(Luận văn) nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn đu huyện phú lương tỉnh thái nguyên giai đoạn 2010 – 2013

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM  - ĐẶNG ĐÌNH ĐỨC lu Tên đề tài: an n va p ie gh tn to NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN ĐU - HUYỆN PHÚ LƯƠNG - TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2010 - 2013 w d oa nl KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC u nf va an lu Hệ đào tạo : Chính quy ll oi m Chuyên ngành : Quản lý đất đai : Quản lý tài nguyên Khóa học z at nh Khoa : 2010 - 2014 z m co l gm @ an Lu n va Thái Nguyên - 2014 ac th si ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM  - ĐẶNG ĐÌNH ĐỨC lu Tên đề tài: an n va p ie gh tn to NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN ĐU - HUYỆN PHÚ LƯƠNG - TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2010 - 2013 d oa nl w KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC an lu Hệ đào tạo va : Chính quy : Quản lý tài nguyên oi m Khoa ll u nf Chuyên ngành: Quản lý đất đai : 2010-2014 Lớp : 42A – QLĐĐ z at nh Khóa học z Giảng viên hướng dẫn: TS Phan Thị Thu Hằng m co l gm @ an Lu n va Thái Nguyên - 2014 ac th si Lời cảm ơn c s giới thiệu Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, em thực tập phịng Tài ngun Mơi trường huyện Phú Lương – Thái Nguyên Đến em hoàn thành q trình thực tập tốt nghiệp khố luận tốt nghiệp Lời em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới: Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên lu Ban chủ nhiệm khoa tập thể thầy cô giáo khoa Quản lý tài nguyên tận tình giảng dạy giúp đỡ em suốt trình học tập an n va ie gh tn to Ban lãnh đạo toàn thể cán cơng nhân viên phịng Tài nguyên Môi trường huyện Phú Lương tiếp nhận tạo điều kiện giúp đỡ em thời gian thực tập sở p Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn quan tâm, đạo tận tình giáo hướng dẫn: TS Phan Thị Thu Hằng giúp đỡ em trình thực đề tài hồn thành khố luận tốt nghiệp oa nl w d Nhân dịp em bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè ủng hộ, động viên giúp đỡ em suốt trình học tập va an lu ll u nf Em xin chân thành cảm ơn! oi m Thái Nguyên, ngày2 tháng năm 2014 z at nh Sinh viên z m co l gm @ Đặng Đình Đức an Lu n va ac th si DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Bất động sản CSHT Cơ sở hạ tầng GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QL Quốc lộ QSDĐ Quyền sử dụng đất TN&MT Tài nguyên Môi trường UBND Ủy ban nhân dân VPĐKQSDĐ Văn phịng đăng kí quyền sử dụng đất VT Vị trí lu BĐS an n va p ie gh tn to d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si MỤC LỤC Trang PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục đích nghiên cứu 1.3 Yêu cầu đề tài 1.4 Ý nghĩa đề tài PHẦN 2: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở khoa học lu 2.1.1 Khái niệm, đặc điểm, yếu tố ảnh hưởng đến giá đất an n va 2.1.2 Khái niệm định giá đất, thông tin, nguyên tắc, phương pháp định giá đất tn to 2.2 Cơ sở pháp lý gh 2.3 Cơ sở thực tiễn p ie 2.3.1 Tổng quan thị trường đất đai w 2.3.2 Công tác định giá đất giới Việt Nam 14 oa nl PHẦN 3: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 19 d 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 19 an lu 3.1.1 Đối tượng 19 va 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 19 ll u nf 3.2 Thời gian địa điểm thực tập tốt nghiệp 19 m 3.3 Nội dung nghiên cứu 19 oi 3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội địa bàn Thị trấn Đu 19 z at nh 3.3.2 Tình hình sử dụng quản lý đất đai Thị trấn Đu giai đoạn 2010 - 2013 19 3.3.3 Thực trạng thị trường nhà đất địa bàn thị trấn Đu 19 z l gm @ 3.3.4 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn Thị trấn Đu 19 m co 3.3.5 Đề xuất số giải pháp nhằm thực hiệu công tác định giá đất địa bàn Thị trấn Đu 20 an Lu 3.4 Phương pháp nghiên cứu 20 3.4.1 Phương pháp chọn địa điểm nghiên cứu 20 n va ac th si 3.