(Luận văn) nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn hương sơn, huyện phú bình, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2013 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN ĐỨC ANH lu an Tên đề tài: n va p ie gh tn to NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN HƯƠNG SƠN, HUYỆN PHÚ BÌNH TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2013-2014 w d oa nl KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC ll u nf va an lu oi m Hệ đào tạo Chuyên ngành Khoa Khóa học z at nh : Chính quy : Địa môi trường : Quản lý tài nguyên : 2011 - 2015 z m co l gm @ an Lu Thái Nguyên, 2015 n va ac th si ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN ĐỨC ANH lu an va Tên đề tài: n NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở to p ie gh tn TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN HƯƠNG SƠN, HUYỆN PHÚ BÌNH, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2013-2014 d oa nl w KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC va an lu ll u nf Hệ đào tạo Chuyên ngành Lớp Khoa Khóa học Giảng viên hướng dẫn oi m z at nh : Chính quy : Địa mơi trường : K43 - ĐCMT - N03 : Quản lý tài nguyên : 2011 - 2015 : TS Vũ Thị Thanh Thủy z m co l gm @ an Lu Thái Nguyên, 2015 n va ac th si i LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành khóa luận tốt nghiệp em nhận giúp đỡ tận tình TS Vũ Thị Thanh Thủy, quan tâm tạo điều kiện phòng Tài nguyên Mơi trường huyện Phú Bình, Chi cục Thống kê, Phịng Kinh tế huyện Phú Bình, Văn phịng Đăng ký Đất đai huyện Phú Bình, UBND thị trấn Hương Sơn, phịng Địa Chính ban ngành thị trấn Hương Sơn, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên - Trường Đại Học Nông Lâm - Đại Học Thái Nguyên lu Qua em xin gửi lời cảm ơn tới thầy cô giáo khoa, an anh chị phịng Địa Chính, UBND Thị Trấn Hương Sơn, nơi em va n thực tập tạo điều kiện thuận lợi để em hồn thành khóa luận to gh tn Em xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, bạn bè, người thân Một lần em xin chân thành cảm ơn! p ie giúp đỡ, động viên Em suốt trình học tập thực khóa luận oa nl w Sinh Viên d u nf va an lu Nguyễn Đức Anh ll oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Bảng phân loại đường phố địa bàn thị trấn Hương Sơn năm 2014 25 Bảng 4.1: Tăng trưởng kinh tế 2009- 2014 thị trấn Hương Sơn 29 Bảng 4.2: Cơ cấu kinh tế thị trấn giai đoạn 2010 - 2015 30 Bảng 4.3 Khung giá đất nông thôn 35 Bảng 4.4 Khung giá đất đô thị 35 lu Bảng 4.5: Giá đất thực tế địa bàn thị trấn Hương Sơn năm 2013-2014 37 an Bảng 4.6 Thống kê số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thị va n trấn Hương Sơn năm 2013-2014 37 gh tn to Bảng 4.7: Giá đất VT I địa bàn thị trấn Hương Sơn năm 2013-2014 40 p ie Bảng 4.8: Giá đất VT II địa bàn thị trấn Hương Sơn năm 2013-2014 43 oa nl w Bảng 4.9: Giá đất VT III địa bàn thị trấn Hương Sơn năm 2013-2014 44 d an lu Bảng 4.10: Giá đất VT IV địa bàn thị trấn Hương Sơn u nf va năm 2013-2014 45 Bảng 4.11 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất 47 ll oi m Bảng 4.12 Xếp loại mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất ……… 48 z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si iii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 4.1: Đường quốc lộ 37 (đoạn ngã tư trung tâm huyện) 41 lu an n va p ie gh tn to d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si iv DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT lu an n va : Bất động sản CNH-HĐH : Công nghiệp hóa-Hiện đại hóa CP : Chính phủ ĐĐ : Đất đai ĐGĐ : Định giá đất HĐND : Hội đồng Nhân dân KH : Kế hoạch KT-XH : Kinh tế-Xã hội MT : Môi trường NQ : Nghị QĐ : Quyết định QĐ-UB : Quyết định Ủy ban QH : Quy hoạch p ie gh tn to BĐS oa nl w QH-KH : Quy hoạch-Kế hoạch d : Quyền sử dụng đất TNMT u nf va an QSDĐ : Quản lý đất đai lu QLĐĐ TT : Thông tư TTg : Thủ tướng UBND : Ủy ban Nhân dân VT : Vị trí XHCN : Xã hội chủ nghĩa : Tài nguyên Môi trường ll oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si v MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i DANH MỤC CÁC BẢNG ii DANH MỤC CÁC HÌNH iii DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT iv MỤC LỤC v PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài lu an 1.2 Mục đích nghiên cứu va n 1.3 Yêu cầu đề tài tn to 1.4 Ý nghĩa đề tài ie gh 1.4.1 Ý nghĩa học tập nghiên cứu khoa học đề tài p 1.4.2 Ý nghĩa thực tiễn đề tài nl w PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU d oa 2.1 Cơ sở lý luận khoa học an lu 2.1.1 Lý luận địa tô va 2.1.2 Khái niệm giá đất ll u nf 2.1.3 Phân loại giá đất oi m 2.2 Các phương pháp xác định giá đất 11 z at nh 2.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 11 2.2.2 Phương pháp thu nhập 13 z 2.3 Tình hình nghiên cứu ngồi nước 14 @ gm 2.3.1 Tình hình nghiên cứu nước 14 m co l 2.3.1.1 Khái quát thị trường đất đai Việt Nam 14 2.3.1.2 Đặc điểm thị trường đất đai Việt Nam năm an Lu vừa qua 20 n va ac th si vi 2.3.2 Thị trường đất đai giới 21 PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 23 3.2 Địa điểm thời gian tiến hành 23 3.3 Nội dung nghiên cứu 23 3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Thị Trấn Hương Sơn 23 3.3.2 Công tác quản lý đất đai Thị Trấn Hương Sơn 23 lu 3.3.3 Giá đất địa bàn Thị Trấn Hương Sơn 23 an 3.3.3.1 Giá đất theo quy định nhà nước địa bàn Thị Trấn va n Hương ơn 23 gh tn to 3.3.3.2 Giá đất thực tế thị trường địa bàn Thị Trấn Hương Sơn 23 ie 3.3.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn Thị Trấn Hương p Sơn giai đoạn 2013 - 2014 23 oa nl w 3.3.4.1 Ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất địa bàn thị trấn Hương Sơn 23 d an lu 3.3.4.2 Ảnh hưởng yếu tố hình thể, chiều rộng mặt tiền đến giá đất u nf va địa bàn thị trấn Hương Sơn 24 3.3.4.3 Ảnh hưởng số yếu tố khác đến giá đất địa bàn thị trấn ll oi m Hương Sơn 24 z at nh 3.4 Phương pháp nghiên cứu 24 3.4.1 Phương pháp thu thập liệu thứ cấp 24 z @ 3.4.2 Phương pháp thu thập liệu sơ cấp 24 l gm 3.4.3 Phương pháp điều tra theo mẫu phiếu 26 m co 3.