(Luận văn) chính sách thuế bất động sản ở việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ng hi TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH ep w n lo ad y th ju NGUYỄN TRỌNG NGHĨA yi pl n ua al va n CHÍNH SÁCH THUẾ ll fu oi m BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM at nh z z k jm ht vb gm om l.c LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ an Lu n va ey t re th TP Hồ Chí Minh – Năm 2009 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ng TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH hi ep w n lo ad ju y th NGUYỄN TRỌNG NGHĨA yi pl ua al n CHÍNH SÁCH THUẾ n va fu ll BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM oi m : 60.31.12 z Mã số at nh Chuyên ngành : Kinh tế tài – Ngân hàng z k jm ht vb gm om l.c LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ n va PGS.TS SỬ ĐÌNH THÀNH an Lu Người hướng dẫn khoa học: ey t re th TP Hồ Chí Minh – Năm 2009 LỜI CAM ĐOAN ng Tôi xin cam đoan luận văn cơng trình nghiên cứu khoa học hi ep riêng tôi, dựa tài liệu tham khảo có Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực có nguồn gốc rõ ràng w n lo ad Tác giả luận văn ju y th Nguyễn Trọng Nghĩa yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm an Lu n va ey t re th MỤC LỤC ng DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT hi ep DANH MỤC CÁC BẢNG MỞ ĐẦU w Chương n lo TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN ad 1.1 Những vấn đề bất động sản thị trường bất động sản .4 y th ju 1.1.1 Bất động sản yi 1.1.2 Thị trường bất động sản pl 1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản al Nội dung sách thuế bất động sản 13 n ua 1.2 va 1.2.1 Khái quát sắc thuế bất động sản 13 n 1.2.2 Đặc điểm sách thuế bất động sản 16 fu ll 1.2.3 Vai trị sách thuế bất động sản 17 m Kinh nghiệm số quốc gia sách thuế bất động sản oi 1.3 at nh học kinh nghiệm cho Việt Nam 20 1.3.1 Chính sách thuế bất động sản số quốc gia 20 z z 1.3.2 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam sách thuế bất động sản 25 vb ht Kết luận chương 26 k jm Chương gm THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN HÀNH Ở VIỆT NAM 27 Khái quát sách thuế bất động sản hành Việt Nam 27 2.2 Thực trạng sắc thuế khoản thu tài khác liên quan om l.c 2.1 đến bất động sản hành Việt Nam 28 an Lu 2.2.1 Thuế sử dụng đất nông nghiệp 28 va 2.2.2 Thuế đất 34 n 2.2.3 Lệ phí trước bạ 39 th 2.2.6 Thuế thu nhập hoạt động chuyển nhượng bất động sản 46 ey 2.2.5 Tiền thuê đất 44 t re 2.2.4 Tiền sử dụng đất 42 2.3 Đánh giá chung sách thuế bất động sản hành 46 2.3.1 Những kết đạt 46 ng 2.3.2 Những hạn chế nguyên nhân 48 hi ep Kết luận chương 54 Chương w CẢI CÁCH CHÍNH SÁCH THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 55 n Sự cần thiết mục tiêu cải cách sách thuế bất động sản .55 lo 3.1 ad 3.1.1 Sự cần thiết cải cách sách thuế bất động sản 55 y th 3.1.2 Mục tiêu cải cách sách thuế bất động sản .56 ju Định hướng cải cách sách thuế bất động sản 58 yi 3.2 pl 3.2.1 Cải cách thuế đất thuế nhà 60 al ua 3.2.2 Cải cách sắc thuế khoản thu tài khác liên quan đến bất n động sản 68 va Các giải pháp hỗ trợ thực cải cách sách thuế bất động sản 71 n 3.3 ll fu Kết luận chương 74 oi m KẾT LUẬN 75 nh TÀI LIỆU THAM KHẢO 76 at PHỤ LỤC 79 z z k jm ht vb om l.c gm an Lu n va ey t re th DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ng hi ep w n lo : Bất động sản CP : Chính phủ CQSDĐ : Chuyển quyền sử dụng đất DT : Dự toán KTXH : Kinh tế - Xã hội NSNN : Ngân sách nhà nước NSTW : Ngân sách trung ương ad BĐS ju y th yi : Ngân sách địa phương pl NSĐP al : Quốc Hội QT : Quyết toán SDĐ : Sử dụng đất n ua QH n va fu ll SDĐNN : Sử dụng đất nông nghiệp m : Sản xuất, kinh doanh UBND : Ủy ban nhân dân oi SXKD at nh UBTVQH : Ủy ban thường vụ Quốc Hội z : Ước thực z UTH k jm ht vb om l.c gm an Lu n va ey t re th DANH MỤC CÁC BẢNG ng hi Bảng 2.1: Số thu thuế sử dụng đất nông nghiệp thời kỳ 2002-2009 .30 ep Bảng 2.2: Số thu thuế đất thời kỳ 2002-2009 35 Bảng 2.3: Số thu lệ phí trước bạ thời kỳ 2002-2009 .40 w n Bảng 2.4: Số thu tiền sử dụng đất thời kỳ 2002 - 2009 .43 lo ad Bảng 2.5: Số thu tiền thuê đất thời kỳ 2002-2009 45 ju y th Bảng 3.1 Q trình cải cách sách thuế bất động sản 60 yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm an Lu n va ey t re th -1- MỞ ĐẦU Đặt vấn đề ng hi Thuế công cụ quan trọng nhà nước dùng để tạo nguồn thu cho ngân ep sách, ổn định kinh tế vĩ mô đảm bảo công xã hội Thuế kinh tế w thị trường quốc gia quan tâm nghiên cứu, hoàn thiện Trong cấu n lo loại thuế: tiêu dùng, thu nhập, tài sản thuế tài sản ngày quan tâm ad lẽ loại thuế có số thu ổn định, bền vững, chiếm tỷ trọng cao y th tổng số thu ngân sách nhà nước; thuế tài sản góp phần điều tiết cung cầu tài sản ju yi thị trường, tránh tượng đầu tích trữ góp phần điều hịa thu nhập pl tầng lớp dân cư, hạn chế bất bình đẳng thu nhập đảm bảo công n ua al xã hội va Trong số sắc thuế tài sản, thuế BĐS loại thuế có tầm quan trọng n kinh tế, tác động nhiều mặt kinh tế - trị - xã hội, lẽ BĐS fu ll gồm: đất đai – tài sản quan trọng quốc gia (thể nhiều yếu tố: m oi diện tích, điều kiện thuận lợi tự nhiên, tài nguyên khoáng sản, ngày có giá nh at trị…), nhà cửa cơng trình kiến trúc gắn liền với đất – tài sản có giá z trị lớn tổng tài sản người sở hữu chúng Đất đai nhà cửa có thị z ht vb trường dành riêng cho chúng – thị trường BĐS Thị trường BĐS nước ln jm có quan hệ tác động qua lại với thị trường khác không phần quan trọng k kinh tế: thị trường vốn, thị trường lao động Các sách BĐS phần gm l.c thể quan điểm trị quốc gia như: sách quy hoạch SDĐ; sách kinh doanh BĐS,… Trong số sách nhà nước, om sách thuế ln quan tâm hoàn thiện an Lu Việt Nam quốc gia phát triển, để trì tốc độ tăng n va trưởng kinh tế phấn đấu trở thành nước công nghiệp đại vào năm 2020, nhiều sắc thuế sửa đổi bổ sung như: thuế giá trị gia tăng, thuế tiêu thụ đặc th sách thuế Gần đây, nhà nước thực chiến lược cải cách thuế, ey quan tâm, giải sách kinh tế nhà nước, có t re việc đối mặt giải vấn đề khuyết tật kinh tế thị trường phải -2- biệt, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân nghiên cứu để ban hành nhiều sắc thuế như: thuế môi trường, thuế tài sản, thuế nhà đất ng Trong bối cảnh đặt nêu trên, vấn đề cải cách sách thuế BĐS nhằm hi ep nâng tỷ trọng thu ngân sách từ thuế tài sản, ổn định phát triển lành mạnh thị trường BĐS, hạn chế khoảng cách giàu nghèo, bất bình đẳng tài sản thu nhập w n xã hội trở nên cấp thiết Chính lẽ đó, tác giả chọn đề tài nghiên cứu: lo ad “CHÍNH SÁCH THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM” y th Mục tiêu nghiên cứu ju Luận văn thực với mục tiêu đóng góp ý kiến nhằm cải cách yi pl sách thuế BĐS Việt Nam thời gian tới Cụ thể cải cách sắc thuế BĐS al ua theo lộ trình có kế thừa sách thuế BĐS hành, mạnh dạn thay n điểm bất hợp lý bổ sung điểm cho phát huy vai trị va n sách thuế là: tăng thu ngân sách, điều tiết thị trường BĐS, đảm bảo công xã fu ll hội Việc cải cách phải đảm bảo phù hợp với thông lệ quốc tế, đồng với m oi sách khác nhằm phát triển kinh tế Việt nam at nh Đối tượng phạm vi nghiên cứu z Đối tượng nghiên cứu luận văn sắc thuế BĐS hành, với z jm ht hạn chế vb sắc thuế nghiên cứu nội dung chủ yếu theo quy định pháp luật, kết đạt k Phạm vi nghiên cứu luận văn vấn đề lý luận thực tiễn gm sách thuế BĐS xu hướng cải cách sách thuế BĐS Việt Nam om Phương pháp nghiên cứu l.c Số liệu nghiên cứu từ năm 2002 đến đầu năm 2009 an Lu Luận văn thực phương pháp nghiên cứu sau: n đến vai trị mục tiêu sách thuế va  Tiếp cận lý thuyết thuế nói chung thuế BĐS nói riêng, trọng th  Thống kê số liệu thứ cấp, có chọn lọc từ tài liệu website đáng tin ey tài liệu góp ý sách thuế BĐS hành t re  Tham khảo tài liệu thuế bất động sản số quốc gia -3- cậy (Chính phủ, Bộ tài chính, Tổng cục thống kê)  Phân tích mơ tả, đánh giá ưu điểm, nhược điểm sắc thuế ng bất động sản So sánh mức độ đóng góp thu ngân sách, vai trò điều tiết hi ep sắc thuế hệ thống sách thuế BĐS  Tổng hợp vấn đề nghiên cứu trên, suy diễn logic phục vụ đề xuất w n định hướng giải pháp cải cách sách thuế BĐS lo ad Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài nghiên cứu ju y th Đề tài nghiên cứu bối cảnh quốc gia tiến hành cải cách thuế, có thuế BĐS Việc đóng góp ý kiến vào sửa đổi văn pháp yi pl luật nhà nước thuế BĐS vấn đề có ý nghĩa khoa học thực tiễn, đặc biệt al ua dự thảo Luật sửa ban hành liên quan đến BĐS như: Dự thảo Luật thuế n nhà đất, Dự thảo Luật thuế tài sản va n Những điểm bật luận văn fu ll Những kết đạt đáng ý qua việc nghiên cứu sách thuế oi m BĐS luận văn là: nh Một là, Hệ thống hóa lý luận thuế BĐS, thực tiễn sắc thuế BĐS at z hành áp dụng nhiều quốc gia giới, rút học kinh nghiệm cho z ht vb Việt Nam việc cải cách sách thuế BĐS jm Hai là, Khái quát thực trạng sách thuế khoản thu tài k hành liên quan đến BĐS đánh giá mặt đạt hạn chế l.c gm sách Ba là, Đề định hướng, giải pháp điều kiện thực giải an Lu Kết cấu luận văn om pháp cải cách sách thuế BĐS cho Việt Nam th Chương Cải cách sách thuế BĐS Việt Nam ey Chương Thực trạng sách thuế BĐS hành Việt Nam t re Chương Tổng quan BĐS sách thuế BĐS n kết luận, nội dung luận văn gồm: va Với mục tiêu, đối tượng phạm vi nghiên cứu nêu trên, phần mở đầu -69- hướng giống lệ phí trước bạ  Căn tính thuế: giá trị thực tế tài sản ghi chứng từ pháp ng lý (trên mức giá tối thiểu nhà nước quy định) thuế suất mức thuế Giá hi ep trị thực tế tài sản ghi chứng từ pháp lý giá trị thị trường thời điểm phát sinh nghĩa vụ thuế Thuế suất quy định theo mức cố định w n tuyệt đối theo tỷ lệ phần trăm (%) trị giá tính thuế tùy thuộc vào tính chất lo ad tài sản chuyển dịch thuộc diện phải đăng ký theo hướng: động viên thấp đối y th với tài sản thuộc sở hữu doanh nghiệp, công ty; động viên hợp lý ju tài sản có giá trị lớn thuộc diện chịu thuế hàng năm trình sử dụng; yi pl động viên cao tài sản có tài sản chịu thuế lần ua al b Xây dựng sắc thuế thừa kế, quà tặng n Hiện thuế thu nhập cá nhân có quy định thuế đánh vào thu nhập nhận va n thừa kế, quà tặng tài sản với mức thuế suất thống 10% Đây fu ll quy định áp dụng từ năm 2009 Tuy nhiên lâu dài, cần nghiên cứu m oi hoạt động thừa kế, tặng quà để ban hành sắc thuế riêng, bao quát nhiều at nh tình thừa kế, tặng quà áp dụng thuế suất lũy tiến Định hướng nội z dung sắc thuế thừa kế, quà tặng sau: Thuế thừa kế, biếu tặng z thu lần phát sinh hành vi thừa kế tặng tài sản (cần lưu ý trường hợp vb jm ht thừa kế, tặng quà nhiều lần thời gian ngắn) Đối với BĐS, thuế tính giá trị nhà, đất thực thừa kế, tặng thuế suất Trước mắt chưa k l.c gm quen với loại thuế áp dụng mức thuế suất thấp việc chuyển nhượng BĐS, lâu dài mức thuế suất cao cần áp dụng thuế suất lũy om tiến phần nhằm đảm bảo sách phân phối thu nhập, đảm bảo cơng an Lu xã hội c Hoàn thiện quy định thuế thu nhập hoạt động chuyển n va nhượng bất động sản th đổi, bổ sung có hiệu lực thi hành từ 01/01/2009, thời gian ngắn để đánh giá ey thu nhập cá nhân thuế thu nhập doanh nghiệp Hai Luật thuế vừa sửa t re Thuế thu nhập hoạt động chuyển nhượng BĐS gồm thuế -70- tác động hai loại thuế đến việc điều tiết thu nhập, điều tiết thị trường BĐS Tuy nhiên tồn số vấn đề cần hoàn thiện quy định sau: ng  Khoản 2, điều Luật thuế thu nhập cá nhân: “Thu nhập từ chuyển hi ep nhượng nhà ở, quyền SDĐ tài sản gắn liền với đất cá nhân trường hợp cá nhân có nhà ở, đất nhất” Theo quy định này, hiểu w n có bán BĐS miễn thuế Tuy nhiên, vấn đề xác định BĐS lo ad chưa quy định chặt chẽ: Luật văn hướng dẫn chưa quy y th định tiêu chí cụ thể trường hợp chịu thuế (mảnh đất nhỏ hay to, ju ngơi nhà bình thường hay biệt thự ), chủ sở hữu có 01 mảnh đất lớn yi pl 01 nhà biệt thự bán nộp thuế, điều làm giảm tính cơng ua al thuế Do cần quy định rõ diện tích đất, loại nhà miễn thuế n  Luật thuế thu nhập cá nhân không quy định số lần cho, tặng va n nhà, đất Vì người sở hữu nhiều nhà làm thủ tục cho, tặng người fu ll thân bán nhà lại theo diện BĐS Sau lại tiếp tục làm thủ tục m oi nhận cho, tặng lại nhà cịn lại để bán theo hình thức để at nh trốn thuế Đây kẽ hở cần phải quy định hoàn thiện z d Hồn thiện sách thu tài khác bất động sản z vb Chính sách thu tài khác gồm nhiều khoản thu nhà jm ht nước công nhận quyền sử