La lucmanhhien

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN LỤC MẠNH HIỂN ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI Ở CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ HÀ NỘI, NĂM 2014 DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN LỤC MẠNH HIỂN ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI Ở CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH Mà SỐ: 62.34.01.02 LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN THẾ PHÁN HÀ NỘI, NĂM 2014 ii LỜI CAM ðOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu độc lập riêng Các số liệu luận án trung thực có nguồn gốc rõ ràng Tác giả luận án LỤC MẠNH HIỂN iii MỤC LỤC MỤC LỤC iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC BẢNG BIỂU vii DANH MỤC SƠ ðỒ, HÌNH VẼ .viii CHƯƠNG MỞ ðẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Tổng quan nghiên cứu 1.2.1 Tổng hợp cơng trình nghiên cứu liên quan đến vấn đề nghiên cứu 1.2.2 Nhận xét ñánh giá cơng trình nghiên cứu 1.2.3 Những hạn chế khoảng trống cần tiếp tục nghiên cứu 11 1.3 Mục đích, ý nghĩa luận án 12 1.3.1 Mục ñích nghiên cứu luận án 12 1.3.2 Ý nghĩa nghiên cứu luận án 12 1.3.3 Câu hỏi nghiên cứu 13 1.4 ðối tượng phạm vi nghiên cứu 13 1.4.1 ðối tượng nghiên cứu 13 1.4.2 Phạm vi nghiên cứu 13 1.5 Các kết nghiên cứu dự kiến 13 CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở 15 2.1 ðịnh giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà 15 2.1.1 Khái niệm nhà thương mại ñịnh giá nhà thương mại xây dựng 15 2.1.2 Mục đích, ngun tắc đặc điểm định giá nhà xây dựng doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà 20 2.2 Quy trình tổ chức phương pháp ñịnh giá nhà xây dựng doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà 26 2.2.1 Quy trình tổ chức định giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà 26 2.2.2 Phương pháp ñịnh giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà 28 2.2.3 Phương pháp ñịnh giá ẩn (Hedonic) 37 2.3 Các nhân tố ảnh hưởng ñến ñịnh giá thương mại xây dựng 52 CHƯƠNG PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 59 3.1 Khung lý thuyết nghiên cứu cách tiếp cận nghiên cứu 59 3.2 Quy trình nghiên cứu 61 3.3 Phương pháp nghiên cứu 61 iv CHƯƠNG THỰC TRẠNG ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở 70 4.1 Tổng quan phát triển nhà Việt Nam thời gian qua 70 4.2 Thực trạng ñịnh giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà 74 4.2.1 Thực trạng giá nhà thương mại Việt Nam 74 4.2.2 Thực trạng sách ñịnh giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà 78 4.2.3 Thực trạng mơ hình tổ chức định giá nhà thương mại doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh nhà 82 4.2.3 Thực trạng quy trình tổ chức định giá nhà thương mại doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh nhà 86 4.2.4 Thực trạng mục tiêu phương pháp ñịnh giá nhà thương mại doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà 97 4.3 ðánh giá thực trạng ñịnh giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà 114 4.3.1 Những kết ñã ñạt ñược 114 4.3.2 Những hạn chế nguyên nhân 114 CHƯƠNG GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở 119 5.1 Xác ñịnh quan ñiểm ñịnh giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà 119 5.2 Các giải pháp hồn thiện cơng tác định giá doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà 121 5.2.1 Ứng dụng mơ hình Hedonic xây dựng hàm hồi quy định giá nhà TMXDM 121 5.2.2 Hồn thiện xây dựng hệ thống sở liệu phục vụ cho cơng tác định giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà 129 5.2.3 Xây dựng ñội ngũ nhân cho phận ñịnh giá doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà 135 5.2.4 Hoàn thiện mơ hình tổ chức định giá nhà doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà 137 5.2.5 Hồn thiện quy trình tổ chức ñịnh giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà 139 5.3 Một số kiến nghị 146 KẾT LUẬN 149 PHỤ LỤC 158 v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Viết tắt Viết ñầy ñủ tiếng Việt BðS Bất ñộng sản DNðTXD&KD Doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh GPMB Giải phóng mặt NHTM Ngân hàng thương mại TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh TSCð Tài sản cố ñịnh TMXDM Thương mại xây dựng XHCN Xã hội chủ nghĩa vi DANH MỤC BẢNG BIỂU Tên bảng biểu Trang Bảng 4.1: Quy mô doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh nhà tính đến năm 2012 74 Bảng 4.2: Giá thuê hộ TP.HCM, năm 2012 78 Bảng 4.3: Tỷ lệ áp dụng nhóm quy trình định giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà thời ñiểm năm 2012 86 Bảng 4.4: Mức giá định giá quy trình thời ñiểm khác DNðTXD&KD nhà số dự án 91 Bảng 4.5: Mức giá ñược ñịnh giá theo quy trình thời ñiểm khác DNðTXD&KD nhà số dự án 93 Bảng 4.6: Mức giá ñược ñịnh giá theo quy trình thời điểm khác DNðTXD&KD nhà số dự án 95 Bảng 4.7: Mức giá định giá theo quy trình thời ñiểm khác DNðTXD&KD nhà số dự án 96 Bảng 4.8: Tổng chi phí đầu tư dự án chung cư BetexcoII 102 Bảng 4.9: So sánh mức giá DN ñịnh giá mức giá bình qn giao dịch thành cơng thị trường số dự án 109 Bảng 5.1: Mơ tả biến độc lập 124 Bảng 5.2: Kết phân tích hồi quy đa biến phương pháp stepwise 126 Bảng 5.3: Kết phân tích hồi quy 127 Bảng 5.4: Kết phân tích phương sai 127 vii DANH MỤC SƠ ðỒ, HÌNH VẼ Tên sơ đồ, hình vẽ Sơ ñồ 3.1: Khung lý thuyết nghiên cứu ñịnh giá nhà TMXDM Trang 59 Sơ ñồ 3.2: Khung nghiên cứu ñịnh giá nhà TMXDM nhằm hồn thiện cơng tác định giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà 60 Sơ đồ 3.3: Quy trình nghiên cứu 61 Sơ đồ 3.4: Mơ hình nhân tố ảnh hưởng ñến giá nhà thương mại xây dựng 19 Sơ ñồ 4.1: Cơ cấu tổ chức hội ñồng xác ñịnh giá tổng quát 84 Sơ ñồ 4.2: Thực trạng quy trình tổ chức ñịnh giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà theo nhóm quy trình 87 Sơ đồ 4.3: Quy trình xác ñịnh giá thời ñiểm DN ñược phép bán nhà 88 TMXDM Sơ đồ 4.4: Thực trạng quy trình tổ chức ñịnh giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà theo nhóm quy trình 92 Sơ đồ 4.5: Thực trạng quy trình tổ chức định giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà theo nhóm quy trình 94 Sơ đồ 4.6: Thực trạng quy trình tổ chức ñịnh giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà theo nhóm quy trình 96 Sơ đồ 5.1: Danh mục cấu trúc hệ thống 134 Sơ ñồ 5.2: Mơ hình tổ chức Phịng xác định giá 138 Sơ đồ 5.3: Quy trình định giá nhà TMXDM ñề xuất cho DNðTXD&KD 140 nhà Hình 5.1: Biểu đồ tần số phần dư chuẩn hóa viii 128 CHƯƠNG MỞ ðẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài Ngày kinh tế vận hành theo chế thị trường, buộc phải chấp nhận chi phối quy luật kinh tế khách quan như: quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh quy luật giá trị Trong đó, quy luật giá trị phản ánh bên doanh nghiệp, có tính chất ñịnh ñến phương hướng sản xuất trao ñổi thị trường Quy luật giá trị ñã ñặt tất doanh nghiệp với mức hao phí lao ñộng cá biệt khác lên mặt trao đổi, thơng qua giá thị trường Chỉ doanh nghiệp có hao phí lao động cá biệt đơn vị sản phẩm hàng hố thấp giá trị lao động xã hội cần thiết trung bình doanh nghiệp tồn có lợi nhuận Ngược lại, doanh nghiệp bị lỗ Các doanh nghiệp hoạt ñộng lĩnh vực ñầu tư kinh doanh nhà khơng nằm ngồi quy luật chung Với ñặc ñiểm riêng biệt mình, nhà sản phẩm ñặc thù ñược ñịnh giá dựa phương pháp nguyên tắc riêng ñối với sản phẩm Trên giới, phương pháp ñể ñịnh giá nhà thương mại xây dựng thường dựa vào hàm hồi quy thuộc tính nhà thương mại xây dựng vị trí, diện tích, chiều cao, số tầng nhà, v.v… ñược sử dụng biến số ñộc lập giá nhà biến số phụ thuộc; ñó, việc ñịnh giá nhà thương mại xây dựng Việt Nam chủ yếu dựa dẫn mang tính hành Giá thị trường đất đai, nhà cửa giá quy định thức thường sai lệch nhiều dẫn ñến bất cập cơng tác đền bù GPMB, tạo hội cho tham nhũng cản trở việc hình thành thị trường bất ñộng sản lành mạnh Trong mảng thị trường nhà xây doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh cung cấp ñã ñược hình thành và phát triển rộng rãi Tuy nhiên từ thực tế mức giá doanh nghiệp ñưa phản ứng thị trường với giá cho thấy vấn đề định giá nhà xây dựng doanh nghiệp nhiều bất cập, cụ thể: Trong năm 2007 thị trường ñã chứng kiến có nhiều dự án nhà khách hàng phải tranh xếp hàng ñể ñăng ký mua hộ dự án Vista, Sky Garden, Hoàng Anh Gia Lai… thành phố Hồ Chí Minh; dự án Nam Cường ñường Lê Văn Lương kéo dài Hà Nội năm 2009; nhiều dự án nhà có chất lượng, điều kiện mua có vị trí tương đồng, đặc biệt số dự án cạnh vị trí dự án trên, chí cịn đưa bán trước có khách hàng quan tâm Bên cạnh xu chung hầu hết dự án nhà thương mại từ trước tới mức giá “gốc” doanh nghiệp ñịnh giá ñều thấp nhiều so với mức giá thị trường thời ñiểm; làm nẩy sinh các vấn đề tiêu cực có tác ñộng xấu ñến thị trường nhà thương mại Một ngun nhân dẫn đến tình trạng doanh nghiệp chủ yếu áp dụng phương pháp so sánh ñể nhà thương mại xây dựng mới, phương pháp lại ñược xây dựng quan điểm khơng thống nhà thương mại xây dựng mới, quan hệ cung cầu giá trị nhà thương mại xây dựng Một số doanh nghiệp sử dụng kết số hàm hồi quy ñịnh giá, nhiên, thường mang tính cục vùng hay tuyến đường giới hạn, mà khơng gắn liền với thơng số đặc trưng cấu trúc thị cụ thể, khơng thể ñưa dự báo quan trọng biến thiên giá nhà thương mại xây dựng quy mơ tồn thành phố Vậy câu hỏi đặt là, mơ hình định giá phù hợp với nhà thương mại xây dựng mới, cần có điều kiện để áp dụng hiệu mơ hình Việt Nam Xuất phát từ lý đó, tác giả luận án chọn ñề tài “ðịnh giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở” ñể làm chủ ñề nghiên cứu 1.2 Tổng quan nghiên cứu 1.2.1 Tổng hợp cơng trình nghiên cứu liên quan đến vấn đề nghiên cứu Từ thực tế tìm hiểu cơng trình nghiên cứu khoa học vấn đề xác định giá nhà nói riêng định