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 26 3.4.5 Phương pháp so sánh, đối chiếu 26 an Lu PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 27 n va ac th si vii 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị trấn Hương Sơn 27 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 27 4.1.1.1 Vị trí địa lý 27 4.1.1.2 Địa hình, địa mạo 27 4.1.1.3 Khí hậu 28 4.1.1.4 Thủy văn 28 4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 29 4.1.2.1 Thực trạng phát triển chuyển dịch cấu kinh tế-xã hội 29 lu 4.1.2.2 Dân số, lao động, việc làm thu nhập 30 an 4.2 Công tác quản lý đất đai thị trấn Hương Sơn 31 va n 4.2.1 Ban hành văn quy phạm pháp luật quản lý, sử dụng đất đai gh tn to tổ chức thực 31 p ie 4.2.2 Xác định địa giới hành chính, lập quản lý hồ sơ địa giới hành 31 nl w 4.2.3 Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập đồ địa chính, đồ d oa trạng sử dụng đất đồ quy hoạch sử dụng đất 32 an lu 4.2.4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 32 u nf va 4.2.5 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất 33 ll oi m 4.2.6 Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập quản lý hồ sơ z at nh địa 33 4.2.7 Thống kê, kiểm kê đất đai 33 z 4.2.8 Quản lý tài đất đai 34 @ l gm 4.2.9 Thanh tra, kiểm tra, giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai m co xử lý vi phạm pháp luật đất đai 34 4.3 Giá đất địa bàn thị trấn Hương Sơn 34 an Lu n va ac th si viii 4.3.1 Giá đất theo Quy định Nhà nước địa bàn thị trấn Hương Sơn năm 2014 34 4.3.2 Giá đất thực tế địa bàn thị trấn Hương Sơn 37 4.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Hương Sơn giai đoạn 2013 - 2014 39 4.4.1 Ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất địa bàn thị trấn Hương Sơn 39 4.4.1.1 Kết điều tra giá đất đường phố VT I 40 lu 4.4.1.2 Kết điều tra giá đất đường, phố VT II 42 an 4.4.1.3 Kết điều tra giá đất, đường phố VT III 43 va n 4.4.1.4 Kết điều tra giá đất đường, phố VT IV 44 gh tn to 4.4.2 Ảnh hưởng yếu tố hình thể, chiều rộng mặt tiền đến giá đất ie địa bàn thị trấn Hương Sơn 47 p 4.4.3 Một số yếu tố khác tác động đến giá đất địa bàn thị trấn oa nl w Hương Sơn 48 PHẦN 5: KIẾN NGHỊ VÀ KẾT LUẬN 50 d an lu 5.1 Kết luận 50 u nf va 5.2 Kiến nghị 51 TÀI LIỆU THAM KHẢO ll oi m I Tiếng Việt PHỤ LỤC z at nh II Tài liệu trích dẫn từ INTERNET z m co l gm @ an Lu n va ac th si 46 qua địa phận khu trung tâm huyên Phú Bình (thuộc UBND thị trấn Hương Sơn) trung tâm văn hóa, xã hội kinh tế huyện Phú Bình nên giá đất có giá trị cao khu vực khác, nhu cầu đất cao (các hộ kinh doanh lớn, hộ gia đình có khả kinh tế cao, gần trụ sở lớn) nhu cầu tìm nhà thuận tiện cho việc lại liên tục tăng theo phát triển huyện Sự chênh lệch giá đất nhà nước thực tế năm 2013 giao động từ giao động từ 1.25 đến 2,0 lần, đến năm 2014 biên độ giao động giảm xuống từ 1,17 dến 1,8 lần, trung bình khoảng 1.49 lần lu Các nhóm đường phố VT II chủ yếu đường hẻm, ngõ vào an tổ dân cư gần trung tâm địa bàn thị trấn nên có giá trị thực tế cao, va n dao động từ 400.000 đồng đến 2,5 triệu vnđ/ m2, khu vực thị trường gh tn to nhà đất sôi động, nhu cầu mua cao thuận tiện cho việc lại ie kinh doanh buôn bán (nhà hàng, quán ăn, nhà nghỉ, …) Bên cạnh biên độ p giao động năm 2014 giảm đáng kể so với năm 2013 Từ 1,2 lần đến 1,6 năm 2014 d oa nl w