(Luận văn) nghiên cứu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện lục nam, tỉnh bắc giang

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM DIỆP THU THỦY lu an n va p ie gh tn to d oa nl w NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN LỤC NAM, TỈNH BẮC GIANG nf va an lu oi lm ul Chuyên ngành: Mã chuyên ngành: Người hướng dẫn khoa học: z at nh Quản lý đất đai 60.85.01.03 PGS.TS Hồ Thị Lam Trà z m co l gm @ an Lu n va NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016 ac th si LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn lu an n va to p ie gh tn Diệp Thu Thủy d oa nl w oi lm ul nf va an lu z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th i si LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hoàn thành luận văn, nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc Phó Giáo sư - Tiến sỹ Hồ Thị Lam Trà tận tình hướng dẫn, dành nhiều cơng sức, thời gian tạo điều kiện cho suốt trình học tập thực đề tài lu an Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý Đất đai, Khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, thực đề tài hoàn thành luận văn n va p ie gh tn to Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán viên chức Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Lục Nam - tỉnh Bắc Giang, Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Lục Nam, cán địa xã, thị trấn giúp đỡ tạo điều kiện cho tơi suốt q trình thực đề tài d oa nl w Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn./ an lu Trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2016 va oi lm ul nf Tác giả luận văn z at nh Diệp Thu Thủy z m co l gm @ an Lu n va ac th ii si MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục hình viii lu Trích yếu luận văn ix an va Thesis abstract xi n Phần Mở đầu Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học thực tiễn Những đóng góp oa nl 1.4.1 w p ie gh tn to 1.1 Ý nghĩa khoa học 1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn d 1.4.2 an lu va Phần Tổng quan tài liệu Khái quát đất đai thị trường đất đai 2.1.1 Đất đai 2.1.2 Thị trường đất đai 2.2 Khái quát giá đất 2.2.1 Khái niệm giá đất 2.2.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 2.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 15 2.3 Định giá đất 20 2.3.1 Khái niệm định giá đất 20 2.3.2 Các nguyên tắc định giá đất 21 2.3.3 Các phương pháp định giá đất 24 oi lm ul nf 2.1 z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th iii si 2.4 Công tác định giá đất giới Việt Nam 27 2.4.1 Công tác định giá đất giới 27 2.4.2 Công tác định giá đất Việt Nam 31 2.4.3 Công tác định giá đất tỉnh Bắc Giang 35 Phần Nội dung phương pháp nghiên cứu 36 lu an n va Địa điểm nghiên cứu 36 3.2 Thời gian nghiên cứu 36 3.3 Đối tượng nghiên cứu 36 3.4 Nội dung nghiên cứu 36 3.4.1 Khái quát chung huyện Lục Nam 36 3.4.2 Giá đất địa bàn huyện Lục Nam 36 3.4.3 Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Lục Nam 37 3.4.4 Đề xuất số giải pháp nhằm xác định giá đất quy định phù hợp với giá thị trường địa bàn huyện Lục Nam 37 p ie gh tn to 3.1 Phương pháp nghiên cứu 37 3.5.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 37 nl w 3.5 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 38 3.5.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 38 3.5.4 Các phương pháp thống kê, phân tích xử lý số liệu 39 3.5.5 Phương pháp phân tích hồi quy tuyến tính 39 d oa 3.5.2 nf va an lu oi lm ul Phần Kết thảo luận 40 Khái quát chung huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang 40 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 40 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 43 4.1.3 Tình hình quản lý sử dụng đất huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang 46 4.2 Giá đất địa bàn huyện Lục Nam 50 4.2.1 Giá đất quy định địa bàn huyện Lục Nam 50 4.2.2 Xác định giá đất thị trường địa bàn huyện Lục Nam 53 4.