Phat trien mo hinh ly thuyet giai thich tac dong cua ac cam mat mat va su mong doi ve kha nang sinh loi len hanh vi tim kiem cua nguoi mua nha 187

Chương Tổng quan 1.1 Đặt vấn đề Có tượng khó hiểu, thu hút quan tâm nhiều nhà nghiên cứu, việc khối lượng giao dịchnhà tiếp tục giảm mà giá nhà giảm xuống giai đoạn thị trường xuống (Stein, 1995; Sun & Seiler, 2013), đồng thời tính khoản thị trường giảm mạnh, làm thị trường khó hồi phục (Genesove & Mayer, 2001) Một số giải thích đưa Đầu tiên, Stein (1995) lập luận phần lớn người dân sở hữu khoản nợ tài nên việc bán nhà giá giảm làm cho số tiền lại sau trả nợ không đủ để đặt cọc mua nhà mới, nên họ không muốn bán nhà giai đoạn này1 Một giải thích khác, phổ biến hơn, Genesove & Mayer (2001) cho tác động ác cảm mát2 người bán Khi giá nhà giảm, bán nhà làm người bán lỗ, ác cảm mát phóng đại khoản lỗ lên làm người bán có xu hướng gia tăng mức giá bán u cầu để trì hỗn việc bán.Hành vi nàyđược Engelhardt (2003); Einio & đồng (2008) gọi neo giávào giá mua trước Gần đây, Sun &Seiler (2013) đưa giải thích khác dựa tâm lý lệch thiên vị (present-biased preferences) người bán nhà Theo đó, người bán nhà cảm thấy giá trị khoản lỗ bán nhà với giá thấp trở nên nhỏ phát sinh tương lai xa hơn, nên họ muốn trì 1Khuôn khổ lý thuyết giới hạn tiền đặt cọc Stein (1995) tác giả luận án trình bày chi tiết phần tổng quan khuôn khổ lý thuyết Sự ác cảm mát (loss aversion) Kahneman Tversky (1979), Tversky Kahneman (1991) đưa lý thuyết Triển vọng (Prospect theory) 3Mức giá ngưỡng bán (seller’s reservation price) định nghĩa mức giá thấp mà người bán nhà chấp nhận bán hoãn việc bán nhà nhằm đẩy khoản lỗ xa việc tăng giá ngưỡng bán.Việcnày làm giảm khối lượng giao dịch kéo dài thời gian rao bán thị trường xuống (Sun &Seiler, 2013) Tóm lại, giải thích tập trung vào hành vi nâng mức giá ngưỡng bán người bán Tuy nhiên, hình 1.1 cho thấy rằng, thị trường nhà xuống giai đoạn 2008-2009, bên cạnh gia tăng mức giá ngưỡng bán đồng thời có sụt giảm nghiêm trọng mức giá ngưỡng mua xảy trước Theo Bokhari & Geltner (2011) thìsự chênh lệch dẫn đến tình trạng khan người mua nhà thị trường, làm giảm khối lượng giao dịch, làm gia tăng lượng nhà tồn kho rao bán thị trường (hình 1.2) Như vậy, ta thấy rằng, bên cạnh giải thích Stein (1995), Genesove & Mayer (2001), Sun & Seiler (2013), cần thiết có nghiên cứu nhằm giải thích ngun nhân sụt giảm mức giá ngưỡng mua giai đoạn Tuy nhiên, nay, theo tìm hiểu tác giả khoản trống nghiên cứu Do đó, luận án này, tác giả tiến hành nghiên cứu hành vi củangười mua nhà thị trường nhà Cụ thể, có hai giả thuyết tác giả đưa để giải thích cho hành vi hạ thấp mức giá ngưỡng mua, gồm: Giả thuyết H1:do ảnh hưởng ác cảm mát Cụ thể, thị trường giảm, việc mua nhà làm cho người mua phải đối diện với khoản lỗ tiềm giá nhà tiếp tục giảm sau Với ác cảm mát cao khoản lỗ tiềm mà người mua phải đối diện lớn, nên họcó xu hướng trì hỗn hoạt động mua nhà thơng qua việc hạ thấp mức giá ngưỡng mua Giả thuyết H2:do ảnh hưởngcủa kỳ vọng khả sinh lời Cụ thể, thị trường giảm, bi quan khả sinh lờiđã làm người mua nhà trì hỗn định mua thơng qua việc hạ thấp mức giá ngưỡng mua Nhằm làm rõ hai giả thuyết này, luận án phát triển 02 mơ hình lý thuyết để giải thích tác động (1) ác cảm mát và(2) kỳ vọng khả sinh lời lên hành vi củangười mua nhà Mục tiêu nhằm góp phần giải thích tượng giảm thấp mức giá ngưỡng mua giai đoạn thị trường nhà xuống, làm trì hỗn định mua nhà củangười mua, kéo theo giảm khối lượng giao dịch tính khoản thị trường nhà Việc không giúp lấp đầy lỗ hỗng nghiên cứu việc giải thích nguyên nhân tượng giảm khoản thị trường nhà giai đoạn xuống, mà giúp nhà quản lý kinh tế, nhà sách đưa biện pháp phù hợp giảm thiểu tính khoản (khối lượng mua bán thấp thời gian rao bán kéo dài)của thị trường nhà giai đoạn xuống, giúp thị trường nhà nhanh chóng ổn định phát triển trở lại, đóng góp vào tăng trưởng chung kinh tế 1.2 Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu luận án phát triển 02mơ hình lý thuyết giải thích ảnh hưởngcủa ác cảm mát kỳ vọng khả sinh lời lên hành vi người mua nhà,nhằm góp phần giải thích tượnghạ thấp mức giá ngưỡng mua người mua nhà, làm cho thị trường nhà trở nên khoản giai đoạn thị trường xuống Gồm 03 mục tiêu cụ thể 05 câu hỏi nghiên cứu sau: Mục tiêu 1:Phát triển lý thuyết phân tích hành vi củangười mua nhà với ảnh hưởng ác cảm mát nhằm trả lời giả thuyết nghiên cứu H1 Mục tiêu 2: Phát triển lý thuyết giải thích ảnh hưởng kỳ vọng khả sinh lờilên hành vi củangười mua nhà nhằm trả lời giả thuyết H2 Mục tiêu 3:Kiểm định thực nghiệm độ phù hợp lý thuyết với thực tế Các câu hỏi nghiên cứu luận án gồm: Câu hỏi nghiên cứu 1: Các mơ hình lý thuyết phát triển để giải thích tượng suy giảm khối lượng giao dịchnhà thị trường thị trường xuống? giải thích đưa có tồn diện? Tác giả luận án kế thừa ý tưởng từ mơ hình lý thuyết này? Câu hỏi nghiên cứu 2:lý thuyết hành vi tìm kiếm người mua nhà gì? Được phát triển gần nào? Có phù hợp để làm sở phát triển mơ hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng ác cảm mát ảnh hưởng kỳ vọng khả sinh lời lên hành vi tìm kiếm củangười mua nhà? Câu hỏi nghiên cứu 3:Phát triển lý thuyếtvề ảnh hưởng ác cảm mát lên hành vi củangười mua nhà? Liệu cảm mát có phù hợp để giải thích hành vi hạ thấp mức giá ngưỡng mua? Câu hỏi nghiên cứu 4:Phát triển lý thuyếtvề ảnh hưởng kỳ vọng khả sinh lời lên hành vi người mua nhà? Nó có phù hợp để giải thích hành vi hạ thấp mức giá ngưỡng mua? Câu hỏi nghiên cứu 5: Kết phân tích thực nghiệm có ủng hộ lập luận củamơ hình lý thuyết phát triển không? 