lần năm 2013 xuống 1,11 lần đến 1,5 lần, trung bình khoảng 1,3 lần an lu Các nhóm đường phố VT III chủ yếu đường hẻm, ngõ vào u nf va khu dân cư cách xa trung tâm địa bàn thị trấn, đường vào khu dân cư nông thôn nên có giá trị thực tế dao động thấp, tỷ lệ chênh lệch giá nhà ll oi m nước giá thị trường giao động từ 1,1 đến 1,33 lần năm 2013 từ 1,07 đến z at nh 1,28 lần vào năm 2014 chênh lệch giá tiền không cao lắm, khoảng từ 200 ngàn/m2 đến triệu đồng/m2, ngoại trừ khu vực nhóm đường z loại nhóm đường loại quan tâm nhiều khu vực @ l gm thị trọng điểm quy hoạch thị trấn Với công chức viên chức khu vực ý quan tâm nhiều m co có thu nhập trung bình, hộ gia đình, cơng nhân lao động phổ thơng, an Lu n va ac th si 47 Các nhóm đường phố VT IV lại chủ yếu đường dân sinh nông thôn, đường đất đường bê tông nhỏ, năm 2014 có giá trị thấp từ 1.5 triệu vnđ, người dân định cư từ lâu đời khơng có nhu cầu bán mua lại nhau, xảy giao dịch chênh lệch khơng có Trừ tuyến đường liên xã nối với khu nội thị Tỷ lệ chênh lệch loại đường phố trung bình khoảng 1,2 lần, loại đường phố lại 1,00 Mức chênh lệch tiền không lớn, thường 500 ngàn đồng/ m2 lu 4.4.2 Ảnh hưởng yếu tố hình thể, chiều rộng mặt tiền đến giá đất an địa bàn thị trấn Hương Sơn va n * Kích thước, hình thể, diện tích đất: Một kích thước diện tích gh tn to đất tối ưu thoả mãn loại nhu cầu cụ thể đa số dân cư ie vùng Ví dụ: thị trấn Hương Sơn, với nhu cầu để ở, loại kích p thước diện tích tối ưu mặt tiền đất từ 4m-5m chiều sâu đất nl w từ 20m-25m d oa Để đánh giá mức độ ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô an lu đất đến giá đất, em lựa chọn số ô đất liền kích thước chiều u nf va mặt tiền khác sử dụng phương pháp điều tra theo mẫu phiếu để vấn trực tiếp người dân Kết thể bảng đây: ll oi m Bảng 4.11 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất z at nh Độ rộng mặt tiền (m) Giá bán 1000 vnđ/ m2 Đường tỉnh 269B Quốc lộ 37 z >7.500 3.000-4.500 m co 5.500-7.500 l 1.500-3.000 gm 3.000-5.500 @ >4.500 (Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, vấn) an Lu n va ac th si 48 Qua điều tra thực tế cho thấy với chiều dài đất đất có chiều rộng mặt tiền bé giá bán /1m2 thấp đất có chiều rộng mặt tiền lớn Với lơ đất có diện tích lớn giá đất tăng cao Những đất có mặt tiền lớn có lợi kinh doanh mang lại lợi nhuận cao 4.4.3 Một số yếu tố khác tác động đến giá đất địa bàn thị trấn Hương Sơn Bảng 4.12 Xếp loại mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất lu Nội dung Yếu tố ảnh hưởng an STT Số phiếu Tỷ lệ (%) Xếp loại Yếu tố khu vực 14 35 Yếu tố kinh tế 11 27,5 Yếu tố xã hội 10 4 Yếu tố cá biệt 22,5 5 gh tn to ie n va đến giá đất p w Chính sách pháp lý oa nl d (Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, vấn) lu va an Nhận xét bảng 4.12: u nf Bảng 4.12 cho ta thấy yếu tố khu vực ảnh hưởng nhiều đến giá đất ll địa bàn thị trấn Hương Sơn với 14 phiếu tổng số 40 phiếu điều tra m oi chiếm 35%, yếu tố sách pháp lý ảnh hưởng thấp đến giá đất với z at nh phiếu chiếm 5% yếu tố ảnh hưởng đến giá đất z * Địa hình Thửa đất toạ lạc: địa hình nơi Thửa đất toạ lạc cao hay thấp