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Lục Nam 66 4.3.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đường nhóm I 66 4.3.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đường nhóm II 68 z at nh 4.1 z m co l gm @ an Lu n va ac th iv si 4.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đường nhóm III 71 4.3.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đường nhóm IV 74 4.4 Giải pháp để giá đất quy định nhà nước địa bàn huyện Lục Nam phù hợp với giá đất thị trường 75 Phần Kết luận kiến nghị 78 5.1 Kết luận 78 5.2 Kiến nghị 79 Tài liệu tham khảo 80 lu Phụ lục 83 an n va p ie gh tn to d oa nl w oi lm ul nf va an lu z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th v si DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT lu an n va Nghĩa tiếng việt BĐS Bất động sản BTNMT Bộ Tài Nguyên Môi Trường CCRĐ Cải cách ruộng đất ĐVT Đơn vị tính GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất LB Liên bang ND-CP Nghị định – Chính phủ QSH Quyền sở hữu SHNN Sở hữu nhà nước SHTN Sở hữu tư nhân p ie gh tn to Chữ viết tắt oa nl w Tài nguyên môi trường d TNMT lu Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất z at nh XHCN Việt nam đồng oi lm VPĐKQSDĐ Ủy ban nhân dân ul VNĐ nf va UBND Thông Tư an TT Xã hội chủ nghĩa z m co l gm @ an Lu n va ac th vi si DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Các nhóm đất địa bàn huyện Lục Nam 42 Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Lục Nam năm 2015 50 Bảng 4.3 Giá đất đô thị theo quy định Nhà nước tuyến đường lựa chọn từ năm 2011-2015 51 Bảng 4.4 Giá đất thị trường giá đất quy định đường nhóm I qua năm (2011-2015) 55 lu Bảng 4.5 Giá đất thị trường giá đất quy định đường nhóm II qua năm (2011-2015) 58 an n va Bảng 4.6 Giá đất thị trường giá đất quy định đường nhóm III qua năm (2011-2015) 61 ie gh tn to Bảng 4.7 Giá đất thị trường giá đất quy định đường nhóm IV qua năm (2011-2015) 64 p Bảng 4.8 Giá đất thị trường đường nhóm I năm 2015 67 Bảng 4.9 Giá đất thị trường đường nhóm II năm 2015 69 w oa nl Bảng 4.10 Giá đất thị trường đường nhóm III năm 2015 72 d Bảng 4.11 Giá đất thị trường đường nhóm IV năm 2015 74 oi lm ul nf va an lu z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th vii si DANH MỤC HÌNH Hình 4.1 Sơ đồ vị trí địa lý huyện Lục Nam .40 Hình 4.2 Cơ cấu kinh tế huyện Lục Nam năm 2015 43 Hình 4.3 Đoạn từ giáp đất xã Chu Điện đến ngã tư Đồi Ngô 54 Hình 4.4 Giá đất TT trung bình đường nhóm I từ năm 2011-2015 56 Hình 4.5 Đoạn từ Giếng Nguộn đến hết xăng ơng Chung 57 Hình 4.6 Giá đất TT trung bình đường nhóm II từ năm 2011-2015 59 Hình 4.7 Làn đường số song song với QL31 KDC .60 lu an Hình 4.8 Giá đất TT trung bình đường nhóm III từ năm 2011-2015 62 n va Hình 4.9 Giá đất TT trung bình đường nhóm IV từ năm 2011-2015 65 Hình 4.11 Sơ đồ vị trí hộ điều tra đường nhóm II năm 2015 68 gh tn to Hình 4.10 Sơ đồ vị trí hộ điều tra đường nhóm I năm 2015 .66 ie Hình 4.12 Sơ đồ vị trí hộ điều tra đường nhóm III năm 2015 71 p Hình 4.13 Sơ đồ vị trí hộ điều tra đường nhóm IV năm 2015 74 d oa nl w oi lm ul nf va an lu z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th viii si TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Diệp Thu Thủy Tên đề tài: Nghiên cứu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 