Phân tích thực trạng thị trường văn phòng cho thuê trên địa bàn thành phố hà nội

LỜICAM ĐOAN Tôi đọc hiểu hành vi vi phạm trung thực học thuật Tôi cam kết luận văn “Phân tích thực trạng thị trường văn phòng cho thuê địa bàn thành phố Hà Nội” tự thực hiện, hướng dẫn PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc số liệu luận văn trung thực, có nguồn gốc rõ ràng không vi phạm yêu cầu trung thực học thuật Tác giả luận văn Vũ Thị Thanh Loan LỜI CẢM ƠN Trong thời gian nghiên cứu thực luận văn này, nhận giúp đỡ nhiệt tình từ quan, tổ chức cá nhân Nhân đây, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc lòng biết ơn chân thành đến tập thể, cá nhân tạo điều kiện giúp đỡ tơi suốt q trình thực đề tài Trước hết xin trân trọng cảm ơn Ban Giám hiệu trường Đại học Kinh tế Quốc dân, Viện đào tạo sau đại học tập thể thầy cô giáo, người trang bị kiến thức cho tơi suốt q trình học tập nghiên cứu trường Với lòng biết ơn chân thành sâu sắc nhất, xin trân trọng cảm ơn PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc - người trực tiếp hướng dẫn suốt q trình nghiên cứu hồn thiện đề tài Do thời gian nghiên cứu kiến thức hạn chế, luận văn hồn thiện khơng thể tránh khỏi sơ suất thiếu sót, tơi mong nhận ý kiến thầy cô giáo bạn Xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày 24 tháng 11 năm 2017 Tác giả luận văn Vũ Thị Thanh Loan MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ 1.1 Tổng quan thị trƣờng văn phòng cho thuê 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm văn phòng cho thuê 1.1.2 Khái niệm, đặc điểm thị trường văn phòng cho thuê 11 1.2 Phân tích thị trƣờng văn phịng cho thuê 13 1.2.1 Khái niệm, mục đích hoạt động phân tích thị trường văn phòng cho thuê 13 1.2.2 Nội dung phân tích thị trường văn phịng cho th 14 1.2.3 Phương pháp phân tích 19 1.2.4 Quy trình phân tích thị trường văn phịng cho th……………………22 1.3 Nhân tố ảnh hƣởng tới phân tích thị trƣờng văn phòng cho thuê 22 1.3.1 Nhân tố chủ quan 23 1.3.2 Nhân tố khách quan 23 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 28 2.1 Khái quát đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội Thành phố Hà Nội 29 2.1.1 Đặc điểm tự nhiên Hà Nội 29 2.1.2 Đặc điểm kinh tế Thành phố Hà Nội 30 2.1.3 Đặc điểm xã hội Thành phố Hà Nội 31 2.2 Thực trạng thị trường văn phòng cho thuê địa bàn Thành phố Hà Nội 33 2.2.1 Nguồn cung 34 2.2.2 Giá văn phòng cho thuê 38 2.2.3 Nguồn cầu 44 2.3 Đánh giá thị trƣờng văn phòng cho thuê địa bàn thành phố Hà Nội 47 2.3.1 Kết đạt 47 2.3.2 Hạn chế 48 2.3.3 Cơ hội 49 2.3.4 Thách thức 50 CHƢƠNG 3: DỰ BÁO THỊ TRƢỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 55 3.1 Dự báo tình hình kinh tế - xã hội thành phố Hà Nội ảnh hƣởng tới thị trƣờng văn phòng cho thuê 55 3.2 Dự báo thị trƣờng văn phòng cho thuê địa bàn Thành phố Hà Nội 56 3.2.1 Dự báo nguồn cung 56 3.2.1 Dự báo nguồn cầu 59 3.2.3 Dự báo giá văn phòng cho thuê 60 3.3 Khuyến nghị 62 3.2.1 Khuyến nghị với quan Nhà nước 62 3.2.2 Khuyến nghị với chủ đầu tư, công ty phát triển BĐS văn phòng cho thuê ……………………………………………………………………………… 65 3.2.3 Khuyến nghị với UBND Thành phố Hà Nội 66 KẾT LUẬN 75 TÀI LIỆU THAM KHẢO 77 DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH BẢNG Bảng 1.1: Các tiêu chuẩn xếp hạng, phân hạng văn phòng cho thuê hạng A, B, B- Bảng 2.1: Hoạt động thị trường theo hạng Hà Nội 41 Bảng 2.2: Các hợp đồng lớn khu vực trung tâm, 1H/2016 42 Bảng 2.3: Các hợp đồng lớn khu vực nội thành 1H/2016 43 Bảng 2.4: Các hợp đồng lớn khu vực phía Tây 1H/2016 43 Bảng 2.5: Nguồn cung theo hạng năm 2016 (Giá thuê ước tính bao gồm phí dịch vụ, chưa VAT) 52 Bảng 3.1: Nguồn cung tương lai theo năm 68 BIỂU ĐỒ Biểu đồ 2.1 Nguồn cung theo hạng Q2/2012 – Q2/2016 37 Biểu đồ 2.2: Nguồn cung theo khu vực 38 Biểu đồ 2.3 Nguồn cung