1.3 Bố cục luận án Bố cục luận án gồm chương, phần gồm: Chương 2: Tổng quan mơ hình lý thuyết liên quan; Chương 3: Phát triển mơ hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng ác cảm mát lên hành vi tìm kiếm củangười mua nhà; Chương 4: Phát triển mơ hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng mong đợi khả sinh lời lên hành vi củangười mua nhà; Chương 5: Kiểm định phù hợp lý thuyết thực nghiệm Chương Tổng quan mơ hình lý thuyết liên quan Gồm phần: (1) nhóm lý thuyết giải thích ngun nhân tượng sụt giảm khối lượng giao dịchnhà ởkhithị trường xuống; (2) nhóm lý thuyếtvềhành vi tìm kiếm củangười mua nhà 2.1 Các mơ hình lý thuyết giải thích nguyên nhân tượng sụt giảm khối lượng mua bán nhà 2.1.1 Mơ hình lý thuyết giới hạn đặt cọc Stein (1995) Stein (1995) phân chia người tiêu dùng làm nhóm dựa khoản nợ tài K,gồm: tự di chuyển chổ (K Tóm lại, gọiN(Bi) hàm giá trị lợi ích rịng mua nhà, ta có: Hình 3.2: Dạng hàm lợi ích người mua nhà với ác cảm mát Nguồn: Genesove & Mayer (2001) 17 Nếu không mua, nhà cũ với lợi ích (B0) thời gian tìm tiếp, tốn chi phí tìm kiếm (C), kỳ vọng lợi ích ngơi nhà “tìm thấy” , tức lợi ích kỳ vọng tìm tiếp là: Từ (2) (3), người mua nhà phải: Nếu tiếp tục tìm, cịn mua nhà i xem Vậy, mức lợi ích rịng thấp để người mua mua ngơi nhà i là: Và ta gọi mức lợi ích nhà i trường hợp (5) “mức giá trị lợi ích yêu cầu tối thiểu” hay “mức giá trị lợi ích sẵn lịng mua”hay “giá trị lợi ích ngưỡng mua”, ký hiệu B*, tức ta có: Từ giả định 2và 5, (6) viết thành Tương tự lý thuyết liên quan, tác giả phân tích ảnh hưởng ác cảm mát B* này.Do đó, ta xét ngơi nhà mà người mua xem xét có mức giá trị lợi ích mức lợi ích yêu cầu tối thiểu B* này, tức xét “điểm dừng tìm kiếm” Khi đó, từ phương trình (2), vế trái phương trình (7) có trường hợp xảy * Trường hợp 1: B*≥ L: ta có Nên (7) viết lại là: Do ta xét-∞ < L ≤ B* L Tuy nhiên, B B* ≥ L Tức ta có : Sau đó, thay (10), (11), (12) vào (9), ta có: Sau vài biến đổi tốn học, ta có: 18 Đây phương trình điểm dừng mơ hình luận án, đạt lợi ích biên tìm kiếm với chi phí biên tìm kiếm Với phương trình (13), ta thấy lợi ích ngưỡng mua B* không chịu ảnh hưởng λ, nghĩa không chịu ảnh hưởng tâm lý ác cảm mát, tức : Kết luận từ mơ hình: khoản lỗtiềm khơng có nhỏ khơng gây ác cảm mát, nên ác cảm mát khơng có ảnh hưởng lên hành vi người mua nhà trường hợpB* ≥ L * Trường hợp 2: B* 1 Nên (7) viết lại là: Do ta xét -∞ < B* < L 1, chia vế cho λ thực số biến đổi toán học, ta được: Lấy đạo hàm (20) theo λ để tìm ảnh hưởng ác cảm mát, ta được: Vế phải (21) gồm: (1) với giả định không rời bỏ chừng việc tìm kiếm, tức ta có lợi ích tìm kiếm (lợi ích lại nhà cũ) giai đoạn Với C không đổi