiêu nghiên cứu đề tài cần phải có phương pháp l.c cách tiếp cận khoa học phù hợp Cơ sở lý thuyết thực đề tài chủ yếu om dựa vào lý thuyết tổng quan tín dụng ngân hàng, nghiệp vụ tín dụng n va pháp lý hành nghiệp vụ an Lu NHTM, cụ thể kỹ thuật cho vay trả góp, với qui định sở nhất, phân tích tỷ trọng doanh số cam kết cho vay trả góp tổng doanh số cam kết cho vay Vietcombank Tân Thuận th tích thay đổi cấu dư nợ Vietcombank Tân Thuận qua năm gần y số yếu tố pháp lý liên quan ; phương pháp phân tích liệu thứ cấp phân te định tính phân tích yếu tố tạo nên thành công chương trình re Các phương pháp nghiên cứu áp dụng bao gồm phương pháp phân tích ng hi ep Nguồn số liệu sử dụng phân tích thu thập từ báo cáo kết w kinh doanh hàng năm Vietcombank Tân Thuận, báo cáo hoạt động tín n lo dụng định kỳ Vietcombank Tân Thuận, báo cáo thực riêng ad th chương trình liên kết với Công ty Phú Mỹ Hưng, số liệu khảo sát trực tiếp qua yj bảng kê khai thông tin khách hàng chương trình uy ip 5.Kết cấu luận văn la Kết nghiên cứu chương trình liên kết cho vay mua nhà dự án Sky Garden lu an Vietcombank Tân Thuận Công ty Phú Mỹ Hưng tập hợp trình va bày thành chương luận văn Chương trình bày tổng quan tín n dụng ngân hàng, đặc điểm hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại fu ll nay, xu hướng đa dạng hóa sản phẩm tín dụng ngân hàng thương mại m oi tổng quan kỹ thuật cho vay trả góp Chương giới thiệu chương trình at nh thử nghiệm đa dạng hóa sản phẩm tín dụng Vietcombank Tân Thuận, z chương trình liên kết cho vay mua nhà dự án Sky Garden Vietcombank z Tân Thuận Công ty Phú Mỹ Hưng Chương đánh giá hiệu phân vb ht tích sở dẫn đến kết chương trình dự án Sky Garden để phát jm triển sản phẩm cho vay mua nhà trả góp Vietcombank theo chương trình k liên kết Phần kết luận đề xuất vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu gm để hoàn thiện việc phát triển sản phẩm cho vay mua nhà trả góp theo l.c chương trình liên kết với chủ đầu tư tài trợ cho người mua nhà dự án om nhà an Lu Đề tài nghiên cứu có tính thực tiễn cao gắn chặt với hoạt động kinh doanh thực tế Vietcombank Theo yêu cầu n va Vietcombank Trung Ương, sau kết thúc chương trình liên kết cho vay mua y th phù hợp nhân rộng mô hình liên kết chi nhánh khác te báo cáo đánh giá kết chương trình để Vietcombank Trung Ương xem xét, re nhà dự án Sky Garden với Công ty Phú Mỹ Hưng, Vietcombank Tân Thuận ng hi ep Chương w TỔNG QUAN VỀ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG n lo ad VÀ KỸ THUẬT CHO VAY TRẢ GÓP th Khái niệm, đặc điểm tín dụng ngân hàng yj uy 1.1 ip 1.1.1 Khái niệm tín dụng ngân hàng la Tín dụng (credit) xuất phát từ chữ la-tinh credo (tin tưởng, tín lu an nhiệm) Trong thực tế sống thuật ngữ tín dụng hiểu theo nhiều va n nghóa khác nhau, tùy theo bối cảnh cụ thể mà thuật ngữ tín dụng có fu ll nội dung riêng Trong quan hệ tài chính, tín dụng hiểu theo nghóa m oi sau : nh at *Xét góc độ chuyển dịch quỹ cho vay từ chủ thể thặng dư tiết z z kiệm sang chủ thể thiếu hụt tiết kiệm tín dụng coi phương pháp vb jm ht chuyển dịch quỹ từ người cho vay sang người vay k *Xét góc độ quan hệ tài cụ thể, tín dụng giao gm l.c dịch sở có hoàn trả hai chủ thể Chẳng hạn công ty om (người bán) bán hàng trả chậm cho người mua tức người bán chuyển an Lu giao hàng cho người mua sau thời gian định theo thỏa thuận người mua phải hoàn trả tiền cho người bán Phổ biến giao dịch ngân n va hàng định chế tài khác với doanh nghiệp cá nhân thể th dụng hiểu