(Luận văn) nghiên cứu các yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố vĩnh yên tỉnh vĩnh phúc giai đoạn 2013 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ DUYÊN lu Tên đề tài: an NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ CƠ BẢN ẢNH HƯỞNG ĐẾN va n ĐÁNH GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VĨNH YÊN, to p ie gh tn TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2013 - 2014 nl w d oa KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC nf va an lu Chuyên ngành Lớp : 43A - QLĐĐ - N01 : Quản lý tài nguyên @ Khóa học : Quản lý Đất đai z Khoa : Chính quy z at nh oi lm ul Hệ đào tạo : 2011 - 2015 gm m co l Giảng viên hướng dẫn : ThS Nguyễn Huy Trung an Lu n va THÁI NGUYÊN – 2015 ac th si i LỜI CẢM ƠN Được giới thiệu Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên em ñã thực tập sở Tài nguyên Môi trường thành phố Vĩnh Yên – tỉnh Vĩnh Phúc Đến em hồn thành q trình thực tập tốt nghiệp khố luận tốt nghiệp Lời em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới: Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên Ban chủ nhiệm khoa tập thể thầy cô giáo khoa Quản Lý Tài lu Ngun tận tình giảng dạy giúp ñỡ em suốt trình học tập an Ban lãnh đạo tồn thể cán cơng nhân viên sở Tài nguyên va n Môi trường TP Vĩnh yên ñã tiếp nhận tạo ñiều kiện giúp ñỡ em ie gh tn to thời gian thực tập sở Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn quan tâm hướng dẫn tận tình p thầy giáo hướng dẫn: Th.S Nguyễn Huy Trung ñã giúp ñỡ em nl w trình thực đề tài hồn thành khố luận tốt nghiệp d oa Nhân dịp em bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè u nf va an lu ñã ủng hộ, ñộng viên giúp đỡ em suốt q trình học tập Thái Nguyên, ngày tháng năm 201 ll oi m Sinh viên z at nh z l gm @ Nguyễn Thị Duyên m co an Lu n va ac th si ii LỜI CAM ĐOAN Em xin cam ñoan số liệu kết nghiên cứu Đề tài trung thực chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ học vị Em xin cam ñoan rằng, giúp ñỡ cho việc thực Đề tài cảm ơn thơng tin trích dẫn Đề tài rõ nguồn gốc./ lu Thái Nguyên, ngày tháng năm 201 an Tác giả luận văn n va p ie gh tn to d oa nl w Nguyễn Thị Duyên ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si iii DANH MỤC BẢNG Trang Bảng 4.1 Tình hình sử dụng đất qua năm (2013-2014) 29 Bảng 4.2 Tình hình biến ñộng dân số GTGT (thực tế) 31 Bảng 4.4: Giá ñất thực tế ñường phố nhóm I 34 Bảng 4.5: Giá ñất thực tế ñường phố nhóm II 36 Bảng 4.6: Giá đất thực tế đường phố nhóm III 37 Bảng 4.7: Giá ñất thực tế đường phố nhóm IV 39 lu Bảng 4.8: Đặc ñiểm số khu dân cư 44 an Bảng 4.9: Giá ñất khu dân cư giáp trước sau thực dự án 46 va n Bảng 4.10 Ma trận tương quan số yếu tố nghiên cứa SPSS 16.0 to p ie gh tn ảnh hưởng ñến giá ñất 47 d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si iv DANH MỤC HÌNH Trang Hình 2.1 Đồ thị cung cầu với thị trường đất đai điển hình Hình 3.1 Bảng xứ lý số liệu phần mềm SPSS 16.0 24 Hình 4.1 Bản đồ hành Thành Phố Vĩnh n, tỉnh Vĩnh Phúc 25 Hình 4.2 Biểu đồ so sánh giá ñất qua năm 2010 - 2014 32 Hình 4.3 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí đường phố nhóm I 35 Hình 4.4 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí đường phố nhóm II 36 lu Hình 4.5 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí đường phố nhóm III 38 an Hình 4.6 Biểu đồ giá đất thị trường đường phố nhóm IV năm 2014 40 va n Hình 4.7: Ma trận tương quan hai biến vị trí giá thực tế 41 tn to Hình 4.8 Vị trí đất ảnh hưởng ñến giá ñất 41 ie gh Hình 4.9 Ma trận tương quan biến ñộ rộng mặt tiền giá ñất 42 p Hình 4.10 Độ rộng mặt tiền ñất ảnh hưởng ñến giá ñất 43 nl w Hình 4.11 Ma trận tương quan biến quy hoạch khu dân cư giá ñất d oa thực tế 44 ll u nf va an lu Hình 4.12 Quy hoạch khu dân cư ảnh hưởng ñến giá ñất 45 oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT lu an n va p ie gh tn to : Bất ñộng sản ĐGĐ : Định giá ñất KT : Kinh tế QSDĐ : Quyền sử dụng ñất SDĐ : Sử dụng ñất TN : Tự nhiên TP : Thành phố TPVY : Thành phố Vĩnh Yên UBND : Ủy ban nhân dân VPĐK : Văn phịng đăng ký VT : Vị trí XH : Xã hội d oa nl w BĐS ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si vi MỤC LỤC Trang PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu ñề tài 1.2.1 Mục tiêu tổng quát 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 1.3 Yêu cầu ñề tài 1.4 Ý nghĩa khoa học thực tiễn vấn ñề nghiên cứu lu an 1.4.1 Ý nghĩa học tập khoa học n va 1.4.2 Ý nghĩa thực tiễn tn to PHẦN 2: TÀI LIỆU TỔNG QUAN gh 2.1 Cơ sở khoa học p ie 2.1.1 Khái quát chung giá ñất sở khoa học hình thành giá ñất 2.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất oa nl w 2.1.3 Các nguyên tắc ñịnh giá ñất (ĐGĐ) d 2.1.4 Các phương pháp ñịnh giá ñất 10 an lu 2.2 Cơ sở pháp lý ñề tài 13 va 2.3 Cơ sở thực tiễn 14 ll u nf 2.3.1 Thị trường ñất ñai giới 14 oi m 2.3.2 Thị trường ñất ñai Việt Nam 17 z at nh PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 20 z 3.1 Đối tượng nghiên cứu 20 @ gm 3.2 Địa ñiểm thời gian tiến hành 20 l 3.2.1 Địa ñiểm 20 m co 3.2.2 Thời gian 20 an Lu 3.3 Nội dung nghiên cứu 20 3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Vĩnh Yên (TPVY) 20 n va ac th si vii 3.3.2 Cơng tác định giá đất tình hình sử dụng đất đai thành phố qua năm 2013 – 2014 20 3.3.3 Giá ñất thị trường số yếu tố ảnh hưởng 20 3.3.4 Đề xuất số giải pháp 20 3.4 Phương pháp nghiên cứu 20 3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 21 3.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 21 3.4.3 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñịa bàn TPVY 21 3.4.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 23 lu PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 25 an n va 4.1 Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội vùng nghiên cứu 25 4.1.2 Đánh giá tổng quan thực trạng kinh tế - xã hội 27 gh tn to 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 25 p ie 4.2 Tình hình sử dụng đất đai thành phố Vĩnh Yên qua năm 2013 - 2014 28 nl w 4.3 Giá ñất thị trường số yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất 31 d oa 4.3.1 Ảnh hưởng tình hình biến động dân số GDP/đầu người 31 an lu 4.3.2 