Chuyên đề thực tập lý luận chung về thị trường bất động sản và đặc trưng các giai đoạn phát triển

Mục lục A Đặt vấn đề 2 B Nội dung I Lý luận chung về thị trường bất động sản và đặc trưng các giai đoạn phát triển 1 Quan niệm về thị trường bất động sản 2 2 Điều kiện ra đời và phát triển của thị trư[.]

Mục lục A Đặt vấn đề……………………………………………………………………………… B Nội dung I Lý luận chung thị trường bất động sản đặc trưng giai đoạn phát triển Quan niệm thị trường bất động sản………………………………………2 Điều kiện đời phát triển thị trường bất động sản…………………3 Đặc trưng giai đoạn phát triển…………………………………… II Phân tích đời phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Thời điểm đời…………………………………………………………… Các giai đoạn phát triển 2.1 Giai đoạn 1991- 1999…………………………………………………… 2.2 Giai đoạn 2000- 2006…………………………………………………… 2.3 Giai đoạn 2007 đến nay…………………………………………………11 Nhận xét giải pháp cho giai đoạn tới a Nhận xét…………………………………………………………………15 b Giải pháp……………………………………………………………… 16 C Kết luận ……………………………………………………………………………… 18 A Đặt vấn đề Thị trường bất động sản thị trường có vị trí vai trò quan trọng kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với thị trường tài tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Phát triển quản lý có hiệu thị trường góp phần quan trọng vào q trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả thu hút nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào q trình phát triển đô thị nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hố, đại hóa đất nước Trong giai đoạn kinh tế kế hoạch hoá tập trung trước đây, thị trường chưa có điều kiện phát triển Nhưng chuyển sang thực phát triển kinh tế thị trường, thị trường BĐS nước ta bước hình thành phát triển với tốc độ nhanh, đóng góp khơng nhỏ vào tăng trưởng kinh tế đất nước Sau thời gian hình thành phát triển, thị trường bất động sản bộc lộ bất cập chế vận hành thị trường, hệ thống pháp luật, chủ thể tham gia thị trường, cấu hàng hoá, giao dịch, thông tin, quản lý… yêu cầu đảm bảo định hướng xã hội chủ nghĩa thị trường Vì việc nghiện cứu giai đoạn phát triển thị trường bât động sản vấn đề quan tâm B Nội dung I Lý luận chung thị trường bất động sản đặc trưng giai đoạn phát triển Quan niệm thị trường bất động sản Thị trường bất động sản thị trường mà nghiệp vụ giao dịch, mua bán trao đổi bất động sản diễn Tất quan hệ giao dịch bất động sản thơng qua quan hệ hàng hóa, tiền tệ coi quan hệ thị trường tạo nên thị trường bất động sản Tuy nhiên, bất động sản khác với hàng hóa khác chỗ chúng khơng mua bán mà cịn đối tượng nhiều giao dịch khác cho thuê, chấp, chuyển dichij quyền sử dụng đó, thị trường bất động sản hồn chỉnh khơng thể quan hệ người mua, người bán bất động sản mà nơi diễn giao dịch liên quan đến bất động sản cho thuê, chấp, bảo hiểm chuyển dịch quyền sử dụng Do vậy, thị trường bất động sản hiểu cách khái quát sau: thị trường bất động sản tổng thể giao dịch bất động sản dựa quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn không gian thời gian định Điều kiện đời phát triển thị trường bất đọng sản Cũng thị trường khác, đời phát triển thị trường bất động sản gắn liền với chế độ sở hữu phân công lao động xã hội vậy, chiếm hữu tư liệu sản xuất mà trực tiếp sở hữu tư nhân ruộng đất, với phát triển sản xuất trao đổi hàng hóa khác làm nảy sinh hoạt động thuê mướn, trao đổi, sang nhượng ruộng đất dân số ngày tăng, sản xuất xã hội ngày phát triển, nhu cầu bất động sản ngày tăng thị trường bất động sản nhộn nhịp, thường xun nghiệp vụ hàng hóa khơng ngừng phát triển đó, khung pháp lý ban hành việc quản lý thị trường bất động sản thức thừa nhận vậy, điều kiện đời thị trường bất động sản là: hàng hóa bất động sản mơi trường kinh doanh bất động sản Điều kiện phát triển