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 20 3.4.3 Phương pháp sử lý số liệu 21 3.4.4 Phương pháp chuyên gia 21 PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .22 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội địa phương 22 4.1.1 Điều kiện tự nhiên tài nguyên thiên nhiên 22 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 25 4.2 Tình hình sử dụng quản lý đất đai thị trấn Đu giai đoạn 2010 - 2013 28 4.2.1 Tình hình sử dụng đất đai 28 lu 4.2.2 Tình hình giao đất, cấp GCNQSD đất thị trấn Đu 32 an 4.3 Thực trạng thị trường nhà đất địa bàn thị trấn Đu 35 va n 4.3.1 Giá đất quy định địa bàn thị trấn Đu 35 gh tn to 4.3.2 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất biến động giá đất thị trấn giai đoạn 2010 – 1013 36 p ie 4.3.3 Tình hình cho thuê quyền sử dụng đất thị trấn Đu từ năm 2010 - 2013 37 d oa nl w 4.3.4 Đánh giá chênh lệch giá đất nhà nước quy định giá đất thực tế thị trường chuyển nhượng 37 va an lu 4.4 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Đu giai đoạn 2010 – 2013 40 u nf 4.4.1 Ảnh hưởng vị trí đất đến giá đất 40 ll 4.4.2 Cở sở hạ tầng 42 m oi 4.4.3 Điều kiện sinh lợi 44 z at nh 4.4.4 Hình thể lơ đất 44 4.4.5 Các yếu tố khác 45 z 4.5 Đề xuất số giải pháp nhằm thực hiệu công tác định giá đất địa bàn Thị trấn Đu 47 gm @ l PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 49 m co 5.1 Kết luận 49 an Lu 5.2 Kiến nghị 50 TÀI LIỆU THAM KHẢO 51 n va ac th si DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 4.1: Dân số thị trấn Đu qua năm 2010 – 2013 25 Bảng 4.2: Tình hình biến động diện tích đất đai giai đoạn 2010 – 2013 30 Bảng 4.3: Tình hình cấp giấy CNQSD đất năm 2013 33 Bảng 4.4: Giá đất áp dụng cho địa bàn nghiên cứu năm 2013 36 Bảng 4.5: Sự chênh lệch giá đất Nhà nước quy định với giá đất thị trường thị trấn Đu năm 2013 38 38 lu Bảng 4.6: Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất năm 2010 – 2013 41 an n va Bảng 4.7: Bảng giá trục giao thông theo quy định năm 2013 43 Bảng 4.9: Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất năm 2013 45 p ie gh tn to Bảng 4.8: Bảng giá cho thuê đất thị trường năm 2013 44 w oa nl DANH MỤC CÁC HÌNH Trang d ll u nf va an lu Hình 4.1: Biểu đồ cấu sử dụng đất năm 2013 Thị trấn Đu 32 oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài Đất đai nguồn tài nguyên vô quý giá nhân loaị nói chung quốc gia, dân tộc nói riêng.Tất hoạt động người gắn liền với đất Nhưng đất tài ngun có hạn, tổng diện tích tự nhiên quốc gia cố định có thay đổi Vì người cần có biện pháp sử dụng đất cách hợp lý đạt hiệu cao lu an n va p ie gh tn to Sử dụng đất nhu cầu thiết yếu tổ chức, cá nhân, hộ gia đình đất đai điểm tựa để sinh hoạt, lao động, sản xuất v.v Tất người có nhu cầu có chỗ ở, tất xã hội cần đất đai để phát triển v.v Có thể nói khơng có đất khơng có tồn xã hội lồi người Tuy nhiên, đất đai lại sản xuất loại hàng hoá khác đặc trưng làm cho đất đai ngày trở nên khan Mà đất khan giá ngày cao Sự thực hiển nhiên giải thích mua đất quan tâm hàng đầu tất người không phân biệt giàu, nghèo giá đất nl w d oa Thực tế giá đất gây nhiều xúc Những bất hợp lý giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất mối quan tâm lớn Vì xác định ảnh hưởng yếu tố đến giá đất mức độ ảnh hưởng giúp giải vấn đề liên quan tới đất thu thuế tiền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt ll u nf va an lu oi m z at nh Thị Trấn Đu địa bàn trung tâm huyện Phú Lương, địa bàn có điều kiện phát triển kinh tế - xã hội huyện tốc độ thị hố ngày diễn nhanh, vấn đề quản lý nhà nước cề đất đai nhiều bất cập Giá đất nguyên nhân gây khó khăn công tác bồi thường thiệt hại nhà nước thu hối đất để thực dự án đầu tư, người sử dụng đất thực nghĩa vụ tài giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… Những bất cập dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện nhân dân việc chấp hành