Thuc trang ve den bu giai du an xay dung nha o 127564

Chơng I NHữNG Lý lUậN CHUNG Về CÔNG TáC ĐềN Bù GIảI PHóNG MặT BằNG I Vai trò đất Đất đai tài sản vô quý giá quốc gia Đất đai có vai trò quan trọng ®êi sèng kinh tÕ, x· héi cđa mét ®Êt níc Đất đai tảng hoạt động kinh tế nh: hoạt động sống dân c, hoạt động sản xuất kinh doanh kinh tế Con ngời khai thác bề mặt đất đai để trồng trọt, chăn nuôi, tạo nên sản phẩm nuôi sống xà hội loài ngời Trình độ khai thác đất đai gắn liền với tiến hoá xà hội Quá trình làm cho ngời ngày gắn chặt với đất đai Quan hệ ngời đất đai ngày phát triển gắn liền chặt chẽ với Mặt khác ngời ngày nhận thức hiểu biết khoa học kỹ thuật khám phá khai thác "kho bán" lòng đất phục vụ cho mục đích Trong yếu tố cấu thành môi trờng nh đất đai, nguồn nớc, khí hậu, trồng, vật nuôi, hệ sinh thái đất đai đóng vai trò quan trọng Những biến đổi khí hậu, phá vỡ hệ sinh thái vùng trái đất tác động ảnh hởng tự nhiên vai trò ngời tác động lớn Đất đai tham gia vào tất ngành sản xuất vật chất xà hội nh t liệu sản xuất đặc biệt Tuy nhiên ngành cụ thể kinh tế quốc dân, đất đai có vị trí vai trò khác Trong công nghiệp (trừ ngành khai khoáng), đất đai làm tảng, làm cở sở, làm địa điểm để tiến hành thao tác, hoạt động sản xuất kinh doanh Muốn xây dựng nhà máy, trớc hết phải có địa điểm, diện tích đất đai xây dựng nhà xởng để máy móc, kho tàng, bến bÃi, nhà làm việc, đờng xa lại Tất cần thiết trớc tiên để tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh Cùng với phát triển nhanh chóng ngành công nghiệp phát triển ngành xây dựng, công trình dân c phát triển đòi hỏi xây dựng nhà hình thành đô thị, khu dân c Những yêu cầu ngày tăng lên làm cho nhu cầu đất cho lĩnh vực tăng lên Trong nông nghiệp đất đai có vị trí đặc biệt quan trọng, yếu tố hàng đầu ngành sản xuất Đất đai không nguồn cung cấp thức ăn cho Dơng Bá Vân Địa _ 41 trồng Mọi tác động ngời vào trồng dựa vào đất đai thông qua đất đai Đất đai đợc sử dụng nông nghiệp đợc gọi ruộng đất Trong nông nghiệp, ruộng đất t liệu sản xuất chủ yếu đặc biệt thay đợc Ruộng đất vừa đối tợng lao động, vừa t liệu lao động Hoạt động sản xuất nông nghiệp, đặc biệt ngành trồng trọt trình tác động ngời vào ruộng đất nhằ thay đổi chất lợng đất đai tạo điều kiện thuận lợi cho trồng sinh trởng phát triển Trong trình ruộng đất đóng vai trò nh đối tợng lao động Mặt khác ngời sử dụng đất đai nh công cụ để tác động lên trồng, thông qua làm tăng độ màu mỡ đất nhằm thu sản phẩm nhiều Trong trình này, ruộng đất đóng vai trò nh t liệu lao động Vậy đất đai đóng vai trò quan trọng thành phần thiếu ®èi víi cc sèng, x· héi Mäi tÇng líp xà hội sống thiếu đất đai II Khái niệm cần thiết công tác giải phóng mặt dự án Khái niệm đền bù giải phóng mặt Là đền bù thiệt hại nhà nớc ngời sử dụng đất có định thu hồi Khi có định thu hồi đất ngời sử dụng đất buộc phải chuyển quyền sử dụng mục đích sử dụng ®Êt cho Nhµ níc NÕu ngêi sư dơng ®Êt lµ hợp pháp đợc Nhà nớc đền bù đất nh tài sản, chi phí liên quan ®Õn viƯc di dêi thu håi ®Êt Ngêi bÞ thu hồi đất đợc Nhà nớc tạo điều kiện thuận lợi để đảm bảo ổn định sống bình thờng Đền bù thiệt hại thu hồi đất tất yếu khách quan để thúc đẩy trình phát triển cở sở