gm @ so với Thửa đất khác vùng lân cận có tác động đến giá trị Thửa đất m co Thửa đất thấp, ngược lại giá cao l Ở khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa giá an Lu * Hình thức (kiến trúc) bên ngồi Thửa đất (đối với Thửa đất nhà cơng trình xây dựng khác): Thửa đất có giá xây dựng n va ac th si 49 nhau, Thửa đất có kiến trúc phù hợp với thị hiếu giá trị cao ngược lại * Tình trạng mơi trường: mơi trường lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ảnh hưởng đến nhu cầu người mua, từ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị Thửa đất * Khả mang lại thu nhập từ Thửa đất : mức thu nhập hàng năm từ Thửa đất mang lại có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị Thửa đất Khi khả tạo thu nhập từ Thửa đất cao giá chuyển nhượng lu cao ngược lại an * Tình trạng pháp lý Thửa đất : giấy tờ chứng thư pháp lý va n quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v có to gh tn * Các quy định xây dựng kiến trúc gắn với Thửa đất, hạn chế ie quyền sử dụng đất, sở hữu nhà cơng trình xây dựng khác gắn với Thửa p đất : tình trạng cho thuê, chấp Thửa đất, tình trạng tranh chấp quyền sử nl w dụng đất, sở hữu nhà, hạn chế quyền sở hữu chung d oa Các yếu tố xã hội tác động lớn đến giá trị đất đai Một khu vực mà an lu mật độ dân số tăng cao tốc độ tăng dân số học giá trị u nf va Thửa đất nơi tăng lên cân cung-cầu bị phá vỡ Mặt khác yếu tố khác vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, ll oi m vấn đề an ninh,… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ có z at nh tác động định tới nhu cầu đất đai người dân, phổ biến hướng đất, sau địa hình xung quanh (tọa sơn hướng thủy, …) z m co l gm @ an Lu n va ac th si 50 Phần KIẾN NGHỊ VÀ KẾT LUẬN 5.1 Kết luận Qua nghiên cứu, tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Hương Sơn cho thấy giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường vị trí vị trí ln cao so với giá đất Nhà nước quy định đặc biệt vị trí có điều kiện thuận lợi hạ tầng, kinh doanh lu buôn bán, tập trung đơng dân cư, nằm khu trung tâm, chênh lệch an giá thực tế giá Nhà nước quy định cao Việc giá đất thực tế va n cao không phản ánh giá trị thực đất đai phát gh tn to triển kinh tế nước ta chưa thực phù hợp với mức thu nhập Sự chênh lệch giá đất thực tế giá nhà nước quy định gây p ie người dân nl w khó khan cơng tác quản lý Nhà nước đất đai việc thực d oa sách liên quan như: cơng tác giải phóng mặt thu hồi đất, thực an lu nghĩa vụ tài cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, việc u nf va định giá tài sản nhà đất phục vụ cho công tác quản lý,… Đối với yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Tùy theo yếu tố chi ll oi m phối đến giá đất có vai trị khác nhau, yếu tố quan vị trí z at nh đất mang lại khả sinh lời cao ổn định dẫn đến nhu cầu người mua cao, tiếp đến yếu tố hình thể chiều rộng mặt tiền lô đất, điều z kiện sở hạ tầng, môi trường sống,… Những đất ngõ, ngách, hẻm @ l gm đường phố phụ thuộc chủ yếu vào bề rộng độ sâu ngõ, m co hình thể đất, sau đến yếu tố địa hình, mơi trường tự nhiên xã hội Các đường phố cố mục đích để xây dựng