Mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản việt nam

BỘ TÀI CHÍNH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING - BÙI NGỌC TOẢN MỐI QUAN HỆ GIỮA PHÁT TRIỂN TÀI CHÍNH VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ Thành phố Hồ Chí Minh – Năm 2021 BỘ TÀI CHÍNH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING - BÙI NGỌC TOẢN MỐI QUAN HỆ GIỮA PHÁT TRIỂN TÀI CHÍNH VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Ngành: Tài – Ngân hàng Mã số ngành: 9340201 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN THỊ MỸ LINH TS PHẠM THỊ THANH XUÂN Thành phố Hồ Chí Minh – Năm 2021 Mối quan hệ phát triển tài thị trường bất động sản Việt Nam LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan: đề tài “Mối quan hệ phát triển tài thị trường bất động sản Việt Nam” cơng trình nghiên cứu tơi thực hướng dẫn Người hướng dẫn khoa học PGS.TS Nguyễn Thị Mỹ Linh TS Phạm Thị Thanh Xuân Các số liệu kết nghiên cứu luận án trung thực chưa có cơng bố cơng trình khoa học khác, ngoại trừ số kết công bố cơng trình khoa học tác giả Tất nội dung kế thừa, tham khảo từ nguồn tài liệu khác tác giả trích dẫn đầy đủ ghi nguồn cụ thể Danh mục tài liệu tham khảo Tác giả luận án Bùi Ngọc Toản i Mối quan hệ phát triển tài thị trường bất động sản Việt Nam LỜI CẢM ƠN Sau thời gian học tập, nghiên cứu để thực chuyên đề luận án Trường Đại Học Tài – Marketing Tơi xin trân trọng cảm ơn: Quý Thầy, Cô Trường Đại Học Tài – Marketing, đặc biệt Thầy, Cơ Khoa Tài – Ngân hàng Viện Đào tạo Sau đại học tận tình giảng dạy, hướng dẫn, truyền đạt cho kiến thức quý báu suốt thời gian học tập nghiên cứu Tôi xin gửi lời trân trọng cảm ơn đến PGS.TS Nguyễn Thị Mỹ Linh TS Phạm Thị Thanh Xuân, người ln quan tâm, hướng dẫn tơi từ q trình thực chuyên đề đến việc hoàn thành luận án Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo, đồng nghiệp Trường Đại học Công nghiệp TP.HCM, tạo điều kiện thuận lợi, hỗ trợ thời gian học tập thực luận án Xin kính chúc q Thầy, Cơ ln dồi sức khỏe, hạnh phúc thành công nghiệp giảng dạy cao q Chúc q đồng nghiệp ln mạnh khỏe, hạnh phúc thành công công việc sống Xin chân thành cảm ơn Bùi Ngọc Toản ii Mối quan hệ phát triển tài thị trường bất động sản Việt Nam MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN .ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii DANH MỤC CÁC BẢNG ix DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ x TÓM TẮT xii ABSTRACT xiii CHƯƠNG GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 Đặt vấn đề nghiên cứu 1.2 Mục tiêu nghiên cứu câu hỏi nghiên cứu 1.3 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 1.3.1 Đối tượng nghiên cứu 1.3.2 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Phương pháp nghiên cứu 1.4.1 Phương pháp phân tích 1.4.2 Dữ liệu nghiên cứu 1.5 Đóng góp đề tài luận án 1.5.1 Đóng góp đề tài luận án mặt khoa học 1.5.2 Đóng góp đề tài luận án mặt thực tiễn 1.6 Bố cục đề tài luận án Kết luận chương 10 CHƯƠNG TỔNG QUAN LÝ THUYẾT VÀ CÁC NGHIÊN CỨU TRƯỚC 11 2.1 Tổng quan lý thuyết phát triển tài 11 2.1.1 Khái niệm tài 11 2.1.2 Khái niệm phát triển tài 12 2.1.3 Đo lường phát triển tài 14 iii Mối quan hệ phát triển tài thị trường bất động sản Việt Nam 2.2 Tổng quan lý thuyết thị trường bất động sản 17 2.2.1 Khái niệm bất động sản 17 2.2.2 Khái niệm thị trường bất động sản 18 2.2.3 Đo lường thị trường bất động sản 18 2.3 Lý thuyết giải thích mối quan hệ phát triển tài thị trường bất động sản 20 2.3.1 Lý thuyết hiệu ứng cải 20 2.3.2 Lý thuyết hiệu ứng tín dụng 21 2.4 Tổng quan nghiên cứu trước mối quan hệ phát triển tài thị trường bất động sản 22 2.4.1 Kết nghiên cứu