Báo cáo đầu tư tài chính - Phân tích tài chính công ty VINCOM

Báo cáo đầu tư tài chính - Phân tích tài chính công ty VINCOM

BÁO CÁO : ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH Phân tích tài chính công ty VINCOM

MỤC LỤC

PHẦN 1.Tính tốc độ phát triển của ngành bất động sản (g) 1

PHẦN 2 Phân tích các tỷ số tài chính của VINCOM 3

PHẦN 3 Thông tin phi tài chính và đánh giá ưu nhược điểm của công ty VINCOM 4

3.1 Thông tin phi tài chính 4

3.2 Đánh giá ưu nhược điểm của công ty 5

PHẦN 4 Định giá cổ phiếu của công ty VINCOM 7

4.1 Định giá cổ phiếu theo phương pháp DDM 7

4.2 Định giá cổ phiếu theo phương pháp tương đối P/E 9

PHẦN 5.Những điểm hấp dẫn của cổ phiếu VINCOM và lời khuyên 10

PHẦN 1 Tính tốc độ phát triển của ngành bất động sản (g)

Công ty VINCOM (nay là VINGROUP) thuộc nhóm ngành BĐS trên sàn chứng khoán Chúng ta sẽ phân tích một số công ty thuộc ngành BĐS trên 2 sàn giao dịch HOSE

và HXN để tính tốc độ phát triển của ngành BĐS Nhóm chọn ra 10 công ty đại diện dựa trên vốn hóa thị trường của các công ty đó Các công ty này bao gồm đầy đủ các mức vốn hóa khác nhau trong thị trường, từ thấp đến rất cao Dưới đây là danh sách 10 công ty dùng

để đánh giá tốc độ phát triển của ngành BĐS

Bảng 1 :Lựa chọn các công ty để đánh giá các chỉ số trung bình ngành S

TT

Tên Công ty Thuộc ngành kinh

doanh BĐS

Mã CK

Sàn giao dịch

Giá trị vốn hóa thị trường (tỷ đồng)

Đánh giá mức

độ vốn hóa của công ty trong ngành 1

1 TínCông ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương SCR HXN 640 cao 2

2

Công ty Xây dựng và Kinh doanh địa ốc

Tân Kỷ

3

3 Việt NamCông ty Bất động sản Tài chính Dầu khí PFL HXN 105 trung bình 4

4

5

5

6

6 CTCP Đầu tư Công nghiệp Tân Tạo ITA HOSE 2804 trung bình 7

7

Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Việt

Nam

8

9

9

Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà

Khang Điền

1

10

Công ty cổ phần Cơ điện lạnh - REE REE HOSE 4722 trung bình

Cách ước lượng tỷ lệ tăng trưởng cổ tức của các công ty BĐS

Trong đó: g la tỷ lệ tăng trưởng cổ tức của các cổ phiếu

ROE là tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu

b là tỷ lệ lợi nhuận để tái đầu tư được tính b=1-tỷ lệ chi trả cổ tức=1-(D/EPS) (D: cổ tức)

Từ kết quả tính toán, ta có tốc độ tăng trưởng cổ tức của BĐS năm 2013 là 1.79%

Tốc độ tăng trưởng cổ tức trong ngành BĐS STT Mã CK ROE Cổ tức EPS tỷ lệ cổ tức b Tỷ lệ tăng

trưởng cổ tức (g)

1 SCR 0.04 - 839 0.00% 100.00% 4.00%

2 TKC 0.01 500 110 454.55% -354.55% -3.55%

3 PFL -0.05 600 -494 -121.46% 221.46% -11.07%

4 HAG 0.04 1,000 655 152.67% -52.67% -2.11%

5 LCG 0.01 500 -21 -2380.95% 2480.95% 24.81%

8 VIC 0.22 1,960 2414 81.19% 18.81% 4.14%

-0.05

-

-131

10 REE 0.16 1,600 2732 58.57% 41.43% 6.63%

Trong khi đó, tốc độ phát triển kinh tế của Việt Nam qua các năm như sau:

