Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế và thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Nguyên

Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế và thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Nguyên.Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế và thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Nguyên.Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế và thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Nguyên.Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế và thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Nguyên.Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế và thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Nguyên.Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế và thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Nguyên.Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế và thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Nguyên.Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế và thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Nguyên.Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế và thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Nguyên.Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế và thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Nguyên.Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế và thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Nguyên.Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế và thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Nguyên.Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế và thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Nguyên.Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế và thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Nguyên.Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế và thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Nguyên.Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế và thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Nguyên.Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế và thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Nguyên.Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế và thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Nguyên.Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế và thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Nguyên.Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế và thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Nguyên.Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế và thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Nguyên.Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế và thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Nguyên.

1 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu độc lập riêng tơi Các số liệu Luận án trung thực, có nguồn gốc trích dẫn đầy đủ nguồn tài liệu theo quy định Đề tài không trùng lặp với cơng trình khoa học cơng bố tác giả khác Tôi xin chịu trách nhiệm tính xác trung thực Luận án Hà Nội, tháng 02 năm 2023 Tác giả Luận án MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC .2 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .5 MỞ ĐẦU .6 Tính cấp thiết đề tài Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 11 2.1.Mục đích nghiên cứu .11 2.2.Nhiệm vụ nghiên cứu 11 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 12 3.1.Đối tượng nghiên cứu 12 3.2.Phạm vi nghiên cứu .12 Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu .13 4.1.Phương pháp luận 13 4.2.Phương pháp nghiên cứu .13 Những đóng góp ý nghĩa khoa học Luận án 14 Bố cục Luận án 16 Chương TỔNG QUAN VỀ TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ .17 CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA LUẬN ÁN 17 1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu 17 1.1.1 Tình hình nghiên cứu nước ngồi 17 1.1.2 Tình hình nghiên cứu Việt Nam 21 1.1.2.1 Các cơng trình nghiên cứu chế độ sở hữu đất đai Việt Nam 21 1.1.2.2 Các cơng trình nghiên cứu quyền sử dụng đất 24 1.1.2.3 Các cơng trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế 28 1.1.3 Đánh giá khái quát vấn đề nghiên cứu .33 1.1.3.1 Tình hình nghiên cứu nước 33 1.1.3.2 Tình hình nghiên cứu nước 34 1.2 Cơ sở lý thuyết đề tài .36 1.2.1 Lý thuyết nghiên cứu 36 1.2.2 Câu hỏi nghiên cứu 37 1.2.3 Các giả thuyết nghiên cứu 38 Kết luận Chương .40 Chương 42 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ VÀ VỀ PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƯỢNG 42 QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ 42 2.1 Lý luận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế .42 2.1.1 Khái niệm đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế 42 2.1.1.1 Khái niệm tổ chức kinh tế tổ chức kinh tế sử dụng đất .42 2.1.1.2 Khái niệm đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế51 2.1.2 Ý nghĩa chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế 55 2.2 Lý luận pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế .56 2.2.1 Yêu cầu điều chỉnh sở xây dựng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế .56 2.2.2 Khái niệm đặc điểm pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế… 62 2.2.3 Cấu trúc pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế 65 2.2.4 Các điều kiện đảm bảo thực pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế 68 Kết luận Chương .72 Chương 74 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI 74 TỈNH THÁI NGUYÊN .74 3.1 Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế 74 3.1.1 Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế 74 3.1.2 Chủ thể tổ chức kinh tế quan hệ pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 84 3.1.2.1 Khái niệm chủ thể tổ chức kinh tế quan hệ pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 84 3.1.2.2 Tổ chức kinh tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất .87 3.1.2.3 không chuyển nhượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất………………95 3.1.3 Đối tượng quyền sử dụng đất quan hệ pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế 96 3.1.3.1 Điều kiện chung quyền sử dụng đất chuyển nhượng 97 3.1.3.2 Điều kiện riêng quyền sử dụng đất chuyển nhượng 102 3.1.3.3 Thời điểm quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế 117 3.1.4 Quyền nghĩa vụ bên quan hệ pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế .117 3.1.5 Hình thức pháp lý hiệu lực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế… 122 3.1.5.1 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế .122 3.1.5.2 Hiệu lực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất 126 3.1.6 Trình tự, thủ tục thẩm quyền quản lý Nhà nước chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế .129 3.1.7 Tài giá đất liên quan đến giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế 134 3.1.8 Xử lý vi phạm pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế 137 3.1.9 Đánh giá ưu điểm bất cập, hạn chế pháp luật việc thực pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế 139 3.2 Thực tiễn thực pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế tỉnh Thái Nguyên 148 3.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tỉnh Thái Nguyên tác động đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế .148 3.2.2 Kết đạt từ giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế……… 152 Kết luận Chương .172 Chương 174 ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TẠI TỈNH THÁI NGUYÊN 174 4.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế…… 174 4.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nâng cao hiệu thi hành tỉnh Thái Nguyên 180 4.2.1.Giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế 180 4.2.2.Giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế tỉnh Thái Nguyên 193 Kết luận Chương 200 KẾT LUẬN 202 DANH MỤC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CỦA TÁC GIẢ 204 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 205 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT SỐ TT 10 11 12 13 14 15 CHỮ VIẾT TẮT Bộ luật Dân BĐS CNQSDĐ CTCP CTTNHH DAĐT DNTN DN ĐTNN ĐCSVN GCNQSDĐ QSDĐ TN&MT VPPL UBND NỘI DUNG ĐƯỢC VIẾT TẮT Bộ luật Dân Bất động sản Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Công ty cổ phần Công ty trách nhiệm hữu hạn Dự án đầu tư Doanh nghiệp tư nhân Doanh nghiệp Đầu tư nước Đảng Cộng sản Việt Nam Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất Tài nguyên Môi trường Vi phạm pháp luật Ủy ban nhân dân MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên thiên nhiên có vai trò đặc biệt quan trọng đời sống kinh tế, trị xã hội quốc gia, vùng lãnh thổ, địa phương, cá nhân, tổ chức toàn xã hội Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản quyền sở hữu đất, QSDĐ vấn đề quan tâm hàng đầu trọng yếu tất Nhà nước từ đời, vừa xác định ranh giới, chủ quyền, toàn vẹn lãnh thổ đất nước, vừa nơi thực hoạt động sản xuất, kinh doanh đời sống người Chính vậy, giao dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, đặc biệt giao dịch mua bán, chuyển nhượng ngày tăng tất cá nhân, tổ chức, Nhà nước ngày quan tâm Đại đa số nước giới vận hành chế thị trường thừa nhận sở hữu tư nhân hạn chế đất đai Hiện khoảng 10 nước tiếp tục thừa nhận chế độ cơng đất đai tìm giải pháp khác để vận hành chế độ công hữu đất đai kinh tế thị trường1 Trong bối cảnh kinh tế tồn cầu có nhiều biến động khó lường, vai trị Nhà nước Việt Nam định hướng xây dựng phát triển thị trường QSDĐ cần nghiên cứu làm sâu sắc theo quy luật khách quan kinh tế thị trường tính đặc thù chế độ sở đất đai Việt Nam giúp nhận diện cách toàn diện tiền đề lý luận pháp luật chuyển nhượng QSDĐ tổ chức kinh tế Bắt đầu từ việc giải mã khái niệm, học thuật tổ chức kinh tế, chuyển nhượng QSDĐ tổ chức kinh tế điều chỉnh pháp luật hoạt động chuyển nhượng QSDĐ tổ chức kinh tế, yếu tố tác động, chi phối tới quan hệ chuyển nhượng QSDĐ tổ chức kinh tế để phù hợp với định hướng phát triển Việt Nam Thị trường QSDĐ nói riêng, thị trường BĐS nói chung với thị trường tài ln có vai trị đặc biệt quan trọng kinh tế, trị, xã hội quốc gia, biến động từ thị trường BĐS, tài ln tác động mạnh mẽ đến toàn lĩnh vực đời sống Trong ba năm 2020, 2021 2022, Việt Nam chứng kiến chao đảo thị trường tài chính, thị trường BĐS Bắt đầu từ suy thoái kinh tế nước, khu vực giới ảnh hưởng sâu rộng đại dịch Covid 19 đến kinh tế, xã hội, tổ chức kinh tế nói chung DN kinh doanh BĐS nói riêng điêu đứng Ở Việt Nam, với chủ trương, sách hỗ trợ nhằm phục hồi, thúc đẩy phát triển kinh tế hậu Covid Đảng, Nhà nước, nỗ lực hưởng ứng nhà đầu tư, thị trường tài chính, thị trường bất động sản tăng nóng, thị trường chứng khốn chứng kiến cú lội ngược dòng ngoạn mục với loạt danh mục cổ phiếu tăng gấp chục chí vài chục lần so với Bùi Mến, GS Đặng Hùng Võ: “Chế độ sử dụng đất có thời hạn làm cho người sử dụng có trách nhiệm hơn”, https://mof.gov.vn/webcenter/ portal/vclvcstc/pages_r/l/chi-tiet-tin?dDocName=MOFUCM162348, truy cập ngày 15/02/2023 thời điểm bùng nổ việc lây lan dịch bệnh Covid toàn cầu, giá trị QSDĐ khắp tỉnh, thành nước đẩy lên nhanh cao, có nơi, vùng, địa phương giá đất chí tăng gấp hai, ba lần sau vài tháng Tuy nhiên, phát bất