hạ tầng quan điểm Nhà nớc Quan điểm đợc cụ thể hoá văn luật văn dới luật Điều 27 luật đất đai quy định: "Trong trờng hợp cần thiết Nhà nớc thu hồi đất sử dụng ngời sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng ngời thu hồi đợc đền bù thiệt hại" Điều 20 luật đất đai quy định Nhà nớc thu hồi toàn phần đất đà giao sử dụng trờng hợp cụ thể Điều 73 luật đất đai khẳng định việc Nhà nớc đền bù thiệt hại thu hồi đất Đến nghị định 22/1998 Chính phủ bớc ngoặt lớn chuyên đề thực tập tốt nghiệp Dơng Bá Vân Địa _ 41 công tác cụ thể hóa, thúc đẩy công tác đền bù nhanh tróng đợc thực Nghị định 22 năm 1998 quy định việc đền bù thiệt hại nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, vấn đề không đền bù thiệt hại đất mà đền bù tài sản gắn liền với đất nh nh÷ng chi phÝ vËn chun, chi phÝ chun nghỊ nghiệp Những quy định, nghị định đà đảm bảo cho ngời sử dụng đất bị thu hồi có ®đ ®iỊu kiƯn ®Ĩ tr× cc sèng b×nh thêng, tạo điều kiện cho họ ổn định sống điều kiện cũ đà bị thay đổi Mặt khác thể t tởng quán Nhà nớc đảm bảo bình đẳng lợi ích nhà nớc lợi ích cá nhân, chênh lệch xem nhẹ bên Nh vậy, đền bù thiệt hại có thu hồi đất tất yếu khách quan để đảm bảo sử dụng đất quy hoạch, tiết kiệm, hợp lý sử dụng đất đai vào ®óng mơc ®Ých theo quy ho¹ch sÏ t¹o ®iỊu kiƯn phát huy lợi so sánh vùng Sự cần thiết công tác đền bù giải phóng mặt Đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhà nớc thống quản lý, có Nhà nớc có quyền định đoạt tài sản quốc gia Nhà nớc giao cho đối tợng sử dụng theo quy định đà ghi luật đất đai nhng cần nhà nớc thu hồi lại để phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Trong trình công nghiệp hoá - đại hoá đất nớc, nhu cầu sử dụng đất để xây dựng công trình cở sở hạ tầng kỹ thuật công trình kiến trúc khác thay đổi nhà nớc giao đất cho chủ sử dụng với mục đích định phù hợp với quy hoạch Tuy nhiên quy hoạch thay đổi đồng nghĩa với việc thay đổi mục đích sử dụng Nhà nớc phải thu hồi lại đất để phục vụ cho mục ®Ých sư dơng míi VÝ dơ nh c¸c dù ¸n sử dụng đất với mục đích xây dựng tuyến đờng giao thông địa phơng đờng quốc lộ lớn, xây dựng trung tâm kinh tế, khu vui chơi giải trí, sân vận động quốc gia, nhà thi đấu, nhằm mục đích phát triển kinh tế phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Để thực dự án cần có đất Vì Nhà nớc đà giao cho đối tợng sử dụng, đất đai thực dự án Nhà nớc phải thu hồi đất ngời sử dụng Sau thu hồi đất, Nhà nớc giao lại cho chủ dự án sử dụng đất mà có dự án đà đợc nhà nớc phê duyệt Khi đợc nhà nớc giao đất đối tợng sử dụng sử dụng vào nhiều mục đích theo đăng ký nhằm phục vụ cho nhu cầu sống Họ xây dựng nhà ở, công trình kiến trúc, công trình phục vụ cho đời sống, tài sản gắn với đất Các tài sản thuộc sở hữu ngời sử dụng chuyên đề thực tập tốt nghiệp Dơng Bá Vân Địa _ 41 Do đó, nhà nớc thu hồi đất ngời sử dụng không đất đai mà tài sản đợc xây dựng mảnh ®Êt ®ã - Hä sÏ mÊt ®i t liƯu s¶n xuất đất đai, nghề nghiệp địa bàn sản xuất Trên mảnh đất trớc họ trồng trọt chăn nuôi đất đai trờng hợp đóng vai trò t liệu sản xuất, họ xây dựng công trình phục vụ cho sản xuất mà họ sở hữu - Để sản xuất họ cần phải đt yếu tố phục vụ sản xuất vào đất nh hệ thống tới