Tốc độ tăng trưởng kinh tế của Việt Nam

Tốc độ phát triển của ngành BĐS nhỏ hơn nhiều so với tốc độ phát triển của cả nền kinh tế Kể từ năm 2008, tốc độ phát triển của nền kinh tế Việt Nam sụt giảm nhiều, từ trên 8% xuống chỉ còn hơn 5%, trong đó ngành BĐS bị giảm mạnh, tính đến năm 2013 chỉ còn 1.79% Nguyên nhân của sự sụt giảm nghiêm trọng này như sau:

- Nhà nước sử dụng chính sách tiền tệ, hạn chế cho các công ty BĐS vay Đồng thời, cắt giảm hỗ trợ cho vay các cá nhân khi mua BĐS, do đó nhiều hộ có nhu cầu thực sự mua BĐS lại không có đủ khả năng kinh tế

- Thị trường BĐS dư thừa do nhu cầu ảo của những năm trước đây Dẫn đến cung nhiều hơn cầu, nên giá cả các sản phẩm BĐS bị giảm

- Tâm lý của người tiêu dùng trong thời kì suy thoái, e ngại trong việc chi tiêu cho các sản bất động sản

PHẦN 2 Phân tích các tỷ số tài chính của VINCOM

Phân tích các tỷ số tài chính từ năm 2008 đến năm 2012 của công ty Vincom và so sánh với trung bình ngành:

Trung bình ngành 2012

So sánh với trung bình ngành

Tỉ số khả năng thanh toán lãi

vay / Times -interest - earned

Cao hơn

Tỉ số thanh toán hiện thời /

Thấp hơn

Tỉ số thanh toán nhanh / Quick

Vòng quay tồn kho / Days in

Biên lợi nhuận / Net profit

Thấp hơn

EPS (ngàn đồng) 134.38 968.21 2485.49 884.87 1692.96 326.23 Cao hơn

Các chỉ số cần chú ý:

- Cần chú ý tỉ số nợ, vì Vincom đầu tư ngày càng nhiều, nên khả năng thanh khoản giảm dần, đồng thời tỉ số nợ cũng tăng cao dần từ năm 2008 đến năm 2012 và cao hơn so với

trung bình ngành Điều này chứng tỏ, Vincom huy động vốn cao, sử dụng đòn bayax tài chính

cao, tuy nhiên khả năng thanh toán hiện thời thấp tài sản hay sản phẩm của Vincom có sức

thanh khoản thấp, thị trường bất động sản suy yếu từ cùng với khủng hoảng kinh tế thế giới và

của VN nhìn chung Điều này chứng tỏ rủi ro cao khi đầu tư cổ phiếu vào Vincom trong giai đoạn này

- Hai tỉ số ROA và ROE của Vincom trái ngược nhau Điều này chứng tỏ Vincom sử dụng tốt vốn hiện có nhưng lại kông sử dụng tốt đồng vốn cổ phần hay vốn đi vay

- Mặc dù vậy tỉ số PE và PB của Vincom hiện tại lớn hơn so với trung bình ngành  giá cổ phiếu của Vincom hiện tại đang được đánh giá cao hơn so với các doanh nghiệp cùng ngành Do đó có thể nói Vincom hiện tại có vị trí và danh tiếng trong thị trường, các cổ đông rất tin tưởng vào khả năng phát triển của Vincom trong tương lai

PHẦN 3 Thông tin phi tài chính và đánh giá ưu nhược điểm của

công ty VINCOM

3.1 Thông tin phi tài chính

Sát nhập: Công ty Vinpearl sẽ chính thức sát nhập vào công ty Vincom cuối năm 2011 Sau

khi sát nhập sẽ trở thành tập đoàn Vingroup, vẫn giữ mã giao dịch trên sàn chứng khoán HOSE

là VIC Quá trình sát nhập này làm cho VIC trở thành công ty có vốn hóa thị trường lớn nhất trong ngành BĐS, và tận dụng được lợi thế của cả hai công ty khi Vincom mạnh nhất trong lĩnh vực BĐS trong khi Vinpearl lại là cánh chim đầu đàn trong lĩnh vực du lịch giải trí