sau: y *Trên sở tiếp cận theo chức hoạt động ngân hàng tín te gian định bên vay phải hoàn trả cho ngân hàng gốc lãi re hình thức cho vay, tức ngân hàng cấp tiền cho bên vay, sau thời ng hi ep Tín dụng ngân hàng giao dịch tài sản (tiền tài sản thực) w bên cho vay (ngân hàng định chế tài khác) bên vay n lo (doanh nghiệp, cá nhân chủ thể khác), bên cho vay chuyển ad th giao tài sản cho bên vay sử dụng thời hạn định theo thỏa yj thuận, bên vay có trách nhiệm hoàn trả vô điều kiện vốn gốc lãi cho uy ip bên vay đến hạn toán Hiện tín dụng ngân hàng hình thức tín la dụng chủ yếu, chiếm vị trí đặc biệt kinh tế lu an 1.1.2 Đặc điểm tín dụng ngân hàng n va Từ khái niệm tín dụng ngân hàng ta thấy tín dụng ngân hàng ll fu có đặc điểm sau đây: m oi -Tài sản giao dịch quan hệ tín dụng ngân hàng gồm hai hình thức nh at cho vay (bằng tiền) cho thuê (động sản, bất động sản) Những năm 1960 z trở trước hoạt động tín dụng ngân hàng có cho vay tiền Xuất z vb phát từ đặc thù mà nhiều lúc thuật ngữ tín dụng cho vay gần đồng ht jm nghóa với Từ năm 1970 trở lại đây, cho thuê tài k ngân hàng định chế tài khác cung cấp cho khách hàng nên hình gm om bị, máy móc) l.c thành thêm hình thức tín dụng tài sản thực (nhà ở, văn phòng, thiết an Lu -Chủ thể quan hệ tín dụng ngân hàng xác định rõ ràng, người vay Do ngẫu nhiên người ta dùng từ gốc credo (tin tưởng, tín nhiệm) để đặt tên cho credit (tín dụng) th hạn, nghóa người cho vay phải đánh giá mức độ tín nhiệm y sản cho người vay sử dụng phải có sở để tin người vay trả te -Xuất phát từ nguyên tắc hoàn trả, người cho vay chuyển giao tài re người vay n va ngân hàng người cho vay, khách hàng (doanh nghiệp, cá nhân, …) 60 ng hi ep 3.2.3.2 Những vấn đề pháp lý Hợp đồng mua bán nhà hình w thành, Hợp đồng chấp tài sản nhà hình thành n lo dự án nhà : ad th a Hợp đồng mua bán nhà hình thành yj Trong thời điểm nay, hầu hết doanh nghiệp đầu tư xây dựng uy ip nhà để kinh doanh TP Hồ Chí Minh, tỉnh thành khác la kinh doanh theo hình thức : Ký Hợp đồng bán nhà với khách hàng lu an dự án đầâu tư xây dựng nhà cấp thẩm quyền phê n va duyệt cấp phép xây dựng, chủ đầu tư tận dụng vốn đóng góp khách ll fu hàng để xây dựng nhà cho khách hàng có doanh nghiệp đủ lực oi m tài để xây dựng hoàn thiện hộ xong bán cho khách Chủ đầu tư at nh sử dụng vốn khách hàng đóng góp để xây dựng (khách hàng z đóng tiền theo tiến độ qui định Hợp đồng mua bán)) thông thường z vb dự án đạt tỷ lệ khách đăng ký mua định chủ đầu tư thu ht jm số tiền đặt cọc (ứng trước) định khách hàng chủ đầu tư k khởi công xây dựng, đảm bảo hoàn thành dự án để giao nhà cho khách gm l.c hàng Sau dự án chứng nhận công trình hoàn thành, chủ đầu tư lập om Hợp đồng mua bán nhà thức có xác nhận Phòng Công chứng an Lu đăng sang tên cho khách hàng Trong trình xây dựng thiếu vốn n va chủ đầu tư vay vốn lưu động ngắn hạn, hoàn trả tiền khách hàng tiền nộp, chủ đầu tư đưa vào công trình nhà lại không nhận Hợp đồng mua bán mà chủ đầu tư ký kết với th án bị đình trệ lý khách hàng chịu rủi ro gần toàn y chủ đầu tư rủi ro khách hàng mua nhà dự án Nếu dự te Hợp đồng mua bán nhà Hình thức kinh doanh đảm bảo nguồn vốn cho re đóng góp đợt toán sau theo tiến độ thi công đãø qui định 61 ng hi ep khách hàng gọi Hợp đồng mua bán nhà, nhà chưa w hoàn thiện chưa có giấy tờ sở hữu theo luật định nên việc mua bán n lo chưa pháp luật công nhận Theo qui định pháp luật hành ad th việc mua bán nhà, Hợp đồng mua bán nhà có giá trị chứng nhận yj Phòng Công chứng