Báo cáo thực tập pháp luật về thẩm định giá đối với tài sản gắn liền với đất

lOMoARcPSD|21911340 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM KHOA LUẬT BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỐI VỚI TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT Ngành: LUẬT KINH TẾ Giảng viên hướng dẫn: Th.s ĐOÀN TRỌNG CHỈNH Sinh viên thực hiện: NGUYỄN TUẤN KIỆT MSSV: Lớp: 17DLKA Tp Hồ Chí Minh - năm 2022 Downloaded by vu quang (vuchinhhp20@gmail.com) lOMoARcPSD|21911340 PHẦN 1: NHẬT KÝ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP VÀ TỔNG QUAN VỀ ĐƠN VỊ THỰC TẬP Nhật ký thực tập tốt nghiệp 1.1 Nhật ký thực tập KHOA LUẬT NHẬT KÝ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Tên đề tài: Giảng viên hướng dẫn: Sinh viên thực hiện: Nguyễn Tuấn Kiệt MSSV: Lớp: 17DLKA Tuần lễ Từ ngày đến ngày 1/3/2021 – 5/3/2021 Nội dung - Gặp mặt giới thiệu - Tìm hiểu cấấu máy phịng ban doanh nghiệp 8/3/202112/3/2021 - - 15/3/2021 19/3/2021 22/3/2021 26/3/2021 Đọc văn pháp luật liên quan đến luật giá luật đất đai Đọc nghị định tiêu chuẩn thẩm định giá - Đọc chứng thư thẩm định giá - Đọc báo cáo thẩm định giá kiểm tra pháp lý Downloaded by vu quang (vuchinhhp20@gmail.com) Ghi lOMoARcPSD|21911340 Tuần lễ Từ ngày đến ngày Nội dung Cán hướng dẫn (Ký ghi rõ họ tên) TP HCM, ngày … tháng … năm … Sinh viên (Ký ghi rõ họ tên) Xác nhận đơn vị thực tập (Ký ghi rõ họ tên) Downloaded by vu quang (vuchinhhp20@gmail.com) Ghi lOMoARcPSD|21911340 1.2 Nhận xét đơn vị thực tập CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP Họ tên sinh viên : Nguyễn Tuấn Kiệt Năm sinh : Thời gian thực tập : tháng ngày Từ / 1/3 2021… đến / 1/ 2021… Đơn vị thực tập - Bộ phận thực tập Đơn vị thực tập: Bộ phận thực tập: Ý thức chấp hành nội quy, quy chế Tốt  Khá  Bình thường  Tinh thần trách nhiệm với công việc hiệu công việc giao Tốt  Khá  Bình thường  Chưa tốt  Chưa tốt  Kết thực tập Nhận xét chung Ngày tháng năm Thủ trưởng quan Cán hướng dẫn quan đến thực tập (Ký tên đóng dấu) (Ký ghi rõ họ tên) Downloaded by vu quang (vuchinhhp20@gmail.com) lOMoARcPSD|21911340 KHOA LUẬT CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc NHẬN XÉT VÀ CHẤM ĐIỂM BÁO CÁO THỰC TẬP CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN Họ tên sinh viên : Nguyễn Tuấn Kiệt………………………………………………… MSSV : 1711270841……………………………………………………… Khoá : 17………………………………………………………… Thời gian thực tập Từ ngày /1/3/2021- / 0/ 2021………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… Nhận xét chung ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… Điểm Báo cáo thực tập ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… Giảng viên hướng dẫn Downloaded by vu quang (vuchinhhp20@gmail.com) lOMoARcPSD|21911340 Tổng quan đơn vị thực tập 2.1 Giới thiệu chung đơn vị thực tập Địa liên lạc: Công Ty Cổ Phần Thông Tin Thẩm Định Giá Miền Nam (SIVC) Trụ sở: 359 Nguyễn Trãi, P Nguyễn Cư Trinh, Quận 1, TP Hồ Chí Minh Điện thoại: (028) 39205594 - 39205596 Q trình thành lập: Cơng ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam, tiền thân Trung tâm Thông tin Thẩm định giá Miền Nam (SIVC) thuộc Bộ Tài thành lập từ năm 1999 theo Quyết định Số 108/1999/QĐ-BVGCP, ngày 09/09/1999 Trưởng ban Ban Vật giá Chính phủ Quyết định số 113/2003/QĐ-BTC, ngày 25/07/2003 Bộ trưởng Bộ Tài “Chuyển Trung tâm Thơng tin Thẩm định giá Miền Nam trực thuộc Ban Vật giá phủ vào trực thuộc Bộ Tài chính” Qua 20 năm xây dựng phát triển, lĩnh vực hoạt động sản xuất - kinh doanh SIVC không ngừng cải tiến, hồn thiện mình, SIVC xây dựng hệ thống 33 Chi nhánh 04 Văn phòng đại diện, với đội ngũ nhân 200 người trải khắp miền đất nước Cơ sở pháp lý: Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0301618495, đăng ký lần đầu ngày 11/01/2008, đăng ký thay đổi lần ngày 14/05/2018 Sở Kế hoạch Đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh việc chứng nhận đăng ký doanh nghiệp Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ Thẩm định giá số 002/TĐG cấp lần thứ hai, ngày 28/11/2019 Bộ Tài Chính việc chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh Thẩm định