nhà yếu tố an Lu quan trọng môi trường tự nhiên, sở hạ tầng, sau hình thể, diện n va ac th si 51 tích,… ảnh hưởng khu quy hoạch dân cư - Hiện dịch vụ phục vụ cho việc giao dịch đất đai địa bàn huyện Phú Bình tương đối hồn chỉnh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, tạo điều kiện cho việc mua bán trao đổi đất đai diễn thuận lợi Giúp giá đất tỉnh ban hành cơng khai tránh tình trạng giá bán thị trường vượt nhiều so với giá tỉnh quy định 5.2 Kiến nghị - Để giảm mức chênh lệch giá thực tế so với giá quy định, UBND lu tỉnh Thái Nguyên cần xây dựng bảng giá đất chi tiết đảm bảo phù hợp an với thực tế địa phương va n - Căn vào khung giá phương pháp xác định giá đất phủ gh tn to ban hành, giá đất UBND tỉnh quy định phải phù hợp với thực tế phù hợp - Giá đất phải điều chỉnh cho phù hợp với giá đất thị trường p ie với quan hệ đất đai có phát sinh áp dụng giá đất nl w đại phương d oa - Về đào tạo chuyên gia định giá đất: UBND tỉnh Thái Nguyên nên xây an lu dựng tổ chức đào tạo chuyên gia định giá đất để tổ chức định giá đất u nf va hoạt động có hiệu quả, địi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo nghiệp vụ; việc định giá địi hỏi người làm cơng tác có chun ll oi m mơn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động KT-XH Do z at nh Nhà nước cần phải trọng đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất Trước mắt cần tăng cường khả chuyên môn định giá đất cho đội ngũ z thực công tác cho giáo viên giảng dạy trường đại học m co l gm @ an Lu n va ac th si TÀI LIỆU THAM KHẢO I Tiếng Việt Bộ Tài (2004) Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ tài (2007) Thơng tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 lu Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất an Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa va n đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Bộ Tài nguyên Mơi trường, Bộ Tài việc hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất điều chỉnh bảng giá đất p ie gh tn to Thông tư Liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 nl w thuộc thẩm quyền Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc d oa trung ương an lu Chính phủ (2004) Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính u nf va phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính Phủ (2007) Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ ll oi m sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 z at nh năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính Phủ (2009) Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 Chính z phủ quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, l gm @ bồi thường, hỗ trợ tái định cư m co Đặng Hùng Võ (2006) Tài liệu cho nói chuyện “Chính sách pháp luật đất đai với kinh tế thị trường Việt Nam” chương trình giảng dạy kinh an Lu tế Fulbright n va ac th si Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng (2009), Giáo trình Định giá đất Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2013) Giáo trình thị trường bất động sản NXB Nông nghiệp 10 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003) Luật