(Luận văn) phát triển thị trường bất động sản tại tphcm đến năm 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ng hi TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH ep w n lo ad y th ju PHAN VĂN PHÚC yi pl n ua al n va PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG fu ll SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH oi m at nh ĐẾN NĂM 2015 z z k jm ht vb gm om l.c LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ n a Lu n va y te re ac th TP Hồ Chí Minh – Năm 2009 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ng hi TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH ep w n lo ad ju y th PHAN VĂN PHÚC yi pl al n ua PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG va n SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ll fu oi m ĐẾN NĂM 2015 at nh z Quản trị kinh doanh Mã số 60.34.05 k jm ht vb : z Chuyên ngành : gm LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ n a Lu PGS.TS LÊ THANH HÀ om l.c NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC : n va y te re ac th TP Hồ Chí Minh – Năm 2009 ng MỤC LỤC hi ep w Trang n lo ad PHẦN MỞ ĐẦU ju y th Giới thiệu lý chọn đề tài yi Mục tiêu nghiên cứu pl Phạm vi nghiên cứu al n ua Phương pháp nghiên cứu va Ý nghóa thực tiễn đề tài n Cấu trúc nghiên cứu fu ll CHƯƠNG : TỔNG QUAN LÝ THUYẾT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG oi m nh SẢN at 1.1 Khái niệm bất động saûn z z 1.2 Khái niệm hàng hóa bất động sản vb jm ht 1.3 Đặc điểm bất động sản k 1.4 Khái niệm thị trường bất động sản gm 1.5 Sự đời phát thị trường bất động sản om l.c 1.5.1 Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản 1.5.2 Đặc điểm thị trường bất động saûn a Lu 1.5.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản 12 n n va 1.5.4 Các phận cấu thành thị trường bất động sản 14 1.6.1 Giao dịch mua bán bất động sản 20 ac 1.6.3 Giao dịch chấp bất động sản 21 th 1.6.2 Giao dịch cho thuê bất động saûn 21 y te re 1.6 Các loại hình giao dịch bất động sản 20 ng 1.6.4 Giao dịch bất động sản góp vốn lieân doanh 21 hi ep 1.7 Vai trò thị trường bất động sản kinh tế 21 1.7.1 Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển 21 w n 1.7.2 Thị trường bất động sản huy động vốn cho đầu tư phát triển 22 lo ad 1.7.3 Phát triển thị trường BĐS cách để khai thác nguoàn thu cho ju y th NSNN 22 yi 1.7.4 Thị trường BĐS ảnh hưởng đến ổn định nâng cao đời sống xã pl hội 23 al n ua 1.7.5 Phaùt triển thị trường BĐS góp phần thúc đẩy đổi sách đất n va đai ,quản lý đất đai, quản lý BĐS 23 ll fu 1.8 Phát triển bền vững thị trường bất động sản 24 oi m 1.8.1 Thế thị trường bất động sản phát triển bền vững 24 nh 1.8.2 Vai trò quản lý nhà nước thị trường bất động sản 27 at CHƯƠNG : ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN z z TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH HIỆN NAY 29 vb jm ht 2.1 Quá trình hình thành phát triển thị trường bất động sản k TP.HCM 29 gm 2.1.1 Thò trường BĐS trước có Luật đất đai năm 1993 29 om l.c 2.1.2 Thị trường BĐS giai đoạn 1993-2003 30 2.1.3 Thị trường BĐS giai đoạn từ năm 2003 đến 33 a Lu 2.2 Những sách nhà nước tác động đến thị trường bất động sản 42 n n va 2.2.1 Các yếu tố pháp lý, nhà nước trò 42 ac th