(Luận văn) một số giải pháp đẩy nhanh việc thực hiện dự án đầu tư khu dân cư tại tp hcm đến năm 2010

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ng TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM hi ep w n lo ad th PHẠM NHỚ HỒNG THƯƠNG yj uy ip la an lu n va ll fu oi m at nh z z vb k jm ht om l.c gm LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ an Lu n va y te re th TP Hồ Chí Minh – Năm 2004 MỤC LỤC ng hi * MỞ ĐẦU ep Trang w n CHƯƠNG I : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG lo 1.1 KHÁI NIỆM VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG , ad th 1.1.1 Định Nghóa .1 yj uy 1.1.2 Đặc Điểm ip 1.1.3 Các Giai Đọan Của Dự n Đầu Tư Xây Dựng la an lu va 1.2 THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ n 1.2.1 Công Tác Giao Nhận Đất fu ll 1.2.1.1 Trình tự giao đất giải phóng mặt oi m nh at 1.2.1.2 Trình tự giao đất đất chưa giải phóng mặt z z vb an Lu hieän .6 om l.c 1.2.2.2 Hội đồng đền bù tiến hành triển khai thực gm k 1.2.2.1 Thành lập Hội đồng đền bù jm ht 1.2.2 Chuẩn Bị Mặt Bằng Xây Dựng .5 1.2.3 Thiết Kế Xây Dựng Công Trình Và Lập Tổng Dự Toán n va 1.2.3.1 Tài liệu hợp pháp dùng để thiết kế y 1.2.3.3 Nội dung thẩm định thiết kế kỹ thuật tổng dự toán te 1.2.3.2 Trình tự thieát keá .7 re 1.2.3.4 Pheâ duyệt thiết kế kỹ thuật tổng dự toán .8 ng hi 1.2.4 Xin Giấy Phép Xây Dựng ep 1.2.4.1 Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng .8 w 1.2.4.2 Thẩm quyền cấp giấy phép xây n lo dựng ad th yj 1.2.5 Công Tác Đấu Thầu .9 uy ip 1.2.5.1 Các hình thức lựa chọn nhà thầu la 1.2.5.2 Quy trình thực đấu thầu xây lắp 11 lu an 1.2.6 Nghieäm Thu Công Trình Xây Dựng 14 Thanh Quyết Toán Vốn Đầu Tư 14 n va 1.2.7 ll fu 1.2.7.1 Thanh toán vốn đầu tö m oi 14 nh at 1.2.7.2 Quyeát toán vốn đầu tư 15 z z CHƯƠNG II : THỰC TRẠNG THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU DÂN CƯ vb jm ht TẠI TP.HCM THỜI GIAN QUA k 2.1 KHÁI QUÁT VỀ TÌNH HÌNH KINH TẾ - XÃ HỘI TP.HCM 16 gm 2.1.2 Tốc Độ Tăng Trưởng Kinh Tế Thành Phố Trong Thời Gian an Lu Qua 16 om l.c 2.1.1 Vị Trí Địa Lý 16 2.1.3 Hiện Trạng Và Những Quan Điểm Cơ Bản Trong Định Hướng Phát Trieån y .18 te 2.1.3.1 Hieän traïng re TpHCM .18 n va Nhà Ở 2.1.3.2 Những quan điểm định hướng phát triển nhà TpHCM 19 ng hi 2.2 THỰC TRẠNG THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU DÂN CƯ TẠI TP.HCM ep THỜI GIAN QUA 20 w 2.2.1 Thực Trạng Giao Đất Thực Hiện Dự n 20 n lo 2.2.1.1 Tồn công tác giao đất thực dự án ad th 20 yj 2.2.1.2 Nguyeân uy ip nhaân 22 la 2.2.2 Thực Trạng Đền Bù, Giải Phóng Mặt Bằng 22 lu an 2.2.2.1 Tồn thực đền bù, giải phóng mặt n va 22 ll fu 2.2.2.2 Nguyeân m oi nhaân 25 at nh 2.2.3 Thực Trạng Khảo Sát, Thiết Kế, Và Lập Dự Toán 27 z 2.2.3.1 Tồn công tác khảo sát, thiết kế z jm ht 2.2.3.2 Nguyeân vb 27 k nhaân 29 gm 2.2.5.1 Tình hình cấp phép xây dựng san lấp mặt 34 y 2.2.5 Thực Trạng Xin Cấp Giấy Phép Xây Dựng, San Lấp Mặt Bằng 34 te 2.2.4.3 Nguyên nhân 33 re 31 n va 2.2.4.2 Những tồn công tác đấu thaàu an Lu 30 om 2.2.4.1 Thực công tác đấu thầu l.c 2.2.4 Thực Trạng Công Tác Đấu Thaàu 30 2.2.5.2 Tồn việc xin giấy phép xây dựng, san lấp mặt 35 ng hi 2.2.5.3 Nguyên nhân 36 ep 2.2.6 Thực Trạng Nghiệm Thu, Thanh Quyết Toán Vốn Đầu Tư 37 w 2.2.6.1 Tồn công tác nghiệm thu toán đầu tư n 37 lo ad 2.2.6.2 Nguyeân th yj nhaân 38 uy ip 2.3 NHAÄN XÉT THỰC TRẠNG THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU DÂN la CƯ TẠI TP.HCM THỜI GIAN QUA 40 lu an 2.3.1 Những Mặt Tồn n va Tại 40 ll fu 2.3.2 Nguyên Nhân m oi 41 nh at CHƯƠNG III : MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH VIỆC THỰC HIỆN DỰ z z ÁN ĐẦU TƯ KHU DÂN CƯ TẠI TP.HCM ĐẾN NAÊM 2010 42 vb jm ht 3.1 QUAN ĐIỂM XÂY DỰNG GIẢI PHÁP 42 k 3.1.1 Quan Điểm 1: Đảm Bảo Tính Hiệu Quả Kinh Tế Của Dự om 3.1.3 Quan Điểm 3: Đảm Bảo Và Đẩy Nhanh Tiến Độ Thực Hiện Dự n va n .42 an Lu Aùn 42 l.c 3.1.2 Quan Điểm 2: Phù Hợp Với Mục Tiêu Của Dự gm Aùn 42 y te re 3.1.4 Quan Điểm 4: Đúng Pháp Luật Về Đầu Tư Và Xây Dựng 42 3.2 MỤC TIÊU PHÁT TRIỂN KHU DÂN CƯ TẠI TP.HCM ĐẾN