sách pháp luật đất z m co l gm @ an Lu n va ac th si đai khó khăn cho cấp quyền việc thực thi sách, pháp luật đất đai địa phương Xuất phát từ thực tế trên, phân công ban chủ nhiệm Khoa Tài Nguyên Thiên Nhiên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, hướng dẫn trực tiếp cô giáo TS Phan Thị Thu Hằng, em tiến hành thực đề tài: “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn Thị Trấn Đu - Huyện Phú Lương - Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010 – 2013” nhằm góp phần bước hồn thiện cơng tác xác định giá đất tồn địa bàn tỉnh Thái Ngun nói chung Thị trấn Đu - huyện Phú Lương - tỉnh Thái Nguyên nói riêng lu an 1.2 Mục đích nghiên cứu n va tn to + Tìm hiểu giá đất thực tế giá đất Nhà nước quy định địa bàn thị Trấn Đu – Phú Lương – Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2013 p ie gh + Phân tích số yếu tố ảnh hưởng, tác động đến giá đất nhằm xây dựng tiêu chuẩn xác định giá đất phù hợp với khả sinh lời đất mặt giá thị trường, nhằm mang lại hiệu công tác định giá đất nl w d oa + Đề xuất số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế thị trường lu va an 1.3 Yêu cầu đề tài ll u nf + Cập nhật đầy đủ văn có liên quan đến quy định giá đất như: Luật Đất đai; Nghị định Chính phủ; Thơng tư hướng dẫn Bộ Tài nguyên Môi trường … Quyết định UBND tỉnh Thái Nguyên oi m z at nh + Các số liệu, tài liệu phản ánh xác yếu tố ảnh hưởng đến giá đất + Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi z @ 1.4 Ý nghĩa đề tài m co l gm + Giúp cho sinh viên nắm kiến thức học nhà trường học hỏi kinh nghiệm trình thực tập địa phương để áp dụng thực tế sau an Lu + Nâng cao khả tiếp cận, thu thập số liệu sử lý thông tin sinh viên trình làm đề tài n va ac th si + Giúp cho công tác quản lý nhà nước đất đai, đưa sách địa phương thực cách hoàn thiện lu an n va p ie gh tn to d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si 41 lu an n va tn to lệch cao hai mức giá Một nguyên nhân khác khiến cho giá đất chuyển nhượng thực tế cao tâm lý xem trọng đất người dân, thông tin đất đai giá đất người dân chưa đầy đủ, chủ yếu biết thơng qua cị đất Bên cạnh tình hình đầu nhà đất gia tăng nguyên nhân chênh lệch tăng giá đất Đu Bà Nguyễn Thị Bằng Vân - cán tài thị trấn Đu cho biết năm 2013, thời gian qua suy thoái kinh tế ảnh hưởng nhiều đến thị trường đất đai tình hình mua bán Đu diễn sơi động năm trước Có nhiều người nơi khác đến tìm mua đất với mục đích đầu chờ kiếm lời, số mua để sản xuất kinh doanh Cịn tình hình giá đất khu trung tâm thị trấn có chênh lệch cao, tuyến đường chính, tuyến đường mở rộng có quy hoạch phát triển sở hạ tầng Giữa giá đất Nhà nước giá chuyển nhượng có nơi giá chênh lệch lên tới 2,73 lần Điều tác động làm tăng nhu cầu chuyển nhượng địa phương lên p ie gh Trong năm gần giá đất Nhà nước quy định tăng lên thực tế giá đất chuyển nhượng thị trấn Đu cao giá Nhà nước quy định với tỷ lệ chênh lệch giá cao Do tỷ lệ phần trăm gia tăng giá giá đất Nhà nước quy tiền thấp nhiều so với tỷ lệ phần trăm gia tăng giá giá đất thực tế thị trường Khi đó, q trình mua bán đất có phận người dân kê khai mức giá giao dịch đất thấp so với giá thực tế, tức gần sát giá nhà nước để giảm khoản thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ làm thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước d oa nl w ll u nf va an lu m oi 4.4 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Đu giai đoạn 2010 – 2013 z at nh 4.4.1 Ảnh hưởng vị trí đất đến giá đất z m co l gm @ Trong điều kiện nước ta nay, yếu tố vị trí quan trọng đất thị.Vì yếu tố ảnh hưởng lớn đến nguồn thu nhập từ khu đất mang lại, khu đất có vị trí tốt tạo điều kiện thuận lợi cho chủ nhân việc thương mại, kinh doanh, cho thuê an Lu Để chọn nơi đầu tư kinh doanh hiệu tiêu chí vị trí đặt sở yếu tố quan định đến giá n va ac th si 42 đất phải kể đến vị trí đất Một điều thuận lợi cho thị trấn Đu trải dài tuyến QL thuận