(Luận văn) nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn xã kim chân thành phố bắc ninh giai đoạn 2012 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐỖ TIẾN KHỞI lu an n va p ie gh tn to Tên đề tài: “NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN XÃ KIM CHÂN THÀNH PHỐ BẮC NINH GIAI ĐOẠN 2012 - 2014” d oa nl w KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC u nf va an lu : Quản lý đất đai z at nh : LT- QLĐĐ - K10 : Quản lý tài nguyên z : 2013 - 2015 m co l gm @ Khóa học oi Khoa m Chuyên ngành Lớp : Chính quy ll Hệ đào tạo an Lu n va Thái Nguyên, 2015 ac th si ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐỖ TIẾN KHỞI lu an n va p ie gh tn to Tên đề tài: “NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN XÃ KIM CHÂN THÀNH PHỐ BẮC NINH GIAI ĐOẠN 2012 - 2014” d oa nl w KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC u nf va an lu oi : Quản lý đất đai z at nh Khoa m Chuyên ngành Lớp : Chính quy ll Hệ đào tạo : LT- QLĐĐ - K10 : Quản lý tài nguyên Khóa học z Giảng viên hƣớng dẫn : TS Phan Đình Binh m co l gm @ : 2013 – 2015 an Lu n va Thái Nguyên, 2015 ac th si LỜI CẢM ƠN Việc đào tạo kiến thức nhà trƣờng cho sinh viên cần thiết để giúp cho sinh viên nắm vững, hiểu sâu kiến thức việc đƣa lý thuyết vào thực tiễn thực tập tốt nghiệp thực tế địa phƣơng có ý nghĩa quan trọng công tác đào tạo nhằm giúp cho sinh viên rèn luyện kỹ tác phong làm tinh thần tự giác sở giúp cho sinh viên có kiến thức thực tế trƣờng tự tin bƣớc vào sống Tạo hội cho sinh viên đƣợc tiếp xúc, giải tình thực tế, giao lƣu học hỏi kinh nghiệm, mở rộng mối quan hệ nhà trƣờng - sinh lu viên - sở thực tập an Với lịng biết ơn vơ hạn, em xin chân thành cảm ơn Thầy, Cô giáo va n Khoa Quản lý Tài nguyên truyền cho em kiến thức quý báu tn to suốt trình học tập rèn luyện trƣờng, giúp em hồn thiện lực ie gh cơng tác nhằm đáp ứng yêu cầu ngƣời cán khoa học trƣờng p Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn thầy giáo TS Phan Đình Binh nl w tận tình bảo, hƣớng dẫn em hồn thành khóa luận tốt nghiệp d oa Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ủy ban nhân dân xã Kim an lu chân,thành phố Băc Ninh tạo điều kiện cho em suốt trình thực tập va Do thời gian trình độ học vấn thân nhiều hạn chế, bƣớc ll u nf đầu làm quen với thực tế công việc nên khóa luận em khơng tránh oi m đƣợc thiếu sót Em mong nhận đƣợc góp ý chân thành thầy cô giáo Em xin chân thành cảm ơn! z at nh bạn để khóa luận em đƣợc hồn thiện z @ m co l gm Thái nguyên, ngày …… tháng…… năm 2015 Sinh viên an Lu Đỗ Tiến Khởi n va ac th si DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT lu an Bất động sản ĐGĐ Định giá đất GCN Giấy chứng nhận HĐND Hội đồng nhân dân KT – XH Kinh tế - Xã hội QSDĐ Quyền sử dụng đất TN&MT Tài nguyên Môi trƣờng UBND Ủy ban nhân dân VT Vị trí KV Khu Vực n va BĐS tn to Chữ Nhật p ie gh CN d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si MỤC LỤC Phần ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1.TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1.2 Mục đích nghiên cứu 1.3 Yêu cầu 1.4 Ý nghĩa đề tài 1.4.1 Ý nghĩa khoa học 1.4.2 Ý nghĩa thực tiễn Phần 2.TỔNG QUAN TÀI LIỆU lu 2.1 Cơ sở lí luận an va 2.2 Cơ sở thực tiễn n 2.2.1 Tổng quan thị trƣờng đất đai tn to 2.2.2 Thị trƣờng đất đai giới ie gh 2.2.3 Thị trƣờng đất đai Việt Nam p 2.2.4 Công tác định giá đất giới Việt Nam 13 nl w 2.2.5 Tình hình nguyên nhân biến động giá đất tỉnh Bắc Ninh 20 oa 2.3 Cở sở pháp lý 21 d Phần ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23 lu va an 3.1 Đối tƣợng nghiên cứu 23 u nf 3.2 Phạm vi nghiên cứu 23 ll 3.3 Thời gian địa điểm nghiên cứu 23 m oi 3.4 Nội dung nghiên cứu 23 z at nh 3.4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội địa bàn xã Kim Chân 23 3.4.2 Tình hình sử dụng quản lý đất đai xã Kim Chân năm 2012 -2014 23 z @ 3.4.3 Giá đất quy định phạm vi nƣớc; địa bàn l gm xã Kim Chân nghiên cứu số yếu tố ảnh hƣởng 23 3.4.4 Đề xuất số giải pháp 23 m co 3.5 Phƣơng pháp nghiên cứu 23 an Lu 3.5.1 Phƣơng pháp thu thập tài liệu, số liệu 24 3.5.2 Phƣơng pháp điều tra liệu thị trƣờng theo mẫu phiếu 24 va n 3.5.3 Phƣơng pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 24 ac th si Phần 4.KẾT QUẢ ĐẠT ĐƢỢC 25 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 25 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 25 4.