Tên sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu lu Giá đất địa bàn huyện Lục Nam yếu tố ảnh hưởng đến giá đất an địa bàn huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang n va Phương pháp nghiên cứu tn to Luận văn sử dụng phương pháp: - Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu: thu thập tài liệu điều tra gh kinh tế, xã hội, quản lý đất đai huyện Lục Nam Thu thâp văn có liên quan ie p đến giá đất Nhà nước, UBND tỉnh Bắc Giang quy định - Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Xác định điểm điều tra giá đất theo w oa nl tuyến đường, đại diện huyện, cụ thể sau: Nhóm I tuyến đường Quốc lộ; Nhóm II tuyến đường Tỉnh lộ; Nhóm III khu vực thị trấn Đồi Ngơ; Nhóm IV d an lu trục đường liên huyện liên xã - Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: điều tra 256 phiếu hộ gia đình cá nhân va nf chuyển nhượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện oi lm ul Lục Nam từ năm 2011- 2015 - Phương pháp xử lý số liệu: thống kê, phân tích ảnh hưởng yếu tố đến giá đất ở, xếp xử lý số liệu thu thập theo thời gian từ 2011 - 2015 phần mềm z at nh Excel - Phương pháp phân tích hồi quy tuyến tính: vận dụng phương pháp để xác định z @ hàm tương quan yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn nghiên cứu gm Kết kết luận m co l - Kết + Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất huyện + Giá đất địa bàn huyện Lục Nam từ năm 2011-2015 an Lu Lục Nam n va ac th ix si PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN Từ kết nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang” Chúng đưa số kết luận sau: Lục Nam huyện miền núi tỉnh Bắc Giang, có tổng lu diện tích tự nhiên 60.860,93 Quốc lộ 31 37, đường sắt Kép - Hạ Long đường vành đai chạy qua địa bàn huyện tạo cho Lục Nam có điều kiện thuận lợi giao lưu kinh tế - văn hoá - xã hội với huyện khác tỉnh, thủ đô Hà Nội số tỉnh thuộc vùng Trung du Miền núi Bắc vùng Đồng an n va Giá đất quy định địa bàn huyện Lục Nam từ năm 2011 đến năm 2012 có biến động tăng nhẹ sau năm 2013 giữ ổn định, đến năm 2014 năm ie gh tn to sông Hồng p 2015 giá đất giữ ổn định không tăng d oa nl w - Giá đất thị trường tăng lên qua năm, giá đất quy định Nhà nước huyện Lục Nam nói riêng tỉnh Bắc Giang nói chung lại có chủ trương giữ ổn định không tăng (năm 2011, 2012 mức giá tăng nhẹ, năm 2013 nf va an lu năm 2014, 2015 giữ ổn định không tăng không giảm) có chênh lệch lớn so với giá Nhà nước quy định, cụ thể là: Tại Nhóm I: Giá đất thị trường chênh lệch so với giá quy định Nhà nước từ 1,27 đến 3,06 lần qua năm; Nhóm II: oi lm ul Giá đất thị trường chênh lệch so với giá quy định Nhà nước từ 1,33 đến 3,14 lần qua năm; Nhóm III: Giá đất thị trường chênh lệch so với giá quy định Nhà nước từ 1,20 đến 3,5 lần qua năm; Nhóm IV: Giá đất thị trường chênh z at nh lệch so với giá quy định Nhà nước từ 1,07 đến 4,44 lần qua năm z Theo kết nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Lục Nam gồm yếu tố: yếu tố ảnh kích thước mặt tiền, yếu tố chiều sâu đất, yếu tố khoảng cách đến đường yếu tố khoảng cách đến trung gm @ m co l tâm huyện Khi xác định giá đất đất nhóm I ta cần thay khoảng cách đến đường vào phương trình Y= 14,61 – 0,09X1; nhóm II ta cần thay yếu tố kích thước mặt tiền, yếu tố khoảng cách đến đường chính, yếu tố khoảng cách đến trung tâm huyện vào phường trình Y= 10,38 – 0,23X1 - an Lu n va 0,087X2 + 0,0003 X3; nhóm III ta cần thay yếu tố khoảng cách đến ac th 78 si đường chính, yếu tố kích thước mặt tiền, yếu tố chiều sâu đất vào phường trình Y= 2,98 – 0,05X1 + 0,17X2 + 0,36X3 ; nhóm IV ta cần thay yếu tố khoảng cách đến đường chính, yếu tố khoảng cách đến trung tâm huyện vào phường trình Y= 3,32 - 0,09X1 + 0,003X2 Để giảm mức chênh lệch giá thực tế so với giá quy định, UBND huyện Lục Nam cần xây dựng bảng giá đất chi tiết đảm bảo phù hợp với thực tế địa phương Đưa yếu tố ảnh hướng tới giá đất làm xây dựng bảng giá đất cho phù hợp với giá thị trường 5.2 KIẾN NGHỊ lu an n va thực tế phù hợp với quan hệ đất đai có phát sinh áp dụng giá đất ie gh tn to Để giảm mức chênh lệch giá thực tế so với giá quy định, UBND huyện Lục Nam cần xây dựng bảng giá đất chi tiết đảm bảo phù hợp với thực tế địa phương Căn vào khung giá phương pháp xác định giá đất phủ ban hành, giá đất UBND tỉnh quy định phải phù hợp với p Đưa yếu tố ảnh hướng tới giá đất: yếu tố ảnh kích thước mặt tiền, yếu tố chiều sâu đất, yếu tố khoảng cách đến đường yếu tố khoảng cách đến trung tâm huyện làm xây dựng bảng giá đất cho phù hợp với giá thị trường d oa nl w oi lm ul nf va an lu z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th 79 si TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2004) Thơng tư số 114/2004/BTC-TT Bộ Tài ngày 26/11/2004 hướng dẫn thi hành Nghị định 188/2004-NĐ-CP Bộ Tài (2007) Thơng tư số 145/2007/BTC Bộ Tài ngày 06/12/2007 Hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số lu điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP an Bộ Tài Nguyên & Môi trường, Bộ Nội vụ (2010) Thông tư liên tịch số n va 04/2010/TTLT-BTNMT-BNV ngày 02/02/2010 Liên Bộ Tài Nguyên & Môi to trường Bộ nội vụ hướng dẫn nhhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế Sở gh tn Tài Nguyên Môi trường thuộc Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung p ie Ương, phịng Tài Ngun Mơi trường thuộc Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị Bộ Tài nguyên Môi trường (2010) Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày w xã, thành phố thuộc tỉnh công tác Định giá đất oa nl 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng d giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Bộ Tài nguyên Mơi trường (2012) “Kinh nghiệm nước ngồi quản lý pháp an lu Bộ Tài nguyên Môi trường (2013) đề tài "Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải ul nf va luật đất đai” Bộ Tài Nguyên Môi trường dựng bảng giá đất" Bộ Tài nguyên Môi trường (2014) Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 z at nh oi lm pháp hoàn thiện sách, pháp luật nâng cao lực định giá đất xây tháng năm 2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh @ z bảng giá đất; định giá đất Bộ Tài ngun Mơi trường, Bộ Tài (2010) Thông tư liên tịch số gm 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 8/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban l dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Chính phủ (2004) Nghị định số 188/2004/NĐ – CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất an Lu m co hành bảng giá đất điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền Uỷ ban nhân n va ac th 80 si 10 Chính phủ (2007) Nghị định số 123/2007/NĐ – CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 188/2004/NĐ – CP ngày 26/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 11 Chính phủ (2014) Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định giá đất 12 Đoàn Ngọc Phương, Nguyễn Văn Truyền, Nguyễn Thị Khuy, Đỗ Xuân Hiên, Nguyễn Xuân Hoàn, Nguyễn Mạnh Khang Hà Trọng Vĩnh (2013) Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp hồn thiện sách, pháp luật nâng cao lực định giá đất xây dựng bảng giá đất Báo cáo tổng kết đề tài khoa học cấp Bộ Bộ Tài nguyên Môi trường lu an 13 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006) Giáo trình Định giá đất NXB Nơng va Nghiệp, Hà Nội n 14 Lưu Văn Năng (2010) “Báo cáo Định giá đất Malaysia” Tổng hợp báo cáo khoa to tn học kỷ niệm 65 năm ngành Quản lý đất đai Việt Nam (1945-2010) Tổng Cục Quản gh lý Đất đai - Bộ Tài nguyên & Môi trường, Hà Nội p ie 15 Nghiệp Hà Nội Phan Văn Thọ, Nguyễn Văn Chiến, Ngô Văn Độ, Nguyễn Xuân Trọng, Nguyễn nl w 16 Phan Thị Thanh Huyền (2012) Bài giảng Thị trường bất động sản Đại học Nông d oa Văn Hiền, Nguyễn Tử Hoàng Tạ Thị Thu Hằng (2012) Nghiên cứu đề xuất lu chế, sách phân phối giá trị tăng thêm từ đất phục vụ sửa đổi Luật đất đai 17 va an 2003 Báo cáo tổng kết đề tài khoa học cấp Bộ Bộ Tài ngun Mơi trường Phịng Tài ngun Mơi trường, huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang (2015) Báo cáo nf oi lm ul kết thống kê đất đai Quốc hội (1992) Hiến pháp 1992 NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 19 Quốc hội (1993) Luật đất đai 1993 NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 20 Quốc hội (2013) Luật đất đai 2013 NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 21 UBND huyện Lục Nam (2015) Báo cáo kinh tế xã hội năm 2015 22 UBND tỉnh Bắc Giang (2010) Quyết định số 240/QĐ - UBND ngày 23/12/2010 z at nh 18 z @ gm việc ban hành bảng mức giá loại đất năm 2011 áp dụng địa bàn tỉnh m co 23 l Bắc Giang UBND tỉnh Bắc Giang (2011) Quyết định số 480/QĐ - UBND ngày 28/11/2011 an Lu việc ban hành bảng mức giá loại đất năm 2012 áp dụng địa bàn tỉnh Bắc Giang n va ac th 81 si 24 UBND tỉnh Bắc Giang (2012) Quyết định số 449/QĐ - UBND ngày 20/12/2012 việc ban hành bảng mức giá loại đất năm 2013 áp dụng địa bàn tỉnh Bắc Giang 25 UBND tỉnh Bắc Giang (2013) Quyết định số 703/QĐ - UBND ngày 26/12/2013 việc ban hành bảng mức giá loại đất năm 2014 áp dụng địa bàn tỉnh Bắc Giang 26 UBND tỉnh Bắc Giang (2014) Quyết định số 861/QĐ - UBND ngày 30/12/2014 việc ban hành giá đất giai đoạn 2015-2019 áp dụng địa bàn tỉnh Bắc Giang 27 Viện nghiên cứu Quản lý đất đai (2012) Nghiên cứu đặc điểm tính kế thừa lu an hệ thống pháp luật đất đai từ năm 1945 đến nhằm góp phần hồn thiện hệ va thống, sách pháp luật đất đai Việt Nam Đề tài nghiên cứu Khoa học n Phát triển Công nghệ p ie gh tn to d oa nl w oi lm ul nf va an lu z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th 82 si l u a n v a n to t n g p hi e PHỤ LỤC d o w Phụ lục : Mô hình giá đất, yếu tố kích thước mặt tiền, yếu tố chiều sâu yếu tố khoảng cách tới đường đường nhóm I o a d a n v a l nf u Intercept Coefficients 14,61078264 SS 172,9655645 17,47208251 190,4376471 MS 57,65518818 1,344006347 F Significance F 42,89800291 5,26746E-07 Standard Error 1,676065467 t Stat 8,717310227 P-value Lower 95% 8,62872E-07 10,98986334 0,065335043 0,585461856 0,56826172 a t z Regression Residual Total df 13 16 i n h o ANOVA lu 0,953023086 0,908253002 0,887080617 1,159312877 17 lm Regression Statistics Multiple R R Square Adjusted R Square Standard Error Observations nl SUMMARY OUTPUT z @ gm l.c o Chiều sâu 0,038251175 m -0,035604186 0,11749417 Khoảng cách tới đường -0,098416087 0,009312686 an Lu Kích thước mặt tiền an v 0,303029379 10,56795987 -0,102896603 0,766662194 -0,289434909 9,44348E-08 -0,118534921 Upper 95% Lower 95,0% 18,23170194 10,98986334 0,179398954 0,102896603 0,218226538 0,289434909 0,078297253 0,118534921 t h a c si Phương trình hồi quy: Y= 14,61 – 0,09X1 (1) Trong đó: Y giá đất (ĐVT: Triệu đồng) X1 yếu tố Khoảng cách tới đường (ĐVT: m) 83 Upper 95,0% 19,64177 -0,07051 0,212526 0,234848 l u a n v a n to t n g hi e Phụ lục 2: Mơ hình giá đất, yếu tố kích thước mặt tiền yếu tố khoảng cách tới đường đường nhóm I p SUMMARY OUTPUT d o w nl Regression Statistics Multiple R R Square Adjusted R Square Standard Error Observations o a d 0,95175309 0,90583395 0,89238165 1,13177363 17 a lu n v a nf u ANOVA l Standard Error t Stat 0,953803929 16,15436 0,114516314 -0,34518 P-value 1,9E-10 0,735092 o 14 16 F 67,33677 Significance F 6,56539E-08 a t z i n h Regression Residual Total SS MS 172,5048854 86,25244 17,93276163 1,280912 190,4376471 lm df z @ gm m l.c o Intercept Kích thước mặt tiền Khoảng cách tới đường Coefficients 15,4080952 -0,03952847 -0,09823123 0,009086237 -10,811 3,53E-08 Lower 95% Upper 95% 13,36238924 17,45380118 -0,28514153 0,206084597 -0,11771927 Lower 95,0% Upper 95,0% 13,3623892 17,45380118 -0,28514153 0,206084597 -0,07874318 an Lu Phương trình hồi quy: Y= 15,40 – 0,09X1 (2) Trong đó: Y giá đất (ĐVT: Triệu đồng) X1 yếu tố Khoảng cách tới đường (ĐVT: m) v an t h a c si 84 -0,11771927 -0,078743185 l u a n v a n to t n g hi e Phụ lục 3: Mơ hình giá đất, yếu tố kích thước mặt tiền, yếu tố chiều sâu, yếu tố khoảng cách tới đường chính, yếu tố khoảng p d o w cách đến trung tâm huyện đường nhóm II SUMMARY OUTPUT nl o a d Regression Statistics Multiple R R Square Adjusted R Square Standard Error Observations nf u n v a a lu 0,978983654 0,958408995 0,941772593 0,677215801 15 lm l ANOVA df MS 26,42078 0,458621 F 57,60915 Significance F 7,20824E-07 Coefficients 10,38334346 0,043402677 -0,23860976 Standard Error 1,282788933 0,056151642 0,056727776 t Stat 8,094351 0,772955 -4,20622 P-value 1,06E-05 0,45743 0,001811 Lower 95% 7,525111599 -0,081710978 -0,365007122 Upper 95% 13,2415753 0,16851633 -0,1122124 Lower 95,0% 7,5251116 -0,081711 -0,3650071 Upper 95,0% 13,24157532 0,168516332 -0,112212399 -0,087958959 0,009529384 -9,23029 3,3E-06 -0,109191749 -0,0667262 -0,1091917 -0,066726169 0,000324566 0,000145899 2,224598 0,050301 -5,16644E-07 0,00064965 -5,166E-07 0,000649648 a t z i n h 10 14 o SS 105,6831209 4,586212407 110,2693333 Regression Residual Total z @ gm m l.c o Intercept Chiều sâu Kích thước mặt tiền Khoảng cách tới đường Khoảng cách tới trung tâm huyện Lu an v an t h a c Phương trình hồi quy: Y= 10,38 – 0,23X1 - 0,087X2 + 0,0003 X3 (3) Trong đó: Y giá đất (ĐVT: Triệu đồng) X1 yếu tố kích thước mặt tiền (ĐVT: m) X2 yếu tố Khoảng cách tới đường (ĐVT: m) X3 yếu tố Khoảng cách đến trung tâm huyện (ĐVT: m) si 85 l u a n v a n to t n g hi e Phụ lục 4: Mơ hình giá đất, yếu tố khoảng cách tới đường chính, yếu tố khoảng cách đến trung tâm huyện p đường nhóm II d o w SUMMARY OUTPUT a lu n v a nf u 0,938388217 0,880572445 0,860667852 1,047584399 15 o a d nl Regression Statistics Multiple R R Square Adjusted R Square Standard Error Observations Coefficients 9,816585614 Standard Error t Stat P-value 0,465567296 21,08521 7,52E-11 Khoảng cách tới đường -0,09706495 0,010831119 0,000198311 0,000217638 0,911194 0,380134 i n h o 12 14 SS MS F 97,10013645 48,55007 44,23966 13,16919688 1,097433 110,2693333 gm df lm l ANOVA a t z Regression Residual Total Significance F 2,9E-06 z @ -8,96167 1,15E-06 -0,12066 -0,07346597 m l.c o Intercept Lower 95% Upper 95% 8,802202 10,83096961 an Lu Khoảng cách tới trung tâm huyện -0,00028 0,000672503 v an t h a c Phương trình hồi quy: Y= 9,81 – 0,10X1 + 0,0002X2 (4) Trong đó: Y giá đất (ĐVT: Triệu đồng) X1 yếu tố Khoảng cách tới đường (ĐVT: m) X2 yếu tố Khoảng cách đến trung tâm huyện (ĐVT: m) si 86 Lower 95,0% 8,8022016 0,1206639 0,0002759 Upper 95,0% 10,83096961 -0,073465972 0,000672503 l u a n v a n to