Thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại tại việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TẠI VIỆT NAM KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN QUẢN TRỊ - LUẬT SINH VIÊN THỰC HIỆN: TRẦN THỊ PHƯƠNG DIỄM LỚP: QUẢN TRỊ - LUẬT KHÓA: 34 KHOA: QUẢN TRỊ GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN: TS VŨ THỊ THANH VÂN TP HỒ CHÍ MINH, THÁNG NĂM 2014 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN NGÀNH QUẢN TRỊ - LUẬT THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TẠI VIỆT NAM SINH VIÊN THỰC HIỆN: TRẦN THỊ PHƯƠNG DIỄM LỚP: QUẢN TRỊ - LUẬT KHÓA: 34 MSSV: 0955060018 GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN: TS VŨ THỊ THANH VÂN TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2014 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan khóa luận tơi thực Các đoạn trích dẫn khóa luận ghi nguồn đầy đủ Những nội dung dịch trực tiếp từ văn nước ngồi có dẫn nguồn văn gốc Nếu có sai phạm nào, xin tự chịu trách nhiệm trước nhà trường Sinh viên Trần Thị Phương Diễm DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam: Ngân hàng Techcombank Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội: Ngân hàng Quân đội Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam: Ngân hàng BIDV Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gịn Thương Tín: Ngân hàng Sacombank Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam: Ngân hàng Agribank Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu: Ngân hàng ACB Ngân hàng Công Thương Việt Nam: Ngân hàng Vietinbank MỤC LỤC MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài Mục đích nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu Ý nghĩa khoa học dự kiến ứng dụng đề tài 6 Phương pháp nghiên cứu Những nội dung khóa luận PHẦN NỘI DUNG CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI.7 1.1 Khái quát chung hoạt động thẩm định dự án đầu tư hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 1.1.1 Khái quát thẩm định dự án đầu tư 1.1.2 Khái quát thẩm định dự án đầu tư hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 1.2 Đặc trưng công tác thẩm định dự án đầu tư hoạt động cho vay 1.3 Sự cần thiết công tác thẩm định dự án đầu tư hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 1.3.1 Xuất phát từ tính rủi ro cho vay hình thức dự án tính rủi ro từ hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 1.3.3 Sự cần thiết công tác thẩm định chủ dự án, nhà đầu tư khác 10 1.3.4 Sự cần thiết công tác thẩm định xã hội 10 1.4 Nội dung cần thẩm định 11 1.4.1 Các vấn đề trước thẩm định quy định pháp luật lựa chọn cán thẩm định 11 1.4.2 Thẩm định tính pháp lý dự án đầu tư 11 1.4.3 Thẩm định thông số dự báo thị trường doanh thu 16 1.4.3.1 Các thông số dự báo kinh tế vĩ mô 17 1.4.3.2 Các dự báo thị trường dự án 17 1.4.5 Thẩm định dòng tiền hay ngân lưu dự án 18 1.4.5.1 Sự khác quan điểm ngân hàng chủ đầu tư lập ngân lưu dự án 18 1.4.5.2 Thẩm định cách xử lý số loại chi phí 19 1.4.6 Thẩm định tiêu đánh giá tài 20 1.4.6.1 Hiện giá thu nhập dự án (NPV – Net Present Value) 20 1.4.6.2 Tỷ suất sinh lợi nội (IRR – Internal Rate of Return) 21 1.4.6.3 Chi phí sử dụng vốn 21 1.4.6.4 Các tiêu tài khác 22 1.4.7 Thẩm định khía cạnh kỹ thuật dự án đầu tư 23 1.4.8 Phân tích kiếm sốt rủi ro dự án 24 1.5 Các yêu cầu đặt công tác thẩm định dự án đầu tư hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 24 1.6 Các nhân tố tác động đến trình thẩm định dự án đầu tư hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 25 1.6.1 Các nhân tố chủ quan 25 1.6.2 Các nhân tố khách quan 26 Kết luận chương 27 CHƯƠNG 2: CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY VÀ CÁC GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ 28 2.1 Thực trạng chung công tác thẩm định dự án đầu tư ngân hàng thương mại Việt Nam 28 2.1.1 Tổng quan chung dự án 28 2.1.3 Thẩm định chi phí dự án, hay cịn gọi đánh giá khả cung cấp nguyên vật liệu yếu tố đầu vào dự án 33 2.1.4 Thẩm định phương diện mặt kỹ thuật dự án 33 2.1.5 Thẩm định phương diện tổ chức, quản lý, nhân dự án 35 2.1.6 Thẩm định nguồn vốn, cách thức sử dụng tính khả thi nguồn vốn dự án 37 2.1.7 Thẩm định khía cạnh tài dự án khả trả nợ dự án 38 2.1.8 Thẩm định rủi ro dự án 40 2.1.9 Kết luận kiến nghị cán thẩm định 41 2.2 Những điểm đạt hạn chế công tác thẩm định dự án đầu tư hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam nay.43 2.2.1 Những điểm đạt 43 2.2.2 Những hạn chế 44 2.2.2.1 Những hạn chế mặt quy trình chất lượng thẩm định chung 44 2.2.2.2 Trong nội dung thẩm định thị trường khả tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu dự án 45 2.2.2.3 Trong nội dung thẩm định khía cạnh kỹ thuật dự án 46 2.2.2.4 Trong nội dung thẩm định khía cạnh tài dự án khả trả nợ dự án 46 2.2.2.5 Ở nội dung kết luận thẩm định 48 2.2.3 Nguyên nhân hạn chế 48 2.2.3.1 Những nhân tố thuộc mặt chủ quan 48 2.2.3.2 Những nguyên nhân mặt khách quan 50 2.3 Một số giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện quy trình thẩm định dự án đầu tư hoạt động cho vay 51 2.3.1 Đối với ngân hàng thương mại 51 2.3.1.1 Hồn thiện quy trình thẩm định 51 2.3.1.2 Hoàn thiện nội dung thẩm định 51 2.3.1.2 Tăng cường số lượng chất lượng cán thẩm định ngân hàng 54 2.3.2 Đối với quan nhà nước có thẩm quyền 54 2.3.3 Đối với chủ dự án 55 Kết luận chương 56 KẾT LUẬN CHUNG 56 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 57 PHỤ LỤC 59 PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong năm gần đây, nợ xấu ngân hàng thương mại trở thành vấn đề xã hội quan tâm Có thể nói, mức độ nợ xấu ngân hàng thương mại cao, năm 2011 đến 2013 mức 3% Cụ thể sau: năm 2011, lần Ngân hàng Nhà nước chủ động công bố tỷ lệ nợ xấu ngân hàng Theo đó, nợ xấu tồn hệ thống ngân hàng mức 3,6 3,8% tổng dư nợ Con số tới cuối năm 2012, theo công bố Ngân hang nhà nước 4,08 %, cho dù theo tổ chức đánh giá độc lập số thực tế cao nhiều Bước sang năm 2013, tỷ lệ nợ xấu tiếp tục tăng cao, chạm mức 4,67% vào tháng 4/2013, thấy số liệu nợ xấu biến động tiêu cực Tuy nhiên, nợ xấu khơng xã hội quan tâm khơng có tác động tiêu cực đến ngân hàng thương mại nói riêng kinh tế nói chung Trên thực tế, tỷ lệ nợ xấu rủi ro tín dụng điển hình ngân hàng thương mại, tác động xấu đến hoạt động ngân hàng thương mại Bên cạnh đó, ngân hàng trung gian tài chính, xem hệ tuần hoàn vốn quốc gia, tồn hay đổ vỡ ngân hàng thương mại tác động trực tiếp mà với mức độ lớn kinh tế Có thể lấy sụp đổ hệ thống ngân hàng Mỹ năm 2008 minh chứng rõ ràng tác động lớn hệ thống ngân hàng Với gia tăng “bong bóng bất động sản” kéo theo nợ xấu xuất khiến nhiều ngân hàng Mỹ thua lỗ nặng, dẫn đến sụp đổ ngân hàng lớn như: Lehman Brothers, Merrill Lynch, Countrywide Financial, Bear Stearns, Ameribank… Và khủng hoảng kinh tế Mỹ nói riêng khắp giới nói chung hậu nghiêm trọng bắt nguồn phần từ vấn đề Theo quy định pháp luật Việt Nam, để vay vốn, điều kiện phải có dự án đầu tư khả thi, có hiệu phù hợp với quy định pháp luật Để xác minh vấn đề trên, ngân hàng thương mại buộc phải có chế thẩm định dự án đầu tư trước cho vay vốn Tuy nhiên, chạy theo lợi nhuận với lỏng lẽo, thiếu chế chặt chẽ sách xuống dốc đạo đức nghề nghiệp số cán ngân hàng dẫn đến tượng xem nhẹ vấn đề thẩm định, số dự án đầu tư cho vay kể khơng có đáp ứng tính khả thi hiệu Hậu kéo theo loạt khoản nợ dù đến hạn chưa thể hoàn thành nghĩa vụ Đây nguyên nhân trực tiếp phổ biến gây nên rủi ro tín dụng, cụ thể tỷ lệ nợ xấu cao nước ta Nhận thấy tầm quan trọng vấn đề thẩm định dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay, em xin phép lựa chọn đề tài: “Thẩm định dự án đầu tư hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam” nhằm nghiên cứu cách khoa học đưa giải pháp cho bất cập hệ thống thẩm định, góp phần nhỏ vào q trình gỡ bỏ khó khăn cho ngân hàng thương mại Việt Nam Tình hình nghiên cứu đề tài Có thể nói, cơng tác thẩm định dự án đầu tư hoạt động cho vay ngân hàng thương mại chủ đề rộng lớn thu hút quan tâm nghiên cứu nhiều tác giả với đề tài nghiên cứu, góc độ nghiên cứu khác Qua trình khảo sát nghiên cứu trường đại học Việt Nam, đặc biệt trường đại học có chuyên ngành kinh tế Đại học Kinh tế Quốc dân, Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh…,tác giả nhận thấy có nhiều đề tài nghiên cứu công tác thẩm định dự án đầu tư hoạt động cho vay ngân hàng thương mại.Từ đề tài mang tính khái quát chung cho hoạt động cho vay như: luận văn thạc sĩ “Hạn chế rủi ro tín dụng cho vay doanh nghiệp ngân hàng thương mại cổ phần Đông Nam Á” tác giả Nguyễn Thị Tường Vy năm 2012 đến đề tài nghiên cứu sát với đề tài tác giả nghiên cứu như: khóa luận cử nhân “Một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư ngân hàng BIDV – Cầu Giấy” Nguyễn Thị Thu Tinh (2012); khóa luận cử nhân“Thẩm định tài dự án đầu tư ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương Việt Nam, thực trạng giải pháp” Đào Mạnh Tiến (2010), khóa luận “Thực trạng công tác thẩm định dự án vay vốn Vietinbank” Đoàn Thị Thùy Dung (2009) Bên cạnh đó, đề tài đề cập nhiều sách chuyên khảo như: TS Nguyễn Minh Kiều (2011), “Hướng dẫn thực hành tín dụng thẩm định tín dụng ngân hàng thương mại”, PGS.TS Phước Minh Hiệp, Th.S Lê Thị Vân Đan (2011), “Giáo trình Thiết lập thẩm định dự án đầu tư”… Nhìn chung, cơng trình kể có giá trị ứng dụng ý nghĩa thực tiễn định Tuy nhiên, cơng trình nghiên cứu đa phần tập trung vào nghiên cứu thực trạng ngân hàng thương mại định, chưa đưa