trước mối quan hệ phát triển tài thị trường bất động sản 22 2.4.2 Nhận xét khoảng trống nghiên cứu trước 37 Kết luận chương 40 CHƯƠNG PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 41 3.1 Phương pháp tiếp cận 41 3.2 Giả thuyết nghiên cứu mơ hình nghiên cứu 42 3.2.1 Giả thuyết nghiên cứu 42 3.2.2 Mơ hình nghiên cứu 46 3.3 Dữ liệu nghiên cứu 58 3.4 Phương pháp phân tích 60 Kết luận chương 69 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 70 4.1 Thực trạng phát triển tài thị trường bất động sản Việt Nam 70 4.1.1 Thực trạng phát triển tài Việt Nam 70 4.1.2 Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam 82 4.2 Kết mô hình nghiên cứu 88 4.2.1 Thống kê mô tả phân tích tương quan 88 4.2.2 Kiểm định tính dừng 90 iv Mối quan hệ phát triển tài thị trường bất động sản Việt Nam 4.2.3 Kiểm định đồng liên kết 91 4.2.4 Kết mơ hình nghiên cứu 93 4.3 Thảo luận kết nghiên cứu 110 4.3.1 Mối quan hệ độ sâu tài thị trường bất động sản 110 4.3.2 Mối quan hệ hiệu tài thị trường bất động sản 112 4.3.3 Mối quan hệ khả tiếp cận tài thị trường bất động 113 4.3.4 Mối quan hệ ổn định tài thị trường bất động sản 113 4.3.5 Vai trò biến kiểm soát mối quan hệ phát triển tài thị trường bất động sản 114 Kết luận chương 116 CHƯƠNG KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH 118 5.1 Kết luận phát đề tài luận án 118 5.2 Hàm ý sách nhằm phát triển tài thị trường bất động sản 120 5.2.1 Hàm ý sách phát triển tài nhằm phát triển thị trường bất động sản 120 5.2.2 Hàm ý sách thị trường bất động sản nhằm phát triển tài 126 5.2.3 Hàm ý sách khác 127 5.3 Hạn chế đề tài luận án hướng nghiên cứu 130 Kết luận chương 132 KẾT LUẬN CHUNG 133 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 135 PHỤ LỤC 150 Phụ lục 3.1 Danh sách ngân hàng thương mại sử dụng để thu thập liệu bất động sản nhận chấp 151 Phụ lục 4.1 Kết thống kê mô tả biến 152 Phụ lục 4.2 Kết phân tích tương quan 153 Phụ lục 4.3 Kết kiểm định tính dừng 154 Phụ lục 4.4 Kết kiểm định đồng liên kết 166 Phụ lục 4.5 Kết mơ hình 170 v Mối quan hệ phát triển tài thị trường bất động sản Việt Nam Phụ lục 4.6 Kết mơ hình 2a 175 Phụ lục 4.7 Kết mơ hình 2b 178 Phụ lục 4.8 Kết mơ hình 2c 180 Phụ lục 4.9 Kết mô hình 2d 182 Phụ lục 4.10 Kết mơ hình 2e 184 Phụ lục 4.11 Kết mơ hình 2f 186 vi Mối quan hệ phát triển tài thị trường bất động sản Việt Nam DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT Tiếng Anh STT Viết tắt Tiếng Việt ARDL Độ trễ phân phối tự hồi quy BĐS Bất động sản Real estate CPI Chỉ số giá tiêu dùng Consumer price index DCP ECM FD GDP GSO Autoregressive distributed lag Tín dụng nội địa cho khu Domestic credit to the vực tư nhân private sector Mơ hình hiệu chỉnh sai số Error correction mode Phát triển tài Financial development Tổng sản phẩm quốc nội Gross domestic product Tổng cục Thống kê Việt General Statistics Office of Nam Vietnam HAI Chỉ số khả mua nhà Housing affordability index 10 IMF Quỹ Tiền tệ quốc tế 11 LDS Chênh lệch lãi suất Bank lending-deposit spread 12 NHTM Ngân hàng thương mại Commercial bank 13 OECD 14 REM 15 REMI 16 SMA Tổ chức Hợp tác Phát triển Kinh tế International Monetary Fund Organization for Economic Co-operation and Development Tăng trưởng thị trường bất Growth of the real estate động sản market Chỉ số thị trường bất động sản Real estate market index Khả tiếp cận tài Financial market access vii Mối quan hệ phát triển tài thị trường bất động sản Việt Nam 17 SMC 18 SME 19 SMV 20 SSC 21 Giá trị vốn hóa thị trường chứng khốn Hiệu thị trường chứng khoán Biến động thị trường chứng khoán Stock market capitalization Stock market efficiency Stock market volatility Ủy