nhà cũ kết việc tìm kiếm trước đó; (2) ngơi nhà tìm thấy có ; Từ đó, ta có, tức ác cảm mát làm giảm lợi ích ngưỡng mua Ngồi ra, lấy đạo hàm (21) theo khoản lỗ tiềm năng, tức tác động ác cảm mát mạnh khoản lỗ tiềm lớn 19 Kết luận từ mơ hình : Khi giá nhà giảm nhiều làm khoản lỗ tiềm tương đối lớn tâm lý ác cảm mát xuất tác động làm cho người mua nhà hạ thấp mức lợi ích sẵn lịng mua B*, tức có mức giá chấp nhận mua cao thời gian tìm kiếm kỳ vọng ngắn 3.4 Kết luận thảo luận kết mơ hình lý thuyết phân tích ảnh hưởng ác cảm mát lên hành vi tìm kiếmcủa người mua nhà Luận án bổ sung lỗ hỗng lý thuyết ảnh hưởng ác cảm mát lên hành vi người mua nhà, đóng góp luận án Kết lý thuyết cho thấy,khi thị trường nhà tăng trưởng ổn định ác cảm mát không tồn nên không ảnh hưởng lên hành vi người mua (kết luận 1) Theo tác giả luận án, kết luận mơ hình làhợp lý trực quan Ngược lại, thị trường xuống với mức giá giảm tương đối lớn ác cảm mát xuất thúc đẩy người mua mua nhà nhanh chấp nhận mức giá mua cao hơn, mức giảm giá lớn tác động mạnh (kết luận 2) Tại người mua nhà với ác cảm mát lại nhanh chóng định mua nhà dù giá nhà giảm thêm? Theo tác giả có lý giải thích việc : (1) Việc trì hỗn mua nhà tạo hội cho người mua khác giành mua trước ngơi nhà mà họ thích, tất nhiên ác cảm mát phóng đại khoản mát này; (2) Với giá nhà kỳ vọng tiếp tục giảm mua nhà giai đoạn phải chịu mát nên trì hỗn khơng hợp lý; (3) Nếu muốn trì hỗn rời bỏ thị trường tốt so với tốn chi phí tìm kiếm khơng mua Như vậy, mơ hình lý thuyết phát triển tâm lý ác cảm mát khơng giải thích hành vi người mua nhà giai đoạn thị trường xuống hình 1.1, ta cần tìm giải thích khác cho tượng chương Chương 4: Phát triển mơ hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng mong đợi khả sinh lời lên hành vi người mua nhà 20 4.1 Sự cần thiết củamơ hình lý thuyết phân tích ảnh hưởng mong đợi khả sinh lời lên hành vi người mua nhà Như đề cập chương 3, tồn lỗ hổng lý thuyết giải thích hành vi hạ thấp giá ngưỡng mua thị trường xuống (hình 1.1), với kết luận chương việc cần tìm lý khác cho thay đổi hành vi người mua nhà Do đó, chương này, luận án phát triển mô hình lý thuyết khác để giải thích hành vi người mua nhà 4.2 Lập luận ban đầu mơ hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng mong đợi khả sinh lời lên hành vi người mua nhà Cáclý thuyết hành vi tìm kiếm củangười mua nhà xây dựng dựa việc so sánh lợi ích mua nhà lợi ích kỳ vọng tiếp tục tìm kiếm.Tuy nhiên, lợi ích mua nhà phát sinh tại, cịn lợi ích kỳ vọng tìm tiếp phát sinh sau giai đoạn,nên ta cần quy đổi thời điểm.Hệ số quy đổi, theo tác giả luận án, khoản lợi tức mà người mua kỳ vọng đạt từ nhà giai đoạn, ta gọi mong đợi khả sinh lời, ký hiệu r.Do đó, tác giả bổ sung thêm yếu tố suất sinh lời mong đợi người mua nhà vào mơ hình hành vi tìm kiếm người mua phân tích tác động yếu tố lên mức lợi ích ngưỡng mua (B) theo sơ đồ sau : Hình 4.1: Khung lập luận mơ hình khả sinh lời Nguồn: tác giả luận án 4.3 Một số giả định mơ hình phân tích Bao gồm giả định đề cập chương 3, gồm giả định kế thừa từ mơ hình lý thuyết tìm kiếm trước giả định tác giả bổ sung 4.4 Phát triển mơ hình lý thuyết giải thích tác động mong đợi khả sinh lời (kỳ vọng sinh lời) người mua nhà lên hành vi tìm kiếmcủa họ Ta xét người mua định nên mua nhà i vừa xem hay tiếp tục tìm Nếu mua đạt giá trị lợi ích B i ; tiếp tục tìm có lợi ích 21 kỳ vọng tìm kiếm thêm giai đoạn là: Với hệ số chiết khấu nên (27) viết lại Vấn đề người mua là: Nếu mua nhà, tiếp tục tìm Ta có mức ngưỡng dừng tìm Với giả định 1, mức lợi ích ngưỡng mua tại: Khái quát hóa (32), ta có : Tương tự chương 3, ta phân tích điểm dừng nhằm xác định ảnh hưởng mong đợi khả sinh lời lên B* củangười mua nhà Đầu tiên, với giả định 2, phương trình (33) viết lại sau: Tương tự chương 3, với giả định 4, ta có Với β > Với (36)  (34) viết lại:  Với nên ta có : * Kết luận 1:khả sinh lời kỳ vọngcó tác động nghịch biến lên hành vicủa người mua nhà Một mức kỳ vọng thấp làm giảm giá ngưỡng mua Ngồi ra, (37) biến đổi thành : Với tập hợp trường hợp tìm thấy ngơi nhà có BB*, tức khả mua nhà, ký hiệu ta suy Xétmỗigiai đoạn tìm kiếm đơn vị thời gian, thời gian tìm kiếm kỳ vọng (T) nghịch đảo khả mua đơn vị thời gian4 * Kết luận 2: kỳ vọng sinh lời có tác động nghịch biến thời gian tìm kiếm kỳ vọng Một kỳ vọng thấp kéo dài thời gian tìm kiếm 4Nếu lần đổ xúc sắc tốn giây có 1/6 khả số 1, để chắn đổ số ta phải đổ lần tốn thời gian giây 22 Như vậy, kết hợp kết luận 2, lý thuyết phù hợp để giải thích tượng khoản giảm lượng giao dịch nhà thị trường xuống Cụ thể, thị trường giảm, kỳ vọng thấp làm người mua hạ mức giá ngưỡng mua (như hình 1.1) kéo dài thời gian tìm kiếm Ngồi ra, từ (37) : Tức chi phí tìm kiếm cao làm người mua khơng muốn tìm kiếm lâu, họ cókhunh hướng chấp nhận mức giá cao hơn, ngược lại Nhưng từ (37), ta thấy tác động chi phí tìm kiếm chịu ảnh hưởng mức sinh lời kỳ vọng 4.5 Kết luận mơ hình lý thuyết phát triển Kết củamơ hình lý thuyếtnày phù hợp để giải thích hành vi hạ thấp mức giá ngưỡng mua giai đoạn suy thoái Một mức kỳ vọng thấp khả sinh lời làm tăng mức giá trị lợi ích yêu cầu tối thiểu, làm giảm mức giá sẵn lịng mua kéo dài thời gian tìm kiếm của người mua nhà Vậy, biến động hình 1.1 giải thích sau : Đầu tiên, thị trường tăng trưởng bắt đầu xuất số tín hiệu làm người mua giảm kỳ vọng (có thể gia tăng lượng nhà rao bán cịn trống - hình 1.2),làm người mua hạ thấp mức giá sẵn lịng trả(hình 1.1) có xu hướng kéo dài thời gian tìm kiếm Chính việc làm thị trường nhà