t n g p hi e Phụ lục 5: Mơ hình giá đất, yếu tố kích thước mặt tiền, yếu tố chiều sâu yếu tố khoảng cách tới đường đường nhóm III d o w SUMMARY OUTPUT o a d nl Regression Statistics Multiple R R Square Adjusted R Square Standard Error Observations nf u n v a a lu 0,490902931 0,240985688 0,013281394 3,315237294 14 lm l ANOVA df Coefficients 2,978212452 -0,05130081 0,170238375 0,366720027 Standard Error 6,40390088 0,05065691 0,259613003 0,325122152 o 10 13 SS 34,89558829 109,9079831 144,8035714 a t z i n h Regression Residual Total z @ F 1,058327 Significance F 0,4094419 t Stat 0,465062 -1,01271 0,655739 1,127945 P-value 0,651849 0,335074 0,52679 0,285678 Lower 95% -11,29057 -0,164171 -0,408215 -0,357697 Upper 95% 17,2469928 0,06156982 0,74869219 1,09113733 m l.c o gm Intercept Khoảng cách tới đường Kích thước mặt tiền Chiều sâu MS 11,63186 10,9908 Lu an v an t h a c Phương trình hồi quy: Y= 2,98 – 0,05X1 + 0,17X2 + 0,36X3 Trong đó: Y giá đất (ĐVT: Triệu đồng) X1 yếu tố Khoảng cách tới đường (ĐVT: m) X2 yếu tố kích thươc mặt tiền (ĐVT: m) X3 yếu tố chiều sâu đất (ĐVT: m) si 87 (5) Lower 95,0% -11,2905679 -0,164171439 -0,408215444 -0,357697272 Upper 95,0% 17,24699281 0,061569819 0,748692195 1,091137326 l u a n v a n to t n g p hi e Phụ lục 6: Mơ hình giá đất, yếu tố kích thước mặt tiền yếu tố khoảng cách tới đường đường nhóm III d o w SUMMARY OUTPUT Regression Statistics Multiple R R Square Adjusted R Square Standard Error Observations o a d nl 0,380025361 0,144419275 -0,011140856 3,356014202 14 a lu n v a nf u ANOVA @ gm F 0,928382 Significance F 0,42406795 Standard Error 3,299090476 t Stat 2,787475 P-value 0,017666 Lower 95% 1,93488237 Upper 95% 16,45738 Lower 95,0% 1,9348824 Upper 95,0% 16,45738073 0,05064859 0,252175806 -0,83639 1,002002 0,420733 0,337875 -0,1538389 -0,3023546 0,069115 0,807716 -0,1538389 -0,3023546 0,069114725 0,807715801 o z Coefficients 9,196131551 m l.c o MS 10,45621 11,26283 lm a t z i n h 11 13 Intercept Khoảng cách tới đường Kích thước mặt tiền SS 20,91242686 123,8911446 144,8035714 l df Regression Residual Total -0,042362071 0,252680595 Lu an (6) Phương trình hồi quy: Y= 9,16 – 0,04X1 + 0,25X2 Trong đó: Y giá đất (ĐVT: Triệu đồng) X1 yếu tố Khoảng cách tới đường (ĐVT: m) X2 yếu tố kích thươc mặt tiền (ĐVT: m) v an t h a c si 88 l u a n v a n to t n g hi e Phụ lục 7: Mơ hình giá đất, yếu tố kích thước mặt tiền, yếu tố chiều sâu, yếu tố khoảng cách tới đường chính, yếu tố khoảng p cách đến trung tâm huyện đường nhóm IV d o w SUMMARY OUTPUT a lu n v a Coefficients -3,327402264 0,038159391 0,067210957 -0,097794012 0,003744685 Standard Error 5,782528413 0,211162223 0,259167405 0,015870622 0,000376222 o 4 SS 201,7906473 6,804908303 208,5955556 i n h df lm l ANOVA nf u 0,983553507 0,967377501 0,934755002 1,304310958 o a d nl Regression Statistics Multiple R R Square Adjusted R Square Standard Error Observations a t z Regression Residual Total F 29,65369 Significance F 0,003123 t Stat -0,57542 0,180711 0,259334 -6,16195 9,953403 P-value 0,595826 0,865381 0,808177 0,003521 0,000572 Lower 95% -19,3823 -0,54812 -0,65235 -0,14186 0,0027 z MS 50,44766 1,701227 @ gm m l.c o Intercept Chiều sâu Kích thước mặt tiền Khoảng cách tới đường Khoảng cách tới trung tâm huyện an Lu Upper 95% 12,7274704 0,62443971 0,78677503 -0,0537301 0,00478924 v an t h a c Phương trình hồi quy: Y= 3,32 - 0,09X1 + 0,003X2 (7) Trong đó: Y giá đất (ĐVT: Triệu đồng) X1 yếu tố Khoảng cách tới đường (ĐVT: m) X2 yếu tố Khoảng cách đến trung tâm huyện (ĐVT: m) si 89 Lower 95,0% -19,38227 -0,548121 -0,652353 -0,141858 0,0027 