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 29 4.1.3 Thực trạng phát triển ngành kinh tế 30 4.1.4 Hiện trạng sử dụng đất đai 32 4.1.5 Biến động sử dụng đất 34 4.2 Giá đất quy định phạm vi nƣớc; địa bàn xã Kim Chân nghiên cứu số yếu tố ảnh hƣởng 35 4.2.1 Giá đất quy định chung phạm vi nƣớc 35 lu 4.2.2 Công tác định giá đất xã Kim Chân năm 2012 – 2014 36 an 4.2.3 Giá đất quy định địa bàn xã Kim Chân 37 va n 4.2.4 Thực trạng giá đất biến động giá đất 38 tn to 4.3 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất địa bàn ie gh xã Kim Chân giai đoạn 2012 – 2014 41 p 4.3.1 Ảnh hƣởng tình hình biến động dân số GDP/đầu ngƣời 41 nl w 4.3.2 Ảnh hƣởng vị trí lơ đất đến giá đất 42 oa 4.3.3 Ảnh hƣởng dặc điểm đất đến giá đất 42 d 4.3.4 Ảnh hƣởng dự án quy hoạch khu dân cƣ đến giá đất 44 lu va an 4.3.5 Cung cầu nhà đất 45 u nf 4.3.7 Các yếu tố khác 53 ll 4.4 Đề xuất số giải pháp 54 m oi PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 57 z at nh 5.1 Kết luận 57 5.2 Kiến nghị 58 z m co l gm @ TÀI LIỆU THAM KHẢO 59 an Lu n va ac th si DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 xã Kim Chân 32 Bảng Biến động đất đai xã Kim Chân năm 2014 so với năm 2012 34 Bảng 4.3 Khung giá đất đô thị 36 Bảng 4.4 Khung giá đất nông thôn 36 Bảng:4.5 Giá đất áp dụng cho địa bàn nghiên cứu giai đoạn năm 2012-2014 38 Bảng:4.6 Sự chênh lệch giá đất Nhà nƣớc giá đất thị trƣờng xã Kim Chân năm 2014 40 Bảng 4.7 Tình hình biến động dân số GDP/đầu ngƣời 41 lu Bảng 4.8 Phiếu thông tin điều tra đất 43 an n va p ie gh tn to d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si DANH MỤC HÌNH Hình 4.1 Bản đồ khu thị Đại Kim 44 lu an n va p ie gh tn to d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si Phần ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Tính cấp thiết đề tài Trong bối cảnh với phát triển công nghệ thông tin ngành cơng nghiệp khác Bên cạnh nhu cầu đất ngày tăng Hòa chung với phỏt triển nƣớc nói chung xã Kim Chân nói riêng bƣớc phát triển mạnh mẽ Các khu giãn dẫn phát triển mạnh mẽ tuyến đƣờng liên tỉnh, liên thôn đƣợc mở rộng với phát lu an triển làm cho đất đai biến động mạnh mẽ n va Để phát huy đƣợc nguồn nội lực từ đất đai phục vụ nghiệp cơng nghiệp tn to hố, đại hố đất nƣớc địi hỏi phải có chế, sách gh phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nƣớc, tạo vốn cho đầu tƣ phát p ie triển, thúc đẩy hình thành phát triển lành mạnh thị trƣờng bất động w sản, định giá đất cơng cụ, biện pháp thiếu Mặt oa nl khác, giá đất công cụ quản lý vĩ mô nhà nƣớc để thực quản lý d đất đai biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành lu va an cơng cụ đắc lực sách tài đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định u nf lâu dài cho ngân sách nhà nƣớc, phát triển lành mạnh thị trƣờng bất ll động sản khắc phục yếu công tác quản lý, sử dụng đất đai, m oi đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm hiệu z at nh Định giá đất nội dung quan trọng công tác quản z lý Nhà nƣớc đất đai, định giá đất có vai trị quan trọng cần thiết với gm @ nhiều mục đích khác nhƣ tính thuế, bồi thƣờng, giải tranh chấp đất l đai, trao đổi quyền sử dụng đất thị trƣờng Do tính chất phức tạp thị m co trƣờng nên giá đất chịu ảnh hƣởng nhiều yếu tố khác Xác định an Lu yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất thị trƣờng vấn đề quan trọng Nhà nƣớc nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với sở khoa học thực n va ac th si tiễn để điều tiết thị trƣờng đất đai Xuất phát từ thực tế để góp phần làm sáng tỏ sở khoa học công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trƣờng