Đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất theo pháp luật thi hành án dân sự từ thực tiễn thành phố hồ chí minh

HỌC VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI LÊ THỊ THUẬN HÒA ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ NHÀ, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT THI HÀNH ÁN DÂN SỰ TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ Hà Nội, năm 2019 HỌC VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI LÊ THỊ THUẬN HÒA ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ NHÀ, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT THI HÀNH ÁN DÂN SỰ TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8.38.01.07 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS LÊ MAI THANH Hà Nội, năm 2019 MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương 1:LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ NHÀ, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ 1.1 Khái quát thi hành án dân vai trò đấu giá tài sản nhà, quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm đặc điểm thi hành án dân 1.1.2 Đấu giá tài sản nhà, quyền sử dụng đất thi hành án dân 1.2 Tài sản đấu giá, trình tự hình thức bán đấu giá nhà, quyền sử dụng đất thi hành án dân 16 1.2.1 Tài sản đấu giá nhà, quyền sử dụng đất thi hành án dân 16 1.2.2 Trình tự thủ tục đấu giá nhà, quyền sử dụng đất thi hành án dân 18 1.2.3 Hình thức, phương thức đấu giá tài sản nhà, quyền sử dụng đất thi hành án 20 1.3 Cơ sở pháp luật điều chỉnh đấu giá nhà, quyền sử dụng đất thi hành án dân 21 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ NHÀ, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUA THỰC TIỄN THI HÀNH ÁN DÂN SỰ TẠI TP HỒ CHÍ MINH 23 2.1.1 Mật độ dân cư điều kiện nhà 24 2.1.2 Sự tăng trưởng kinh tế gia tăng giá trị nhà đất đai 26 2.1.3 Năng lực thi hành án 27 2.2 Thực trạng pháp luật chủ thể, đối tượng giá trị tài sản đấu giá tài sản thi hành án dân qua thực tiễn TP Hồ Chí Minh .29 2.2.1 Chủ thể 29 2.2.2 Đối tượng 31 2.2.3 Giá trị 33 2.3.Thực trạng pháp luật trình tự, thủ tục, hình thức tổ chức đấu giá tài sản nhà, quyền sử dụng đất thi hành án dân qua thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh 36 2.3.1 Thực trạng pháp luật kê biên, thẩm định giá tài sản nhà, quyền sử dụng đất 35 2.3.2 Thực trạng pháp luật hình thức tổ chức đấu giá tài sản nhà, quyền sử dụng đất thi hành án 36 2.4 Thực trạng hiệu lực kết đấu giá bảo vệ quyền bên mua bán đấu giá tài sản thi hành án dân qua thực tiễn TP Hồ Chí Minh 41 2.4.1 Chủ sở hữu nhà quyền sử dụng đất không tự nguyện bàn giao miễn cưỡng bàn giao không giao giấy tờ 40 2.4.2 Khó khăn cưỡng chế thi hành án 41 2.4.3 Kháng nghị giám đốc thẩm ảnh hưởng quyền lợi người mua 41 Chương 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ NHÀ, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ TẠI TP HỒ CHÍ MINH 45 3.1 Một số kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật đấu giá tài sản nhà, quyền sử dụng đất 47 3.2 Đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, thuận lợi, bình đẳng, xác áp dụng pháp luật đấu giá tài sản thi hành án nhà, quyền sử dụng đất địa bàn TP.Hồ Chí Minh 49 3.3 Nâng cao hiệu tổ chức đấu giá tài sản thi hành án nhà, quyền sử dụng đất địa bàn TP.Hồ Chí Minh 52 KẾT LUẬN 59 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ĐGTS Đấu giá tài sản THADS Thi hành án dân TP Hồ Chí Minh Thành phố Hồ Chí Minh VKSND TC Viện kiểm sát nhân dân tối cao MỞ ĐẦU Lí chọn đề tài nghiên cứu Phán Tòa án định giải vụ việc tranh chấp có giá trị pháp lý thực tiễn có hệ thống thực thi phán thực chức Từ đó, hoạt động thi hành án dân mang ý nghĩa đặc biệt quan trọng việc đảm bảo kỷ cương phép nước; củng cố pháp chế pháp quyền, đảm bảo quyền tư pháp thực thi Điều 106 Hiến pháp hành năm 2013 quy định “Bản án, định Tịa án nhân dân có hiệu lực pháp luật phải quan, tổ chức, cá nhân tôn