Ảnh hưởng loại ñường phố ñến giá ñất 33 va 3.4.3 Ảnh hưởng vị trí lơ đất ñến giá ñất 40 u nf 4.4.4 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lơ đất đến giá 42 ll 4.4.5 Ảnh hưởng dự án quy hoạch ñến giá ñất 44 m oi 4.5 Kết luận chung yếu tố quan trọng ảnh hưởng ñến giá ñất ñịa z at nh bàn Thành phố Vĩnh Yên 46 z PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 48 gm @ 5.1 Kết luận 48 l 5.2 Kiến nghị 48 m co TÀI LIỆU THAM KHẢO 50 an Lu n va ac th si PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết ñề tài Trong trình phát triển xã hội lồi người, đất đai cho sinh hoạt sản xuất ln đặt lên hàng đầu hoạt động người ñều gắn với ñất Đất ñai nguồn tài ngun thiên nhiên vơ q giá quốc gia, ñiều kiện ñầu tiên tảng tự nhiên trình sản xuất đặc biệt sản xuất nơng nghiệp Đất đai tài sản có giá trị lu lớn lại bị giới hạn diện tích, người thay đổi tính chất đất, an chuyển mục đích sử dụng đất khơng thể mở rộng diện tích đất theo ý va n muốn, ñó dân số ngày tăng, nhu cầu sử dụng ñất ngày lớn gh tn to dẫn ñến tình trạng thiếu hụt đất đai Vì tài sản ñặc biệt có giá trị lớn ie nên cần thiết phải xác ñịnh giá ñất Việc xác ñịnh ñúng giá trị ñất ñai giúp p phân bố ñất ñai nguồn lực xã hội cách hiệu quả, tránh ñược nl w tranh chấp khiếu kiện ñất ñai d oa Thành phố Vĩnh Yên có hệ thống giao thơng thuận lợi với tuyến đường an lu sắt Hà Nội- Lào Cai quốc lộ chạy qua nối liền thủ Hà Nội với u nf va tỉnh phía bắc (cách Hà Nội 55km sân bay quốc tế nội 25km phía Nam, cách thành phố Việt Trì 25km phía tây), tạo điều kiện cho thành phố ll oi m Vĩnh Yên phát triển công nghiệp, thương mại, giao lưu hàng hoá tiếp cận z at nh nhanh thành tựu khoa học kỹ thuật, văn hố thơng tin cơng cơng nghiệp hố, đại hố ñất nước Thành phố Vĩnh Yên trung z tâm kinh tế, trị, khoa học kỹ thuật, văn hoá xã hội tỉnh với tiềm @ l gm tự nhiên dồi dào, phong phú ña dạng ñể phát triển kinh tế xã hội m co nhiều sách ưu đãi thơng thống việc phát triển, thành phố Vĩnh n có đủ điều kiện để hội nhập kinh tế khu vực quốc tế an Lu n va ac th si Xuất phát từ thực tế để góp phần làm sáng tỏ sở khoa học cơng tác định giá đất, giúp cơng tác định giá đất phù hợp với giá thị trường, mục tiêu ñề tài nghiên cứu: “Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñịa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai ñoạn 2013-2014” 1.2 Mục tiêu ñề tài 1.2.1 Mục tiêu tổng quát Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñịa bàn thành lu phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc với mong muốn tìm giải pháp nhằm góp phần an giảm thiểu tối ña chênh lệch giá ñất Nhà nước quy ñịnh giá thị va n trường, ñồng thời ổn định giá đất, góp phần tích cực công tác gh tn to quản lý nhà nước ñất ñai ñịa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc - Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñịa bàn thành p ie 1.2.2 Mục tiêu cụ thể nl w phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc d oa - Đề xuất số giải pháp tăng cường quản lý Nhà nước giá ñất an lu ñịa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc u nf va 1.3 Yêu cầu ñề tài - Cập nhật ñầy ñủ văn có liên quan ñến quy ñịnh giá ñất ll oi m như: Luật ñất ñai; Nghị ñịnh Chính phủ; Quyết ñịnh UBND tỉnh Vĩnh z at nh Phúc; Thông tư hướng dẫn Bộ Tài ngun Mơi trường, Bộ Tài hướng dẫn việc áp dụng sách thuế quan thuế,… z - Các số liệu, tài liệu phản ánh xác yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất @ m co 2013 ñến năm 2014 l gm - Đánh giá cơng tác định giá đất thị tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn - Nghiên cứu ñề xuất nội dung, phương pháp xác định giá đất thị an Lu mơ hình quản lý giá đất phù hợp với thực tiễn ñịa phương Các ñề n va ac th si 37 Tại vị trí 2, vị trí việc mua bán chuyển nhượng thường cao so với vị trí mặt tiền Các vị trí bên thường nơi thuận lợi cho sống gia đình khơng sản xuất kinh doanh, khơng muốn ầm ĩ, vị trí bên tuyến đường có ñiều kiện ñi lại thuận lợi Cũng sát trục ñường nên giá đất tuyến đường thường cao 4.4.2.3 Biến động giá đất đường phố nhóm III số yếu tố ảnh hưởng Qua thống kê thu thập số liệu giao dịch quyền SDĐ, Đề tài tiến hành ñiều tra tổng hợp bảng giá ñất ñường phố nhóm III tuyến ñường lu phố: Đường Tôn Đức Thắng, Đường Nguyễn Thị Minh Khai Hai tuyến phố an có mức giá Nhà nước quy ñịnh năm 2014 dao ñộng từ 4.000.000 ñến va n cận 8.000.000 ñồng/m2 to ie gh tn Bảng 4.6: Giá đất thực tế đường phố nhóm III Mức chênh lệch (1000ñ/m2) (Giá TTTB/Giá QĐ) Tên ñường p STT Giá thị trường 2014 2013 2014 22.660 18.750 2,27 2,34 6.670 5.390 1,67 1,54 5.460 4.070 1,56 1,69 7.560 1,57 1,51 1,31 1,01 oa nl w 2013 d Đường Tôn Đức Thắng VT1 ll VT2 u nf va an lu Minh Khai z at nh oi Đường Nguyễn Thị m VT3 VT2 5.560 1,52 VT3 3.800 3.400 1,90 @ 8.660 gm z VT1 4.940 m co l an Lu (Nguồn: Số liệu thu thập từ ñiều tra, vấn) n va ac th si 38 Cũng tương tự đường phố nhóm I nhóm II, giá ñất quy ñịnh có thay ñổi qua năm Nhưng giá ñất chưa ñược sát với thực tế Năm 2014, vị trí giá nhà nước quy định đường Tơm Đức Thắng 3.500.000đ/m2, ñường Nguyễn Thị Minh Khai 3.000.000ñ/m2 Như giá thị trường có xu hướng tăng nhanh giá quy ñịnh Nhà nước chưa ñáp ứng ñược ñể sát với thực tế Do ñó ñịnh tỉnh khung giá ñất quy ñịnh cần phù hợp sát với diễn biến thị trường lu an n va p ie gh tn to d oa nl w va an lu ll u nf Hình 4.5 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí đường phố nhóm III oi m Ở vị trí 2, vị trí có đường ngõ hẹp lại tập trung đơng dân cư nên z at nh giá chuyển nhượng thấp nhiều so với vị trí đất mặt tiền 4.4.2.4 Biến động giá đất đường phố nhóm IV số yếu tố ảnh hưởng z Tương tự đường phố nhóm trên, từ số liệu giao dịch @ l gm quyền SDĐ, bảng giá đất đường phố nhóm IV tuyến đường: Đường m co Trương Định, Đường Tơ Hiến Thành thu thập trình bày bảng 4.7 Trong tuyến ñường nghiên cứu giá ñất nhóm IV, đường phố an Lu vị trí mặt tiền có giá chênh lệch cao, mức giá vị trí 2, vị trí n va ac th si 39 có chênh lệch Giá ñất tổng hợp từ phiếu ñiều tra thực tế chuyển nhượng QSDĐ qua năm, giá quy ñịnh UBND tỉnh Vĩnh Phúc Bảng 4.7: Giá ñất thực tế đường phố nhóm IV STT Giá thị trường Mức chênh lệch (1000ñ/m2) (Giá TTTB/Giá QĐ) Tên ñường 2013 2014 2013 2014 VT1 6.150 5.960 2,05 1,65 VT2 4.560 4.130 1,52 1,38 VT3 2.780 2.050 1,11 1,37 VT1 6.360 5.210 2,12 1,74 VT2 3.240 3.000 1,62 1,50 VT3 2.310 2.130 1,54 1,42 Đường Trương Định lu an n va Thành p ie gh tn to Đường Tô Hiến d oa nl w an lu (Nguồn: Số liệu thu thập từ ñiều tra, vấn) u nf va Nhìn vào bảng 4.7, ta thấy giá đất quy ñịnh Nhà nước nhóm IV có ll thay ñổi qua năm Tuy nhiên chênh lệch giá chuyển nhượng thực tế m oi giá ñất quy định nhà nước cịn cao Tại ñường Tô Hiến Thành giá z at nh quy ñịnh nhà nước năm 2013 triệu ñồng/m2 (vị trí 1) giá thị z trường 6.3 triệu ñồng/m2 Qua ñó cho thấy, giá ñất quy ñịnh Nhà nước qua m co l gm @ năm chưa phù hợp với diễn biến thị trường nhà ñất an Lu n va ac th si 40 lu an n va Như cho thấy chênh lệch giá quy ñịnh giá thị trường p ie gh tn to Hình 4.6 Biểu đồ giá đất thị trường đường phố nhóm IV năm 2014 ñường phố thuộc phạm vi nghiên cứu Cụ thể, với giá quy định trung bình oa nl w vị trí ln có mức chênh lệch gần như qua năm d Còn thị trường giao dịch thực tế, ñường phố khác thường an lu có mức chênh lệch giá vị trí khơng giống Các đất vị u nf va trí ln có giá cao nhiều so với vị trí cịn lại Theo đó, giá thị trường ll trung bình vị trí mặt tiền vị trí ngõ có chênh lệch lớn, giá oi m ñất cao hay thấp phụ thuộc vào yếu tố vị trí, yếu tố vị trí đóng vai trị z at nh ñịnh ñối với giá ñất, ñất gần khu trung tâm, khu buôn bán giá cao Điều cho thấy vị trí yếu tố làm z 3.4.3 Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất l gm @ biến ñộng giá ñất thị trường thực tế m co Yếu tố vị trí ñất yếu tố ñịnh giá ñất theo lí thuyết an Lu n va ac th si 41 Ta có vị trí đất có mối tương quan chặt chẽ đến giá đất thơng qua hệ số tương quan r, r có giá trị nằm khoảng [-1,1], giá trị tuyệt ñối r cho biết mức độ chặt chẽ mối liên hệ tuyến tính lu an va n Hình 4.7: Ma trận tương quan hai biến vị trí giá thực tế p ie gh tn to Mà qua hình 4.7 ta thấy r = - 0.631, gần tiến tới -1 d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ Hình 4.8 Vị trí đất ảnh hưởng ñến giá ñất an Lu n va ac th si 42 Qua 40 phiếu ñiều tra ñược tổng hợp phân tích phần mềm SPSS 16.0 ta có biểu ñồ hình 4.8 Qua biểu ñồ ta thấy vị trí đất giá thực tế có mối liện hệ tương quan Các ñất nằm dọc theo đường, phố thuận lợi kinh doanh, thương mại có mức giá cao Thêm vào đó, đất lại gần cơng trình cơng cộng ( trường học, bệnh viện, chợ, trung tâm thương mại, công viên…) mức giá lại đẩy lên cao Ngồi bảng xử lý số liệu cho thấy, ñất nằm mặt ñường lớn (vị trí 1) người dân trực tiếp mở hàng kinh doanh cho thuê làm tăng khả sinh lợi đất Các đất nằm lu xóm, ngõ (vị trí 2, vị trí 3) có giá giảm dần phụ thuộc vào vị trí thể chỗ an n va gần lớn giá cao Khả sinh lợi thấy rõ Thực tế cho thấy, người dân sống vị trí chấp nhận mơi trường gh tn to nằm vị trí 1, nằm vị trí 2, vị trí chủ yếu dùng để p ie sống khói bụi, tiếng ồn kéo theo ñó khả sinh lợi cao, khách hàng sử dụng dịch vụ, hàng hóa lớn mang lại ñiều kiện tốt cho kinh doanh nl w Những phân tích khẳng định mức