thị trường bất động sản tăng trưởng kinh tế phát triển kinh tế quốc gia yếu tố quan trọng làm gia tăng nhu cầu sử dụng đất đai vào mục đích xây dựng sở sản xuất kinh doanh, sở hạ tầng đường sá, bưu viễn thơng, khu thương mại… tăng trưởng đòi hỏi phải chuyển dịch số diện tích đát sử dụng vào mục đích nơng nghiệp, lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích cơng nghiệp, thương mại, dịch vụ… điều làm gia tăng giao dịch đất đai bất động sản khác kinh tế tức thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển phát triển kinh tế tạo suất lao động cao hơn, làm cho thu nhập thực tế cua người lao động tăng lên điều tạo yếu tố làm tăng nhu cầu bất động sản thị trường tăng theo Như vậy, kinh tế thị trường phát triển đến giai đoạn đó, địi hỏi phát triển đông thị trường song song với thị trường hàng hóa, thị trường sức lao động, thị trường vốn, thị trường bât động sản đời phát triển lý thuyết kinh tế đại cho rằng: vốn, lao động đất đai yếu tố đầu vào q trình sản xuất điều cho thấy, thị trường bất động sản phát triển 3 Đặc trưng giai đoạn phát triển Thị trường bất động sản nước giới trải qua trình hình thành phát triển hàng trăm năm Thị trương khơng ngừng hồn thiện mơi trường pháp lý, cấu thị trường , biện pháp hỗ trợ… Thị trường bất động sản số nước đạt đến giai đoạn phát triển cao nhất, khẳng định vị trí, vai trị có đóng góp quan trọng cho phát triển kinh tế, xã hội kinh nghiệm phát triển thị trường bất động sản nước cho thấy, thị trường bất động sản thường trải qua giai đoạn mang tính chất bắt buộc  Thứ nhất: cấp độ sơ khởi cấp độ này, mặt nhà ở, người xây dựng nhà coi bất động sản đất cấp độ này, sách đất đai, tài cơng, chủ sử dụng đất, quan quản lý đất đai quan tài cơng chủ thể có vai trị định  Thứ hai: cấp độ tập trung hóa Đây giai đoạn doanh nghiệp xây dựng cấp độ này, hạn chế đất đai, lực nên hình thành phát triển tịa nhà, bất động sản lớn hay dự án bất động sản giai đoạn này, sách xây dựng doanh nghiệp, quan quản lý xây dựng đóng vai trị định  Thứ ba: cấp độ tiền tệ hóa Đó giai đoạn ngân hàng cấp độ có nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không đủ vốn để phát triển bất động sản hoàn thiện nên họ cần phải có tham gia ngân hàng Trong cấp độ này, sách ngân hàng quan quản lý ngân hàng chủ thể có vai trị định  Thứ tư: cấp độ tài hóa Khi quy mô thị trường bất động sản tăng cao thị trường phát triển mạnh vượt qua tài trợ ngân hàng Khi ngân hàng phải tài cính hóa khoản cho vay, khoản chấp tài trợ cho thị trường bất động sản nhằm huy động đa dạng nguồn vốn giai đoạn này, thể chế tài chính, sách tài vấn đề đầu tư ( sách quỹ, tổ chức tài chính, sách đầu tư gián tiếp…) , tổ chức tài quan quản lý tài chủ thể có vai trị định  Thứ 5: cấp độ hoàn thiện thị trường bất động sản kinh tế hoàn toàn vận hành theo chế thị trường, thị trường nói chung thị trường bất động sản hoạt động theo quy luật thị trường đầy đủ Các thị trường giao thoa tác động lẫn Trong cấp độ này, thể chế chủ thể có vai trò ngang thúc đẩy đầu tư vào kinh tế nói chung thị trường bất động sản nói riêng Như vậy, để phát triển thị trường bất động sản hoàn chỉnh cần trải qua năm giai đoạn phát triển nhiên, không thiết tất thị trường bất động sản quốc gia phải theo trình tự mà phát triển giai đoạn đồng thời với thời gian cho giai đoạn khác II Phân tích đời phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Thời điểm đời Các quan hệ hàng hóa tiền tệ giao dịch bất động sản xuất Việt Nam từ sớm, khởi đầu giao dịch đất đai nhà xuất tồn từ thời phong kiến xa xưa thời kì Pháp thuộc Từ sau cách mạng tháng năm 1945 đến năm 1980, Việt Nam tồn chế độ đa sở hữu đất đai: sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể, sở hữu tổ chức sở hữu Nhà