(Luận văn) nghiên cứu giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn huyện tiên du, tỉnh bắc ninh giai đoạn 2015 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM –––––––––––––––––––––– lu LÊ MINH TUẤN an n va p ie gh tn to NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN TIÊN DU, TỈNH BẮC NINH GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 d oa nl w u nf va an lu ll LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI oi m z at nh z m co l gm @ an Lu THÁI NGUYÊN - 2018 n va ac th si ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ––––––––––––––––– lu LÊ MINH TUẤN an n va p ie gh tn to NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN TIÊN DU, TỈNH BẮC NINH GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 oa nl w d Ngành: Quản lý đất đai ll u nf va an lu Mã số: 8.85.01.03 oi m LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI z at nh z Người hướng dẫn khoa học: TS Vũ Thị Thanh Thủy m co l gm @ an Lu THÁI NGUYÊN - 2018 n va ac th si i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan: Số liệu kết nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ cơng trình khoa học Các thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc thật Tác giả luận văn lu an n va p ie gh tn to Lê Minh Tuấn d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si ii LỜI CẢM ƠN Trong trình học tập, nghiên cứu hồn thành luận văn này, tơi nhận quan tâm giúp đỡ tận tình nhiều tập thể cá nhân Nhân dịp xin bày tỏ lời cảm ơn sâu sắc đến: Tập thể thầy, giáo Khoa Quản lý Tài ngun, Phịng Đào tạo Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, nghiên cứu hồn thành luận văn Tơi xin trân trọng cảm ơn cô giáo TS Vũ Thị Thanh Thủy người lu tận tình hướng dẫn, bảo tơi suốt q trình nghiên cứu hồn thành an Tơi xin trân trọng cảm ơn Phịng Tài ngun Môi trường, Văn n va luận văn gh tn to phịng Đăng kí đất đai huyện Tiên Du hộ dân địa bàn huyện Tiên p ie Du giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi cho tơi q trình thu nhập w thơng tin thực đề tài oa nl Một lần xin trân trọng cảm ơn! d Tiên Du, ngày tháng năm 2018 lu ll u nf va an Tác giả luận văn oi m z at nh Lê Minh Tuấn z m co l gm @ an Lu n va ac th si iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH viii MỞ ĐẦU lu an Tính cấp thiết đề tài n va Mục tiêu đề tài tn to Ý nghĩa khoa học thực tiễn gh Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU p ie 1.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất w 1.1.1 Khái niệm giá đất oa nl 1.1.2 Cơ sở khoa học việc hình thành giá đất giá đất d 1.2 Cơ sở pháp lý xác định giá đất lu va an 1.3 Các nguyên tắc phương pháp định giá đất u nf 1.3.1 Các nguyên tắc định giá đất (ĐGĐ) ll 1.3.2 Các phương pháp định giá đất m oi 1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 12 z at nh 1.4.1 Yếu tố tự nhiên 12 z 1.4.2 Yếu tố kinh tế 13 @ gm 1.4.3 Yếu tố xã hội 14 l 1.4.4 Yếu tố pháp lý 15 m co 1.5 Công tác quản lý định giá đất giá đất nước giới 16 an Lu 1.5.1 Định giá đất Thụy Điển 16 1.5.2 Định giá đất Malaysia 17 n va ac th si iv 1.5.3 Định giá đất Đài Loan 17 1.6 Công tác quản lý định giá đất giá đất Việt Nam 18 1.7 Công tác quản lý định giá đất giá tỉnh Bắc Ninh 19 1.8 Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực đề tài 20 Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22 2.