bất động sản 45 y 2.2.1.2 Các sách tín dụng hoạt động đầu tư vào lónh vực te re 2.2.1.1 Chính sách tài 42 ng 2.2.1.3 Các sách thuế Nhà nước bất động sản 47 hi ep 2.2.2 Các yếu tố thuộc kinh tế vó mô tác động đến thị trường bất động sản 51 w n 2.2.2.1Tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất 51 lo ad 2.2.2.2 Quy họach phát triển đô thị 52 ju y th 2.2.2.3 Xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng 55 yi 2.2.2.4 Vấn đề hội nhập kinh tế Thế giới: 56 pl 2.3 Những kết đạt được, tồn nguyên nhân tồn al n ua hoạt động thị trường bất động sản 57 n va 2.3.1 Những kết đạt 57 ll fu 2.3.2 Những tồn cần khắc phục 58 oi m 2.3.3 Những nguyên nhân tồn taïi 60 nh CHƯƠNG : CÁC GIẢI PHÁP KIẾN NGHỊ NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ at TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TPHCM ĐẾN NĂM 2015 61 z z 3.1 Định hướng phát triển thị trường BĐS TPHCM đến năm 2015 61 vb jm ht 3.2 Cơ hội, thách thức để phát triển thị trường BĐS TPHCM 63 k 3.2.1 Cơ hoäi 63 gm 3.2.2 Thách thức 64 om l.c 3.3 Giải pháp phát triển thị trường BĐS TPHCM đến năm 2015 65 3.3.1 Cân đối cung - cầu hàng hoá cho thị trường BĐS, thúc đẩy phát triển a Lu kinh tế đảm bảo an sinh xã hội 65 n n va 3.3.1.1 Chủ động bình ổn thị trường BĐS theo quy luật cung cầu 66 3.3.1.3 Thu hút trực tiếp vốn đầu tư nước vào lónh vực BĐS 68 ac th 3.3.1.4 Hình thành quỹ phát triển nhà 69 y te re 3.3.1.2 Hình thành phát triển Quỹ đầu tư tín thác BĐS 67 ng 3.3.1.5 Hình thành quỹ tiết kiệm nhà 70 hi ep 3.3.2 Giải pháp phát triển thị trường thứ cấp 70 3.3.2.1 Phát triển hệ thống sàn giao dịch BĐS 70 w n 3.3.2.2 Xây dựng tổ chức cá nhân định giá BĐS 71 lo ad 3.3.2.3 Xây dựng tổ chức cá nhân môi giới tư vấn BĐS 73 ju y th 3.3.2.4 Xây dựng hệ thống thông tin liên quan 74 yi 3.3.3 Giaûi pháp chống đầu bình ổn thị trường 77 pl 3.3.4 Hệ thống ngân hàng vai trò phát triển thị trường BĐS 78 al n ua 3.3.5 Kiến nghị 80 n va 3.3.5.1 Tạo lập môi trường pháp lý để điều khiển thị trường 80 ll fu 3.3.5.2 Chính sách thuế liên quan đến BÑS 82 oi m 3.3.5.3 Bổ sung điều chỉnh Luật liên quan đến BĐS 84 nh 3.3.5.4 Hoàn thiện công cụ quản lý Nhà nước phát triển kinh tế xã at hội 85 z z KEÁT LUAÄN 90 k jm ht Phuï lục vb Tài liệu tham khảo om l.c gm n a Lu n va y te re ac th ng DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT hi ep w n : Bộ Xây dựng BĐS : Bất động sản lo BXD ad CNH-HĐH : Công nghiệp hóa – đại hóa ju y th DN pl : Ngân sách Nhà nước ua al NSNN : Ngân hàng Thương mại yi NHTM : Doanh nghiệp : Quyền sử dụng đất TPHCM : Thành Phố Hồ Chí Minh UBND : y ban Nhân dân XHCN : Xã Hội Chủ Nghóa n QSDÑ n va ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm n a Lu n va y te re ac th DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU ng hi ep Trang Bảng 2.1: Tình hình giao dịch bất động sản SaigonRES giai đoạn 2002-2006 w n 34 lo ad Bảng 2.2 : Bảng thống kê giá giao dịch số đất dự án khu vực TPHCM ju y th qua giai đoạn (2006-2008) 37 yi Baûng 2.3: Tình hình giao dịch bất động sản SACOMREAL giai đoạn 2005- pl 2007 38 al n ua Biểu đồ 2.4 : Phân khúc hộ cao cấp, % tăng giảm giá hộ so với mốc va thời gian trước (năm 2007 – 2009) 40 n Biểu đồ 2.5 : Tổng thể thị trường