lợi cho giao thông phố thị trấn thị trấn với xã khác, huyện khác Còn nơi tập trung nhiều trụ sở quan cơng trình nghiệp, sơ kinh doanh.Với điều kiện thuận lợi việc chọn nơi đặt làm sở kinh doanh chọn ưu tiên lên hàng đầu.Ví dụ từ Km 90 đến Km 91+200 đoạn đường trung tâm nên vị trí ln đánh giá cao việc thương lượng giá đất Theo điều tra nơi tập trung thành phần kinh tế thương mại, dịch vụ,…thì yếu tố vị trí tạo nên giá trị đất Bảng 4.6: Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất năm 2010 – 2013 lu an Đơn vị tính: 1.000 đồng/m2 va n Năm VT2 VT3 VT1/ VT2 VT1/ VT3 VT2/ VT3 3.000 2.800 2.300 1,07 1,30 1,22 3300 3.000 2.500 1,10 1,32 1,20 3.500 3.300 2.500 1,06 1,40 1,32 4.400 4.000 3.000 1,10 1,47 1,33 Từ Km 91+200 2010 đến Km 2013 91+500 3.500 3.300 2.500 1,06 1,40 1,32 3.800 3.200 2.600 1,19 1,46 1,23 Từ Km 91+500 2010 đến Km 92 + 2013 450 2.500 z at nh 1.800 1,14 1,39 1,22 3.200 2.800 2.200 1,14 1,45 1,27 Từ Km 92 + 2010 450 đến Km 93 2013 + 100 2.000 1.500 1.000 gm 1,33 2,00 1,50 2.500 1.800 1.200 m co 2,08 1,50 p ie gh VT1 va tn to Tên đường phố STT Tỷ lệ chênh lệch giá (lần) Giá quy định Từ Km 89+400 2010 đến Km 90 2013 ll oi m 2.200 z @ l 2013 u nf 2010 an Từ Km 90 đến Km 91+200 lu d oa nl w 1,39 an Lu (Nguồn: Bảng giá đất năm 2010, năm 2013 ) n va ac th si 43 lu Chúng ta dễ dàng nhận thấy giá đất đât thuộc VT ln có giá cao tất đoạn đường cao nhiều lần giá đất vị trí 2, đoạn đường Giá đất cao hay thấp phụ thuộc vào yếu tố vị trí, đất gần khu trung tâm, khu buôn bán giá cao Đồng thời loại vị trí, khả sinh lợi, sở sở hạ tầng, định loại đường phố giá đất loại vị trí, khác đoạn đường giá đất khác Tuy nhiên yếu tố vị trí định giá cao hay thấp đất yếu tố làm biến động giá đất thị trường Sự tăng giảm giá đất thị trường đất đai số lượng người tham gia mua bán đất nhiều hay đời sách nhà nước, đặc biệt đời sách đất đai làm cho thị trường nhà đất sơi động đóng băng an n va 4.4.2.1 Cơ sở hạ tầng xã hội gh tn to 4.4.2 Cở sở hạ tầng p ie Đu thị trấn trung tâm huyện Phú Lương có trục đường giao thơng qua đường quốc lộ tuyến đường nối Thái Nguyên – Bắc Kạn nên thuận lợi cho việc phát triển kinh tế, giao lưu hàng hố.Nhìn chung tuyến đường Thị trấn thông suốt hệ thống đường trục thôn, khu phố nhựa hố bê tơng hố 100% đáp ứng nhu cầu lại, giao lưu buôn bán nhân dân thị trấn Trên địa bàn có Trụ sở làm việc quan thuộc Huyện uỷ UBND huyện nằm tập trung địa bàn thị trấn xây dựng kiên cố; cơng trình cơng cộng phục vụ thị trung tâm hành chính, chợ, hệ thống trường: trường mầm non, trường tiểu học, trường trung học sở, trường trung học phổ thông, trung tâm dạy nghề xây dựng vững trắc, khang trang, nhiều phòng học trang bị đầy đủ phương tiện phục vụ cho việc dạy học từ chất lượng giáo dục ngày nâng lên Công tác y tế ngày quan tâm trọng địa bàn có bệnh viện đa khoa huyện, Trạm y tế xây dựng vị trí khu quy hoạch dân cư Thác Lở thị trấn Đu đưa vào sử dụng Các sách xã hội (chính sách người có cơng người hưởng sách xã hội) triển khai kịp thời, có hiệu Hệ thống nhà văn hóa 06 tiểu khu, nơi tập trung để sinh hoạt văn hóa tập d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si 44 thể cho nhân dân đầu tư xây dựng kiên cố trang bị đảm bảo phương tiện phục vụ cho hoạt động văn hố, thơng tin, thể dục, thể thao 4.4.2.2 Cơ sở hạ tầng kỹ thuật lu Yếu tố góp phần khơng nhỏ để tạo nên lợi điều kiện tiện nghi cho người sử dụng Trong kinh tế ngày giai đoạn đầu thời kỳ đổi mới, kinh tế thị trường dần hình thành, Chính phủ tích cực đầu tư nâng cấp CSHT kỹ thuật đô thị nhằm theo kịp phát triển coi yếu tố thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội đô thị Để đáp ứng kế hoạch mục tiêu đề nhu cầu đầu tư CSHT quan trọng, nơi đầy tiềm phát triển CSHT kỹ thuật khơng có gây bất lợi cho đầu tư lâu dài Chính muốn phát triển kinh tế yếu tố kiên an n va tn to Bảng 4.7: Bảng giá trục giao thông theo quy định năm 2013 gh (Đơn vị: 