Đƣợc phân công ban chủ nhiệm Khoa Quản Lý Tài Nguyên, trƣờng Đại học Nông lâm Thái Nguyên, dƣới hƣớng dẫn thầy giáo TS Phan Đình Binh chúng tơi tiến hành thực chuyên đề: “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn xã Kim Chân- Thành Phố Bắc Ninh giai đoạn 2012 - 2014” nhằm góp phần bƣớc hồn thiện cơng tác xác định giá đất ở, toàn địa bàn tỉnh Bắc Ninh nói chung nhƣ lu xã Kim Chân nói riêng an 1.2 Mục đích nghiên cứu va n - Tìm hiểu giá đất thực tế giá đất Nhà nƣớc quy định địa tn to bàn xã Kim Chân giai đoạn 2012 - 2014 gh - Nghiên cứu số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất địa bàn xã Kim p ie Chân Trên sở đề xuất số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất w đô thị phù hợp với giá chuyển nhƣợng thực tế thị trƣờng oa nl - Phân tích số yếu tố chi phối đến giá đất nhằm xây dựng tiêu d chuẩn định giá đất phù hợp với khả sinh lời đất mặt giá lu u nf va 1.3 Yêu cầu an thị trƣờng, nhằm mang lại hiệu công tác định giá đất ll - Cập nhật đầy đủ văn có liên quan đến quy định giá đất nhƣ: oi m Luật đất đai; Nghị định Chính phủ; Thơng tƣ hƣớng dẫn Bộ Tài z at nh nguyên Môi trƣờng, Bộ Tài hƣớng dẫn việc áp dụng sách thuế quan thuế,…Quyết định UBND tỉnh Bắc Ninh z - Các số liệu, tài liệu phản ánh xác yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất @ m co 1.4.1 Ý nghĩa khoa học l 1.4 Ý nghĩa đề tài gm - Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi an Lu Khóa luận tốt nghiệp hội tốt để củng cố kiến thức đƣợc học nhà trƣờng học hỏi kinh nghiệm trình n va ac th si 46 chế làm thay đổi đƣờng Trong nhiều trƣờng hợp ràng buộc khắt khe phủ bối cảnh lỏng lẻo pháp luật tạo khan cung tạo kẽ hở cho ngƣời đầu kinh doanh nhà đất c phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng Sự phát triển kết cấu hạ tầng điều kiện tiếp cận thƣờng dẫn đến thay đổi cung nhà đất thay đổi thƣờng tác động lớn đến cung nhà đất Kết cấu hạ tầng làm thay đổi cơng dụng giá trị nhà đất lu an có Nhờ có phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp n va cận nhà đất trở lên dễ dàng hơn, có đáp ứng thỏa mãn đƣợc tn to nhiều yêu cầu khác thị trƣờng Một khu vực đất đai khơng có hệ gh thống kết cấu hạ tầng coi nhƣ khơng thị trƣờng nhà đất p ie song vùng đất đƣợc xây dựng kết cấu sở hạ tầng đồng bộ, khả oa nl nhà đất w tiếp cận dễ dàng lại nguồn cung có ý nghĩa với thị trƣờng d d Các yếu tố đầu vào chi phí phát triển nhà đất lu va an Các yếu tố nguyên liệu đầu vào có vai trị quan trọng đến lƣợng u nf cung nhà Nếu giá nguyên vật liệu xây dựng hạ giá thành ll dựng thấp khả cung nhà với giá hạ đƣợc mở rộng thêm m oi Các yếu tố cho phép tạo nguồn cung nhà với cấp độ z at nh khác tao thêm tính phong phú cấu nguồn cung Ngoài số z vùng điều kiện đặc thù địa lý thời tiết kết cấu nhà phải đƣợc thiết kế gm @ dựng với kỹ thuật đặc biệt nguyên vật liệu chuyên dùng nên cung nhà m co e Chính sách pháp luật nhà nước l vùng phụ thuộc vào phát triển công nghệ kỹ thuật xây dựng an Lu Khác với hàng hóa thơng thƣờng nhà đất phụ thuộc lớn vào sách nhà nƣớc chế độ quản lý đât đaivà nhà ở, n va ac th si 47 sách sử dụng đất Trƣớc hết chế độ quy định quyền sở hữu quyền sử dụng nhà đất việc quy định rõ ràng xác lập rộng rãi quyền nguồn đất đai nhà có điều kiện để nguồn đất đai nhà sẵn sàng có đủ điều kiện tham gia vào thị trƣờng nhà đất hợp pháp Những nguồn đất đai nhà sử dụng cho phát triển cơng trình dân dụng nhƣng khơng đƣợc hợp thức hóa quyền sở hữu sử dụng tham gia vào nguồn cung thị trƣờng nhà đất hợp pháp khơng đƣợc tính vào nguồn cung thức nhà đất, có tham gia giao dịch ngồi thị trƣờng đen khơng thể đƣợc mức lu an cung đầy đủ n va Tính chủ động tính tích cực đón nhận thay đổi tất yếu kết tn to cấu dân cƣ chuyển đổi khu vực hoạt động kinh tế - xã hội gh sở để nhà nƣớc có chủ trƣơng sách việc chuyển đổi mục p ie đích sử dụng đất đai Nếu xu thị hóa diễn với áp lực cao, dịch w chuyển khu vực hoạt động kinh tế - xã hội diễn nhanh chóng mà quy oa nl hoạch mục đích sử dụng