đất dự án Tp.HCM, % tăng giảm giá so ll fu oi m với mốc thời gian trước (năm 2009) 41 at nh z z k jm ht vb om l.c gm n a Lu n va y te re ac th NHỮNG ĐIỂM NỔI BẬC CỦA ĐỀ TÀI: “PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ ng hi HỒ CHÍ MINH ĐẾN NĂM 2015” ep Thị trường bất động sản thị trường quang trọng kinh tế xã hội w nước ta Sự phát triển bền vững thị trường có ý nghóa quang trọng n lo phát triển kinh tế Việt Nam nói chung kinh tế TPHCM nói riêng Tại TPHCM ad y th số tỉnh khác , thời gian qua, trãi qua sốt thời kỳ ju đóng băng thị trường bất động sản Những biến động thất thường thị yi trường cho thấy bất ổn lónh vực quản lý Nhà nước thị trường bất động pl ua al sản tác động hệ lụy lớn đến phát triển kinh tế đời sống xã n hội người dân TPHCM số địa phương khác va n Đề tài phản ảnh tác động sách Nhà nước đến phát fu ll triển thị trường bất động sản TPHCM thời gian qua Phân tích nguyên m oi nhân làm cho thị trường phát triển, từ đề xuất xây dựng giải pháp mang at nh tính đồng , hữu hiệu , từ nhiều phía Trong nhóm giải pháp mà đề tài đưa z giải pháp mang tính định đóng vai trò quang trọng nhằm giúp thị trường z ht vb bất động sản phát triển bền vững, : Giải pháp cân đối cung cầu hàng hóa bất jm động sản, thúc đẩy phát triển kinh tế bảo đảm an sinh xã hội Những giải pháp k nêu đề tài phù hợp với định hướng phát triển kinh tế TPHCM nói chung thị gm trường bất động sản TPHCM nói riêng Thực tốt sách, giải pháp l.c om đón nhận sóng đầu tư lớn vào thị trường bất động sản n n va Phan Văn phúc a Lu TPHCM, tháng 12 năm 2009 te re y : ac th ng LỜI CAM ĐOAN hi ep w Z Y n lo ad y th Để thực luận văn “ Phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí ju Minh đến năm 2015 “ tự nghiên cứu, tìm hiểu vấn đề, vận dụng kiến thức yi pl học trao đổi với giảng viên hướng dẫn, đồng nghiệp, bạn bè…… n ua al n va Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng tôi, số liệu kết nêu ll fu luận văn thạc só trung thực oi m nh at TP.Hồ Chí Minh, ngày 01 tháng 12 năm 2009 z Người thực luận văn z jm ht vb k PHAN VĂN PHÚC om l.c gm n a Lu n va y te re ac th - 102 - ng hi ep w n lo ad ju y th yi pl n ua al n va ll fu oi m PHỤ LỤC at nh NHỮNG CHÍNH SÁCH CỦA NHÀ NƯỚC TÁC ĐỘNG ĐẾN z THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THỜI GIAN QUA z ht vb 2.1 Các sách tài jm Trong thời gian qua, Nhà nước cho phép thành lập Quỹ liên k quan đến việc đầu tư phát triển nhà đất thành phố lớn Như Quỹ đầu tư gm phát triển đô thị Thành phố Hồ Chí Minh Nhà nước ủy thác quản lý gần l.c om 1.200 tỷ đồng với chức đầu tư cho vay dự án chương trình a Lu phát triển đô thị, dự án nhà cho người có thu nhập thấp, nhà xã hội,…Quỹ đầu n tư phát triển thành phố Hà Nội vốn điều lệ 1.000 tỷ đồng có chức huy động ac th doanh nhà ở, Chính phủ ban hành Nghị Định 71/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 y Ngoài ra, để hỗ trợ doanh nghiệp (không kể thành phần kinh tế) kinh te re trường vốn, phát hành trái phiếu đầu tư cho ngân sách nhà nước n va vốn trung dài hạn tập trung cho dự án phát triển nhà ở, đầu tư thị - 103 - ng ưu đãi đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê như: miễn giảm thuế, tiền sử hi ep dụng đất,…Cụ thể: chủ đầu tư đựơc miễn