nhà nước nhà mua bán phải có đủ giấy tờ hợp uy ip lệ Do đó, cho dù hồ sơ pháp lý dự án hợp lệ, nhà chưa có giấy la tờ sở hữu theo luật định nên Hợp đồng mua bán nhà ban đầu có giá trị nội lu an khách hàng chủ đầu tư Con đường từ Hợp đồng mua bán nội n va ban đầu đến Hợp đồng mua bán nhà thức ký Phòng Công chứng ll fu đoạn đường dài với nhiều bất trắc xảy ra, cần vận m oi dụng qui định hành pháp luật để đáp ứng giao dịch mua bán nh z z nhiệm cảø đôi bên at đặc biệt chủ đầu tư khách hàng, nhằm đảm bảo quyền lợi, trách vb ht Để đảm bảo tính pháp lý giao dịch đặc biệt mua bán nhà k jm dự án xây dựng, vận dụng Điều 134 Bộ Luật Dân giao dịch l.c gm dân có điều kiện, theo nội dung Hợp đồng nội ban đầu chủ đầu tư khách hàng cần ghi rõ điều kiện để đảm bảo nội dung om tinh thần Điều 134 Bộ Luật Dân sau : an Lu “Trong trường hợp bên có thỏa thuận điều kiện phát sinh n va hủy bỏ giao dịch dân sự, điều kiện xảy ra, giao dịch dân phát Chẳng hạn Hợp đồng ban đầu bên thỏa thuận th thực hợp đồng nhằm ràng buộc trách nhiệm đảm bảo quyền lợi y ban đầu điều kiện phát sinh hay hủy bỏ giao dịch theo thời kỳ te Theo tinh thần này, bên phải thỏa thuận Hợp đồng mua bán re sinh bị hủy bỏ” 62 ng hi ep nhà hoàn thành thời hạn, khách mua toán theo qui định w điều khoản toán giao dịch mua bán nhà phát sinh, bắt buộc n lo bên phải thực hiện, phải lập Hợp đồng thức Phòng Công ad th chứng Bên mua không đòi tiền lại, bên bán bắt buộc phải giao nhà cho yj bên mua Điều kiện đề phòng trường hợp giá nhà thay đổi, hai uy ip bên muốn hủy bỏ giao dịch Các chủ đầu tư khách hàng ký Hợp la đồng mua bán nhà hình thành hình thức hứa mua, hứa bán theo lu an tinh thần Điều 134 Bộ Luật Dân Hiện nay, Phòng Công chứng n va TP Hồ Chí Minh đồng ý xác nhận hợp đồng hứa mua, hứa bán Đây ll fu biện pháp nhằm tăng cường quản lý Nhà nước việc triển m oi khai dự án nhà đất nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp người mua at z Hợp đồng chấp tài sản hình thành từ vốn vay nhà vb jm ht dự án nhà mới: z b nh nhà chủ đầu tư k Các qui định hành pháp luật điều chỉnh quan hệ bảo đảm tiền l.c gm vay bao gồm Bộ Luật Dân sự, Luật Tổ chức tín dụng, Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 12/12/1997 Chính phủ bảo đảm tiền vay, Nghị om định 85/2002/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 178, Nghị định an Lu 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 Chính phủ giao dịch bảo đảm, Nghị n va định 08/2000/NĐ-CP ngày 10/03/2000 Chính phủ đăng ký giao dịch đồng chấp tài sản hình thành từ vốn vay phải Công chứng Đăng th chấp tài sản hình thành từ vốn vay để đảm bảo cho khoản vay Hợp y thành từ vốn vay, theo qui định hàng, phải lập thành Hợp đồng te Ngành liên quan Đặc biệt việc đảm bảo tiền vay tài sản hình re bảo đảm Thông tư hướng dẫn thực Nghị định Bộ , 63 ng hi ep ký giao dịch bảo đảm theo qui định Tài sản hình thành từ vốn vay dạng tài w sản hình thành tương lai, việc chấp đăng ký giao dịch bảo đảm n lo loại tài sản có qui định hướng dẫn thực cụ thể Tuy nhiên ad th trường hợp khách mua nhà dự án nhà mới, thân khách hàng không yj có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy phép xây dựng nhà ( uy ip giấy tờ thuộc chủ đầu tư) nên khách hàng ngân hàng không la thể công chứng Hợp đồng chấp tiến hành đăng ký giao dịch bảo lu an đảm tài sản hình thành tương lai trước nhận Giấy chứng n va nhận sở hữu nhà mang tên khách hàng Chủ đầu tư có Giấy chứng nhận ll fu quyền sử dụng đất, Giấy phép xây dựng