đất đai không đƣợc điều chỉnh kịp thời d chắn gây thiếu hụt cung nhà đất từ cân đối cung lu va an cầu dẫn đén xuất nguồn cung bất động sản bất hợp pháp ll đƣợc chấp nhận u nf song thiếu hụt nguồn cung hợp pháp nên nguồn cung bất hợp pháp m oi Sự hợp pháp hóa quyền sở hữu sử dụng nhà đất với việc z at nh thừa nhận cho đời hoạt động công khai thị trƣờng nhà đất z nhân tố tác động lớn đến lƣợng cung cầu nhà đất hoạt động gm @ cơng khai hóa thị trƣờng cho phép đối tƣợng tham gia thị l trƣờng làm phong phú thêm nguồn cung đa dạng hóa cấu cung Một m co thị trƣờng hoạt động không công khai, không đƣợc thừa nhận khơng có an Lu điều tiết nhà nƣớc thƣờng bị số lực đen chi phối điều tiết, để thu đƣợc lợi nhuận lực tạo khan cung tăng n va ac th si 48 cầu cách giả tạo tính chất hoạt động thị trƣờn nhà đất , thái độ nhƣ can thiệp nhà nƣớc hoạt động thị trƣờng nhà đất tác động quan trọng cân cung cầu Sự thừa nhận chủ trƣơng đa dạng hóa nguồn cung nhà nhân tố quan trọng mở đƣờng cho việc đa dạng háo hình thức phát triển nhà lam phong phú thêm số lƣợng cấu nguồn cung nhà Chính sách đầu tƣ phát triển kết cấu hạ tầng mở rộng phạm vi phát lu an triển tác độngtrực tiếp đến cung nhà đất dù đa dạng n va hóa hình thức nguồn tham gia xây dựng phát triển nhà song nhà tn to nƣớc luôn ngƣời có chức vai trị khả việc Việc đầu tƣ phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng phải trƣớc theo p ie gh đầu tƣ phát triển kết cấu hạ tầng w hoạt động xây dựng cung cấp nhà phát triển theo Nếu oa nl việc đầu tƣ xây dựng kết cấu hạ tầng nhà nƣớc khơng đƣợc triển khai d dù tiềm lực xây dựng có to lớn đến đâu , chủ trƣơng sách khác lu va an có hấp dẫn đến mấy, vùng đất khơng có sở hạ tầng đất u nf không không trở thành nguồn cung nhà đất Vì ll phát triển hoàn thiện kết cấu hạ tầng tác nhân quan trọng m oi thay đổi lƣợng cung nhà đất z at nh 4.3.5.2 Cầu nhà đất z Cầu hàng hoá BĐS tồn nhu cầu có khả tốn mà xã hội gm @ dùng để mua khối lƣợng hàng hoá dịch vụ BĐS thời kỳ định l Nhu cầu tiêu dùng hàng hoá BĐS vô lớn, nhƣng cầu hàng m co hố BĐS có cách biệt lớn với nhu cầu quy mô đối tƣợng xuất an Lu Cầu phải nhu cầu có khả toán tức ngƣời mua BĐS phải ngƣời có khả mua sẵn sàng mua Có đối tƣợng có nhu cầu n va ac th si 49 sử dụng nhƣng không trở thành cầu thị trƣờng lại có đối tƣợng khơng có nhu cầu nhƣng lại có nhu cầu đầu kiếm lợi xuất cầu có nhu cầu nhu cầu có khả tốn Để xuất cầu hàng hố BĐS phải có đủ điều kiện sau: Có xuất nhu cầu tiêu dùng loại BĐS mà nhu cầu khơng thể tự thoả mãn nguồn sẵn có ngƣời dân Phải có nguồn lực tài để đảm bảo khả toán cho nhu cầu Chỉ có nguồn lực tài cho tốn nhu cầu chuyển thành cầu thị trƣờng Trình độ phát triển kinh tế xã hội, lu trình độ thu nhập ngày tăng nhu cầu hàng hoá BĐS ngày an tăng cao va n Phải có thị trƣờng BĐS để cung, cầu gặp cầu thực trở thành tn to cầu xuất thị trƣờng ie gh Giá đất tùy thuộc vào phần lớn quan hệ cung cầu thị p trƣờng cầu lớn cung giá đất thị trƣờng bị đẩy cao lên ngƣợc w lại cầu thấp cung giá đât có xu hƣớng giảm xng Tuy nhiên giá oa nl phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhƣ yếu tố xuất phát từ d khuyết tật thị trƣờng nhƣ độc quyền, đầu cơ, cạnh tranh không lành lu va an mạnh… có yếu tố xuất phát từ can thiệp nhà nƣớc nhƣ đầu tƣ u nf nhà nƣớc vào việc nâng cấp sở hạ tầng khu dân cƣ ( đƣờng giao thơng, ll cấp nƣớc , cấp điện …) tăng miễn giảm thuế cho doanh nghiệp m oi kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản bất động sản thuộc sở hữu z at nh nhà nƣớc, sách nhà cho ngƣời có thu nhập thấp có yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen ngƣời dân nhƣ không muốn bán nhà đất z ơng cha để lại ham muốn có nhà nằm quốc lộ, tỉnh lộ… có nhóm @ thể là: m co l gm nhân tố tác động đến giá đất nói riêng nhƣ đất nói chung, cụ a Sự tăng trưởng dân số nhu cầu phát triển an Lu tăng trƣởng dân số nhân tố làm tăng nhu cầu xã hội theo cầu nhà đất tăng lên, lƣợng cầu nhà đất đại lƣợng tỷ lệ thuận với n va ac th si 50 yếu tố