văn phòng theo hạng khu vực 38 Biếu đồ 2.4: Giá thuê văn phòng hạng A 39 Biểu đồ 2.5: Hoạt động thị trường văn phòng 40 Biểu đồ 2.6: Giá thuê trung bình theo khu vực 2014-Q2/2016 44 Biểu đồ 2.7: Công suất thuê theo khu vực 2014 – Q2/2016 44 Biểu đổ 2.8: Diện tích thuê thêm theo hang 45 Biểu đồ 2.9: Biểu đồ theo khu vực từ 2014 - 2016 46 Biểu đồ 2.10: Biểu đồ theo ngành nghề doanh nghiệp 46 Biểu đồ 3.1: Nguồn cung tương lai 2H/2016-2018 57 Biểu đồ 3.2: Nguồn cung tương lai theo tiến độ 2H/2016-2018 58 Biểu đồ 3.3: Dự báo giá thuê văn phòng Hà Nội từ 2006 - 2017 61 HÌNH Hình 1.1: Đồ thị đường cung ngắn hạn 16 Hình 1.2: Đồ thị đường cung dài hạn 17 hình 1.3: Quy trình phân tích thị trường văn phịng cho thuê……………….22 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt BĐS Chữ viết đầy đủ Bất động sản TTBĐS Thị trường Bất động sản UBND Ủy ban nhân dân GDP Gross Domestic Product (Tổng sản phẩm quốc nội) FDI Foreign Direct Investment (Đầu tư trực tiếp nước ngoài) DN Doanh nghiệp USD United State Dollar (Đô la Mỹ) VAT Value Added Tax (Thuế giá trị gia tăng) WTO World Trade Organization (Tổ chức thương mại giới) i CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƢỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ Trong chương 1, học viên trình bày nội dung mang tính khoa học, làm sở cho việc nghiên cứu chương sau, cụ thể: Thứ nhất, học viên trình bày khái niệm văn phịng cho th Phân tích đặc điểm văn phịng cho th với đầy đủ đặc điểm bất động sản Phân loại văn phòng thành hạng A, B, C theo số tiêu chí xếp hạng cơng bố “Diễn đàn nghiên cứu Moscow” Khái niệm văn phòng cho thuê: văn phòng cho thuê phần tồn diện tích sàn bất động sản sử dụng vào mục đích cho đối tượng khác thuê làm không gian làm việc khoảng thời gian định Đặc điểm văn phòng cho thuê gồm có: - Văn phịng cho th có tính cố định địa lý, địa điểm di dời - Văn phịng cho th có tính lâu bền - Văn phịng cho th mang tính cá biệt khan - Văn phịng cho th mang tính thị hiếu yếu tố tâm lý xã hội - Văn phòng cho thuê chịu ảnh hưởng lẫn với bất động sản khác - Văn phòng cho thuê chịu chi phối pháp luật chinh sách Nhà nước - Văn phòng cho thuê phụ thuộc nhiều vào lực quản lý Thứ hai, học viên trình bày khái niệm, đặc điểm thị trường văn phòng cho thuê dựa đặc điểm thị trường bất động sản nói chung Khái niệm thị trường văn phòng cho thuê: thị trường văn phòng cho thuê tổng thể giao dịch văn phòng cho thuê dựa quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn không gian, thời gian định, người thuê cho thuê tác động qua lại lần để xác định giá cả, số lượng hàng hóa dịch vụ giao dịch ii Đặc điểm thị trường văn phịng cho th: - Tính cách biệt hàng hóa với địa điểm giao dịch - Thị trường văn phòng cho thuê thực chất thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa bên - Thị trường văn phịng cho th mang tính vùng tính khu vực sâu sắc - Cung văn phòng cho thuê phản ứng chậm so với biến động cầu giá - Thị trường văn phịng cho th thị trường khó thâm nhập - Thị trường văn phòng cho thuê chịu chi phối pháp luật - Thị trường văn phòng cho thuê có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn Thứ ba, học viên trình bày khái niệm, mục đích, nội dung việc phân tích thị trường văn phịng cho th Khái niệm: Phân tích thị trường văn phòng cho thuê hoạt động nhận dạng, nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê khoảng thời gian định Mục đích việc phân tích: mối quan hệ cung, cầu; cung cấp thông tin thị trường cho nhà đầu tư; đánh giá nhân tố chủ quan, khách quan ảnh hưởng tới thị trường văn phịng cho th Nội dung việc phân tích thị trường: Phân tích cung, cầu, giá Tiếp theo, học viên trình bày phương pháp phân tích đưa quy trình phân tích thị trường Các phương pháp phân tích gồm có: phương pháp so sánh, phương pháp biểu mẫu, sơ đồ iii Quy trình phân tích thị trường: - Phương pháp tiếp cận từ chung tới riêng Quan sát toàn cảnh kinh tế - Đánh giá cung, cầu So sánh cung cầu, giá Dự báo, kiến nghị Phương pháp tiếp cận từ riêng tới chung Đánh - giá vị trí cạnh tranh VP cho thuê Kiểm tra kết cấu, pháp lý VP cho thuê Phân tích cung, cầu Phân tích tỷ lệ tăng trường Cuối cùng, học viên trình bày nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động phân tích thị trường văn phòng cho thuê bao gồm: Nhân tố chủ quan nhân tố khách quan Nhân tố chủ quan: Yếu tố người Nhân tố khách quan có: Hệ thống sở đào tạo, bồi dưỡng người; hệ thống thơng tin phân tích; tình hình kinh tế - xã hội; chủ trương chinh sách Nhà nước, … CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Trong chương 2, học viên sử dụng phương pháp phân tích thị trường so sánh, phương pháp biểu mẫu, sơ đồ, … dựa quan sát, đánh giá để từ số liệu cung, cầu, giá thị trường văn phòng cho thuê địa bàn thành phố Hà Nội Đầu tiên, học viên khái quát đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội địa bàn thành phố Hà Nội Đặc điểm tự nhiên, Thành phố Hà Nội sau mở rộng có diện tích 334.924,09 ha; bao gồm 30 quận, huyện thành phố trực thuộc với 577 phường, xã thị trấn Đặc điểm kinh tế, Thành phố Hà Nội địa bàn thu hút đầu tư lớn nước, có tốc độ thị hóa nhanh iv Đặc điểm xã hội, Thành phố Hà Nội thành phố đông dân thứ nước, có tốc độ gia tăng dân số tương đối cao, phân bố khơng Thứ hai, học viên trình bày thực trạng thị trường văn phòng cho thuê địa bàn thành phố Hà Nội Thứ ba, dựa đặc điểm tự nhiên, đặc điểm kinh tế - xã hội thực trạng thị trường văn phòng cho thuê địa bàn thành phố Hà Nội, học viên đưa đánh giá thị trường văn phòng cho thuê địa bàn thành phố Hà Nội Kết đạt - Nguồn cung tăng nhiều tòa văn phòng lớn đưa vào sử dụng - Mức hấp thụ tòa văn phòng tương đối tốt cung tăng có gia tăng số lượng doanh nghiệp mới, cơng ty nước ngồi - Thị trường ln trì mức ổn định, chưa có áp lực tăng giá Hạn chế: - Với nguồn cung ngày tăng dự án gặp khó khăn để đạt hiệu suất cao Khơng tịa nhà có diện tích trống lên chục phần trăm - Nhiều tòa nhà khu trung tâm, mảnh đất nhỏ xây văn phòng cho th gặp hạn chế khơng có nơi để xe, khó quản lý, thang máy tải, … - Sự cạnh tranh doanh nghiệp kinh doanh bất động sản địi hỏi phải có sách kinh doanh hiệu quả, phù hợp với thời kỳ Cơ hội: - Hà Nội địa phương thu hút đầu tư lớn nước - Ngày có nhiều doanh nghiệp thành lập làm tăng nhu cầu thuê văn phòng - Hà Nội tập trung phát triển ngành dịch vụ, xây dựng theo kế hoạch phát triển kinh tế, xã hội Bên cạnh đó, đa dạng, linh hoạt biện pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp 63 Ngoài giải pháp bất động sản văn phịng nói riêng ta cịn có số giải pháp bất động sản nói chung như: “Một là, nghiên cứu ban hành Luật Đăng ký BĐS Bởi việc đăng ký bất động sản quy định phân tán nhiều văn quy phạm pháp luật, dẫn đến tình trạng quy định đăng ký quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất lại tồn tách biệt với Hệ việc hình thành quan quản lý, quan đăng ký trình tự, thủ tục đăng ký riêng biệt loại bất động sản đất (bao gồm đất khơng có nhà ở), nhà (có đất ở), cơng trình xây dựng Điều dẫn đến bất hợp lý phiền hà triển khai thực tế quy định pháp luật đăng ký bất động sản Bên cạnh đó, pháp luật đăng ký bất động sản chưa đồng bộ, thiếu số quy định cần thiết quy trình đăng ký, đăng ký quyền sở hữu rừng sản xuất rừng trồng, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo thoả thuận số giao dịch khác bất động sản đề cập Luật Bảo vệ phát triển rừng, Bộ luật dân năm 2005, chưa có quy định cụ thể trình tự, thủ tục đăng ký Ngoài ra, pháp luật lĩnh vực nêu cịn số quy định khơng phù hợp, cần kịp thời sửa đổi, bổ sung Do đó, trước yêu cầu ổn định phát triển thị trường bất động sản nước ta, cải cách lĩnh vực đăng ký bất động sản cần thiết.” “Hai là, nghiên cứu, ban hành Luật thị trường chấp thứ cấp Đây văn pháp luật quan trọng cần thiết để từ làm sở pháp lý cho hệ thống ngân hàng tạo nguồn vốn trung dài hạn từ nguồn vốn ngắn hạn chấp BĐS tạo Để TTBĐS phát triển bền vững hệ thống ngân hàng tai trợ cách lành mạnh cho thị trường cần phải có hệ thống chấp thứ cấp mạnh quản lý tốt.” “Ba là, nghiên cứu, ban hành Luật quỹ tiết kiệm BĐS Về bản, đối tượng tham gia vào TTBĐS thiếu vốn Vi vậy, quỹ tiết kiệm BĐS cầu nối trung gian ngân hàng, công ty kinh doanh BĐS nhóm người cụ thể Điều quan trọng để mơ hình thành cơng hệ thống ngân hang lành mạnh, hệ thống cơng ty kinh doanh BĐS lành mạnh nhóm chủ thể kinh tế có tiết kiệm kinh tế.” 64 “Bốn là, nghiên cứu, ban hành Luật loại hình quỹ đầu tư BĐS Đặc biệt cần nghiên cứu, ban hành Luật quỹ đầu tư tín thác BĐS Đây loại hình quỹ thành cơng nhiều quốc gia, đặc biệt từ năm đầu kỷ XX trở lại Hiện tại, Việt Nam cần có thời gian để hình thành phát triển quỹ đầu tư tín thác BĐS Tuy nhiên, có quỹ tín thác hình thành Vi vậy, năm tới, với việc trưởng thành kinh tế, việc đời văn pháp luật cần thiết để quỹ đầu tư tín thác BĐS hoạtđộng.” “Năm là, nghiên cứu, ban hành văn pháp luật trái phiếu BĐS Việc phát hành trái phiếu BĐS manh nha hình thành Việt Nam Tuy nhiên, chưa có khung pháp lý nên việc mở rộng diện đối tượng chưa thể triển khai Vì vậy, việc nghiên cứu, ban hành văn pháp quy vấn đề sớm hay muộn cần thiết để mở luồng tài cho thị trường Hướng triển khai Ngân hàng Nhà nước phối hợp với Bộ Tài Thơng tư liên cho thi điểm, nhân lên diện rộng ban hanh chínhsách.” “Sáu là, nghiên cứu ban hành Luật Quy hoạch Hiện có nhiều quy hoạch: quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch ngành Luật Quy hoạch phát triển đô thị ban hanh; Luật Quy hoạch sử dụng đất Bộ Tài nguyên Môi trường đề xuất nghiên cứu Bộ Luật Đất đai; Nghị định quy hoạch tổng thể pháttriểnkinhtếxãhộiđãđượcbanhành Vìvậy,cầnquy hoạch thống hoạch vào mối Mà điều thống trước hết thực thống mặt luật pháp.” “Bảy là, nghiên cứu ban hành Luật thông tin BĐS để xây dựng số liên quan đến thị trường Triển khai tinh thử số giá nhà Bước đầu la tính thử, chỉnh sửa theo điều kiện Việt Nam, sau mở rộng, tinh cho nước, vùng, tỉnh, chí huyện quận, phường xã Căn vào kinh nghiệm thị trường hàng hóa dịch vụ, vào đặc điểm hàng hóa BĐS, thị trường BĐS đặc điểm thông tin giao dịch BĐS thời gian tới, cần xây dựng việc tính toán tiêu đánh giá thị trường BĐS Trong bối cảnh thị trường nay, việc xây dựng số thị trường BĐS mức độ hẹp thực hơn.” 65 “Tám là, hình thành quan đủ tầm quản lý thị trường BĐS Lĩnh vực không đơn ngành kinh tế kỹ thuật nên cần số quan nhà nước đồng thời theo dõi quản lý Tuy vậy, cần có quan đầu mối quản lý cấp nhà nước Hiện Bộ Xây dựng quan có chức năng, nhiệm vụ quản lý nhà nước Tuy nhiên, quan quản lý thực tế đặt đơn vị cấp cục Điều gây nên bất cập phạm vi tầm quản lý Bên cạnh đó, Việt Nam có Ủy ban Chứng khoán Nhà nước để quản lý thị trường chứng khốn; có Tổng cục Quản lý Đất đai Vi vậy, cần quan đủ tầm để quản lý thị trường BĐS.” “Chín là, tăng cường đào tạo nguồn nhân lực đáp ứng cho hoạt động phân tích BĐS Thị trường BĐS có u cầu đa dạng nguồn nhân lực (những nhà đầu tư, người môi giới, nhà tư vấn, nhà hoạch định sách, ) Vi vậy, cần có nhiều khoa trường đại học, mà trước hết đặt trường kinh tế có chức chun mơn đạo tạo cử nhân, sau đại học chuyên ngànhBĐS.” 