TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN o0o BÀI TẬP MÔN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN Đề tài Chính sách sử dụng đất với chủ sử dụng đất là hộ gia đình và[.]
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN -o0o - BÀI TẬP MÔN: QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN Đề tài: Chính sách sử dụng đất với chủ sử dụng đất hộ gia đình cá nhân Giảng viên hướng dẫn: Nguyễn Thanh Lân Thành viên nhóm: Nguyễn Thị Hiên 2.Lưu Thị Khánh Linh Vũ Ngọc Ngoãn Phạm Thị Ánh Tuyết Hà Nội, Tháng 10, năm 2017 LỜI MỞ DẦU Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam quy định: "Đất đai tài sản quốc gia, thuộc sở hữu toàn dân nhà nước thống quản lý", nguồn lực quan trọng trình phát triển kinh tế - xã hội đất nước Trong thời đại nay, khoa học công nghệ dần trở thành lực lượng sản xuất trực tiếp Tuy nhiên đất đai giữ vị trí đặc biệt, yếu tố trình sản xuất xã hội, ngành công nghiệp sản xuất sản phẩm để nuôi sống người tạo nguồn nguyên liệu cho ngành công nghiệp chế biến số ngành khác Trong nông nghiệp, đất đai coi tư liệu sản xuất đặc biệt vừa tư liệu lao động vừa đối tượng lao động Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước người đại diện chủ sở hữu với tư cách Nhà nước có quyền hưởng lợi ích từ đất đai thiên nhiên đem lại; có quyền chiếm hữu đất đai để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng ; có quyền thống quản lý đất đai ban hành văn pháp luật quản lý đất đai tổ chức thực văn pháp luật ban hành Vậy để hiểu cách rõ Chính sách sử dụng đất đai nói chung sách sử dụng đất đai người sở hữu hộ gia đình cá nhân nói riêng nhóm em xin trình bày qua luận Bài luận chúng em xây dựng góc độ sách pháp luật Việt Nam lấy Luật đất đai 2013 làm tảng để phân tích triển khai ý Bài luận không tránh khỏi sai sót mong nhận xét góp ý từ phía thầy để nhóm em có nhìn sâu lĩnh vực quản lý đất đai bất động sản, mong tảng để chúng em phát triển khả thân Thay mặt nhóm em xin trân thành cảm ơn thầy! I.PHÂN TÍCH CÁC QUY ĐỊNH CHÍNH SÁCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT LÀ HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN Nhận định chung quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân 1.Quan niệm quyền sử dụng đất Ở Việt Nam, Hiến pháp năm 1992 quy định: "Nhà nước thống quản lý toàn đất đai theo quy hoạch pháp luật, bảo đảm sử dụng đất mục đích có hiệu Nhà nước giao đất cho tổ chức cá nhân sử dụng ổn định lâu dài" (Điều 18) Cụ thể hóa quy định Hiến pháp năm 1992, Điều Luật Đất đai năm 2013 quy định: "Đất đai thuộc sở hữu thống quản lý Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định luật này" Như Nhà nước với vai trò người đại diện chủ sở hữu không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai mà giao đất, cho thuê đất công nhận quyền sử dụng đất sử dụng cho tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Từ xuất khái niệm "quyền sử dụng đất".Vậy quyền sử dụng đất gì? Theo nhà khoa học pháp lý nước ta, quyền sử dụng đất hiểu hai phương diện: + Theo Phương diện chủ quan, quyền sử dụng đất quyền người sử dụng đất việc khai thác, sử dụng thuộc tính có ích đất để đem lại lợi vật chất định, quyền pháp luật ghi nhận bảo vệ + Theo Phương diện khách quan, quyền sử dụng đất chế định quan trọng pháp luật đất đai bao gồm tổng hợp quy phạm pháp luật Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh trình sử dụng đất đai 2.Đường lối, sách Đảng giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI (năm 1986) phát động công đổi toàn diện đất nước chuyển kinh tế sang chế thị trường Sau đó, hàng loạt nghị quyết, thị Đảng đổi chế quản lý kinh tế nơng nghiệp nói chung xác định vai trị hộ gia đình, cá nhân đơn vị kinh tế tự chủ sản xuất nơng, lâm nghiệp nói riêng đời với việc thực giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài; đồng thời mở rộng quyền người sử dụng đất (trong có quyền thừa kế quyền sử dụng đất) Các quy định vào sống làm cho người nơng dân n tâm gắn bó lâu dài với đất đai tạo động lực sản xuất nơng nghiệp Hộ gia đình sử dụng đất là người có quan hệ nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định pháp luật nhân gia đình, sống chung có quyền sử dụng đất chung thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất (Điều Luật đất đai 