dự án người m oi vay trực tiếp cam kết bán nhà cho khách hàng nên nh at mang dự án chấp để bảo lãnh cho khách hàng Để giải z mâu thuẫn này, nhận tài sản nhà hình thành từ vốn vay dự z vb án nhà mới, ngân hàng khách hàng ký Hợp đồng chấp hình thức ht jm cam kết chấp theo tinh thần Điều 134 Bộ Luật dân giao dịch dân k có điều kiện Nội dung cam kết chấp phải có điều kiện phát sinh hay gm l.c hủy bỏ giao dịch Khi điều kiện thỏa thuận cam kết xảy ra, giao dịch om công nhận phát sinh hay hủy bỏ Đồng thời ngân hàng phải lập Hợp an Lu đồng hợp tác ba bên ngân hàng, khách mua nhà chủ đầu tư việc n va chủ đầu tư bàn giao Giấy chứng nhận sở hữu nhà cam kết chấp tài trợ cho khách mua nhà để quản lý tài sản chấp chưa có giấy th nhà dự án thúc đẩy ngân hàng phải liên kết với chủ đầu tư y Cũng thực tế phức tạp việc nhận tài sản chấp te Công ty Phú Mỹ Hưng đưa vào thực chương trình dự án Sky Garden re cho ngân hàng Thỏa thuận dạng Vietcombank Tân Thuận 64 ng hi ep chứng nhận sở hữu lúc giao dịch mua bán nhà chủ đầu tư khách w hàng chưa hoàn thành n lo Trong thời gian tới đây, Luật Kinh doanh Bất động sản đời Hiện ad th Dự thảo Luật quan chức thảo luận tới yj uy trình Quốc hội phê chuẩn Theo dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật ip điều chỉnh quan hệ mua bán bất động sản tạo dựng, lúc quan la an lu hệ mua bán, chấp tài sản bất động sản hình thành thuận lợi đảm bảo quyền lợi bên va Phát triển sản phẩm cho vay trả góp mua nhà theo chương trình n fu 3.2.3.3 ll dự án Sky Garden Vietcombank Tân Thuận Công Ty Phú Mỹ oi m nh Hưng at Khi ngân hàng cho khách hàng vay trả góp mua nhà hoàn z z thiện có đủ giấy tờ pháp lý, ngân hàng thẩm định khách hàng khả vb jm ht trả nợ khách hàng, hồ sơ pháp lý nhà, đạt yêu cầu k cho khách hàng vay Cho vay đảm bảo đầy đủ thủ tục pháp lý l.c gm tài sản vay phát sinh lẻ tẻ, khó đạt doanh số cao om Muốn phát triển sản phẩm cho vay trả góp mua nhà, ngân hàng cần tìm an Lu cách thức tập trung khách hàng để phát triển doanh số Để thực mục tiêu ngân hàng sử dụng mô hình liên kết với chủ đầu tư n va tài trợ cho khách hàng mua nhà dự án chủ đầu tư, mà chương trình dự tư tài trợ mua nhà trả góp cho khách hàng để phát triển sản phẩm cho vay trả th nên kết chương trình, ta thấy chương trình liên kết với chủ đầu y Đánh giá hiệu chương trình dự án Sky Garden, phân tích sở tạo te Hưng vừa thực ví dụ điển hình re án Sky Garden Vietcombank Tân Thuận Công ty Liên doanh Phú Mỹ 65 ng hi ep góp mua nhà cách thức đơn giản hiệu quả, có lợi cho bên: w khách hàng, chủ đầu tư, ngân hàng Việc tập trung cho vay theo chương trình n lo tập trung khách hàng giảm bớt thời gian thẩm định tài sản ad th chấp, tiêu chuẩn hóa qui trình cho vay có qui trình liên kết, qui trình yj thẩm định cụ thể Chi phí quảng cáo, giới thiệu sản phẩm ngân hàng uy ip không đáng kể đối tác liên kết chịu thực quảng cáo la ấn phẩm đối tác Từ kết mà chương trình dự án Sky Garden lu an đạt được, Vietcombank Tân Thuận lập kế hoạch mở rộng phát triển n va sản phẩm cho vay mua nhà trả góp theo hình thức liên kết với chủ đầu tư tài ll fu trợ cho khách hàng mua nhà dự án nhà Vietcombank Tân m oi Thuận có chi nhánh cấp nằm vị trí thuận lợi để phát triển nh at sản phẩm Tại khu vực quận 7, quậân 4, Thủ Đức, Bình Thạnh có z nhiều dự án xây dựng hộ cao cấp nhiều chủ đầu tư thực hiện, z vb Vietcombank Tân Thuận hoàn toàn thực phát triển sản phẩm cho ht k jm vay trả góp theo cách thức thực chương trình dự án Sky Garden l.c gm