3.2.2 Khuyến nghị với chủ đầu tư, công ty phát triển BĐS văn phòng cho thuê Các nhà đầu tư nên ưu tiên lựa chọn chiến lược trì cơng suất cho th tối đathay trì giá thuê cao xem xét nâng giá thuê khach gia hạn hợp đồng thời điểm kinh tế phục hồi “Dù thị trường văn phòng cho thuê phát triển ổn định, đơn vị cung cấp dịch vụ cần tiếp tục cải thiện chất lượng dịch vụ, đặc biệt, thể đồng cảm với khách thuê thị trường có nhiều biến động Các chủ đầu tư hồn tồn trao đổi, làm việc khách hàng để thiết kế văn phòng đa dạng, linh hoạt Còn với tòa văn phòng kiểu mẫu truyền thống, chủ đầu tư cần có hình thức cải tạo để đáp ứng nhu cầu ngày cao khách thuê, đồng thời phù hợp với xu hướng phát triển văn phòng tương lai Hơn nữa, chủ đẩu tư phải trọng đến công tác tiếp thị để trì khách hàng thu hút khách thuê ngắn hạn dài hạn.” Khi thị trường xuống chủ đầu tư mạnh dạn giảm giá cho khách thuê tăng giá thị trường lên chia sẻ khó khăn để hợp tác với doanh nghiệp th Khơng thực cứng nhắc theo hợp đồng, thị trường 66 xuống, doanh nghiệp muốn cắt giảm ngân sách cho phù hợp Nếu doanh nghiệp bất động sản không hiểu quy luật đó, phải trả giá tỷ lệ trống nhiều mà khơng có khách th Bên cạnh đó, chủ tịa nhà văn phịng cho th nên nhìn lại mức giá, chất lượng dịch vụ để đưa chiến thuật kinh doanh hợp lý, đồng thời, nên lắng nghe nhà tư vấn thuê nhiều để có giải pháp thuê phù hợp “Trong xu hướng phát triển chung phân khúc văn phòng cho thuê, để thích nghi thay đổi cách làm việc mới, doanh nghiệp có tịa văn phòng xây dựng lâu năm cần phải nâng cấp tu sửa thường xuyên để cạnh tranh với dự án văn phòng gia nhập thị trường Đặc biệt với xu hướng phát triển nay, tương lai, tịa nhà văn phịng khơng đơn giản nơi làm việc mà nơi cung cấp dịch vụ chung siêu thị, cà phê, phòng chơi dành cho trẻ em… Nếu đáp ứng yêu cầu văn phòng cho thuê đứng vững tồn tại.” Xu hướng thuê văn phòng giới khởi nghiệp thiên văn phịng thiết kế mở, khơng gian làm việc chung, văn phịng dịch vụ Các văn phịng truyền thống khơng cịn lựa chọn startup lỗi thời không đáp ứng yêu cầu khởi nghiệp Trước tình hình văn phịng truyền thống để tiếp tục “sống” giới bất động sản tịa nhà có văn phịng truyền thống nên tận dụng khối thương mại khơng cịn hoạt động diện tích khó cho th để cải tiến, phát triển thành văn phịng dịch vụ hay khơng gian làm việc chung – coworking space Cách làm linh hoạt, đáp ứng nhu cầu startup mà tạo điều kiện thúc đẩy khởi nghiệp Việt Nam tiếp tục phát triển năm 2017 3.2.3 Khuyến nghị với UBND Thành phố Hà Nội “Kiểm tra, rà soát dự án chậm tiến độ thu hồi giấy chứng nhận đầu tư thay đổi chủ đầu tư dự án không đủ lực tiếp tục thực dự án.” “Các quy hoạch phát triển Hà Nội cần rà sốt hồn thiện theo hướng tiên tiến đại với tư mới, tầm nhìn dài hạn để Hà Nội 67 phát triển nhanh hơn, bền vững hơn, đồng thời xử lý thách thức phải đối mặt như: Ùn tắc giao thông, ô nhiễm môi trường…” Hà Nội cần phải tiếp tục cải thiện mạnh mẽ môi trường đầu tư kinh doanh, tập trung cải cách hành chính, xây dựng quyền động, hiệu quả, thân thiện với doanh nghiệp Rút ngắn thời gian khởi doanh nghiệp, cải thiện khả tiếp cận đất đai, hướng tới công khai quy hoạch sử dụng đất, kiên thu hồi đất đai giao không thực Bên cạnh đó, cần phải tiếp tục đột phá quy trình đầu tư với nhà đầu tư Quá trình thủ tục, đất đai khúc mắc Vấn đề tải sở hạ tầng cần giải trình xúc tiến đầu tư Hà Nội cần hướng tới thu hút dự án đô thị, khởi nghiệp với lượng vốn lớn, tạo giá trị gia tăng cao, chiếm sở vật chất “Tổ chức tốt hệ thống cung cấp thông tin bất động sản theo nguyên tắc công khai, minh bạch, trung thực quy định bắt buộc công khai thông tin thị trường bất động sản kênh thông tin theo quy định để góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản nói chung thị trường văn phịng cho th nói riêng.” Có kế hoạch, chương trình phát triển bất động sản hàng năm thời kỳ năm, 10 năm phù hợp với điều kiện cụ thể định hướng phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội Ban hành văn hướng dẫn liên quan, tạo điều kiện cho công tác bồi dưỡng kiến thức, cấp chứng cho người tham gia hoạt động nghiên