1.000đ/m2) ie Đoạn đường p STT Giá Nhựa 4.400 Bê tông 2.000 Từ Km 90 đến Km 91 + 200( ngã ba Ôn lương) oa nl w Loại đường Từ Km 91+200đến Km 91+500 ( cầu thác Lở) Nhựa 3.800 Từ QL3 đến cổng Trung tâm Bồi dưỡng trị Huyện ( nằm đoạn đường cầu thác Lở) Bê tông 1.650 Từ Km 91+500 đến Km 92 + 450( cổng huyện Đội) Từ QL3 vào cổng huyện đội Phú Lương ( nằm đoạn đường d Từ QL3 đến cổng trung tâm dậy nghề huyện PL ( nằm địa phận ngã ba Ôn lương) ll u nf va an lu oi m z at nh z gm @ 3.200 m co l Nhựa Bê tông 1.200 an Lu n va ac th si 45 cổng huyện Đội) (Nguồn: Số liệu bảng giá đất năm 2013) lu Để mức giá tăng cao nơi CSHT kỹ thuật phải đảm bảo điện, đường,…đoạn từ km 90 đến km 91( ngã ba Ôn Lương) nằm QL đoạn phố trung tâm huyện có CSHT kỹ thuật hồn chỉnh đưa sử dụnh từ lâu nên yếu tố không ảnh hưởng nhiều đoạn đường khác mà ảnh hưởng chủ yếu vị trí điều kiện sinh lợi Những đoạn đường khác CSHT kỹ thuật tương đối hồn thiện nên nhìn nhận người dân khơng đặt nặng yếu tố cho Tùy theo CSHT đoạn đường mà tâm lí người dân đánh giá mức ảnh hưởng giá đất khác nhau, đầu tư nhiều tương lai mức giá tăng cao an n va tn to 4.4.3 Điều kiện sinh lợi p ie gh Đối với Đu đa phần cở sở kinh doanh buôn bán nhỏ, vừa, lớn nằm trục đường giao thơng tuyến quốc lộ đoạn từ cổng viện ĐK huyện đến cổng huyện đội nơi có điều kiện sinh lợi tốt Đó nhờ giao thông thuận lợi, hệ thống điện, trường, bệnh viện, nối liền, hệ thống chợ tập chung Chính dù giá đất nơi có cao người dân chấp nhận đầu tư vào họ biết với điều kiện thuận lợi khả hồn lại vốn nhanh chóng d oa nl w va an lu u nf Bảng 4.8: Bảng giá cho thuê đất thị trường năm 2013 ll (Đơn vị: 1.000đ/m2) Mục đích sử dụng Giá thị trường Để 90 Kinh doanh 120 Để 115 Kinh doanh 150 oi z at nh Khu vực gm m STT Cổng chợ Đu Cổng huyện Đội @ Cổng bệnh viện ĐK huyện z m co l Để 110 an Lu Kinh doanh 85 n va ac th si 46 (Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra vấn) Qua bảng số liệu cho thấy khu vực lô đât nằm tiếp giáp với tuyến đường Quốc lộ ln có giá cao so với vị trí khác, lợi lớn cho hoạt động dich vụ kinh doanh, buôn bán, giao thương người dân 4.4.4 Hình thể lơ đất Hình thể lơ đất góp phần việc sinh lợi cho chủ sở hữu, lu an n va tn to thể chiều rộng chiều sâu đất Tùy mục đích khác mà hình thể đất góp phần sinh lợi khác Thơng thường, vị trí mặt tiền có chiều ngang rộng chiều sâu thường có lợi Cùng diện tích đất chiều sâu chiều rộng đất khác mức giá đưa khác Có thể tùy mục đích sở kinh doanh, xí nghiệp mà cần mặt với hình thể khác p ie gh Để đánh giá mức độ ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất, em lựa chọn số ô đất gần đoạn đường theo quy định, VT 1, kích thước chiều dài mặt tiền khác kết hợp sử dụng phương pháp điều tra thực địa Kết thể bảng đây: d oa nl w va an lu Bảng 4.9: Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất năm 2013 u nf (Đơn vị: 1.000đ/m2) ll Chiều Cổng bệnh viện ĐK huyện rộng mặt tiền Thị Quy định (m) trường oi m Cổng huyện Đội Ngã ba Ôn lương z at nh Quy định z 4– 3.300 8.850 4.400 >6 3.300 9.100 4.400 11.500 3.200 8.600 11.700 3.200 8.800 3.200 9.000 12.000 m co 4.400 l 8.700 Thị trường gm 3.300 Quy định @ 3– Thị trường an Lu (Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra thực địa) n va ac th si 47 Qua điều tra thực tế cho thấy, với diện tích tương đương đất có chiều rộng mặt tiền bé giá bán 1m2 thấp đất có chiều rộng mặt tiền lớn Với lơ đất có diện tích lớn giá đất tăng cao Diện tích mặt tiền lớn có lợi kinh doanh, buôn bán mang lại lợi nhuận cao 4.4.5 Các yếu tố khác lu Bên cạnh yếu tố xem có tác động mạnh mẽ đến giá đất địa bàn thị trấn Đu cịn yếu tố khác mà người dân đánh giá tác động đến giá đất thời gian cụ thể (thời gian ngắn) bao gồm yếu tố: an 4.4.5.1 Ảnh hưởng yếu tố xã hội va n * Đầu nhà đất p ie gh tn to Đầu nhà đất hành vi người đầu hi vọng lợi dụng biến động giá nhà đất, rẻ mua vào, giá bán ra, để thu siêu lợi