Xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề bằng biện pháp dân sự ở việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH LÊ THỊ THU PHÚ XỬ LÝ CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG LẤN CHIẾM BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ BẰNG BIỆN PHÁP DÂN SỰ Ở VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ ĐỊNH HƢỚNG NGHIÊN CỨU TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH XỬ LÝ CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG LẤN CHIẾM BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ BẰNG BIỆN PHÁP DÂN SỰ Ở VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật Dân Tố tụng dân Định hƣớng nghiên cứu Mã số: 8380103 Người hướng dẫn khoa học : PGS.TS Lê Minh Hùng Học viên : Lê Thị Thu Phú Lớp : Cao học Luật – Khoá 30 TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021 LỜI CAM ĐOAN Tơi cam đoan luận văn thạc sĩ “Xử lý cơng trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề biện pháp dân Việt Nam” cơng trình nghiên cứu khoa học thân thực hướng dẫn PGS.TS Lê Minh Hùng Những tài liệu sử dụng luận văn bảo đảm tính khách quan, trung thực Tơi xin chịu trách nhiệm với lời cam đoan Tác giả Lê Thị Thu Phú DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật Dân GCNQSD Giấy chứng nhận quyền sử dụng UBND Ủy ban nhân dân MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƢƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ XỬ LÝ CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG LẤN CHIẾM BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ Ở VIỆT NAM 1.1 Khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa pháp lý việc xử lý cơng trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề biện pháp dân 1.1.1 Khái niệm xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề biện pháp dân 1.1.2 Đặc điểm xử lý cơng trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề biện pháp dân 14 1.1.3 Ý nghĩa pháp lý xử lý cơng trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề biện pháp dân 16 1.2 Các biện pháp dân đƣợc áp dụng có cơng trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề 18 1.2.1 Biện pháp thứ nhất: Buộc áp dụng biện pháp tháo dỡ, di dời phần cơng trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề 19 1.2.2 Biện pháp thứ hai: Cho phép cơng trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề tiếp tục tồn thực tế 20 1.3 Căn xử lý cơng trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề biện pháp dân 20 1.3.1 Cơng trình xây dựng xây xây dựng xong tồn 21 1.3.2 Thực tế cơng trình xây dựng có lấn chiếm bất động sản liền kề người khác 22 1.3.3 Việc lấn chiếm xâm phạm tới quyền sở hữu, quyền sử dụng chủ sở hữu bất động sản liền kề 23 1.3.4 Chủ sở hữu bất động sản liền kề bị lấn chiếm có yêu cầu xử lý, đề nghị quan có thẩm quyền xử lý 24 1.4 Thẩm quyền, trình tự thủ tục xử lý cơng trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề biện pháp dân theo pháp luật Việt Nam 25 1.4.1 Thẩm quyền xử lý cơng trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề biện pháp dân theo pháp luật Việt Nam 25 1.4.2 Trình tự thủ tục xử lý cơng trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề biện pháp dân theo pháp luật Việt Nam 26 KẾT LUẬN CHƢƠNG 28 CHƢƠNG BUỘC THÁO DỠ, DI DỜI CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG LẤN CHIẾM BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ BẰNG BIỆN PHÁP DÂN SỰ 29 2.1 Điều kiện để áp dụng biện