tiêu, phân bón làm tăng độ phì đất công trình phục vụ sản xuất khác Do đó, Nhà nớc phải đền bù cho họ chi phí đà đt vào đất - Họ xây dựng nhà công trình phục vụ sinh hoạt, nhà nớc thu hồi đất buộc họ phải tháo dỡ công trình phải đền bù thiệt hại giá trị công trình Việc đền bù thiệt hại bù đắp thiệt hại bất động sản thiệt hại khác lợi ích gắn với đất chủ sử dụng Mặt khác tạo điều kiện cho họ tạo dựng lại sống nh trớc Bởi xét duyệt dự án sử dụng đất nhà nớc đà cân nhắc lợi ích mang lại sau thực dự án, dự án nhằm phát triển kinh tế - xà hội, mang lại lợi ích cho ngời dân Vì ly ngời phải trả lại đất để thực dự án bị thiệt hại mà không đền bù cho họ Ngoài ra, họ không bị thiệt hại không đất, không tài sản gắn với đất mà họ chi phí để phá dỡ, di dời tài sản Để giúp họ nhanh chóng ổn định lại sống sản xuất Nhà nớc hỗ trợ khó khăn việc phá dỡ công trình, hỗ trợ di chuyển số khó khăn khác III Chính sách nhà nớc công tác đền bù GPMB Những quy định chung Ngày 17 tháng năm 1994 Chính phủ đà nghị định số 90/CP ban hành quy định việc đền bù thiệt hại nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vfao mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia Tuy nhiên qua việc áp dụng nhiều dự án cho thấy số điểm đợc quy định Nghị định không phù họp cha cụ thể, đầy đủ Nghị định 90/CP thực đà cở sở pháp lý tơng đối đầy đủ cho công tác đền bù giải phóng mặt thu hồi đất Tuy nhiên xây dựng lâu mà trình áp dụng lại kéo dài mÃi sau, số không phù hợp (thấp so với thời điểm áp dụng nh dự án đờng 6, đờng Láng - Hoà chuyên đề thực tập tốt nghiệp Dơng Bá Vân Địa _ 41 Lạc áp dụng nghị định 90/CP từ năm 94 nhng đến áp dụng vào năm 97-98 không phù hợp Hơn nữa, đời nên nhiều điểm thiếu sót cha đầy đủ, cụ thể cha hợp lý nh quy định đối tợng đền bù cha cụ thể dẫn đến phản đối ngời dân Vì vậy, ChÝnh phđ ®· cã sù bỉ xung, chØnh sưa ®Ĩ phù hợp với nguyện vọng nhân dân tạo điều kiện thuận lợi cho địa phơng áp dụng Ngày 24 tháng năm 1998 Chính phủ đà ban hành nghị định 22/CP để bổ xung, điều chỉnh số điều nghị định 90/CP Đây nghị định đầy đủ đợc áp dụng thực dự án đền bù thiệt hại thu hồi đất Điều Nghị định 22/CP đà quy định phạm vi áp dụng đền bù hay trờng hợp bị thu hồi đất để sử dụng cho mục đích sau đợc áp dung 1.Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh quy định Nghị định đất đợc xác định khoản Điều 65 Luật Đất đai bao gồm: -Đất sử dụng cho đơn vị đóng quân;làm không quân,hảI quân quân khác;làm công trình phòng thủ quốc gia,trận địa công trình đặc biệt; làm ga cảng quân sự; đât sử dụng làm công trình công nghiệp, khoa học,kỹ thuật phục vụ quốc phòng, kết hợp làm kinh tế; đất sử dụng làm kho tàng lực lợng vũ trang;làm trờng bán ,thao trêng b·I thư vị khÝ; x©y dung trêng häc, bƯnh viện, nhà an dỡng lực lợng vũ trang; Đất sử dụng để xây dựng công trình quốc phòng an ninh khác Chính Phủ quy định - Đất sử dụng xây dựng đờng giao thông, cầu, cống, vỉa hè, hệ thống cấp, thoát nớc, sông, hồ, đê, đập, kênh mơng hệ thống công trình thuỷ lợi khác, trờng học, quan nghiên cứu khoa học, bệnh viện, trạm xá, chợ, công viên, vờn hoa, khu vui chơi cho trẻ em, quảng trởng, sân vận động, cở sở huân luyện thể dục thể thao, nhà thi đấu thể thao, sân by, bến cảng, bến tàu, bến xe, vờn quốc gia, khu bảo tồn thiên nhiên, khu an dỡng - Đất sử dụng xây dựng nhà máy thuỷ điện, trạm biến điện, hồ nớc dùng cho công trình thuỷ điện, đờng dây tải điện, đờng dây thông tin, đờng ống dẫn dầu, đờng ống dẫn khí, đài khí tợng thuỷ văn, loại trạm quan trắc phục vụ việc nghiên cứu dịch vụ công cộng, kho tàng dự trữ quốc gia; chuyên đề thực tập tốt nghiệp Dơng Bá Vân Địa _ 41 - Đất sử dụng xây dựng trụ sở làm việc quan Nhà nớc, tổ chức trị - xà hội nh trụ sở tàI chính, văn phòng Chính Phủ, Tổng cục Địa - Đất sử dụng xây dựng công trình thuộc ngành lĩnh vực nghiệp kinh tế, văn hoá, giáo dục, y tế, khoa học, kỹ thuật, lĩnh vực nghiệp kinh tế khác quan Nhà nớc, tổ chức trị - xà hội, đơn vị vũ trang nhân dân; - Đất tổ chức, cá nhân nớc, tổ chức, cá nhân nớc ngoài, ngời Việt Nam định c nớc sử dụng cho dự án sản xuất kinh doanh, khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu vui chơi giải trí, khu du lịch dự án đầu t khác đà đợc quan nhà nớc có thẩm quyền định cấp phép đầu t theo quy định cđa ph¸p lt nh khu chÕ xt Ninh Thn , khu công nghiệp Biên Hoà , Dung Quất, công viên nớc Hồ Tây - Đất sử dụng cho dự án phát triển khu đô thị mới, khu dân c tập trung khu dân c khác đà đợc quan Nhà nớc có thẩm quyền định; - Đất sử dụng cho công trình công cộng khác trờng hợp đặc biệt khác Thủ tớng Chính phủ định; - Đất sử dụng xây dựng công trình phục vụ công ích công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh địa phơng Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng quy định Với trờng hợp thu hồi đất Nhà nớc để sử dụng vào mục đích nh trờng hợp đợc đền bù Đối tợng phảI đền bù(ngời chịu trách nhiệm ®Ịn bï) Theo quy ®Þnh ®IỊu cđa NghÞ định tổ chức, cá nhân nớc, tổ chức, cá nhân nớc đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất (gọi chung ngời sử dụng đất) để sử dụng vào mục đích quy định Điều Nghị định có trách nhiệm đền bù thiệt hại đất tài sản có gắn liền với đất theo quy định Nghị định Đối tợng đợc đền bù thiệt hại Nhà nớc thu hồi đất ĐIều Nghị định 22/CP quy định đối tợng đợc hởng đền bù nhà nớc thu hồi đất phảI có môt trong.các ®IỊu kiƯn sau: chuyªn ®Ị thùc tËp tèt nghiƯp Dơng Bá Vân Địa _ 41 - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nớc có đất bị thu hồi (gọi chung ngời bị thu hồi đất) đợc đền bù thiệt hại đất Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng phải ngời có đủ điều kiện theo quy định Điều Nghị định nh sau Cã giÊy chøng nhËn qun sư dơng ®Êt theo quy định pháp luật đất đai Có định giao đất, cho thuê đất quan Nhà nớc có thẩm quyền theo quy định pháp luật ®Êt ®ai Cã giÊy tê chun nhỵng qun sư dơng đất theo quy định pháp luật Có giấy tờ lý ,hoá giá ,mua nhà thuộc sơ hữu Nhà níc cïng víi chøng nhËn qun sư dơng ®Êt theo quy định pháp luật định giao nhà cấp nhà gắn với đất thuộc sở hữu Nhà nớc quan Nhà nớc có thẩm quyền Trờng hợp có án đà có hiệu lực thi hành án giải tranh chấp nhà gắn liền với quyền sử dụng đất định quan có thẩm quyền giải tranh chấp đất đai Và ngời bị thu hồi đất phải ngời đợc án giải cho có quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Trờng hợp giấy tờ nh ngời bị thu hồi đất phải có giấy tờ chứng minh đợc đất bị thu hồi đất đà sử dụng ổn định trớc ngày 15 tháng 10 năm 1993 thuộc trờng hơp sau: a.