trọng; quan, tổ chức, cá nhân hữu quan phải nghiêm chỉnh chấp hành” Nhận thức vai trị cơng tác thi hành án dân sự, nhiều năm qua, Nhà nước ban hành nhiều văn quy phạm pháp luật lĩnh vực thi hành án dân sự, Luật thi hành án dân văn hướng dẫn coi khung pháp lý quan trọng nhằm thể chế hóa hoạt động đời sống Tuy vậy, kết thi hành án qua năm có khởi sắc tình trạng án dân tồn đọng, khó giải cịn nhức nhối, đặc biệt địa bàn trọng điểm Hà Nội TP.Hồ Chí Minh Lĩnh vực khó khăn hoạt động thi hành án dân lại nằm giao dịch liên quan tới nhà ở, quyền sử dụng đất… Theo thống kê Tổng cục Thi hành án dân sự, Bộ Tư pháp, đến ngày 30/9/2018 (chỉ tính riêng vụ việc bán đấu giá từ lần trở lên), phạm vi toàn quốc cịn 2.961 việc bán đấu giá khơng thành với tổng giá trị tài sản 7,46 nghìn tỷ đồng Trong năm 2018 (từ ngày 1/10/2017 đến ngày 30/9/2018), số việc bán đấu giá thành tài sản 2.846 việc 11,1 nghìn tỷ đồng Trong đó, giao 2.110 việc, tương ứng với số tiền gần 9,6 nghìn tỷ đồng (đạt 74,2% việc 86,34 % tiền); hủy kết bán đấu giá 69 việc, tương ứng với số tiền gần 93 tỷ đồng; chưa giao tài sản 667 vụ, tương ứng với số tiền 1,4 nghìn tỷ đồng So với năm 2017 năm 2018 số vụ việc giá trị bán đấu giá thành tăng Cụ thể, tăng 701 việc 7,7 nghìn tỷ đồng Kết giải giao tài sản năm 2018 tăng vượt bậc so với năm 2017, đặc biệt giá trị (tăng nghìn tỷ đồng) Để đẩy nhanh hoạt động thi hành án dân liên quan tới nhà, quyền sử dụng đất, giải pháp đấu giá tài sản đưa vào áp dụng coi phương án hữu hiệu Nhưng Luật Đấu giá tài sản năm 2016, Luật thi hành án dân văn hướng dẫn chưa đầy đủ khiến hoạt động đấu giá tài sản nhà, quyền sử dụng đất nhiều nơi chậm, chưa tạo động lực Với lí kể trên, tác giả lựa chọn đề tài nghiên cứu “Đấu giá tài sản nhà, quyền sử dụng đất theo pháp luật thi hành án dân từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài luận văn thạc sĩ Tình hình nghiên cứu Thi hành án dân nói chung bán đấu giá tài sản thi hành án dân nói riêng lĩnh vực phức tạp nhạy cảm Qua tổng hợp, ghi nhận số cơng trình nghiên cứu bật như: - Nguyễn Thị Kim Tuyến (2010), Thực pháp luật thi hành án dân thành phố Hà Nội, Luận án luật học; - Nguyễn Thanh Phong (2011), Biện pháp cưỡng chế, kê biên tài sản thi hành án dân sự, Luận văn luật học - Đặng Đình Quyền (2012), Hiệu áp dụng pháp luật thi hành án dân Việt Nam, Luận án luật học; Nhìn chung, cơng trình nghiên cứu nghiên cứu kỹ lưỡng đầy đủ thi hành án dân lý luận thực tiễn, nhiên, chưa có cơng trình nghiên cứu vấn đề thi hành án dân tài sản bất động sản địa bàn nghiên cứu TP Hồ Chí Minh – thị lớn nước, nơi tập trung giao dịch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Ngồi nghiên cứu nói cịn có số nghiên cứu dạng viết, tạp chí như: - Lê Minh Tâm (2001), Thử bàn vấn đề lí luận thi hành án, Tạp chí Luật học số 2/2001 - Trương Hồng Quang (2015), Về chất hoạt động thi hành án, Cổng thơng tin Bộ Tư pháp Mặc dù cơng trình nghiên cứu giải mã nhiều vấn đề lý luận thực tiễn liên quan việc đấu giá nhà quyền sử dụng đất Thành phố Hồ Chí Minh với tài sản giá trị lớn, tác động xã hộ không nhỏ vấn đề đáng quan tâm chưa nghiên cứu thấu đáo Đó nhiệm vụ nghiên cứu luận văn Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Luận văn hệ thống hố phân tích sở lý luận, pháp lý đấu giá tài sản nhà, quyền sử dụng đất thi hành án dân sự; Trên sở đánh giá thực trạng đấu giá tài sản nhà, quyền sử dụng đất thi hành án dân địa bàn TP Hồ Chí Minh nhằm đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Nghiên cứu tổng quan quy định đấu giá tài sản nhà, quyền sử dụng đất thi hành án dân sự; Tìm hiểu sách, văn liên quan, đánh giá vai trị cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất tầm quan trọng việc hoàn thiện quy định pháp luật đấu giá tài sản nhà, quyền sử dụng đất thi hành án dân Tìm hiểu quy định pháp luật đấu giá tài sản nhà, quyền sử dụng đất thi hành án dân địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Đánh giá thực tiễn thi hành quy định địa bàn Thành phố để nêu mặt tích cực hạn chế trình thực thi pháp luật.Tập trung phân tích tồn tại, vướng mắc để tìm hiểu ngun nhân đề xuất giải pháp phù hợp Đưa số kiến nghị, giải pháp góp phần hồn thiện quy định pháp luật nâng cao hiệu công tác đấu giá tài sản nhà, quyền sử dụng đất thi hành án dân Thành phố Hồ Chí Minh Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu: Đấu giá nhà, quyền sử dụng đất biện pháp thi hành án dân theo pháp luật thi hành án dân với thực tiễn nghiên cứu từ địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 4.2 Phạm vi nghiên cứu: - Về nội dung: Luận văn tập trung nghiên cứu đấu giá nhà, quyền sử dụng đất hoạt động thi hành án dân mà không mở rộng đến biện pháp thi hành án khác - Về không gian: Luận văn đánh giá thực tiễn địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh - Về thời gian: Luận văn nghiên cứu thực trạng bán đấu giá nhà ở, quyền sử dụng đất thi hành án dân từ năm 2014 đến (thời điểm Luật thi hành án dân 2008 sửa đổi, bổ sung năm 2014) Phương pháp nghiên cứu: Luận văn hoàn thành sở vận dụng phương pháp luận vật biện chứng, vật lịch sử chủ nghĩa Mác-Lê nin quan điểm Đảng cộng sản Việt Nam Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu luật học truyền thống phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, pháp so sánh, phương pháp thống kê, phương pháp lịch sử, tư Các chủ thể có quyền điều hành phiên đấu Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản hay Doanh nghiệp bán đấu giá tài sản cần bình đẳng việc tham gia điều hành đấu giá, có quyền nghĩa vụ ngang nhau, khơng có thiện vị hay ưu tiên cho chủ thể Cũng cần thiết có chế mở rộng cho tham gia tổ chức đấu giá phạm vi địa bàn Thành phố để tăng cao khả cạnh tranh tận dụng tối đa lợi sẵn có, vượt trội tổ chức đấu giá Bên cạnh đó, thiết phải quan tâm đến việc đảm bảo tính xác áp dụng pháp luật hành bán đấu giá tài sản thi hành án nhà ở, quyền sử dụng đất Quá trình thực pháp luật áp dụng pháp luật bán đấu giá tài sản thi hành án nhà ở, quyền sử dụng đất địa bàn TP.Hồ Chí Minh trước tiên phải chấp hành nghiêm túc quy định pháp luật đất đai, pháp luật dân đặc biệt pháp luật bán đấu giá tài sản mà cụ thể trước tiên Luật THADS năm 2008 sửa đổi, bổ sung năm 2014 văn hướng dẫn thi hành có liên quan Bên cạnh đó, cần ban hành văn hướng dẫn cụ thể để áp dụng phù hợp với tình hình kinh tế, xã hội địa phương Quy chế bán đấu giá tài sản thi hành án văn quy phạm pháp luật khác TP.Hồ Chí Minh 3.3 Nâng cao hiệu tổ chức bán đấu giá tài sản thi hành án nhà ở, quyền sử dụng đất địa bàn TP.Hồ Chí Minh Về hoạt động bán đấu giá tài sản thi hành án nhà, quyền sử dụng đất địa bàn TP.Hồ Chí Minh có nhiều quan, ban ngành tham gia Để tài sản nhà đất thi hành án bán đấu giá thành phải xuyên suốt trình phức tạp Từ khâu xác minh quan công an, quan thuế, Sở kế hoạch đầu tư, quan, phòng ban thuộc Ủy ban nhân dân cấp… Tuy nhiên quan yếu hoạt động Sở tư pháp (quản 49 lý tổ chức bán đấu giá tài sản) quan thi hành án dân Thành phố Hiện nay, địa bàn tỉnh TP.Hồ Chí Minh, lĩnh vực quản lý nhà nước quan liên quan Thành phố đấu giá tài sản bộc lộ yếu khuyết điểm cần khắc phục như: máy tổ chức, thực hoạt động đấu giá cồng kềnh mà chưa phát huy hết hiệu lực, chưa phát huy hết chức năng, nhiệm vụ, tình trạng luật đời chưa xem xét áp dụng cụ thể hóa cịn tồn tại; máy tham gia trực tiếp vào hoạt động tổ chức, điều hành đấu giá tài sản, đấu giá tồn tình trạng nhiều cá nhân sách nhiễu, quan liêu, vụ lợi cá nhân…Ngồi ra, tình trạng khác tồn cần giải kịp thời tình trạng bng lỏng quản lý, bng lỏng kỷ cương nhà nước liên quan đến áp dụng pháp luật đấu giá tài sản nhà đất thi hành án dân sự; chưa sử dụng đắn công cụ pháp luật quản lý nhà nước, quản lý kinh tế xã hội; trình độ, lực, phẩm chất đội ngũ cán chưa tương xứng với yêu cầu nhiệm vụ đặt Việc tải công việc chấp hành viên làm giảm hiệu giải công việc Trước yêu cầu khách quan cần thiết phải có điều hành, tổ chức hiệu Nhà nước ta quan hữu quan Thành phố việc hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu áp dụng pháp luật đấu giá tài sản nhà đất thi hành án hoạt động phát huy tích cực lợi thế, tác động hiệu đến kinh tế - xã hội Thành phố Qua đó, góp phần xây dựng mơi trường cạnh tranh, thị trường lành mạnh nâng cao giá trị kinh tế - xã hội Việt Nam Cần nâng cao hiệu tổ chức liên quan đến hoạt động bán đấu giá bán đấu giá tài sản thi hành án nhà ở, quyền sử dụng đất Đối với Bộ Tư pháp 50 Quan tâm, kiến nghị Chính phủ sớm sửa đổi, bổ sung Nghị định số 110/2013/NĐ-CP ngày 24/9/2013 Chính phủ xử phạt vi phạm hành lĩnh vực bổ trợ tư pháp, hành tư pháp, nhân gia đình, thi hành án dân sự, phá sản doanh nghiệp, hợp tác xã nhằm đảm bảo phù hợp với quy định Luật Đấu giá tài sản Chỉ đạo quan thi hành án, quan liên quan khẩn trương phối hợp bàn giao dứt điểm tài sản thi hành án đấu giá thành cho người trúng đấu giá theo thời hạn quy định, đặc biệt tài sản bị kiến nghị, khiếu nại kéo dài Quan tâm, sớm xây dựng trang thông tin điện tử chuyên ngành đấu giá tài sản Nghiên cứu, xây dựng hệ tiêu chí đánh giá, khen thưởng cá nhân, tổ chức nghiêm chỉnh chấp hành tốt quy định pháp luật, có sáng kiến, thành tích đóng góp vào hoạt động đấu giá tài sản Bộ Tư pháp cần giao Tổng cục THADS tiếp tục tăng cường công tác kiểm tra sau kiểm tra hoạt động bán đấu giá giao tài sản bán đấu giá để kịp thời phát hiện, chấn chỉnh phòng ngừa vi phạm Cùng với đó, có biện pháp xử lý tổ chức đấu giá đấu giá viên vi phạm hoạt động bán đấu giá tài sản Bộ tư pháp cần kịp thời tổ chức họp liên ngành với VKSND TC để có quan điểm thống với Viện kiểm sát hoạt động kiểm sát tổ chức bán đấu giá nhằm hạn chế sai phạm, nâng cao hiệu công tác bán đấu giá tài sản thi hành án Đồng thời, phối hợp với Viện KSNDTC đạo quan THADS VKSND cấp việc kiểm tra, kiểm sát hồ sơ thi hành án chặt chẽ nhằm phát hiện, khắc phục sai sót từ giai đoạn thi hành án từ đầu để tránh trường hợp bán đấu giá thành không tổ chức việc giao tài sản cho người mua 51 Đồng thời, thực việc kiểm tra, rà soát vụ việc thi hành án liên quan đến bán đấu giá tài sản để đảm bảo việc thi hành án nói chung việc bán đấu giá, giao tài sản đấu giá thực quy định pháp luật Đối với Ủy ban nhân dân Thành phố Quan tâm, thường xuyên quán triệt sở, ngành địa bàn Thành phố, Ủy ban nhân dân quận, huyện thực nghiêm chỉnh quy định pháp luật đấu giá tài sản việc lựa chọn, giám sát trình tổ chức đấu giá tài sản đơn vị kịp thời phản ánh Sở Tư pháp khó khăn, vướng mắc liên quan đến việc đấu giá tài sản Về thông tin nhà, đất: Các quan quản lý nhà, đất TP.Hồ Chí Minh nên có trang thơng tin tình trạng pháp lý tài sản nhà đất tổ chức, cá nhân mã hóa phần mềm để cần thiết quan xác minh tài sản chủ động lấy thơng tin sau in thành văn để quan có chức quản lý nhà, đất xác nhận, làm sở cho việc thi hành án Điều rút ngắn thời gian, quan cung cấp thông tin không cần phải lục tìm hồ sơ xem thơng tin quan thi hành án, viện kiểm sát nhiều thời gian chờ đợi kết xác minh Đối với Sở - ngành, quận - huyện Tiếp tục đẩy mạnh công tác tuyên truyền hoạt động đấu giá tài sản đến cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp địa bàn nhiều hình thức cụ thể hiệu Kịp thời nắm bắt khó khăn, vướng mắc tổ chức đấu giá tài sản cá nhân, tổ chức có liên quan để giải đề xuất kiến nghị quan có thẩm quyền giải Tăng cường cơng tác phối hợp quan để thực nội dung có liên quan hoạt động đấu giá tài sản Đối với tổ chức đấu giá tài sản: 52 Nghiên cứu thực quy định pháp luật đấu giá tài sản, pháp luật thi hành án dân thực tốt công tác quản trị tổ chức Thường xuyên cập nhật kiến thức, bồi dưỡng kỹ năng, kinh nghiệm để nâng cao chất lượng đội ngũ đấu giá viên nhằm tạo niềm tin uy tín khách hàng Phối hợp chặt