dụng (sở hữu) tài sản (tiền SDĐ, tiều thuê đất) k khoản thu mang tính chất dịch vụ, hồn tất thủ tục hành (phí thẩm định cấp gm quyền SDĐ, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, lệ phí cấp giấy chứng l.c nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng,…) Việc hồn thiện cần tập trung vào om số vấn đề sau: an Lu  Đối với khoản thu tiền SDĐ: Khoản thu chiếm tỷ trọng lớn tổng thu từ BĐS có xu hướng giảm dần q trình cơng nghiệp hóa, va n đại hóa hồn thành, nhu cầu SDĐ xây dựng giảm Cần tính toán để thuế th định, nhiên khoản thuế BĐS chiếm tỷ lệ cao, cần nghiên cứu để ey  Đối với khoản thu tiền thuê đất: Khoản thu có số thu tương đối ổn t re SDĐ bù đắp thay khoản thu tương lai -71- giảm dần tỷ trọng khoản thu cấu thu từ BĐS nhằm khuyến khích đầu tư, sản xuất kinh doanh, đồng thời cần mở rộng diện hưởng sách miễn, ng giảm tiền thuê đất hi ep  Đối với khoản thu khác: Rà soát tất khoản thu, mạnh dạn loại bỏ khoản phí, lệ phí khơng cần thiết nhằm giảm bớt thủ tục hành cho w n người dân lo Các giải pháp hỗ trợ thực cải cách sách thuế bất động ad 3.3 ju y th sản Giải pháp 1, xây dựng chế giá đất tự điều chỉnh phù hợp với biến động yi pl kinh tế - xã hội: al ua Giá đất tính thuế vấn đề trọng tâm việc nghiên cứu, xây dựng Thuế n nhà, đất Thuế SDĐ nước ta Giá đất phản ánh vận động khách quan va n quy luật thị trường: quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, Giá đất phải thể fu ll quan hệ chuyển nhượng, trao đổi, mua bán phát sinh thị trường m oi khả sinh lợi đất, bị động chạy theo sốt đột biến Giá nh đất tính thuế theo khả sinh lợi giá trị sử dụng khác at z đất theo khu vực, hạng đất, vị trí đất Để việc xác định giá đất phù z vb hợp, cần nghiên cứu xây dựng chế tính giá đất có sử dụng hệ số điều chỉnh jm ht dựa biến động yếu tố: lợi SDĐ khu vực (trong loại đô k thị, đồng bằng, trung du, miền núi); mục đích sử dụng khác (xây dựng nhà ở, gm sản xuất nông nghiệp, ngư nghiệp, xây dựng khu công nghiệp, thương mại, om l.c dịch vụ, ) Giải pháp 2, kiểm soát chặt chẽ việc đăng ký bất động sản giao dịch an Lu bất động sản: va Một vấn đề khơng kiểm sốt khó xác định n số lượng thực tế BĐS người nắm giữ Đối với người kê khai có th kê khai, nhà nước bị thất thu thuế BĐS Bên cạnh đó, giao dịch ey Đối với người có nhiều BĐS nhiều nơi khác nhau, khơng trung thực t re BĐS chuyển nhượng, họ chịu thuế thu nhập chuyển nhượng -72- BĐS thị trường phi thức diễn phổ biến Việc mua bán trao tay, xác nhận sơ sài quyền cấp xã,…dẫn đến nhiều tượng mua bán BĐS ng xảy tranh chấp, khiếu kiện kéo dài quan nhà nước thiếu để xử hi ep lý Ngoài ra, việc chuyển mục đích SDĐ diễn phổ biến q trình cơng nghiệp hóa – đại hóa đất nước Như vậy, cần thiết phải kiểm soát việc w n đăng ký BĐS, việc chuyển mục đích SDĐ giao dịch chuyển nhượng BĐS, lo ad việc làm cụ thể sau: y th  Sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật BĐS, tạo đồng bộ, phù ju hợp với sách thuế BĐS Nghiên cứu ban hành Luật đăng ký BĐS nhằm kiểm yi pl soát người có nhiều nhà, nhiều đất để tính thuế ua al  Hồn thành cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ, nhằm đưa đất n có chủ sử dụng vào diện chịu thuế, từ tăng thu cho NSNN Quy định rõ va n khuyến khích đối tượng chưa cấp quyền sở hữu nhà, nên đăng ký sở hữu fu ll để nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp, làm sở chắn cho việc thu m oi thuế nhà góp phần tăng thu cho NSNN at nh  Thống kê BĐS người sử dụng (sở hữu) Xây dựng sở liệu z BĐS quốc gia, quản lý người có nhiều BĐS nhiều địa phương khác z Trung ương tới địa phương việc quản lý BĐS jm ht vb Cơ sở liệu phải đảm bảo thông tin kịp thời quan hữu quan từ k Giải pháp 3, đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến việc cải cách l.c gm sách thuế bất động sản: Chính sách thuế BĐS gồm loại thuế tài sản thuế thu nhập, om triển khai có tác động lớn đến ý thức chấp hành nghĩa vụ thuế người dân an Lu (thuế tài sản đánh trực tiếp vào BĐS thiết yếu sống ngày, cần có nhà để ở; thuế thu nhập trực tiếp lấy phần thu nhập đối tượng va n chuyển nhượng) Mặt khác, cải cách hệ thống thuế mới, có nhiều th lý Trong thời gian dự kiến ban hành sắc thuế BĐS cải cách, cần ey nhình nhận sai lệch từ phía người dân, khơng tuyên truyền, giải thích hợp t re quan điểm, ý kiến bàn luận, sắc thuế BĐS nhạy cảm, dễ gây -73- thực tốt giải pháp việc tăng cường hội thảo, diễn đàn sách thuế mới, đa dạng hóa hình thức tun truyền tổ chức thi, tìm ng hiểu, phát tờ rơi, quảng cáo phương tiện, tổ chức đào tạo, giảng dạy miễn hi ep phí cho quan tổ chức có nhu cầu Với mục tiêu làm cho tổ chức, cá nhân xã hội hiểu rõ nội dung, chất tốt đẹp sách thuế BĐS, w n sở tạo đồng tình cao với sách thuế mới, sẵn sàng tự nguyện tham gia lo ad vận động người thực nghĩa vụ thuế Nhà nước y th Giải pháp 4, đại hóa cơng tác quản lý thuế nâng cao kiến thức, ju nghiệp vụ, đạo đức nghề nghiệp cán thuế: yi pl Hiện đại hóa tồn diện cơng tác quản lý thuế phương pháp quản lý, thủ ua al tục hành chính, máy tổ chức, đội ngũ cán bộ, áp dụng rộng rãi công nghệ thông n tin nhằm nâng cao hiệu quản lý, kiểm soát chặt chẽ đối tượng chịu va n thuế, tổ chức cá nhân nộp thuế, giảm thiểu thất thu, thu đủ kịp thời mục fu ll tiêu chung việc cải cách thuế Đối với sách thuế BĐS, gồm loại m oi thuế phức tạp việc quản lý nên việc nâng cao công tác quản lý để at nh triển khai sách thuế cách toàn diện đồng giải pháp cần phải làm làm liên tục Luật quản lý thuế vừa ban hành năm 2006 phần z z tạo sở pháp lý cho việc quản lý thuế Vấn đề lại cần xây dựng phương vb jm ht pháp quản lý thuế đại, phù hợp với sách thuế BĐS, tin học hóa cơng tác quản lý việc xây dựng hệ thống thông tin sở liệu đầy đủ tổ chức, cá k l.c gm nhân nộp thuế, nối mạng toàn ngành thuế với số quan chức khác, tới việc hoàn thiện máy quản lý thuế BĐS tất quan thuế Để om công việc triển khai, ứng dụng yếu tố cần thiết quan trọng an Lu khơng thể thiếu đội ngũ cán quản lý thuế Cần có chương trình đào tạo kiến thức nghiệp vụ cho cán thuế tin học, quản lý BĐS, quản lý thị trường BĐS, va n sách thuế BĐS với việc nâng cao đạo đức nghề nghiệp cán thuế ey th phạm vi rộng tính tốn phức tạp t re Từ đáp ứng yêu cầu quản lý với hàng loạt sắc thuế BĐS có -74- Kết luận chương Nội dung chương đề cập đến mục tiêu cải cách sách thuế BĐS, ng đối chiếu với tình hình thực tế Việt Nam, từ đề định hướng cải cách hi ep sách thuế BĐS thời gian tới, là: Việc cải cách chia thành hai bước Bước kế thừa pháp luật thuế nhà, đất hành để sửa đổi quy định w n không phù hợp thuế đất, bổ sung quy định thuế nhà Bước tách thuế lo ad nhà, đất thành sắc thuế riêng nhằm thuận tiện công tác quản lý thuế y th loại BĐS Bên cạnh việc cải cách thuế nhà, thuế đất, cần tiến hành cải cách ju thuế trước bạ; xây dựng sắc thuế thừa kế, quà tặng; hoàn thiện thuế thu nhập yi pl từ chuyển nhượng BĐS; cải cách sách thu tài khác BĐS Để al ua thực định hướng trên, luận văn đề xuất giải pháp thực là: xây n dựng chế tính giá đất điều chỉnh kịp thời, kiểm soát việc đăng ký giao va n dịch BĐS, đẩy mạnh công tác tuyên truyền cải cách sách thuế đại fu ll hóa cơng tác quản lý thuế, nâng cao kiến thức, nghiệp vụ, đạo đức cán thuế oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm an Lu n va ey t re th -75- KẾT LUẬN ng Luận văn nghiên cứu việc cải cách sách thuế BĐS Việt Nam hi ep Do nội dung sách thuế BĐS rộng, tác giả nghiên cứu chủ yếu số vấn đề mang tính thời sắc thuế BĐS hành: w n đối tượng chịu thuế, tính thuế, sách miễn giảm Tìm hạn chế lo ad chủ yếu, sở đề xuất định hướng giải pháp hoàn thiện Các kết ju y th nghiên cứu đạt là: Thứ nhất, hệ thống vấn đề BĐS, thị trường BĐS thuế yi pl BĐS, với việc khảo sát sách thuế BĐS số quốc gia, từ rút al ua học kinh nghiệm cho Việt Nam q trình cải cách sách thuế n BĐS va n Thứ hai, phân tích thực trạng sách thuế BĐS cho thấy sách fu ll hành lạc hậu, nhiều điểm bất hợp lý, không phát huy tốt vai trò tạo m oi nguồn thu cho ngân sách nhà nước, điều tiết thị trường BĐS đảm bảo công at nh xã hội z Thứ ba, xác định mục tiêu cải cách sách thuế BĐS cần phát huy đầy z vb đủ vai trị thuế BĐS, đồng sách phù hợp với thông lệ quốc tế, k cách sách thuế BĐS jm ht từ đề định