Upper 95,0% 12,72747044 0,624439712 0,786775031 -0,053730103 0,004789243 l u a n v a n to t n g p hi e Phụ lục 8: Mơ hình giá đất, yếu tố khoảng cách tới đường chính, yếu tố khoảng cách đến trung tâm huyện đường nhóm IV Regression Statistics Multiple R R Square Adjusted R Square Standard Error Observations nl d o w SUMMARY OUTPUT o a d 0,983244866 0,966770466 0,955693955 1,074828127 a lu n v a nf u ANOVA l F 87,28113 Significance F 3,67E-05 Coefficients -2,048377835 -0,099640943 Standard Error 1,079665703 0,011422072 t Stat -1,89723 -8,72354 P-value 0,106578 0,000125 Lower 95% -4,69022 -0,12759 Upper 95% 0,593468969 -0,071692141 Lower 95,0% -4,69022464 -0,12758975 Upper 95,0% 0,593468969 -0,071692141 0,003769476 0,000285531 13,20162 1,17E-05 0,003071 0,004468146 0,00307081 0,004468146 o a t z z @ gm m l.c o Intercept Khoảng cách tới đường Khoảng cách tới trung tâm huyện MS 100,832 1,155256 SS 201,6640225 6,931533017 208,5955556 i n h Regression Residual Total lm df Lu an v an (8) Phương trình hồi quy: Y= 2,05 – 0,10X1 + 0,004X2 Trong đó: Y giá đất (ĐVT: Triệu đồng) X1 yếu tố Khoảng cách tới đường (ĐVT: m) X2 yếu tố Khoảng cách đến trung tâm huyện (ĐVT: m) t h a c si 90 Phụ lục 9: Giải thích số thuật ngữ mơ hình phân tích hồi quy Data Analysis: Cơng cụ thống kê phân tích liệu Bảng tóm tắt SUMMARY OUTOUT: Regression Statistics: Các thơng số mơ hình hồi quy Mutliple R: Hệ số tương quan bội (0 ≤ R ≤ 1) Thể mức độ chặt chẽ mối liên hệ tương quan bội R Square (hệ số xác định): Trong 100% biến động biến phụ thuộc có % biến động biến độc lập X gây ra, lại sai số lu ngẫu nhiên an va Ajusted R (hệ số xác định điều chỉnh): Là hệ số xác định có tính đến độ lớn n hay nhỏ bậc tự df to tn Standard Error: Sai số chuẩn Y hồi quy p ie gh Observation: Số quan sát hay dung lượng mẫu Bảng phân tích phương sai ANOVA (analysis of variance): Regression: Residual: Do ngẫu nhiên w oa nl Total: Tổng cộng d Df ( degree of freedom): Số bậc tự lu an SS (Sum of square): Tổng bình phương mức động (sai lệch) nf va giá trị quan sát Y (ký hiệu Yi) giá trị bình quân chúng oi lm sai lệch kể ul MS (Mean of square): Phương sai hay số bình quân tổng bình phương TSS (Total Sum of Square): Tổng bình phương tất mức sai lệch z at nh giá trị quan sat Yi giá trị trung bình quân chúng Y z Do hồi quy Regression ESS (Explained Sum of Square) tổng bình phương sai lệch giá trị biến phụ thuộc Y nhận từ hàm hồi @ gm quy mẫu (ký hiệu Y*i) Độ lớn ESS phản ánh mức độ dao động giá l trị cá biệt mơ hình với giá trị trung bình mẫu hầm hồi quy m co ESS = Σi (Y*i –Y)2 an Lu n va ac th 91 si Do ngẫu nhiên Residual RSS (Residual Sum of Square) tổng bình phương tất sai lệch giá trị quan sát Y (Yi) giá trị nhận từ hàm hồi quy Y*i RSS =Σi e2 = Σi (Y*i –Y)2 Ta kiểm tra chéo sau: RSS= ESS + SS R2 = ESS/TSS SD2 = VAR = MSS of RSS lu F-stat: Tiêu chuẩn F dùng làm để kiểm định độ tin cậy mặt khoa an học toàn phương trình hồi quy va n Singnificance F: F lý thuyết to tn Bảng phân tích hồi quy p ie gh Coeficents: Cột giá trị hệ số hàm hồi quy -Intercept: Hệ số tự b Hệ số cho thấy xuất phát điểm đường hồi w quy oa nl - X Variable 1, X Variable 2, X Variable 2, hệ số góc biến tương ứng x1, x2, x3 d an lu Standard Error: (se) độ lệch chuẩn mẫu theo biến xi va t-stat: Tiêu chuẩn dùng làm để kiểm định độ tin cậy mặt khoa ul nf học thống kê độ co giãn (i = 1,2,3 ,n) tức mối quan hệ X Y oi lm P-value: Xác suất để t > t-stat, dùng kiểm định độ tin cậy mặt khoa học (thống kê) độ co giãn (i=1,2,3 ,n) tức mối liên hệ X Y z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th 92 si