thường thị trường chứng khoán, thị trường BĐS, Đảng Nhà nước tiến hành điều tra, xác minh từ vụ việc Tân Hoàng Minh vào tháng 12/2021, (Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngơi Sao Việt, thành viên Tập đồn Tân Hồng Minh trúng đấu giá lơ đất thuộc Khu đô thị Thủ Thiêm với giá 24.500 tỷ đồng (gần 1,1 tỷ USD) tương đương 2,4 tỷ đồng cho 1,0m2 đất), vụ thao túng thị trường chứng khoán Chủ tịch Tập đoàn FLC Trịnh Văn Quyết loạt dự án ông lớn BĐS khác, tác động ngược lại thị trường chứng kiến cảnh “downtrend” thị trường chứng khốn, “xì hơi” thị trường bất động sản làm ảnh hưởng không nhỏ đến niềm tin nhà đầu tư nước, tạo dư luận xấu đến hoạt động đầu tư nói chung Việt Nam Giải pháp phát triển bền vững thị trường chứng khoán, BĐS, Đảng Nhà nước ta cần thiết phải có chủ trương, sách, sách, pháp luật phù hợp, hiệu quả, có khả thi nhằm tạo dựng, khơi thông phát triển thị trường, tạo hành lang pháp luật an toàn với mục tiêu thúc đẩy kinh tế-xã hội Việt Nam ngày phát triển, tạo lập giữ vững niềm tin cho nhà đầu tư nước, đảm bảo quyền lợi hài hoà Nhà nước, doanh nghiệp, người dân xã hội Bởi thực tế chứng minh, cần sách, quy định pháp luật có liên quan tác động mạnh mẽ đến thị trường BĐS, thị trường tài chính, tiền tệ, phù hợp thúc đẩy, khơng phù hợp kìm hãm bị loại trừ, vơ hiệu hố khơng có tính khả thi thực tế Để tiếp cận đất đai sử dụng cho hoạt động sản xuất - kinh doanh, bên cạnh việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất, tổ chức kinh tế Việt Nam cịn tiếp cận thơng qua giao dịch nhận chuyển nhượng QSDĐ thị trường QSDĐ thứ cấp CNQSDĐ loại giao dịch trọng yếu thị trường QSDĐ, đặc biệt CNQSDĐ tổ chức kinh tế tổ chức kinh tế chủ thể phổ biến quan trọng có nhu cầu sử dụng đất với quy mơ diện tích lớn, giá trị kinh tế cao, nhằm mục đích kinh doanh kiếm lời nên thường tác động liên quan đến lợi ích nhiều đối tượng khác xã hội Để đảm bảo cho tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất có hội tiếp cận đất dễ dàng, tổ chức kinh tế quyền chuyển nhượng nhận CNQSDĐ, tạo khuôn khổ pháp lý đảm bảo cho giao dịch chuyển nhượng QSDĐ tổ chức kinh tế thực công khai, minh bạch, thông suốt, lành mạnh đặt giám sát Nhà nước đồng thời tạo điều kiện thị trường BĐS phát triển địi hỏi hoạt động CNQSDĐ tổ chức kinh tế cần pháp luật điều chỉnh Hiện giá trị QSDĐ tăng cao theo thời gian, Nhà nước, doanh nghiệp người dân quan tâm đến đất đai Nhà nước vừa với tư cách chủ thể đại diện chủ sở hữu, vừa đại diện cho tồn xã hội có trách nhiệm việc định hướng phát triển kinh tế- xã hội đất nước, quan tâm sử dụng có hiệu nguồn lực đất đai mục tiêu phát triển, điều tiết tạo điều kiện để chủ thể tiếp cận với đất đai, vừa đảm bảo nguồn thu ngân sách Nhà nước hoạt động quản lý Nhà nước đất đai, đặc biệt hoạt động CNQSDĐ Doanh nghiệp với mục tiêu tối đa hoá lợi nhuận, tiếp cận đất đai vừa tư liệu sản xuất, vừa yếu tố đầu vào trình kinh doanh, vừa nơi sản xuất, kinh doanh, tài sản mua bán lại nhằm mục tiêu lợi nhuận Người dân, quan tâm đất đai vừa nơi ở, sinh sống, vừa mua bán lại, quan tâm việc Nhà nước, doanh nghiệp sử dụng nguồn lực đất đai đảm bảo giá trị văn hố, xã hội, di tích, lịch sử, danh lam, thắng cảnh lợi ích cộng đồng cho người dân, nâng cao giá trị đời sống cho nhân dân Để thực hoạt động sản xuất, kinh doanh, số doanh nghiệp (kinh doanh BĐS khơng) tiếp cận nguồn lực đất đai trực tiếp thông qua Nhà nước giao đất, cho thuê đất, đấu giá QSDĐ, lại hầu hết doanh nghiệp tiếp cận đất đai gián tiếp thông qua hoạt động chuyển quyền sử dụng đất mà chủ yếu nhận CNQSDĐ từ tổ chức, cá nhân khác Tổ chức kinh tế chủ thể sử dụng đất Nhà nước (đại diện chủ sở hữu) giao đất cho thuê đất Nhà nước công nhận việc nhận CNQSDĐ để thực dự án đầu tư Trong