Đất đai 2003 11 Sở Tài nguyên Môi trường Thái Nguyên (2014) Số liệu điều tra giá đất thị trường năm 2014 để thực xây dựng bảng giá đất năm 2014 lu Tỉnh Thái Nguyên an 12 Trung tâm điều tra quy hoạch đất đai (2014) Đề án Định giá bất động sản va n 13 Nghị Quyết số 23/2013/NQ-HĐND ngày 12/12/2013 HĐND tỉnh to ie gh tn khóa XII họp kỳ thứ quy định khung giá loại địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2014 p 14 Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2013 oa nl w Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên 15 Lê Phương Thảo (2007) Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp: “Tìm d an lu hiểu giá đất địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội” u nf va 16 UBND Tỉnh Thái Nguyên (các văn hướng dẫn thi hành ) II Tài liệu trích dẫn từ INTERNET ll http://www.diaoconline.vn/tin-tuc/bang-gia-dat-2014-c85/bang-gia-dat- oi m 17 18 z at nh tinh-thai-nguyen-nam-2014-i48494 http://tdg.com.vn/index.php/dnews/638/1/Cac-yeu-to-anh-huong-den- gm @ 19 z gia-bat-dong-san.html http://123doc.org/document/864317-tai-lieu-tieu-luan-ly-luan-ve-dia-to- l nay-pdf.htm m co cua-cacmac-va-su-van-dung-vao-chinh-sach-dat-dai-o-viet-nam-hien- an Lu n va ac th si PHỤ LỤC Phụ lục 1.1 :Bảng điều tra giá đất chuyển nhượng thực tế địa bàn thị trấn Hương Sơn Đặc điểm đất Tên chủ sử dụng lu Mặt Chiều Diện tiền sâu tích (m) (m) (m ) Đoạn đường phố VT I an n va Dương Văn Hồng Giá đất (nghìn đồng/m2) Giá Giá thị quy trường định 70.0 4.0 17.5 4.000 5.500 111.0 6.0 18.5 4.000 7000 Dương Đình Mạnh 72.0 4.0 18.0 5.000 9.000 Vũ Đình Đức 92.5 5.0 18.5 4.500 8.000 148.0 8.0 18.5 5.000 8.500 Dương Viết Bình 126.0 7.0 18.0 3.500 5.000 Chu Văn Ninh 111.0 6.0 18.5 4.000 8.000 92.5 5.0 18.5 3.000 5.000 111.0 6.0 18.5 5.000 9.000 p ie gh tn to Dương Thị Thả Nguyễn Thị Hảo d oa nl w ll u nf Tạ Văn Đạo va an lu Chu Văn Minh m oi Đoạn đường phố VT II 27.5 4.500 5.500 Trương Thị Bắc 205.0 10.0 20.5 5.000 6.000 Chu Thị Thập 117.0 6.0 19.5 4.000 5.000 Nguyễn Thị Hậu 111.0 8.0 18.5 l 3.500 4.500 Dương Viết Dũng 156.0 8.0 19.5 3.000 4.000 72.0 4.0 18.0 2.000 3.000 gm an Lu Lê Thị Thái m co 10.0 z 275.0 @ z at nh Dương Thế Thanh n va ac th si Dương Thị Chinh 97.5 5.0 19.5 2.000 3.000 82 4.0 20.5 1.800 2.700 Trần Văn Tú 160 8.0 20 2.000 3.000 Trần Văn Tiên 72.0 4.0 18.0 3.500 4.000 143.5 7.0 20.5 3.000 3.500 Nguyễn Văn Thắng 92.5 5.0 18.5 3.200 5.000 Nguyễn Ngọc Lý 74.0 4.0 18.5 3.200 4.500 Nguyễn Hà Vân 117 6.0 19.5 2.000 2.800 Dương Thị Mai 157.5 7.0 22.5 1.800 2.200 Dương Đình Hà Dương Thị Tiến lu an va n Đoạn đường phố VT III 108 6.0 18 5.000 5.500 97.5 5.0 19.5 4.500 4.600 97.5 5.0 19.5 4.000 4.500 nl 111 6.0 18.5 3.500 3.800 Dương Minh Quyết 74.0 4.0 18.5 3.000 3.100 108 6.0 18 2.000 2.400 92.5 5.0 18.5 2.000 2.200 102.5 5.0 20.5 1.800 2.000 4.0 19.5 3.000 3.300 gh tn to Dương Thúy Hường p ie Trần Văn Phòng w Dương Thị Phương Dương Thị Lương d oa lu 21.5 3.000 3.200 107.5 5.0 21.5 2.000 2.300 2.000 2.200 l 1.800 2.000 18.5 1.800 2.200 6.0 19.5 123.0 6.0 20.5 74.0 4.0 m co 117 gm Dương Đình Sơn 8.0 @ Lê Trọng Nam 172 z Nguyễn