thực trạng chung ngân hàng thương mại nay, đồng thời khía cạnh pháp lý cơng trình chưa khai thác sâu Mặt khác, thực trạng cho thấy, công tác thẩm định dự án đầu tư hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam cịn nhiều hạn chế Vì vậy, sở đề tài đó, tác giả tiếp tục đào sâu nghiên cứu vấn đề thuộc công tác thẩm định dự án đầu tư hoạt động cho vay ngân hàng thương mại nhằm giảm thiểu rủi ro xảy hoạt động Mục đích nghiên cứu Với đề tài trên, mục tiêu cần hướng đến là: Thứ nhất, nghiên cứu tìm hiểu khoa học sở lý luận dự án đầu tư thẩm định dự án đầu tư hoạt động cho vay ngân hàng thương mại nhằm có nhìn tổng quan vấn đề Thứ hai, khảo sát thực tế vấn đề thẩm định dự án đầu tư hoạt động cho vay ngân hàng thương mại, từ nhận vấn đề bất cập nay, tìm hiểu nguyên nhân dẫn đến bất cập, làm tiền đề cho việc đưa giải pháp để khắc phục bất cập Thứ ba, sau hiểu rõ sở lý luận, thực trạng nguyên nhân, vận dụng tất kiến thức có để đưa giải pháp nhằm khắc phục bất cập công tác thẩm định dự án đầu tư hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu Thẩm định tính khả thi hiệu dự án đầu tư hoạt động cho vay ngân hàng thương mại vấn đề có nội dung như: thẩm định khả chủ thể lập dự án đầu tư, thẩm định dự án đầu tư thẩm định biện pháp đảm bảo vốn vay Tuy nhiên với giới hạn cho phép luận văn cử nhân, em xin phép tập trung vào vấn đề thẩm định dự án đầu tư mà không nghiên cứu nội dung lại để đảm bảo đáp ứng yêu cầu luận văn cử nhân Quản trị - Luật Em xin chân thành cảm ơn thầy cô Như tên đề tài, đối tượng nghiên cứu khóa luận vấn đề kinh tế pháp luật phát sinh trình thẩm định dự án đầu tư hoạt động cho vay ngân hàng thương mại bao gồm thẩm định tính pháp lý dự án, thẩm định thị trường, chi phí, doanh thu dự án; thẩm định ngân lưu dự án; thẩm định tiêu tài chính, khía cạnh kỹ thuật dự án; thẩm định rủi ro dự án Ý nghĩa khoa học dự kiến ứng dụng đề tài Khóa luận phân tích vấn đề lý luận tìm hiểu thực trạng thẩm định dự án đầu tư hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam, làm rõ bất cập thiếu sót quy định thực tế, lý giải vấn đề góc độ kinh tế pháp luật Từ đó, đưa giải pháp nhằm khắc phục bất cập công tác thẩm định dự án đầu tư hoạt động cho vay Kết nghiên cứu khóa luận tài liệu tham khảo cho ngân hàng thương mại để xây dựng hoàn thiện hệ thống thẩm định dự án đầu tư hoạt động cho vay mình, nhằm giảm thiểu thấp rủi ro tín dụng xảy Đối với chủ thể vay vốn để thực dự án đầu tư, khóa luận cung cấp kiến thức góc độ pháp lý kinh tế để thực hoạt động vay vốn Đồng thời, quan nhà nước, tài liệu tham khảo nhằm giúp đề hồn thiện sách pháp luật vấn đề hạn chế rủi ro tín dụng ngân hàng thương mại nay, thực tốt chức quản lý điều hành kinh tế Nhà nước Việt Nam Phương pháp nghiên cứu Trong đề tài, tác giả vận dụng, kết hợp đa dạng phương pháp nghiên cứu khác Ví dụ như: phương pháp luận chủ nghĩa vật biện chứng, vật lịch sử, phương pháp tổng hợp liệu, phương pháp phân tích, đối chiếu với thực tế, phương pháp quy nạp, phương pháp so sánh… Trong phương pháp vận dụng phép vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mac – Lênin giữ vai trò phương pháp nghiên cứu chủ đạo đề tài nghiên cứu tác giả Những nội dung khóa luận Chương 1: Tổng quan công tác thẩm định dự án đầu tư hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam giải pháp, kiến nghị Kết luận chương Tóm lại, dựa vào lý luận tổng quan công tác thẩm định dự án đầu tư hoạt động cho vay ngân hàng thương mại trình bày chương 1, chương sâu phân tích cơng tác thẩm định dự án đầu tư số ngân hàng thương mại Việt Nam sở nội dung thẩm định thị trường khả tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu dự án; thẩm định khả cung cấp nguyên vật liệu yếu tố đầu vào dự án; thẩm định phương diện mặt kỹ thuật dự án; thẩm định phương diện tổ chức, quản lý, nhân dự án; thẩm định nguồn vốn tính khả thi nguồn vốn dự án; thẩm định khía cạnh tài dự án khả trả nợ dự án; thẩm định rủi ro dự án Với phân tích trên, tác giả nhận thấy điểm đạt hạn chế không mặt nội dung cơng tác thẩm định mà cịn thiếu sót quy định pháp luật cơng tác thẩm định dự án đầu tư Trên sở đó, tác giả đề giải pháp, kiến nghị nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam KẾT LUẬN CHUNG Hiện nay, nợ xấu ngân hàng thương mại vấn đề nan giải cần phải giải nhanh hợp lý, tránh gây tác động tiêu cực đến kinh tế Việt Nam Thực tế cho thấy, nguyên nhân gây nên nợ xấu Việt Nam việc sơ sài cơng tác thẩm định dự án đầu tư dẫn đến số dự án đầu tư dù không khả thi, không hiệu mặt kinh tế cấp tín dụng số ngân hàng thương mại Với mục tiêu xuyên suốt luận văn nhằm tìm giải pháp để góp phần tháo gỡ khó khăn trên, tác giả nghiên cứu tổng quan sở lý luận công tác thẩm định dự án đầu tư ngân