xuống, khoản quy mô giao dịch thị trường giảm Chương kiểm định tác động mong đợi suất sinh lợi lên hành vi mua nhà 5.1 Khung lý thuyết đo lường tác động yếu tố lên giá nhà Tác giả trình bày lý thuyết mơ hình thụ hưởng (hedonic), qua thấy điều kiện cân phản ánh giá trị đặc tính 5.2 Lược khảo số nghiên cứu liên quan Lược khảo số nghiên cứu liên quan áp dụng mơ hình thụ hưởng đo lường giá trị đặc tính nhà ở, đặc tính người mua đến giá nhà 23 5.3 Phương pháp thực nghiệm biến nghiên cứu 5.3.1 Phương pháp thực nghiệm Hàm tổng quát đo lường tác động kỳ vọng (Ex) lên giá thời gian bán: VớiTOM thời gian rao bán, Xs, Ysvà Zs là đặc tính ngơi nhà, Ex kỳ vọng người mua nhà thị trường 12 tháng tới 5.3.2 Đo lường biến mơ hình kiểm định Thảo luận biến đo lường biến mơ hình, gồm: 5.3.2.1 Thảo luận biến phụ thuộc Thảo luận cách đo biến phụ thuộc giá nhà thời gian rao bán 5.3.2.2 Thảo luận biến đặc tínhnhà Thảo luận cách đo biến giải thích sử dụng mơ hình 5.3.2.3 Mức độ mong đợi nhà đầu tư Sự kỳ vọng lớn giới, Gallup, Graham – Harvey, American Association of Individual Investors (AAII), Investor Intelligence, Robert Shiller, hay Survey Research Center đại học Michigan (Mỹ), đo lường vấn nhà đầu tư vềkỳ vọng thị trường 12 tháng tới với cấp độ (rất lạc quan, lạc quan, trung tính, bi quan, bi quan) Do đó, luận án vấn người mua nhà kỳ vọng họ thị trường nhà 12 tháng tới (biến giả Expected) phân thành nhóm, lạc quan bi quan 5.4 Dữ liệu nghiên cứu Kết kiểm định 5.4.1 Dữ liệu khảo sát Dữ liệu khảo sát 448 giao dịchnhà riêng lẻ quận Tp.HCM từIII/2017 đến II/2018 theo phương pháp chọn mẫu định mức phân bố theo quận(hình 4.1) số liệu thống kê trình bày bảng 4.1 5.4.2 Kết kiểm định 24 Kết đo lường ảnh hưởng mức độ kỳ vọng người mua lên giá giao dịch nhà thời gian rao bán trình bày Bảng 4.2 Bảng 4.3 Các kiểm định hệ số phóng đại phương sai (VIF) hồi quy theo sai số chuẩn mạnh (robust) để đảm bảo vấn đề phương sai thay đổi đa cộng tuyến Kết ước tính cho thấy kỳ vọng lạc quan người mua có tác động có ý nghĩa làm tănggiá bán rút ngắn thời gian bán nhà so với người mua bi quan 5.5 Kết luận kết kiểm định Kết phù hợp với kết luận mơ hình lý thuyết chương CHƯƠNG 6: KẾT LUẬN 6.1 Kết luận đóng góp luận án Vấn đềgiảm tính khoản giảm khối lượng giao dịch giai đoạn thị trường nhà xuống tượng đến từ hai khía cạnh: (1) hành vi hạ thấp mức giá ngưỡng nuacủa người mua; (2) hành vi gia tăng mức giá ngưỡng bán người bán thể hình 1.1 Tuy nhiên, lý thuyết phát triển để giải thích cho tượng tập trung vào việc giải thích nguyên nhân gia tăng mức giá ngưỡng bán người bán nhà, gồm: sợ không đủ tiền đặt cọc mua nhà (Stein, 1995); ác cảm mát người bán (Genesove & Mayer, 2001); hành vi câu cá với tâm lý lệch thiên vị (Sun & Seiler, 2013) Vậy, giải