giá đât vị trí chịu ảnh d oa hưởng lớn yếu tố vị trí an lu 4.4.4 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lơ đất đến giá va Ta có độ rộng mặt tiền ñất có mối tương quan chặt chẽ ñến giá u nf đất thơng qua hệ số tương quan r, r có giá trị nằm khoảng [-1,1], giá trị ll tuyệt ñối r cho biết mức ñộ chặt chẽ mối liên hệ tuyến tính oi m z at nh z m co l gm @ an Lu Hình 4.9 Ma trận tương quan biến độ rộng mặt tiền giá ñất n va ac th si 43 Mà qua hình 4.9 ta thấy r = 0,467 Nên tương quan biến tương ñối mạnh Để đánh giá mức độ ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lơ đất đến giá đất, đề tài lựa chọn số ñất liền kích thước chiều rộng mặt tiền khác đoạn đường thuộc nhóm thơng qua phiếu ñiều tra xử lý số liệu lu an n va p ie gh tn to d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh Hình 4.10 Độ rộng mặt tiền ñất ảnh hưởng ñến giá ñất z Qua ñồ thị xử lý số liệu ta thấy ñộ rộng mặt tiền đất lớn @ gm giá trị cao ngược lại, ñộ rộng mặt tiền đất nhỏ có mang lại lợi nhuận cao m co l giá thấp Thực tế điều tra cho thấy, diện tích mặt tiền có lợi kinh doanh, an Lu n va ac th si 44 4.4.5 Ảnh hưởng dự án quy hoạch ñến giá ñất Dựa phương pháp thu thập số liệu, ñiều tra, vấn theo mẫu phiếu ñề tài tiến hành ñiều tra hai khu vực Kết ñiều tra ñược thể bảng sau: Bảng 4.8: Đặc ñiểm số khu dân cư Diện tích Tổng số lơ Năm bắt đầu Năm hoàn (m2) quy hoạch quy hoạch thành QH Khu ñất dịch vụ Đồng Ải 8750,2 158 2010 2013 Khu ñất dịch vụ Giếng Han 8742,3 153 2010 2012 Khu dân cư lu an n va (Nguồn: Sở Tài Nguyên Môi Trường tỉnh Vĩnh Phúc) tn to Yếu tố dự án quy hoạch khu dân cư gần công trình cơng cộng có Ta có yếu tố quy hoạch có mối tương quan chặt chẽ đến giá đất thơng p ie gh mối tương quan ñến yếu tố giá ñất theo lý thuyết thực tế w qua hệ số tương quan r, r có giá trị nằm khoảng [-1,1], giá trị tuyệt ñối d oa nl r cho biết mức ñộ chặt chẽ mối liên hệ tuyến tính ll u nf va an lu oi m z at nh z giá ñất thực tế l gm @ Hình 4.11 Ma trận tương quan biến quy hoạch khu dân cư an Lu tương đối mạnh m co Mà qua hình 4.12 ta thấy r = -0,381 Nên tương quan biến n va ac th si 45 lu an n va p ie gh tn to w oa nl Hình 4.12 Quy hoạch khu dân cư ảnh hưởng ñến giá ñất d Qua ñồ thị ta thấy ñất nằm hay gần khu quy hoạch, gần cơng lu va an trình cơng cộng có giá trị cao so với khác u nf Qua xử lý số liệu tổng hợp 40 phiếu ñiều tra ta nhận thấy chất ll lượng dịch vụ dân sinh khu quy hoạch tốt so với khu m oi khác, môi trường sống, an ninh trật tự ñược thiện nhiều làm cho z at nh giá ñất ñây ñược nâng lên cao z m co l gm @ an Lu n va ac th si 46 Bảng 4.9: Giá ñất khu dân cư giáp trước sau thực dự án Giá ñất TB(1000/m2) Khu dân cư Khu ñất dịch vụ Đồng Ải lu Han Chênh ñơn Hệ số Bắt ñầu Sau thực quy hoạch quy hoạch 3.000 - 3.500 5.500 - 7.000 2.500 - 3.500 1,8 - 3.250 6.250 3.000 1,92 1.500 - 2.000 4.500 – 6.500 3.500 – 4.000 3-3,25 1.750 5.500 3.750 3,14 Giá đất trung bình Khu đất dịch vụ Giếng Mức chênh lệch an (1.000 ñ/m2) k n va Giá đất trung bình giá gh tn to (Nguồn: Số liệu từ ñiều tra, vấn) Như vậy, qua