NĂM 2010 43 3.2.1 Mục Tiêu Tổng Quát Về Phát Triển Khu Dân Cư Tại TpHCM Đến 2010 43 ng hi 3.2.2 Mục Tiêu Cụ Thể Về Phát Triển Khu Dân Cư Tại Tp.HCM Đến ep 2010 43 w 3.2.2.1 Nâng cấp khu nhà lụp n lo xụp .43 ad 3.2.2.2 Sửa chữa chung th yj cư .43 uy 3.2.2.3 Sửa chữa hộ 44 ip la 3.2.2.4 Xây dựng nhà cho người có thu nhập an lu thấp 44 n va 3.2.2.5 Xây dựng nhà nông thôn ngoại ll fu thành 44 at nh nhaø 44 oi m 3.2.2.6 Phát triển khu dân cư kinh doanh z 3.3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH VIỆC THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU z vb TƯ KHU DÂN CƯ TẠI TP.HCM ĐẾN NĂM 2010 45 jm ht 3.3.1 Giaûi Pháp : Đẩy Nhanh Việc Đền Bù, Giải Phóng Mặt Bằng 45 k 3.3.1.1 Biện pháp : Sớm triển khai thực khu tái định l.c gm cư 45 3.3.1.3 Biện pháp : Thực nguyên tắc “thoả thuận” đền an Lu hồi 46 om 3.3.1.2 Biện pháp : Thực hỗ trợ việc làm cho người có đất bị thu Toán.47 y 3.3.2 Giải Pháp : Chuẩn Xác Hoá Việc Khảo Sát, Thiết Kế Và Lập Dự te bù .47 re 3.3.1.4 Biện pháp : Tính toán hiệu hình thức thực đền n va bù 47 3.3.2.1 Biện pháp : Nâng cao chất lượng hồ sơ khảo sát, thiết kế lập dự toán 47 ng hi 3.3.2.2 Biện pháp : Đẩy nhanh tiến độ thẩm định phê duyệt thiết kế, dự ep toán 48 w 3.3.3 Giải Pháp : Hoàn Thiện Công Tác Đấu n Thầu 49 lo ad th 3.3.3.1 Biện pháp : Đơn giản thủ tục tổ chức hình thức đấu yj thầu .49 uy ip 3.3.3.2 Biện pháp : Chuẩn bị tốt hồ sơ mời la thầu .49 lu an 3.3.3.3 Biện pháp : Thuê đội ngũ tư vấn có kinh nghiệm thực đấu n va thầu 50 ll fu 3.3.3.4 Biện pháp : Tuyển chọn thành viên có lực cho Hội đồng đấu m oi thầu 50 at nh 3.3.4 Giải Pháp : Chấp Hành Đúng Công Tác Thanh, Quyết Toán Công z Trình51 z vb 3.3.4.1 Biện pháp : Đảm bảo nguồn tài thực dự jm ht án 51 k 3.3.4.2 Biện pháp : Đảm bảo thời gian cho thủ tục ghi vốn, thông gm l.c tri 52 om 3.3.4.3 Biện pháp : Nâng cao chất lượng đội ngũ thực công tác án 54 y Ban quản lý dự te 3.3.5.1 Biện pháp : Đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao lực cán tham gia re Lực 53 n va 3.3.5 Giải Pháp : Nâng Cao Chất Lượng Nguồn Nhân an Lu toán 52 3.3.5.2 Biện pháp : Xây dựng sách đãi ngộ vật chất tinh thần hợp lý .56 ng hi 3.4 ep KIẾNNGHỊ 57 w 3.4.1 Kiến Nghị Với Chính n lo Phủ 57 ad th 3.4.1.1 Thể chế hoá việc thi hành luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm yj 2003 58 uy ip 3.4.1.2 Ban hành sớm pháp lệnh đấu la thaàu 58 lu an 3.4.1.3 Hướng dẫn chi tiết Quy chế đấu thầu n va haønh 58 ll fu 3.4.1.4 Điều chỉnh khung pháp lý cho giải phóng mặt oi m 58 nh z z Minh 59 at 3.4.2 Kiến Nghị Với UBND Thành Phố Hồ Chí vb 3.4.2.1 Nghiên cứu, sớm ban hành khung giá đất 3.4.2.3 Thường xuyên thực công tác kiểm tra thực dự om l.c bù 59 gm 3.4.2.2 Xây dựng sách địa phương thực đền k jm ht .59 * KẾT LUẬN * TÀI LIỆU THAM KHẢO y phố 60 te 3.4.2.5 Thực tốt công tác quy hoạch chi tiết thành re đất .59 n va 3.4.2.4 Đẩy mạnh công cải cách hành lónh vực nhà an Lu án 59 ng hi ep w n lo ad th yj BẢNG KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT uy ip la : Thành phố Hồ Chí Minh : Ủy Ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh an UBND.TpHCM lu Tp.HCM va : Sở Kế hoạch Đầu tư Sở TNMT : Sở Tài nguyên Môi trường Sở GTCC : Sở Giao thông Công chánh Ban TCQT.Thành ủy : Ban Tài Quản trị Thành ủy UBND : Ủy ban nhân dân BQLDA : Ban quản lý dự án CBCNV : Cán – công nhân viên n Sở KH&ĐT ll fu oi m at nh z z vb k jm ht om l.c gm an Lu n va y te re MỞ ĐẦU Tính Cấp Thiết Của Đề Tài ng Quyền có nhà quyền người Trong thời hi ep gian qua, với “sức ép” từ gia tăng dân số tự nhiên học, Ủy Ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đề giải pháp để giải nhu cầu chỗ w n cho người dân Một hình thức Ủy ban nhân dân thành phố sử lo ad dụng tiến hành giao đất cho doanh nghiệp, chủ đầu tư thực dự án đầu tư hạ th tầng, xây dựng nhà để bán yj uy Tuy nhiên, với phát triển kinh tế – xã hội thành phố, hình thức giao đất cho doanh nghiệp thực hạ tầng, phân lô bán dần thể yếu Bên cạnh đó, có buông lỏng cấp quyền địa phương, Sở Ban ngành công tác quản lý giám sát