giá Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam Quyết định số 119/QĐ-BTC ngày 19/01/2017 việc công bố danh sách tổ chức tư vấn định giá phép cung cấp dịch vụ xác định giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa năm 2017 Thơng báo số 1240/TB-BTC ngày 31/12/2020 Bộ Tài việc cơng bố danh sách doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá thẩm định viên giá đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá tài sản năm 2020 Các tổ chức nước quốc tế tham gia:  Thành viên Viện Thẩm định Hoàng gia Anh (RICS)  Thành viên VPC Châu Á Thái Bình Dương  Thành viên Hiệp hội Doanh nghiệp TP Hồ Chí Minh  Thành viên Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh  Thành viên Hiệp hội Doanh nghiệp nhỏ vừa Việt Nam  Thành viên Hiệp hội Bảo vệ người tiêu dùng Việt Nam Bộ máy lãnh đạo: Downloaded by vu quang (vuchinhhp20@gmail.com) lOMoARcPSD|21911340 Nguyễn Văn Thọ Chức vụ: Chủ tịch HĐQT - Tổng Giám đốc Trương Văn Ri Chức vụ: Phó Tổng Giám đốc Nguyễn Vũ Trường Giang Chức vụ: Phó Tổng Giám đốc Trà Huỳnh Thanh Trúc Chức vụ: Uỷ viên HĐQT Phó Tổng Giám đốc Đào Vũ Thắng Chức vụ: Uỷ viên HĐQT Phó Tổng Giám đốc - Cùng với lãnh đạo phòng ban lãnh đạo chi nhánh toàn quốc Cơ cấu tổ chức: Downloaded by vu quang (vuchinhhp20@gmail.com) lOMoARcPSD|21911340 2.2 Vị trí cơng việc thực tập Tại Cơng Ty Cổ Phần Thông Tin Thẩm Định Giá Miền Nam (SIVC) , em phân cơng thực tập phịng kiểm soát chất lượng Những ngày đầu thực tập, em cảm thấy thứ mẻ lạ lẫm cơng việc Từ đó, em nhận thấy rằng, kiến thức học Nhà trường với thực tiễn cơng tác, chuyện hồn tồn mới, lý luận thực tiễn bổ sung cho tách rời phải biết vận dụng để áp dụng kiến thức học vào thực tiễn cơng tác nhằm hồn thành tốt nhiệm vụ giao, điều quan trọng cần thiết Nhận thấy điều này, thời gian đầu, em có đơi chút khó khăn việc Tuy nhiên, qua thời gian làm quen với môi trường mới, với giúp đỡ thật chân tình Lãnh đạo, anh, chị cán bộ,nên em nhanh chóng hịa nhập với mơi trường làm việc …… 10 Downloaded by vu quang (vuchinhhp20@gmail.com) lOMoARcPSD|21911340 PHẦN 2: PHÁP LUẬT VỀ GIÁ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 11 Downloaded by vu quang (vuchinhhp20@gmail.com) lOMoARcPSD|21911340 CHƯƠNG : KHÁI QUÁT CHUNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ LUẬT GIÁ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Khái quát chung luật giá thẩm định giá bất động sản 1.1.1 Khái niệm 1.1.1 Khái niệm thẩm định giá Cùng với phát triển kinh tế xã hội, hoạt động thẩm định giá đời tất yếu trình vận hành phát triển kinh tế thị trường hội đủ yếu tố khách quan nó, nghĩa kinh tế hàng hố đạt đến trình độ xã hội hoá định Trên giới, hoạt động thẩm định giá xuất sớm với phát triển kinh tế thị trường hình thành phát huy vai trị định thật phát triển hoạt động dịch vụ chuyên nghiệp từ sau năm 40 kỷ 201 Nghiên cứu góc độ ngơn ngữ học thấy “thẩm định giá” bao gồm hai từ “thẩm định” “giá” ghép lại với Theo Từ điển tiếng Việt, thẩm định là“Xem xét để xác định, định”2 hay cụ thể Từ điển giải thích thuật ngữ luật học có định nghĩa:“Thẩm định xem xét, đánh giá đưa kết luận mang tính pháp lí văn vấn đề Hoạt động tổ chức cánhân có chun mơn, nghiệp vụ thực Việc thẩm định tiến hành với nhiều đối tượng khác như: thẩm đinh dự án, thẩm định báo cáo”3 Còn từ “giá” Từ điển tiếng Việt định nghĩa “Biểu giá trị tiền” Do vậy, ghép cụm từ “thẩm định” “giá” hiểu, thẩm định giá việc xem xét, đánh giá định mang tính pháp lí văn đối tượng biểu giá trị tiền Khi nghiên cứu thẩm định giá, giới nghiên cứu học thuật giới đưa nhiều định nghĩa khác thẩm định giá Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá ước tính giá trị tiền vật, tài sản”; “là ước tính giá trị hành tài sản kinh doanh” Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh: “Thẩm định giá ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể http://vnvc.com.vn/TONG-QUAN-VE-THAM-DINH-GIA-542.html, ngày truy cập 29/7/2016 Viện ngôn ngữ học, Trung tâm từ điển học, tlđd thích 1, tr 853 Trường Đại học Luật Hà Nội, tlđd thích 4, tr 700 12 Downloaded by vu quang (vuchinhhp20@gmail.com) lOMoARcPSD|21911340 + Hành vi vi phạm quy định quản lý giá thuốc phòng, chữa bệnh cho người bị xử lý theo quy định Điều 14 Nghị định số 120/2004/NĐ-CP ngày 12 tháng năm 2004 Chính phủ quản lý giá thuốc phòng, chữa bệnh cho người Cá nhân, quan, tổ chức nước nước ngồi có hành vi cố ý vô ý vi phạm quy định pháp luật tội phạm bị xử phạt vi phạm hành theo quy định pháp luật, trừ trường hợp Điều ước quốc tế mà Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ký kết gia nhập có quy định khác Các hình thức xử phạt biện pháp khắc phục hậu vi phạm hành lĩnh vực giá: Đối với hành vi vi phạm hành lĩnh vực giá, cá nhân, tổ chức vi phạm phải chịu hình thức xử phạt sau: + Cảnh cáo; + Phạt tiền Tùy theo tính chất mức độ vi phạm, cá nhân, tổ chức vi phạm hành lĩnh vực giá cịn bị áp dụng hình thức xử phạt bổ sung sau: + Tước quyền sử dụng thẻ thẩm định viên giá; + Tịch thu số tiền thu lợi vi phạm hành Ngồi hình thức xử phạt chính, xử phạt bổ sung nêu cá nhân, tổ chức vi phạm hành cịn bị buộc áp dụng biện pháp khắc phục hậu sau: + Tịch thu tồn số tiền chênh lệch giá có vi phạm hành chính; + Buộc phải bồi thường tồn số tiền bị tổn thất vi phạm hành lĩnh vực giá gây ra; + Thu hồi tiền trợ giá, trợ cước vận chuyển hàng hoá, khai man, khai khống hồ sơ tốn mà có được; tiền trợ giá, trợ cước vận chuyển hàng hoá, tiền hỗ trợ để thực sách giá sử dụng sai mục đích; + Phải chịu chi phí để thực việc hồn trả tiền chênh lệch thực sai giá cho cá nhân, tổ chức bị áp dụng giá sai Trách nhiệm dân Trách nhiệm dân hình thức trách nhiệm pháp lý áp dụng tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm dân 26 Downloaded by vu quang (vuchinhhp20@gmail.com) lOMoARcPSD|21911340 Hành vi vi phạm dân hành vi người có lực trách nhiệm dân thực hiện, xâm phạm quan hệ tài sản quan hệ nhân thân pháp luật dân bảo vệ Các hình thức trách nhiệm dân sự: trách nhiệm vật chất, trách nhiệm phi vật chất Trong hoạt động định giá, thẩm định giá, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm pháp luật, vi phạm hợp đồng định giá, hợp đồng thẩm định giá gây thiệt hại cho tổ chức, cá nhân khác phải bồi thường thiệt hại và/ phải chịu trách nhiệm vật chất, phi vật chất khác Trách nhiệm kỷ luật Trách nhiệm kỷ luật loại trách nhiệm pháp lý người đứng đầu quan, tổ chức, đơn vị, áp dụng cán công chức người lao động họ vi phạm kỷ luật Vi phạm kỷ luật hành vi có lỗi, trái với nội quy, quy chế xác định nội quan, tổ chức, đơn vị Người thực hoạt động định giá, thẩm định giá tài sản có hành vi vi phạm kỷ luật phải chịu trách nhiệm kỷ luật 1.2.2 Quy định pháp luật hành vi bị cấm lĩnh vực giá thầm định giá theo quy định hành Đối với quan, cán bộ, cơng chức thuộc quan có thẩm quyền quản lý nhà nước lĩnh vực giá Theo quy định khoản Điều 10 Luật giá 2012, quan có thẩm quyền quản lý nhà nước lĩnh vực giá cán bộ, công chức làm việc quan khơng phép thực hành vi đây: – Can thiệp không chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn theo quy định pháp luật vào quyền, nghĩa vụ tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh lĩnh vực giá; – Ban hành văn không thẩm quyền; không trình tự, thủ tục; – Tiết lộ, sử dụng thông tin tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh cung cấp không quy định quan nhà nước có thẩm quyền; – Lợi dụng chức vụ, quyền hạn, nhiệm vụ để vụ lợi Đối với tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh 27 Downloaded by vu quang (vuchinhhp20@gmail.com) lOMoARcPSD|21911340 Theo quy định khoản Điều 10 Luật giá 2012, tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh không phép thực hành vi sau: – Bịa đặt, loan tin, đưa tin không thật tình hình thị trường, giá hàng hóa, dịch vụ; – Gian lận giá cách cố ý thay đổi nội dung cam kết mà không thông báo trước với khách hàng thời gian, địa điểm, điều kiện mua, bán, chất lượng hàng hóa, dịch vụ thời điểm giao hàng, cung ứng dịch vụ; – Lợi dụng khủng hoảng kinh tế, thiên tai, địch họa, hỏa hoạn, dịch bệnh điều kiện bất thường khác; lợi dụng sách Nhà nước để định giá mua, giá bán hàng hóa, dịch vụ bất hợp lý; – Các hành vi chuyển giá, thông đồng giá hình thức để trục lợi Đối với doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá Theo quy định khoản Điều 10 Luật giá 2012, doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá không phép tiến hành hành vi đây: – Tranh giành khách hàng hình thức ngăn cản, đe dọa, lôi kéo, mua chuộc, thông đồng với khách hàng hành vi cạnh tranh không lành mạnh khác; thông tin khơng xác trình độ, kinh nghiệm khả cung cấp dịch vụ thẩm định viên giá, doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá; – Thông đồng với khách hàng thẩm định giá, người có liên quan thực thẩm định giá làm sai lệch kết thẩm định giá; – Nhận yêu cầu khoản tiền lợi ích khác từ khách hàng thẩm định giá mức giá dịch vụ thoả thuận hợp đồng; – Giả mạo, cho thuê, cho mượn; sử dụng Thẻ thẩm định viên giá trái với quy định pháp luật giá; – Tiết lộ thông tin hồ sơ, khách hàng thẩm định giá tài sản thẩm định giá, trừ trường hợp khách hàng thẩm định giá đồng ý pháp luật cho phép; – Gây trở ngại can thiệp vào công việc điều hành tổ chức, cá nhân có nhu cầu thẩm định giá họ thực chức năng, nhiệm vụ theo quy định pháp luật Đối với thẩm định viên giá hành nghề Theo quy định khoản Điều 10 Luật giá 2012, thẩm định viên giá hành nghề không thực hành vi bị nghiêm cấm tronh lĩnh vực 28 Downloaded by vu quang (vuchinhhp20@gmail.com) lOMoARcPSD|21911340 doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định cịn khơng phép thực hành vi sau: – Hành nghề thẩm định giá với tư cách cá nhân; – Đăng ký hành nghề thẩm định giá thời gian cho từ hai doanh nghiệp thẩm định giá trở lên; – Thực thẩm định giá cho đơn vị thẩm định thẩm định viên giá có quan hệ góp vốn, mua cổ phần, trái phiếu có bố, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột thành viên ban lãnh đạo kế toán trưởng đơn vị thẩm định giá Đối với tổ chức, cá nhân có tài sản thẩm định giá; tổ chức, cá nhân liên quan đến việc sử dụng kết thẩm định giá Theo quy định khoản Điều 10 Luật giá 2012, tổ chức, cá nhân có tài sản thẩm định giá tổ chức, cá nhân liên quan đến việc sử dụng kết thẩm định giá không phép thực hành vi sau: – Chọn tổ chức, cá nhân không đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá để ký hợp đồng thẩm định giá; – Cung cấp khơng xác, khơng trung thực, khơng đầy đủ, khơng kịp thời thông tin, tài liệu liên quan đến tài sản cần thẩm định giá; – Mua chuộc, hối lộ, thông đồng với thẩm định viên giá, doanh nghiệp thẩm định giá để làm sai lệch kết thẩm định giá .1.2.3 Quy định pháp luật thẩm định giá đất Đất đai loại bất động sản, định giá đất phải thực theo quy định định giá bất động sản nói chung Song đất đai tài sản đặc biệt khác với bất động sản khác, đòi hỏi định giá, thẩm định giá đất phải tuân theo quy định đặc thù 1.3.7.1 Những quy định quản lý, sử dụng đất chi phối đến hoạt động định giá đất, thẩm định giá đất Thứ nhất, Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu Đất đai loại tài sản đặc biệt, có giá trị đặc biệt, vậy, quốc gia đặt quy phạm pháp luật để điều chỉnh quan hệ đất đai Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu 29 29 Luật Đất đai ngày 26/11/2003 29 Downloaded by vu quang (vuchinhhp20@gmail.com) lOMoARcPSD|21911340 Là chủ sở hữu, Nhà nước có đầy đủ quyền chủ sở hữu, có quyền quan trọng chủ sở hữu – quyền định đoạt Nhà nước thực quyền định đoạt đất đai sau: +) Quyết định mục đích sử dụng đất thơng qua việc định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất +) Quy định hạn mức giao đất thời hạn sử dụng đất; +) Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; +) Định giá đất Với tư cách tổ chức quyền lực công, đồng thời chủ sở hữu đất đai, Nhà nước thực quyền điều tiết nguồn lợi từ đất đai thơng qua sách tài đất đai sau: - Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; - Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất; - Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không đầu tư người sử dụng đất mang lại Để đất sử dụng có hiệu quả, thơng qua pháp luật, Nhà nước quy định quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân Người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất; quyền bồi thường Nhà nước thu hồi đất