hướng giải pháp thực định hướng cải gm Với kết nghiên cứu đây, luận văn đóng góp ý kiến l.c nhằm đạt mục tiêu đề ra: cải cách sách thuế BĐS Việt Nam thời om gian tới an Lu Quá trình nghiên cứu bị giới hạn thời gian, nguồn tài liệu nên khó tránh khỏi thiếu sót Tác giả mong nhận đóng góp nhà khoa học, n va quý Thầy Cô bạn đọc quan tâm đến việc cải cách sách thuế BĐS ey t re th -76- TÀI LIỆU THAM KHẢO ng hi PGS.TS Sử Đình Thành – TS Bùi Thị Mai Hồi (2006), Lý thuyết Tài ep cơng, Nhà xuất Đại học quốc gia TP.Hồ Chí Minh, TP Hồ Chí Minh w Jonathan Gruber (2005), Puclic Finace and Public Policy, Worth Publishers n lo Harvey S.Rosen, Public Finance, Bản dịch Tiếng Việt Khoa Tài nhà ad nước – Đại học Kinh tế (2004) y th PGS.TS Đỗ Đức Minh – TS Nguyễn Việt Cường (2005), Giáo trình lý thuyết ju yi thuế, Nhà xuất Tài chính, Hà Nội pl PGS.TS Nguyễn Thị Liên – PGS.TS Nguyễn Văn Hiệu (2008), Giáo trình al n ua nghiệp vụ Thuế, Nhà xuất Tài chính, Hà Nội fu năm 2010, Hà Nội n va Bộ Tài (2005), Kế hoạch thực chiến lược cải cách hệ thống thuế đến ll ETV2 – Bộ Tài (2008), Cách đánh thuế tài sản Việt Nam, Tài liệu Hội oi m thảo ngày 22,23/8/2008 Hải Phịng nh at ETV2 – Bộ Tài (2009), Cải cách thuế Việt Nam, Tài liệu Hội thảo z ngày 26,27/2/2009 TP Hồ Chí Minh z ht vb PGS.TS Phan Thị Cúc – PGS.TS Nguyễn Văn Xa (2009), Đầu tư kinh doanh jm bất động sản, Nhà xuất Đại học quốc gia TP Hồ Chí Minh k 10 Bộ Tài (2006), Hệ thống văn quản lý, kinh doanh tài l.c gm bất động sản, Nhà xuất Tài chính, Hà Nội 11 Tổng cục thuế (2006), Cẩm nang pháp luật thuế nhà đất, Nhà xuất Tài om chính, Hà Nội an Lu 12 TS Quách Đức Pháp (2002), Nghiên cứu thuế tài sản áp dụng Việt Nam n va năm tới, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp BĐS, Nhà xuất Đại học kinh tế quốc dân, Hà Nội th 14 TS Đàm Văn Huệ (2006), Thuế đất đai – công cụ quản lý điều tiết thị trường ey nước Asean Trung Quốc, Nhà xuất Tài chính, Hà Nội t re 13 PGS.TS Nguyễn Văn Hiệu – TS Lê Xuân Trường (2008), Hệ thống thuế số -77- 15 Việt Tuấn, “Xây dựng dự thảo Luật thuế tài sản Việt Nam: Những đề xuất từ thực tế”, Tạp chí Thuế Nhà nước (số 33/2008), trang 8-9 ng 16 Huỳnh Huy Quế, “Góp ý hồn thiện Dự luật thuế tài sản”, Tạp chí Thuế nhà hi ep nước (các số 38,39,40/2008) 17 TS Đinh Văn Ân – TS Trần Kim Chung, “Phát triển thị trường bất động sản: w n Phải phối hợp đồng sách”, Tạp chí Tài số (03/2008), trang lo ad 41-44 y th 18 TS Vũ Đình Ánh, “Chính sách thuế, phí, lệ phí thị trường bất động sản: ju Để vừa quản lý hiệu quả, vừa thúc đẩy thị trường phát triển?”, Tạp chí Tài yi pl số (02/2008), trang 26-30 ua al 19 TS Trần Kim Chung, “Thị trường bất động sản: Tăng trưởng hội nhập”, n Tạp chí Tài (số 01/2008), trang 36-39 va n 20 Nguyễn Thị Mỹ Linh, “Sử dụng công cụ thuế điều tiết thị trường bất động sản”, fu ll Tạp chí Tài (số 05/2008), trang 41-43 m oi 21 TS Nguyễn Minh Phong, “Triển vọng thị trường bất động sản năm 2008 Việt at nh Nam”, Tạp chí Nghiên cứu tài kế tốn (số 02/2008), trang 55-57 22 TS Hồng Thị Giang, “Xây dựng luật thuế tài sản hay pháp luật thuế tài sản z z Việt Nam nay?”, Tạp chí Nghiên cứu tài kế tốn (số 10/2008), trang jm ht vb 66-67 23 ThS Ngô Văn Khương, “Góp ý xây dựng luật thuế tài sản Việt Nam”, Tạp chí k l.c gm Nghiên cứu tài kế tốn (số 01/2009), trang 53-56 24 Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright niên khóa 2007-2008, “Cải cách thuế  Số liệu cơng khai dự tốn, tốn NSNN hàng năm an Lu 25 Website Bộ Tài Việt Nam: http://www.mof.gov.vn: om tài sản nước phát triển” ey t re th  “Thuế tài sản sau sống” (17/09/2007) n  “Đánh thuế tài sản để bình ổn thị trường bất động sản” (02/11/2007) va  “Hội thảo cách đánh thuế tài sản Việt Nam” (25/08/2008) -78-  “Thuế tài sản-Kinh nghiệm quốc tế khả áp dụng Việt nam” (09/04/2007) ng  “Dự thảo Luật thuế nhà, đất” (16/04/29009) hi ep  “Dự thảo Luật thuế nhà, đất: Hướng tới rõ ràng, công minh bạch” (20/05/2009) w n 26 Tạp chí thuế điện tử - Website Tổng cục thuế: http://www.gdt.gov.vn: lo ad  “Phương pháp xác định giá tính thuế bất động sản” (03/10/2008) y th  “Thuế nhà thuế đất: Cần cải cách toàn diện” (07/08/2006) ju  “Chính sách thuế quản lý Nhà nước đất đai” (13/04/2006) yi pl  “Tác động thuế thị trường bất động sản” (13/04/2006) al ua  “Thuế tài sản khả áp dụng Việt Nam” (10/04/2006) n  “Định hướng sách tài liên quan đến đất đai” (31/05/2004) va n  “Thuế Tài Sản Việt Nam nên xây dựng theo hướng nào?” (31/05/2004) fu ll 27 Website Tài Việt Nam: http://www.taichinhvietnam.com, “Đánh thuế bất m oi động sản nào?” (10/03/2008) nh Chương trình hỗ trợ kỹ thuật châu Âu cho Việt Nam: at 28 Website z http://www.etv2.vn, “Thuế tài sản – Các phương thức quốc tế tốt khả z k jm ht vb thực Việt Nam” (29/05/2007) om l.c gm an Lu n va ey t re th -79- PHỤ LỤC ng hi  PHỤ LỤC 01: SỐ THU TỪ BẤT ĐỘNG SẢN THỜI KỲ 2002-2009 ep  Biểu 1: Số thu từ bất động sản qua năm w  Biểu 2: Tỷ trọng khoản thu từ bất động sản so với tổng thu từ n lo bất động sản so với tổng thu ngân sách nhà nước ad  Biểu 3: Số thu tỷ trọng khoản thu từ bất động sản tính bình qn y th ju thời kỳ 2002-2009 yi  PHỤ LỤC 02: TỶ TRỌNG SỐ THU TỪ BẤT ĐỘNG SẢN SO VỚI pl NĂM 2006 n ua al TỔNG THU NGÂN SÁCH ĐỊA PHƯƠNG TẠI MỘT SỐ TỈNH, THÀNH PHỐ n va ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm an Lu n va ey t re th ad ju y th yi pl -80- ua al n PHỤ LỤC 01: SỐ THU TỪ BẤT ĐỘNG SẢN THỜI KỲ 2002-2009 n va m ll fu Biểu 1: Số thu từ bất động sản qua năm oi Đơn vị tính: 1.000.000.000đ at nh QT 2003 Chỉ tiêu 136,4% 2.607 Thuế nhà, đất 336 359 106,8% Thuế CQSDĐ 327 408 Thu tiền thuê đất 459 Thu tiền sử dụng đất UTH 2008 Số tuyệt đối DT 2009 So với năm trước So với năm trước Số tuyệt đối 101,5% 111 84,1% 97 87,4% 76 78,4% 42 55,3% 143,5% 2.797 107,3% 3.363 120,2% 4.493 133,6% 6.415 142,8% 7.251 113,0% 438 122,0% 515 117,6% 594 115,3% 644 108,4% 814 126,4% 952 117,0% 124,8% 640 156,9% 984 153,8% 1.251 127,1% 1.739 139,0% 2.820 162,2% - - 513 111,8% 846 164,9% 799 94,4% 1.281 160,3% 1.600 124,9% 2.311 144,4% 1.877 81,2% 3.244 8.149 251,2% 14.202 174,3% 14.176 99,8% 15.416 108,7% 16.000 103,8% 22.000 137,5% 21.000 95,5% Thu bán nhà thuộc sở hữu NN 1.120 1.116 99,6% 1.338 119,9% 1.283 95,9% 1.993 155,3% 1.741 87,4% 1.079 62,0% 710 65,8% Tổng thu từ bất động sản 7.590 12.513 164,9% 20.201 161,4% 20.686 102,4% 24.009 116,1% 26.314 109,6% 35.515 135,0% 31.832 89,6% Tổng thu NSNN 123.860 177.409 143,2% 224.776 126,7% 283.847 126,3% 350.842 123,6% 311.840 88,9% 408.080 130,9% 404.000 99,0% an Lu va n Nguồn: Bộ tài (Các định cơng khai tốn, dự tốn NSNN năm) -80- 1.817 Số tuyệt đối So với năm trước 132 om 1.332 86,1% l.c 130 UTH 2007 So với năm trước 19,6% Số tuyệt đối gm 151 QT 2006 So với năm trước k 772 jm Lệ phí trước bạ Số tuyệt đối ht Số tuyệt đối vb Thuế SDĐNN Số tuyệt đối QT 2005 So với năm trước z QT 2002 z STT QT 2004 So với năm trước y te re ac th si eg cd jg hg ad ju y th yi pl -81- ua al n Biểu 2: Tỷ trọng khoản thu từ bất động sản so với tổng thu từ bất động sản so với tổng thu ngân sách nhà nước n va fu m ll Chỉ tiêu QT 2004 Số tuyệt đối QT 2005 So với tổng thu từ BĐS So với tổng thu NSNN Số tuyệt đối QT 2006 So với tổng thu từ BĐS So với tổng thu NSNN Số tuyệt đối UTH 2007 So với tổng thu từ BĐS So với tổng thu NSNN Số tuyệt đối UTH 2008 So với tổng thu từ BĐS So với tổng thu NSNN Số tuyệt đối DT 2009 So với tổng thu từ BĐS So với tổng thu NSNN Số tuyệt đối So với tổng thu từ BĐS So với tổng thu NSNN 151 1,21% 0,09% 130 0,64% 0,06% 132 0,64% 0,05% 111 0,46% 0,03% 97 0,37% 0,03% 76 0,21% 0,02% 42 0,13% 0,01% 1.817 14,52% 1,02% 2.607 12,91% 1,16% 2.797 13,52% 0,99% 3.363 14,01% 0,96% 4.493 17,07% 1,44% 6.415 18,06% 1,57% 7.251 22,78% 1,79% Thuế nhà, đất 336 359 2,87% 0,20% 438 2,17% 0,19% 515 2,49% 0,18% 594 2,47% 0,17% 644 2,45% 0,21% 814 2,29% 0,20% 952 2,99% 0,24% Thuế CQSDĐ 327 408 3,26% 0,23% 640 3,17% 0,28% 984 4,76% 0,35% 1.251 5,21% 0,36% 1.739 6,61% 0,56% 2.820 7,94% 0,69% - - - Thu tiền thuê đất 459 513 4,10% 0,29% 846 4,19% 0,38% 799 3,86% 0,28% 1.281 5,34% 0,37% 1.600 6,08% 0,51% 2.311 6,51% 0,57% 1.877 5,90% 0,46% Thu tiền sử dụng đất 3.244 8.149 65,12% 4,59% 