thực đầu tư doanh nghiệp địa bàn làm nảy sinh nhiều bất cập công tác quản lý đất đai, quản lý thực dự án đầu tư tình trạng lấn chiếm sông rạch, đất công, chủ đầu tư không thực dự án, bỏ trống đất giao, đền bù giải toả khó khăn, Hơn nữa, thủ tục hành công tác liên quan đến thực dự án nhiêu khê, bất cập Để hiểu rõ tồn từ thực tốt công tác quản lý ip la an lu n va ll fu oi m nh at dự án đầu tư khu dân cư, chọn đề tài “MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH z z VIỆC THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU DÂN CƯ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ k jm ht Đối Tượng Và Phạm Vi Nghiên Cứu vb MINH ĐẾN NĂM 2010” làm luận văn thạc só gm an Lu Mục Đích Nghiên Cứu om bàn Thành phố Hồ Chí Minh l.c Đối tượng nghiên cứu đề tài dự án đầu tư Khu dân cư địa n va Qua phân tích thực trạng thực dự án đầu tư Khu dân cư Thành phố Hồ Chí Minh nêu lên tồn tại, nguyên nhân từ đưa giải pháp, kiến nghị để khắc phục, đảm bảo đẩy nhanh tiến độ thực dự án Phương Pháp Nghiên Cứu Luận văn sử dụng phương pháp vật biện chứng, dựa sở hệ thống lý luận học thuyết Mác – Lênin, lý thuyết khoa học quản trị môn khoa học khác, thống với quan điểm, chủ trương, sách Đảng, Nhà nước phát triển khu dân cư địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, qua nêu lên thực trạng thực dự án đầu tư khu dân cư Thành phố Hồ Chí y te re 59 + Hồ sơ thực cần đáp ứng đầy đủ yêu cầu quan quản lý chuyên ngành thành phố quy định (bản vẽ kỹ thuật, hồ sơ dự toán quan tư ng hi vấn lập, hồ sơ thẩm định thiết kế kỹ thuật, dự toán tư vấn kiểm định, ) ep + Tăng cường mối quan hệ chủ đầu tư với quan quản lý nhà nước w (Các Sở, Ban, Ngành thành phố, ) để sớm nhận thông tin phản hồi, hướng n dẫn, bổ sung chỉnh sửa hồ sơ, đáp ứng yêu cầu, quy định việc phê lo ad duyệt thiết kế, dự toán th yj + Có hình thức nhắc nhở (như gửi công văn, thông báo hình uy ip thức khác email, điện thoại, ) cán thực hiện, quan thực việc la thẩm định, phê duyệt thiết kế kỹ thuật, dự toán để đẩy nhanh tiến độ thực lu an 3.3.3 Giải Pháp : Hoàn Thiện Công Tác Đấu Thầu n va Để đẩy nhanh tiến độ thực đấu thầu, chủ đầu tư cần : ll fu 3.3.3.1 Biện pháp : Đơn giản thủ tục tổ chức hình thức đấu thầu oi m Thủ tục vấn đề bản, chủ đầu tư xem xét, nhận biết quyền trách at nh nhiệm công tác đấu thầu để tránh trường hợp đấu thầu sai quy z định, sai thẩm quyền (vượt thẩm quyền, vi phạm quy chế quản lý đấu thầu, ) z vb Các gói thầu chủ đầu tư dự tính thực hình thức định thầu, chào giá ht jm cạnh tranh, đấu thầu hạn chế, cần xác định trước thực nội dung sau : k + Chủ đầu tư tự định hình thức đấu thầu nào, hình thức đấu thầu gm l.c cần phải xin ý kiến quan chủ quản, quan quản lý nhà nước an Lu xin ý kiến chấp thuận văn để thực om đấu thầu Nếu hình thức đấu thầu cần phải có ý kiến quan chủ quản phải n va + Hồ sơ gói thầu chủ đầu tư tự định hay quan quản lý nhà nước y te tiến hành xin chấp thuận văn re định Nếu hồ sơ gói thầu cần có ý kiến quan quản lý nhà nước phải 60 3.3.3.2 Biện pháp : Chuẩn bị tốt hồ sơ mời thầu Một nguyên nhân thực đấu thầu chậm trễ công tác ng hi chuẩn bị hồ sơ mời thầu không tốt Trong đó, phần lớn khâu lập thiết kế, dự ep toán không phù hợp w Hồ sơ thiết kế kỹ thuật dự toán thường tư vấn đảm nhiệm, tư n vấn thiết kế, lập dự toán không tốt tạo khó khăn thực đấu thầu Có lo ad thể lập dự toán thấp, đấu thầu nhiều nhà thầu chào giá cao, phải tổ chức th yj đấu thầu lại Hoặc dự toán cao, khiến gói thầu định thầu chủ đầu tư uy ip phải chịu thiệt Do đó, để nâng cao hồ sơ đấu thầu chủ đầu tư cần : la + Chỉ tiến hành định thầu gói thầu khảo sát, thiết kế, dự toán lu an doanh nghiệp, tư vấn làm cho công trình trước n va cách có hiệu đảm bảo uy tín ll fu + Nếu gói thầu có giá trị lớn, lónh vực doanh nghiệp, chủ đầu tư oi m cần tổ chức đấu thầu thiết kế để đảm bảo chất lượng thiết kế Nếu cần thiết, at nh thuê đội ngũ tư vấn thiết kế nước (các nước phát triển) thực z + Chủ đầu tư tham khảo đơn vị tư vấn quan nhà nước z vb quản lý chuyên ngành giới thiệu (Bộ Kế hoạch Đầu tư, Bộ Xây dựng, Sở Kế hoạch ht jm Đầu tư, Sở Xây dựng, ) để có thực hình thức đấu thầu nhằm chọn k nhà tư vấn thực khâu khảo sát, thiết kế, lập dự toán tốt gm om tác đấu thầu l.c 3.3.3.3 Biện pháp : Thuê đội ngũ tư vấn có kinh nghiệm thực công an Lu Chủ đầu tư thực dự án đầu tư hạ tầng kinh doanh nhà khu dân n va cư, chủ đầu tư chưa thật hiểu biết sâu công tác đấu thầu thường dễ dẫn 3.3.3.4 Biện pháp : Tuyển chọn thành viên có lực cho Hội đồng đấu thầu y có kinh nghiệm thực (từ lập hồ sơ mời thầu đến tổ chức mở thầu, xét thầu) te dự án Do đó, trường hợp này, chủ đầu tư nên thuê đội ngũ tư vấn re đến sai sót, vi phạm nguyên tắc đầu thầu làm ảnh hưởng đến tiến độ thực 61 Thành viên Hội đồng đấu thầu có vai trò quan trọng, đảm bảo công tác tổ chức đấu thầu quy định, chọn nhà thầu chất lượng mong muốn ng hi chủ đầu tư Do đó, nguyên tắc chọn thành viên Hội đồng đấu thầu cần : ep + Bảo đảm cấu thành viên Hội đồng theo nguyên tắc : chủ động w (Giám đốc, Phó Giám đốc), có khả định lónh vực kỹ thuật, tài n Kỹ sư trưởng, Kế toán trưởng, … lo ad + Tuyển chọn thành viên am hiểu thủ tục, trình tự đấu thầu, am th yj hiểu lónh vực chuyên môn công tác đấu thầu am hiểu tài chính, kỹ uy ip thuật, có kiến thức xã hội ngành nghề quản lý, kinh doanh cách sâu la sắc lu an 3.3.4 Giải Pháp : Chấp Hành Đúng Công Tác Thanh, Quyết Toán n va Công Trình fu ll Để đẩy nhanh công tác toán công trình, chủ đầu tư cần : m oi 3.3.4.1 Biện pháp : Đảm bảo nguồn tài thực dự án nh at Tài yếu tố quan trọng thực đầu tư, dự án đầu z tư hạ tầng kinh doanh nhà có quy mô lớn Vì tài không đảm bảo z vb dẫn đến hàng loạt vấn đề chậm trễ thực dự án, vấn đề ht gm dự án : k jm toán Do đó, chủ đầu tư cần phải có giải pháp để đảm bảo thực l.c a) Kêu gọi góp vốn hợp tác đầu tư từ cá nhân, tổ chức : om Sau thoả thuận địa điểm, lập quy hoạch chi tiết 1/500, có n va kinh tế nguồn vốn thực dự án an Lu định giao đất quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư cần tính toán hiệu trình thực đầu tư b) Hợp tác với tổ chức thực dự án y đồ thời gian thực dự án, tiến trình kêu gọi góp vốn để không bị động vốn te lớn so với nguồn vốn tự có đơn vị thực dự án, chủ đầu tư cần lập biểu re Khi tính toán hiệu kinh tế dự án nhận thấy nhu cầu vốn đầu tư 62 Chủ đầu tư chủ động tính toán hiệu kinh tế phương án huy động vốn thực dự án (phát hành cổ phần, cổ phiếu, vay vốn ngân hàng, tổ chức ng hi tín dụng, …) để chọn phương án tối ưu nhất, đảm bảo hiệu kinh tế cao ep Khi xét thấy lực tài chính, kỹ thuật chủ đầu tư không đảm bảo thực w dự án dù tính đến hình thức huy động vốn cần xem xét đến khả n liên doanh, hợp tác với doanh nghiệp khác có kinh nghiệm, lực tài lo ad chính, có uy tín lónh vực đầu tư hạ tầng kinh doanh nhà thành phố th yj Hồ Chí Minh uy ip Nguyên tắc hợp tác cần xác định rõ ràng từ ký kết hợp đồng tỷ la lệ hai bên bỏ vốn thực hiện, tỷ lệ phân chia đất, nhà; thời điểm thực lu an bán nhà, đất; xác định doanh nghiệp đứng tên pháp nhân thực n va hoàn tất dự án, … ll fu 3.3.4.2 Biện pháp : Đảm bảo thời gian thủ tục ghi vốn, thông tri oi m Các dự án thực nguồn vốn Ngân sách Nhà nước, hoàn tất at nh hạng mục đầu tư chủ đầu tư cần phải sớm tiến hành toán hạng mục công z trình, mời quan chức Sở Xây dựng, Sở Tài (Phòng Quản z vb lý đô thị, phòng kinh tế – tài quận) để nghiệm thu hạ tầng, hạng mục công ht k gm hành giải ngân cho chủ đầu tư thực toán jm trình dự án lập thủ tục thông tri gửi quan chức phê duyệt tiến l.c Quá trình thực dự án, nhận thấy thực tế phát sinh cao dự toán, om tổng mức đầu tư quan nhà nước phê duyệt, chủ đầu tư cần nhanh chóng n va hoàn tất thủ tục ghi vốn Ngân sách tiến hành thực tiếp an Lu tiến hành thủ tục xin nâng tổng mức đầu tư, điều chỉnh dự toán thiết kế, ngũ cán thực công tác toán công trình yếu, nghiệp vụ lẫn tinh thần trách nhiệm Do đó, chủ đầu tư cần lưu ý : y Thời gian qua, công tác toán chậm phần chất lượng đội te toán re 3.3.4.3 Biện pháp : Nâng cao chất lượng đội ngũ thực công tác 63 a) Nâng cao chất lượng đội ngũ thực công tác toán : Công tác toán kết hợp hai