Về cổ phiếu: Vingroup sẽ xin ý kiến cổ đông phát hành thêm tối đa 150 triệu cổ phần trong

khoảng thời gian từ quý II đến quý IV năm 2013 tại Singapore

Về trái phiếu:

- Tổng giám đốc Vingroup đã trình Hội đồng quản trị một kế hoạch chào bán trái phiếu không chuyển đổi ra thị trường quốc tế nhằm huy động vốn Dự kiến, giao dịch chào bán

và phát hành trái phiếu sẽ được hoàn thành trong năm 2013

- Trước đó, Vingroup tính đến ngày 5/7/2012 đã hoàn thành phát hành trái phiếu chuyển đổi quốc tê với giá trị 300 triệu USD và niêm yết trên Sở Giao dịch chứng khoán Singapore

- Trái phiếu có kỳ hạn 5 năm, đáo hạn vào ngày 3/4/2017, lãi suất 5%/năm và thanh toán 6 tháng/lần Giá chuyển đổi ban đầu của trái phiếu là 112.300 đồng/cổ phần và hiện giá chuyển đổi là 60.000 đồng/cổ phần Tỷ giá được giữ cố định 20.900 đồng/USD

3.2 Đánh giá ưu nhược điểm của công ty

Ưu điểm

- VIC luôn theo đuổi các sản phẩm bất động sản chất lượng cao: Thông qua

phát triển nhiều dự án bất động sản hàng đầu tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, VIC được biết đến như doanh nghiệp tiên phong trong lĩnh vực phát triển bất động sản, luôn nỗ lực để mang lại các trải nghiệm sống mới cho người dân Việt Nam

- VIC là điển hình của Việt Nam chứng minh rằng vị trí quyết định toàn bộ giá trị bất động sản: VIC luôn tuân thủ chặt chẽ “quy luật vàng” này của bất động sản khi

công ty chỉ thu mua các bất động sản có vị trí đắc địa hoặc độc nhất tại Hà Nội, TP HCM

và các thành phố du lịch ven biển như Đà Nẵng và Nha Trang Mô hình này cho phép VIC đạt được giá trị chuyển nhượng rất lớn ngay cả trong bối cảnh thị trường đi xuống

- Lời nói của ban lãnh đạo luôn đi đôi với hành động: VIC đã xây dựng được uy tín

trên thị trường nhờ giữ đúng cam kết với khách hàng Điều này đặc biệt quan trọng trong lĩnh vực bất động sản do giá trị giao dịch lớn cùng thời gian thanh toán kéo dài khiến chủ đầu tư có thể dễ dàng cố ý tạm ngưng dự án và sử dụng sai mục đích tiền nộp tiến độ của khách hàng

- VIC là một trong số ít các chủ đầu tư quy mô lớn và linh hoạt: Tín dụng bị siết

chặt năm 2011 đã đặt ra thử thách đối với toàn bộ các công bất động sản Việt Nam Trong khi VIC cũng phải đối mặt với trở ngại này do đòn bẩy các năm trước khá nặng, công ty khác biệt ở chỗ có quy mô và danh mục tài sản rất lớn để thế chấp, qua đó tiếp cận kịp thời nguồn vốn quốc tế với chi phí thấp hơn

- Khả năng thương lựợng với các nhà cung cấp giúp giảm bớt áp lực dòng tiền:

Chúng tôi nhận thấy trừ dự án Times City, các dự án trọng điểm khác như Royal City và Vincom Village đã thu được nhiều tiền của khách hàng hơn là VIC đã trả cho các nhà cung cấp Nhờ vậy, VIC dường như không gặp phải vấn đề nào về dòng tiền với các dự án này