ñiều tra thực tế hai khu dân cư ta thấy rõ ảnh p ie hưởng khu quy hoạch dự án ñến giá ñất Trước quy hoạch, giá ñất w tương ñương cao không ñáng kể so với giá quy định Nhà nước, oa nl biết có dự án quy hoạch, giá thị trường bắt ñầu tăng lên cao, thời gian d quy hoạch thời gian thị trường mua bán khu quy hoạch diễn sơi động lu an nhất, hệ số k trung bình khu đất dịch vụ Đồng Ải 1,92 lần, khu ñất u nf va dịch vụ Giếng Han 3,14 lần Do tâm lý người dân mong muốn có ll sống nơi có ñầy ñủ tiện nghi, an toàn an ninh trật tự trước hết m oi tìm vị trí thuận lợi khu quy hoạch Sau hồn thành quy hoạch, z at nh khu quy hoạch gần có sở hạ tầng tương đối hồn thiện, giá thị trường khu đất tăng cao so với thời gian thời kỳ quy hoạch z l ñịa bàn Thành phố Vĩnh Yên gm @ 4.5 Kết luận chung yếu tố quan trọng ảnh hưởng ñến giá ñất m co Qua nghiên cứa trực quan sử dụng phần mềm SPSS 16.0 đề phân tích tương quan yếu tố, ñề tài nhận thấy số yếu tố quan trọng ảnh an Lu hưởng trực tiếp ñến giá ñất có tương quan mạnh mẽ đến giá đất yếu tố: n va ac th si 47 vị trí, ñộ rộng mặt tiền ñất quy hoạch khu dân cư Ngồi cịn có yếu tố ảnh hưởng như: yếu tố chiều dài ñất, nghề nghiệp, chuyển nhượng có xác nhận quyền, phong thủy, mục đích sử dụng vv… Bảng 4.10 Ma trận tương quan số yếu tố nghiên cứa SPSS 16.0 ảnh hưởng ñến giá ñất Hệ số Yếu tố tương quan (r) lu an n va -0,631 Độ rộng mặt tiền – giá thực tế 0,467 Quy hoach khu dân cư – giá thực tế -0,381 Chiều dài ñất – giá thực tế 0,136 Nghề ngiệp – giá thực tế 0,194 gh tn to Vị trí ñất – giá thực tế 0,223 p ie Chuyển nhượng có xác nhận quyền – giá thực tế 0,29 w Phong thủy – giá thực tế 0,166 d oa nl Mục đích sử dụng – giá thực tế lu an Qua bảng 4.10 ta thấy yếu tố có mối tương quan đến giá đất Yếu tố u nf va vị trí yếu tố giá đất có hệ số tương quan cao – 0,631, gần tiến tới -1 ll lên có tương quan mạnh Sau đến yếu tố độ rộng mặt tiền, yếu m oi tố quy hoạch khu dân cư Yếu tố chiều dài đất có hệ số tương quan thấp z at nh 0,136, gần tiến tới nên có tương quan yếu z m co l gm @ an Lu n va ac th si 48 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận Đối với yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất Dân số ảnh hưởng ñầu tiên, dân số tăng, nhu cầu nơi tăng, giá ñất tăng Tuỳ theo loại ñường phố mà yếu tố chi phối đến giá đất có vai trị khác nhau: - Những tuyến đường có khả kinh doanh bn bán yếu tố quan trọng vị trí đất mang lại khả sinh lời cao ổn ñịnh dẫn lu ñến nhu cầu người mua cao, tiếp ñến yếu tố hình thể đất, an - Những ñất ngõ, ngách, hẻm ñường phố giá n va điều kiện sở hạ tầng, môi trường sống; tn to gh phụ thuộc chủ yếu vào bề rộng độ sâu ngõ, hình thể ñất, sau p ie ñến yếu tố địa hình, mơi trường tự nhiên xã hội w - Các tuyến đường có mục đích để xây dựng nhà yếu tố oa nl quan trọng môi trường tự nhiên, sở hạ tầng, sau hình thể, diện d tích… ñó ảnh hưởng khu quy hoạch dân cư lu va an - Sự chênh lệch giá ñất thực tế giá ñất Nhà nước quy ñịnh u nf gây khó khăn cơng tác quản lý Nhà nước ñất ñai việc thực ll sách liên quan như: cơng tác giải phóng mặt thu