Viết Phú z at nh Ngô Văn Biên 78 oi Dương Văn Quân m Hoàng Văn Hưng ll Nguyễn Mạnh Tùng u nf Lê Thị Khoa va an Dương Văn Cường an Lu n va ac th si Đoạn đường phố VT IV Dương Ngọc Luyến 70 4.0 17.5 5.000 6.000 315 14.0 22.5 4.500 4.800 74 4.0 18.5 4.000 4.700 Nguyễn Thị Hậu 242 11.0 22 3.500 4.000 Trần Đăng Khoa 172 8.0 21.5 3.000 3.300 Dương Thanh Tuất 231 11.0 21 2.000 2.600 Dương Đình Thắng 556.5 21.0 26.5 2.000 2.400 Dương Văn Quang 172 8.0 21.5 1.800 2.300 Vũ Thị Lan 245 10.0 24.5 2.000 2.300 Dương Văn Canh Trần Văn Tí lu an n va p ie gh tn to d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si Phụ Lục 1.2 PHIẾU ĐIỀU TRA GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI THỊ TRẤN HƯƠNG SƠN, HUYỆN PHÚ BÌNH (Rất mong ơng, bà giúp tơi hồn chỉnh số thơng tin sau đây) I THÔNG TIN CHUNG Tên chủ sử dụng đất:…………………… Tuổi……… Dân tộc ……… Địa chỉ: số nhà………, Đường ……….……………… , rộng:………… lu Nghề ngiệp:……………………………….……………………………… an n va CB, công nhân viên chức Lao động tự Buôn bán Nghề khác tn to thu nhập bình qn……………………………………triệu đồng/năm gh II THƠNG TIN VỀ CHỦ SỬ DỤNG VÀ CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐAI ie Diện tích đất: ……… m², p Hình thể………………… Rộng ………………….m w Kích thước: Dài…………m, oa nl khoảng cách từ đất(mặt tiền) đến đường phố gần Khoảng cách đến d 100 m an lu dường phố điều tra Có u nf va Ơng bà có đồng ý với bảng giá đất nhà nước đưa hàng năm hay không Không ll oi m ông bà có thường xuyên tiếp xúc với văn nhà nước liên quan Có Khơng z Giá đất z at nh đến giá đất ban hành hàng năm hay không @ gm Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất : l …………………………………………………… …………triệu đồng/ m²; m co thời gian chuyển nhượng ngày…….tháng…….năm ……………………… an Lu giá chuyển nhượng loại đất tương tự thị trường: ……………………………………………………………… triệu đồng/ m²; n va ac th si bán bất động sản ông bà ban với giá : …………………………………………………… ……… triệu đồng/ m²; Hương Sơn, ngày tháng năm Chủ sử dụng đất (ký ghi rõ họ tên) lu an n va p ie gh tn to d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si Phụ Lục 1.3 PHIẾU PHỎNG VẤN CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT lu an n va p ie gh tn to Tên chủ hộ:.……………………………………………………………… Địa chỉ:……… ……………………………………………………… Theo anh/chị, yếu tố sau cịn yếu tố ảnh hưởng đến giá đất? Mức độ ảnh hưởng nào? Không quan trọng Quan trọng Rất quan trọng Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Đất STT I Yếu tố khu vực Vị trí Cơ sở hạ tầng Chất lượng môi trường Quy hoạch II Yếu tố kinh tế Tốc độ phát triển kinh tế Thu chi tài tiền tệ Thu nhập tiêu dùng dân cư Biến động vật giá III Yếu tố xã hội Đơ thị hóa 10 Tâm lý -thị hiếu 11 An ninh xã hội 12 Mật độ dân số IV Yếu tố cá biệt 13 Hình dáng 14 Diện tích 15 Chiều sâu 16 Chiều rộng 17 Độ dốc 18 Phong thủy V Chính sách pháp lý 19 Chính sách sử dụng đất 20 Tình trạng pháp lý đất d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si Theo anh/chị, yếu tố yếu tố ảnh hưởng đến giá đất? ……………………………………………………………… Chủ hộ Người vấn NGUYỄN ĐỨC ANH lu an n va p ie gh tn to d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si