Những quy định chi phối đến hoạt động định giá đất, thẩm định giá đất Thứ hai, Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai Với tư cách tổ chức quyền lực công, Nhà nước thực chức quản lý nhà nước đất đai Mặt khác, với tư cách chủ sở hữu, Nhà nước có đầy đủ quyền chủ sở hữu Với hai tư cách trên, tổ chức, cá nhân quản lý, sử dụng đất phải thực nghĩa vụ tài Nhà nước, từ đó, nguồn thu từ đất vào ngân sách nhà nước bao gồm: +) Tiền sử dụng đất trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; 30 Downloaded by vu quang (vuchinhhp20@gmail.com) lOMoARcPSD|21911340 +) Tiền thuê đất đất Nhà nước cho thuê; +) Thuế sử dụng đất; +) Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; +) Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật đất đai; +) Tiền bồi thường cho Nhà nước gây thiệt hại quản lý sử dụng đất đai; +) Phí lệ phí quản lý, sử dụng đất đai Thứ ba, Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất * Giao đất, cho thuê đất đất có người sử dụng cho người khác Việc định giao đất, cho thuê đất đất có người sử dụng cho người khác thực sau có định thu hồi đất * Giao đất khơng thu tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trường hợp sau đây: + Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nơng nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối giao đất nông nghiệp hạn mức quy định; + Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; + Đơn vị vũ trang nhân dân Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng thuỷ sản, làm muối sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh; + Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà phục vụ tái định cư theo dự án Nhà nước; + Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt xây dựng trụ sở hợp tác xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; + Người sử dụng đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xây dựng trụ sở quan, xây dựng cơng trình nghiệp quy định Điều 88 Luật Đất đai; đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh; đất giao thơng, thuỷ lợi; đất xây dựng cơng trình văn hoá, y tế, giáo dục đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích cơng cộng cơng trình cơng cộng khác khơng nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; 31 Downloaded by vu quang (vuchinhhp20@gmail.com) lOMoARcPSD|21911340 + Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định Điều 99 Luật Đất đai * Giao đất có thu tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trường hợp sau đây: + Hộ gia đình, cá nhân giao đất ở; + Tổ chức kinh tế giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà để bán cho thuê; + Tổ chức kinh tế giao đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê quyền sử dụng đất gắn với kết cấu hạ tầng; + Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân giao đất làm mặt xây dựng sở sản xuất, kinh doanh; + Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh; + Tổ chức kinh tế giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; + Người Việt Nam định cư nước giao đất để thực dự án đầu tư * Cho thuê đất Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm trường hợp sau đây: + Hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; + Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất nơng nghiệp vượt hạn mức giao trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 mà thời hạn sử dụng đất hết theo quy định khoản Điều 67 Luật Đất đai; + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp vượt hạn mức giao đất từ ngày 01 tháng 01 năm 1999 đến trước ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành, trừ diện tích đất nhận chuyển quyền sử dụng đất; + Hộ gia đình, cá nhân thuê đất làm mặt xây dựng sở sản xuất, kinh doanh, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh; 32 Downloaded by vu quang (vuchinhhp20@gmail.com) lOMoARcPSD|21911340 + Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước thuê đất để thực dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt xây dựng sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; + Tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê trường hợp