giá bất động sản nói chung thân NCS nhận thấy có nhiều cơng trình nghiên cứu vấn đề này, nhiên hầu hết nghiên cứu ñề cập đến số góc độ xác định giá nhà Trong có số tác giả ngồi nước vào nghiên cứu sâu vấn đề xác định giá nhà ở, cơng trình nghiên cứu coi sở tảng cho vấn ñề xác ñịnh giá nhà cụ thể là: a Tác giả Max Kummerow Galfalvy Với cơng trình nghiên cứu “Theory For Real Estate Valuation (2002)” [79]; “A statistical definition of value” [80]; “Error Trade-offs in Regression Appraisal Methods” [81] Hai tác giả ñã ñưa cách tiếp cận việc xác định giá cách xây dựng mơ hình định giá dự báo lỗi phân tích làm cho việc xác ñịnh giá nhà Về mặt chất lý thuyết sử dụng mức giá khác thị trường để xây dựng mơ hình giá sau xác định điểm hội tụ giá, ñồng thời xác ñịnh mức sai số hay dự báo lỗi ANOVAf Model Sum of Squares Regression Residual Total Regression Residual Total Regression Residual Total Regression Residual Total Regression Residual Total df Mean Square 21688.445 21688.445 4766.746 304 15.680 26455.191 305 22901.175 11450.588 3554.016 303 11.729 26455.191 305 23550.597 7850.199 2904.594 302 9.618 26455.191 305 23627.930 5906.983 2827.260 301 9.393 26455.191 305 23676.260 4735.252 2778.931 300 9.263 26455.191 305 F Sig 1383.184 000a 976.228 000b 816.210 000 628.878 000 511.195 000e a Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm b Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm, Giá thành hộ c Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm, Giá thành hộ , Tình hình an ninh d Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm, Giá thành hộ , Tình hình an ninh, Mơi trường sinh thái e Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm, Giá thành hộ , Tình hình an ninh, Mơi trường sinh thái, Khoảng cách ñến nơi mua sắm f Dependent Variable: Giá chung cư 169 c d 170 171 Kết ñưa biến DV_GX (Chất lượng dịch vụ giữ xe) vào Descriptive Statistics Mean Giá chung cư Khoảng cách ñến trung tâm Giá thành hộ Khoảng cách ñến nơi mua sắm Std Deviation N 33.47 9.313 306 11.9641 4.31262 306 20.76 3.728 306 1.8536 1.61390 306 Tình hình an ninh 3.97 985 306 Môi trường sinh thái 3.84 1.045 306 Chất lượng dịch vụ giữ xe 3.69 1.132 306 172 Variables Entered/Removeda Model Variables Entered Khoảng cách ñến trung tâm Giá thành hộ Chất lượng dịch vụ giữ xe Tình hình an ninh Khoảng cách ñến nơi mua sắm Variables Removed Method Stepwise (Criteria: Probability-of-F-to-enter = 100) Stepwise (Criteria: Probability-of-F-to-enter = 100) Stepwise (Criteria: Probability-of-F-to-enter = 100) Stepwise (Criteria: Probability-of-F-to-enter = 100) Stepwise (Criteria: Probability-of-F-to-enter = 100) a Dependent Variable: Giá chung cư 173 ANOVAf Model Sum of Squares Regression Residual Total Regression Residual Total Regression Residual Total Regression Residual Total Regression Residual Total df Mean Square 21688.445 21688.445 4766.746 304 15.680 26455.191 305 22901.175 11450.588 3554.016 303 11.729 26455.191 305 23669.591 7889.864 2785.600 302 9.224 26455.191 305 23827.623 5956.906 2627.568 301 8.729 26455.191 305 23887.031 4777.406 2568.160 300 8.561 26455.191 305 F Sig 1383.184 000a 976.228 000b 855.377 000 682.391 000 558.073 000e c d a Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm b Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm, Giá thành hộ c Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm, Giá thành hộ , Chất lượng dịch vụ giữ xe d Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm, Giá thành hộ , Chất lượng dịch vụ giữ xe, Tình hình an ninh e Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm, Giá thành hộ , Chất lượng dịch vụ giữ xe, Tình hình an ninh, Khoảng cách ñến nơi mua sắm f Dependent Variable: Giá chung cư 174 175 176 Kết hồi quy ña biến phương pháp enter với biến ñược chọn từ phương pháp stepwise Descriptive Statistics Mean Giá chung cư Khoảng cách ñến trung tâm Giá thành hộ Khoảng cách ñến nơi mua sắm Std Deviation N 33.47 9.313 306 11.9641 4.31262 306 20.76 3.728 306 1.8536 1.61390 306 Tình hình an ninh 3.97 985 306 Mơi trường sinh thái 3.84 1.045 306 177 Variables Entered/Removedb Model Variables Entered Variables Removed Method Môi trường sinh thái, Giá thành hộ , Tình hình an ninh, Khoảng Enter cách ñến trung tâm, Khoảng cách ñến nơi mua sắma a All requested variables entered b Dependent Variable: Giá chung cư ANOVAb Model Sum of Squares Regression Residual Total df Mean Square 23676.260 4735.252 2778.931 300 9.263 26455.191 305 F 511.195 Sig .000a a Predictors: (Constant), Môi trường sinh thái, Giá thành hộ , Tình hình an ninh, Khoảng cách ñến trung tâm, Khoảng cách ñến nơi mua sắm b Dependent Variable: Giá chung cư 178 Residuals Statisticsa Minimum Predicted Value Maximum Mean Std Deviation N 14.23 42.69 33.47 8.811 306 -11.726 10.181 000 3.018 306 Std Predicted Value -2.184 1.046 000 1.000 306 Std Residual -3.853 3.345 000 992 306 Residual a Dependent Variable: Giá chung cư 179 180 Phụ lục số Các biến thường ñược sử dụng hàm Hedonic 3.1 Hai mươi ñặc ñiểm thường xuất nghiên cứu sử dụng mô hình Hedonic Số thứ tự Số lần xuất Số lần mang dấu dương Số lần mang dấu âm Số lần khơng quan trọng Kích thước lơ 52 45 Ln Kích thước lơ 12 3 Diện tích mặt sàn 69 62 4 Ln Diện tích mặt sàn 12 12 0 Gạch 13 Tuổi ñời 78 63 Số tầng 13 Sồ phòng tắm 40 34 Số phòng 14 10 10 Số phòng ngủ 40 21 10 11 Phịng tắm đầy đủ 37 31 12 Lò sưởi 57 43 11 13 ðiều hòa 37 34 14 Tầng hầm 21 15 15 Khơng gian để xe 61 48 14 16 Sân 12 10 17 Bể bơi 31 27 18 Khoảng cách 15 5 19 Thời gian thị trường 18 20 Xu hướng thời ñiểm 13 181 3.2 Nhóm tám đặc điểm hàng đầu mơ hình định giá Hedonic Số lần mang dấu âm Số lần không quan trọng Số lần xuất Số lần mang dấu dương Diện tích mặt sàn 52 45 Tuổi ñời 69 62 Số phòng tắm 78 63 Số phòng ngủ 40 34 37 31 Lò sưởi 57 43 11 ðiều hòa 37 34 21 15 Khơng gian để xe 61 48 13 Lớp phủ 12 10 Bể bơi 31 27 Mái hiên Bãi ñậu xe 1 Nhà ñể xe Cảnh nhìn hồ 5 0 Có hồ trước mặt 5 0 Cảnh nhìn biển 4 Tầm nhìn tốt Vị trí Tơi phạm 15 5 9 0 Nhóm Biến Kích thước lơ Nội thất nhà Phịng tắm đầy đủ Phịng tắm đơn Sàn gỗ Tầng hầm Tiện nghi bên nhà Môi trường-Tự nhiên Khu dân cư vị trí Khoảng cách Sân golf 182 Cây cối 6 0 10 % Dân tộc thiểu số trường Hệ thống thoát nước 1 Chất lượng nhà thẩm ñịnh ðiều kiện thẩm ñịnh 10 Thời gian thị trường 18 Xu hướng 13 Tài trợ FHA 3 Tài sản bị tịch thu 5 Ưu ñãi tài trợ 0 Mơi trường- Dịch vụ cơng Trường địa phương Tiếp thị, cư ngụ & nhân tố bán Bỏ khơng Chủ nhà cư ngụ Vấn đề tài trợ 183