cứu, phân tích 68 Bảng 3.1: Nguồn cung tƣơng lai theo năm STT Tên dự án Sunsquare Vicem Tower Thăng Long Garden Dự án số Lê Duấn HUD Tower Discovery Complex Điện Biên Phủ 317 Trường Chinh Discovery Complex II Legend Tower Vietinbank Tower MB Central Point Mỹ Đình FLC Twin Towers Vinata-Taisei Petrowaco Building Tôn Thất Tùng 44 Yên Phụ Giáng Võ Complex (Hyatt Regency Hà Nội) Địa Quận/huyện 21 Lê Đức Thọ Từ Liêm Tổng sau năm 2016 Lô 10E6, Khu đô thị Cầu Từ Liêm Giấy Khai 250 Minh Hai Bà Trưng Lẽ Duấn Ba Đinh Lê Văn Lương Cảu Giấy 302 Cầu Giấy Câu Giấy Điện Biên Phú Ba Đình 317 Trường Chinh Thanh Xuân 8B Lê Trực Ba Đình Tổng sau năm 2017 109 Nguyễn Tuân Thanh Xuân Ciputra Tày Hồ Khu đô thị Mỹ Đình Từ Liêm 265 Cầu Giấy Cầu Giấy 289 Khuất Duy Tiến Thanh Xuân 97 Láng Hạ Đống Đa Tơn Thất Tùng Đóng Đa 44 n Phụ Ba Đình 15-17 Ngọc Khánh Ba Đình 2018 2018 2018 2018 2018 2018 2018 2018 Tổng DT cho thuê (m2) 9.600 9.600 37.800 22.000 6.500 137.800 96.000 7.841 2.700 16.200 250.581 15.000 94.197 13.092 35.991 23.183 8.228 17.966 15.000 Làm móng Đang xây dựng Đang xây dựng Đang xâỵ dựng Giải phóng mặt mặt Giải phóng mặt Giải phóng Đang lập kẻ hoạch 2018 12.600 Đang lập kẽ hoạch Thời gian mở dự kiến 2017 2016 2016 2016 2016 2017 2016 2017 2017 Hiện trạng Đang xây dựng Đang xây dựng Đang xây dựng Đang hoàn thiện Đang hoàn thiện Đang hoàn thiện Đang hoàn thiện Đang xây dựng Đang hồn thiện 69 Giải phóng mặt Giải phóng mặt bảng Giải phóng mặt 10 CIE - CMC Building Ngõ 164 Khuất Duy Tiến Thanh Xuân Các năm sau 8.000 11 Mỹ Đinh Pearl Mễ Trì, Từ Liêm Từ Liêm Các năm sau 44.593 12 Mai Trang Tower 16 Phạm Hùng Cằu Giấy Các năm sau 19.824 13 Paragon Ha Noi Tower Phạm Hùng Câu Giấy Các năm sau n/a Làm móng 14 Tỏng Đản Tower 214 Tràn Quang Khải Hoàn Kiếm Các năm sau 36.762 Đang lập kè hoạch Lẻ Văn Lương Thanh Xuân Các năm sau 6.662 Đang lập kế hoạch Đường Trăn Thái Tông Cầu Giấy Các năm sau n/a Đang lập kế hoạch 15 16 Trung tâm thương mại văn phòng cho thuê số 4.6 Complex building – Vietcombank 17 Minh Khai Complex 201 Minh Khai Hai Bà Trưng Các năm sau 24.800 Đang lập kế hoạch 18 Transmeco Tower Khuất Duy Tiến Thanh Xuân Các năm sau 14.144 Đang lập kế hoạch 19 MBLand Tower - Chùa Bộc Đóng Đa Các năm sau 11.200 Đang lập kế hoạch 20 Giáng Võ Complex Tower 187B Giảng Võ Đống Đa Các năm sau 28.125 Đang lập kế hoạch 21 Phương Nam Pearl Towers 105 Trường Chinh Hoàng Mai Các năm sau 48.938 Đang lập kẽ' hoạch 22 1283 Giải Phóng 1283 Giải Phóng Hồng Mai Các năm sau 10.508 Đang lập kế hoạch 23 HUD – Hanel 60 Nguyễn Đức Cảnh Hoàng Mai Các năm sau 13.210 Đang lập kế hoạch 70 24 59-63 Huỳnh Thúc Kháng Huỳnh Thúc Kháng Đồng Đa Các năm sau 9.300 Đang lập kế hoạch 25 Trung tâm thương mại dịch vụ Châu Long Châu Long Ba Đình Các năm sau 5.058 Đang lập kế hoạch 26 TSQ Plaza Mỗ Lao Hà Đông Các năm sau 70.368 Đang lập kè hoạch 27 Vĩnh Tuy Trade Centre Khu vực câu Vĩnh Tuy Long Biên Các năm sau 17.452 Đang lập kế hoạch 28 Hồng Hà Tower 94 Lò Đúc Hai Bà Trưng Các năm sau n/a Đang lập kế hoạch 29 Red River Building Trần Hưng Đạo Hoàn Kiếm Các năm sau 6.880 Đang lập kế hoạch 30 Hà Nội Times Square Phạm Hùng Từ Liêm Các năm sau 15.000 Đang lập kế hoạch 31 Vimeco - Hanel Tower E9 Phạm Hùng Từ Liêm Các năm sau 15.068 Đang lập kẽ hoạch 32 108 Nguyễn Trãi 108 Nguyễn Trãi Thanh Xuân Các năm sau 7.193 Đang lập kế hoạch 33 ICT Tower Sô' E9 Phạm Hùng Từ Liêm Các năm sau 10.000 Đang lập kế hoạch 34 Indeco Tower Dịch Vọng Hậu Cãu Giấy Các năm sau 6.131 Đang lập kế hoạch 35 Vietracimex Tower E4 - 17 Khu đô thị càu Giấy Cảu Giấy Các năm sau 12.000 Đang lập kế hoạch 36 Thanh Niên Plaza 125 Văn Cao - Liễu Giai Ba Đình Các năm sau 9.000 Đang lập kế hoạch 37 Láng Hạ Láng Hạ Đống Đa Các năm sau 13.460 Đang lập kẻ hoạch 71 38 Licogi 19 Complex Lê Văn