- Đội ngũ lãnh đạo Cty: Chủ tịch hội đồng quản trị là ông Phạm Nhật Vượng đã có

nhiều thành tích trong hoạt động kinh doanh cả trong và ngoài nước Tại Việt Nam, ông là người sáng lập và đồng hành cùng sự phát triển của hai thương hiệu Vincom - thương hiệu bất động sản cao cấp hàng đầu và Vinpearl - thương hiệu hàng đầu trong lĩnh vực khách sạn, du lịch và giải trí Trước khi thành lập Tập đoàn tại Việt Nam vào năm 2001, ông là cổ đông sáng lập kiêm Chủ tịch danh dự của Công ty TNHH Technocom tại Ukraine từ năm

1993 tới năm 2009 Ông tốt nghiệp Đại học Địa chất Moscow tại Nga với bằng Cử nhân Kỹ thuật Kinh tế địa chất vào năm 1992 Vingroup tin tưởng sẽ tiếp tục tăng trưởng và phát triển dưới sự dẫn dắt, khả năng lãnh đạo tài tình và tầm ảnh hưởng chiến lược của Chủ tịch Phạm Nhật Vượng

Rủi ro: Cầu BĐS vẫn yếu, việc pha loãng do trái phiếu chuyển đổi, thanh khoản

thấp và tỷ trọng ETF nắm giữ khá lớn Những nguy cơ từ pha loãng chuyển đổi trái phiếu quốc tế, kéo theo việc phát hành thêm khoảng 10% cổ phiếu Khối lượng giao dịch thấp và

tỷ lệ nắm giữ bởi ETF khá lớn cũng có thể khiến giá VIC biến động mạnh trong các giai đoạn các quỹ ETF tái cân bằng

Nhược điểm:

- Công ty sẽ không trả cổ tức bằng tiền mặt đến hết năm 2013 do ưu tiên đầu tư XCDB cho hai dự án Royal City và Times City

- Nhiều dự án được thi công cùng lúc khiến công ty đối mặt nhiều hơn với rủi ro về thi công và thị trường

- VIC đang giao dịch tại mức giá cao hơn nhiều so với các mã bất động sản khác P/E và P/B 12 tháng qua của VIC lần lượt là 29,7 lần và 6,0 lần so với mức bình quân toàn ngành là 23,6 lần và 3,9 lần Tuy nhiên, cần lưu ý rằng trong lĩnh vực bất động sản, khi càng nhiều dự án phát triển, nhất là khi chi phí rẻ, tỷ số P/B càng tăng cao mà không thực

sự phản ánh giá trị thị trường của công ty

PHẦN 4 Định giá cổ phiếu của công ty VINCOM

4.1 Định giá cổ phiếu theo phương pháp DDM

Áp dụng công thức xác định giá trị nội tại của cổ phiếu theo mô hình chiết khấu cổ

tức trong trường hợp cổ tức tăng trưởng với tỷ lệ không đổi, ta có

Trong đó:

- Do là cổ tức của cổ phiếu hiện hành

- g: tốc độ tăng trưởng cổ tức của cổ phiếu, lấy số liệu đã tính ở mục 1

- k: tỷ suất lợi tức kỳ vọng của cổ phiếu, được tính theo mô hình CAPM

k=Rf +ββi * (Rm-Rf) với các giả thiết như sau:

Rf= 8.45% là lãi suất của trái phiếu chính phủ Việt Nam kỳ hạn 5 năm (dựa trên

số liệu tháng 4/2013)

Rm-Rf: phần bù rủi ro của thị trường năm 2013, được lấy bằng 8.5% (Phần bù rủi

ro thị trường của các nước đang phát triển thường nằm trong khoảng từ 8-10%)

Hệ số beta của cổ phiếu được tính theo bảng bên dưới:

STT

(cột 1)

Ngày

(cột 2)

Giá đóng cửa

Giá đóng cửa

Suất sinh lợi của cổ

Suất sinh lợi VN

Suất sinh lợi phi rủi ro (Rf)

Ri-Rf (cột 8)

Rm-Rf

cổ phiếu i (cột 3)