tiền thuê, miễn tiền sử dụng đất giảm thuế năm diện tích xây dựng nhà chung cư cao tầng; giảm 50% w n tiền thuê đất giảm 50% tiền sử dụng đất xây dựng nhà lo ad chung cư cao tầng phạm vi dự án; miễn tiền sử dụng đất hưởng thuế suất ju y th ưu đãi xây dựng dự án nhà thuộc địa bàn kinh tế-xã hội khó khăn; hưởng yi thuế thu nhập doanh nghiệp ưu đãi cho dự án xây dựng nhà cho người thu pl nhập thấp, nhà xã hội; chủ đầu tư dự án bảo lãnh tín dụng xin vay al n ua vốn Quỹ liên quan đầu tư phát triển nhà đất Chính phủ n va Chính sách sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng kết cấu hạ tầng quy ll fu định Quyết định 22/2003/QĐ-BTC Bộ Tài ban hành ngày 18/02/2003 oi m chế tài việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng nh Hình thức sử dụng quỹ đất tạo vốn bao gồm: giao đất nơi có công trình at kết cấu hạ tầng dự án; giao đất nằm nơi có công trình kết cấu hạ tầng z z dự án; giao đất mở rộng phạm vi thu hồi đất dự án xây dựng vb jm ht công trình hạ tầng giao thông; giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng k chung địa phương Các dự án đầu tư sử dụng quỹ đất tạo vốn phải thực gm đấu thầu công trình đấu giá đất quỹ đất om l.c Tuy Nhà nước có nhiều nỗ lực để hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản, tồn quy định gây không khó khăn bất bình n a Lu đẳng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản như: ac th đấu giá quyền sử dụng đất.Với cách giao đất không tạo sân chơi y thông qua phương thức giao định, không quy định qua đấu thầu công trình hay te re chung cư,…để bán cho thuê doanh nghiệp nước chủ yếu n va - Việc giao đất để thực dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, nhà ở, - 104 - ng bình đẳng doanh nghiệp, nhiều tiêu cực phát sinh, cạnh hi ep tranh bình đẳng nên giá thành sản phẩm nhà đất có giá tốt - Đối với dự án lớn xây dựng nhà để bán, sau thực đền bù w n giải tỏa cần bổ sung vốn để thực dự án, Nhà nước cấm sử dụng dự lo ad án nhà chưa triển khai đầu tư để huy động vốn, ứng tiền trước ju y th người mua nhiều lần sau xây dựng xong sở hạ tầng Chính quy yi định cộng với kiểm soát chặt chẽ hoạt động cho vay bất động sản pl ngân hàng Nhà nước làm tắc nghẽn dòng vốn cần bổ sung nhà đầu al n ua tư bất động sản thời gian qua n va - Hiện công cụ tài chứng bất động sản, trái phiếu đô ll fu thị, chứng tiền gửi bất động sản,…còn mẽ thị trường bất động nh 2.2 Chính sách cho vay oi m sản, quy định Nhà nước công cụ chưa rõ ràng cụ thể at Các tổ chức tín dụng thực chế cho vay kinh doanh bất động z z sản phù hợp với quy chế cho vay ban hành theo Quyết định 1627/2001/QĐ- vb jm ht NHNN Ngân hàng Nhà nước ban hành ngày 31/12/2001 quy chế cho vay k bất động sản, Quyết định 127/2005/QĐ-NHNN Ngân hàng Nhà nước ban hành gm ngày 03/02/2005 việc sửa đổi, bổ sung số điều quy chế cho vay tổ om l.c chức tín dụng Quyết định 738/2005/QĐ-NHNN Ngân hàng nhà nước ban hành ngày 31/05/2005 việc sửa đổi, bổ sung khoản Điều Quyết định số n ac 24/2000/NĐ-CP Chính phủ ban hành ngày 31/07/2000 chi tiết thi hành th 29/12/1999 đảm bảo tiền cho vay tổ chức tín dụng; Nghị định y theo tinh thần: Nghị định 178/1999/NĐ-CP Chính phủ ban hành ngày te re Về chế chấp, bảo lãnh bất động sản thực chủ yếu n