dân số, đặc biệt tỷ lệ tăng dân số học cao gây đột biến cầu nhà đất độ co giãn cầu nhà đất nhà phụ thuộc lớn vào biến số nhƣ quy mơ gia đình, thu nhập giá Mối quan hệ thuận chiều quy mơ gia đình tăng lên kéo theo cầu diện tích nhà đất tăng theo Tuy nhiên hệ số co giãn không đơn phụ thuộc vào thay đổi quy mơ, mà cịn tùy thuộc vào kết cấu gia đinh Sự thay đổi quy mơ gia đình độc thân gia đình cặp vợ chồng gia đình có thêm nhỏ làm thay đổi khơng đáng kể cầu nhà hay nói cách khác độ co giãn cầu so với lu quy mơ nhỏ an n va Tóm lại thay đổi quy mô gắn liền với thay đổi kết cấu nhiều hệ sống chung vv… ) tạo độ co giãn lớn cầu nhà gh tn to gia đình ( lập gia đình, bƣớc sang tuổi trƣởng thành, có p ie b Thu nhập dân cư w Nhu cầu nhà nhu cầu thiết yếu thiếu với oa nl ngƣời dân Do cầu nhà tối thiểu tăng lên tƣơng ứng với tốc độ d tăng thu nhập mức thu nhập vƣợt mức giới hạn cầu lƣơng lu an thực thực phẩm đến giới hạn cao thu nhập tiếp tục tăng cầu u nf va nhà đất tăng chậm lại chí giảm thay vào tăng cầu nhà cao ll cấp gia đoạn thu nhập thấp nhu cầu nhà tối thiểu giống nhƣ m oi đƣờng thẳng không co giãn thay đổi với mức thu nhập Khi mức thu nhập z at nh tăng lên qua giới hạn đói nghèo, cầu nhà thiết yếu bắt đầu tăng nhanh chậm dần đến mức bão hòa nhu cầu nhà tối thiểu Khi nhu cầu z cao cấp tăng lên m co l c Giá tiêu dùng gm @ tiếp tục tăng thêm, nhu cầu nhà thiết yếu có xu hƣớng giảm dần cầu nhà Thặng dƣ tiêu dùng nhà thay đổi nhanh quy mô tiêu an Lu dùng nhà thấp tăng lên chậm quy mô tiêu dùng vƣợt n va ac th si 51 giới hạn cần thiết giá trị nhà đất tồn dƣới hình thức vật hình thức giá trị hình thức ln tác động qua lại lẫn nhau, chẳng hạn nhƣ ngơi nhà xây thêm diện tích cải tạo, nâng cấp có giá trị lớn so với ngơi nhà trạng thái cũ Tuy nhiên giá trị nhà đất tùy thuộc vào giá thị trƣờng Cũng đất , hộ thời kỳ “ sốt nóng ” giá chúng cao gấp đôi, gấp ba lần so với lúc bình thƣờng, cịn vào thời kỳ “đóng băng” giá lại hạ xuống nhiều thấp lúc bình thƣờng d Kế hoạch phát triển kinh tế xã hội xã lu Tăng mức độ thu hút đầu tƣ bên vào khu giãn dân an n va làm tăng mức cầu nhà đất nói chung, ngồi dự án giải tỏa khu Việc thực dự án cải tạo sở hạ tầng khu giãn dân có gh tn to nhà ổ chuột dọc theo kênh mƣơng làm tăng mức cầu nhà đất ie thể tác động nhanh chóng làm tăng mức cầu nhà đất đồng thời p làm tăng mức cung nhà đât nl w Các sách hỗ trợ phủ tín dụng, hộ trợ giá cho d oa ngƣời có thu nhập thấp việc giải vấn đề nhà làm an lu tăng mức cầu nhà đất va Ngồi cịn phải kể đến số yếu tố khác ảnh hƣởng đến không nhỏ u nf tới quy mơ tích chất cầu nhà đất trình độ phát triển sản xuất, sử ll chuyển đổi cấu kinh tế , tác động trình hội nhập kinh tế khu vực m oi 4.3.6 Yếu tố khả đầu tư sở hạ tầng z at nh Cơ sở hạ tầng gồm sở hạ tầng kỹ thuật ( đƣờng giao thơng, hệ thống z dịch vụ cấp nƣớc, hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt chiếu sáng, hệ l vui chơi giải trí ) gm @ thống thông tin liên lạc…) sở hạ tầng xã hội ( trƣờng học, trạm xá, khu m co Mật độ phát triển kết cấu sở hạ tầng có tác động lớn đến giá đất kết cấu hạ tầng làm thay đổi cơng dụng giá trị đất đai có an Lu Việc phát triển kết cấu hạ tầng đƣợc thể thông qua phát triển hệ n va thống đƣờng gia thông đồng bộ, hệ thống dịch vụ cấp thoát nƣớc, hệ thống ac th si 52 dịch vị điện sinh hoạt điện chiếu sáng, hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc, hệ thống sử lý chất thải, hệ thống phòng cháy chữa cháy, hệ thống an toàn lao động… việc giá đất tăng khu vực có đầu tƣ kết cấu hạ tầng tốt chủ yếu tâm lý ngƣời sử dụng đất mua nhà, đất ý đến hệ thống sở hạ tầng đƣờng giao thông đƣợc hồn chỉnh đến mức nào? Hệ thống cấp thoát nƣớc đƣợc xây dựng ? Hệ thống điện sinh hoạt chiếu sáng đƣợc lắp đặt với quy mơ nhƣ nào? nhân tố tác động trực tiếp đến nhiều giá trị sử dụng vị trí đất đai khu vực Nhờ có phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận lu đất đai trở lên dễ dàng đáp ứng thỏa mãn đƣợc an yêu cầu khác ngƣời sử dụng va