pháp buộc tháo dỡ, di dời cơng trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề 29 2.2 Hệ pháp lý việc xử lý biện pháp buộc tháo dỡ, di dời cơng trình xây dựng lấn chiếm 36 2.2.1 Không cho phép tồn cơng trình xây dựng lấn chiếm buộc hoàn trả bất động sản bị lấn chiếm 36 2.2.2 Buộc bồi thường thiệt hại cho bên có bất động sản bị lấn chiếm 38 KẾT LUẬN CHƢƠNG 43 CHƢƠNG CHO PHÉP CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG LẤN CHIẾM BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ ĐƢỢC TỒN TẠI 44 3.1 Cho phép cơng trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề tồn không công nhận quyền sở hữu chủ cơng trình 44 3.1.1 Điều kiện để áp dụng biện pháp cho phép cơng trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề tồn không công nhận quyền sở hữu chủ cơng trình 44 3.1.2 Hệ pháp lý 49 3.2 Cho phép cơng trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề tồn công nhận quyền sở hữu chủ cơng trình 51 3.2.1 Điều kiện để áp dụng biện pháp cho phép cơng trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề tồn công nhận quyền sở hữu chủ cơng trình 51 3.2.2 Hệ pháp lý 56 KẾT LUẬN CHƢƠNG 59 PHẦN KẾT LUẬN 60 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Bất động sản thường tài sản có giá trị lớn số trường hợp, giữ vai trị vơ quan trọng chủ sở hữu nhiều bình diện khác như: giá trị kinh tế, nơi trú ngụ hay chí, số bất động sản cịn có giá trị mặt tinh thần chủ sở hữu Do đó, chủ sở hữu có quyền sở hữu nguyên vẹn bất động sản quyền cần pháp luật bảo vệ Tuy nhiên, hành vi lấn chiếm bất động sản liền kề xảy thực tế tranh chấp ngày trở nên phổ biến với mức độ phức tạp Điều không gây ảnh hưởng đến quyền chủ sở hữu bất động sản bị lấn chiếm, mà tiếp cận từ góc độ quản lý đất đai, gây nhiều khó khăn cho quan nhà nước có thẩm quyền việc quản lý Vì tranh chấp xảy phổ biến nên cần có quy định điều chỉnh rõ ràng, cụ thể Tuy nhiên, pháp luật dân hành chưa có quy định rõ ràng, chi tiết liên quan đến biện pháp nhằm xử lý hiệu vấn đề Điều mặt ảnh hưởng đến quyền sở hữu nguyên vẹn bất động sản chủ sở hữu Mặt khác, việc thiếu quy định cụ thể để điều chỉnh vấn đề biện pháp dân xử lý cơng trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề gây khó khăn cho quan nhà nước có thẩm quyền trình giải tranh chấp thực tiễn xét xử Hơn nữa, số trường hợp, việc xác định ranh giới bất động sản liền kề xác định tập quán địa phương, việc xác định tập quán áp dụng vấn đề không đơn giản, điều dẫn đến việc xác định có hay khơng hành vi lấn chiếm việc lựa chọn biện pháp dân phù hợp để xử lý hành vi lấn chiếm nói phức tạp Thơng thường, cơng trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề phải bị tháo dỡ, di dời nhằm trả lại trạng ban đầu, đảm bảo quyền sở hữu hợp pháp chủ sở hữu bất động sản bị lấn chiếm Tuy nhiên, xuất phát từ đa dạng trạng cơng trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề cơng trình xây hay cơng trình xây xong tồn tại, diện tích, tình trạng lấn chiếm nên địi hỏi phải có biện pháp xử lý linh hoạt hợp lý với hồn cảnh thực tế Do đó, pháp luật cần đưa quy định biện pháp dân xử lý mang tính chất phù hợp, mềm dèo, đặc biệt biện pháp dân nhằm đảm bảo cân quyền, lợi ích chủ thể Qua nghiên cứu tác giả thấy pháp luật quy định biện pháp buộc tháo dỡ, di dời cơng trình lấn chiếm mà chưa quy định rõ điều kiện để áp dụng biện pháp dân Đây bất cập, khuyết điểm quy định pháp luật cần sửa đổi, bổ sung để q trình giải tranh chấp cơng trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề đạt hiệu cao Vì vậy, tác giả định lựa chọn đề tài “Xử lý cơng trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề biện pháp dân Việt Nam” để làm luận văn thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu đề tài Nghiên cứu đề tài xử lý cơng trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề biện pháp dân sự, dẫn số cơng trình, viết tiêu biểu sau đây: - Đối với giáo trình, sách tham khảo: + Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2019), Giáo trình Pháp luật tài sản, quyền sở hữu thừa kế (tái có sửa đổi, bổ sung), Nxb Hồng Đức - Hội Luật gia Việt Nam Ở mục 4.5 thuộc Chương giáo trình, nhóm tác giả có phân tích, giải thích vấn đề liên quan đến nghĩa vụ tôn trọng ranh giới bất động sản liền kề khái niệm, nội dung nghĩa vụ tôn trọng ranh giới, hành vi lấn chiếm ranh giới, mốc giới chế xử lý hành vi lấn chiếm Thế nhưng, giáo trình chưa đưa thực tiễn xử lý việc cơng trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề đối chiếu với pháp luật nước vấn đề + Đỗ Văn Đại (chủ biên) (2016), Bình luận khoa học điểm Bộ luật dân năm 2015, Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam Tác giả cơng trình thay đổi Bộ luật Dân năm 2015 hành so với BLDS năm 2005 liên quan đến vấn đề ranh giới bất động sản Chương Phần II sách bình luận Tuy vậy, nội dung dừng lại việc khác biệt không sâu vào phân tích cách thức xử lý hành vi lấn chiếm bất động sản liền kề + Nguyễn Văn Cừ Trần Thị Huệ (đồng chủ biên) (2017), Bình luận khoa học Bộ luật Dân năm 2015 nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nxb Công an nhân dân Trong cơng trình này, nhóm tác giả lý giải quy định Điều 175 Bộ luật Dân năm 2015 cách hiểu ranh giới điểm Bộ luật Dân năm 2015 so với Bộ luật Dân năm 2005 vấn đề Đối với biện pháp dân xử lý cơng trình xây dựng lấn chiếm bất động sản khơng đề cập cơng trình - Đối với báo khoa học, tạp chí: + Phạm Công Lạc (2001), “Quy chế pháp lý ranh gới bất động sản liền kề”, Tạp chí Nhà nước pháp luật, số 16 Trong viết này, tác giả nêu tầm quan trọng ranh giới, cột mốc bất động sản liền kề Bên cạnh đó, tác giả phân tích dạng ranh giới hào, rãnh, kênh, mương, cột mốc, hàng rào, tường ngăn Điểm bật viết tác giả có đối sánh với pháp luật Pháp (cụ thể Điều 653 Bộ luật Dân năm 1995) nêu lên hướng giải trường hợp chủ sở hữu bất động sản xây tường đến đường phân tường (suy đoán lấn sang phía bên kia) Tuy nhiên, phạm vi viết, tác giả chưa đưa kiến nghị cụ thể việc xử lý việc lấn chiếm ranh giới bất động sản liền kề; + Đỗ Văn Đại Lương Văn Lắm (2010), “Giải lấn chiếm tài sản người khác pháp luật Việt Nam”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số Tính phổ biến việc lấn chiếm đất đai nhóm tác giả viết Thơng qua thực tiễn xét xử, nhóm tác giả trình bày, phân tích ngun tắc xử lý lấn chiếm tài sản người khác, cụ thể việc tháo dỡ cơng trình, nêu ngoại lệ nguyên tắc Ngoài ra, viết cung cấp cho người đọc quy định có liên quan số quốc gia giới mà nhóm tác giả đề cập, cụ thể Pháp, Thuỵ Sĩ Quebec Trên sở đó, nhóm tác giả vướng mắc, bất cập quy định pháp luật đề xuất giải pháp cho việc buộc hay khơng buộc tháo dỡ cơng trình vi phạm dựa vào tính chất tình hay khơng tình hành vi lấn chiếm Tuy nhiên, viết phân tích theo quy định Bộ luật Dân năm 2005, cần có cơng trình nghiên cứu chun sâu theo pháp luật hành + Lê Hoa Như (2011), “Xác định thời hiệu vụ án lấn chiếm đất đai”, Tạp chí Tịa án nhân dân, số