nước Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố cá nhân đất đai nhà xuất phổ biến thực theo tập quán cộng đồng, bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với Mặc dù khơng có văn pháp luật quy định giao dịch bất động sản, song Nhà nước thừa nhận làm thủ tục xác nhận cho giao dịch mua bán thừa nhận thu thuế trước bạ đăng ký quyền sở hữu nhà đất Trước năm 1980, đất đai bất động sản tồn hình thức sở hữu khác là: sở hữu nhà nước-toàn dân, sở hữu tập thể-hợp tác xã sở hữu tư nhân, kể nhà tư sản dân tộc Do tồn hình thức sở hữu khác bất động sản, nên bất động sản tham gia vào tham gia vào trình trao đổi mua bán cách bình thường Trong thực tế, người bán tài sản đất cho người mua tính tiền đất người mua tài sản chấp nhận trả tiền đất theo tài sản Từ đây, hình thành “thị trường ngầm” đất đai – bất động sản khơng tổ chức lợi dụng việc Nhà nước cho phép bán tài sản đất để bán đất kiếm lời bất Nhà nước khơng kiểm soát Trong bối cảnh chuyển đổi kinh tế sang chế thị trường khuyến khích phát triển sản xuất hàng hóa,các quann hệ hàng hóa tiền tệ phát triển rộng rãi quan hệ sử dụng, trao đổi yếu tố lực lượng sản xuất, bao gồm yếu tố đất đai Trước đòi hỏi thực tế phát triển, Hiến pháp năm 1992 quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định Pháp luật” Trên sở đó, Nhà nước ban hành nhiều van bản, tạo khung pháp lý cho đời phát triển thị trường bất động sản Luật Đất đai năm 1993 chuyển đổi từ việc Nhà nước quản lý đất đai biện pháp hành sang hình thức quản lý đất đai biện pháp kinh tế kết hợp với hành Theo Luật Đất đai năm 1993 bổ sung năm 1998, năm 2001 tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân giao đất ổn định lâu dài quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, chấp góp vốn liên doanh giá trị quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất có giá trị Luật Đất đai tạo điều kiện cho người sở hữu tài sản đất bao gồm nhà ở, nhà xưởng, cơng trình xây dựng, vật kiến trúc đất chuyển nhượng, chuyển đổi cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất tài sản liên quan cho đối tượng nước; Người có nhà cho phép cho nước thuê Pháp lệnh nhà năm 1991 Nghị định 61/CP ngày 5-7-1994 mua bán kinh doanh nhà ở, Nghị định 56/CP ngày 18-9-1995 Ban hành quy chế cho người nước ngoài, người định cư nước thuê cho phép:  Bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người thuê; Kinh doanh nhà ở; Mua bán nhà khơng nhằm mục đích kinh doanh  Tổ chức kinh tế, tổ chức trị, xã hội cá nhân phép cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư nước thuê nhà để ở, trụ sở văn phòng đại diện, chi nhánh công ty sở hoạt động kinh doanh theo quy định pháp luật Ngoài ra, theo quy định Luật tín dụng năm 1997 đảm bảo tiền vay tổ chức tín dụng nghị định ngày 19-11-1999 giao dịch đảm bảo cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng bất động sản (bao gồm tài sản gắn liền với đất giá trị quyền sử dụng đất) để chấp tổ chức tín dụng để vay vốn tổ chức kinh doanh Trong trường hợp đến thời hạn trả nợ mà khách hàng khơng có khả tốn, tổ chức tín dụng có quyefn bán tài sản với chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản chấp để thu hồi vốn Luật đất đai 2003 hàng loạt văn luật hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 Nghị định 181/2004/NQ-CP, Nghị định 188/2004/NĐ-CP, đời vào thực tiễn thị trường bất động sản, khẳng định tồn phát triển thị trường bất động sản nước ta Từ sở pháp lí trình bày trên, thị trường bất động sản thức hình thành, hoạt động phát triển Các giai đoạn phát triển II.1 Giai đoạn 1991-1999 Hiến pháp năm 1992 tạo điều kiện pháp lý để thị trường bất động sản đời cách hợp hiến thức coi thời kỳ bắt đầu thời kỳ sơ khởi thị trường bất động sản thức nước ta Trong thời gian 1991-1992, thị trường bất động