2013) Quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân theo pháp luật Việt Nam Những quy định xác lập sở pháp lý quyền sử dụng đất Trên sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thực quyền định đoạt đất đai thông qua việc định mục đích sử dụng đất, quy định hạn mức giao đất thời hạn sử dụng đất, định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, định giá đất Cơ sở pháp lý việc xác lập quyền sử dụng đất việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất công nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất ổn định lâu dài; cho phép người sử dụng đất nhận quyền sử dụng đất thơng qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất Giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất 2.1 Đối tượng giao đất Theo pháp luật hành có hai hai hình thức giao đất: giao đất không thu tiền sử dụng đất giao đất có thu tiền sử dụng đất - Theo Điều 54 Giao đất không thu tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trường hợp: Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối giao đất nông nghiệp hạn mức quy định Điều 129 Luật này; - Theo Điều 55 Giao đất có thu tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trường hợp :Hộ gia đình, cá nhân giao đất ở; 2.2 Đối tượng thuê đất - Đối tượng thuê đất Điều 56 Luật Đất đai năm 2013 quy định Nhà nước cho thuê đất bao gồm: cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê - Theo Điều 56 Cho thuê đất Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê trường hợp sau đây: a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nơng nghiệp vượt hạn mức giao quy định Điều 129 Luật này; c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất sở sản xuất phi nơng nghiệp; d) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh; 2.3 Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất - Theo Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép xin phép quan nhà nước có thẩm quyền Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất - Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định Điều 59 Luật Đất đai năm 2013 Điều 59 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Ủy ban nhân dân cấp huyện định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trường hợp sau đây: a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên phải có văn chấp thuận Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước định; 2.4Các trường hợp Xử lý Trường hợp giao đất, cho thuê đất trước ngày Luật có hiệu lực thi hành Được quy định điểu 60 Luật đất đai năm 2013 Phân tích việc giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất Quy định thu hẹp trường hợp Nhà Sẽ thiết lập bình đẳng nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao việc tiếp cận đất đai đất không thu tiền sử dụng đất chuyển nhà đầu tư nước nhà đầu sang thuê đất Cụ thể, qua quy định tư nước ngoài; nhà đầu tư sau: nước nhà đầu tư nước - Khoản Điều 55 - Khoản Điều 56 - Điểm e Khoản Điều 56 - Khoản Điều 55 Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, thay cho hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn quy định Luật Đất đai năm 2003 Bổ sung quy định để kiểm soát chặt chẽ việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như: - Bổ sung Điều 58 quy định điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực dự án đầu tư - Bổ sung trường hợp chuyển đất xây dựng cơng trình nghiệp, đất sử dụng vào mục đích cơng cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng cơng trình nghiệp sang đất sở sản xuất phi nông nghiệp bắt buộc phải xin phép quan có thẩm quyền (Điểm g Khoản Điều 57) - Bổ sung quy định trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ(theoĐiểm a Khoản Điều 59) áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực dự án đầu tư nhà để bán kết hợp cho thuê; trường hợp lại áp dụng hình thức đất trả tiền hàng năm thuê đất trả tiền lần cho thời gian thuê Quy định góp phần quản lý chặt chẽ việc Ủy ban Nhân dân cấp có thẩm quyền định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; đồng thời, nâng cao vai trò quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sở nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đặc biệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện Để khắc phục tình trạng nhiều dự án đầu tư sau giao đất, cho thuê đất không sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng, gây lãng phí đất đai xảy phổ biến địa phương giai đoạn vừa qua Các quyền nghĩa vụ hộ gia đình cá nhân sử dụng đất Điều 166 Quyền chung người sử dụng đất Điều 170 Nghĩa vụ chung người sử dụng đất Điều 179 Quyền nghĩa vụ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất Cụ thể hóa có số vấn đề như: Đối với hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất khu công nghiệp, cụm cơng nghiệp, khu chế xuất có quyền nghĩa vụ quy định Khoản Điều 179 Luật đất đai năm 2013 sau: – Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian th có quyền nghĩa vụ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp Nhà nước giao hạn mức; đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế; – Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm có quyền nghĩa vụ hộ gia đình, cá nhân Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm Đối với hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền th đất có quyền nghĩa vụ trường hợp không miễn, không giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (Khoản Điều 179 Luật đất đai năm 2013) Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khơng thuộc trường hợp thuê lại đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất có quyền nghĩa vụ theo quy định pháp luật dân (Khoản Điều 179 Luật đất đai năm 2013) Đối với hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất có thu tiền sử dụng đất th đất có quyền nghĩa vụ theo quy định Điều 180 Luật đất đai năm 2013 bao gồm: – Quyền nghĩa vụ chung người sử dụng đất; – Trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian th có quyền nghĩa vụ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp Nhà nước giao hạn mức; đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế; – Trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền nghĩa vụ hộ gia đình, cá nhân Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm 3 Quyền nghĩa vụ hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất có thu tiền sử dụng đất thuê đất - Hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất khơng thu tiền sử dụng đất sang loại đất có thu tiền sử dụng đất thuê đất có quyền nghĩa vụ định Điều 166 Điều 170 Luật - Quyền nghĩa vụ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất khơng thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất thuê đất quy định sau: + Trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian th có quyền nghĩa vụ quy định khoản Điều 179 Luật này; + Trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền th đất hàng năm có quyền nghĩa vụ quy định khoản Điều 179 Luật II THỰC TRẠNG ÁP DỤNG CHÍNH SÁCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI CHỦ SDD LÀ HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN 1.Giao đất, cho thuê đất Giao đất, cho thuê đất nội dung quan trọng quản lý nhà nước đất đai, hình thành sở chế độ sở hữu toàn dân Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu Theo tài liệu tổng kết thi hành Luật đất đai (2015) Bộ Tài ngun Mơi trường, tổng diện tích đất Nhà nước giao, cho thuê công nhận quyền sử dụng đất cho đối tượng sử dụng 24.996 nghìnha, chiếm 75,53% tổng diện tích tự nhiên nước Phân theo đối tượng sử dụng hộ gia đình, cá nhân sử dụng 14.878 nghìn ha, chiếm 59,52% tổng diện tích giao, cho thuê; diện tích đất nơng nghiệp 13.915 nghìn ha, chiếm 93,53% diện tích đất nơng nghiệp mà Nhà nước giao, cho thuê cho đối tượng sử dụng Các tổ chức nước sử dụng 9.735 nghìn chiếm 38,95 % tổng diện tích giao, cho th; diện tích đất phi nơng nghiệp 1.021 nghìn ha, chiếm 59,50% diện tích đất phi nơng nghiệp Nhà nước giao cho đối tượng sử dụng Tổ chức, cá nhân nước thuê sử dụng 56 nghìn (chỉ chiếm 0,22% tổng diện tích giao, cho th), đất nơng nghiệp 30 nghìn (53,57%), đất phi nơng nghiệp 26nghìn (46,43%) Cộng đồng dân cư giao 325 nghìn (chiếm 1,30% tổng diện tích giao, cho th), đất nơng nghiệp 274 nghìn (1,10%), đất phi nơng nghiệp nghìn (0,20%) diện tích đất nơng nghiệp 13.915 nghìn ha, chiếm 93,53% diện tích đất nông nghiệp mà Nhà nước giao, cho thuê cho đối tượng sử dụng Về chất lượng quy hoạch sử dụng đất làm giao đất, cho thuê đất Vẫn chưa đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, thiếu tính dự báo lâu dài.Việc lập, tổ chức triển khai giám sát thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa quan tâm mức Quá trình thực phân cấp quản lý quy hoạch theo đơn vị hành cịn bất cập, chưa đảm bảo tính tổng thể, kết nối liên vùng Ví dụ : Theo Điều 129, Luật Đất đai năm 2013, hạn mức giao đất trồng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp không 3ha cho loại đất tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ khu vực ĐBSCL; không 2ha cho loại đất tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khác Trong đó, hạn mức chuyển quyền sử dụng đất trồng năm hộ gia đình cá nhân (thơng qua nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, xử lý nợ) không 10 lần hạn mức giao đất (tức 30ha 20ha với hai khu vực kể trên)… dẫn đến nhiều bất cập Về hình thức giao đất, cho thuê đất, định giá đất Trên thực tế cịn nhiều điểm chưa phù hợp Hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất chưa triển khai thực nghiêm túc, phổ biến giao đất, cho thuê đất theo hình thức định, với việc quy định đối tượng giao đất không thu tiền sử dụng đất rộng ảnh hưởng đến nguồn thu Nhà nước Khung giá đất, bảng giá đất giá đất cụ thể chưa theo kịp thị trường thấp nhiều so với giá thị trường, gây thất thoát cho ngân sách, gia tăng khiếu kiện nhân dân Về công tác kiểm tra, xử lý vi phạm sau giao đất, cho thuê đất chưa tiến hành cách thường xuyên Chưa thống thủ tục đầu tư, xây dựng đất đai việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, hồ sơ phức tạp, thời gian thực kéo dài Thực tế phát sinh số trường hợp xin sử dụng đất để đầu tư xây dựng cơng trình ngầm, đầu tư xây dựng nghĩa trang, nghĩa địa để kinh doanh, Luật đất đai văn hướng dẫn thi hành chưa có quy định điều chỉnh Nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất thông qua nhiều phương thức khác xác lập, phương thức có hậu pháp lý khác nhau.Chẳng hạn, chuyển quyền sử dụng đất thông qua phương thức cho thuê chuyển dịch tạm thời quyền sử dụng đất, cịn chuyển quyền sử dụng đất thơng qua chuyển nhượng chuyển dịch vĩnh viễn quyền sử dụng đất Bởi thế, quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 chưa hợp lý Đặc biệt, chuyển đổi quyền sử dụng đất, đất nông nghiệp thường nhằm thuận tiện việc sản xuất hai bên chuyển đổi, nên việc chuyển đổi khơng thiết phải có đủ điều kiện chuyển nhượng Tranh chấp đất đai ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thuật ngữ tranh chấp đất đai sử dụng nhiều lần Luật Đất đai năm 2013 thiếu cụ thể Mặc dù giải thích: “Tranh chấp đất đai tranh chấp quyền, nghĩa vụ người sử dụng đất hai nhiều bên quan hệ đất đai” quyền nghĩa vụ gì, cần phải có xác định rõ ràng Chẳng hạn, tranh chấp quyền mắc đường dây tải điện (là quyền địa dịch) có coi tranh chấp đất đai hay khơng tranh chấp có làm cản trở quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không? Việc quy định khơng cụ thể dẫn đến tình trạng khó khăn việc xác định đất khơng có tranh chấp ảnh hưởng lớn đến quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất người có quyền sử dụng đất Phương thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất Pháp luật chưa quy định cụ thể phương thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất thiếu sót dẫn đến tình trạng thiếu sở pháp lý việc xác định quyền nghĩa vụ bên phương thức giao dịch 10 III.ĐÁNH GIÁ CÁC QUY ĐỊNH CHÍNH SÁCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT LÀ HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN Luật đất đai năm 2013 có bổ sung điều luật tạo điều kiện cho sử phát triển chủ sdd hộ gia đình Hạn chế đối tượng giao đất, mở rộng đối tượng cho thuê đất nhằm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu Đói với dự án kinh doanh phi nông nghiệp hộ gia đình áp dụng hình thức cho thuê đất Trên sở Luật đất đai năm 2003,Chính phụ ban hành nghị định, thông tư hướng dẫn cụ thể hình thành hệ thống quy định pháp luật tương đối đầy đủ chặt chẽ giao đất ,cho thuê đất tạo sở pháp lý để việc triển khai có hiệu việc giao đất cho thuê đất cho hộ gia đình cá nhân Đất giao, cho thuê, chuyển đổi mục đích phù hợp với quy hoạch, kế hoạch xét duyệt Trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất thưc theo quy định Thẩm quyền phân cấp phù hợp với trình đổi tổ chức Những bất cập, hạn chế giao đất cho thuê đất Chưa công Cụ thể, định 216 quy định đối tượng tham gia