Đất đà đợc sử dụng ổn định trớc ngày 08 tháng 01 năm 1988 đợc Uỷ ban nhân dân xÃ, phờng, thị trấn xác nhận b Đất đợc quan Nhà nớc có thẩm quyền giao cho sử dụng trình thực sách đất đai Nhà nớc Việt Nam dân chủ cộng hoµ, ChÝnh phđ vµ Nhµ níc Céng hoµ x· héi chủ nghĩa Việt Nam mà ngời đợc giao đát tiếp tục sử dụng đất từ đến ngày bị thu hồi c.Có giấy tờ hợp lệ quan cã thÈm qun thc chÕ ®é cị cÊp cho ngêi sử dụng đát ,mà ngời sử dụng liên tục từ đến ngày bị thu hồi d Có giấy tờ mua bán đất trớc ngày 18 thán 12 năm 1980 có giấy chuyển nhợng quyền sử dụng đất thơi gian t 18/12/1980 đến ngày 15/10/1993 ngời sử dụng đất hợp pháp đợc Uỷ ban nhân dân xÃ, phờng , thị trấn xác nhận chuyên đề thực tập tốt nghiệp Dơng Bá Vân Địa _ 41 e Cã giÊy chøng nhËn qun sư dơng đất tạm thời Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng cấp Uỷ ban nhân dân quận, huyện ,thị xÃ,thành phố trực thuộc tỉnh, sở địa cấp theo uỷ quyền Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng có tên hồ sơ địa tiếp tục sử dụng f Có giấy tờ mua, bán nhà đất tài sản gắn liên với quyền sử dụng đất trớc ngày 15/10/1993 -Ngời đợc đền bù thiệt hại tài sản gắn liền với đất bị thu hồi phải ngời sở hữu hợp pháp tài sản đó, phù hợp với quy định pháp luật -Việc ®Ịn bï thiƯt h¹i thu håi ®Êt cđa tỉ chức ,cá nhân nớc ngoài, tổ chức quồc tế, ngời Việt Nam định c nớc đà đợc Nhà nớc Việt Nam cho thuê đất giải theo định riêng Thủ Tớng Chính phủ -Việc sủ dụng đất phục vụ cho công trình công ích làng, xà hình thức huy động đóng góp nhân dân không áp dụng quy định Nghị định Trờng hợp không đợc đền bù thiệt hại đất đai Ngoài trờng hợp có số điều kiện thời điểm sử dụng đất bị vi phạm quy hoạch đợc cấp có thẩm quyền phê duyệt công bố vi phạm hành lang bảo vệ công trỉnh, ngời chiếm đất trái phép, Nhà nớc thu hồi đát không đợc đền bù thiệt hại Trong trờng hợp xét thấy cần hỗ trợ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng xem xét định trờng hơp cụ thể Đền bù thiệt hại đất a Nguyên tắc đền bù thiệt hại đất Theo Điều Nghị định quy định nguyên tắc đền bù thiệt hại đất nh sau : -Nguyên tắc thứ :Khi nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quy định Điều Nghị định 22/CP,tuỳ theo trờng hợp cụ thể, ngời có đất bị thu hồi đợc đền bù tiền ,nhà đất -Nguyên tắc thứ hai :Khi thực đền bù đất nhà mà có chênh lệch diện tích giá trị phần chênh lệch đợc giải theo quy định Điều 9,10,11 đợc trình bày sau b Giá đất để tính đền bù thiệt hại chuyên đề thực tập tốt nghiệp Dơng Bá Vân Địa _ 41 Trớc theo Nghị định 90/CP ngày 17/08/1994 Chính phủ quy định việc tính giá đất để đền bù dựa khung giá đợc quy định cụ thể Nghị định 87/CP ngày Tuy nhiên ,giá đất thực tế thay đổi thời gian địa phơng giá đất lại khác Vì phủ đà quy định hệ số K định 302/TTg Thủ Tớng phủ ngày 13/05/1996 dùng để nhân với giá đất khung giá phù hợp với khả sinh lợi giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất địa phơng Mỗi địa phơng có mức giá khác ,có thể cao giá đà quy định khung giá thấp Do sử dụng hệ số K để điều chỉnh giá cho phù hợp với giá thực tế địa phơng ®ã HƯ sè K cã nhiỊu