Luận văn thạc sĩ đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận bắc từ liêm

Dinh Quang Thanh ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM  ĐINH QUANG THÀNH ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI QU[.]

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - - ĐINH QUANG THÀNH ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI QUẬN BẮC TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2017 - 2020 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Thị Lợi Thái Nguyên - 2021 m i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi, kết nghiên cứu trình bày luận văn trung thực, khách quan chưa dùng để bảo vệ lấy học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cám ơn, thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Thái Nguyên, ngày tháng năm 2021 Tác giả Luận Văn Đinh Quang Thành m ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hồn thành luận văn, tơi nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy cô giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Để hồn thành Luận văn, lời cho phép bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc tới TS Nguyễn Thị Lợi, người trực tiếp hướng dẫn khoa học, dành nhiều thời gian, công sức để hướng dẫn, giúp đỡ tạo điều kiện cho suốt q trình thực đề tài Bên cạnh đó, Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu nhà trường, Phòng Đào tạo, thầy cô Khoa Quản lý đất đai - Trường Đại học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, thực đề tài hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán Ủy ban nhân dân quận Bắc Từ Liêm, Phòng Tài nguyên Môi trường quận Bắc Từ Liêm, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Quận Bắc Từ Liêm giúp đỡ tạo điều kiện cho q trình thực đề tài Cuối cùng, tơi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn cách trọn vẹn Thái Nguyên, ngày … tháng … năm 2021 Học viên Đinh Quang Thành m iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC BẢNG .vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vii MỞ ĐẦU 1 Đặt vấn đề .1 Mục tiêu nghiên cứu đề tài .2 Ý nghĩa đề tài 3.1 Ý nghĩa khoa học 3.2 Ý nghĩa thực tiễn CHƯƠNG TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học lý luận 1.1.1 Những quy định chuyển quyền sử dung đất 1.1.2 Những pháp lý quy định cho công tác kê khai, đăng ký cấp GCNQSD đất 1.1.3 Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản 1.2 Cơ sở thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm 20 1.2.1 Một số kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm số nước giới 20 1.2.2 Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm Việt Nam 22 1.3 Đánh giá chung công tác đăng ký giao dịch bảo đảm Việt Nam .27 1.4 Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm thành phố Hà Nội .28 1.5 Đánh giá chung tổng quan nghiên cứu 30 CHƯƠNG ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 31 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 31 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 31 m iv 2.2 Thời gian địa điểm nghiên cứu 31 2.2.1 Thời gian nghiên cứu 31 2.2.2 Địa điểm nghiên cứu .31 2.3 Nội dung nghiên cứu 31 2.3.1 Đánh giá sơ lược tình hình quận Bắc Từ liêm 31 2.3.2 Đánh giá thực trạng hoạt động giao dịch đảm bảo quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản đất địa bàn quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2017 -2020 31 2.3.3 Đánh giá hoạt động giao dịch QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất thông qua ý kiến người dân cán bộ; 32 2.3.4 Đánh giá thuận lợi, khó khăn đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quản lý giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội .32 2.4 Phương pháp nghiên cứu 32 2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .32 2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .32 2.4.3 Điều tra thu thập số liệu sơ cấp .33 2.4.4 Phương pháp xử lý số liệu .34 2.4.5 Phương pháp so sánh .34 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 35 3.1 Đánh giá tình hình quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội 35 3.1.1.Khái quát điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội 35 3.1.2 Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất Quận Bắc Từ Liêm 42 3.2 Đánh giá thực trạng hoạt động giao dịch đảm bảo quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản đất địa bàn quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2017 -2020 49 3.2.1 Công tác đăng ký biến động đất đai quận Bắc Từ Liêm .49 3.2.2 Đánh giá kết đăng ký biến động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2017 -2020 51 m v 3.2.3 Kết đăng ký biến động tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2017 -2020 52 3.2.4 Kết đăng ký biến động thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2017 -2020 .54 3.2.5 Kết đăng ký biến động chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2017 -2020 54 3.3 Kết đánh giá hoạt động giao dịch đất đai địa bàn quận Bắc Từ Liêm thông qua ý kiến người dân cán 57 3.3.1 Mức độ cơng khai thủ tục hành 57 3.3.2 Thời gian thực thủ tục hành 58 3.3.3 Mức độ thái độ hướng dẫn cán chuyên môn 59 3.3.3 Đánh giá cán hoạt động giao dịch chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất .62 3.4 Đánh giá thuận lợi, khó khan đề xuất giải pháp 78 3.4.1 Thuận lợi 78 3.4.2 Tồn nguyên nhân 78 3.4.3 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu quản lý giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội 80 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 84 Kết luận 84 Kiến nghị .85 TÀI LIỆU THAM KHẢO 87 m vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2020 quận Bắc Từ Liêm .47 Bảng 3.2: Kết tiếp nhận giải số thủ tục hành đất đai giai đoạn 2017– 2020 quận Bắc Từ Liêm 50 Bảng 3.3: Kết chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2017 -2020 .52 Bảng 3.4: Kết tặng cho QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2017 -2020 53 Bảng 3.5: Kết thừa kế QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2017 -2020 54 Bảng 3.6: Kết chấp QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2017 -2020 55 Bảng 3.7 Kết ý kiến đánh giá công khai thủ tục hành quận Bắc Từ Liêm 57 Bảng 3.8 Kết ý kiến đánh giá tiến độ giải hồ sơ 59 Bảng 3.9 Kết ý kiến đánh giá mức độ hướng dẫn cán chuyên môn thực TTHC VPĐKĐĐ quận Bắc Từ Liêm 60 Bảng 3.10 Thái độ cán chuyên môn thực TTHC VPĐKĐĐ Chi nhánh quận Bắc Từ Liêm 61 Bảng 3.11 Ý kiến người dân mức vay vốn thủ tục thực chấp QSD đất .63 Bảng 3.12 Kết điều tra cán ngân hàng cho vay chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quận Bắc Từ Liêm 76 m vii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BLDS : Bộ luật Dân ĐVT : Đơn vị tính GCN : Giấy chứng nhận HĐBT : Hội đồng Bộ trưởng HĐND : Hội đồng nhân dân KT : Kinh tế PL : Pháp luật QSD : Quyền sử dụng QSD đất : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất TB : Trung bình TP : Thành phố UBND : Ủy ban nhân dân VPĐKĐĐ : Văn phòng đăng ký đất đai m MỞ ĐẦU Đặt vấn đề Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, di sản nhân loại, dân tộc Con người sinh từ đất, lớn lên nhờ đất chết trở với đất, đất đai gắn bó máu thịt với người nói chung gia đình nói riêng Việc đăng ký nhà nước đất đai có ý nghĩa: quyền đất đai đảm bảo nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, quán tập trung, thống liệu địa Đăng ký đất đai công cụ nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng lợi ích cơng dân Việc đăng ký giao dịch đảm bảo cách thức để bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho bên nhận đảm bảo quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất bên tham gia giao dịch hợp đồng, loại bỏ rủi ro pháp lý cho giao dịch, tạo lập, trì đảm bảo trật tự lợi ích chung đời sống kinh tế - dân sự, xóa bỏ thị trường “ngầm”, tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất thực cách tốt quyền theo quy định Pháp luật Đăng ký giao dịch đảm bảo cịn góp phần vào việc ngăn ngừa tranh chấp dân liên quan đến giao dịch đảm bảo, hợp đồng vay, góp vốn cung cấp chứng để Tòa án giải tranh chấp Tuy nhiên, thực tiễn, cơng tác đăng ký giao dịch đảm bảo quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất nhiều bất cập Quận Bắc Từ Liêm đơn vị hành cấp quận quận thuộc thành phố Hà Nội, năm qua với tăng trưởng phát triển mặt văn hóa, kinh tế địa bàn thành phố Hà Nội, Bắc Từ Liêm có phát triển khơng ngừng Nhu cầu vốn để đầu tư kinh doanh, sản xuất sử dụng vào chi tiêu gia đình ngày tăng, giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất loại tài sản đất diễn sôi động địa bàn quận Do để đánh giá thực trạng vấn đề này, cần dựa số liệu nghiên cứu cách có hệ thống cho giai đoạn định, từ thấy thuận lợi khó khăn để đề xuất giải pháp phù hợp cho kết tốt m Xuất phát từ thực tiễn trên, cho phép trường Đại học Nông Lâm Thái nguyên, hướng dẫn cô giáo Tiến sĩ Nguyễn Thị Lợi tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội giai đoạn 2017 -2020" Mục tiêu nghiên cứu đề tài Đánh giá thực trạng giao dịch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản đất địa bàn quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2017 -2020 Nhằm thấy thuận lợi, khó khăn đề xuất giải pháp Cụ thể: - Đánh giá thực trạng hoạt động giao dịch đảm bảo quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản đất địa bàn quân Bắc Từ Liêm giai đoạn 2017 -2020; - Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác giao dịch đảm bảo QSD đất đại bàn quận Bắc Từ Liêm Ý nghĩa đề tài 3.1 Ý nghĩa khoa học Việc đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quận Bắc Từ Liêm TP Hà Nội có ý nghĩa quan trọng, góp phần hồn thiện pháp luật giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nói riêng, pháp luật biện pháp bảo đảm nói chung, nhằm xây dựng hệ thống pháp luật Việt Nam thống nhất, hoàn chỉnh đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế 3.2 Ý nghĩa thực tiễn Thông qua việc nghiên cứu, đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quận Bắc Từ Liêm TP Hà Nội để thấy kết đạt thực tế áp dụng vấn đề tồn Qua phát huy mặt tích cực có giải pháp để khắc phục tồn tại, hạn chế nhằm hướng tới cho người sử dụng đất thực quyền giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thuận lợi hiệu Mặt khác tạo sở cho ngành tín dụng, ngân hàng thực việc giải ngân cho vay, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển m