Luận văn thạc sĩ UEH phát triển thị trường bất động sản tại TPHCM đến năm 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH PHAN VĂN PHÚC PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ĐẾN NĂM 2015 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP Hồ Chí Minh – Năm 2009 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH PHAN VĂN PHÚC PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ĐẾN NĂM 2015 Chuyên ngành : Quản trị kinh doanh Mã số 60.34.05 : LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC : PGS.TS LÊ THANH HÀ TP Hồ Chí Minh – Naêm 2009 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com MỤC LỤC Trang PHẦN MỞ ĐẦU 1 Giới thiệu lý chọn đề tài Mục tiêu nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Ý nghóa thực tiễn đề tài Cấu trúc nghiên cứu CHƯƠNG : TỔNG QUAN LÝ THUYẾT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm bất động sản 1.2 Khái niệm hàng hóa bất động sản 1.3 Đặc điểm bất động saûn 1.4 Khái niệm thị trường bất động sản 1.5 Sự đời phát thị trường bất động sản 1.5.1 Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản 1.5.2 Đặc điểm thị trường bất động sản 1.5.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản 12 1.5.4 Các phận cấu thành thị trường bất động sản 14 1.6 Các loại hình giao dịch bất động sản 20 1.6.1 Giao dịch mua bán bất động sản 20 1.6.2 Giao dịch cho thuê bất động sản 21 1.6.3 Giao dịch chấp bất động sản 21 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 1.6.4 Giao dịch bất động sản góp vốn liên doanh 21 1.7 Vai trò thị trường bất động sản kinh tế 21 1.7.1 Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển 21 1.7.2 Thị trường bất động sản huy động vốn cho đầu tư phát triển 22 1.7.3 Phát triển thị trường BĐS cách để khai thác nguồn thu cho NSNN 22 1.7.4 Thị trường BĐS ảnh hưởng đến ổn định nâng cao đời sống xã hội 23 1.7.5 Phát triển thị trường BĐS góp phần thúc đẩy đổi sách đất đai ,quản lý đất đai, quản lý BĐS 23 1.8 Phát triển bền vững thị trường bất động sản 24 1.8.1 Thế thị trường bất động sản phát triển bền vững 24 1.8.2 Vai trò quản lý nhà nước thị trường bất động sản 27 CHƯƠNG : ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH HIỆN NAY 29 2.1 Quá trình hình thành phát triển thị trường bất động sản TP.HCM 29 2.1.1 Thò trường BĐS trước có Luật đất đai năm 1993 29 2.1.2 Thị trường BĐS giai ñoaïn 1993-2003 30 2.1.3 Thị trường BĐS giai đoạn từ năm 2003 đến 33 2.2 Những sách nhà nước tác động đến thị trường bất động sản 42 2.2.1 Các yếu tố pháp lý, nhà nước trị 42 2.2.1.1 Chính sách tài 42 2.2.1.2 Các sách tín dụng hoạt động đầu tư vào lónh vực bất động sản 45 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 2.2.1.3 Các sách thuế Nhà nước bất động sản 47 2.2.2 Các yếu tố thuộc kinh tế vó mô tác động đến thị trường bất động sản 51 2.2.2.1Tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất 51 2.2.2.2 Quy họach phát triển đô thị 52 2.2.2.3 Xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng 55 2.2.2.4 Vấn đề hội nhập kinh tế Thế giới: 56 2.3 Những kết đạt được, tồn nguyên nhân tồn hoạt động thị trường bất động sản 57 2.3.1 Những kết đạt 57 2.3.2 Những tồn cần khắc phục 58 2.3.3 Những nguyên nhân tồn 60 CHƯƠNG : CÁC GIẢI PHÁP KIẾN NGHỊ NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TPHCM ĐẾN NĂM 2015 61 3.1 Định hướng phát triển thị trường BĐS TPHCM đến năm 2015 61 3.2 Cơ hội, thách thức để phát triển thị trường BĐS TPHCM 63 3.2.1 Cơ hội 63 3.2.2 Thách thức 64 3.3 Giải pháp