n Nhờ mà đất đai tham gia vào thị trƣờng bất động sản cách tn to tốt Một khu đất khơng có kết cấu hạ tầng nhu cầu sử dụng đất ie gh khơng cao nên giá đất khu vực thấp điều đƣơng nhiên Ngƣợc lại p khu vực đƣợc xây dựng sở hạ tầng đồng bộ, khả tiếp cận nl w thuận tiện cách dễ dàng lại nguồn cung có ý nghĩa đối d oa với thị trƣờng bất động sản, nhu cầu sử dụng đất khu vự chắn tăng lên an lu kéo theo giá đất khu vực tăng cao va 4.3.7 Yếu tố sách tiền tệ ll u nf Giá đất đai biểu tiền giá trị đất đai, số tiền thỏa oi m thuận ngƣời mua ngƣời bán thời điểm định Ở thời z at nh điểm khác giá đất đai thay đổi theo chiều hƣớng khác tăng hay giảm mặt khác đất đai có giá trị lớn, Việt Nam chiếm khoảng ¾ z tổng tài sản quốc giá cá nhân gia đình đất đai tài sản quan @ l gm trọng Chính biến động tiền tệ sách tiền tệ có ảnh m co hƣởng không nhỏ đến giá đất, giá đất phụ thuộc vào ổn định đồng tiền , sức mua đồng tiền tăng giá đất giảm ngƣợc lại sức mua an Lu đồng tiền giảm thì giá đất tăng Khi sức mua đồng tiền tăng tức n va ac th si 53 lƣợng tiền mua đƣợc lƣợng hàng hóa lớn xu hƣớng giá đồng tiền tăng giao dịch liên quan đến đất đai chững lại ngƣời có ý định bán có tâm lý chờ giá ngƣời ta cho giá tiếp tục cịn tăng 4.3.8 Các yếu tố khác Ngồi yếu tố điển hình nêu chi tiết, cịn nhiều yếu tố khác ảnh hƣởng đồng thời tới giá đất - Các yếu tố xã hội: yếu tố xã hội tác động lớn đến giá đất Một khu vực mà mật độ dân số tăng cao tốc độ tăng dân số học giá đất nơi tăng lên cân cung - cầu bị phá vỡ lu an - Yếu tố tâm lý: Đây yếu tố có ảnh hƣởng không nhỏ đến giá va n đất chuyển nhƣợng địa bàn nói riêng ngƣời dân Việt Nam nói tn to chung Ngƣời dân thƣờng có tâm lý nóng vội đám đơng, giá đất lên cao ie gh thƣờng đổ xô mua lo sợ đất có khả sinh lời cao bị p ngƣời khác mua mất, đẩy giá lên cao hơn, gây lên tƣợng sốt nl w đất Nhƣng giá đất mức thấp lại chần chừ chờ đợi để mua đƣợc đất d oa khác với giá rẻ điều dẫn tới thị trƣờng BĐS bị đóng băng an lu Một yếu tố tâm lý quan trọng ngƣời Việt Nam thích nhà có u nf va hƣớng Đơng, Đơng Nam hƣớng Tây, Tây Bắc Do đó, đất có hƣớng Tây thƣờng có giá chuyển nhƣợng thấp hƣớng khác ll oi m Những định mức giá đƣợc đƣa dựa đánh giá thông z at nh tin trạng thái tâm lý định - Yếu tố pháp lý đất: Theo điều tra đa số ngƣời đƣợc hỏi z đất l gm @ cho điều họ quan tâm hỏi mua đất giấy tờ pháp lý m co Nhƣ vậy, nghiên cứu giá đất cần phải nghiên cứu tổng hợp nhiều yếu tố cách khoa học nhằm đƣa mức giá xác sát an Lu với giá thị trƣờng n va ac th si 54 4.4 Đề xuất số giải pháp Để giải vấn đề trên, đề tài xin đƣa số giải pháp cụ thể nhƣ sau: - Nhà nƣớc cần xây dựng khung giá giá đất phải phù hợp với thực tế địa phƣơng Căn vào khung giá phƣơng pháp xác định giá đất Chính phủ ban hành, giá đất địa phƣơng quy định phải phù hợp với thực tế, phù hợp với giá chuyển nhƣợng QSDĐ thực tế hình thành địa phƣơng phù hợp với quan hệ đất đai - Giá đất phải đƣợc điều chỉnh cho phù hợp với giá đất thị trƣờng lu an địa phƣơng n va Việc điều chỉnh giá đất xác định giá đất công việc phức tạp, nhạy tn to cảm ảnh hƣởng đến nhiều mặt KT-XH ổn định ngƣời gh dân Vì trƣờng hợp giá đất biến động Nhà nƣớc công bố quy p ie hoạch, đầu tƣ sở hạ tầng, xây dựng khu thị cấp w quyền có liên quan phải thực việc điều chỉnh giá đất kịp thời oa nl sở cân nhắc cách thận trọng tính tốn giá đất theo cách phân tích d mức độ cách toàn diện lu va an Việc phân loại đƣờng phố cần đƣợc điều chỉnh, bổ sung thƣờng u nf xuyên, phân loại đƣờng phố theo khu vực trung tâm, cận trung ll tâm, ven đô, cần bổ sung hệ số điều chỉnh hình thể đất, bề rộng m oi mặt tiền, khả sinh lợi Cụ thể địa bàn nghiên cứu UBND xã z at nh Kim Chân cần xem xét để điều chỉnh mức giá hợp lý z - Về tổ chức định giá đất gm @ Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dƣ luận giá cả, môi l giới, thực việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trƣờng cần an Lu nhiệm vụ định giá đất BĐS m co thành lập tổ chức định giá từ trung ƣơng đến địa