Áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội.

Áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội.Áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội.Áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội.Áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội.Áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội.Áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội.Áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội.Áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội.Áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội.Áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội.Áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội.Áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội.Áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội.Áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội.Áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội.Áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội.Áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội.Áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội.Áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội.Áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội.Áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội.Áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội.Áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội.Áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội.Áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội.Áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội.Áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội.Áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội.

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI NCS NGUYỄN DƯ MINH ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐIỀU CHỈNH ĐẤT TRONG TRIỂN KHAI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ TẠI ĐÔ THỊ TRUNG TÂM THỦ ĐÔ HÀ NỘI LUẬN ÁN TIẾN SỸ CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH Hà Nội - 2021 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI NCS NGUYỄN DƯ MINH ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐIỀU CHỈNH ĐẤT TRONG TRIỂN KHAI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ TẠI ĐÔ THỊ TRUNG TÂM THỦ ĐÔ HÀ NỘI LUẬN ÁN TIẾN SỸ CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐƠ THỊ VÀ CƠNG TRÌNH MÃ SỐ: 62.58.01.06 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS KTS LÊ TRỌNG BÌNH TS KTS TRẦN THỊ LAN ANH Hà Nội - 2021 i LỜI CẢM ƠN Trong trình thực Luận án, nhận nhiều giúp đỡ nhiệt tình đóng góp q báu tập thể cá nhân để hoàn thành Luận án Lời cho tơi bày tỏ lịng kính trọng cảm ơn chân thành TS KTS Lê Trọng Bình, TS KTS Trần Thị Lan Anh, người Thầy, người Cô trực tiếp hướng dẫn bảo tận tình, giúp đỡ tơi suốt q trình thực Luận án Tôi xin chân thành cảm ơn bảo, đóng góp nhiệt tình thầy, giáo, cán thuộc khoa Sau Đại học môn Quản lý thị cơng trình trường Đại học kiến trúc Hà Nội Tôi xin chân thành cảm ơn Hà Nội, ngày tháng năm 2021 Tác giả luận án Nguyễn Dư Minh ii LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu độc lập riêng tôi, số liệu luận án trung thực, có nguồn gốc trích dẫn rõ ràng Đề tài khơng trùng lặp với cơng trình khoa học công bố Tác giả luận án Nguyễn Dư Minh iii MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i LỜI CAM ĐOAN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC TỪ VIẾT TẮT vii DANH MỤC CÁC BẢNG viii DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ ix MỞ ĐẦU 1 Sự cần thiết đề tài .1 Mục đích nghiên cứu .3 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4 Phương pháp nghiên cứu Nội dung nghiên cứu .5 Các kết nghiên cứu đóng góp luận án Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Các khái niệm, thuật ngữ Cấu trúc luận án 10 NỘI DUNG 11 CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ PHƯƠNG PHÁP ĐIỀU CHỈNH ĐẤT TRONG TRIỂN KHAI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ .11 1.1 Phương pháp điều chỉnh đất 11 1.1.1 Quá trình hình thành phát triển phương pháp điều chỉnh đất 11 1.1.2 Khái niệm phương pháp điều chỉnh đất 13 1.1.3 Phương thức thực nội dung phương pháp điều chỉnh đất 16 1.1.4 Đặc điểm phương pháp điều chỉnh đất 18 1.2 Triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị áp dụng phương pháp điều chỉnh đất giới 20 1.2.1 Mục tiêu phạm vi áp dụng .20 iv 1.2.2 Loại hình dự án áp dụng phương pháp điều chỉnh đất 22 1.2.3 Quy trình triển khai dự án áp dụng phương pháp điều chỉnh đất 24 1.2.4 Điều kiện thực 25 1.2.5 Những lợi ích thực dự án theo phương pháp điều chỉnh đất 27 1.2.6 Những khó khăn thực dự án áp dụng phương pháp điều chỉnh đất 30 1.3 Đánh giá việc triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội theo phương pháp điều chỉnh đất .34 1.3.1 Vai trị, vị trí tình hình đầu tư xây dựng khu thị thị trung tâm Thủ đô Hà Nội 34 1.3.2 Sự tham gia người sử dụng đất đầu tư xây dựng khu đô thị 38 1.3.3 Huy động khai thác sử dụng nguồn lực đất đai đầu tư xây dựng khu đô thị .39 1.3.4 Chia sẻ lợi ích bên liên quan 41 1.4 Các đề tài nghiên cứu khoa học, luận án, hội thảo khoa học Việt Nam có liên quan .44 1.5 1.4.1 Nhóm đề tài nghiên cứu, luận án 44 1.4.2 Hội thảo khoa học 47 Những vấn đề cần nghiên cứu .49 CHƯƠNG II CƠ SỞ KHOA HỌC ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐIỀU CHỈNH ĐẤT TRONG TRIỂN KHAI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ 50 2.1 Cơ sở lý thuyết áp dụng phương pháp điều chỉnh đất triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị 50 2.1.1 thị Quy hoạch quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô 50 2.1.2 Quản lý khai thác hiệu đất đô thị 54 2.1.3 Vai trò của cộng đồng đầu tư phát triển đô thị .57 2.1.4 Vai trò quản lý Nhà nước .63 v 2.2 Cơ sở pháp lý áp dụng phương pháp điều chỉnh đất triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị 65 2.2.1 Khung pháp lý đầu tư phát triển đô thị 65 2.2.2 Quản lý sử dụng đất đầu tư xây dựng khu đô thị 68 2.2.3 Sự tham gia người sử dụng đất đầu tư xây dựng .72 2.2.4 Trình tự đầu tư xây dựng khu đô thị 76 2.3 Cơ sở thực tiễn áp dụng phương pháp điều chỉnh đất triển khai dự án 82 2.3.1 Một số dự án Việt Nam có chế triển khai tương đồng phương pháp điều chỉnh đất .82 2.3.2 Một số dự án Thủ Hà Nội có chế triển khai tương đồng phương pháp điều chỉnh đất .87 2.3.3 Kinh nghiệm quốc tế mơ hình liên danh chủ sở hữu đất .90 2.3.4 Kinh nghiệm quốc tế chuyển đổi quyền sở hữu đất 92 2.3.5 Kinh nghiệm quốc tế hệ thống tiêu chí quản lý dự án .93 2.4 Những yếu tố tác động áp dụng phương pháp điều chỉnh đất Việt Nam 96 2.4.1 Bối cảnh chế 96 2.4.2 Điều kiện kinh tế, xã hội 98 2.4.3 Bộ máy quản lý 100 CHƯƠNG III: ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐIỀU CHỈNH ĐẤT TRONG TRIỂN KHAI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ TẠI ĐÔ THỊ TRUNG TÂM THỦ ĐÔ HÀ NỘI .102 3.1 Quan điểm, mục tiêu nguyên tắc áp dụng 102 3.1.1 Quan điểm 102 3.1.2 Mục tiêu 102 3.1.3 Nguyên tắc 103 3.2 Áp dụng quy định góp quyền sử dụng đất điều chỉnh lại quyền sử dụng đất 103 3.2.1 Thành lập doanh nghiệp để triển khai dự án từ vốn góp quyền sử dụng đất 103 vi 3.2.2 Phương án góp quyền sử dụng đất điều chỉnh lại quyền sử dụng đất 106 3.2.3 Thực bồi thường, giải phóng mặt bằng, giao đất cho thuê đất .109 3.2.4 Điều chỉnh lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoàn thành xây dựng .111 3.2.5 Lấy ý kiến chủ thể có liên quan 112 3.3 Lựa chọn dự án áp dụng 114 3.3.1 Loại hình dự án áp dụng 114 3.3.2 Tiêu chí đánh giá phù hợp dự án 118 3.4 Quy trình triển khai dự án áp dụng quy định góp quyền sử dụng đất điều chỉnh lại quyền sử dụng đất 123 3.5 Áp dụng thí điểm dự án “Khu nhà IEC” 126 3.5.1 Nguyên tắc thực thí điểm 126 3.5.2 Mô tả chung dự án chọn thí điểm 128 3.5.3 Triển khai thực thí điểm 128 3.5.4 So sánh hiệu kinh tế sau áp dụng thí điểm 135 3.6 Bàn luận kết nghiên cứu luận án 139 3.6.1 Về áp dụng quy định góp quyền sử dụng đất điều chỉnh lại quyền sử dụng đất 139 3.6.2 Về việc lựa chọn khu vực dự án áp dụng .143 3.6.3 Về quy trình triển khai dự án áp dụng quy định góp quyền sử dụng đất điều chỉnh lại quyền sử dụng dất 144 3.6.4 Về kết áp dụng thí điểm .145 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .147 DANH MỤC CÁC CƠNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN x TÀI LIỆU THAM KHẢO xi vii DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC TỪ VIẾT TẮT DNDA: Doanh nghiệp dự án DAĐCĐ: Dự án điều chỉnh đất ĐTXD: Đầu tư xây dựng BCNCKT: Báo cáo nghiên cứu khả thi GPMB: Giải phóng mặt HTKT: Hạ tầng kỹ thuật HTXH: Hạ tầng xã hội KĐT: Khu đô thị KĐTM: Khu đô thị PPĐCĐ: Phương pháp Điều chỉnh đất PTĐT: Phát triển đô thị QHCĐT: Quy hoạch chung đô thị QHĐT: Quy hoạch đô thị QHPK: Quy hoạch phân khu QHCT: Quy hoạch chi tiết QSDĐ: Quyền sử dụng đất UBND: Ủy ban nhân dân VBQPPL: Văn quy phạm pháp luật viii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1: Các loại hình dự án ĐTXD Hàn Quốc thực theo PPĐCĐ 23 Bảng 1.2: Các loại dự án áp dụng PPĐCĐ Nhật Bản đến năm 2002 24 Bảng 1.3: Thống kê số lượng khu vực dự án áp dụng chế đất đai 28 đến 2011 Hàn Quốc Bảng 1.4: Tổng hợp loại hình pháp nhân thực dự án áp dụng 29 PPĐCĐ số quốc gia giới Bảng 1.5: So sánh hiệu sử dụng đất dự án điều chỉnh đất Misato Chuo 30 Bảng 1.6: So sánh tỷ lệ yêu cầu đồng thuận thực dự án áp dụng 31 PPĐCĐ số quốc gia Bảng 1.7: So sánh tỷ lệ góp đất số quốc gia 31 Bảng 1.8 So sánh Thu – Chi Dự án điều chỉnh đất Misato Chuo 34 Bảng 1.9: Danh mục số lượng dự án nhà ở, khu đô thị quy hoạch 36 phân khu khu vực đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội Bảng 2.1: Mẫu quy định số thông tin Giấy chứng nhận QSDĐ 71 Bảng 2.2: So sánh hiệu Dự án cải tạo, xây dựng lại I1, I2, I3 Thái Hà 88 Bảng 3.1: Đề xuất loại hình dự án ĐTXD áp dụng thí điểm 117 Bảng 3.2: Tổng hợp chung hộ gia đình, cá nhân có QSDĐ hợp pháp dự án Bảng 3.3: So sánh giá trị kinh tế trước sau thực dự án Bảng 3.4: Xác định tỷ lệ góp vốn theo phương án giá trị QSDĐ 131 132 135 Bảng 3.5: So sánh hiệu sử dụng vốn đầu tư việc áp dụng phương án thí điểm136 Bảng 3.6: So sánh lợi nhuận đầu tư hai phương án 137 Bảng 3.7: So sánh phương án phân bổ lợi nhuận/ sản phẩm 138