ban Chứng khoán nhà State Securities Commission nước of Vietnam TTBĐS Thị trường bất động sản Real estate market 22 TTCK Thị trường chứng khoán Stock market 23 VAR Vector tự hồi quy Vector autoregression 24 VECM Vector hiệu chỉnh sai số Vector error correction viii Mối quan hệ phát triển tài thị trường bất động sản Việt Nam irf1, dsma, drem irf1, dsmv, drem 1 05 0 - -.05 -.1 -1 95% CI step step 95% CI impulse-res pons e function (irf) impulse-response function (irf) Graphs by irfname, i mpulse variable, and response variabl e G ph s b y irfn am e, i mpul se va riable , a nd re sp on se va riabl e Phản ứng REM trước cú sốc Phản ứng REM trước cú sốc GDP CPI irf1, dgdp, dr em irf1, dc pi, dre m 2 0 -.2 -.2 -.4 -.4 step 95% CI impulse-response function (irf) Graphs by irfname, impuls e var iable, and res ponse var iable step 95% CI impulse-response function (irf) Graphs by irfname, impuls e v ar iable, and r espons e v ar iable 174 Mối quan hệ phát triển tài thị trường bất động sản Việt Nam PHỤ LỤC 4.6 KẾT QUẢ MƠ HÌNH 2A - Kết phân tích mơ hình theo phương pháp ARDL: 175 Mối quan hệ phát triển tài thị trường bất động sản Việt Nam - Kết kiểm định độ trễ phù hợp: - Kết kiểm định độ trễ tối ưu: - Kết kiểm định White: - Kết kiểm định Breusch-Godfrey LM: - Kết kiểm định Normality: 176 Mối quan hệ phát triển tài thị trường bất động sản Việt Nam - Kết kiểm định ổn định: Tổng tích lũy phần dư Bình phương tổng tích lũy phần dư (CUSUM) (CUSUM squared) CUSUM CUSUM squared 0 CUSUM squared CUSUM 2005q4 2018q4 2005q4 2018q4 Time Time Dải tiêu chuẩn với mức ý nghĩa 5% - Kết kiểm định Granger: - Kết phân tích phản ứng xung: Phản ứng DCP trước Phản ứng DCP trước Phản ứng DCP trước cú sốc REM cú sốc GDP cú sốc CPI irf1, d re m , dd cp irf1, dgdp, ddc p irf1, d cpi, dd cp -.5 -1 -1 -1.5 -1 -2 step 95% CI impulse-response function (irf) G ph s b y irf na m e, im pul se v aria ble, a nd r e sp on se v aria ble step 95% CI impulse-re spon se function (irf) Graphs by irfname, i mpuls e variable, and res pons e variable 177 step 95% CI impulse-response function (irf) Gra ph s b y irfnam e, im pulse v ariable, and re spo ns e variable Mối quan hệ phát triển tài thị trường bất động sản Việt Nam PHỤ LỤC 4.7 KẾT QUẢ MÔ HÌNH 2B - Kết kiểm định độ trễ tối ưu: - Kết kiểm định ổn định: 178 Mối quan hệ phát triển tài thị trường bất động sản Việt Nam -1 -.5 Imaginary Roots of the companion matrix -1 -.5 Real - Kết kiểm định Granger: - Kết phân tích phản ứng xung: Phản ứng SMC trước Phản ứng SMC trước Phản ứng SMC trước cú sốc REM cú sốc GDP cú sốc CPI irf1, dgdp, dsmc irf1, drem, dsmc 50 irf1, dcpi, dsmc 20 50 10 0 -10 -50 -50 -20 95% CI im puls e -res pons e function (irf ) Graphs by irfname, i mpuls e variable, and r esponse variabl e ste p step 95% CI impulse-response function (irf) Gra ph s by i rfnam e, im p ulse va riable, and re sp ons e v ariable 179 step % CI im pu lse -res po ns e f u nctio n (irf ) Graphs by irfname, i mpuls e variable, and r esponse variable Mối quan hệ phát triển tài thị trường bất động sản Việt Nam PHỤ LỤC 4.8 KẾT QUẢ MƠ HÌNH 2C - Kết kiểm định độ trễ tối ưu: - Kết kiểm định ổn định: 180 Mối quan hệ phát triển tài thị trường bất động sản Việt Nam -1 -.5 Imaginary Roots of the companion matrix -1 -.5 Real - Kết kiểm định Granger: - Kết phân tích phản ứng xung: Phản ứng LDS trước Phản ứng LDS trước Phản ứng LDS trước cú sốc REM cú sốc GDP cú sốc CPI irf1, drem, dl ds irf1, dgdp, dlds irf1, dcpi, dlds 05 0 -.05 -.2 -.2 -.1 % CI impulse -respons e function (irf ) Graphs by irfname, impul se variable, and response variable step step 95 % CI impulse -res