phận : phận thi công công ng hi trình (tại công trường) phận kế toán (tại đơn vị), đó, hai phận phải ep có kết hợp tốt toán thời hạn quy định Chính vậy, chủ w đầu tư cần : n lo + Cử cán đào tạo ngắn hạn thực công tác toán vốn đầu ad tư xây dựng trung tâm, viện nghiên cứu xây dựng – kinh tế th yj + Tuyển chọn người tham gia Ban quản lý dự án phải am hiểu nghiệp vụ uy ip kinh tế, kế toán công trình la + Tuyển chọn cán thực toán công trình phải tốt nghiệp đại học lu an kế toán - tài chính, am hiểu kế toán công trình xây dựng n va b) Nâng cao ý thức cán thực toán : ll fu Ý thức cán chủ đầu tư có vai trò quan trọng việc đẩy nhanh oi m công tác toán công trình, công trình có quy mô lớn, thời at nh gian toán dài Do sức ỳ cán bộ, quy định xử phạt không z nghiêm nên không cán thực toán chậm z vb Do đó, để đẩy nhanh tiến độ thực công tác toán, chủ đầu tư cần : ht jm + Ban hành quy chế khen thưởng rõ ràng thực công tác k toán công trình Trong quy định nghiêm hình thức xử lý phận làm gm om khen thưởng, trừ lương, l.c chậm trình toán (phòng kế toán, phận thi công), trừ thi đua an Lu + Ban hành quy chế phối hợp phận liên quan công tác hệ xử lý trình quan chức chủ đầu tư phê duyệt toán n va toán công trình Trong quy định rõ phận phải cung cấp, liên doanh nhà khu dân cư Như phân tích thực trạng chương II, số nguyên y động lónh vực đầu tư xây dựng thực đầu tư hạ tầng kinh te Con người nhân tố quan trọng, định lónh vực hoạt re 3.3.5 Giải Pháp : Nâng Cao Chất Lượng Nguồn Nhân Lực 64 nhân chủ yếu dẫn đến việc chậm trễ, kéo dài thời gian thực dự án thân người, trình độ, lực, phẩm chất đạo đức chủ đầu tư, cán ng hi quản lý dự án Để cải thiện tình hình hoàn thiện máy quản lý dự án ep đầu tư xây dựng hạ tầng kinh doanh nhà khu dân cư cần có số giải pháp w người sau : n lo ad th 3.3.5.1 Biện pháp : Đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao lực cán tham yj gia Ban quản lý dự án uy ip a) Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao nghiệp vụ chuyên môn : la Nghiệp vụ chuyên môn nhân tố quan trọng góp phần vào việc triển khai, lu an điều hành dự án đầu tư quy định, đảm bảo tiến độ thực dự án Chủ đầu n va tư, quan quản lý nhà nước chuyên ngành cần cử cán bộ, đặc biệt cán quản ll fu lý, điều hành dự án đào tạo, đào tạo lại chuyên môn, nghiệp vụ m oi a.1 Xây dựng chương trình đạo tạo cán cho Ban quản lý dự án : at nh Chủ đầu tư, quan quản lý nhà nước cần phải xây dựng chương trình đào z tạo cho cán Trong đó, cần thể rõ nội dung chủ yếu sau : z vb + Đối tượng cần bồi dưỡng, đào tạo, đào tạo lại k jm gm + Mục tiêu đào tạo ht + Tiêu chuẩn, yêu cầu cán đào tạo an Lu + Thời gian đào tạo om nước l.c + Loại hình đào tạo : quy tập trung, bán thời gian, chức, nước, thủ tục, quy định nhà nước, thành phố Hồ Chí Minh quy định sửa đổi, bổ sung quản lý, thực đầu tư hạ tầng kinh doanh nhà khu y + Cán doanh nghiệp, tổ chức cần tham gia lớp tập huấn te a.2 Các hình thức đào tạo cần quan tâm thường xuyên : re nghiệp, chủ đầu tư, ngân sách nhà nước, thân cán cử đào tạo, n va + Nguồn kinh phí thực : xây dựng quỹ đào tạo từ thân doanh 65 dân cư, thủ tục cấp phép xây dựng, san lấp mặt bằng; trình tự quy định đấu thầu,… nhằm cập nhật kiến thức thực đầu tư ng hi Ví dụ : Ngày 18/5/2004, y ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành ep định số 138/QĐ-UB, quy định trình tự thủ tục giao đất cho doanh nghiệp w thực dự án đầu tư hạ tầng kinh doanh nhà Trong nội dung mang tính n cải cách lớn thủ tục, trình tự thực dự án đầu tư hạ tầng khu dân cư, lo ad quy định chế độ cửa, đầu mối thực giao đất Do đó, cán th yj tập huấn nắm bắt quy định mới, dễ dàng công tác xin uy ip giao đất thực dự án la + Tham gia buổi hội thảo chuyên đề công tác nhà đất, công tác thực lu an giao thuê đất, công tác thực dự án hạ tầng kinh doanh nhà khu dân n va cư quan ngôn luận (Báo, Đài, ), cấp quyền thành phố ll fu (các Sở Ban ngành) tổ chức nhằm khái quát, hiểu sâu sắc vấn đề oi m khuất mắc, giải pháp, biện pháp giải khó khăn, vướng mắc at nh Đồng thời, qua buổi hội thảo công tác