nhuận Nhân tố có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt mức giá thị trường Khi đất cung không đủ cầu, người đầu tranh mua để đợi giá lên cao, giá đất tăng cao Nhất có dự án, quy hoạch khu trung tâm chợ, hay khu dân cư, khu quan, người có thu nhập kinh tế cao sẵn sàng bỏ số tiền lớn để thực đầu nhà đất xung quanh khu dự án, khu quy hoạch Yếu tố đầu trở thành nguyên nhân làm biến đổi giá đất đai thị trường, đẩy giá đất thời gian vừa qua tăng cao, gây tâm lý hoang mang cho người dân, gây khó khăn cơng tác quản lý đất đai địa phương d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh * Đơ thị hóa z Đơ thị hóa q trình tập trung dân số vào thị, hình thành nhanh chóng điểm dân cư đô thị sở phát triển sản xuất đời sống @ m co l gm Tốc độ thị hóa Thị trấn Đu diễn ngày cao thể hai mặt: mật độ dân số đơng đúc trình bày trên; hai tỷ lệ nhân nhập cư từ khu vực lân cận, tiến trình thị hóa có tốc độ nhanh, mức độ tốc độ tăng giá đất tỉ lệ thuận, ngày cao so với khu vực khác, qua năm an Lu n va ac th si 48 4.4.5.2 Yếu tố mơi trường Ở Việt Nam nói chung yếu tố mơi trường coi trọng vài năm gần lại chưa có kế hoạch lâu dài Chính vậy, yếu tố mơi trường thực chưa phổ biến lồng ghép vào chương trình nâng cao chất lượng sống Thị trấn Đu vậy, yếu tố môi trường không đánh giá cao định giá đất khơng ảnh hưởng nhiều đến mức giá đất Hơn nơi môi trường tương đối tốt không bị ô nhiễm nặng nề khu cơng nghiệp, chất thải cơng nghiệp, có từ nguồn nước chất thải sinh hoạt thường ngày lu 4.4.5.3 Yếu tố an ninh,chính trị xã hội an n va p ie gh tn to Ở nước phát triển vấn đề đảm bảo an ninh, trị cho khu dân cư việc cần ý, yếu tố an ninh thường quan tâm tệ nạn xã hội như: trộm cắp, ma túy, gây trật tự an ninh xã hội, Trong điều kiện nước ta nay, yếu tố chưa đề cập lưu ý việc xác định giá đất Nhưng thực tế mua bán, yếu tố có tác động nhiều đến giá đất Đối với thị trấn Đu yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất, phần nhỏ nl w d oa 4.5 Đề xuất số giải pháp nhằm thực hiệu công tác định giá đất địa bàn Thị trấn Đu lu ll u nf va an Qua trình điều tra, tìm hiểu thực tế cho thấy Thị trấn Đu có nhiều tiềm để phát triển kinh tế xã hội cách mạnh mẽ theo cấu kinh tế: thương mại, dịch vụ, tiểu thủ công nghiệp nông nghiệp Để thực thành cơng nhiệm vụ cơng tác quản lý đất đai thị trấn giữ vai trò thiết yếu Thực tốt nhiệm vụ quản lý thị trường QSDĐ cần phải đẩy lùi nạn đầu đất đai chuyển nhượng đất trái phép đồng thời thu hút vốn đầu tư dân vào mục đích phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế ổn định, bền vững Điều địi hỏi quan chức cần có biện pháp triệt để công tác quản lý đất đai địa phương oi m z at nh z l gm @ m co Trước hết, từ tổ chức quy hoạch tổng thể, chi tiết cầu, đường, khu đô thị mới,… Nhà nước cần quan tâm đến vị trí đắc địa, đất dọc hai bên đường, đất khu trung tâm…Đồng thời, trình triển khai tổ chức thi an Lu n va ac th si 49 cơng, (trong có ưu tiên huy động thành phần kinh tế tham gia đầu tư) đầu tư CSHT, Nhà nước cần quan tâm tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng, quản lý toàn đất đai khu vực, vị trí đắc địa sau tiến hành tổ chức đấu thầu cơng khai hạng mục cơng trình đầu tư CSHT Để giá đất sát với giá quy định tuyến đường, khu dân cư, UBND tỉnh cần chia nhỏ thành nhiều đoạn khác để định giá cho phù hợp UBND tỉnh cần có điều chỉnh mức giá vị trí Đặc biệt VT trung tâm tuyến đường lu Trong công tác định giá cần tham mưu cho UBND tỉnh nên đưa yếu tố cá biệt yếu tố diện tích, độ rộng mặt tiền, chiều sâu, hình dáng vào để định giá đất an n va p ie gh tn to Khuyến khích, cho phép tổ chức, cá nhân địa bàn thành lập trung tâm môi giới, điểm giao dịch BĐS nhằm niêm yết công khai giá đất, giúp người dân có đầy đủ thơng tin q trình mua bán, trao đổi d oa nl w Tăng cường công tác tiếp cận thị trường bất động sản để xây dựng giá đất cho khu vực hợp lý nhất: thị trường bất động sản