pons e function (irf) Graphs by i rfname, impulse variable, and response variable 181 step 95 % CI impulse-respo nse function (irf) Graphs by irfname, impul se variable, and response variable Mối quan hệ phát triển tài thị trường bất động sản Việt Nam PHỤ LỤC 4.9 KẾT QUẢ MƠ HÌNH 2D - Kết kiểm định độ trễ tối ưu: - Kết kiểm định ổn định: 182 Mối quan hệ phát triển tài thị trường bất động sản Việt Nam -1 -.5 Imaginary Roots of the companion matrix -1 -.5 Real - Kết kiểm định Granger: - Kết phân tích phản ứng xung: Phản ứng SME trước Phản ứng SME trước Phản ứng SME trước cú sốc REM cú sốc GDP cú sốc CPI irf1, drem, ds me irf1, dg dp, ds me irf1, dc pi, ds me 0 -5 -1 -5 -10 -2 step 95% CI impulse-re sponse function (irf) Gra phs b y irfna me , imp ulse va riabl e, an d respo nse varia ble step 95% CI impulse-response function (irf) Gra phs b y i rfn a me, i mpuls e vari able , an d resp onse vari able 183 step 95% CI impulse-response function (irf) Gra phs b y i rfn a me, im pulse vari able , an d resp onse vari able Mối quan hệ phát triển tài thị trường bất động sản Việt Nam PHỤ LỤC 4.10 KẾT QUẢ MƠ HÌNH 2E - Kết kiểm định độ trễ tối ưu: - Kết kiểm định ổn định: 184 Mối quan hệ phát triển tài thị trường bất động sản Việt Nam -1 -.5 Imaginary Roots of the companion matrix -1 -.5 Real - Kết kiểm định Granger: - Kết phân tích phản ứng xung: Phản ứng SMA trước Phản ứng SMA trước Phản ứng SMA trước cú sốc REM cú sốc GDP cú sốc CPI irf1, dr em , d s m a irf1, dg dp, d sm a irf1, dcpi , ds ma 0 -2 -1 -.5 -4 -1 step 95% CI impulse-response function (irf) Gra ph s b y irfnam e, im pulse v ariable, and re spo ns e va riable step 95% CI impulse-response function (irf) Gra ph s by irfna m e, im pulse va riable, and re spon se variable 185 step 95% CI impulse-re sponse function (irf) G ph s b y irf na m e, im pul se va riabl e, an d re s pon s e v ari able Mối quan hệ phát triển tài thị trường bất động sản Việt Nam PHỤ LỤC 4.11 KẾT QUẢ MƠ HÌNH 2F - Kết phân tích mơ hình theo phương pháp ARDL: 186 Mối quan hệ phát triển tài thị trường bất động sản Việt Nam - Kết kiểm định độ trễ phù hợp: - Kết kiểm định độ trễ tối ưu: - Kết kiểm định White: - Kết kiểm định Breusch-Godfrey LM: - Kết kiểm định Normality: 187 Mối quan hệ phát triển tài thị trường bất động sản Việt Nam - Kết kiểm định ổn định: Tổng tích lũy phần dư Bình phương tổng tích lũy phần dư (CUSUM) (CUSUM squared) CUS UM CUS UM squared CUSUM squared CUSUM 0 2006q2 2018q4 2006q2 Time 2018q4 Time Dải tiêu chuẩn với mức ý nghĩa 5% - Kết kiểm định Granger: - Kết phân tích phản ứng xung: Phản ứng SMV trước Phản ứng SMV trước Phản ứng SMV trước cú sốc REM cú sốc GDP cú sốc CPI irf1, drem, dsmv irf1, dgdp, dsm v irf1, dcpi, dsm v 4 2 05 0 -.2 -.05 -.2 95% CI impulse-res ponse function (irf) step step Gra phs by i rfname, i mpul se vari abl e, and response vari abl e 95% CI impulse-response function (irf) Graphs by i rfname, i mpul se vari abl e, and response vari abl e 188 step 95% CI impulse-response function (irf) Graphs by i rfname, i mpul se vari abl e, and response vari abl e ... 4.3.1 Mối quan hệ độ sâu tài thị trường bất động sản 110 4.3.2 Mối quan hệ hiệu tài thị trường bất động sản 112 4.3.3 Mối quan hệ khả tiếp cận tài thị trường bất động 113 4.3.4 Mối quan hệ ổn... Đo lường phát triển tài 14 iii Mối quan hệ phát triển tài thị trường bất động sản Việt Nam 2.2 Tổng quan lý thuyết thị trường bất động sản 17 2.2.1 Khái niệm bất động sản ... 21 2.4 Tổng quan nghiên cứu trước mối quan hệ phát triển tài thị trường bất động sản 22 2.4.1 Kết nghiên cứu trước mối quan hệ phát triển tài thị trường bất động sản