u ®iĨm lµ nhân với giá khung giá làm cho mức giá từ cố định trở lên linh hoạt phù hợp với mức giá đa dạng địa phơng Tuy nhiên hệ só lại có nhợc điểm khó xác định Mặc rù làm cho giá đất theo tính toán linh hoạt nhng có số mức định Giá thực tế đa dạng nhiều hệ só K lúc phản ánh sát với giá địa phơng áp dụng để đền bù Bộ tài hớng dẫn phơng pháp xác ®Þnh hƯ sè K sau cã ý kiÕn cđa Bộ Xây dựng, Bộ Nông nghiệp Phát triển nông thôn, Tổng cục Địa chính, Ban Vật giá Chính phủ Nếu việc xác định giá đất để đền bù không phù hợp (thờng thấp thực tế )thì gặp phản đối nhân dân công tác đền bù giải phóng mặt khó khăn dẫn đến làm chem tiến độ thi công dựa án Căn vào quy định Nhà nớc, Sở tài vật giá phối hợp với ngành đợc hớng dẫn đạo Bộ Uỷ ban nhân dân tỉnh lập phơng án đền bù trình lên Uỷ ban nhân dân tỉnh phê duyệt (đối vơí dự án trực thuộc tỉnh )và phủ phê duyệt dự án thuộc cấp trung ơng .Để xác định đợc giá đất đền bù phải xác định giá thực tế địa phơng dựa nhân tố sau : Nhân tố khả đầu t sở hạ tầng :giá đất phụ thuộc nhiều vào vị trí đất đai khu vực mà vị trí đất đai lại phụ thuộc vào việc phát triển sở hạ tầng địa phơng Nhân tố khả hìng thành công trình dịch vụ:Nhiều chức sử dụng đất cạnh tranh mảnh đất nh trung tâmthơng mại van phòng cạnh tranh trung tâm thành phố làm tăng giá trị thực tế đất chuyên đề thực tập tốt nghiệp Dơng Bá Vân Địa _ 41 khu vc này, chức ngăn cản chức khác nh nhà máy làm giảm phát triển nhà xung quanh dẫn đến giảm giá trị đất Nhân tố khả sử dụng đấttheo mục đích yêu cầu khác: mảnh đất nhng đói với cá nhân lại có mục đích sử dụng hay nhu cầu sử dụng khác làm ảnh hởng đến giá trị đát vị trí Khả phân loai đô thị theo quy mô vị trí địa lý: Từng loại đô thị khác loại đờng phố khác nhauthì giá đất khác nhau.Các quan có thẩm quyền địa phơng phảI xác định cụ thể xác thứ tự loại đờng phố xác định giá đèn bù thiệt hại cho loại đờng phố, loại đô thị phản ánh giá trị thục tế đất nơI Khả phát triển ngành nghề truyền thóng: Nếu nơI ngời dân có khả phát triển ngành ngề truyền thống giá đất cao nhiều so với nơI đến mà khẳ phát triển ngành ngề Nếu việc xác định giá đất đền bù kết hợp đầy đủ, xem xét cụ thể xác vào nhân tố việc đền bù thiệt hại để thực quy hoạch đảm bảo lợi ích hai phía nhà nớc ngời dân bị giảI toả giá đất sát với thục tế hơn.Đối với đất vị trí có khả sinh lời cao phảI thực đấu giá đất có dựa nhân tố c Đền bù thiệt hại loại đất Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nớc nuôi trồng thuỷ sản Theo đIều Nghị đing thu hồi loại đất ngời bị thu hồi đất đợc đền bù đất theo diện tích hạng đất đất bị thu hồi Nếu đền đền bù ngời bị thu hồi đất đợc đền bù tiền theo giá đất quy định Điều Nghị định Trong trờng hợp diện tích đất đợc đền bù nhỏ diện tích đất bị thu hồi ngời bị thu hồi đất đợc đền bù tiền phần đất chênh lệch đó; Trong trờng hợp đất đền bù có giá đất thấp đất bị thu hồi ngời bị thu hồi đất đợc đền bù tiền phần chênh lệch đó, đất đền bù có giá đất cao giá đất đất bị thu hồi ngời đợc nhận đất đền bù nộp tiền phần chênh lệch Nếu đất bị thu hồi đất Nhà nớc giao sử dụng tạm thời, đất cho thuê, đất đấu thầu, ngời bị thu hồi đất không đợc đền bù thiệt hại đất nh1 chuyên đề thực tËp tèt nghiÖp