Lương Thanh Xuân Các năm sau 17.370 Đang lập kế hoạch 39 Xuân La Trade Centre Xuân La Táy Hò Các năm sau 8.813 Đang lập kè hoạch 40 Elinco Building 41 Cáu Giấy Các năm sau 8.978 Đang lập kế hoạch Petrolimex Ha Noi Building Lô B1F Khu Thủ công mỹ nghệ Cầu Giấy - Đường Nguyễn Phong sắc kéo dài 549 Nguyễn Văn Cừ Long Biên Các năm sau 5.749 Đang lập kế hoạch 42 Thaco Building 541 Nguyễn Văn Cừ Long Biên Các năm sau n/a Đang lập kế hoạch 43 B4 Nam Trung Ven B4 Nam Trung Yên Cầu Giấy Các năm sau 18.424 Đang lập kế hoạch 44 Flamingo Tower 264 Đội Cán, Ba Đình Ba Đình Các năm sau 6.424 Đang lập kế hoạch 45 Twin Tower 1152-1154 Đường Láng Đống Đa Các năm sau 13.161 Đang lập kế hoạch 46 International Financial Tower 220 Trần Duy Hưng Câu Giấy ' Các năm sau 78.820 Đang lập kế hoạch 47 Nettra Towers Phạm Hùng Từ Liêm Các năm sau n/a Đang lập kế hoạch 48 HFC Building 21 Trần Khánh Dư Hoàn Kiếm Các năm sau n/a Đang lập kè hoạch 49 508 Trường Chinh 508 Trường Chinh Thanh Xuân Các năm sau n/a Đang lập kế hoạch 50 Alphanam Twin Towers Phạm Hùng Từ Liêm Các năm sau n/a Đang lập kẽ hoạch 51 Đẻn LỪ Plaza Hoàng Văn Thụ Hoàng Mai Các năm sau n/a Đang lập kế hoạch 72 52 Đi Cá Plaza Thịnh Liệt Hồng Mai Các nàm sau n/a Đang lập kế hoạch 53 68 Trường Chinh 68 Trường Chinh Đống Đa Các năm sau n/a Đang lập kê hoạch 54 90 Đường Láng 90 Đường Láng Đống Đa Các năm sau n/a Đang lập kế hoạch 55 115 Nguyễn Lương Bẳng 115 Nguyễn Lương Bằng Đống Đa Các năm sau n/a Đang lập kế hoạch 56 21 Đỏng Các 21 Đông Các Đổng Đa Các năm sau n/a Đang lập kế hoạch 57 30B Đoàn Thị Điếm 30B Đoàn Thị Điểm Đống Đa Các năm sau n/a Đang lập kế hoạch 58 93 Láng Hạ 93 Láng Hạ Đống Đa Các năm sau n/a Đang lập kế hoạch 59 16 Láng Hạ 16 Láng Hạ Đống Đa Các năm sau n/a Đang lập kế hoạch 60 Nguyên Hồng Nguyên Hồng Ba Đình Các năm sau n/a Đang lập kế hoạch 61 68 Trường Chinh 68 Trường Chinh Đống Đa Các năm sau n/a Đong lập kế hoạch 62 31 Láng Hạ 31 Láng Hạ Ba Đình Các năm sau n/a Đang lập kế hoạch 63 19 Lẻ Thanh Nghị 19 Lê Thanh Nghị Hai Bà Trưng Các năm sau n/a Đang lập kế hoạch 64 423 Minh Khai 423 Minh Khai Hai Bà Trưng Các năm sau n/a Đang lập kế hoạch 65 42 Lê Ngọc hân 42 Lê Ngọc Hân Hai Bà Trưng Các năm sau n/a Đang lập kế hoạch 73 66 378 Minh Khai 378 Minh Khai Hai Bà Trưng Các năm sau n/a Đang lập kế hoạch 67 277 Nguyễn Trãi 277 Nguyễn Trãi Thanh Xuân Các năm sau n/a Đang lập kế hoạch 68 Đào Duy Từ Đào Duy Từ Đống Đa Các nảm sau n/a Đang lập kế hoạch 69 Viwaseen Hạ Đình Hạ Đình Thanh Xuân Các năm sau n/a Đang lập kế hoạch 70 493 Trương Định 493 Trương Định Hoàng Mai Các năm sau n/a Đang lập kế hoạch 71 8/260 Câu Giấy 8/260 Cằu Giấy Cầu Giấy Các năm sau 8.775 Đang lập kế hoạch 72 Hà Đông Sunflower 105 Chu Văn An Hà Đông Các năm sau 3.423 Đang lập kế hoạch 73 63 Nguyễn Huy Tướng 63 Nguyễn Huy Tướng Thanh Xuân Các năm sau 13.520 Đang lập kè hoạch 74 D' San Raffles 22-24 Hàng Bài Hai Bà Trưng Các năm sau 10.608 Đang lập kế hoạch 75 Danh Nam Tower A/D6 Khu đô thị Cầu Giấy, Đường Trần Thái Tông Cẳu Giấy Các năm sau 7.357 Đang lập kẽ’ hoạch 76 Diamond Building Duy Tân Cằu Giấy Các năm sau 18.434 Đang lập kế hoạch 77 Hameco 76 Nguyễn Trãi Thanh Xuân Các năm sau 26.880 Đang lập kế hoạch 78 Vithaco Đào Duy Anh Đống Đa Các năm sau n/a Đang lập kế hoạch 79 27-29 Lý Thái Tố 27-29 Lý Thái Tò + 10 Trần Nguyên Hãn Hoàn Kiếm Các năm sau n/a Đang lập kê hoạch 74 80 Golden Land Building 275 Nguyễn Trãi Thanh Xuân Các năm sau n/a Đang lập kế hoạch 81 50 Yên Hòa Complex 50 Yên Hòa Cầu Giấy Các năm sau n/a Đang lập kế hoạch 82 Star City Centre Khu đô thị Đông Nam, Trân Duy Hưng Câu Giấy Các năm sau 22.500 Đang lập kẽ hoạch 83 Discovery Complex 154 Hoàng Quốc Việt Càu Giấy Các năm sau n/a Đang lập kế hoạch 84 Vinacomin Dương Đình Nghệ & Trung Kính Cầu Giấy Các năm