thực tế, định hướng quản lý dự z án cán nâng cao qua học hỏi từ tham luận, kinh z vb nghiệm nhà đầu tư thực dự án, phát biểu cấp ht k gm thực dự án có hiệu jm lãnh đạo thành phố Từ đó, hình thành đúc kết phương thức quản lý, l.c b) Chính sách tuyển dụng cán cần phải quan tâm thực : om Chủ đầu tư doanh nghiệp nhà nước, quan ban ngành nhà an Lu nước, thường có số lao động dôi dư lớn, đa phần số cán quen biết n va “chạy việc” để vào làm Theo số liệu Bộ Lao động, Thương binh Xã hội, số lao động việc làm thường xuyên việc doanh nghiệp nhà nghiên cứu sách tuyển dụng tuyển chọn cán cách hợp lý y dẫn đến “thụ động” nơi cán thực dự án Do đó, chủ đầu tư cần te Cán tham gia ban quản lý dự án phần nhiều chuyên môn tốt Vì re nước khoảng 20%, có doanh nghiệp lên tới 40% 66 b.1 Về sách tuyển dụng : Chủ đầu tư, quan quản lý nhà nước xây dựng sách tuyển dụng nhân ng hi làm việc Ban quản lý dự án cần phải đảm bảo tiêu chí : ep + Các ứng viên tham gia tuyển dụng phải đáp ứng tiêu chuẩn phù hợp w với công việc quản lý dự án đầu tư xây dựng n lo + Hình thức tuyển dụng : thông qua Hội đồng tuyển dụng gồm thành ad viên có kinh nghiệm, có kiến thức, có khả tuyển chọn người tài th yj b.2 Về sách tuyển chọn nhân tham gia Ban quản lý dự án : uy la tiêu chuẩn : ip Khi tuyển chọn cán tham gia ban quản lý dự án cần phẩn đảm bảo lu an + Có kinh nghiệm hoạt động lónh vực đầu tư hạ tầng kinh doanh nhà n va địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh ll fu + Có trình độ chuyên môn phù hợp với yêu cầu công việc Ban quản lý oi m dự án at nh + Có lực hoạt động thực tiễn đầu tư xây dựng z + Có sách, hình thức khen thưởng vật chất, tinh thần z vb thành viên tham gia Ban quản lý dự án ht jm 3.3.5.2 Biện pháp : Xây dựng sách đãi ngộ vật chất tinh thần k hợp lý gm l.c Chính sách nhân cần đảm bảo tốt điều kiện : đào tạo, tuyển dụng, om sử dụng Trong đó, khâu sử dụng nhân đóng vai trò quan trọng, có người thân, gia đình điều kiện sinh hoạt “đắt đỏ” Thành phố Hồ Chí Minh Chính vậy, ưu tiên công tác chăm lo vật chất nhà nước cần có y nhập thấp (bình quân khoảng 1,0 triệu đồng/tháng), khó đảm bảo tốt nuôi sống te Những cán bộ, nhân viên làm việc, công tác quan nhà nước có thu re a) Đảm bảo thu nhập cho cán nhân viên tham gia Ban quản lý dự án : n va dụng nhân chủ đầu tư, quan nhà nước cần : an Lu tài khó giữ người tài khó nhiều Chính vậy, sách sử 67 sách cải tiến tiền lương hợp lý Doanh nghiệp, chủ đầu tư, quan nhà nước cần đảm bảo cho cán bộ, công nhân có thu nhập ổn định, hợp lý, ng hi phù hợp với mức sống trung bình người dân thành phố trở lên, tạo điều kiện ep giúp cán bộ, công nhân viên an tâm, toàn tâm, toàn ý cho công tác w n lo Việc đảm bảo nâng cao thu nhập thông qua hình thức : ad + Tiết kiệm, giảm cắt chi phí không cần thiết quan, đơn vị th yj để tăng thêm hiệu kinh doanh tăng thu nhập cho doanh nghiệp cho người uy la ip lao động : sử dụng tiết kiệm chi phí văn phòng, điện nước, xăng, xe công tác, lu an + Thực khoán biên chế, kinh phí hành chính, tạo điều kiện cho n va quan đơn vị chủ động tiết kiệm chi phí, nhân công tác (giảm biên chế) … tăng thu ll fu nhập cho cán quan, đơn vị oi m + Khuyến khích cán công nhân viên chủ động tìm tòi, sáng tạo, cải tiến at nh kỹ thuật, động công việc, góp phần nâng cao hiệu hoạt động sản z xuất kinh doanh cho doanh nghiệp nâng cao đời sống cho thân z vb b) Có sách khen thưởng cán bộ, công nhân viên có lực : ht jm Khuyến khích vật chất tinh thần có giá trị cán bộ, k người lao động khen thưởng Có thể khen thưởng hình thức khác gm l.c từ việc khen thưởng vật chất (tiền, vật kiến trúc, …), đến khen thưởng om lợi ích tinh thần khen, giấy khen, lời động viên cấp trên, an Lu xây dựng chức danh quy hoạch quan, đơn vị, doanh nghiệp Tuy tính công bằng, dân chủ n va nhiên, khen thưởng, động viên phải đối tượng, thời điểm, đảm bảo động, quy chế hoạt động doanh nghiệp, ban quản lý dự án, mà kỷ luật không y Kỷ luật sức mạnh tổ chức Nếu cán bộ, người lao động vi phạm lao te chất Ban quản lý dự án : re c) Kỷ luật thật nghiêm cán công