thời gian sử dụng đất, tổ chức kinh tế có quyền CNQSDĐ để thực hố lợi nhuận kinh doanh đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất mà trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê, đất có nguồn gốc nhận chuyển nhượng hợp pháp từ chủ thể khác phù hợp với nhu cầu, mục đích dự án đầu tư Thơng qua hoạt động CNQSDĐ doanh nghiệp, giải nhiều toán bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng Đối với doanh nghiệp chuyển nhượng thực hoá lợi nhuận hoạt động kinh doanh BĐS nói riêng, hoạt động kinh doanh nói chung, chuyển giao quyền thực DAĐT doanh nghiệp khó khăn khơng cịn đủ khả năng, điều kiện thực hiện, thu hẹp phạm vi đầu tư, chuyển hướng đầu tư…; bên nhận chuyển nhượng có hội tiếp cận đất đai dễ dàng, thuận lợi nhanh chóng so với việc xin giao đất th đất, tự tìm kiếm vị trí, diện tích đất, DAĐT phù hợp với nhu cầu doanh nghiệp, cá nhân Hoạt động CNQSDĐ tổ chức kinh tế vừa bị tác động quy luật thị trường, cung cầu, quyền tự kinh doanh, vừa bị chi phối chế hành với nhiều quy trình, trình tự, thủ tục, hồ sơ, điều kiện phức tạp Hơn nữa, với sách thuế đánh vào thu nhập doanh nghiệp, thu nhập cá nhân qua lần chuyển nhượng dẫn đến việc bên thực nhiều sai phạm tinh vi, xé rào, lách luật diễn phổ biến, bị biến tướng ẩn dấu nhiều hình thức pháp lý khác như: chuyển nhượng vốn, chuyển nhượng quyền thực dự án đầu tư, thoả thuận nguyên tắc… nhằm trốn thuế, giảm thuế từ CNQSDĐ QSDĐ chưa đủ điều kiện chuyển nhượng Với chủ trương đắn, Hội nghị Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XI ban hành Nghị lần thứ 19-NQ/TW ngày 31 tháng 10 năm 2012 Về tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng đổi mới, tạo tảng để đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng đại Sau gần 10 năm thực hiện, để phù hợp với tình hình mới, Đảng tiếp tục đạo Nghị Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng Khoá XIII số 18- NQ/TW ngày 16 tháng năm 2022 “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quản lý sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”: “Tiếp tục thực chế tự thỏa thuận người dân doanh nghiệp CNQSDĐ để thực dự án đô thị, nhà thương mại.”2 Đảng đạo: “Đối với dự án phát triển kinh tế - xã hội phù hợp với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, cần sớm xây dựng hồn thiện chế, sách để tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất tham gia với nhà đầu tư để thực dự án hình thức chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn quyền sử dụng đất”3 Về mặt lý luận, Việt Nam có số cơng trình nghiên cứu khoa học có liên quan đến đề tài, có luận văn thạc sĩ nghiên cứu CNQSDĐ tổ chức kinh tế giới hạn phạm vi Luật Đất đai, có luận án tiến sĩ nghiên cứu CNQSDĐ nói chung; nghiên cứu quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất, có luận án nghiên cứu chuyển nhượng DAĐT kinh doanh BĐS, chưa có cơng trình nghiên cứu đầy đủ, tồn diện liên thơng quy định pháp luật có liên quan đến CNQSDĐ tổ chức kinh tế Đây đề tài cấp Luận án nghiên cứu toàn diện, chuyên sâu CNQSDĐ tổ chức kinh tế đặt mối quan hệ liên thông Luật Đất đai với Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở, Luật Doanh nghiệp, Luật Kinh doanh chứng khoán, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp luật khác có liên quan, đồng thời Luận án nghiên cứu CNQSDĐ tổ chức kinh tế Thái Nguyên từ lý luận đến quy định pháp luật thực tiễn thực pháp luật, từ đưa kiến nghị, giải pháp hoàn thiện lý luận, pháp luật CNQSDĐ tổ chức kinh tế, đảm bảo quy định pháp luật có tính khả thi, có hiệu lực thực tế Về thực tiễn, hành lang pháp lý CNQSDĐ tổ chức kinh tế chưa chặt chẽ, thống nhất, thiếu tính khả thi, nhiều quy định trở thành rào cản hoạt động CNQSDĐ tổ chức kinh tế nói riêng, với