sau đây: +) Người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước thuê đất để thực dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt xây dựng sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; xây dựng nhà để bán cho thuê; +) Tổ chức nước có chức ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc * Nghĩa vụ tài người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất + Nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau chuyển mục đích sử dụng trường hợp chuyển đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất phi nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nơng nghiệp có thu tiền sử dụng đất; + Nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau chuyển mục đích sử dụng trừ giá trị quyền sử dụng đất loại đất trước chuyển mục đích sử dụng tính theo giá đất Nhà nước quy định thời điểm phép chuyển mục đích sử dụng đất trường hợp chuyển đất trồng hàng năm, đất trồng lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sang đất phi nơng nghiệp có thu tiền sử dụng đất; + Nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau chuyển mục đích sử dụng trừ tiền sử dụng đất theo loại đất trước chuyển mục đích sử dụng trường hợp chuyển đất phi nông nghiệp đất sang đất ở; 33 Downloaded by vu quang (vuchinhhp20@gmail.com) lOMoARcPSD|21911340 + Trả tiền thuê đất theo loại đất sau chuyển mục đích sử dụng trường hợp người sử dụng đất lựa chọn hình thức thuê đất; + Việc tính giá trị quyền sử dụng đất áp dụng chế độ miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định Chính phủ * Bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi + Nhà nước thu hồi đất người sử dụng đất mà người bị thu hồi đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định Điều 50 Luật Đất đai người bị thu hồi đất bồi thường, trừ trường hợp quy định khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 12 Điều 38 điểm b, c, d, đ g khoản Điều 43 Luật Đất đai + Người bị thu hồi loại đất bồi thường việc giao đất có mục đích sử dụng, khơng có đất để bồi thường bồi thường giá trị quyền sử dụng đất thời điểm có định thu hồi + Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lập thực dự án tái định cư trước thu hồi đất để bồi thường nhà ở, đất cho người bị thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ Khu tái định cư quy hoạch chung cho nhiều dự án địa bàn phải có điều kiện phát triển tốt nơi cũ Trường hợp khơng có khu tái định cư người bị thu hồi đất bồi thường tiền ưu tiên mua thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước khu vực đô thị; bồi thường đất khu vực nông thôn, trường hợp giá trị quyền sử dụng đất bị thu hồi lớn đất bồi thường người bị thu hồi đất bồi thường tiền phần chênh lệch + Trường hợp thu hồi đất hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mà khơng có đất để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất ngồi việc bồi thường tiền, người bị thu hồi đất Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời sống, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm + Trường hợp người sử dụng đất Nhà nước bồi thường thu hồi đất mà chưa thực nghĩa vụ tài đất đai theo quy định pháp luật phải trừ giá trị nghĩa vụ tài chưa thực giá trị bồi thường, hỗ trợ Chính phủ quy định việc bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi việc hỗ trợ để thực thu hồi đất 34 Downloaded by vu quang (vuchinhhp20@gmail.com) lOMoARcPSD|21911340 1.3.7.2.Nguyên tắc xác định giá đất trường hợp hình thành giá đất Khái niệm giá đất Giá đất (giá quyền sử dụng đất) số tiền tính đơn vị diện tích đất Nhà nước quy định hình thành giao dịch quyền sử dụng đất Nguyên tắc định giá đất Thứ Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường; có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường phải điều chỉnh cho phù hợp; Thứ hai Các đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng nhau, có mục đích sử dụng tại, mục đích sử dụng theo quy hoạch mức nhau; Thứ ba Đất khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng nhau, có mục đích sử dụng tại, mục đích sử dụng theo quy hoạch mức Các trường hợp hình thành giá đất: Trường