phƣơng Tổ chức có Cơ quan định giá phải hồn toàn chịu trách nhiệm trƣớc pháp luật n va ac th si 55 định mức đƣa ra; đồng thời phải đền bù thiệt hại cho ngƣời yêu cầu định giá, thẩm định giá không phù hợp với quy định pháp luật hành - Về đào tạo chuyên gia định giá đất: Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, địi hỏi phải có đội ngũ chun gia định giá thành thạo nghiệp vụ; việc định giá đòi hỏi ngƣời làm cơng tác vừa có chun mơn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động KT-XH Do Nhà nƣớc cần phải trọng đào tạo chuyên gia tƣ vấn, định giá đất Trƣớc mắt cần tăng cƣờng khả lu an chuyên môn định giá đất cho đội ngũ thực công tác n va cho giáo viên giảng dạy trƣờng đại học tn to - Nhà nƣớc cần tăng cƣờng công tác giao đất, cho th đất thơng qua gh hình thức đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án xây dựng công trình có sử dụng p ie đất để khắc phục hạn chế giá đất UBND tỉnh thành phố xã w Kim Chân nói riêng ban hành thấp giá thực tế chuyển nhƣợng thị oa nl trƣờng, đồng thời đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, làm sở thúc đẩy d phát triển thị trƣờng BĐS Tuy nhiên cần có định hƣớng để đƣa giá đất lu va an thực tế dần phù hợp với phát triển kinh tế nƣớc ta nhƣ phù hợp u nf với mức thu nhập ngƣời dân ll - Đồng thời với công tác quản lý tốt giá đất, Chính phủ cần phải hồn m oi thiện hệ thống sách tài đất đai Đảm bảo tỷ lệ động z at nh viên nguồn vốn từ đất đai hợp lý nguồn thu tài đất z đai phải sở giá đất gm @ - Trong hệ thống quản lý đất đai nƣớc ta nay, cơng tác tài l liên quan đến đất đai đƣợc áp dụng dựa khung giá Nhà m co nƣớc.UBND cấp tỉnh ban hành khung giá riêng cho tỉnh dựa Nghị an Lu định chung Chính phủ Một khung giá đƣợc áp dụng cho nhiều lĩnh vực tài đất đai dẫn đến khó khăn cho địa phƣơng việc giải n va ac th si 56 vấn đề liên quan đến quản lý Nhà nƣớc đất đai giai đoạn nhƣ: giải phóng mặt bằng, cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu thuế chuyển QSDĐ Vì vậy, Chính phủ UBND cấp tỉnh cần xem xét, nghiên cứu để đƣa hệ số điều chỉnh vấn đề tài đất đai liên quan đến lĩnh vực khác nhau, vận dụng hệ số điều chỉnh khác để đảm bảo hài hòa nguồn thu ngân sách Nhà nƣớc quyền lợi tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất lu an n va p ie gh tn to d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si 57 PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận Với tổng diện tích 453,43 ha, xã Kim Chân xã thành lập thành phố Bắc Ninh có nhiều lợi vị trí địa lý, giao thơng thuận lợi xã đƣợc tiếp tục xây dựng phát triển cách đồng quy hoạch phát triển chung xã Kim Chân có nhiều tiềm phát triển kinh tế xã hội, Trong năm qua, địa bàn thành phố Bắc Ninh nói chung xã Kim lu Chân nói riêng tốc độ thị hố diễn nhanh giá đất có biến động an va tƣơng đối lớn Vấn đề quản lý nhà nƣớc đất đai nhiều bất cập n giá đất nguyên nhân gây nên khó khăn vƣớng Qua nghiên cứu, tìm hiểu giá đất ảnh hƣởng yếu tố ảnh hƣởng p ie gh tn to mắc việc thực sách pháp luật liên quan đến đất đai đến giá đất giai đoạn năm 2012- 2014 thơng qua vị trí địa bàn xã oa nl w Kim Chân cho thấy giá đất chuyển nhƣợng thực tế thị trƣờng cao d so với giá đất Nhà nƣớc quy định, đặc biệt vị trí có điều kiện an lu thuận lợi hạ tầng, kinh doanh buôn bán, tập trung đông dân cƣ, nằm quy định cao ll u nf va khu trung tâm, chênh lệch giá thực tế giá Nhà nƣớc oi m Giá đất quy định UBND tỉnh Bắc Ninh nhìn chung thấp so z at nh khoảng 2,47 – 3,02 lần so với giá đất chuyển nhƣợng thực tế thị trƣờng Giữa khu vực xã mức độ chênh lệch khác hay z gm @ Khu vực biến động khác Giá chuyển nhƣợng thị trƣờng cao nơi có giá trị sinh lợi l m co cao, vị trí thuận lợi cho giao thơng, bn bán Cụ thể khu vực với giá chuyển nhƣợng thị trƣờng cao từ 4,200,000 - 4,700,000 đồng/m2 an Lu giảm dần qua khu vực với giá chuyển nhƣợng từ 3,300,000 -4,000,000 n va đồng/m2 giảm dần xuống thấp từ 2,400,000 – 3,100,000 đồng/m2 ac th si 58 Chúng ta rút kết luận khả sinh lời yếu tố khu