va 2.3 Cơ chế chấp a Lu 127/2005/QĐ-NHNN - 105 - ng Luật đầu tư nước Việt Nam; Nghị định 85/2002/NĐ-CP Chính phủ hi ep ban hành ngày 25/10/2002 bổ sung, sửa đổi Nghị định 178; số văn pháp luât khác như: Thông tư 07/2003/TT-NHNN Ngân hàng Nhà nước ban w n hành ngày 19/05/2003 hướng dẫn bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ cho tổ lo ad chức tín dụng;… ju y th Các tổ chức tín dụng có quyền tự chủ tự chịu trách nhiệm việc yi nhận chấp tài sản ( bao gồm giá trị quyền sử dụng đất, tải sản gắn liền pl đất hình thành tương lai) vay vốn, việc xử lý tài al n ua sản chấp pháp luật quy định n va Việc chấp bất động sản để vay vốn tổ chức tín dụng có xu hướng ll fu tăng thời gian trước đây, quy định pháp luật đất đai ngày oi m thông thoáng Hiện nay, có nhu cầu vốn, nhà đầu tư thường nh dùng bất động sản để cầm cố chấp Mặc dù quy định việc cầm cố, at chấp bất động sản có nhiều cải tiến, nhiên nhiều vướng mắc z z thủ tục, từ thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm, công chứng đến việc xác định giá vb jm ht trị tài sản chấp, cầm cố Bên cạnh đó, việc phát tài sản gặp k nhiều khó khăn thủ tục hành chính, làm cho nguồn cung tín dụng trung gm gian tài cho giao dịch bất động sản bị hạn chế chậm chạp Cơ om l.c chế chấp xử lý tài sản chấp vướng phải khó khăn sau: - Do tài sản chấp chủ yếu giá trị quyền sử dụng đất tài sản nhà a Lu cửa gắn liền đất nên việc khó khăn chậm chạp việc cấp quyền sử n ac th nên gây khó khăn cho tổ chức tín dụng định giá tài sản chấp y - Khung giá Nhà nước quy định lại thấp nhiều so với giá thực tế te re kéo chế chấp bất động sản để vay vốn gặp nhiều khó khăn n va dụng đất giấy tờ đăng ký quyền sở hữu tài sản số địa phương - 106 - ng - Các quy định hồ sơ, thủ tục chấp nhiều khó khăn chưa hi ep đồng với quy định Luật đất đai, quy định Phòng công chứng Nhà nước,… w n - Mức phí đăng ký giao dịch bảo đảm cầm cố, chấp, bảo lãnh lo ad tài sản mức phí cho thông tin bất động sản cao ju y th - Các tổ chức tín dụng không chủ động việc xử lý tài sản bảo yi đảm quy định phải ủy quyền cho tổ chức có khả đấu giá tài sản pl 2.4 Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất al n ua Đây sắc thuế nhằm điều tiết phần thu nhập từ hoạt động n va chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất vào ngân sách nhà nước Căn ll fu pháp lý Nghị định số 164/2003/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Nghị oi m định số 152/2004/NĐ-CP Theo quy định, tổ chức kinh doanh có thu nhập nh từ hoạt động chuyển nhượng QSDĐ, quyền thuê đất phải nộp 28% thu nhập at ròng từ hoạt động chuyển nhượng QSDĐ, quyền thuê đất Nếu tỷ lệ phần thu z z nhập ròng lại so với chi phí đầu tư để có quyền sử dụng đất 15% phải vb jm ht nộp thuế thu nhập bổ sung theo biểu thuế luỹ tiến phần Trong thời gian gần k đây, giá bất động sản liên tục tăng ngày caùch xa khung giaù UBND gm TP.HCM quy định, tạo điều kiện cho nhiều tổ chức kinh doanh bất động om l.c sản thu siêu lợi nhuận từ hoạt động Do đó, thuế thu nhập từ hoạt động chuyển QSDĐ, quyền thuê đất nhằm điều tiết thu nhập, hạn chế đầu đẩy n a Lu giá đất tăng gây bất ổn thị trường ac giao dịch bất động sản năm trước chủ yếu giao dịch th có văn hướng dẫn cụ thể việc nộp thuế