hợp thứ nhất, Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá: Căn vào nguyên tắc định giá đất, phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ quy định, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể địa phương trình Hội đồng nhân dân cấp cho ý kiến trước định Trường hợp thứ hai, Do đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất; Trường hợp thứ ba, Do người sử dụng đất thoả thuận giá đất với người có liên quan thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, mức giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất khơng thấp mức giá Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh định 35 Downloaded by vu quang (vuchinhhp20@gmail.com) lOMoARcPSD|21911340 Quy định không áp dụng trường hợp người có quyền sử dụng đất thoả thuận giá đất thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất Giá đất Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương định dược sử dụng làm để: +) Tính thuế việc sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật; +) Tính tiền sử dụng đất tiền thuê đất giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất cho trường hợp quy định Điều 34 Điều 35 Luật Đất đai năm 2003; +) Tính giá trị quyền sử dụng đất giao đất không thu tiền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân trường hợp quy định Điều 33 Luật Đất đai năm 2003; +) Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản doanh nghiệp nhà nước doanh nghiệp cổ phần hố, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định khoản Điều 59 Luật Đất đai năm 2003; +) Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật; +) Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng phát triển kinh tế quy định Điều 39, Điều 40 Luật Đất đai năm 2003; +) Tính tiền bồi thường người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định pháp luật Tổ chức có đủ điều kiện, lực hoạt động dịch vụ giá đất tư vấn giá đất Việc xác định giá đất tư vấn phải tuân theo nguyên tắc định giá đất, phương pháp xác định giá đất Chính phủ quy định Giá đất tư vấn sử dụng để tham khảo quản lý nhà nước tài đất đai hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất 1.3.7.3 Phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 36 Downloaded by vu quang (vuchinhhp20@gmail.com) lOMoARcPSD|21911340 Phương pháp xác định giá đất: Phương pháp so sánh trực tiếp: phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích mức giá đất thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, đất, hạng đất, loại thị, loại đường phố vị trí) để so sánh, xác định giá đất, loại đất cần định giá Phương pháp so sánh trực tiếp áp dụng để định giá đất thị trường có loại đất tương tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh với loại đất cần định giá Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại đất tương tự sử dụng để phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải giá chuyển nhượng quyền sử dụng sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường Phương pháp thu nhập: phương pháp xác định mức giá tính thương số mức thu nhập tuý thu hàng năm đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình qn năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao địa bàn Phương pháp thu nhập áp dụng để định giá cho loại đất xác định khoản thu nhập mang lại từ đất Căn vào tình hình cụ thể thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hồ sơ loại đất, số liệu thu thập, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn phương pháp xác định giá cho phù hợp; trường hợp cần thiết sử dụng kết hợp hai phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp thu nhập để kiểm tra, so sánh, đối chiếu mức giá ước tính để định mức giá cụ thể Khung giá loại đất Khung giá đất quy định cho loại đất phân loại theo Luật Đất đai, cụ thể sau: Thứ Đối với nhóm đất nơng nghiệp: Có khung giá, khung giá đất trồng hàng năm; lâu năm; đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản quy định cho loại xã: đồng bằng, trung du, miền núi; riêng đất làm muối quy định khung giá cho nước Thứ hai Đối với nhóm đất phi nơng nghiệp: 37 Downloaded by vu quang (vuchinhhp20@gmail.com) lOMoARcPSD|21911340 Có khung giá, khung giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp nông thôn quy định cho loại xã: đồng bằng, trung du, miền núi Khung giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đô thị quy định cho loại Thứ ba Đối với nhóm đất chưa sử dụng Đối với loại đất chưa xác định mục đích sử dụng bao gồm đất chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá khơng có rừng cây, cần phải có giá để tính tiền bồi thường người có hành vi vi phạm pháp luật loại đất này, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh vào giá loại đất liền kề Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định phương pháp xác định giá đất loại đất liền kề để định mức giá đất phù hợp Khi đất chưa sử dụng cấp có thẩm quyền cho phép đưa vào sử dụng, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh vào khung giá đất loại, mục đích sử dụng Chính phủ quy định để định mức giá đất cụ thể 1.3.7.4 Định giá loại đất cụ thể địa phương Căn vào nguyên tắc xác định giá đất, phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, phương pháp định giá cho loại đất cụ thể giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế phổ biến thị trường điều kiện bình thường để xây dựng bảng giá loại đất cụ thể địa phương, trình Hội đồng nhân dân cấp cho ý kiến trước định Khi định giá cho loại đất áp dụng khung giá Chính phủ quy định loại đất 1.3.7.5 Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản tổ chức nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất Đất nhà nước giao cho tổ chức không thu tiền sử dụng đất; đất nhà nước giao cho tổ chức có thu tiền sử dụng đất miễn nộp tiền sử dụng đất; đất nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất nộp, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trả thuộc vốn ngân sách nhà nước tài sản nhà nước giao cho tổ chức.Giá trị quyền sử dụng đất giá trị tài sản nhà nước, vốn đầu tư Nhà nước giao cho tổ chức Căn xác định giá trị quyền sử dụng đất Căn để xác định giá trị quyền sử dụng đất diện tích đất giá đất: 38 Downloaded by vu quang (vuchinhhp20@gmail.com) lOMoARcPSD|21911340 Diện tích đất thuộc đối tượng phải xác định giá trị quyền sử dụng đất diện tích đất sử dụng, giao theo định quan nhà nước có thẩm quyền, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trường hợp diện tích đất sử dụng có chênh lệch so với diện tích ghi định giao đất, văn chuyển quyền sử dụng đất thực xác định giá trị quyền sử dụng đất theo diện tích thực tế sử dụng sở xác nhận Sở Tài nguyên Môi trường Giá đất để xác định giá trị quyền sử dụng đất giá đất Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành cở sở quy định pháp luật Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà giá đất thực tế nhận chuyển nhượng, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất cao giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định giá đất để xác định giá trị quyền sử dụng đất giá đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng thực tế giá đất trúng đấu giá 1.3.7.6 Đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất Định giá đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất trường hợp sau: +) Đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê; +) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền với kết cấu hạ tầng; +) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; +) Sử dụng đất làm mặt xây dựng sở sản xuất, kinh doanh; +) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nơng nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; +) Các trường hợp khác Chính phủ quy định * Thực đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án, xử lý hợp đồng chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất để thu hồi nợ * Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất không thấp giá đất Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định * Việc đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất thực theo quy định pháp luật đấu giá, đấu thầu 39 Downloaded by vu quang (vuchinhhp20@gmail.com) lOMoARcPSD|21911340 40 Downloaded by vu quang (vuchinhhp20@gmail.com)