hàng thương mại, từ áp dụng vào để phân tích điểm đạt hạn chế thực trạng Dựa vào đó, tác giả đưa kiến nghị, biện pháp phù hợp nhằm giúp hoàn thiện quy trình thẩm định dự án đầu tư hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Những nội dung trình bày nguồn tham khảo cho ngân hàng thương mại xây dựng chỉnh sửa quy trình thẩm định dự án đầu tư hoạt động cho vay Đồng thời, liệu tham khảp giúp cho quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, sửa đổi, bổ sung sách pháp luật nhằm giảm thiểu bớt rủi ro hoạt động cho vay thông qua quy định hồn thiện quy trình thẩm định Cuối cùng, với giới hạn luận văn tốt nghiệp cử nhân ngành Quản trị - Luật khả nghiên cứu thân tác giả công tác thẩm định dự án đầu tư hoạt động cho vay ngân hàng thương mạị hạn chế nên viết tác giả khơng tránh khỏi sai sót Do đó, tác giả mong nhận ý kiến đóng góp từ thầy bạn bè 56 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt Cao Hào Thi, Nguyễn Thúy Quỳnh Loan (2008), “Quản lý dự án”, NXB Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright (2013), “Chương 3: Thẩm định đầu tư công: Xây dựng biên dạng ngân lưu tài cho dự án” Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright (2013), “Chương 4: Chiết khấu tiêu chuẩn đánh giá đầu tư” Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Khoa Luật thương mại (2010) “Giáo trình luật ngân hàng”, NXB Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh Đào Mạnh Tiến (2010), “Thẩm định tài dự án đầu tư ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương Việt Nam, thực trạng giải pháp” Đoàn Thị Thùy Dung (2009), “Thực trạng công tác thẩm định dự án vay vốn Vietinbank” GS.TS Nguyễn Văn Tiến (2013), “Giáo trình Tín dụng ngân hàng”, NXB Thống Kê GS.TS Đoàn Thị Hồng Vân, Th.S Kim Ngọc Đạt (2011), “Quản trị chiến lược”, NXB Thống Kê Mai Thế Chính, “Thực trạng cơng tác thẩm định dự án Ngân hàng Vietcombank” 10 Nguyễn Hà Trang (2010), “Hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản Sở Giao dịch Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam” 11 Nguyễn Thị Thu Tinh (2012), “Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư ngân hàng BIDV – Cầu Giấy” 12 PGS.TS Phước Minh Hiệp, Th.S Lê Thị Vân Đan (2011), “Giáo trình Thiết lập thẩm định dự án đầu tư”, NXB Lao động – xã hội 13 PGS.TS Phan Thị Cúc, TS.Nguyễn Trung Trực, Th.S Đoàn Văn Huy, Th.S Đặng Thị Trường Giang, Th.S Nguyễn Thị Mỹ Phượng (2010), “Giáo trình Tài doanh nghiệp(*)”, NXB Tài 14 Phạm Minh Châu (2010), “Nâng cao cơng tác thẩm định tài dự án ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu” 15 Trần Ngọc Bảo, “Hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn Ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội” 16 TS Nguyễn Minh Kiều (2011), “Hướng dẫn thực hành tín dụng thẩm định tín dụng ngân hàng thương mại”, NXB Lao động – xã hội 17 Võ Thị Như Quỳnh, “Hồn thiện cơng tác thẩm định dự án kinh doanh bất động sản vay vốn ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương – Techcombank” 18 Vũ Công Tuấn (2010), “Quản trị dự án: Thiết lập thẩm định dự án đầu tư”, NXB Thống Kê Tiếng Anh Copeland & Weston, “Financial theory” Joseph Tham (1999), “Financial Discount Rates in Project Appraisal”, Development Dicussion Paper No.706 57 Savvakis C.Savvides, “Market Analysis and Competitiveness in Project Appraisal”, Development Dicussion Paper No.755 The Insitute of Chartered Accountants of Scotland, “Advance Finance” Website http://tuoitre.vn http://tuyendung.com.vn http://vi.wikipedia.org http://www.nguoiduatin.vn http://www.xaluan.com 58 PHỤ LỤC Ví dụ thực tế: Thẩm định khía cạnh nguồn vốn tính khả thi nguồn vốn dự án Mipec Tower Công ty cổ hóa dầu quân đội ngân hàng Techcombank47 “Nội dung 4: Tổng mức vốn đầu tư cấu nguồn vốn  Tổng mức vốn đầu tư Tổng mức đầu tư tính tốn đầy đủ chi phí đầu tư đảm bảo đủ nguồn vốn để thực dự án Chi phí dự phịng 10% tổng chi phí xây dựng chi phí quản lý dự án chi phí phù hợp với quy định thơng lệ dự án đầu tư Chi phí lãi vay thời gian tham gia xây dựng tính tốn sở tổng nhu cầu vốn vay giải ngân qua năm 500 tỷ đồng Trong trường hợp co cấu nguồn vốn có điều chỉnh lãi vay thời gian tham gia xây dựng điều chỉnh theo Bảng 9: Cơ cấu nguồn vốn Thứ tự Tổng mức vốn đầu tư Hạng mục Thành tựu I Chi phí liên quan đến đất 110,000 Đền bù giải phóng mặt Tiền sử dụng đất Tiền chuyển nhượng dự án 32,526 40,896 36,578 II Xây dựng 854,570 Phần kết cấu móng tầng hầm Khối thương mại văn phịng Khối hộ Kỹ thuật ngồi nhà 269,906 317,711 256,354 10,597 III Thiết bị 150,431 IV Chi phí quản lý dự án chi phí khác 63,335 V Dự phòng 106,834 VI Lãi vay thời gian xây dựng 128,815 VII Phí bán hộ trả cho Savills Tổng cộng 6,659 1.420.645 Phòng thẩm định - Ngân