thích hành vi hạ thấp mức giá ngưỡng mua người mua thị trường xuốnglà lỗ hỗng nghiên cứu cần bổ sung Do đó,luận án phát triển 02 mơ hình lý thuyết giải thích hành vi người mua nhà Q1 : Do ảnh hưởng củatâm lý ác cảm mát làm phóng đại khoản lỗ tiềm mà người mua gặp phải mua nhà mà giá tiếp tục giảm sau 25 Q2 : Do ảnh hưởng kỳ vọng khả sinh lời.Kỳ vọng thấp thị trường giảm làm người mua hạ thấp mức giá ngưỡng mua để trì hỗn Tác giả dựa vào sở phân tích lý thuyết hành vi tìm kiếm để xây dựng 02 mơ hình lý thuyết ảnh hưởng ác cảm mát kỳ vọng Kết phân tích lý thuyết lý thuyết ảnh hưởng kỳ vọng khả sinh lời người mua phù hợp để giải thích hành vi hạ thấp mức giá ngưỡng mua giai đoạn thị trường xuống Do đó, tác giả tiến hành khảo sát 448 giao dịch nhà riêng lẻ thành phố Hồ Chí Minh để đo lường thực nghiệm ảnh hưởng Kết thực nghiệm phù hợp với kết luận rút từ mô hình lý thuyết, ngơi nhà mua người mua lạc quan có giá giao dịch cao thời gian bán ngắn 6.2 Một số đóng góp khác luận án Bên cạnh đóng góp nêu trên, luận án có số đóng góp khác trình bày nội dung luận án sau: - Từlý thuyết Sun & Seiler (2013),luận án phát tần suất xuất người mua nhà người bán thiết lập mức giá bán yêu cầu cao Từ đó, đặt câu hỏi cho nghiên cứu sau : Bán giá thấp thu hút nhiều người mua hay có nhiều người mua nên bán giá thấp? - Bổ sungcơ sở lý thuyết cho ảnh hưởng chi phí tìm kiếm lên hành vi người mua Cụ thể, chi phí tìm kiếm có tác động âm lên hành vi người mua nhà, người mua có chi phí tìm kiếm cao có xu hướng rút ngắn thời gian tìm chấp nhận trả giá cao (Turnbull & Sirmans, 1993 ; Qiu & Zhao, 2018) tác động ảnh hưởng kỳ vọng người mua, điều dẫn đến kết thực nghiêm khó đốn chi phí tìm kiếm lên hành vi người mua nhà phát nghiên cứu Turnbull & Sirmans (1993) Phụ lục : Danh mục hình 26 (Nguồn: MIT Center for Real Estate) (Nguồn: Federal Reserve Economic Data) Nguồn: Federal Reserve Economic Data Hình 5.1: Phân bố mẫu khảo sát Nguồn: liệu khảo sát tác giả 27 Phụ lục 2: Danh mục bảng biểu Bảng 4.1: Thống kê tóm tắt liệu khảo sát nhà riêng lẻ Tp HCM Tên biến Đơn vị đo Nội dung Mean Std Dev Min Max Price Triệu đồng Giá giao dịch nhà 7,932.46 5,777.35 900 26,600 TOM Ngày Thời gian rao bán 114.38 130.143 884 Tuoinha Năm Tuổi nhà 8.933 7.178 30 DTsan Mét vng Diện tích sàn 186.747 111.696 44 600 DTdat Mét vng Diện tích đất khn viên 71.21 36.636 25 320 Dang 0: vuông/nở hậu 1: dạng khác Hình dạng miếng đất 0.817 387 TCBD Phút Thời gian đến CBD 22.978 10.219 60 TMarket Phút Thời gian đến chợ gần 6.411 5.916 55 TSch Phút Thời gian đến trường gần 6.849 3.61 22.5 TWork Phút Thời gian đến chổ làm 14.384 8.005 40 DHem Mét Sâu hẻm 89.179 163.39 1000 RDuong Mét Chiều rộng hẻm/đường 8.688 6.299 30 InCar 1:Có;0:Khơng Xe vào nhà 0.964 0.186 