thu nhập từ hoạt động này, y quyền thuê đất Còn cá nhân tính thời điểm trước ngày 1/1/2009 chưa te re tổ chức kinh doanh có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng QSDĐ, n va Tuy nhiên, sắc thuế nhiều hạn chế điều tiết thu nhập - 107 - ng cá nhân với nhau, tình trạng đầu đất gia tăng đẩy giá bất động hi ep sản liên tục tăng thu nhập từ hoạt động lớn nhà nước chưa có sắc thuế để điều tiết phần thu nhập vào ngân sách, dẫn đến tình trạng w n đầu đất gia tăng gây bất ổn thị trường Hiện cá nhân phải chịu thuế lo ad thu nhập từ hoạt động nhượng bán bất động sản theo luật thuế thu nhập cá nhân ju y th có hiệu lực từ ngày 1/1/2009 yi 2.5 Thuế nhà đất : pl Thuế nhà, đất thuế thu nhà đất ở, đất xây dựng công al n ua trình Mục đích Pháp lệnh thuế nhà, đất để tăng cường quản lý Nhà nước n va việc xây dựng sử dụng nhà ở, khuyến khích tổ chức, cá nhân sử ll fu dụng đất tiết kiệm phù hợp với Luật đất đai, động viên đóng góp chủ sở oi m hữu nhà người sử dụng nhà, đất vào ngân sách Nhà Nước at nghiệp đơn vị diện tích : nh Căn tính thuế diện tích đất, hạng đất mức thuế sử dụng đất nông z z - Diện tích đất : toàn diện tích sử dụng bao gồm diện tích mặt vb jm ht đất xây dựng nhà ở, xây dựng công trình, diện tích đường lại, diện tích sân, k diện tích bao quanh công trình … trừ diện tích đất đóng thuế sử dụng đất nông gm nghiệp om l.c - Hạng đất phân theo đất đô thị, hay đất nông thôn Hạng đất đô thị phân làm cấp (từ đô thị loại đến loại 5) thị trấn dựa vào vị trí địa a Lu lý, tiện lợi Hạng đất nông thôn phân theo hạng đất nông nghiệp n ac nhà, đất 28 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp cao vùng theo th thuế phân loại đô thị loại 1, loại đường phố 1, nằm vị trí mức thuế y thị, loại đường phố vị trí nhà, đất tính thuế Ví dụ : Vị trí khu đất A chịu te re để tính thuế nhà, đất Mức thuế suất thuế nhà, đất tuỳ thuộc vào loại đô n va - Mức thuế suất : Sử dụng mức thuế suất thuế sử dụng đất nông nghiệp làm - 108 - ng Thông tư 83TC/TCT ngày 7/10/1994 hi ep Thuế nhà, đất tác động chủ yếu vào loại đất đất nông nghiệp, sở tính thuế lại gắn với thuế sử dụng đất nông nghiệp, w n không hợp lý Mức thuế nhà đất khoảng từ đến 32 lần lo ad mức thuế sử dụng đất nông nghiệp tuỳ khu vực không hợp lý Bởi đất đô ju y th thị tạo lợi nhuận lớn gấp nhiều lần so với lợi nhuận thu từ đất nông yi nghiệp Thực tế mức thuế thấp so với thu nhập khu vực thành thị pl nhiều người có thu nhập cao sẵn sàng tích trữ vào đất đai để đầu cơ, làm cân al n ua đối cung cầu thị trường bất động sản Một hạn chế thuế nhà, đất n va dựa sở thuế sử dụng đất nông nghiệp, mà thuế sử dụng đất nông ll fu nghiệp tính thóc, sau quy thành tiền theo giá thóc thị trường để oi m nộp vào ngân sách nhà nước Vì vậy, hạn chế việc tính thuế theo giá at nh thóc tính thuế sử dụng đất nông nghiệp không tránh khỏi z z k jm ht vb om l.c gm n a Lu n va y te re ac th - 109 - ng hi ep w n lo ad ju y th yi pl n ua al n va PHỤ LỤC fu ll CƠN SỐT BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM THỜI GIAN QUA m oi Thị trường bất động sản nước ta năm phát triển trở lại nh at biến động, lên sốt giá lần, cụ thể : z Lần thứ nhất, xảy nước ta chuyển từ chế “đất giá cả” z ht vb sang chế “đất có giá