chẽ với Sở Tư pháp, Cục Thi hành án dân quan có liên quan hoạt động đấu giá tài sản (trước bán, bán sau bán đấu giá tài sản) Đối với Cục thi hành án dân Thành phố chi cục thi hành án dân Bên cạnh khó khăn, vướng mắc cơng tác đấu giá, Cục Thi hành án dân thành phố Hồ Chí Minh cần xác định rõ định hướng phát triển hoạt động thi hành án dân phải gắn liền với yêu cầu xây dựng thể chế pháp luật liên quan đồng bộ; chủ trì, phối hợp với quan có liên quan tiếp tục thực tốt cơng tác xây dựng, hoàn thiện thể chế thi hành án dân sự; tăng cường công tác kiểm tra theo thẩm quyền, xử lý nghiêm trường hợp tiêu cực, tham nhũng, vi phạm pháp luật; đẩy nhanh tiến độ, giải dứt điểm vụ việc khiếu nại, tố cáo xúc, kéo dài Tiếp tục thực hiệu công tác phối hợp liên ngành, đặc biệt phối hợp với Tòa án cấp, Viện kiểm sát nhân dân cấp, Công an, Ngân hàng,… hoạt động thi hành án dân sự; kịp thời giải khó khăn, vướng mắc phát sinh Tập trung triển khai ứng dụng công nghệ thông tin quản lý, đạo điều hành tổ chức thi hành án, coi giải pháp đột phá công tác thi hành án dân Tổ chức buổi tọa đàm liên quan đến vướng mắc trình thực bán đấu giá theo định kỳ quan Thi hành án theo địa bàn thụ lý hồ sơ giải 53 Tăng cường chuyên môn, đạo đức hành nghề chấp hành viên, đấu giá viên chuyên nghiệp tổ chức bán đấu giá tài sản thi hành án nhà ở, quyền sử dụng đất Tại Nghị số 49-NQ/TW ngày 02/6/2005 Bộ Chính trị khẳng định phương hướng: “Xây dựng đội ngũ cán tư pháp, bổ trợ tư pháp, cán có chức danh tư pháp, theo hướng đề cao quyền hạn, trách nhiệm pháp lý, nâng cao cụ thể hóa tiêu chuẩn trị, phẩm chất, đạo đức, chuyên môn nghiệp vụ kinh nghiệm, kiến thức xã hội loại cán bộ”; Thường xuyên mở lớp tập huấn, bồi dưỡng nghiệp vụ cho chấp hành viên kể cán làm khâu công tác nhằm nâng cao kỹ năng, trình độ chun mơn, đáp ứng với u cầu thực tiễn Nâng cao vai trò, trách nhiệm đội ngũ chấp hành viên; phải có hình thức khen thưởng nêu làm việc đạt hiệu cao ngược lại có xử lý kỷ luật vi phạm chấp hành viên, đấu giá viên gây Cần tăng cường mối liên hệ mật thiết, chặt chẽ quan tổ chức tiến hành đấu giá tài sản thi hành án nhà ở, quyền sử dụng đất Hoạt động đấu giá tài sản thi hành án nhà ở, quyền sử dụng đất phát triển hiệu quả, hợp lý hợp pháp có tham gia tích cực, chun nghiệp kịp thời, nhanh chóng từ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền, chức cụ thể đấu giá tài sản Thực tế, quan hệ pháp luật đấu giá tài sản nhà, đất thi hành án dân sự, từ trước tới ln có diện, tham gia quan đại diện Nhà nước, đại diện cho pháp luật để quản lý, điều hành, tổ chức, giám sát hoạt động Muốn phát huy hiệu cần có phối kết hợp chặt chẽ quan nhà nước có thẩm quyền cao từ Trung ương Bộ Tư pháp, Bộ Tài Chính, Bộ Tài nguyên Mơi trường đến quan nhà nước có thẩm quyền chuyên môn tương tự địa phương quan ban ngành khác Sự 54 phối kết hợp điều tất yếu bắt buộc để tổ chức phiên đấu giá, đấu giá tài sản thành công Việc phối kết hợp quan, ban ngành liên quan có chế thống nhất, kết hợp bàn quan ban ngành liên quan có ý nghĩa quan trọng việc khắc phục, giảm thiếu tối hệ xấu mang lại từ hoạt động đấu giá áp dụng pháp luật đấu giá Có thể nói, hoạt động phối hợp quan chức quan chun mơn có ý nghĩa quan trọng việc tháo gỡ khó khăn, bất cập tồn diễn nhiều năm hoạt động đấu giá tài sản thi hành án Tuy nhiên, muốn hiệu thực tế việc phối kết hợp cần phải ý đến quy chế phối hợp, quy định cụ thể nhiệm vụ, quyền hạn quan, trách nhiệm quan chủ trì quan phối hợp Tăng cường hoạt động tuyên truyền, giáo dục, phổ biến pháp luật đấu giá tài sản, pháp luật thi hành án dân cho người dân TP.Hồ Chí Minh Phổ biến, giáo dục pháp luật đấu giá, thi hành án có ý nghĩa quan trọng như: tác động vào ý thức đối tượng xã hội; tác động vào hệ giáo dục trị tư tưởng cho người dân; giáo dục ý thức pháp luật đạo đức người dân; nâng cao hiệu cho hoạt động triển khai thực pháp luật đấu giá tài