Tại dự án nhà mới, nhà giai đoạn xây dựng, chưa có giấy chứng nhận sở hữu tài sản, chủ đầu tư bán cho khách om hàng nhà chưa hoàn thiện vật chất pháp lý quyền sở hữu Đây an Lu nguyên nhân để ngân hàng phải liên kết với chủ đầu tư tài trợ cho n va khách mua nhà dự án Cho vay theo chương trình liên kết tài trợ th sản chấp hiệu y chấp hình thành từ vốn vay luật chủ đầu tư phối hợp quản lý tài te cho vay, tiết kiệm chi phí, ngân hàng đảm bảo việc nhận tài sản re với chủ đầu tư, lợi ích đạt mặt kinh tế tăng doanh số 66 ng hi ep Thực phát triển sản phẩm cho vay trả góp mua nhà theo chương w trình liên kết với chủ đầu tư tài trợ cho khách hàng mua nhà tóm tắt n lo thành bước sau: ad th 1.Dự báo xu hướng, nhu cầu thị trường nhà địa bàn : yj Đây bước khởi đầu quan trọng bước chuẩn bị để định uy ip hướng kinh doanh Dự báo thị trường bước khó khăn đánh giá la nhu cầu thị trường đòi hỏi phương pháp, cách thức chuyên biệt, lu an đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, nơi mà qui chế , qui n va định pháp luật thị trường nhiều bất cập, thông tin thị trường ll fu khó tìm kiếm đầy đủ độ tin cậy thông tin chưa cao m oi Thời điểm ngân hàng chưa thể tiến hành dự báo thị trường bất nh at động sản cách đầy đủ, chủ yếu dựa vào thông tin công ty z z kinh doanh bất động sản khách hàng ngân hàng Mặt khác ngân vb k jm xác định dự án ưu tiên ht hàng dựa vào định hướng phát triển nhà quyền sở để gm Khi tạm thời xác định xu hướng thị trường, ngân hàng l.c định hướng đầu tư vào loại sản phẩm nhà ưa chuộng có an Lu 2.Tìm kiếm dự án nhà mà ngân hàng quan tâm om khả phát triển n va Chủ động tìm dự án tốt từ chủ đầu tư lập dự án : muốn chủ đầu tư khách hàng hoạt động ngân hàng thông qua mối quan th lónh thị phần Thông thường ngân hàng tìm kiếm dự án y ngân hàng đánh giá dự án chủ động tham gia từ đầu chiếm te xem xét” dự án tốt có nhiều ngân hàng mong muốn đầu tư, re tìm dự án tốt ngân hàng phải thay đổi triệt để quan điểm “ai hỏi vay 67 ng hi ep hệ khách hàng trước nay, việc đánh giá dự án đánh giá lực w chủ đầu tư dễ dàng Tuy nhiên dự án khách n lo hàng thời dự án tốt nhất, dự án ad th chủ đầu tư khách hàng giao dịch ngân hàng, ngân hàng yj tận dụng ưu chi nhánh địa bàn để tìm kiếm dự uy ip án tốt để đầu tư la Đánh giá tính khả thi dự án, đánh giá lực thực dự lu an án,năng lực tiếp thị, bán hàng đối tác (chủ đầu tư dự án nhà ở) để xúc n va tiến chương trình liên kết Để thực bước này, ngân hàng cần thực : ll fu - Thẩm định lực pháp lý chủ đầu tư m oi - Thẩm định mặt pháp lý dự án, thẩm định mặt kinh tế kỹ thuật nh at dự án, đặc biệt giá bán nhà có phù hợp khả thi hay không z - Thẩm định tình hình sản xuất kinh doanh, tình hình tài chính, lực z vb hoạt động chủ đầu tư Trong trọng đánh giá khả thực dự ht jm án, nguồn vốn thực dự án, khả tiếp thị, bán hàng chủ đầu tư k Để đánh giá lực chủ đầu tư tham khảo kết xếp gm l.c hạng khách hàng mà ngân hàng thực chủ đầu tư, đặc biệt lưu om ý kết chấm điểm chất lượng quản lý yếu tố ảnh hưởng triển an Lu vọng ngành, danh tiếng, thương hiệu, vị cạnh tranh, số lượng đối thủ cạnh n va tranh, v.v… Kết xếp hạng khách hàng ngân hàng đánh giá hàng án hai bên đưa điều kiện tài trợ cụ thể đáp ứng yêu cầu bên đủ để thu hút khách hàng Dự án hướng vào đối tượng nào, khách hàng th Căn vào giá bán nhà dự án, vào vị trí dự án, môi trường dự y 4.Cùng chủ đầu tư xác định đối tượng khách hàng te thân dự án bị ảnh hưởng từ nhiều yếu tố khác re năm, kết lượng hóa cụ thể tiêu tham khảo 68 