hàng Techcombank  Cơ cấu vốn Theo tính tốn tổng nhu cầu vốn 1,420 tỷ đồng tham gia giải ngân vốn đầu tư chủ yếu năm 2009 2010 Phịng thẩm định tiến hành tính tốn cấu vốn dự án sở xem xét tổng nhu cầu vốn dự án sau: 47 Võ Thị Như Quỳnh, “Hồn thiện cơng tác thẩm định dự án kinh doanh bất động sản vay vốn ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương – Techcombank”, tr.39 59 Bảng 10: Nhu cầu vốn Thứ tự Nội dung 2008 2009 2010 2011 Tổng cộng I Nhu cầu vốn 73,422 538,186 772,210 30,827 1.420,645 II Nguồn vốn 73,422 538,186 772,210 30,827 1.420,645 100% Vốn tự có 73,422 Vốn từ bán hộ - 352,603 502,455 - 185,582 269,755 Tỷ lệ 73,422 5% 22,096 877,155 62% 14,731 470,669 33% Vốn vay Phòng thẩm định – Ngân hàng Techcombank Kết luận cán thẩm định:  Phần vốn tự có tham gia vào dự án thấp ~5% tổng mức đầu tư  Phần vốn huy động từ bán hộ chiếm ~62% tổng mức đầu tư Nếu theo kế hoạch tối thiểu năm 2009 2010 phải bán hết 68% diện tích hộ với giá từ 1.750 – 1.800 USD/m2 thu hút 100% nguồn tiền từ diện tích bán đảm bảo đủ nguồn thực dự án Trường hớp tiến độ bán hộ chậm dẫn đến rủi ro không đảm bảo đủ nguồn thực dự án tiến độ Rủi ro dễ xảy đặc biệt hoàn cảnh năm 2009 dự kiến thị trường BĐS tiếp tục gặp khó khăn chưa có dấu hiệu phục hồi rõ ràng.” Ví dụ thực tế: Thẩm định khía cạnh tài khả trả nợ báo cáo thẩm định dự án đầu tư “Xưởng sản xuất giấy học sinh xuất khẩu” ngân hàng BIDV – Cầu Giấy48  Doanh thu – Chi phí dự án  Căn tính: - Theo tính tốn chi phí thực tế Doanh nghiệp - Theo giá thị trường số mặt hàng  Phương pháp tính:  Theo nghiên cứu Doanh nghiệp doanh thu thu loại sản phẩm đặc trưng sau nhà máy đưa vào hoạt động là:  Biểu 4: Doanh thu tính loại sản phẩm Đơn vị: nghìn đồng Doanh thu Năm hoạt động 48 Nguyễn Thị Thu Tinh (2012), “Một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư ngân hàng BIDV – Cầu Giấy”, tr.36-42 60 1.DT từ giấy học sinh 8308528 9495461 11275890 11869326 11869326 cao cấp xuất 2.DT từ giấy khổ A4, A3, 13607198 15551083 18466911 19438854 19438854 A2 khổ giấy khác 21915726 25046544 29742771 31308180 31308180 Tổng DT (Nguồn: Báo cáo nghiên cứu khả thi Doanh nghiệp vay vốn) Chi phí dự án Doanh nghiệp dự tính: Biểu 5: Danh mục dự tính chi phí Doanh nghiệp năm Đơn vị: Triệu đồng Loại chi phí/năm 15,631 17,864 21,213 22,329 22,329 2.Nguyên liệu phụ 372 126 506 532 532 3.Nhiên liệu 126 144 171 180 180 4.Điện 204 233 277 291 291 5.Tiền lương CNSX 48 48 48 48 48 6.BHXH (17% lương) 7 7 7.BHYT (12% lương) 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 1,147 1,311 1,556 1,637 1,637 655 749 889 936 936 10.Tiền thuê đất 3,933 3,933 3,933 3,933 3,933 11.KHTSCĐ 1,283 1,283 1,283 806 806 12.Lãi vay hàng năm 14,138 981 832 665 507 20,617 23,049 26,776 27,436 27,278 1.Nguyên liệu 8.CP quản lý hành 9.Các chi phí khác Tổng chi phí (Nguồn: Báo cáo nghiên cứu khả thi doanh nghiệp vay vốn) Trong phần này, Doanh thu mà Ngân hàng sau thẩm định lại dự án dự tính thấp so với Doanh nghiệp Đó tham khảo thị trường yếu tố chi phối khác, Ngân hàng giảm đơn giá trình sản xuất sau nhà máy vào hoạt động so với đơn giá Doanh nghiệp dự tính 10% Điều hợp lý lập dự án, Doanh nghiệp dự tính khoản mục thấp so với thời điểm Ngân hàng tiến hành thẩm định lại dự án, đồng thời Ngân hàng giảm công suất hoạt động Nhà máy để phù hợp với lực cân đối so với nhu cầu thị trường Ngân hàng tiến hành thẩm định lại chi phí thực trình sản xuất kinh doanh Doanh nghiệp Nhà máy vào hoạt động Kết Doanh nghiệp dự tính chi phí có nhiều điểm khác biệt so với khoản mục chi phí Ngân hàng dự tính: 61 - Doanh nghiệp khơng dự tính khoản chi phí cho việc sửa chữa bảo dưỡng máy móc thiết bị Nhà máy thực sản xuất Ngân hàng dựa khoản mục bảo trì máy móc để dự tính lại khoản Doanh nghiệp - Chi phí trả tiền lương cho cơng nhân sản xuất có khác biệt Doanh nghiệp khơng dự tính đến dự thay đổi khoản chi phí qua năm Ngân hàng dự tính chi phí lương trả cho cơng nhân sản xuất tăng lên qua năm, điều hợp lý mức lương trả cho cơng nhân có xu hương thay dổi qua thời kỳ - Về khấu hao tài sản cố định, Doanh nghiệp dự tính mức khấu hao nhanh so với thực tế (20%) Ngân hàng dựa theo quy định Bộ xây dựng để tính lại mức khấu hao hàng năm Doanh nghiệp (14%) - Doanh nghiệp không dự tính xác khoản mục chi phí trả lãi vay hàng năm Ngân hàng vào nhu cầu cho sản xuất kinh doanh Doanh nghiệp nhà máy vào hoạt động để dự tính khoản chi phí  Các tiêu đánh giá hiệu kinh tế dự án: Sau tiến hành thẩm định lại dự án Doanh nghiệp vay vốn đầu tư, Ngân hàng cân đối lại khoản mục chi phí doanh thu Doanh nghiệp, bổ sung sửa đổi khoản thiếu điều chỉnh lại danh mục cần thiết Ngân hàng tính tốn lại tiêu đánh giá hiệu sản xuất kinh doanh Doanh nghiệp qua bảng chi tiêu sau: Biểu 