nhân viên suy thoái, biến 68 nghiêm dẫn đến hậu “khôn lường”, cán bộ, công nhân viên “lờn” không sửa chữa, cán khác theo mà vi phạm không cân nhắc thấy cán trước ng hi vi phạm mà chuyện Dây chuyền kéo theo sau hệ ep tai hại cho chủ đầu tư, tổ chức, quan nhà nước w 3.4 KIẾN NGHỊ n lo 3.4.1 Kiến Nghị Với Chính Phủ ad th 3.4.1.1 Thể chế hoá việc thi hành luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2003 yj Ngày 26/12/2003, Quốc Hội thông qua Luật đất đai sửa đổi, bổ sung luật uy ip đất đai năm 2001 có hiệu lực ngày 1/7/2004, có nhiều nội dung mang la tính cải cách lớn Tuy nhiên, (tháng 9/2004), Chính phủ chưa ban lu an hành Nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai, gây nhiều khó khăn công va n tác thực nghóa vụ thuế, thực đền bù, giải phóng mặt bằng, Do đó, thời fu ll gian tới, Chính phủ cần sớm ban hành Nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai để m oi sớm ổn định thị trường bất động sản tạo hành lang pháp lý công tác thực nh at đầu tư dự án hạ tầng kinh doanh nhà thành phố Hồ Chí Minh z 3.4.1.2 Ban hành sớm pháp lệnh đấu thầu z vb Thời gian qua, công tác đấu thầu xã hội quan tâm chưa ht k jm vào nề nếp thực tính pháp lý yếu thực Do đó, để công tác đấu gm thầu vào nề nếp nâng cao ý thức chủ đầu tư, thời gian tới Nhà nước om 3.4.1.3 Hướng dẫn chi tiết Quy chế đấu thầu hành l.c cần ban hành pháp lệnh đấu thầu, tạo hành lang pháp lý cho công tác đấu thầu an Lu Quy chế đấu thầu chưa có hướng dẫn thật cụ thể, chưa có n va mẫu biểu cho trường hợp đấu thầu (máy móc, thiết bị, xây dựng bản, Nhìn lại khung pháp lý xung quanh vấn đề giải phóng mặt bằng, nhận thấy dù có chuyển biến tích cực, sau có Nghị định 22/CP ngày y 3.4.1.4 Điều chỉnh khung pháp lý cho giải phóng mặt te dẫn cụ thể, xây dựng biểu mẫu chi tiết phục vụ công tác đấu thầu re .) Do đó, Chính phủ cần đạo Bộ ngành sớm ban hành thông tư hướng 69 24/4/1998, xét mặt xã hội chưa bảo đảm công lợi ích chung lợi ích riêng; nhiều trường hợp, mục tiêu giải phóng nhanh gọn, tốn ng hi quan tâm nhiều so với mục tiêu đền bù cho người chịu ảnh hưởng ep khôi phục mức sống ban đầu Thế thực tế diễn lại vượt khỏi w khuôn khổ mà pháp luật quy định Do đó, để đẩy nhanh công tác thực n đền bù, giải phóng mặt Chính phủ cần sớm nghiên cứu ban hành khung lo ad pháp lý đền bù cho sát thực tế, đảm bảo hài hoà lợi ích chung th yj riêng, lợi ích chủ đầu tư lợi ích người có đất bị thu hồi uy ip 3.4.2 Kiến Nghị Với UBND Thành phố Hồ Chí Minh la 3.4.2.1 Nghiên cứu, sớm ban hành khung giá đất lu an Uỷ ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cần nghiên cứu, sớm ban hành n va khung giá đất điều chỉnh thay cho khung giá kèm theo Quyết định số 05/QĐ-UB- ll fu QLĐT ngày 04/01/1995 “lỗi thời”, tạo điều kiện cho chủ đầu tư, tổ chức m oi thuận lợi công tác xác định giá đất, thực đền bù, giải phóng mặt nh at 3.4.2.2 Xây dựng sách địa phương thực đền bù z Thành phố cần sớm xây dựng sách khuyến khích quận huyện thực z vb đền bù, giải phóng mặt khu đất quy hoạch thành phố để tạo ht k jm quỹ đất cho thành phố thực quỹ đất bán đấu giá, tạo nguồn thu cho ngân sách gm thành phố, quận huyện, tạo chủ động cho chủ đầu tư thực dự án l.c 3.4.2.3 Thường xuyên thực công tác kiểm tra thực dự án om Thành phố tổ chức đội kiểm tra quy tắc quận, huyện thường xuyên an Lu kiểm tra tình hình xây dựng địa phương, đồng thời lập đoàn kiểm tra liên n va ngành cấp thành phố cấp quận, huyện để xử lý công trình xây dựng trái y te duyệt re phép tập trung vào khu vực có quy hoạch chi tiết 1/2000 3.4.2.4 Đẩy mạnh công cải cách hành lónh vực nhà đất a) Tăng cường phân cấp, phân quyền đến sở 70 Thành phố cần tăng cường phân cấp, phân quyền cho quận, huyện phường xã số lónh vực công tác, thủ tục giấy tờ, nhằm tăng cường trách ng hi nhiệm cho sở, giảm bớt áp lực cho Ủy Ban, sở ngành, đồng thời nâng cao ep hiệu quản lý hoạt động đầu tư địa bàn địa phương w b) Quy trình hoá thủ tục nhà đất n lo Mẫu hoá thủ tục nhà đất vấn đề xã hội, nhà đầu tư quan ad tâm nhằm thực cải cách hành có hiệu Khi mẫu hoá vai trò, trách