sản, pháp luật thi hành án dân Trong tình hình nay, nâng cao hiệu công tác phổ biến, giáo dục pháp luật đấu giá tài sản, pháp luật thi hành án địa bàn tỉnh TP.Hồ Chí Minh cần thiết, phải có phương thức tác động làm thay đổi cách nghĩ, cách nhìn người dân pháp luật đất đai, nhà nói chung pháp luật đấu giá tài sản, luật thi hành án dân nói riêng Thơng thường, người dân thường quan tâm tới chế định pháp luật thân họ phải rơi vào tình việc miễn cưỡng, lợi ích bị xâm hại dính líu tới pháp luật 55 (kiện cáo, tranh chấp, bị phạt, bị cưỡng chế ) Bởi vậy, tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật đấu giá tài sản thi hành án cần giải tích, phân tích cho người dân hiểu rằng, pháp luật không bao gồm quy định cưỡng chế, thực thi pháp luật, biện pháp giải tranh chấp mà pháp luật bao gồm quy định bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người dân tham gia vào giao dịch thương mại, mua bán, chuyển nhượng nhà đất Bởi vậy, cần khuyến khích giao dịch lành mạnh người dân địa bàn Thành phố nhằm thúc đẩy phát triển bảo đảm trật tự ổn định Pháp luật môi trường thuận lợi tạo điều kiện cho người giao dịch với lĩnh vực đời sống xã hội, đảm bảo cho thành viên xã hội phụ thuộc gắn bó với cách hợp lý Cán làm công tác phổ biến, giáo dục pháp luật đấu giá tài sản thi hành án phải làm tốt vai trị tham mưu cho cấp ủy, quyền địa phương việc triển khai thực công tác phổ biến, giáo dục pháp luật, thường xuyên tham mưu, hướng dẫn ban ngành đoàn thể, đơn vị triển khai kế hoạch, nội dung tuyên truyền phù hợp nội dung tình hình Thường xuyên cung cấp tài liệu hướng dẫn nghiệp vụ, tài liệu pháp luật cho đội ngũ tuyên truyền viên pháp luật Việc cung cấp thông tin pháp luật, tài liệu văn pháp luật nhiệm vụ quan trọng nhằm tăng cường hiệu công tác phổ biến, giáo dục pháp luật đấu giá tài sản thi hành án Thường xuyên đổi nội dung, hình thức tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật cho phù hợp với tình hình Việc đổi nội dung, hình thức tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật phải xuất phát từ yêu cầu nhiệm vụ, đặc điểm, tình hình, nhận thức đối tượng tuyên truyền Trong cần tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật theo hướng làm thay đổi cách nghĩ, cách nhìn quần chúng nhân dân pháp luật Tuyên truyền cho quần chúng nhân dân hiểu rõ vai trò pháp luật đấu giá tài sản thi hành án 56 sống để họ hiểu tôn trọng pháp luật chấp hành pháp luật Cần tăng cường nâng cao hiệu Tủ sách pháp luật sở, thường xuyên cập nhật thông tin, nội dung văn quy phạm pháp luật đấu giá tài sản thi hành án để cán nhân dân thực áp dụng thống quy định pháp luật đời sống xã hội Có thể thấy, làm tốt cơng tác tun truyền, giáo dục phổ biến pháp luật đấu giá tài sản thi hành án quần chúng nhân dân biện pháp cơ, mang lại hiệu lâu dài không việc thực pháp luật đấu giá nhà đất tài sản thi hành án mà nhiều lĩnh vực khác, hạn chế tối đa hành vi vi phạm pháp luật phát sinh gây rủi ro khó tranh cho người dân, doanh nghiệp cá nhân, tổ chức có liên quan khác đến hoạt động đấu giá tài sản thi hành án địa phương Tiểu kết Chương Bán đấu giá tài sản mắt xích cuối hoạt động thi hành án dân Bán đấu giá thành công để thu tiền cho người thi hành án qúa trình, phải qua nhiều trình tự thủ tục theo luật định, đặt biệt tài sản nhà ở, quyền sử dụng đất Nó khơng phải hàng hóa thơng thường để ta đem chào mời để bán nhanh chóng Ở đây, địi hỏi có nhiều chủ thể tham gia có ý kiến đưa định nên nhiều thời gian, chưa nói đến việc số chủ thể cố tình chây ì, tìm cách để trì hỗn Có thể nói, bán đấu giá tài sản nhà ở, quyền sử dụng đất thi hành án thành cơng “kỳ tích” hoạt động thi hành án dân Thực tế mà nói việc yêu cầu thi hành Thành phố Hồ Chí Minh cao so với tỉnh thành khác số việc thi hành án bán đấu giá tài sản chiếm tỉ lệ thấp so với việc thi hành án khác 57 Với đặc điểm, nội dung, yêu cầu tiêu chí nêu trên, để nâng cao hiệu bán đấu giá tài sản nói chung bán đấu giá tài sản thi hành án dân nhà, THADS nói riêng, cần phải tập trung thực tốt giải pháp hoàn thiện pháp luật bán đấu giá tài sản THADS theo hướng hợp quy định pháp luật, phải đưa pháp luật vào thực tiễn, đặc biệt Luật đấu giá tài sản 2016; Đồng thời, kiện toàn tổ chức, nâng cao lực đội ngũ đấu giá viên, chấp hành viên, tăng cường phối hợp quan, tổ chức có liên quan trình bán đấu giá tài sản thi hành án nhà ở, quyền sử dụng đất Và quan trọng phải trọng công tác phổ biến, tuyên truyền để pháp luật đấu giá tài sản vào sống 58 KẾT LUẬN Luận văn nghiên cứu lý luận thực trạng bán đấu giá tài sản nhà, quyền sử dụng đất theo pháp luật thi hành án dân từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh thơng qua số ví dụ cụ thể nhằm làm sáng tỏ bất cập pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật bán đấu giá tài sản nhà ở, quyền sử dụng đất thi hành án dân Việc tổ chức bán đấu giá tài sản thi hành án kịp thời, nhanh chóng đồng nghĩa với pháp luật chặt chẽ hình thức nội dung chế tài đủ mạnh Có thể nói, Luật bán đấu giá, Luật thi hành án dân công cụ hữu hựu để quan thi hành án sử dụng làm thước đo việc thực thủ tục liên quan đến hoạt động bán đấu giá tài sản, mang lại kết tối ưu Tuy nhiên, qua thực tiễn thi hành cho thấy số quy định Luật bán đấu giá tài sản, Luật thi hành án dân sửa đổi bổ sung năm 2014 hạn chế, bất cập, chưa đáp ứng yêu cầu thực tiễn Từ vận dụng kiến thức lý luận tiếp thu trình học tập Học viện Khoa học xã hội kết hợp công tác chuyên môn, Luận văn phần mô tả thực trạng để từ có đề xuất kiến nghị, đưa số giải pháp với mong muốn pháp luật ngày hoàn thiện hơn, thuận lợi cá nhân, tổ chức tham gia, thực hiện, thi hành Với điều kiện nghiên cứu thực tế có khó khăn định, giải pháp mà luận văn đưa cần có thời gian kiểm nghiệm Do vậy, luận văn không tránh khỏi hạn chế thiếu sót, tác giả mong nhận ý kiến góp ý nhà khoa học, thầy cô giáo đồng nghiệp để tác giả tiếp tục nghiên cứu, bổ sung hoàn thiện đề tài hơn./ 59 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Chính trị (2005) Nghị số 48-NQ/TW của Bộ Chính trị chiến lược xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010, định hướng đến năm 2020, ban hành ngày 24/5/2005, Hà Nội Bộ Chính trị (2005) Nghị số 49-NQ/TW Bộ Chính trị chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020, ban hành ngày 02/6/2005, Hà Nội Bộ Tư pháp (2004) Luật Bán đấu giá tài sản Trung Quốc, Tài liệu tham khảo Bộ Tư pháp (2006) Từ điển luật học, Nxb Tư pháp, Hà Nội Bộ Tư pháp – Tòa án nhân dân tối cao – Viện kiểm sát nhân dân tối cao (2016) Thông tư liên tịch số 01/2016/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC quy định số vấn đề thủ tục thi hành án dân phối hợp liên ngành thi hành án dân sự, ban hành ngày 01/8/2016, Hà Nội Hồ Quân Chính (2012) “Một số vấn đề định giá, định giá lại bán đấu giá tài sản kê biên để thi hành án”, Tạp chí Dân chủ pháp luật, số chuyên đề 4, tr.26-32 Chính phủ (2010) Nghị định số 17/2010/NĐ-CP Chính phủ bán đấu giá tài sản, ban hành ngày 04/03/2010, Hà Nội Chính phủ (2009) Nghị định số 88/2009/NĐ-CP Chính phủ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất, ban hành ngày 19/10/2009, Hà Nội Cục Thi hành án dân thành phố Hồ Chí Minh (2018) Báo cáo số 261/BC-CTHADS kết công tác thi hành án dân năm 2018 – Phương hướng nhiệm vụ công tác năm 2019, ban hành ngày 12/10/2018, Thành phố Hồ Chí Minh 10 Cục Thi hành án dân thành phố Hồ Chí Minh (2017) Tài liệu Hội nghị triển khai công tác thi hành án dân năm 2017, TP Hồ Chí Minh 11 David W.Pearce (1999) Từ điển kinh tế học đại, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 12 Đỗ Văn Đại (2012) Luật nghĩa vụ đảm bảo thực nghĩa vụ Bản án bình luận án, Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam 13 Đảng thành phố Hồ Chí Minh (2015) Văn kiện Đại hội Đại biểu lần thứ X, ban hành tháng 10/2015, thành