hồi ñất, thực m oi nghĩa vụ tài cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, việc ñịnh giá z at nh tài sản nhà đất phục vụ cho cơng tác thi hành án, z 5.2 Kiến nghị @ gm - UBND tỉnh Vĩnh Phúc tiếp tục thường xuyên xem xét, ñịnh m co l hàng năm quy ñịnh khung giá ñất hợp lý Sự ñiều chỉnh khung giá thường xuyên cần thiết phù hợp với quy ñịnh hành an Lu - Thành lập Ban ñịnh giá theo dõi biến ñộng giá Bên cạnh ban n va ac th si 49 ñịnh giá thức Nhà nước cần có trung tâm quản lý thông tin tư vấn nhà ñất ñể cung cấp ñầy ñủ thông tin biến ñộng thị trường ñất ñai khu vực - Xây dựng quy trình định giá đất tới ñất, từ ñó xây dựng ñồ ñất chi tiết tới ñất ñể việc thực thi nghĩa vụ tài trở nên thống cụ thể lu an n va p ie gh tn to d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si 50 TÀI LIỆU THAM KHẢO 1.Bộ tài (2004), Thơng tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 Bộ Tài hướng dẫn thi hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Chính phủ phương pháp xác ñịnh giá ñất khung giá loại ñất Bộ Tài nguyên Môi trường (2012), Kinh nghiệm nước ngồi quản lý pháp luật đất ñai, Hà Nội Bộ tài nguyên môi trường (2014), Thơng tư số: 36/2014/TT-BTNMT quy định phương pháp định gía đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá lu ñất cụ thể tư vấn xác ñịnh giá đất an Chính phủ (2007), Nghị định 123/2007/NĐ-CP, ngày 27 tháng năm 2007 va n Chính phủ việc sửa ñổi, bổ sung số ñiều Nghị ñịnh 188/204/NĐ- to gh tn CP ngày 16/11/2004 Chính phủ ie Chính phủ (2014), Nghị định 44/2014/NĐ-CP, ngày 15 tháng năm 2014 p Chính phủ Quy ñịnh giá ñất nl w Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính Phủ d oa phương pháp xác ñịnh giá ñất khung giá loại ñất an lu Cù Thị Mai Chi (2006), Tìm hiểu biến động giá đất Phường Phan Đình u nf va Phùng TP Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên giai ñoạn 2000 - 2005 Lưu Văn Năng (2010), “Định giá ñất Malaysia”, Tổng hợp báo cáo khoa học ll oi m kỷ niệm 65 năm ngành Quản lý ñất ñai Việt Nam (1945-2010), Tổng Cục z at nh Quản lý Đất ñai - Bộ Tài nguyên & Môi trường, Hà Nội 10 Nguyễn Thế Huấn, Hồ Thị Lam Trà, Phan Thị Thu Hằng Nguyễn Văn Quân z (2009), Giáo trình Định Giá Đất Bất Động Sản khác, trường Đại học Nông m co l 12 Quốc hội (2013) Luật ñất ñai 2013 gm 11 Quốc hội (2003) Luật ñất ñai 2003 @ Lâm Thái Nguyên an Lu n va ac th si 51 13 UBND thành phố Vĩnh Yên (2010), “Báo cáo tổng hợp “Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội thành phố Vĩnh n đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030” 14 UBND tỉnh Vĩnh Phúc (2012), Quyết ñịnh số 55/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 UBND tỉnh Vĩnh Phúc việc hành giá ñất ñịa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2013 15 UBND tỉnh Vĩnh Phúc (2013), Quyết ñịnh số 42/2013/QĐ-UBND ngày 31/12/2013 UBND tỉnh Vĩnh Phúc việc hành giá ñất ñịa bàn tỉnh lu Vĩnh Phúc năm 2014 an 16 Wedsite: : http://www.thuvienphapluat.vn/ va n 17 Wedsite: : http://www.vinhphuc.gov.vn/ p ie gh tn to d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si