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 22 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 22 2.1.2 Phạm vi phạm nghiên cứu 22 2.2 Địa điểm thời gian nghiên cứu 22 lu an 2.2.1 Địa điểm nghiên cứu 22 n va 2.2.2 Thời gian nghiên cứu 22 tn to 2.3 Nội dung nghiên cứu 22 gh 2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Tiên Du 22 p ie 2.3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý đất w đai định giá đất huyện Tiên Du 22 oa nl 2.3.3 Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện d Tiên Du giai đoạn 2015-2017 22 lu va an 2.3.4 Đánh giá ý kiến người dân nguyên nhân biến động giá đất u nf địa bàn huyện Tiên Du đề xuất giải pháp 23 ll 2.4 Phương pháp nghiên cứu 23 m oi 2.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 23 z at nh 2.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 25 z 2.4.3 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 26 gm @ Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 27 l 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Tiên Du 27 m co 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 27 an Lu 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 29 n va ac th si v 3.1.3 Tình hình quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý đất đai định giá đất huyện Tiên Du 31 3.2 Thực trạng giá đất địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh, giai đoạn 2015 - 2017 36 3.2.1 Nhóm đường, phố khu vực đô thị 36 3.2.2 Nhóm đường ven trục quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ ngồi thị 37 3.2.3 Nhóm đất xã Nội Duệ, Liên Bão 38 3.3 Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015 - 2017 40 lu an 3.3.1 Ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất huyện Tiên Du, tỉnh Bắc n va Ninh giai đoạn 2015 - 2017 40 tn to 3.3.2 Ảnh hưởng đặc điểm đất đến giá đất huyện Tiên Du, gh giai đoạn 2015-2017 45 p ie 3.3.3 Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Tiên Du, w tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015 - 2017 47 oa nl 3.4 Đánh giá ý kiến người dân nguyên nhân biến động giá đất địa d bàn huyện Tiên Du đề xuất giải pháp 53 lu va an 3.4.1 Đánh giá ý kiến người dân nguyên nhân biến động giá đất u nf địa bàn huyện Tiên Du 53 ll 3.4.2 Đề xuất giải pháp quản lý giá đất địa bàn huyện Tiên Du 55 m oi 3.4.3 Giải pháp kỹ thuật 57 z at nh KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 58 z Kết luận 58 gm @ Đề nghị 59 m co PHỤ LỤC l TÀI LIỆU THAM KHẢO 60 an Lu n va ac th si vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Tên viết tắt Tên đầy đủ lu an n va p ie gh tn to : Bất động sản ĐG : Đa giác ĐTH : Đơ thị hóa CN : Chữ nhật CNQSDĐ : Chứng nhận quyền sử dụng đất HT : Hình thang GPMB : Giải phóng mặt L : Chữ L LG : Lục giác QLĐĐ : Quản lý đất đai THPT : Trung học phổ thông UBND : Ủy ban nhân dân VT : Vị trí d oa nl w BĐS ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Biến động đất đai huyện Tiên Du giai đoạn 2015-2016 34 Bảng 3.2: Giá đất theo vị trí đường phố khu vực đô thị 36 Bảng 3.3: Giá đất theo VT đường ven trục quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ ngồi thị 37 Bảng 3.4: Giá đất xã Nội Duệ, Liên Bão 38 Bảng 3.5: Giá đất theo vị trí khu vực khác 39 Bảng 3.6: Giá đất nhóm đường phố khu vực đô thị 41 lu an Bảng 3.7: Giá đất nhóm đường ven trục quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ n va đô thị 42 tn to Bảng 3.8: Giá đất nhóm đất xã Nội Duệ, Liên