đấu giá Tổ chức kinh tế, hộ gia đinh, cá nhân thuộc đối tượng nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất theo quy định Luật đất đai có nhu cầu sử dụng đất để thực dự án đầu tư làm nhà theo quy hoạch quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt” Như vậy, đối tượng nhà đầu tư tổ chức kinh tế ngữ cảnh Luật đất đai, tổ chức kinh tế nước Bởi vậy, không rõ liệu nhà đầu tư nước tổ chức, cá nhân nước ngồi có tham gia đấu giá hay không, tham gia với tư cách Chất lượng quy hoạch sử dụng đất 11 Đây giao đất, cho thuê đất chưa đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội, thiếu tính dự báo lâu dài Cơng tác thẩm định nhu cầu sử dụng đất Mang tính hình thức thiếu chế, điều kiện thực tế để thực dẫn đến tình trạng giao đất, cho thuê đất tràn lan, chủ đầu tư bao chiếm, găm giữ đất, bỏ hoang gây lãng phí Q trình phân cấp Chưa đôi với việc kiểm tra, giám sát thực chưa gắn với trách nhiệm chủ thể phân cấp Công tác kiểm tra, xử lý vi phạm sau giao đất, cho thuê đất Chưa tiến hành cách thường xuyên 12 IV GIẢI PHÁP NHẰM HỒN THIỆN CHÍNH SÁCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI NGUỜI SỬ DỤNG ĐẤT LÀ HỘ GIA ĐÌNH 1.Định hướng hồn thiện sách sử dụng đất chủ SDD hộ gia đình cá nhân Tuy sách ban hành tương đối đầy đủ không tránh khỏi lỗ hổng bất cập nên ,nên để cải thiện nhóm chúng em xin số định hướng sửa đổi: • Tiếp tục điều chỉnh sách theo định hướng đảng nhà nước đề • Lập kế hoạch phù hợp với trạng sử dụng đất Việt Nam để đưa sách đảm bảo quyền lợi cho hộ gia đình cá nhân nhà nước • Đưa sách đến chủ SDD hộ gia đình ,cá nhân để bám sát thực tế 2.Giải pháp hoàn thiện 2.1.Vấn đề giao đất ,cho thuê đất hộ gia đình ,cá nhân -Nhà nước cần bổ sung điều luật làm rõ nghĩa vụ quyền hộ gia đình ,cá nhân giao đất ,cho thuê Rõ luật cần rõ trách nghiệm hộ gia đình hay cá nhân với đất giao -Đất giao cho thuê cần yêu cầu rõ mục đích sử dụng để phù hợp với kế hoạch ,quy hoạch nhà nước tránh trường hợp đất sử dụng sai gây rối loạn quy hoach ,dự án Việc nắm rõ mục đích sử dụng hộ gia đình ,cá nhân để giao đất ,cho thuê phù hợp nhu cầu sử dụng tạo tính đồng cho quy hoạch -Hình thức giao ,cho thuê đất cần làm rõ Nhiều thông tin cần thiết giao hay cho thuê đất không cung cấp thông tin đầy đủ ,mập mờ Chúng ta cần xây dựng hệ thống thông tin mở đưa thông tin đến cho người dân -Các biện pháp kiểm tra ,rà soát chưa coi trọng cần đưa vào luật với mức phạt hợp lý đủ sức răn đe việc thu hồi ,chuyển nhượng ,giao ,cho thuê đất 13 -Thêm ,cần rút ngắn thủ tục rườm giao ,cho thuê đất để giảm chi phí phát sinh không cần thiết Nhà nước cần đưa rõ ràng bước ban ngành trực tiếp giải để giảm khó khăn cho chủ SDD việc giao ,cho thuê đất 2.2.Vấn đề nhận chuyển nhượng ,cho tặng -Các sách đầy đủ cần linh hoạt việc xử lý với trường hợp Cần mở rộng điều 188 luật đất đai để phù hợp tình hình tực tế -Đưa quy định rõ ràng vấn đề tranh chấp quyền nghĩa vụ -Đưa sách rõ ràng phương thức chuyển quyền sử dụng đất 2.3.Tình trạng hộ gia đình ,cá nhân bỏ hoang đất -Nhà nước chưa có hình thức pháp lý phù hợp cho tình trạng đất bị bỏ hoang Các hộ gia đình ,cá nhân có đất khơng sử dụng khơng chuyển nhượng hay cho thuê gây lãng phí lớn Cần đưa sách việc chủ SDD đất bỏ hoang đất xử phạt răn đe để đất đưa sử dụng 2.4.Bồi thường chủ SDD hộ gia đình ,cá nhân -Bồi thường lỏng lẻo gây thất thoát ,chưa phù hợp Các văn luật đề cập đến bồi thường lại không rõ ràng ,chung chúng tạo khe hở Nhà nước cần làm rõ thông tin mức giá đền bù cụ thể với khu vực cần tạo chỗ tái định cư đảm bảo sống tránh trường hợp nơi tái định cư chất lượng gây khó khăn cho cơng tác bồi thường 14 ... từ loại đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất có thu tiền sử dụng đất thuê đất - Hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất khơng thu tiền sử dụng đất sang loại đất có... giao đất ,cho thuê đất hộ gia đình ,cá nhân -Nhà nước cần bổ sung điều luật làm rõ nghĩa vụ quyền hộ gia đình ,cá nhân giao đất ,cho thuê Rõ luật cần rõ trách nghiệm hộ gia đình hay cá nhân với. .. thức giao dịch 10 III.ĐÁNH GIÁ CÁC QUY ĐỊNH CHÍNH SÁCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT LÀ HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN Luật đất đai năm 2013 có bổ sung điều luật tạo điều kiện cho sử phát triển chủ