quyền tiếp cận đất đai doanh nghiệp phát triển thị trường quyền sử dụng đất nói chung Với xu hội nhập quốc tế, nhà đầu tư nước quốc tế có nhiều phương cách để sở hữu BĐS, dự án đủ điều kiện, giấy tờ pháp lý có ít, thủ tục q phức tạp, tốn thời gian chi phí đường phổ biến mà doanh nghiệp thực xúc tiến thâu tóm quỹ đất hoạt động mua vốn cổ phần, rút ngắn thời gian, chi phí… quy định pháp luật CNQSDĐ tổ chức kinh tế phần lớn bị bỏ qua, chí bị vơ hiệu hố thực tế Nghị Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng Khoá XIII số 18-NQ/TW ngày 16 tháng năm 2022 “tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quản lý sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao Nghị Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng Khoá XIII số 18-NQ/TW ngày 16 tháng năm 2022 “tiếp tục đổi mới, hồn thiện thể chế, sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quản lý sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao Xuất phát từ lý lý luận thực tiễn pháp luật CNQSDĐ tổ chức kinh tế … việc nghiên cứu đề tài cấp thiết có ý nghĩa lý luận, thực tiễn, đặc biệt q trình cải cách Chính phủ hậu Covid với gói hỗ trợ 60.000 tỷ đồng để phát triển thị trường bất động sản, với nguồn lực tài tỷ USD cho phát triển công nghệ số, định hướng Chính phủ có giải pháp chiến lược Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Nhà nước thực quyền đại diện chủ sở hữu đất đai thông qua phương thức giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nói chung tổ chức kinh tế nói riêng Trên thực tế, nhu cầu CNQSDĐ tất yếu, đặc biệt kinh tế thị trường nước ta nay; xét lĩnh vực kinh tế, đất đai yếu tố đầu vào thiếu hoạt động sản xuất kinh doanh; đất đai tham gia vào hoạt động sản xuất người Để tiếp cận đất đai sử dụng cho hoạt động sản xuất - kinh doanh bên cạnh việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất; tổ chức kinh tế thực việc CNQSDĐ thị trường QSDĐ thứ cấp Nhằm tạo khuôn khổ pháp lý đảm bảo cho giao dịch CNQSDĐ tổ chức kinh tế thực công khai minh bạch, thông suốt, đặt giám sát Nhà nước pháp luật CNQSDĐ tổ chức kinh tế ban hành Thực tiễn thi hành quy định CNQSDĐ nói chung CNQSDĐ tổ chức kinh tế nói riêng bộc lộ số hạn chế, vướng mắc bất bình đẳng QSDĐ tổ chức kinh tế với DN có vốn ĐTNN CNQSDĐ: Luật Đất đai năm 2013 quy định tổ chức kinh tế nhận CNQSDĐ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; đó, DN có vốn ĐTNN lại khơng có quyền này; DN có vốn ĐTNN khơng kinh doanh QSDĐ đất Nhà nước Việt Nam cho thuê đất, giao đất có thu tiền SDĐ v.v Những hạn chế khơng làm giảm tính hấp dẫn môi trường đầu tư, kinh doanh tác động tiêu cực đến cam kết Nhà nước ta gia nhập Tổ chức Thương mại giới (WTO) ký kết hiệp định thương mại tư hệ (bao gồm hiệp định thương mại song phương hiệp định thương mại đa phương) Việt Nam với Hoa Kỳ, Hàn Quốc, Anh, Nhật Bản Cộng đồng Châu Âu (EU) Bên cạnh đó, thực tiễn cho thấy số lượng mức độ phức tạp vụ án tranh chấp liên quan đến hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặc biệt liên quan đến hợp đồng đặt cọc, ủy quyền chuyển nhượng, có chiều hướng gia tăng4 Thái Nguyên tỉnh trung du miền núi phía Bắc trung tâm vùng Việt Bắc; thu nhập bình quân đầu người mức khiêm tốn Tuy nhiên, năm gần đây, Thái Nguyên trở thành điểm sáng thu hút đầu tư tốc độ tăng trưởng kinh tế đứng thứ nước năm 2021 Nhiều tập đồn kinh tế lớn, cơng ty đa quốc gia tìm đến đầu tư kinh doanh Thái Nguyên, tiêu biểu Tập đoàn Nguyễn Thị Kim Phương, Vướng mắc việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng ủy quyền kiến nghị, truy cập ngày 19/6/2022, https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/mot-so-vuong-mac-trong-viec-chuyen- nhuong-quyen-su-dung-dat-bang-hop-dong-uyquyen-va-kien-nghi6270.html