Bão 43 gh Bảng 3.9: Giá đất nhóm đất khu vực cịn lại 44 p ie Bảng 3.10: Các yếu tố đặc điểm đất ảnh hưởng đến giá đất 45 w Bảng 3.11: Đặc điểm số khu dân cư 49 oa nl Bảng 3.12: Giá đất khu dân cư trước sau thực dự án 49 d Bảng 3.13: Giá đất vị trí tuyến đường phố Trung tâm thị trấn Lim giai lu va an đoạn 2015-2017 51 u nf Bảng 3.14: Mức độ ảnh hưởng yếu tố tới giá đất huyện Tiên Du 52 ll Bảng 3.15: Nguyên nhân biến động giá đất địa bàn huyện Tiên Du m oi giai đoạn 2015-2017 qua ý kiến người dân 53 z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1: Đồ thị cung cầu với thị trường đất đai điển hình Hình 3.1: Giá đất theo định giá đất thị trường năm 2017 mẫu điều tra quốc lộ 38 46 Hình 3.2: Giá đất thị trường theo VT bốn lô đất thuộc khu vực xa trung tâm (tỉnh lộ 276) 47 Hình 3.3: Giá đất trung bình khu dân cư trước sau thực xong dự án quy hoạch 50 lu Hình 3.4: Mức độ ảnh hưởng yếu tố tới giá đất huyện Tiên Du an n va theo ý kiến đánh giá hộ điều tra 52 p ie gh tn to d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si 49 Bảng 3.11: Đặc điểm số khu dân cư Khu dân cư Diện tích Tổng số lơ (m2) quy hoạch quy hoạch thành QH 9.500 80 2015 2016 8.500 60 2016 2017 Khu đất đấu giá QSDĐ tạo vốn (xã Đại Đồng) Khu nhà xã hội (xã Đại Đồng) Năm bắt đầu Năm hoàn (Nguồn: Phiếu điều tra năm 2017) lu Bảng 3.12: Giá đất khu dân cư trước sau thực dự án an n va Đơn vị: 1.000/m2 tn to Giá đất TB (1.000/m2) Bắt đầu Sau thực QH quy hoạch p ie gh Khu dân cư oa nl w Khu đất đấu giá QSDĐ tạo vốn (xã Đại Đồng) d Giá đất trung bình lu ll Giá đất trung bình u nf va an Khu nhà xã hội (Xã Đại Đồng) Mức chênh lệch Chênh đơn giá (1.000 đ/m2) 4.600 11.000 6.400 4.400 10.000 5.600 4.500 10.500 6.000 2.000 5.000 3.000 2.100 5.500 3.400 2.500 5.250 3.200 oi m (Nguồn: Phiếu điều tra năm 2017) z at nh Qua bảng 3.12 thấy rõ ảnh hưởng khu quy hoạch dự án z đến giá đất Trước quy hoạch, giá đất tương đương cao gm @ không đáng kể so với giá quy định Nhà nước, biết có dự án quy l hoạch, giá thị trường bắt đầu tăng lên cao, thời gian quy hoạch thời m co gian thị trường mua bán khu quy hoạch diễn sơi động Sau an Lu hồn thành quy hoạch, khu quy hoạch gần có sở hạ tầng tương đối hồn thiện, giá thị trường khu đất tăng cao so với thời gian n va ac th si 50 thời kỳ quy hoạch Quy hoạch khu dân cư yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khu dân cư lân cận 12000 10000 8000 Khu đất đấu giá QSDĐ 6000 Khu nhà xã hội 4000 lu 2000 an va n Bắt đầu quy hoạch Sau thực QH ie gh tn to Hình 3.3: Giá đất trung bình khu dân cư trước sau thực p xong dự án quy hoạch oa nl w Tùy theo sở hạ tầng, mức độ thuận lợi phố mà giá đất d tăng khác nhau, Khu đất đấu giá QSDĐ tạo vốn đầu tư sở hạ tầng an lu đồng hơn, gần trung tâm ủy ban nhân dân xã, trường học, trạm y tế…thuận (6 triêu đồng/m2) ll u nf va lợi sinh hoạt nên giá đất đặc biệt tăng cao sau quy hoạch hoàn thành m oi 3.3.3.3 Yếu tố thị hóa q trình phát triển hạ tầng z at nh Do trình thị hóa tăng nhanh năm trở lại với việc huyện đầu tư hạ tầng nhu cầu đất ngày tăng Quá trình z gm @ thị hóa q trình phát triển đô thị, đầu tư sở hạ tầng ảnh hưởng l không nhỏ đến giá đất, vị trí đầu tư sở hạ tầng tốt nằm an Lu hướng tăng lên qua năm m co quy hoạch phát triển đô thị giá đất thường điều chỉnh theo xu n va ac th si 51 Bảng 3.13: Giá đất vị trí tuyến đường phố Trung tâm thị trấn Lim giai đoạn 