diễn sôi động Các hoạt động giao dịch trao đổi mua bán, thuê, chấp đất đai diễn nhiều Vì cần đào tạo cán chuyên môn lĩnh vực tiếp cận thị trường bất động sản thường xuyên để thấy thay đổi Từ làm sở định giá đất bất động sản hợp lý nhất, phù hợp với điều kiện tự nhiên kinh tế vùng địa phương ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si 50 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận - Qua điều tra, khảo sát nhân tố ảnh hưởng đến giá đất nhận thấy yếu tố vị trí kiện sinh lợi điều quan trọng có ảnh hưởng nhiều đến giá đất lu - Sự biến động giá đất Nhà nước quy định địa bàn có thay đổi hầu hết giá đất tuyến đường tăng lên Mức tăng cao năm 900.000 (đồng/m2), thấp 300.0000 (đồng/m2) an n va p ie gh tn to - Giá đất quy định UBND tỉnh Thái Nguyên đưa nhìn chung chưa sát, thấp so với giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường.Việc giá đất thực tế cao không phản ánh giá trị thực đất đai phát triển kinh tế nước chưa thực phù hợp với mức thu nhập người dân d oa nl w - Đối với giá thị trường đa dạng phụ thuộc nhiều vào tâm lý người dân, thoả thuận người mua người bán nhìn chung giá đất có xu hướng tăng dần Đồng thời qua khảo sát giá thị trường ln cao giá Nhà nước quy định từ 1,6 đến 2,7 lần u nf va an lu 5.2 Kiến nghị ll Cần thường xuyên theo dõi diễn biến giá thị trường tài sản nhà đất địa bàn để có biện pháp quản lý giá đất thị trường nhà đất hợp lý Trường hợp giá tăng cao giảm mức cho phép cần phải điều chỉnh giá Nhà nước lại cho phù hợp gần sát với giá thị trường oi m z at nh z Cần thành lập quan chuyên môn hoạt động lĩnh vực giá đất góp phần xây dựng thị trường đất đai công khai, minh bạch đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua người bán gm @ m co l Đề nghị UBND tỉnh đạo cấp, ngành phối hợp chặt chẽ, tập chung tháo gỡ khó khăn thúc đẩy tiến độ dự án Đặc biệt giấy tờ liên quan đến thủ tục hành phải giải kịp thời để tạo niềm tin cho nhân dân an Lu n va ac th si 51 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2004) Thơng tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thi hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ Tài (2007) Thơng tư 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 hướng dẫn áp dụng thực Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 188/2004/NĐ-CP lu an Chính Phủ (2004) Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất n va ie gh tn to Chính phủ (2007) Nghị định 123/2007/NĐ-CP, ngày 27 tháng năm 2007 việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 188/204/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ p Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng(2008), Giáo trình Định giá đât bất động sản Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên nl w d oa Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng (2013) Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ định giá đất sở liệu địa chính, cơng nghệ GIS ảnh viễn thám Tạp chí Nơng nghiệp PTNT va an lu ll u nf Nguyễn Vũ Kiên (2005) Tìm hiểu đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Bắc Ninh - Tỉnh Bắc Ninh Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp oi m z at nh Lê Phương Thảo (2007) Tìm hiểu giá đất địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp z Nguyễn Thị Yến, Hoàng Văn Hùng (2013) Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011 Tạp chí Khoa học Công nghệ ĐHTN Số l gm @ m co 10 UBND Thị trấn Đu (2014) – Địa TT, Điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội Thị trấn Đu Báo cáo kết thực nhiệm vụ quản lý đất đai, tài nguyên môi trường năm 2013, Phương hướng nhiệm vụ năm 2014 an Lu n va ac th si 52 11 UBND huyện Phú Lương (2014), Phịng Tài ngun Mơi trường Thống kê tình hình sử dụng đất qua năm 12 UBND tỉnh Thái Nguyên (2009) Quyết định 37/2009/QĐ-UBND ngày 29/12/2009 Ủy ban nhân tỉnh Thái Nguyên Quy định bảng giá đất năm 2010 địa bàn tỉnh Thái Nguyên 13 UBND