phố Hồ Chí Minh 14 Đảng Cộng sản Việt Nam (2011) Văn kiện Đại hội Đại biểu tồn quốc lần XI, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 15 Đảng Cộng sản Việt Nam (2016) Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ XII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 16 Nguyễn Hồng Hải (2012) Một số ý kiến đấu giá tài sản theo quy định pháp luật Việt Nam hành số đề xuất, Tài liệu hội nghị Vụ Bổ trợ tư pháp - Bộ Tư pháp, Hà Nội 17 Hồ Quang Huy (2017) “Suy nghĩ khái niệm quyền sử dụng đất Việt Nam”, Cổng thông tin điện tử Bộ Tư pháp, , (03/7/2017) 18 Huỳnh Minh Khánh (2013) “Trao đổi số vướng mắc cơng tác thi hành án dân sự”, Tạp chí Dân chủ pháp luật, số 1, tr.46-51; 19 Nguyễn Văn Luyện, Nguyễn Thanh Thủy (2012) Sổ tay nghiệp vụ thi hành án dân sự, Nxb Tư pháp, Hà Nội 20 Nguyễn Thanh Phong (2011) Biện pháp cưỡng chế, kê biên tài sản thi hành án dân sự, Luận văn thạc sĩ luật học, Học viện khoa học xã hội 21 Trương Hồng Quang (2015) “Về chất hoạt động thi hành án hành chính”, Cổng thơng tin điện tử Bộ Tư pháp, , (15/6/2015) 22 Quốc hội (2015) Bộ Luật dân số 91/2015/QH13 có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2017, ban hành ngày 24/11/2015,Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 23 Quốc hội (2013) Hiến pháp năm 2013 có hiệu lực ngày 01 tháng 01 năm 2014, ban hành ngày 28/11/2013, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 24 Quốc hội (2013) Luật Đất đai số 45/2013/QH13 có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2014, ban hành ngày 29/11/2013, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 25 Quốc hội (2016) Luật Đấu giá tài sản số 01/2016/QH14 có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2017, ban hành ngày 17/11/2016, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 26 Quốc hội (2014) Luật Nhà số 65/2014/QH14 có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2015, ban hành ngày 25/11/2014, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 27 Quốc hội (2014) Luật Thi hành án dân số 64/2014/QH13 có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2015, ban hành ngày 25/11/2014, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 28 Đặng Đình Quyền (2012) Hiệu áp dụng pháp luật thi hành án dân Việt Nam, Luận án tiến sĩ luật học, Học viện Chính trị - Hành quốc gia Hồ Chí Minh 29 Nguyễn Hồng Sinh (2012) “Những vướng mắc công tác kiểm sát hoạt động bán đấu giá tài sản thi hành án”, Tạp chí Kiểm sát, số 23, tr.1719,24 30 Lê Văn Thành (2012) Dân số thị hóa thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam với sách di cư phát triển đô thị, Bài viết chuẩn bị cho Hội Nghị Dân số khu vực IUSSP, Siam City Hotel, Bangkok, Thailand, 10-13/6/2012 31 Nguyễn Thanh Thủy (2008) Hoàn thiện pháp luật thi hành án dân Việt Nam nay, Luận án tiến sĩ, Học viện Chính trị - Hành quốc gia Hồ Chí Minh 32 Tịa án nhân dân cấp cao TP.Hồ Chí Minh (2018) Quyết định giám đốc thẩm số 06/2018/KDTM-GĐT, ban hành ngày 16/7/2018, Thành phố Hồ Chí Minh 33 Võ Đình Tồn (2012) “Một số vấn đề lý luận bán đấu giá pháp luật bán đấu giá”, Tạp chí Dân chủ pháp luật, số chuyên đề 2012 34 Võ Đình Tồn (chủ nhiệm), Vũ Văn Cương, Nguyễn Mạnh Cường (2011) Hoàn thiện pháp luật bán đấu giá tài sản nhằm thúc đẩy thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp - Bộ Tư pháp 35 Trung tâm từ điển Bách Khoa (2014) Từ điển tiếng Việt, Nxb Từ Điển Bách Khoa, Hà Nội 36 Trường Đại học luật Hà Nội (2011) Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội 37 UBND Thành phố Hồ Chí Minh (2019) Báo cáo UBND TPHCM Triển khai nhiệm vụ kinh tế xã hội năm 2019 38 Liu Wen Tao (2015) The influence of housing characteristics on rural migrants’ living condition in Beijing Fengtai District HBRC Journal 11, 252– 263 39 Li Yu Haipeng Cai (2013) Challenges for housing rural-to-urban migrants in Beijing Habitat International 40 (2013) 268-277