2015-2017 Năm 2014 (1000đ) (1) Tên đường, phố Vị trí Giá thực tế Giá QĐ Năm 2015 (1000đ) (2) Giá QĐ Năm 2016 (1000đ) (3) Giá thực tế Giá QĐ Giá thực tế Đường Hai Bà 9648 18000 9648 18000 9648 18000 Trưng- Đoạn từ ngã ba Lim tới cổng Làng 5789 10000 5789 14000 5789 14000 3763 6000 3763 6500 3763 7500 2634 3500 2634 3500 2634 3500 lu (Nguồn: Phiếu điều tra năm 2017) an n va Qua số liệu điều tra cho thấy giá đất vị trí ln có xu tn to hướng tăng lên giá đất, nhiên mức độ tăng chưa cao, có thời gh điểm giá đất giữ nguyên giá theo năm trước Như ta thấy ảnh hưởng p ie đô thị hóa q trình phát triển thị, đầu tư sở hạ tầng không nhỏ w đến giá đất oa nl Huyện Tiên Du có lợi phát triển kinh tế thương mại cộng thêm d giao thông thuận lợi, nhiều khu công nghiệp nên việc bn bán giao lưu hàng lu va an hóa sơi động Điều góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển, nâng cao u nf mức sống người dân kéo theo nhu cầu đất đai tăng lên đẩy giá đất tăng ll Tại khu vực xã thuộc huyện Tiên Du, ta thấy xã Đại Đồng có mức giá đất m oi thực tế cao so với xã lại, mức chênh lệch giá đất thực tế z at nh giá đất theo định lên tới 6,9 lần nguyên nhân xã tập trung z lượng lớn công ty doanh nghiệp, khu công nghiệp Đại Đồng - Hoàn Sơn m co 3.3.3.4 Yếu tố tâm lý l bán, sở hạ tầng phát triển… gm @ nằm giáp danh với khu công nghiệp VSIP thuận lợi cho việc giao lưu buôn an Lu Yếu tố tâm lý có ảnh hưởng khơng nhỏ đến giá đất chuyển nhượng địa bàn nói riêng người dân Việt Nam nói chung Trong giá n va ac th si 52 đất lên cao thường đổ xô mua lo sợ đất có khả sinh lời cao bị người khác mua, đẩy giá lên cao, gây lên tượng sốt đất Nhưng giá đất mức thấp người dân có xu hướng chờ đợi để mua đất khác với giá rẻ điều dẫn tới thị trường bất động sản bị đóng băng Một yếu tố tâm lý quan trọng người Việt Nam thích nhà có hướng Đơng, Đơng Nam hướng Tây, Tây Bắc Do đó, đất có hướng Đơng, Đơng Nam thường có giá chuyển nhượng cao * Mức độ ảnh hưởng yếu tố tới giá đất lu Bảng 3.14: Mức độ ảnh hưởng yếu tố tới giá đất huyện Tiên Du an va Mức độ ảnh hưởng (%) n STT Yếu tố Rất quan trọng Quan trọng Bình thường Vị Trí 97,2 2,8 0,0 Đặc điểm đất 62,5 27,8 9,7 Pháp Lý 65,3 18,0 16,7 Quy hoạch 51,4 18,0 30,6 ĐTH hạ tầng 34,0 23,6 42,4 Tâm lý 45,8 26,4 27,8 oa nl w p ie gh tn to d (Nguồn: Phiếu điều tra năm 2017) an lu 120 va u nf 100 Rất quan trọng Quang trọng Bình thường ll 80 m 60 oi z at nh 40 20 Pháp lý Quy hoạch ĐTH hạ tầng Tâm Lý l gm Đặc điểm đất @ Vị trí z m co Hình 3.4: Mức độ ảnh hưởng yếu tố tới giá đất huyện Tiên Du theo ý kiến đánh giá hộ điều tra an Lu Qua bảng số liệu trên, ta nhận thấy yếu tố điều tra theo phiếu n va điều tra giá đất huyện Tiên Du ta thấy yếu tố vị trí yếu tố quan ac th si 53 trọng Điều hồn tồn với phân tích, sở khoa học mà nhà nước ban hành giá đất hàng năm phụ thuộc vào vị trí đất 3.4 Đánh giá ý kiến người dân nguyên nhân biến động giá đất địa bàn huyện Tiên Du đề xuất giải pháp 3.4.1 Đánh giá ý kiến người dân nguyên nhân biến động giá đất địa bàn huyện Tiên Du * Nguyên nhân biến động giá đất địa bàn huyện Tiên Du theo ý kiến điều tra vấn Bảng 3.15: Nguyên nhân biến động giá đất địa bàn huyện Tiên Du lu giai đoạn 2015-2017 qua ý kiến người dân an va n STT SỐ PHIẾU NGUYÊN NHÂN TỶ LỆ (%) Chính sách nhà nước 79 54,86 Vị trí huyện 101 70,14 Thu nhập người dân 45 31,25 121 84,03 56 38,89 p ie gh tn to (phiếu) w