sản nước ta xuất sốt nóng sau nhiều năm hoạt động khơng thức theo đó, đất đai từ chỗ khơng có giá trị trở thành loại hàng hóa đặc biệt, tỏ ln khan giá bất động sản bị đẩy tăng cao, đặc biệt vào năm 1991-1993 Sau thời kỳ này, thị trường bất động sản bị trầm lắng số năm Hiến pháp 1992 công nhận chủ trương giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng lâu dài chuyển quyền sử dụng đất nhà nước giao cho theo quy định pháp luật với đột phá sử hữu tư nhân, kinh tế hàng hóa quyền chuyển nhượng , quyền sử dụng đất pháp lý cao để tạo điều kiện hình thành yếu tố thi trường, loại thị trường thành phần từ thấp đến cao thị trường bất động sản Cùng với thay đổi hiến pháp năm 1992 , luật đất đai năm 1993 ban hành góp phần hình thành tương đối đầy đủ sở chủ yếu để thị trường bất động sản phát triển vậy, sau thời điểm 1992 ghi nhận mốc thời gian hình thành thị trường bất động sản nước ta cách thức hệ thống trị nước ta Sau giai đoạn này, thị trường bất động sản phát triển với phát triển cảu thị trường quyền sử dụng đất, đó, nhà nước đống vai trị người cung chủ yếu, phát triển mức độ nóng số năm Mặc dù, thực tế, quan hệ giao cung-cầu quyền sử dụng đát thống chưa luật đất đai năm 1993 khai thơng Chính vậy, luật đất đai sửa đổi năm 1998 bổ sung quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp, quyền sử dụng đất quan hệ cung- cầu quyền sử dụng đất có hình thức cụ thể để thực , tạo thị trường giao dịch quyền sử dụng đất, giao dịch bất động sản với diện mạo nhiên , thị trường bất động sản Việt Nam thời kì cịn gặp nhiều khó khăn, nguyên nhân chủ yếu thuộc số bất cập việc quy định giá đất , giao đất, thu hồi đất tượng chênh lệch địa tô lớn dẫn đến tượng đầu bất động sản phát triển II.2 Giai đoạn 2000-2006 Đây gia đoạn tập trung hóa thị trường bất động sản Việt Nam Thị trường bất động sản Việt Nam nóng bỏng giai giai đoạn 2000- 2003 sau nhanh chóng rơi vào trạng thía đóng băng suốt năm 20042006, thị trường bất động sản Việt Nam dễn biến đầy phức tạp Trong suốt một thập kỷ, nền kinh tế Việt Nam có vô vàn biến đổi theo nhiều chiều hướng khác BĐS, một lĩnh vực quan trọng, gắn bó mật thiết và chịu tác động nhiều nhất từ nền kinh tế cũng có những bước “thăng trầm” đầy bất ổn.Mở đầu năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp giá tăng nhanh liên tục đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001 sau thời gian dài bình lặng Đây là “sốt” thứ hai của nhà đất và là “sốt” đầu tiên của thập kỷ (2000 – 2010) Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá BĐS Việt Nam giai đoạn mức đắt giới, cao số thành phố lớn nước công nghiệp phát triển Nguyên nhân chủ yếu của “sốt” bất thường này được nhìn nhận là nền kinh tế Việt Nam giai đoạn này vẫn đứng vững các nước khác khu vực phải khắc phục hậu quả khủng hoảng tài chính Điều này đã tạo uy tín lớn môi trường quốc tế, thu hút mạnh mẽ vốn đầu tư nước Nền kinh tế tăng trưởng mức cao dẫn tới nhu cầu đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh nhu cầu nhà dân chúng liên tục gia tăng Tiếp theo đó là chủ trương, chính sách mới của nhà nước xóa dần bao cấp đất đai Năm 2000, Luật Doanh nghiệp đời, Luật đầu tư nước vào 2001 Người đầu tư đánh giá chủ trương cho Việt kiều mua nhà ban hành giá đất có triển vọng cho thị trường nhà đất nên nhiều người đầu tư mua đất khắp nơi vùng ven Theo ước tính Viện Kinh tế TP.HCM, lượng đầu tư đạt đến khoảng tỉ USD Tuy nhiên, chỉ có đất được mua chứ không có công trình hay nhà ở nào được xây dựng Vì vậy, cho thấy sốt lần này chủ yếu là nhu cầu ảo, giá ảo chứ không phải giá trị thật Phân khúc thị trường này chủ yếu tập trung vào nhà mặt tiền và đất dự án Ngoài ra, đầu gia tăng mạnh mẽ; yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả sinh lợi vô tận