phát triển thị trường BĐS TPHCM đến năm 2015 65 3.3.1 Cân đối cung - cầu hàng hoá cho thị trường BĐS, thúc đẩy phát triển kinh tế đảm bảo an sinh xã hội 65 3.3.1.1 Chủ động bình ổn thị trường BĐS theo quy luật cung cầu 66 3.3.1.2 Hình thành phát triển Quỹ đầu tư tín thác BĐS 67 3.3.1.3 Thu hút trực tiếp vốn đầu tư nước vào lónh vực BĐS 68 3.3.1.4 Hình thành quỹ phát triển nhà 69 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 3.3.1.5 Hình thành quỹ tiết kiệm nhà 70 3.3.2 Giải pháp phát triển thị trường thứ cấp 70 3.3.2.1 Phát triển hệ thống sàn giao dịch BĐS 70 3.3.2.2 Xây dựng tổ chức cá nhân định giá BĐS 71 3.3.2.3 Xây dựng tổ chức cá nhân môi giới tư vấn BĐS 73 3.3.2.4 Xây dựng hệ thống thông tin liên quan 74 3.3.3 Giải pháp chống đầu bình ổn thị trường 77 3.3.4 Hệ thống ngân hàng vai trò phát triển thị trường BĐS 78 3.3.5 Kiến nghị 80 3.3.5.1 Tạo lập môi trường pháp lý để điều khiển thị trường 80 3.3.5.2 Chính sách thuế liên quan đến BĐS 82 3.3.5.3 Bổ sung điều chỉnh Luật liên quan đến BĐS 84 3.3.5.4 Hoàn thiện công cụ quản lý Nhà nước phát triển kinh tế xã hội 85 KẾT LUẬN 90 Tài liệu tham khảo Phụ lục LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BXD : Bộ Xây dựng BĐS : Bất động sản CNH-HĐH : Công nghiệp hóa – đại hóa DN : Doanh nghiệp NHTM : Ngân hàng Thương mại NSNN : Ngân sách Nhà nước QSDĐ : Quyền sử dụng đất TPHCM : Thành Phố Hồ Chí Minh UBND : y ban Nhân dân XHCN : Xã Hội Chủ Nghóa LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com DANH MUÏC CÁC BẢNG BIỂU Trang Bảng 2.1: Tình hình giao dịch bất động sản SaigonRES giai đoạn 2002-2006 34 Bảng 2.2 : Bảng thống kê giá giao dịch số đất dự án khu vực TPHCM qua giai đoạn (2006-2008) 37 Bảng 2.3: Tình hình giao dịch bất động sản SACOMREAL giai đoạn 20052007 38 Biểu đồ 2.4 : Phân khúc hộ cao cấp, % tăng giảm giá hộ so với mốc thời gian trước (năm 2007 – 2009) 40 Biểu đồ 2.5 : Tổng thể thị trường đất dự án Tp.HCM, % tăng giảm giá so với mốc thời gian trước (năm 2009) 41 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com NHỮNG ĐIỂM NỔI BẬC CỦA ĐỀ TÀI: “PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ĐẾN NĂM 2015” Thị trường bất động sản thị trường quang trọng kinh tế xã hội nước ta Sự phát triển bền vững thị trường có ý nghóa quang trọng phát triển kinh tế Việt Nam nói chung kinh tế TPHCM nói riêng Tại TPHCM số tỉnh khác , thời gian qua, trãi qua sốt thời kỳ đóng băng thị trường bất động sản Những biến động thất thường thị trường cho thấy bất ổn lónh vực quản lý Nhà nước thị trường bất động sản tác động hệ lụy lớn đến phát triển kinh tế đời sống xã hội người dân TPHCM số địa phương khác Đề tài phản ảnh tác động sách Nhà nước đến phát triển thị trường bất động sản TPHCM thời gian qua Phân tích nguyên nhân làm cho thị trường phát triển, từ đề xuất xây dựng giải pháp mang tính đồng , hữu hiệu , từ nhiều phía Trong nhóm giải pháp mà đề tài đưa giải pháp mang tính định đóng vai trò quang trọng nhằm giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững, : Giải pháp cân đối cung cầu hàng hóa bất động sản, thúc đẩy phát triển kinh tế bảo đảm an sinh xã hội Những giải pháp nêu đề tài phù hợp với định hướng phát triển kinh tế TPHCM nói chung thị trường bất động sản TPHCM nói riêng Thực tốt sách, giải pháp đón nhận sóng đầu tư lớn vào thị trường bất động sản TPHCM, tháng 12 năm 2009 Phan Văn phúc : LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com LỜI CAM ĐOAN Z Y Để thực luận văn “ Phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2015 “ tự nghiên cứu, tìm hiểu vấn đề, vận dụng kiến thức học trao đổi với giảng viên hướng dẫn, đồng nghiệp, bạn bè…… Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng tôi, số liệu kết nêu luận văn thạc só trung thực TP.Hồ Chí Minh, ngày 01 tháng 12 năm 2009 Người thực luận văn PHAN VĂN PHÚC LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 102 - PHỤ LỤC NHỮNG CHÍNH SÁCH CỦA NHÀ NƯỚC TÁC ĐỘNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THỜI GIAN QUA 2.1 Các sách tài Trong thời gian qua, Nhà nước cho phép thành lập Quỹ liên quan đến việc đầu tư phát triển nhà đất thành phố lớn Như Quỹ đầu tư phát triển đô thị Thành phố Hồ Chí Minh Nhà nước ủy thác quản lý gần 1.200 tỷ đồng với chức đầu tư cho vay dự án chương trình phát triển đô thị, dự án nhà cho người có thu nhập thấp, nhà xã hội,…Quỹ đầu tư phát triển thành phố Hà Nội vốn điều lệ 1.000 tỷ đồng có chức huy động vốn trung dài hạn tập trung cho dự án phát triển nhà ở, đầu tư thị trường vốn, phát hành trái phiếu đầu tư cho ngân sách nhà nước Ngoài ra, để hỗ trợ doanh nghiệp (không kể thành phần kinh tế) kinh doanh nhà ở, Chính phủ ban hành Nghị Định 71/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 103 - ưu đãi đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê như: miễn giảm thuế, tiền sử dụng đất,…Cụ thể: chủ đầu tư đựơc miễn tiền thuê, miễn tiền sử dụng đất giảm thuế năm diện tích xây dựng nhà chung cư cao tầng; giảm 50% tiền thuê đất giảm 50% tiền sử dụng đất xây dựng nhà chung cư cao tầng phạm vi dự án; miễn tiền sử dụng đất hưởng thuế suất ưu đãi xây dựng dự án nhà thuộc địa bàn kinh tế-xã hội khó khăn; hưởng thuế thu nhập doanh nghiệp ưu đãi cho dự án xây dựng nhà cho người thu nhập thấp, nhà xã hội; chủ đầu tư dự án bảo lãnh tín dụng xin vay vốn Quỹ liên quan đầu tư phát triển nhà đất Chính phủ Chính sách sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng kết cấu hạ tầng quy định Quyết định 22/2003/QĐ-BTC Bộ Tài ban hành ngày 18/02/2003 chế tài việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng Hình thức sử dụng quỹ đất tạo vốn bao gồm: giao đất nơi có công trình kết cấu hạ tầng dự án; giao đất nằm nơi có công trình kết cấu hạ tầng dự án; giao đất mở rộng phạm vi thu hồi đất dự án xây dựng công trình hạ tầng giao thông; giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng chung địa phương Các dự án đầu tư sử dụng quỹ đất tạo vốn phải thực đấu thầu công trình đấu giá đất quỹ đất Tuy Nhà nước có nhiều nỗ lực để hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản, tồn quy định gây không khó khăn bất bình đẳng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản như: - Việc giao đất để thực dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, nhà ở, chung cư,…để bán cho thuê doanh nghiệp nước chủ yếu thông qua phương thức giao định, không quy định qua đấu thầu công trình hay đấu giá quyền sử dụng đất.Với cách giao đất không tạo sân chơi LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 104 - bình đẳng doanh nghiệp, nhiều tiêu cực phát sinh, cạnh tranh bình đẳng nên giá thành sản phẩm nhà đất có giá tốt - Đối với dự án lớn xây dựng nhà để bán, sau thực đền bù giải tỏa cần bổ sung vốn để thực dự án, Nhà nước cấm sử dụng dự án nhà chưa triển khai đầu tư để huy động vốn, ứng tiền trước người mua nhiều lần sau xây dựng xong sở hạ tầng Chính quy định cộng với kiểm soát chặt chẽ hoạt động cho vay bất động sản ngân hàng Nhà nước làm tắc nghẽn dòng vốn cần bổ sung nhà đầu tư bất động sản thời gian qua - Hiện công cụ tài chứng bất động sản, trái phiếu đô thị, chứng tiền gửi bất động sản,…còn mẽ thị trường bất động sản, quy định Nhà nước công cụ chưa rõ ràng cụ thể 2.2 Chính sách cho vay Các tổ chức tín dụng thực chế cho vay kinh doanh bất động sản phù hợp với quy chế cho vay ban hành theo Quyết định 1627/2001/QĐNHNN Ngân hàng Nhà nước ban hành ngày 31/12/2001 quy chế cho vay bất động sản, Quyết định 127/2005/QĐ-NHNN Ngân hàng Nhà nước ban hành ngày 03/02/2005 việc sửa đổi, bổ sung số điều quy chế cho vay tổ chức tín dụng Quyết định 738/2005/QĐ-NHNN Ngân hàng nhà nước ban hành ngày 31/05/2005 việc sửa đổi, bổ sung khoản Điều Quyết định số 127/2005/QĐ-NHNN 2.3 Cơ chế chấp Về chế chấp, bảo lãnh bất động sản thực chủ yếu theo tinh thần: Nghị định 178/1999/NĐ-CP Chính phủ ban hành ngày 29/12/1999 đảm bảo tiền cho vay tổ chức tín dụng; Nghị định 24/2000/NĐ-CP Chính phủ ban hành ngày 31/07/2000 chi tiết thi hành LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 105 - Luật đầu tư nước Việt Nam; Nghị định 85/2002/NĐ-CP Chính phủ ban hành ngày 25/10/2002 bổ sung, sửa đổi Nghị định 178; số văn pháp luât khác như: Thông tư 07/2003/TT-NHNN Ngân hàng Nhà nước ban hành ngày 19/05/2003 hướng dẫn bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ cho tổ chức tín dụng;… Các tổ chức tín dụng có quyền tự chủ tự chịu trách nhiệm việc nhận chấp tài sản ( bao gồm giá trị quyền sử dụng đất, tải sản gắn liền đất hình thành tương lai) vay vốn, việc xử lý tài sản chấp pháp luật quy định Việc chấp bất động sản để vay vốn tổ chức tín dụng có xu hướng tăng thời gian trước đây, quy định pháp luật đất đai ngày thông thoáng Hiện nay, có nhu cầu vốn, nhà đầu tư thường dùng bất động sản để cầm cố chấp Mặc dù quy định việc cầm cố, chấp bất động sản có nhiều cải tiến, nhiên nhiều vướng mắc thủ tục, từ thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm, công chứng đến việc xác định giá trị tài sản chấp, cầm cố Bên cạnh đó, việc phát tài sản gặp nhiều khó khăn thủ tục hành chính, làm cho nguồn cung tín dụng trung gian tài cho giao dịch bất động sản bị hạn chế chậm chạp Cơ chế chấp xử lý tài sản chấp vướng phải khó khăn sau: - Do tài sản chấp chủ yếu giá trị quyền sử dụng đất tài sản nhà cửa gắn liền đất nên việc khó khăn chậm chạp việc cấp quyền sử dụng đất giấy tờ đăng ký quyền sở hữu tài sản số địa phương kéo chế chấp bất động sản để vay vốn gặp nhiều khó khăn - Khung giá Nhà nước quy định lại thấp nhiều so với giá thực tế nên gây khó khăn cho tổ chức tín dụng định giá tài sản chấp LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 106 - - Caùc quy định hồ sơ, thủ tục chấp nhiều khó khăn chưa đồng với quy định Luật đất đai, quy định Phòng công chứng Nhà nước,… - Mức phí đăng ký giao dịch bảo đảm cầm cố, chấp, bảo lãnh tài sản mức phí cho thông tin bất động sản cao - Các tổ chức tín dụng không chủ động việc xử lý tài sản bảo đảm quy định phải ủy quyền cho tổ chức có khả đấu giá tài sản 2.4 Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất Đây sắc thuế nhằm điều tiết phần thu nhập từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất vào ngân sách nhà nước Căn pháp lý Nghị định số 164/2003/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Nghị định số 152/2004/NĐ-CP Theo quy định, tổ chức kinh doanh có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng QSDĐ, quyền thuê đất phải nộp 28% thu nhập ròng từ hoạt động chuyển nhượng QSDĐ, quyền thuê đất Nếu tỷ lệ phần thu nhập ròng lại so với chi phí đầu tư để có quyền sử dụng đất 15% phải nộp thuế thu nhập bổ sung theo biểu thuế luỹ tiến phần Trong thời gian gần đây, giá bất động sản liên tục tăng ngày cách xa khung giá UBND TP.HCM quy định, tạo điều kiện cho nhiều tổ chức kinh doanh bất động sản thu siêu lợi nhuận từ hoạt động Do đó, thuế thu nhập từ hoạt động chuyển QSDĐ, quyền thuê đất nhằm điều tiết thu nhập, hạn chế đầu đẩy giá đất tăng gây bất ổn thị trường Tuy nhiên, sắc thuế nhiều hạn chế điều tiết thu nhập tổ chức kinh doanh có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng QSDĐ, quyền thuê đất Còn cá nhân tính thời điểm trước ngày 1/1/2009 chưa có văn hướng dẫn cụ thể việc nộp thuế thu nhập từ hoạt động này, giao dịch bất động sản năm trước chủ yếu giao dịch LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 107 - cá nhân với nhau, tình trạng đầu đất gia tăng đẩy giá bất động sản liên tục tăng thu nhập từ hoạt động lớn nhà nước chưa có sắc thuế để điều tiết phần thu nhập vào ngân sách, dẫn đến tình trạng đầu đất gia tăng gây bất ổn thị trường Hiện cá nhân phải chịu thuế thu nhập từ hoạt động nhượng bán bất động sản theo luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực từ ngày 1/1/2009 2.5 Thuế nhà đất : Thuế nhà, đất thuế thu nhà đất ở, đất xây dựng công trình Mục đích Pháp lệnh thuế nhà, đất để tăng cường quản lý Nhà nước việc xây dựng sử dụng nhà ở, khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng đất tiết kiệm phù hợp với Luật đất đai, động viên đóng góp chủ sở hữu nhà người sử dụng nhà, đất vào ngân sách Nhà Nước Căn tính thuế diện tích đất, hạng đất mức thuế sử dụng đất nông nghiệp đơn vị diện tích : - Diện tích đất : toàn diện tích sử dụng bao gồm diện tích mặt đất xây dựng nhà ở, xây dựng công trình, diện tích đường lại, diện tích sân, diện tích bao quanh công trình … trừ diện tích đất đóng thuế sử dụng đất nông nghiệp - Hạng đất phân theo đất đô thị, hay đất nông thôn Hạng đất đô thị phân làm cấp (từ đô thị loại đến loại 5) thị trấn dựa vào vị trí địa lý, tiện lợi Hạng đất nông thôn phân theo hạng đất nông nghiệp - Mức thuế suất : Sử dụng mức thuế suất thuế sử dụng đất nông nghiệp làm để tính thuế nhà, đất Mức thuế suất thuế nhà, đất tuỳ thuộc vào loại đô thị, loại đường phố vị trí nhà, đất tính thuế Ví dụ : Vị trí khu đất A chịu thuế phân loại đô thị loại 1, loại đường phố 1, nằm vị trí mức thuế nhà, đất 28 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp cao vuøng theo LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 108 - Thông tư 83TC/TCT ngày 7/10/1994 Thuế nhà, đất tác động chủ yếu vào loại đất đất nông nghiệp, sở tính thuế lại gắn với thuế sử dụng đất nông nghiệp, không hợp lý Mức thuế nhà đất khoảng từ đến 32 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp tuỳ khu vực không hợp lý Bởi đất đô thị tạo lợi nhuận lớn gấp nhiều lần so với lợi nhuận thu từ đất nông nghiệp Thực tế mức thuế thấp so với thu nhập khu vực thành thị nhiều người có thu nhập cao sẵn sàng tích trữ vào đất đai để đầu cơ, làm cân đối cung cầu thị trường bất động sản Một hạn chế thuế nhà, đất dựa sở thuế sử dụng đất nông nghiệp, mà thuế sử dụng đất nông nghiệp tính thóc, sau quy thành tiền theo giá thóc thị trường để nộp vào ngân sách nhà nước Vì vậy, hạn chế việc tính thuế theo giá thóc tính thuế sử dụng đất nông nghiệp không tránh khỏi LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 109 - PHUÏ LUÏC CƠN SỐT BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM THỜI GIAN QUA Thị trường bất động sản nước ta năm phát triển trở lại biến động, lên sốt giá lần, cụ thể : Lần thứ nhất, xảy nước ta chuyển từ chế “đất giá cả” sang chế “đất có giá Nhà nước quy định” Đây giai đoạn sốt giá xung quanh năm 1992, 1993 Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành Lần thứ hai, xảy luật quy định chuyển từ chế “giá đất Nhà nước quy định” sang “Nhà nước quy định giá đất phù hợp với giá thị trường điều kiện bình thường” Thời kỳ này, Nhà nước giảm thuế chuyển quyền sử dụng đất từ 20% xuống 5% Đây giai đoạn năm 2003, 2004 thực Luật Đất đai năm 2003, nhằm đổi việc định giá đất đai có nhiều lạc hậu, nên Nhà nước phải chuyển sang quy định “khung giá đất”, nhiên đến thực chưa sát hợp với thị trường giá khung LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 110 - Lần thứ ba, xảy từ năm 2007 đến khoảng tháng 3, năm 2008 Lúc này, thị trường bất động sản chịu sức ép tăng giá lớn thị trường chứng khoán tập trung phi tập trung phát triển bùng nổ ,và vậy, có dòng vốn lớn chuyển dịch từ chứng khoán sang bất động sản Thêm nữa, với sách tài tín dụng mở rộng, ngân hàng, tổ chức tài chính, nhà đầu tư nước tài trợ, rót vốn lớn cho thị trường bất động sản (đơn cử ví dụ: đến tháng - 2008 Thành phố Hồ Chí Minh, tổng dư nợ cho vay bất động sản đạt 34.500 tỉ đồng, chiếm 10% tổng dư nợ ngân hàng) (Nguồn : Trích từ Tạp chí Cộng sản số 7(175) năm 2009) PHỤ LỤC NHU CẦU VỀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG TƯƠNG LAI Ở TPHCM Căn hộ dự định mua chủ yếu từ đến người Căn hộ dự định cho người yêu cầu nhiều 40 35 30 25 20 % 15 10 5 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 111 - Số mẫu : 150 người có nhu cầu mua hộ để Nguồn: VietRees, 2008 4.2 Kết khảo sát loại hình bất động sản dự định mua (N = 1.294) LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 112 - 32% 20% 36% 10% 2% Nguồn: VietRees, 2008 PHỤ LỤC SỰ THAY ĐỔI GIÁ VÀ NGUỒN CUNG CÁC LOẠI CĂN HỘ 5.1 Giá hộ cao cấp điển hình Quận qua năm LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 113 - Nguồn : CBRE 5.2 Giá hộ chung cư TP.HCM phân theo khu vực LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 114 - Nguoàn VietRees,2009 5.3 Nguoàn cung loại hình bất động sản tương lai LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 115 - Nguồn: CBRE PHỤ LỤC LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 116 - CÁC QUỸ ĐẦU TƯ CHIẾN LƯC Ở VIỆT NAM STT Tên quỹ đầu tư Vốn đầu tư (Triệu USD) 01 Dragon Capital 531,00 02 Vina Capital 421,00 03 Vietnam Holdings Asset Management 112,50 04 Korea Investment Trust Management 104,00 05 Vietnam Investment Fund 100,00 06 International Data Group (US) 100,00 07 BankInvest Group (Denmark) 80,00 08 Mekong Capital 68,50 09 Indochina Capital 42,00 10 Korea Investment Trust Management 26,78 11 Christian Philip Kamn 25,00 12 …… Nguồn : Tổng Cục thống kê LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TPHCM ĐẾN NĂM 2015 61 3.1 Định hướng phát triển thị trường BĐS TPHCM đến năm 2015 61 3.2 Cơ hội, thách thức để phát triển thị trường BĐS TPHCM. .. dịch bất động sản ta có hai loại thị trường bất động sản thức thị trường bất động sản không thức Thị trường bất động sản thức thị trường mà hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản thực... bất động sản ta có thị trường mua bán, thị trường cho thuê, thị trường chấp 1.5 Sự đời phát triển thị trường bất động sản 1.5.1 Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản Sự đời phát triển