BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH MÔN HỌC HỢP ĐỒNG VÀ BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI NGOÀI HỢP ĐỒNG GIẢNG VIÊN ThS Lê Thanh Hà BÀI THẢO LUẬN 3 VẤN ĐỀ CHUNG CỦA HỢP ĐỒNG DANH SÁCH[.]
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH MƠN HỌC: HỢP ĐỒNG VÀ BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI NGOÀI HỢP ĐỒNG GIẢNG VIÊN: ThS Lê Thanh Hà BÀI THẢO LUẬN VẤN ĐỀ CHUNG CỦA HỢP ĐỒNG DANH SÁCH NHÓM STT Họ tên Mã số sinh viên Ghi Đoàn Quốc Duy 2153401010027 Nhóm trưởng Trần Thị Thanh Hồng 2153401010042 Võ Trọng Chính 2153401010017 Đặng Sơng Giang 2153401010028 Trần Thị Kim Chi 2153401010016 Lê Thị Mai 2153401010064 Dương Hoàng Long 2153401010063 Nguyễn Lương Giang 2153401010029 Phùng Thi Tuệ Minh 2153401010069 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, NĂM 2023 h DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Từ viết tắt BLDS Bộ Luật Dân DS-GĐT Dân - Giám đốc thẩm TTLT Thông tư liên tịch NQ - HĐTP Nghị – Hội đồng thành phố DSPT Dân phúc tẩm CSPL Cơ sở pháp lý h MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT VẤN ĐỀ 1: HỢP ĐỒNG QUY ĐỊNH VỀ VẤN ĐỀ HÌNH THỨC Tóm tắt án số 16/2019/DS-PT ngày 19/03/2019 TAND tỉnh Quảng Ngãi Quyết định số 93/2018/DS-GĐT ngày 29/11/2018 Toà án nhân dân cấp cao Đà Nẵng 2 VẤN ĐỀ 2: ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT, HỦY BỎ DO KHÔNG THỰC HIỆN ĐÚNG HỢP ĐỒNG .9 Nghiên cứu: Tóm tắt án: VẤN ĐỀ 3: ĐỨNG TÊN GIÙM MUA BẤT ĐỘNG SẢN 22 Nghiên cứu: .22 Tóm tắt án 22 VẤN ĐỀ 4: TÌM KIẾM TÀI LIỆU .31 TÀI LIỆU THAM KHẢO: 35 h VẤN ĐỀ 1: HỢP ĐỒNG QUY ĐỊNH VỀ VẤN ĐỀ HÌNH THỨC Tóm tắt án số 16/2019/DS-PT ngày 19/03/2019 TAND tỉnh Quảng Ngãi V/v: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nguyên đơn: Ông Võ Sĩ M bà Phùng Thị N Bị đơn: ơng Đồn C bà Trần Thị L Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Anh Đoàn Tấn L1, Bà NguyễnThị M1; Anh Đoàn Tấn N1; Chị Đoàn Thị Mỹ N2; Chị Đoàn Thị Thu V Nội dung: Năm 2009 nguyên đơn bị đơn có thỏa thuận lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nguyên đơn Nội dung hợp đồng chuyển nhượng đất giấy chuyển nhượng đất thổ cư ngày 10/8/2009 thực việc nguyên đơn giao 90.000.000 đồng cho phía bị đơn Sau bị đơn khơng cấp đất tái định cư lô B nên bên thay đổi thỏa thuận thành chuyển nhượng lô A với giá 120.000.000 đồng, phía ngun đơn đưa tiếp 20.000.000 đồng, cịn 10.000.000 đồng giao hoàn tất thủ tục chuyển nhượng Trong trình chờ làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vào ngày 05/6/2014 nguyên đơn có cho bà Nguyễn Thị M1 th diện tích đất làm mặt bn bán khơng có ý kiến Đến tháng 10/2016 Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bị đơn, phía bị đơn anh Đồn Tấn L1 đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất số 877 tờ đồ số 24 xã PT cho nguyên đơn không làm thủ tục chuyển nhượng cho nguyên đơn, nguyên đơn xây móng đá chẻ 877 Nay nguyên đơn yêu cầu bị đơn phải làm thủ tục chuyển nhượng 877 tờ đồ số 24 xã PT, huyện ĐP, tỉnh Quảng Ngãi h cho nguyên đơn Tòa tuyên chấp nhận yêu cầu khởi kiện nguyên đơn; không chấp nhận toàn yêu cầu phản tố bị đơn Quyết định số 93/2018/DS-GĐT ngày 29/11/2018 Toà án nhân dân cấp cao Đà Nẵng Tóm tắt Bản án: Nguyên đơn: Ông Võ Sĩ Mến bà Phùng Thị Nhiễm Bị đơn: ơng Đồn Cưu bà Trần Thị Lắm, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ơng Cưu, bà Lắm trai Đồn Tấn Linh thống thỏa thuận chuyển nhượng cho vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm lô B với giá 90tr đồng, diện tích 100m2 Ơng Mến, bà Nhiễm giao đủ số tiền thỏa thuận khơng có lơ B nên bên thống giao thêm 30tr để lấy lơ A Ơng Mến, bà Nhiễm giao trước 20tr, tổng cộng giao 110tr Trong hợp đồng khơng có cơng chứng, chứng thực nên vi phạm hình thức Nhưng q năm, bị đơn khơng yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu nên hợp đồng cóhiệu lực Tại Tịa gíam đốc thẩm, Tịa án nhân dân cấp cao ĐN định: chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 68/2018/KNDS Hủy toàn án dân phúc thẩm số 24/2018/DS-PT Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi xét xử lại theo thủ tục phúc thẩm 1.1 Đoạn Bản án số 16 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực chưa công chứng, chứng thực? Trong án số 16, đoạn cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập trước ngày BLDS 2015 có hiệu lực là: “Năm 2009, bị đơn cần tiền làm nhà cho trai anh Đoàn Tấn L1, nên thỏa thuận lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nguyên đơn, diện tích đất chuyển h nhượng lô B phần đất bị đơn Nhà nước cấp đất tái định cư (Nhà nước thu hồi đất bị đơn thông báo cấp đất tái định cư khu Làng Cá Sa Huỳnh), với giá 90.000.000 đồng Nguyên đơn trả đủ 90.000.000 đồng” Trong án số 16, đoạn cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa công chứng, chứng thực là: “…thời điểm bên thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phía bị đơn chưa cấp đất nên lập giấy viết tay thể nội dung thỏa thuận, cấp đất bên thay đổi thỏa thuận lời nói thành chuyển nhượng 877 tiếp tục thực hợp đồng việc giao thêm tiền, giao đất, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời điểm giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bị đơn” 1.2 Đoạn Bản án số 16 cho thấy Toà án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 cho hợp đồng chuyển nhượng dù hợp đồng xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực? Đoạn Bản án số 16 cho thấy Tòa án áp dụng điều 129 BLDS 2015 cho hợp đồng chuyển nhượng dù hợp đồng xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực là: “Theo quy định Điều 116, khoản Điều 129 Bộ luật dân năm 2015 giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên khơng tn thủ hình thức quy định khoản Điều 502 Bộ luật dân năm 2015 bên nguyên đơn thực giao cho phía bị đơn 110.000.000 đồng, phía bị đơn giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn thực 2/3 nghĩa vụ giao dịch nên giao dịch công nhận hiệu lực.” h 1.3 Việc Toà án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 trường hợp có thuyết phục khơng? Vì sao? - Tịa án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 thuyết phục - Theo Khoản Điều 129 BLDS: “Giao dịch dân xác lập văn vi phạm quy định bắt buộc công chứng, chứng thực mà bên bên thực hai phần ba nghĩa vụ giao dịch theo yêu cầu bên bên, Tịa án định cơng nhận hiệu lực giao dịch Trong trường hợp này, bên thực việc công chứng, chứng thực.” - Bên nguyên đơn thực việc giao cho bị đơn 110.000.000 đồng, phía bị đơn giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn thực 2/3 nghĩa vụ hợp đồng trước giao dịch xác lập văn bản, cụ thể hai bên thỏa thuận lập “Giấy chuyển nhượng đất thổ cư” (Bút lục 27), nên hoàn toàn thỏa mãn điều kiện Khoản Điều 129 BLDS 2015 1.4 Trong Bản án số 16, Tòa án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 xác định Nguyên đơn thực 2/3 nghĩa vụ có thuyết phục khơng? Vì sao? Trong án số 16, Tịa áp dụng Điều 129 BLDS 2015 xác định Nguyên đơn thực 2/3 nghĩa vụ khơng thuyết phục, vì: Theo Khoản Điều 129 BLDS 2015: “Giao dịch dân xác lập văn vi phạm quy định bắt buộc công chứng, chứng thực mà bên bên thực hai phần ba nghĩa vụ giao dịch theo yêu cầu bên bên, Tòa án định công nhận hiệu lực giao dịch Trong trường hợp này, bên khơng phải thực việc công chứng, chứng thực.” h Bị đơn hoàn thành việc giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn hay hoàn thành xong nghĩa vụ giao dịch Tuy nhiên, phía ngun đơn lại chưa hồn tất thủ tục giao thêm đủ số tiền thỏa thuận, nguyên đơn giao cho bị đơn 110.000.000 tổng số tiền 120.000.00, 2/3 nghĩa vụ giao dịch nên giao dịch công nhận hiệu lực 1.5 Trong Bản án số 16, đoạn cho thấy, áp dụng Điều 129 BLDS, bên bán không cần phải làm thủ tục chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng liên hệ quan Nhà nước có thẩm quyền để cơng nhận quyền sử dụng đất theo án có hiệu lực pháp luật? Căn mục [6], phần “Nhận định Tịa án”: “Tịa án cấp sơ thẩm cơng nhận hiệu lực giao dịch pháp luật buộc bị đơn phải làm thủ tục chuyển nhượng 877 cho ngun đơn khơng cần thiết, Tịa án cơng nhận hiệu lực giao dịch ngun đơn liên hệ quan Nhà nước có thẩm quyền để công nhận quyền sử dụng đất theo án có hiệu lực pháp luật.” 1.6 Hướng giải nêu Tịa án có thuyết phục khơng? Vì sao? - Hướng giải Tịa án thuyết phục vì: Tịa án vào Khoản Điều 129 BLDS 2015 để công nhận giao dịch dân hai bên hoàn toàn hợp lệ cho dù khơng tn thủ mặt hình thức Trong án số 16, tòa án buộc bị đơn phải làm thủ tục chuyển nhượng 877 cho ngun đơn khơng cần thiết tháng 10/2016 Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bị đơn, phía bị đơn anh Đồn Tấn L1 đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất h số 877 tờ đồ số 24 xã PT (Sau viết tắt 877) cho nguyên đơn không làm thủ tục chuyển nhượng cho ngun đơn Vì có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị đơn nên sau tịa án cơng nhận hiệu lực giao dịch nguyên đơn liên hệ quan Nhà nước có thẩm quyền để công nhận quyền sử dụng đất theo án có hiệu lực pháp luật 1.7 Đoạn Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển hượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 chưa công chứng, chứng thực? Đoạn Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2019 chưađược cơng chứng, chứng thực: “Về hình thức hợp đồng: Đối với giao dịch dân xác lập trước ngày 01/01/2017, thời hiệu áp dụng theo quy định Bộ luật dân 2015 (điểm d khoản điều 668 BLDS năm 2015) Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 vợ chồng ông Cưu, bà Lắm với vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm không công chứng, chứng thực vi phạm hình thức.” 1.8 Theo BLDS 2015, hệ pháp lý việc hết thời hiệu yêu cầu Tịa án tun bố hợp đồng vơ hiệu hình thức Theo điểm đ khoản Điều 132 BLDS 2015 quy định, thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vơ hiệu hình thức sau: “1 Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân vô hiệu quy định Điều 125, 126, 127, 128 129 Bộ luật 02 năm, kể từ ngày: đ) Giao dịch dân xác lập trường hợp giao dịch dân khơng tn thủ quy định hình thức.” Về hệ pháp lý, theo khoản Điều 132 BLDS 2015 luật quy định: h “2 Hết thời hiệu quy định khoản Điều mà khơng có u cầu tun bố giao dịch dân vơ hiệu giao dịch dân có hiệu lực.” Như vậy, sau năm kể từ ngày giao kết mà khơng có u cầu Tịa án tun bố vơ hiệu giao dịch dân có hiệu lực mà khơng cần phải tiếp tục hồn thiện mặt hình thức 1.9 Đoạn Quyết định số 93 cho thấy Toà án áp dụng quy định thời hiệu Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dùchưa công chứng, chứng thực? Trong Quyết định số 93 cho thấy Toà áp dụng quy định thời hiệu Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là: “ Tuy nhiên từ xác lập hợp đồng đến ngày nguyên đơn khởi kiện 18/4/2017, thời hạn hai năm, bị đơn không yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu theo quy định khoản Điều132 Bộ luật dân 2015 Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực theo khoản Điều 132 Bộ luật dân 2015.” 1.10 Trong Quyết định số 93, việc Tịa cơng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/08/2009 dù chưa công chứng, chứng thực thuyết phục khơng? Vì sao? Quyết định Tịa cơng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dù chưa công chứng, chứng thực thuyết phục Vì: - Căn vào khoản Điều 132 Tịa tun giao dịch dân chuyểnnhượng quyền sử dụng đất ngày 10/08/2009 có hiệu lực Khoản Điều h