Mục đích sử dụng Tốc độ phát triển kinh tế Chuyển nhượng QSDĐ nhiều 48 33,33 Nhu cầu sử dụng tăng 134 93,06 Do lạm phát 51 35,42 Nguyên nhân khác 23 15,97 d lu oa nl ll u nf va an oi m z at nh (Nguồn: Phiếu điều tra năm 2017) Qua vấn chủ sử dụng đất ta nhận thấy nguyên nhân z @ tình hình biến động giá đất huyện Tiên Du chủ yếu ảnh hưởng m co dụng đất, nhu cầu sử dụng đất tăng l gm sách nhà nước, vị trí huyện, tượng đầu đất, mục đích sử Bên cạnh nguyên nhân nêu theo đánh giá số cán an Lu làm công tác địa địa phương giá đất huyện Tiên Du có xu n va hướng tăng từ năm 2015 - 2017 Ngồi ngun nhân nêu giá ac th si 54 đất huyện chịu ảnh hưởng đầu đất đai Theo đánh giá cán tượng đầu đất đai xảy mạnh xã tập trung nhiều dự án làm cho giá đất bị thổi phồng tạo nên bong bóng bất động sản * Nhận định chung nguyên nhân biến động giá đất địa bàn huyện Tiên Du giai đoạn 2015-2017 - Chính sách Nhà nước: Thị trường Bất động sản nói chung chịu tác động lớn sách nhà nước Ở giai đoạn ảnh hưởng kinh tế giới, hạn chế lạm phát kinh tế nước số sách thắt chặt tín dụng cho vay lĩnh vực bất động sản làm cho lu giá đất huyện Tiên Du có xu hướng giữ nguyên mức giá số tuyến an n va đường có thay đổi (giá nhà nước quy định), giá nhà nước quy định giá - Vị trí huyện: Huyện Tiên Du có vị trí địa lý thuận lợi để phát triển gh tn to đất thị trường khơng có thay đổi nhiều p ie mạnh kinh tế, xã hội, dịch vụ phục vụ nhu cầu người dân Chính vị trí thuận lợi mà giá đất cao giá đất số khu vực nl w số huyện khác thuộc tỉnh Bắc Ninh Giá đất biến động theo tuyến, d oa vị trí xa trung tâm giá đất giảm, chí an lu tuyến đường tùy vào thị hiếu yếu tố tâm lí người sử dụng va giá khác ll u nf - Mục đích sử dụng người dân oi m Làm sở kinh doanh, dịch vụ: Dựa vào điều kiện thuận lợi cho việc z at nh kinh doanh giá đất cao lợi nhuận từ việc kinh doanh (nhà hàng, dịch vụ vui chơi, giải trí….), cho thuê mặt bằng, cho thuê cửa z hàng tạo Nếu mảnh đất sử dụng vào mục đích phù hợp với điều kiện ngoại @ gm cảnh khả sinh lời cao hơn, mảnh đất tuyến m co l đường có mục đích chủ sử dụng kết hợp với mục đích giúp khả sinh lời cao giá đất tăng Huyện Tiên Du tập trung nhu cầu sử dụng đất làm kinh doanh dịch vụ cao an Lu nhiều khu công nghiệp, lượng lao động lớn nên nhu cầu cao n va ac th si 55 Để ở: Một mảnh đất người sử dụng vào mục đích để yếu tố sinh lời từ kinh doanh khơng có Khi mảnh đất để có giá thấp sử dụng để kinh doanh, dịch vụ - Hiện tượng đầu đất: Hiện tượng đầu đất đai diễn mạnh gia đoạn này, Điều ảnh hưởng không nhỏ tới công tác quản lý nhà nước đất đai nói chung ảnh hưởng tới giá đất nói riêng - Nhu cầu sử dụng tăng: Là huyện phát triển mạnh kinh tế - xã hội tỉnh Bắc Ninh Đời sống người dân ngày cao nhu cầu nơi người dân cao lu an 3.4.2 Đề xuất giải pháp quản lý giá đất địa bàn huyện Tiên Du n va Để công tác xác định giá đất sát với giá thị trường đòi hỏi cần phải tn to thực nhiều biện pháp đồng bộ, xin đưa số giải pháp sau: Hoàn thiện hệ thống văn pháp luật để phục vụ cho công tác định p ie gh 3.4.2.1 Giải pháp sách, pháp luật w giá đất Bổ sung đầy đủ hoàn thiện quy định, hướng dẫn nguyên oa nl tắc, phương pháp tiêu chí xác định giá đất d Cần đẩy nhanh tốc độ giải công việc quan quản lý đất đai, lu va an tránh tình trạng kéo dài thời hạn giải hồ sơ người dân đến quan ll cực mua bán hợp pháp u nf quản lý đất đai làm hồ sơ, thủ tục, giảm