vực đất cao giá trị đất lớn, giá đất cao Vì vậy, tiến hành định giá đất cần phân tích sâu khả sinh lời yếu tố khu vực đất mang lại để đánh giá giá trị thực tế đất mang lại, giúp cho việc định giá đất phù hợp với thực tế phản ánh với giá thị trƣờng 5.2 Kiến nghị - Nhà nƣớc cần xây dựng khung giá giá đất phải phù hợp với thực tế địa phƣơng Căn vào khung giá phƣơng pháp xác định giá đất lu an Chính phủ ban hành, giá đất địa phƣơng quy định phải phù hợp n va với thực tế, phù hợp với giá chuyển nhƣợng QSDĐ thực tế hình thành gh tn to địa phƣơng phù hợp với quan hệ đất đai có phát sinh áp dụng giá đất - Giá đất phải đƣợc điều chỉnh cho phù hợp với giá đất thị trƣờng p ie địa phƣơng w - Về tổ chức định giá đất: để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu oa nl dựa vào dƣ luận giá cả, môi giới, thực việc xây dựng bảng giá đất phù d hợp với giá thị trƣờng cần thành lập tổ chức định giá từ trung ƣơng đến địa lu va an phƣơng Tổ chức có nhiệm vụ định giá đất BĐS u nf - Về đào tạo chuyên gia định giá đất: để tổ chức định giá đất hoạt ll động có hiệu quả, địi hỏi phải có đội ngũ chun gia định giá thành thạo m oi nghiệp vụ; việc định giá địi hỏi ngƣời làm cơng tác vừa có z at nh chun mơn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động z KT-XH Do Nhà nƣớc cần phải trọng đào tạo chuyên gia tƣ vấn, gm @ định giá đất Trƣớc mắt cần tăng cƣờng khả chuyên môn định giá m co trƣờng đại học l đất cho đội ngũ thực công tác cho giáo viên giảng dạy an Lu n va ac th si 59 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài Thơng tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thi hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá các loại đất Bộ Tài Thơng tư 161/TT-BTC ngày 12/08/2009 hướng dẫn thu thập cá nhân số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng bất động sản Bộ Tài Thơng tư số 145/TT-BTC hướng dẫn thực Nghị lu định số 188 phương pháp xác định giá đất khung giá các loại đất an va Nghị định số 123 sửa đổi, bổ sung số điều của Nghị định số 188 n Bộ Xây Dựng Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/09/2010 của Bộ gh tn to Xây dựng quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung của Nghị p ie định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà oa nl w Chính Phủ Điều 22, Mục Chương II Nghị định 100/2008/NĐ-CP d của Chính phủ ngày 8/9/2008 quy định chi tiết số điều của Luật thuế thu an lu nhập cá nhân, thuế suất thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản u nf va Chính Phủ Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng ll oi m đất, trình tự, thủ tục bồi thường,hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất z at nh giải khiếu nại đất đai Chính Phủ Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính z gm @ phủ thi hành Luật Đất đai Chính Phủ Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 l m co phương pháp xác định giá đất khung giá các loại đất Chính Phủ Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 bổ sung an Lu số điều của nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp n va xác định giá đất khung giá các loại đất ac th si 60 10 Luật Đất đai 2013 11 Lê Phƣơng Thảo, (2007) Tìm hiểu giá đất địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp 12 Nguyễn Thế Huấn, (2009) Định giá đất bất động sản, NXB nông nghiệp Hà Nội 13 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp 14 Quyết định số 155/1011/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bắc Ninh ngày 22/12/2011 việc ban hành bảng giá các loại đất năm 2012 địa bàn lu an tỉnh Bắc Ninh n va 15 Quyết định số 140/2012/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bắc Ninh ngày tn to 25/12/2012 việc ban hành bảng giá các loại đất năm 2013 địa bàn 16 Quyết định số 570/2013/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bắc Ninh ngày p ie gh tỉnh Bắc Ninh w 25/12/2013 việc ban hành bảng giá các loại đất năm 2014 địa bàn d oa nl tỉnh Bắc Ninh ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si