Ngôi nhà có bị nắng chiều trực tiếp 0.362 0.481 Người mua lạc quan/bi quan với thị trường 12 tháng tới 0.558 0.497 0: Nắng chiều 1: Không 1: Lạc quan Expected 0: Khác Nang Nguồn: Dữ liệu khảo sát tác giả Bảng 4.2: Kiểm định ảnh hưởng mong đợi lên mức giá nhà Variabl es _cons Model Model Robust Coef Std Err 5.1874** 0.3449 * Model VIF Coef Robust Std Err VIF 5.3486** 0.26 * Coef Robust Std Err VIF 5.3327** 0.2077 * 0.0706** 0.0181 * 0.1733** 0.0278 * 3.6 LnTuoinh -0.0379* 0.0201 a 3.52 -0.0366* 0.0198 3.51 LnDTsan 0.169*** 0.0495 4.47 0.1866** 0.0369 * 2.22 0.5443** 0.0562 * 2.7 0.5653** 0.0441 * 2.71 0.0978** 0.0348 * 1.25 0.1326** 0.0256 * 1.26 2.23 DTsansqu1.23E-07 3.42E-07 3.95 LnDTdat 0.61*** 0.0728 5.15 DTdatsqu-3.43E-062.12E-06 2.89 Dang 0.0927** 0.0354 1.27 * 28 LnTCBD 0.0744** 2.69E-02 1.89 * LnTMark -0.0113 0.0261 1.71 et 0.0733** 0.0267 * 1.84 0.0679** 0.0219 * 1.84 -0.0099 0.0266 1.69 -0.0312 0.0244 1.7 LnTSch 0.0877** 0.0359 0.0898** 0.0366 LnTWork0.0599** * DHem 0.0003** * 0.0201** RDuong * 0.0706** Nang * 0.0607** 0.0218 * 0.0003** 0.0001 * 0.0217 1.31 0.0001 1.58 0.0023 1.45 0.02*** 0.0022 1.4 0.0254 1.27 0.071*** 0.0249 1.25 Expected 1.31 1.55 0.0803** * 0.0704** * 0.0002** * 0.0192** * 0.0771** * 0.2859** * 3.00E-02 0.018 1.31 0.0001 1.55 0.0016 1.41 0.0198 1.25 0.0206 1.14 Dist Yes Yes Yes Dum N of obs 448 448 448 F-statistic 198.47 200.19 216.2 Prob > F 0 R0.8796 0.8788 0.9179 squared Root 0.2422 0.24242 0.19978 MSE Def V LnPrice LnPrice LnPrice Ghi chú: - Các mức ý nghĩa 1%, 5%, 10% tương ứng với ***, **, * - Áp dụng phương pháp ước tính OLS sai số chuẩn mạnh, Robust - Khơng có dấu hiệu đa cộng tuyến qua kiểm tra VIF Bảng 4.3: Kiểm định ảnh hưởng mong đợi người mua thời gian rao bán Model Model Variable Robust Robust Coef VIF Coef VIF s Std Err Std Err _cons 1.0145 LnTuoin -0.0782 LnDTsan -0.2656* 0.6393** LnDTdat * Dang 0.0468 LnTCB 0.3918** D * LnTMar -0.174 ket LnTSch 0.0484 LnTWor 0.0717 k DHem 0.0007* RDuong -0.0051 1.4669 0.121 3.51 0.1569 2.22 0.2212 2.7 1.043 1.4567 -0.0173 0.1171 3.6 2.23 1.84 0.1699 1.25 -0.2419 0.1518 0.6016** 0.22 * 0.1092 0.1677 1.38E-01 1.84 0.382*** 0.1338 0.1371 1.69 -0.1358 0.1377 1.7 0.1432 0.0654 0.1386 0.1078 1.31 0.0891 0.1034 1.31 0.0004 0.0113 1.55 1.4 0.0006* -0.0036 0.0004 0.0108 1.55 1.41 2.71 1.26 29 Nang Expected -0.093 0.1399 1.25 -0.104 0.1359 0.5123** 0.1128 * 1.25 1.14 District Yes Yes dummy N of obs 448 448 Fstatistic 6.7 7.47 Prob > F 0 Rsquared 0.2702 0.2998 Root MSE 1.2236 1.1999 Def LnTOM LnTOM Variable Ghi chú: - Các mức ý nghĩa 1%, 5%, 10% tương ứng với ***, **, * - Áp dụng phương pháp ước tính OLS sai số chuẩn mạnh, Robust - Khơng có dấu hiệu đa cộng tuyến qua kiểm tra VIF Nguồn: Tích tốn tác giả từ liệu khảo sát