(VN index) (cột 4)

phiếu i (Ri) (cột 5)

index (Rm) (cột 6) (cột 7)

1 11/30/2012 A1 B1 A2)/A2 =(A1- =(B1-B2)/B2 =Rfyear/364 =cột 5-cột 7 =cột 6-cột7 =cột 8/cột 9

2 11/29/2012 A2 B2

Chạy hàm slope giá trị β ngày sẽ được hệ số beta của năm

Với giá trị của các cổ phiếu, ta tính ra được hệ số beta của các cổ phiếu, thế vào CAPM ta có được

tỷ suất lợi tức kì vọng của các cổ phiếu như sau

Ước lượng tỷ suất lợi tức kì vọng của

các cổ phiếu

Tỷ suất lợi tức

kì vọng (k)

Từ đó ta định giá cổ phiếu theo DDM và có bảng kết quả như sau:

Định giá theo DDM STT Mã CK Tỷ suất

lợi tức

kì vọng (k)

Tỷ lệ tăng trưởng

cổ tức (g)

Cổ tức (Do)

Cổ tức

dự kiến (D1)

Giá trị nội tại của cổ phiếu (Vo)

5 LCG 21.97% 24.81% 500 624.05 (21,938.56)

-8 VIC 13.89% 4.14% 1,960 2,041.10 20,929.01

-10 REE 19.67% 6.63% 1,600 1,706.07 13,082.96

4.2 Định giá cổ phiếu theo phương pháp tương đối P/E

Dựa vào hệ số EPS, ta định giá cổ phiếu theo phương pháp tương đối P/E, và có kết quả như sau:

STT Mã CK EPSo Tỷ lệ

tăng trưởng

cổ tức (g)

EPS1 P/E Giá cổ phiếu

nội tại (theo đương đối P/E)

Giá trị nội tại của cổ phiếu (theo DDM)

Giá trị cổ phiếu

hiện hành (ngày

10/5/2013)

Nhận xét: Như vậy so sánh với giá cổ phiếu định giá theo tương đối P/E thì phản

ánh gần đúng với giá trị thị trường của cổ phiếu đang lưu hành Nhưng giá trị tính theo

DDM lại có thể phản ánh giá thị trường đó cao hơn hay thấp hơn giá trị thực tế của công ty,

từ đó có thể giúp nhà đầu tư ra quyết định mua hoặc bán cổ phiếu

PHẦN 5 Những điểm hấp dẫn của cổ phiếu VINCOM và lời khuyên

- Vincom là một doanh nghiệp hàng đầu trong kinh doanh bất động sản cao sấp

- Chiến lược, chiến thuật rõ ràng

- Các dự án bát động sản nằm ngay tại các vị trị mấu chốt, chủ đạo của tphcm và HN

- Có thương hiệu trên thị trường, có được lòng tin của khách hàng

- Có dòng tiền ổn định từ các hoạt động kinh doanh và cho thuê

- Bảo đảm tiến độ xây dựng đúng cam kết

- Chất lượng dịch vụ tốt và giá cả cạnh tranh, thời gian hoàn thành dự án nhanh chóng

- Ban quản lý và lãnh đạo làm việc hiệu quả, chuyên nghiệp và nhiều kinh nghiệm

- Quy trình và quy chế làm việc hiệu quả

Những điểm cần lưu ý:

- Cơ cấu cổ đông của Vincom khá tập trung, với hai cổ đông lớn nắm giữ phần lớn vốn điều lệ, do vậy một số quyền lợi của cổ đông thiểu số có thể không được bảo đảm

- Tài sản hiện tại của Vincom là các dự án bất động sản cao cấp Thị trường hiện tại đang bị khủng hoảng và nhiều biến động, do đó các dự án này của Vincom có tính thanh khoản khá thấp, dẫn đến khả năng thanh toán nợ , chi phí lãi không cao

- Luôn đối mặt với áp lực nguồn vốn đầu tư cho các dự án không ngừng tăng cao./