thuế tiền sử dụng đất để người dân tích m oi Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi z at nh giới, thực việc xây dựng bảng giá đất quy định phù hợp với giá thị trường, z cần bổ sung quy định tư vấn giá đất, điều kiện hành nghề tư vấn giá đất để gm @ hình thành tổ chức định giá đất chuyên nghiệp, thành lập trung tâm định l giá chuyên nghiệp cấp tỉnh, giải tình trạng cán ngành tài nguyên m co môi trường thực kiêm nhiệm nhiệm vụ định an Lu Cần xác định lại giá đất năm lần Tức tháng lại tổ chức khảo sát giá thị trường nhằm nâng mức giá quy định cho sát với giá thị n va ac th si 56 trường thời điểm đó, vị trí tuyến đường phố, vị trí hay xảy thay đổi giá đột ngột vị trí thường xảy chênh lệch giá quy định giá giao dịch thị trường Bên cạnh cần thu hẹp đoạn đường cần định giá với khoảng cách ngắn không nên chia khoảng cách đoạn đường dài 3.4.2.2 Giải pháp tổ chức máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực Hoàn thiện tổ chức máy, nâng cao lực cán bộ, công chức ngành quản lý đất đai; trọng đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao lực đội ngũ cán đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai, đặc biệt lu an đội ngũ cơng chức địa xã, phường va n Củng cố, nâng cao lực tổ chức phát triển quỹ đất để thực tn to nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng, đấu giá quyền sử dụng đất, ie gh bước chuyển Tổ chức phát triển quỹ đất sang mơ hình doanh nghiệp phát triển p quỹ đất theo quy định; phát triển đa dạng loại hình dịch vụ đất đai cho ngân sách d oa nl w nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân doanh nghiệp, tăng nguồn thu an lu Hoàn thiện tổ chức, chế hoạt động nâng cao lực hoạt động u nf va Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo mơ hình dịch vụ cơng ll Cần thành lập Trung tâm định giá thuộc Sở Tài nguyên Môi trường m oi để tư vấn xây dựng bảng giá đất định kỳ, tham gia thẩm định giá đất đối z at nh với trường hợp yêu cầu sát với giá thị trường, không để cán tài nguyên z môi trường làm kiêm nhiệm Đồng thời, xã hội hoá lĩnh vực @ gm định giá để khuyến khích phát triển nhiều tổ chức định giá độc lập m co l Chú trọng nâng cao lực đội ngũ cán bộ, đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất Nâng cao lực định giá đất tổ chức định giá tài sản, an Lu bất động sản lực pháp lý lực chuyên môn n va ac th si 57 3.4.3 Giải pháp kỹ thuật Cần đầu tư xây dựng sở liệu, hạ tầng thông tin đất đai tài sản gắn liền với đất theo hướng công khai, minh bạch, phục vụ nhiều mục tiêu Xây dựng sở liệu thuộc tính đất đai dạng file số hệ thống đồ địa cập nhật bổ sung biến động thường xun Hồn thiện điều tra bản, đánh giá tiềm chất lượng tài nguyên đất đai để làm sở định giá đất đai Kết hợp điều tra phân tích yếu tố ảnh hưởng lớn tới giá đất địa bàn để từ xác định giá trị tiềm đất đai để xây dựng bảng lu an giá đất đai sử dụng lâu dài có khả dự báo giá đất n va p ie gh tn to d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si 58 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ Kết luận Qua kết nghiên cứu giá đất số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015-2017 rút số kết luận sau đây: 1.1 Thực trạng giá đất địa bàn huyện Tiên Du giai đoạn 2015-2017 Giai đoạn 2015- 2017 giá đất thực tế huyện Tiên Du có biến động tăng dần theo năm Giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường cao nhiều so