6: Bảng đánh giá hiệu kinh tế dự án Khoản mục Đơn vị Năm hoạt động 80 80 100 100 100 Sản lượng Trq/năm 56 56 70 70 70 Doanh thu trđ 20,9758 22,474 23,972 25,471 26,9689 DT có VAT Trđ 22,0246 23,5978 25,171 26,744 28,3173 VAT (5%DT) Trđ 1,0488 1,1238 1,199 1,273 1,3484 Tổng chi phí Trđ 21,044 22,2773 23,4889 24,6792 25,852 Lợi nhuận trước Trđ thuế 0,0682 0,1967 0,4821 0,792 1,1165 Công suất hoạt % động Thuế TNDN Trđ 0,01705 0,049175 0,120525 0,198 0,279125 Lợi nhuận ròng trđ 0,05115 0,147525 0,361575 0,594 0,837375 (Nguồn: Báo cáo thẩm định BIDV Cầu Giấy) Các khoản mục Ngân hàng tính tốn phản ánh đầy đủ tiêu tài dự tính Doanh nghiệp thời gian hoạt động Doanh nghiệp Có thể thấy Doanh nghiệp hoạt động có kết khả quan thu lợi nhuận sau thuế tăng dần tăng ổn định qua năm, đồng thời phản ánh hiệu kinh tế cao dự án Nhà máy vào sản xuất hoạt động 62 công suất đề Khoản nguồn quan trọng việc trả nợ vay cho Ngân hàng Doanh nghiệp Qua tiêu đánh giá hiệu kinh tế Doanh nghiệp, Ngân hàng tính tốn tiêu tài dòng tiền dự án qua năm, giá dòng tiền, NPV, IRR, DSCR dự án Tuy nhiên khoản mục này, Ngân hàng tính tốn thu kết thấp so với Doanh nghiệp khác biệt tính tốn chi phí doanh thu Doanh nghiệp nêu (Biểu 7: Bảng cân đối dòng tiền đây) Để có đánh giá tồn diện dự án, Ngân hàng đánh giá tiêu tài qua Bảng thử độ nhạy công suất dự án (Biểu 9: Bảng thử độ nhạy công suất kèm theo đây) Qua thay đổi mức công suất hoạt động dự án, thấy biến đổi tiêu NPV, IRR, DSCR dự án, co giãn tiêu có thay đổi cơng suất giá bán hay chí phí nguyên vật liệu dự án Điều phản ánh độ nhạy cảm dự án nhà máy thức vào hoạt động đứng trước khó khăn, thách thức cạnh tranh thị trường, đồng thời dự tính tiêu chịu ảnh hưởng có biến động thị trường thời gian trả nợ Doanh nghiệp, mức hiệu hoạt động dự án … Việc phân tích cần thiết, đề cập đến mức độ phù hợp dự án vào hoạt động sản xuất kinh doanh, phân tích tính thích ứng cần thiết dự án trường hợp khơng mong muốn xảy đến với doanh nghiệp tương lai Biểu 7: Dòng tiền tiêu đánh giá Năm hoạt động Khoản mục 3,33575 3,5759 3,6748 1.Dòng tiền dự án -13 3,074 3,85765 2.Hiện giá đồng tiền -13 2,7945 2,7568 2,68935 2,50995 2,3953 3.NPV 0,1036 4.IRR 13,8% 3,142 3,43745 3,43815 3,5163 2,6204 5.Thời gian trả nợ (tròn năm) 6.Dòng tiền trả nợ 3,2975 7.Kế hoạch trả nợ vốn vay 7.1.Nợ gốc dài hạn phải trả 1,4423 1,7507 2,0762 2,297 7.2.Lãi vay vốn cố định 1,6997 1,5468 1,36125 1,141115 0,89765 1.00 1.00 8.Chỉ số khả toán 8.1.DSCD năm trả nợ 1.00 63 1.00 1.00 8.2.DSCD nhỏ 1.00 8.3.DSCD trung bình 1.00 (Nguồn: Báo cáo thẩm định BIDV Cầu Giấy) Biểu 8: Bảng thử độ nhạy công suất dự án Giá trị thay đổi Đơn vị Công suất huy động % ban đầu 70% 60% 75% 80% Kết 1.NPV trđ 0,1036 0,0635 0,07436 0,08467 2.IRR % 13,8% 11,24% 11,86% 12,48% Thời gian trả nợ năm 4 Giá bán sản phẩm trđ Giảm 3% Giảm 2% Chi phí nguyên vật trđ liệu Tăng 2% Tăng 5% Kết 1.NPV trđ 0,1036 0,03632 0,0196 0,00577 2.IRR % 13,8% 9,92% 8,99% 8,14% 3.Thời gian trả nợ năm (Nguồn: Báo cáo thẩm định BIDV Cầu Giấy)  Cân đối nguồn khả trả nợ Doanh nghiệp Lịch trả nợ Doanh nghiệp - Doanh nghiệp vay vốn trung – dài hạn Ngân hàng với thời gian 48 tháng (04 năm) Trong thời hạn cho vay thực tế 36 tháng (03 năm) 12 tháng thời gian ân hạn trả nợ Doanh nghiệp - Các nguồn trả nợ Doanh nghiệp đảm bảo dựa nguồn lợi nhuận sau thuế, lợi nhuận giữ lại, khoản khấu hao Doanh nghiệp, nguồn tài trợ hợp pháp Doanh nghiệp trình hoạt động - Doanh nghiệp chấp quyền sử dụng đất thôn Ấp Tre xã Quang Minh tỉnh Vĩnh Phúc tồn tài sản có Doanh nghiệp hình thành khu đất cho Ngân hàng; đồng thời Doanh nghiệp cam kết tồn tài sản hình thành từ vốn vay (bao gồm quyền sử dụng đất xã Quang Minh – huyện Mê Linh – Vĩnh Phúc) làm tài sản bảo đảm nợ vay cho Ngân hàng để vay vốn Lịch trả nợ Doanh nghiệp xác định sau: Biểu 9: Lịch trả nợ Doanh nghiệp Ngân hàng Đơn vị: Triệu đồng Chỉ tiêu Năm hoạt động 10690 10690 973 8561 180 5646 Dư nợ đầu năm 962 1671 1384 1531 1747 Nợ gốc phải trả hàng 64 năm Lãi vay phải trả hàng năm Tổng mức dư nợ hàng năm 10690 Dư nợ cuối năm Lũy kế gốc phải trả hàng năm Lũy kế trả nợ lãi hàng năm 1131 1031 907 760 589 2095 2198 2292 2292 2345 9728 962 8561 2129 7177 3513 5646 5044 3899 6791 1133 2164 3072 3833 4431 (Nguồn: Báo cáo thẩm định BIDV Cầu Giấy) Qua báo cáo thẩm định BIDV Cầu Giấy dự án xây dựng phát triển xưởng sản xuất giấy học sinh xuất khẩu, qua đánh giá tình hình tài sản xuất kinh doanh quan chủ quản đầu tư Doanh nghiệp vay vốn, cân đối khả vay trả dự án ta thấy công tác thẩm định chi tiết rõ ràng, điều thể rõ với nhận xét từ phía Ngân hàng, cán thẩm định chủ động trực tiếp tính tốn tiêu kinh tế đưa thiếu sót cơng ty Nhưng qua phân tích ta thấy dự án khả thi có khả trả