Nhà nước quy định” Đây giai đoạn sốt giá xung k jm quanh năm 1992, 1993 Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành gm Lần thứ hai, xảy luật quy định chuyển từ chế “giá đất Nhà nước quy định” sang “Nhà nước quy định giá đất phù hợp với giá thị trường l.c om điều kiện bình thường” Thời kỳ này, Nhà nước giảm thuế chuyển quyền a Lu sử dụng đất từ 20% xuống 5% Đây giai đoạn năm 2003, 2004 chúng n ta thực Luật Đất đai năm 2003, nhằm đổi việc định giá đất đai có y ac th khung te re nhiên đến thực chưa sát hợp với thị trường giá n va nhiều lạc hậu, nên Nhà nước phải chuyển sang quy định “khung giá đất”, - 110 - ng Lần thứ ba, xảy từ năm 2007 đến khoảng tháng 3, năm 2008 Lúc hi ep này, thị trường bất động sản chịu sức ép tăng giá lớn thị trường chứng khoán tập trung phi tập trung phát triển bùng nổ ,và vậy, có dòng vốn w n lớn chuyển dịch từ chứng khoán sang bất động sản Thêm nữa, với sách tài lo ad tín dụng mở rộng, ngân hàng, tổ chức tài chính, nhà đầu tư nước ju y th tài trợ, rót vốn lớn cho thị trường bất động sản (đơn cử ví dụ: đến tháng yi - 2008 Thành phố Hồ Chí Minh, tổng dư nợ cho vay bất động sản đạt 34.500 tỉ pl đồng, chiếm 10% tổng dư nợ ngân hàng) n ua al n va (Nguồn : Trích từ Tạp chí Cộng sản số 7(175) năm 2009) ll fu PHỤ LỤC oi m NHU CẦU VỀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG TƯƠNG LAI Ở TPHCM at nh Căn hộ dự định mua chủ yếu từ đến người z Căn hộ dự định cho người yêu cầu nhiều z vb jm ht 40 k 35 gm om l.c 30 25 a Lu n 20 % va n 15 te re 10 y th ac 5 - 111 - ng hi ep Số mẫu : 150 người có nhu cầu mua hộ để w n Nguồn: VietRees, 2008 lo ad ju y th yi pl n ua al n va ll fu 4.2 Kết khảo sát loại hình bất động sản dự định mua (N = 1.294) oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm n a Lu n va y te re ac th - 112 - ng hi ep 32% 20% w n 36% lo ad 10% y th 2% ju yi pl n ua al ll fu PHUÏ LUÏC n va Nguồn: VietRees, 2008 oi m SỰ THAY ĐỔI GIÁ VÀ NGUỒN CUNG CÁC LOẠI CĂN HỘ at nh 5.1 Giá hộ cao cấp điển hình Quận qua năm z z k jm ht vb om l.c gm n a Lu n va y te re ac th - 113 - ng hi ep w n lo ad ju y th yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z k jm ht vb Nguoàn : CBRE om l.c gm n a Lu n va y te re 5.2 Giá hộ chung cư TP.HCM phân theo khu vực ac th - 114 - ng hi ep w n lo ad ju y th yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm n a Lu Nguoàn VietRees,2009 n va y te re ac th 5.3 Nguoàn cung loại hình bất động sản tương lai - 115 - ng hi ep w n lo ad ju y th yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z k jm om l.c gm n a Lu n va y te re ac th PHUÏ LUÏC ht vb Nguồn: CBRE - 116 - ng CÁC QUỸ ĐẦU TƯ CHIẾN LƯC Ở VIỆT NAM hi ep STT Tên quỹ đầu tư Vốn đầu tư (Triệu w n USD) lo Dragon Capital 531,00 02 Vina Capital 421,00 03 Vietnam Holdings Asset Management 112,50 ad 01 ju y th 104,00 05 Vietnam Investment Fund 100,00 06 International Data Group (US) 100,00 07 BankInvest Group (Denmark) 80,00 08 Mekong Capital 68,50 09 Indochina Capital 10 Korea Investment Trust Management 11 Christian Philip Kamn 12 …… pl Korea Investment Trust Management n yi 04 n ua al va ll fu oi m 42,00 at nh 26,78 25,00 z z k jm ht vb om l.c gm Nguồn : Tổng Cục thống keâ n a Lu n va y te re ac th