sau n/a Đang lập kế hoạch 85 PVT Diamond Tower Phạm Hùng Cầu Giấy Các năm sau n/a Đang lập kế hoạch 86 Constrexim Complex A1 Góc Xuân Thủy, Cầu Giấy Cảu Giấy Các năm sau 72.128 Đang lập kế hoạch 87 Licogi tower 491 Nguyễn Trãi Câu Giấy Các năm sau n/a Đang lập kế hoạch 88 Long Giang Tower Khu đất N02 - T2, Khu Ngoại Giao Đoàn, Xuân Đỉnh Từ Liêm Các năm sau Đang lập kế hoạch 89 TD-Handico C3 Plaza C3 Nam Trung Yên Cầu Giấy Các năm sau 43.095 Tổng năm sau 1.083.388 Đang lập kế hoạch 75 KẾT LUẬN Phân tích thị trường bất động sản nói chung phân tích thị trường văn phịng cho th nói riêng hoạt động quan trọng nay, đặc biệt giai đoạn mở cửa hội nhập kinh tế quốc tế Hoạt động phân tích góp phần cung cấp thông tin cho chủ đầu tư bất động sản tổ chức, cá nhân có nhu cầu thuê, làm tăng tình minh bạch thị trường khâu từ hoạt động đầu tư, tạo lập đến hoạt động thuê, cho thuê Với mục tiêu nghiên cứu luận văn đề phân tích thực trạng thị trường văn phòng cho thuê thành phố Hà Nội giai đoạn từ 2014 – 2016 từ đưa khuyến nghị quan Nhà nước; chủ đầu tư, công ty phát triển bất động sản; UBND Thành phố Hà Nội, luận văn tập trung nghiên cứu vấn đề sở lý luận thị trường văn phòng cho thuê; phân tích thực trạng cung, cầu giá văn phịng cho thuê; đưa mặt đạt được, hạn chế, hội thách thức; sở đưa dự báo cho thị trường văn phòng cho thị trường văn phịng cho th Luận văn hồn thành số nội dung: Luận văn bổ sung số vấn đề sở lý luận thị trường văn phòng cho thuê - Luận văn làm rõ khái niệm, đặc điểm văn phòng cho thuê, thị trường văn phòng cho thuê, phân loại văn phòng cho thuê - Luận văn làm rõ khái niệm, mục đích việc phân tích thị trường văn phịng cho thuê; nội dung việc phân tích thị trường văn phòng cho thuê, bao gồm: cung, cầu, giá lực lương tham gia thị trường - Luận văn số nhân tố chủ quan, khách quan có ảnh hưởng tới hoạt động phân tích thị trường văn phòng cho thuê Luận văn phân tích khái quát thực trạng thị trường văn phòng cho thuê địa bàn thành phố Hà Nội Từ phân tích thực trạng đó, luận văn kết đạt được, hạn chế, hội, thách thức mà chủ đầu tư, công ty phát triển bất động sản gặp phải thời gian tới Luận văn đưa dự báo tình hình kinh tế xã hội, dự báo nguồn cung, nguồn cầu, giá đưa khuyến nghị, đề xuất quan 76 Nhà nước có thẩm quyển, UBND thành phố Hà Nội, chủ đầu tư, công ty phát triển bất động sản để phát triển thị trường, lành mạnh hóa thị trường, minh bạch hóa thơng tin thị trường, Việc nghiên cứu luận văn dừng lại việc sử dụng phương pháp khảo cứu tài liệu, phương pháp so sánh, phương pháp bảng biểu, biểu đồ; đó, việc đưa dự báo cịn mang tính chủ quan, cá nhân Bởi vậy, thời gian tới cần có luận văn, cơng trình nghiên cứu khoa học sử dụng số liệu có sẵn, dùng phương pháp hàm hồi quy đưa dự báo để kết mang lại có tính khách quan độ xác cao 77 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2015), Tiêu chuẩn thẩm định giá số 07 CBRE Việt Nam (2016), Phân khúc văn phòng cho thuê Hà Nội: Dồn dập bung hàng đầu năm Hanoi.org.vn, Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn 2050 Hồng Văn Cường cộng (2017), Giáo trình Thị Trường Bất động sản, NXBĐại học Kinh tế Quốc dân Khoa Bất động sản Kinh tế Tài nguyên, Bài giảng môn Quản lý Bất động sản, Đại học Kinh tế Quốc dân Nghiên cứu Tư vấn Savills (2016), Báo cáo Quý Văn phòng cho thuê địa bàn Hà Nội Quốc hội Nước CHXHCN Việt Nam (2014), Luật Kinh doanh Bất động sản Quốc hội Nước CNXHCN Việt Nam (2015), Luật Dân số 91/2015/QH13 Tạp chí Bất Động Sản Việt Nam (2017), Hà Nội: Giá thị trường văn phòng cho thuê ổn định năm 2017 10 Tạp chí Bất Động Sản Việt Nam (2017), Thị trường văn phòng Hà Nội 2017: Xu hướng “Co-working Space” lên 11 Trần Kim Chung (2010), Giải pháp cho thị trường Bất Động Sản Việt Nam 12 Voer.edu.vn, Nguồn tài liệu phương pháp phân tích