nợ cho Ngân hàng.” Ví dụ thực tế: thẩm định rủi ro dự án dự án “Đầu tư xây dựng khách sạn Phú An Hưng thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai” ngân hàng Agribank49 “a Dự án bị cạnh tranh khách sạn, nhà hàng khác thành phố Lào Cai: Như phân tích trên, thành phố Lào Cai chưa có khách sạn cao cấp nào, khách sạn chủ yếu xây dựng với diện tích nhỏ, số phịng dịch vụ kèm nhỏ lẻ, chưa đáp ứng yêu cầu nhiều du khách, thương nhân đến thăm quan, du lịch, công tác Do vậy, quản lý tốt chuẩn mực khách sạn có sách quảng bá rộng khắp mức giá hợp lý, chắn dự án có tính khả thi cao, khả bị cạnh tranh từ khách sạn, nhà hàng khác thấp Mặt khác, với ổn định trị, tăng trưởng kinh tế Việt Nam nói chung tỉnh Lào Cai nói riêng, việc du khách chuyển dần từ sinh hoạt cấp thấp sang cấp cao điều kiện thuận lợi cho dự án Ngoài ra, mối quan hệ tốt Ban lãnh đạo Công ty với sở, ban, ngành tỉnh Lào Cai mối quan hệ Ông Hiệp (Chi cục phó Chi cục thuế Lào Cai) yếu tố tốt việc tạo nguồn khách hàng cho dự án b Dự án khơng có đủ khách hàng dự kiến vào hoạt động: Đây rủi ro thường trực loại hình kinh doanh nhà hàng, khách sạn Tuy nhiên, rủi ro hạn chế tối đa năm tới, Lào Cai thực sách hỗ trợ thúc đẩy du lịch phát triển, với mục tiêu lượng khách đến với Lào Cai năm 2010 lên đến triệu lượt khách Với 49 Nguyễn Hà Trang (2010), “Hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản Sở Giao dịch Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam”, tr.82-83 65 sách giải pháp mà tỉnh thực việc lượng du khách đến với Lào Cai tăng lên tương lai điều tất nhiên Ngoài ra, để đảm bảo nguồn thu ổn định cho dự án vào hoạt động, Công ty An Phú Hưng xúc tiến ký Biên hợp tác với số Cơng ty du lịch việc đưa đón phục vụ khách du lịch từ tỉnh đến thành phố Lào Cai Sa Pa (Hợp tác xã vận tải Hữu Nghị, Saigon tour, Viettravel, Tulico tour…) c Rủi ro khả quản lý dự án: Sau dự án hồn thiện vào hoạt động, Cơng ty An Phú Hưng đóng vai trị quản lý chung thuê số chuyên gia điều hành hoạt động khách sạn (yêu cầu đặt Bộ máy quản lý khách sạn cao nhằm đảm bảo khách sạn vận hành tốt có nguồn thu ổn định) Ngoài ra, kinh nghiệm gần 10 năm quản lý kinh doanh siêu thị Ban Giám đốc Cơng ty giúp ích nhiều việc quản lý điều hành dự án d Rủi ro việc xây dựng khách sạn: Dự án xảy số rủi ro trình xây dựng (sai lệch so với thiết kế, tăng tổng vốn đầu tư…) Chủ đầu tư trực tiếp tiến hành xây dựng dự án Tuy nhiên, Công ty An Phú Hưng thuê Công ty TNHH tư vấn thiết kế xây dựng H.C.H (trụ sở số 67A, Trần Quang Khải, Phường Tân Định, Quận 1, TP Hồ Chí Minh) thiết kế lập tổng dự tốn đầu tư Sau giai đoạn xây dựng, Công ty H.C.H cử người đến kiểm tra, giám sát để đảm bảo tiến độ dự án hạn chế rủi ro nêu e Rủi ro ngành nghề kinh doanh, thị trường: Kinh doanh khách sạn, du lịch ngành tương đối nhạy cảm, phụ thuộc vào nhiều yếu tố điều kiện tự nhiên, kinh tế, trị, ổn định xã hội Trong trinh hội nhập phát triển, Việt Nam chịu ảnh hưởng mạnh tình hình trị giới, có biến động khơng tốt ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư kinh doanh Việt Nam Tuy nhiên, với mối quan hệ Việt – Trung ngày cải thiện tình hình kinh tế trị ổn định, Việt Nam ln đước đánh giá điểm đến an tồn du khách rủi ro có khả xảy Nhận xét: Những rủi ro xảy cho dự án dự đốn đưa biện pháp thích hợp để giảm thiểu rủi ro, đảm bảo tính khả thi hiệu chắn dự án.” Ví dụ minh họa: Kết luận thẩm định dự án Mipec Tower Cơng ty cổ hóa dầu qn đội ngân hàng Techcombank50 “Trên sở phân tích trên, phòng thẩm định kiến nghị thống với đề xuất chi nhánh Hồn Kiếm tài trợ cho cơng ty cổ phần Hóa dầu Quân đội thực dự án Mipec Tower với điều kiện cho vay sau:  Điều kiện cho vay:  Khách hàng hoàn thiện thủ tục chuyển đổi chủ đầu tư dự án 50 Võ Thị Như Quỳnh, “Hồn thiện cơng tác thẩm định dự án kinh doanh bất động sản vay vốn ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương – Techcombank”, tr.48-59 66  Khách hàng cấp giấy phép xây dựng điều chỉnh  Khách hàng cung cấp báo cáo bán hàng thực tế 100 hộ bán (báo cáo phải đầy đủ thông tin sau: người mua, hộ mua, diện tích hộ, giá bán/m2, gía trị hợp đồng tỷ lệ đặt cọc số tiền mua toán) kèm theo chứng từ đặt cọc phù hợp  Khách hành cung cấp khách hàng bán hàng thức, tiến độ tỷ lệ thu tiền theo tư vấn Savills  Điều kiện tín dụng: sở điều kiện cho vay nêu trên, phòng thẩm định dự án đề xuất điều kiện tín dụng cụ thể sau: Bảng 1.3: Bảng đề xuất tín dụng Đơn vị Cơng ty hóa dầu Quân đội nhận nợ Số tiền Tối đa 200,000,000,000 VNĐ cho vay Mục đích cho vay Tài trợ bổ sung nhu cầu vốn thực dự án Mipec Tower cho năm 2009 Hạng mục tài trợ: (i) chi phí xây dựng, (ii) chi phí thiết bị, (iii) chi phí quản lý dự án chi phí khác Thời hạn vay Tối đa 24 tháng kể từ ngày giải ngân Thời 12 tháng kể từ ngày rút khoản vốn gian rút vốn Thu nợ - Thu lãi: nợ lãi trả hàng tháng tính dư nợ thực tế - Thu gốc: + Thu nợ có nguồn tiền vốn từ bán hộ tỷ lệ thu nợ tối thiểu 50% dòng tiền từ bán hộ Tối thiểu khách thu nợ hàng quý tính theo phương án trả nợ + Kỳ thu nợ không tháng kể từ ngày giải ngân + Việc thu nợ phải đảm bảo nguyên tắc: dư nợ thời điểm không vượt 70% trị giá khoản thu từ bán hộ Quản lý - 100% nguồn thu từ 214 hộ chưa bán tồn khoản phải thu cịn nguồn lại từ 100 bán phải qua tài khoản Techcombank thu - Toàn nguồn thu từ việc bán hộ sử dụng vào mục đích: (1) trả nợ Techcombank (2) tái đầu tư vào dự án Phương thức giải ngân Chứng từ giải ngân - Chuyển khoản 100% cho nhà cung cấp, nhà thầu, nhà xây dựng + Vốn tự có khách hàng trước với vốn giải ngân Techcombank - Giải ngân toán cho nhà cung cấp NVL + Hồ sơ dự toán NVL cho hạng mục + Hợp đồng kinh tế + Biên giao nhận hàng đến chân cơng trình / phiếu nhập kho 67 - Giải ngân toán nhà thầu + Hợp đồng kinh tế + Đề nghị toán nhà thầu kèm theo biên nghiệm thu kết luận giá trị hồn thành có xác nhận chủ đầu tư, nhà thầu tư vấn giám sát Lãi suất Theo quy định Techcombank thời điểm giải ngân Điều kiện giải ngân - Chỉ giải ngân thỏa mãn điều kiện vay vốn nêu - Hoàn tất thủ tục chấp tài sản đảm bảo là: (1) Quyền sử dụng đất phần lớn giao có thu tiền sử dụng đất, (2) tồn tài sản tương lai hình thành từ vốn vay kèm theo quyền sử dụng đất với phần diện tích đất thuê - Định kỳ hàng tháng Savills phải xuất trình cho Techcombank khách hàng bán hàng, báo cáo bán hàng thực tế (báo cáo phải đầy đủ thông tin sau: người mua, hộ, diện tích hộ, giá bán/m2, giá trị hợp đồng, tỷ lệ đặt cọc số tiền người mua toán - Bổ sung cam kết cơng ty … chuyển tồn nguồn thu từ 214 hộ chưa bán tồn khoản phải thu cịn lại từ 100 bán qua tài khoản Techcombank, đồng thời cam kết toàn nguồn thu từ việc bán hộ sử dụng vào mục đích (1) trả nợ Techcombank (2) tái đầu tư vào dự án (cam kết lập thành văn độc lập quy định hợp đồng tín dụng) - Bổ sung đầy đủ chứng từ chứng minh phần vốn tự có kiểm tra tồn chứng từ chứng minh phần vốn tự có khách hàng tham gia vào dự án trước giải ngân - Đối với hợp đồng bán hộ (214 chưa bán), phải quy định điều khoản toán chuyển khoản qua tài khoản mở Techcombank không thay đổi suốt trình hợp đồng - Bổ sung nghị hợp đồng quản trị thông qua việc vay vốn từ Techcombank, đồng ý sử dụng tài sản công ty chấp / cầm cố Techcombank, ủy quyền cho người đại diện công ty ký hợp đồng giao dịch với Techcombank Tài sản đảm bảo - Toàn quyền sử dụng đất tài sản hoàn thành đất khu đất đầu tư dự án i) Hồ sơ tài sản đảm bảo + Đối với đất: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất + Đối với tài sản hình thành đất: (i) Hợp đồng, (ii) hóa đơn VAT, (iii) biên nghiệm thu khối lượng giá trị hồn thành có xác nhận nhà thầu, chủ đầu tư giám sát thi cơng, (iv) chứng từ tốn ii) Định giá + Đối với đất” định giá toàn tiền sử dụng đất chi phí đền bù giải phóng mặt + Đối với tài sản hình thành đất: định giá tồn chi phí xây dựng dự án iii) Tỷ lệ cho vay/ tài sản đảm bảo: tối đa 70% 68 iv) Phương thức quản lý: + Ký hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản hình thành tương lai có xác nhận công chứng đăng ký tài sản đảm bảo theo quy định + Đối với trị giá hoàn thành đất, thời gian xây dựng, ký phụ lục hợp đồng chấp, bên điều chỉnh tăng giá trị đảm bảo sở biên định giá tài sản đảm bảo chi nhánh, cản biên nghiệm thu khối lượng giá trị hoàn thành phần chứng từ tốn - Tồn nguồn thu từ bán hộ Ký hợp đồng chấp / cầm cố bên đăng ký tài sản đảm bảo theo định Techcombank Điều kiện kèm theo - Định kỳ hàng tháng công ty lập báo cáo đầy đủ tiến độ thi công, tiến độ toán hạng mục cho Techcombank - Chi nhánh theo dõi kiểm tra tiến độ thực dự án định kỳ hàng tháng Lập biên kiểm tra sử dụng vốn kèm theo báo cáo tiến độ thực dự án lưu hồ sơ thẩm định Ví dụ thực tế qua ngân lưu ngân hàng ACB thẩm định dự án “xây dựng nhà máy lắp ráp cửa Smartwindow công ty nhựa Đông Á51” Ví dụ thực tế: Kết luận dự án công tác thẩm định dự án đầu tư “Trung tâm đào tạo dạy nghề xưởng sửa chữa, bảo hành, bảo trì, phịng trưng bày bán sản phẩm tô, xe máy” ngân hàng Vietcombank52 "Kết luận thẩm định: 51 Phạm Minh Châu (2010), “Nâng cao công tác thẩm định tài dự án ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu”, tr.51 52 Mai Thế Chính, “Thực trạng công tác thẩm định dự án Ngân hàng Vietcombank”, tr.61 69  Dự án đạt yêu cầu tiêu tài  Dự án đạt yêu cầu tiêu pháp lý, sản phẩm, nhân cơng nghệ.,  Các tiêu tài dự án đạt yêu cầu Về tài sản đảm bảo toàn dự án đánh giá thêm  Dự án triển khai khu vực khuyến khích đầu tư, mang lại số lượng lớn công ăn việc làm mang lại hiệu kinh tế xã hội.” 70