ng hi ep thu nhập cao, trung bình hay thấp hai bên thống điều w kiện tài trợ cụ thể thời hạn vay, lãi suất cho vay, tỷ lệ tài trợ tối đa cho n lo hộ Nếu dự án nhà cao cấp, tỷ lệ tài trợ cao thời hạn vay ad th dài so với dự án nhà cấp thấp yj 5.Xác định kế hoạch vốn dành cho chương trình : uy ip Khi lập chương trình liên kết cho vay, ngân hàng phải hoạch định la nguồn vốn dành cho chương trình nguồn lực có giới hạn Không lu an phải có khách hàng xin vay có khả trả nợ ngân hàng n va đáp ứng, hoạch định nguồn vốn cho dự án cần thiết Theo ll fu tình hình phát triển thực tế , ngân hàng phân chia nguồn vốn cho m oi dự án theo thứ tự ưu tiên, vào kết đánh giá tính khả thi dự nh at án Phân chia nguồn vốn phụ thuộc vào kế hoạch định hướng phát triển z tín dụng chung toàn ngân hàng, luôn phải cân đối nguồn lực có z vb hạn ht jm 6.Lập Hợp đồng liên kết tài trợ cho vay mua nhà với chủ đầu tư, k qui định rõ trách nhiệm, quyền lợi bên, qui định điều kiện cho gm l.c vay theo chương trình liên kết đối tượng tài trợ, thời hạn vay, tỷ lệ tài trợ, om lãi suất, trình tự thực liên kết, thời gian thực liên kết, tài sản an Lu chấp, quản lý giấy tờ sở hữu tài sản, v.v… n va 7.Thống nội dung mẫu Hợp đồng (hứa) mua bán nhà, Hợp đồng cho khách hàng tham khảo trước đề nghị vay vốn th thích quán, phù hợp qui định hành pháp luật Các mẫu Hợp y vốn vay với nội dung Hợp đồng liên kết Nội dung Hợp đồng phải tương te chứng nhận sở hữu tài sản, Hợp đồng (cam kết) chấp tài sản hình thành từ re đồng tín dụng, Hợp đồng hợp tác ba bên việc quản lý bàn giao Giấy 69 ng hi ep Trong Hợp đồng đây, Hợp đồng (hứa) mua bán nhà Hợp w đồng (cam kết) chấp tài sản hình thành từ vốn vay hai hợp đồng có n lo điểm đặc biệt nhà mua bán chấp hình thành, ad th chưa hoàn thiện chưa có Giấy chứng nhận sở hữu Nội dung hai hợp đồng yj phải vận dụng điều 134 Bộ Luật dân giao dịch dân có điều kiện uy ip với điều khoản hợp đồng phải thể rõ giao dịch có điều kiện la thỏa thuận giao dịch phát sinh hay hủy bỏ phải theo điều kiện an lu Tập huấn nội dung chương trình: va n Sau thống nội dung, qui trình liên kết, ngân hàng tiến hành tập fu ll huấn nội dung chương trình liên kết cho cán thực ngân hàng m oi chủ đầu tư Nếu người thực thi chương trình nắm vững nội dung, điều nh at kiện chương trình liên kết tài trợ, họ tư vấn tốt cho khách hàng mua z z nhà, tìm khách hàng có nhu cầu khả tài thích hợp để mua vb ht nhà, mang lại lợi ích cho ngân hàng chủ đầu tư k jm Tổ chức giới thiệu, quảng bá dự án chương trình liên kết gm Việc giới thiệu, quảng bá dự án chương trình liên kết tài trợ cho l.c khách hàng mua nhà dự án tổ chức tốt, với hình thức hấp om dẫn có tác dụng kép, vừa quảng bá sản phẩm khách hàng, vừa an Lu thu hút thêm khách hàng có tài trợ ngân hàng n va 10.Tổ chức thực theo trình tự liên kết thống nhất, định kỳ Chương trình liên kết đơn giản, dễ thực Mỗi ngân hàng lúc thực nhiều chương trình liên kết với nhiều chủ đầu tư th tiếp tục đến khách hàng trả hết nợ y chấp cho ngân hàng Đối với ngân hàng khách hàng quan hệ tín dụng te sau chủ đầu tư bàn giao đầy đủ Giấy chứng nhận sở hữu nhà re sơ kết kết thực Chương trình liên kết kết thúc chủ đầu tư 70 ng hi ep khác nhau, tùy thuộc vào đánh giá ngân hàng nhu cầu thị trường, w lực chủ đầu tư khả cung ứng vốn ngân hàng để phát triển sản n lo phẩm cho vay trả góp mua nhà ad th KẾT LUẬN VÀ ĐỀ XUẤT NHỮNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO: yj uy ip Do nhu cầu an cư lạc nghiệp, xu hướng sống