th yj nhiệm quan giải quyết, cán thụ lý chủ đầu tư phân định rõ ràng uy ip không chồng chéo, giảm bớt nạn nhũng nhiễu, đùn đẩy trách nhiệm cán la bộ, quan giải lu an c) Quy định rõ chế tài cán thụ lý, giải hồ sơ n va y Ban nhân dân Thành phố cần quy định rõ chế tài bồi thường vật chất ll fu gây thiệt hại, trách nhiệm, cán công chức thực nhiệm m oi vụ phần giúp quyền, quan có khung pháp lý để thực kỷ luật z nâng cao ý thức cán thừa hành at nh cán vi phạm mà không dựa yếu tố tình cảm, bao che lẫn nhau, đồng thời z vb d) Thực việc tin học hoá quản lý ht jm Tin học hóa quản lý giúp quan quản lý nhà nước quản lý có k hiệu tránh phát sinh tiêu cực không cần thiết Có thể xem xét gm l.c bước áp dụng tin học qua việc cấp giấy phép đầu tư, cấp giấy phép xây om dựng, hồ sơ quyền sử dụng đất, việc thông tin cung cấp qua mạng an Lu e) Thực chế độ “một cửa – dấu” giao thuê đất n va Thực tốt định số 138/2004/QĐ-UB ngày 18/5/2004 y Ban đất cho dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà dự án khu dân cư 3.4.2.5 Thực tốt công tác quy hoạch chi tiết thành phố y đó, Sở Tài nguyên Môi trường làm đầu mối tiếp nhận hồ sơ; tổ chức xin giao te thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Theo re nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quy định thủ tục giao đất, cho 71 Công tác quy hoạch gắn bó mật thiết với thực đầu tư xây dựng ng hi đời sống người dân thành phố Do đó, quyền thành phố cần sớm đưa ep công tác quy hoạch vào nề nếp, đạt tính khả thi cao, tránh tình trạng w “tân quan, tân quy hoạch” Đồng thời, quy hoạch phải công khai lộ trình thực n hiện, thời hạn xem hết hiệu lực phải có thông báo chủ trương lo ad cho nhân dân địa phương quy hoạch th yj uy ip la an lu n va ll fu oi m at nh z z vb k jm ht om l.c gm an Lu n va y te re 72 KẾT LUẬN ng Đẩy nhanh việc thực dự án đầu tư khu dân cư địa bàn Thành phố hi ep Hồ Chí Minh vấn đề doanh nghiệp, chủ đầu tư, cấp quyền thành phố quan tâm Tuy nhiên, việc đẩy nhanh tiến w n độ thực phải đảm bảo mục tiêu dự án, đảm bảo hiệu kinh tế – xã lo ad hội – môi trường – pháp luật th yj Qua nội dung trình bày, luận văn làm rõ số vấn đề sau : uy Chương I : Căn quy chế quản lý đầu tư Chính Phủ, văn pháp ip la luật y Ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, luận văn nêu rõ vấn an lu đề sở lý luận thực đầu tư xây dựng Việt Nam, n va Thành phố Hồ Chí Minh : Các giai đọan thực đầu tư; Công tác giao đất; ll fu Chuẩn bị mặt xây dựng; Thiết kế lập dự toán; Xin giấy phép xây dựng; oi m Công tác đấu thầu; Nghiệm thu toán vốn đầu tư at nh Chương II : Căn số liệu thứ cấp phương tiện thông tin đại chúng z Sở Ban Ngành Thành phố Hồ Chí Minh, luận văn nêu phân tích thực z vb trạng thực dự án đầu tư Khu dân cư địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh thời jm ht gian qua : Tình hình kinh tế – xã hội; Thực trạng giao đất thực dự án; Thực k trạng đền bù giải phóng mặt bằng; Thực trạng khảo sát, thiết kế lập dự toán; gm om bằng; Thực trạng nghiệm thu toán vốn đầu tư l.c Thực trạng công tác đấu thầu; Thực trạng xin cấp giấy phép xây dựng, san lấp mặt an Lu Chương III : Qua phân tích thực trạng dựa sở lý luận trình bày hai phần trên, luận văn đưa quan điểm, mục tiêu giải pháp cho n va việc đẩy nhanh thực dự án đầu tư Khu dân cư Thành phố Hồ Chí Minh : y toán công trình; Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực te kế, lập dự toán; Hoàn thiện công tác đấu thầu; Chấp hành công tác re Đẩy nhanh việc đền bù, giải phóng mặt bằng; Chuẩn xác hoá việc khảo sát, thiết 73 Ngoài ra, luận văn đưa số kiến nghị với Chính phủ, UBND Thành phố Hồ Chí Minh việc ban hành văn pháp quy, thực cải ng hi cách hành chính, để đẩy nhanh việc thực dự án đầu tư Khu dân cư Thành ep phố Hồ Chí Minh đến năm 2010 w n lo Mặc dù cố gắng khả nhận thức thời gian hạn chế ad nên luận văn không tránh khỏi thiếu sót định Rất mong quý thầy cô, th yj bạn bè, đồng nghiệp đóng góp thêm ý kiến để luận văn đạt chất lượng cao hôn uy ip la an lu n va ll fu oi m at nh z z vb k jm ht om l.c gm an Lu n va y te re