14.202 70,30% 6,32% 14.176 68,53% 4,99% 15.416 64,21% 4,39% 16.000 60,80% 5,13% 22.000 61,95% 5,39% 21.000 65,97% 5,20% Thu bán nhà thuộc sở hữu NN 1.120 1.116 8,92% 0,63% 1.338 6,62% 0,60% 1.283 6,20% 0,45% 1.993 8,30% 0,57% 1.741 6,62% 0,56% 1.079 3,04% 0,26% 710 2,23% 0,18% Tổng thu từ bất động sản 7.590 12.513 - 7,1% 20.201 - 9,0% 20.686 24.009 - 6,8% 26.314 - 8,4% 35.515 - 8,7% 31.832 - 7,9% Tổng thu NSNN 123.860 177.409 - - 224.776 - - 283.847 350.842 - - 311.840 - - 408.080 - - 404.000 - - k jm ht vb - - gm - 7,3% om l.c Nguồn: Bộ tài (Các định cơng khai tốn, dự tốn NSNN năm) -81- 772 1.332 z So với tổng thu NSNN z Lệ phí trước bạ So với tổng thu từ BĐS at Thuế SDĐNN Số tuyệt đối nh QT 2002 oi QT 2003 STT Đơn vị tính: 1.000.000.000đ an Lu va n y te re ac th si eg cd jg hg ad ju y th yi pl -82- n ua al n va fu oi m ll Biểu 3: Số thu tỷ trọng khoản thu từ bất động sản tính bình qn thời kỳ 2002-2009 at nh Đơn vị tính: 1.000.000.000đ QT 2002 QT 2003 QT 2004 z Chỉ tiêu z STT QT 2005 QT 2006 UTH 2007 UTH 2008 DT 2009 Tổng thu năm 151 130 111 97 76 42 1.511 189 0,85% 0,07% 1.332 1.817 2.607 2.797 3.363 4.493 6.415 7.251 30.075 3.759 16,83% 1,32% Thuế nhà, đất 336 359 438 515 644 814 952 4.652 582 2,60% 0,20% Thuế CQSDĐ 327 408 640 984 1.251 1.739 2.820 8.169 1.021 4,57% 0,36% Thu tiền thuê đất 459 513 846 799 1.281 Thu tiền sử dụng đất 3.244 8.149 14.202 14.176 15.416 Thu bán nhà thuộc sở hữu NN 1.120 1.116 1.338 1.283 Tổng thu từ bất động sản 7.590 12.513 20.201 Tổng thu NSNN 123.860 177.409 224.776 gm Lệ phí trước bạ k 132 So với So với tổng thu tổng thu từ bất NSNN động sản 594 l.c 2.311 1.877 9.686 1.211 5,42% 0,42% 16.000 22.000 21.000 114.187 14.273 63,91% 5,00% 1.993 1.741 1.079 710 10.380 1.298 5,81% 0,45% 20.686 24.009 26.314 35.515 31.832 178.660 22.333 100,00% 7,82% 283.847 350.842 311.840 408.080 404.000 2.284.654 285.582 - - om 1.600 an Lu va n y te re Nguồn: Bộ tài (Các định cơng khai tốn, dự toán NSNN năm) -82- 772 jm Thuế SDĐNN ht vb Bình quân năm ac th si eg cd jg hg ad ju y th yi pl -83- n ua al PHỤ LỤC 02: TỶ TRỌNG SỐ THU TỪ BẤT ĐỘNG SẢN va n SO VỚI TỔNG THU NGÂN SÁCH ĐỊA PHƯƠNG TẠI MỘT SỐ TỈNH, THÀNH PHỐ NĂM 2006 fu Thuế nhà đất Thuế CQSDĐ Thuế SDĐNN Thu bán nhà Lệ phí trước Tổng thu từ thuộc bạ BĐS SHNN Tỷ trọng thu BĐS/Thu NSĐP 348.047 140.137 443.807 4.134.284 2.731.313 2.456.382 8,42% 5,13% 18,07% 571.778 104.139 33.574 4.294.838 676.723 358.682 14.783.960 4.977.124 2.803.392 29,05% 13,60% 12,79% 56.652 66.836 37.592 345.544 1.649.376 416.299 2.612.620 5.188.245 5.827.544 13,23% 31,79% 7,14% 43.306 32.138 181.812 202.132 3.081.972 2.467.078 5,90% 8,19% 892.935 101.078 66.200 3.918.372 323.468 412.553 25.066.286 3.451.848 5.429.247 15,63% 9,37% 7,60% 280.019 46.510 247.552 3.546.166 1.615.651 2.439.344 7,90% 2,88% 10,15% Tiền cho thuê đất 198.621 87.934 401.754 39.368 18.558 6.099 1.165 280 72.510 22.324 23.885 269.728 58.676 11.914 782.602 75.112 563 19.797 24.199 12.802 68.766 118.529 - z 21.121 3.995 5.813 1.208 963 753 223.406 31.379 12.044 1.628 850 2.063 2.397.564 386.193 286.391 28.052 36.693 10.488 971 801 3.647 159.182 1.387.037 339.507 12.395 13.882 1.872 275 89.702 119.241 10.309 11.472 255.501 39.968 40.675 1.131 17.083 2.145 1.629.191 137.912 201.043 352.938 5.118 68.201 697.377 16.387 20.179 39.364 8.122 23.298 739 36 264 136.276 15.110 152.223 6.723 373 7.319 18.976 4.793 11.797 z om l.c gm an Lu 5.836 11.632 va n ac th Nguồn: Tổng hợp từ Website Bộ Tài (Mục cơng khai số liệu ngân sách nhà nước) y te re 65.271 15.801 45.102 -83- k jm ht vb Miền núi phía Bắc Quảng Ninh 14.054 Phú Thọ 6.363 Bắc Giang 5.223 Đồng sông Hồng Hà Nội 48.132 Hải Phòng 20.374 Hải Dương 12.133 Bắc Trung Bộ - Duyên Hải miền Trung Khánh Hòa 12.124 Đà Nẵng 15.281 Thanh Hóa 12.263 Tây Nguyên Đắc Lắc 18.392 Gia Lai 13.492 Đơng Nam Bộ TP Hồ Chí Minh 89.299 Bình Dương 5.922 Bà Rịa - Vũng Tàu 14.110 Đồng sông Cửu Long Cần Thơ 12.670 Trà Vinh 2.275 Tiền Giang 7.549 Tổng thu NSĐP Tiền sử dụng đất at nh ĐỊA PHƯƠNG oi m ll Đơn vị tính: 1.000.000 đồng si eg cd jg hg