tỉnh Thái Nguyên (2010) Quyết định 47/2010/QĐ-UBND ngày 22/12/2010 Ủy ban nhân tỉnh Thái Nguyên Quy định bảng giá đất năm 2011 địa bàn tỉnh Thái Nguyên lu 14 UBND tỉnh Thái Nguyên (2011) Quyết định 62/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 Ủy ban nhân tỉnh Thái Nguyên Quy định bảng giá đất năm 2012 địa bàn tỉnh Thái Nguyên an n va gh tn to 15 UBND tỉnh Thái Nguyên (2012) Quyết định 52/2012/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 Ủy ban nhân tỉnh Thái Nguyên Quy định bảng giá đất năm 2013 địa bàn tỉnh Thái Nguyên p ie 16 UBND tỉnh Thái Nguyên (2013) Quyết định 36/2013/QĐ-UBND ngày 21/12/2011 Ủy ban nhân tỉnh Thái Nguyên Quy định bảng giá đất năm 2014 địa bàn tỉnh Thái Nguyên nl w d oa 17 Quốc hội (2003) Luật đất đai 2003 ll u nf va an lu 18 Website Bộ Tài Nguyên Môi Trường tỉnh Thái Nguyên: www.tnmtthainguyen.gov.vn/ oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si PHỤ LỤC Việc xác định giá đất theo vị trí đường phố quy định sau: - Vị trí 1: Áp dụng với đất liền cạnh đường, phố (mặt tiền) - Vị trí 2: Áp dụng với đất ngõ, đường nội khu nhà có mặt cắt ≥ 5m - Vị trí 3: Áp dụng với đất ngõ, đường nội khu nhà có điều kiện sinh hoạt thuận lợi vị trí 2, mặt cắt rộng 5m > ngõ ≥ 2m lu - Trường hợp đất có trùng từ mức giá trở lên xác định giá theo hướng nhà, cơng trình phù hợp quy hoạch chị tiết khu dân cư đô thị an n va p ie gh tn to - Các đất vị trí 2,3,4 có ngõ thơng với nhiều đường phố có giá đất khác áp dụng theo vị trí đường phố gần nhất; đất có khoảng cách đến đường, phố áp dụng theo đường, phố có giá cao oa nl w - Các đất vị trí góc tiếp giáp từ mặt đường, phố trở lên xác định tăng 10% so với giá đất quy định d - Đối với dự án chưa có bảng giá đất vị trí quy định chưa phù hợp, giao cho UBND huyện, thị xã, thành phố vào giá chuyển nhwongj quyến sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện, thơng tin khác có liên quyan đến vị trí đất để xác định giá đất cụ thể trình UBND tỉnh phê duyệt ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si PHIẾU ĐIỀU TRA NGƯỜI DÂN ( Đề tài nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn Thị Trấn Đu – H.Phú Lương – T.Thái Nguyên giai đoạn 2010 – 2013) Thông tin chủ hộ + Họ tên: ………………… Tuổi: … Nam/Nữ Nghề nghiệp: …….……… + Địa chỉ: Số nhà: … Đường phố: ……… ………… ……………………… Thơng tin đất + Hình dáng đất:……………………… Diện tích đất: ……………… + Trong đó: Đất ở: .m2 Cịn lại: ……….……… Vị trí số: ……… … lu an + Kích thước đất: Chiều rộng mặt tiền: m Chiều dài: m va Tài sản gắn liền với đất n tn to + Nhà: Năm xây dựng: p ie gh Kết cấu: … ……………………………………………………………… Số tầng: … ……………………………………………………………… Tổng diện tích xây dựng: …………… ………………………………… w oa nl Yếu tố pháp lý đất d + Hình thức sở hữu bất động sản: Nhà nước giao lu va an Nhận chuyển nhượng Cho thuê u nf ll + Tình trạng pháp lý QSDĐ giấy tờ có giá trị tương đương: m Khơng oi Có Mức độ m co Cấp, thoát nước l Điện Kém gm Giao thơng Trung bình @ Hệ thống Tốt z ệt z at nh Điều kiện hạ tầng, kỹ thuật chung khu vực an Lu n va ac th si Ơng(Bà) có đồng ý với bảng giá đất hàng năm Nhà nước đưa hay không? Đồng ý Khơng đồng ý Ơng(Bà) có quan tâm văn qui định Nhà nước giá đất hàng năm hay khơng? Có Khơng Giá đất + Giá chuyển nhượng theo quy định nhà nước: …………………….Tr VNĐ + Giá chuyển nhượng thực tế thị trường: ………………… … ….Tr VNĐ Theo Ông(Bà) yếu tố sau có ảnh hưởng đến giá đất hay khơng? Nếu có lu an thứ tự ảnh hưởng ? (đánh giá theo mức độ ảnh hưởng yếu tố, ghi từ n va đến 6) Ảnh hưởng Có Các yếu tố Thứ tự ảnh hưởng Khơng ie gh tn to Mức ảnh hưởng p Dân số w Vị trí oa nl Điều kiện sinh lợi (thu nhập, lợi d nhuận thu từ đất) an lu Cơ sở hạ tầng (cầu, đường, hệ va thồng thoát nước, ) ll u nf Hình thể lơ đất (dài, rộng, hình oi m dáng) Các yếu tố khác (xã hội, quy z at nh hoạch, an ninh, môi trường) z Thái Nguyên, ngày… tháng… năm 2014 Người điều tra m co l gm @ Chủ sử dụng an Lu n va ac th si