với lu an giá đất Nhà nước quy định, đặc biệt vị trí có điều kiện thuận lợi n va sở hạ tầng, kinh doanh buôn bán, tập trung đông dân cư, nằm khu tn to trung tâm, chênh lệch giá thực tế giá Nhà nước quy định gh cao (Giá đất thực tế thuộc tuyến đường phố trung tâm có mức chênh p ie lệch so với giá đất theo định dao động từ 0,9 đến 1,0 lần) w 1.2 Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Tiên oa nl Du giai đoạn 2015-2017 d Đối với yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, tuỳ theo loại đường phố lu va an mà yếu tố chi phối đến giá đất có vai trị khác nhau, đường phố có u nf khả kinh doanh bn bán yếu tố quan trọng vị trí đất mang ll lại khả sinh lời cao ổn định dẫn đến nhu cầu người mua cao, tiếp m oi đến yếu tố hình thể đất, điều kiện sở hạ tầng, môi trường z at nh sống, Qua kết nghiên cứu ta thấy Giá đất địa bàn huyện Tiên Du phụ z thuộc vào nhiều nhóm yếu tố như: Yếu tố vị trí, đặc điểm đất, ĐTH, gm @ sở hạ tầng số yếu tố khác như: tâm lý, pháp lý, quy hoạch,… l yếu tố yếu tố vị trí yếu tố quan trọng định tới giá đất an Lu yếu tố quan trọng) m co (97,2% số người điều tra cho yếu tố quan trọng, 2,8% cho n va ac th si 59 1.3 Đánh giá ý kiến người dân nguyên nhân biến động giá đất địa bàn huyện Tiên Du đề xuất giải pháp Có nhiều nguyên nhân tác động đến giá đất huyện Tiên Du giai đoạn 2015 - 2017 khiến giá đất thị trường biến động, nhiên chủ yếu nguyên nhân: Chính sách nhà nước, tượng đầu đất đai, mục đích sử dụng, nhu cầu sử dụng tăng Từ việc phân tích kết đạt đề xuất số giải pháp: Giải pháp sách, pháp luật; Giải pháp tổ chức máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực; Giải pháp kỹ thuật lu Đề nghị an n va - Kết nghiên cứu bước đầu nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng tn to đến giá đất địa bàn huyện Tiên Du năm trở lại Dựa vào kết gh nghiên cứu xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất p ie địa bàn huyện w - Cần nghiên cứu sâu, chi tiết yếu tố ảnh hưởng đến giá đất oa nl địa bàn huyện Tiên Du nhằm bổ sung cho yêu cầu đặt giai đoạn d phải có thị trường đất đai cơng khai, minh bạch, tổ chức ll u nf va an lu quản lý chặt chẽ oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si 60 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Giáo dục đào tạo (2008), Giáo trình kinh tế trị Mác - Lênin, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Bộ Tài nguyên & Môi trường (2015), Báo cáo tình hình kết xây dựng Bảng giá đất năm 2015 Úy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Trần Minh Đăng, Trần Văn Ngưng (2010), Xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố tác động đến giá đất thực trạng giá trị sử dụng đất làm lu sở cho việc định giá đất địa bàn quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ an n va Nguyễn Quỳnh Hoa (2015), "Ứng dụng phương pháp thẩm định giá hàng tn to loạt quản lý nhà nước đất đai", Tạp chí Phát triển & Hội nhập, số 22 ie gh (32), tháng 05-06/2015 p Vũ Thị Tùng Hoa, (2010), Bài giảng triết học, Trường Đại học Sư phạm nl w Thái Nguyên d oa Lê Tấn Lợi (2009), Phân hạng định giá đất, Bộ môn Khoa học đất an lu Quản lý đất đai - Đại học Cần Thơ, Cần Thơ ll Kỹ thuật u nf va Trịnh Hữu Liên ctv (2014), Giáo trình Định giá đất, Nxb Khoa học m oi Lưu Văn Năng (2010), “Định giá đất Malaysia”, Tổng hợp báo cáo khoa z at nh học kỷ niệm 65 năm ngành Quản lý đất đai Việt Nam (1945-2010), Tổng Cục z Quản lý Đất đai - Bộ Tài nguyên & Môi trường, Hà Nội @ m co l thống kê đất đai năm 2016 gm Phòng TM MT huyện Tiên Du (2017), Báo cáo thuyết minh kết 10 Phòng TM MT huyện Tiên Du (2016), Báo cáo thuyết minh kết n va 11 Quốc hội (2003), Luật đất đai 2003 an Lu thống kê đất đai năm 2015 ac th si 61 12 Quốc hội (2013), Luật đất đai 2013 13 Choum Sinnara (2005), Ứng dụng hệ công nghệ GIS xây dựng đồ đơn vị đất đai huyện Khsach Kandal tỉnh Kandal, Campuchia, Đại học Nông nghiệp I - Hà Nội 14 Lê Thị Thu (2010), Nghiên cứu số yêu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn Thành phố Thái nguyên 2005 - 2009, Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 15 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, Nxb Nông nghiệp lu an 16 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), Giáo trình Định giá đất, Nxb va n Nông nghiệp Hà Nội p ie gh tn to 17 Nguyễn Viết Tuyến (2011), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận Đống Đa - thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp, Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội w 18 UBND tỉnh Bắc Ninh, Quyết định số 552/2014 ngày 29/12/2014 oa nl UBND tỉnh Bắc Ninh việc ban hành Bảng giá đất loại đất địa bàn d tỉnh 05 năm (2015-2019) an lu va 19 UBND huyện Tiên Du, Báo cáo tổng kết điều kiện tự nhiên kinh tế xã ll u nf hội huyện Tiên Du năm 2016 z at nh ngày 30 tháng năm 2014 oi m 20 Đặng Võ (2012), Kinh nghiệm quốc tế quản lý giá đất, truy cập ngày 21 Nguyễn Thị Yến * Hoàng Văn Hùng (2012), “Nghiên cứu số yếu z gm @ tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011”, m co l Tạp chí Khoa học Cơng nghệ , 98 (10), tr 69-74 an Lu n va ac th si PHỤ LỤC PHIẾU ĐIỀU TRA GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI GIÁ ĐẤT (Xin Ơng/Bà vui lịng hồn chỉnh giúp số thông tin sau đây) I Thông tin chung 1.Tên chủ sử dụng đất: Tuổi Địa chỉ: Nghề nghiệp: lu an n va CB, công nhân viên chức Lao động tự Buôn bán Nghề khác: tn to II Thơng tin đất ie gh 1.Diện tích đất…………… m2 p Hình thể………………… nl w Kích thước: Dài…………m, rộng………………m…………………… d oa Loại đường phố, vị trí loại đường phố định giá đất theo quy định an lu tỉnh (Do cán địa xã huyện cung cấp thông tin) u nf va - Loại đường phố………………………………………………………… ll - Vị trí:…………………………………………………………………… oi m Giá đất:……………m2 huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh z Ông/Bà, yếu tố sau ảnh hưởng đến giá đất nào? Quan trọng gm Rất quan trọng @ Theo z at nh * Một số yếu tố thông thường ảnh hưởng đến giá đất địa bàn Bình thường m co l an Lu n va ac th si STT Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Chính sách nhà nước Vị trí huyện Thu nhập người dân Mục đích sử dụng Tốc độ phát triển kinh tế Chuyển nhượng QSDĐ nhiều Nhu cầu sử dụng tăng lu an va Theo ơng/bà, ngồi yếu tố cịn yếu tố ảnh hưởng đến giá n đất? Mức độ ảnh hưởng nào? p ie gh tn to ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… w Theo ông/bà nguyên nhân dẫn đến biến động giá đất địa bàn NGUYÊN NHÂN Chính sách nhà nước Vị trí huyện Thu nhập người dân Mục đích sử dụng Tốc độ phát triển kinh tế Chuyển nhượng QSDĐ nhiều Nhu cầu sử dụng tăng Do lạm phát Nguyên nhân khác d ll u nf va an lu oi m z at nh z l gm @ STT oa nl huyện Tiên Du m co Xin chân thành cám ơn hợp tác Ông (bà)! Tiên Du, ngày tháng năm 201 an Lu Xác nhận chủ hộ n va (Ký, ghi rõ họ tên) ac th si