thay đổi, la nhu cầu mua nhà chung cư thị trường thành phố Hồ Chí Minh ngày lu an tăng nên nhu cầu vay vốn để mua nhà có chiều hướng phát triển va n Nhu cầu tồn nhu cầu nhà nhu cầu thiết yếu ll fu người Quá trình đô thị hóa làm đẹp mặt đô thị làm tăng tốc độ m oi xây dựng chung cư cao tầng đạt tiêu chuẩn thay khu nhà thấp tầng nh at lộn xộn Bởi việc ngân hàng chủ đầu tư dự án xây nhà cao z tầng liên kết tài trợ khách hàng có nhu cầu mua nhà cần hỗ trợ z vb vốn mô hình hiệu có lợi cho bên: hỗ trợ vốn cho người có nhu ht gm Ngân hàng k jm cầu mua nhà, thúc đẩy việc bán nhà chủ đầu tư, tăng doanh số cho vay l.c Mỗi ngân hàng có mạnh riêng việc phát triển tín om dụng, mạnh lớn Vietcombank nguồn vốn cho vay Do ưu an Lu ngân hàng có nguồn vốn huy động mạnh rẻ nên Vietcombank có khả n va cung ứng vốn lớn thời hạn cho vay kéo dài, lãi suất cho vay nhu cầu khách hàng Tuy nhiên qua kết chương trình liên kết Vietcombank Tân Thuận Công ty Phú Mỹ Hưng, ưu th năm) bước đột phá chương trình liên kết, thu hút đáp ứng y hỗ trợ chương trình tin học tự động hóa Thời hạn cho vay dài (15 te Vietcombank có qui định chấm điểm lượng hóa cụ thể re Vietcombank hấp dẫn khách hàng Việc thẩm định khách hàng cá nhân 71 ng hi ep phía ngân hàng, ta nhận thấy lực thực dự án chủ đầu tư việc w đánh giá nhu cầu thị trường nhà dự án chủ đầu tư đóng vai n lo trò quan trọng, định 50% thành công chương trình Do ad th để phát triển sản phẩm cho vay trả góp mua nhà theo chương trình liên kết yj với chủ đầu tư tài trợ vốn cho người có nhu cầu mua nhà thật hiệu quả, cần uy ip tiếp tục nghiên cứu : la - Cách thức, phương pháp dự báo xu hướng, nhu cầu thị trường nhà lu an địa phương dự án cụ thể chủ đầu tư Điều đòi hỏi phải có n va nghiên cứu chuyên sâu dự báo thị trường, liên quan đến định hướng ll fu phát triển thị trường bất động sản địa phương m oi - Lượng hóa tiêu chí đánh giá lực chủ đầu tư nh at tiêu chí định lượng cụ thể khả tài chính, kinh nghiệm thực z dự án, lực tiếp thị, hậu chủ đầu tư tính khả thi dự z vb án chủ đầu tư bán sản phẩm ngân hàng có khách hàng ht jm - Hoàn chỉnh nội dung Hợp đồng mua bán nhà, Hợp đồng liên kết, Hợp k đồng tín dụng, Hợp đồng chấp tài sản, Hợp đồng Hợp tác ba bên quản gm l.c lý giao nhận Giấy tờ sở hữu tài sản cho phù hợp qui định pháp om luật Luật Kinh doanh bất động sản Quốc hội CHXHCN Việt an Lu Nam thông qua n va Kết việc đánh giá lực chủ đầu tư, tính khả thi dự y th việc thực chương trình liên kết vấn đề kỹ thuật te nên liên kết với chủ đầu tư tài trợ vốn cho khách mua nhà hay không Nếu có re án dự báo nhu cầu thị trường nhà giúp ngân hàng định có 72 ng hi ep TÀI LIỆU THAM KHẢO w n lo ad th Chính phủ (1999), Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29.12.1999 Chính phủ Bảo đảm tiền vay, Hà nội Chính phủ (2002), Nghị định 85/2002/NĐ-CP ngày 25.10.2002 Chính phủ sửa đổi, bổ sung Nghị định 178/1999/NĐ-CP, Hà nội Chính phủ (1999), Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19.11.1999 Chính phủ Giao dịch bảo đảm, Hà nội Chính phủ (2000), Nghị định 08/2000/NĐ-CP ngày 10.03.2000 Chính phủ Đăng ký Giao dịch bảo đảm, Hà nội Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29.10.2004 Chính phủ Thi hành Luật Đất đai, Hà nội Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng (2002), Báo cáo kết kinh doanh năm 2002, TP HCM Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng (2003), Báo cáo kết kinh doanh năm 2003, TP HCM Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng (2004), Báo cáo kết kinh doanh năm 2004, TP HCM Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng (2005), Báo cáo kết thực chương trình Sky Garden II, TP HCM 10 Nguyễn Đăng Dờn – chủ biên (2004), Tiền tệ – Ngân hàng, NXB Thống kê, TP HCM 11 Nguyễn Đăng Dờn – chủ biên (2000), Tín dụng – Ngân hàng, NXB Thống kê, TP HCM 12 Hồ Diệu – chủ biên (2000), Tín dụng ngân hàng, NXB Thống kê, TP HCM 13 Trương Thị Hòa (2003), “Đảm bảo quyền lợi khách hàng nhà đầu tư nước Khu đô thị Phú Mỹ Hưng”, Thành phố hướng biển Đông – Møi năm hình thành phát triển Khu đô thị Phú Mỹ Hưng , tr.43 – 45, NXB Mũi Cà Mau, TP HCM 14 Nguyễn Minh Kiều (2005), Tài liệu giảng dạy cao học môn Nghiệp vụ ngân hàng, Khoa Ngân hàng – Trường Đại học Kinh tế TP HCM yj uy ip la an lu n va ll fu oi m at nh z z vb k jm ht om l.c gm an Lu n va y te re th 73 ng hi ep w n lo ad th 15 Liên Bộ Tư pháp – Tài nguyên môi trường (2005), Thông tư liên số 05/2005/TTLB-BTP-BTNMT ngày 16.06.2005 hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh QSDĐ, tài sản gắn liền với đất, Hà nội 16 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2001), Quyết định số 1627/QĐNHNN ngày 31.12.2001 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Qui chế cho vay khách hàng, Hà nội 17 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2003), Thông tư số 07/2003/TTNHNN ngày 19.05.2003 hướng dẫn thực số qui định Bảo đảm tiền vay Tổ chức tín dụng, Hà nội 18 Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam (2002), Quyết định số 407/QĐ-NHNT-HĐQT ngày 23.09.2002 Hội đồng quản trị NHNT v/v ban hành Hướng dẫn NHNT Qui chế cho vay khách hàng ban hành theo Quyết định số 1627/QĐ-NHNN ngày 31.12.2001 Thống đốc NHNN VN, Hà nội 19 Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam (2004), Quyết định số 34/QĐNHNT-QLTD ngày 23.03.2004 Tổng Giám đốc NHNT VN v/v ban hành Qui định cho vay trả góp mua nhà, động sản có giá trị NHNT, Hà nội 20 Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam (2004), Báo cáo công tác vốn, lãi năm 2004 NHNT, Hà nội 21 Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Khu Chế xuất Tân Thuận (2002), Báo cáo kết kinh doanh 2002, TP HCM 22 Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Khu Chế xuất Tân Thuận (2003), Báo cáo kết kinh doanh 2003, TP HCM 23 Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Khu Chế xuất Tân Thuận (2004), Báo cáo kết kinh doanh, Báo cáo tín dụng tổng hợp năm 2004, TP HCM 24 Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Khu Chế xuất Tân Thuận (2005), Báo cáo kết kinh doanh, Báo cáo tín dụng tổng hợp tháng đầu năm 2005, TP HCM 25 Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Khu Chế xuất Tân Thuận (2004), Hợp đồng Liên kết (cho vay mua nhà dự aùn Sky Garden) ngaøy 26.03.2004, TP HCM yj uy ip la an lu n va ll fu oi m at nh z z vb k jm ht om l.c gm an Lu n va y te re th 74 ng hi ep w n lo ad th 26 Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Khu Chế xuất Tân Thuận (2005), Báo cáo kết thực chương trình liên kết cho vay dự án Sky Garden II, TP HCM 27 Quốc hội (1995), Bộ Luật Dân Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 28.10.1995, Hà nội 28 Quốc hội (1997), Luật Các Tổ chức Tín dụng Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 12.12.1997, Hà nội 29 Quốc hội (2003), Luật Đất đai Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 26.11.1003, Hà nội yj uy ip la an lu n va ll fu oi m at nh z z vb k jm ht om l.c gm an Lu n va y te re th