đất; cuối thiếu thông tin giá nhà đất… cũng là những nguyên nhân góp phần tác động tạo sốt giá kéo dài từ 2000 – 2003 Đặc biệt, sự đời của thị trường chứng khoán TP.HCM (năm 2000), số chứng khoán VN-index tăng phi mã từ 100 điểm lên đỉnh 572 điểm tháng buộc nhà nước phải có biện pháp điều chỉnh Sau giai đoạn “sốt” cao độ đến mức nhà nước phải can thiệp, điều chỉnh là giai đoạn đóng băng triền miên kéo dài từ 2004 – 2006 Từ cuối năm 2003, thị trường bắt đầu diễn trầm lắng, năm sau lạnh năm trước Theo số liệu thống kê năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% năm 2005 giảm 78%.Nguyên nhân “hạ sốt” phần lớn điều chỉnh của nhà nước Theo đạo Chính phủ, ngày 9.4.2002, UBND thành phố Hà Nội Chỉ thị 17 số biện pháp cấp bách tăng cường quản lý đất đai Tại TP HCM, ngày 22.4.2002, UBND ban hành Chỉ thị 08 chấn chỉnh tăng cường quản lý Nhà nước nhà, đất địa bàn thành phố Các quận, huyện Hà Nội TP HCM đồng loạt triển khai thực hai thị cách đồng kiên Đồng thời, năm 2004 Chính phủ ban hành Nghị định 182 xử lý vi phạm hành lĩnh vực đất đai Trong đó, Nghị định 181 ngày 29.10.2004 Chính phủ qui định “dự án phải xây dựng nhà xong bán” không cho phép bán đất tác động mạnh đến thị trường BĐS Thị trường đất dự án coi bị tê liệt, nhiều nhà đầu tư khó có đủ lực để thực từ đầu đến cuối dự án lớn, nhà đầu tư nước Chỉ sau vài tháng, “sốt” nhà đất thành phố phần lắng dịu, giá nhà đất có dấu hiệu giảm, tình trạng vi phạm pháp luật đất đai chuyển nhượng, san lấp mặt trái phép giảm nhiều, lốc đầu bất động sản lắng dần… Để hạ “sốt” triệt để, ngày 1.1.2005, bảng giá đất điều chỉnh theo hướng sát với giá thực tế làm cho chi phí đền bù giải toả lên cao (bình qn chi phí đền bù giải phóng mặt theo nguyên tắc phải thoả thuận với dân theo quy định Luật Đất đai cao 10 lần so với chi phí đền bù trước kia, chưa kể đến chi phí khơng nằm quy định phải hỗ trợ cho địa phương để giải phóng mặt nhanh hơn), dự án tiếp tục gặp khó khăn nên đầu tư khu thị giảm mạnh Bên cạnh nguyên nhân từ các chính sách của nhà nước, còn nhiều tác động từ phía thị trường lợi nhuận thu từ kinh doanh BĐS giảm mạnh Trong đó, các kênh đầu tư khác chứng khoáng, vàng, ngoại tệ lại đà phát triển và cho lợi nhuận cao gấp nhiều lần so với nhà đất Vì vậy, các nhà đầu tư chuyển hướng, rời bỏ bất động sản để dồn tiền cho các kênh khác Giá vàng từ năm 2004 bắt đầu tăng cao và ảnh hưởng nhiều đến giao dịch nhà đất Một nguyên nhân không kém phần quan trọng là tình trạng không minh bạch thông tin, dẫn đến nhiều tin tức thất thiệt, thổi giá tạo nên tình trạng mức giá cao so với thu nhập thực tế Kết thúc giai đoạn này, tình trạng băng giá vẫn bao trùm toàn thị trường bất động sản, những nhà đầu tư đã dịch chuyển sang các kênh khác II.3 Giai đoạn 2007 đến Đây giai đoạn tiền tệ hóa thị trường bất động sản Việt Nam 10 Sau thời gian đóng băng, đến năm 2007, thị trường BĐS cũng đã ấm dần và rã đông Quý I năm 2007 thị trường bắt đầu sôi động, nhiều trung tâm môi giới ghi nhận báo cáo giao dịch tốt nhiều ngày đầu tháng Nhiều giao dịch thực thành cơng Người mua số người thu khoản lớn từ giao dịch thị trường chứng khốn, họ tìm kiếm biệt thự nhà cao cấp số tiền lời chứng khoán Không giao dịch mua bán nhà đất ở, nhu cầu đất xây dựng công sở, quan trở nên “nóng” giá thuê văn phòng ngày tăng Đối tượng thị trường BĐS dự án xây dựng khách sạn cao cấp xung quanh khu nhà làm việc Chính phủ Chỉ xét tính xung quanh khu nhà Trung Tâm Hội Nghị Quốc Gia mà có cạnh tranh liệt chủ đầu tư từ Hàn Quốc Nhật Bản với số vốn lên tới hàng trăm triệu USD Giá nhà đất tăng cao, có nơi 30% giá trước, có nơi 50%, hay 80%, chí 100% giá thật Tại Sài Gịn, vòng tuần, giá nhà khu dân cư Thái Sơn (huyện Nhà Bè) tăng từ 5,5 - triệu đồng/1m2 lên tới 10 11 triệu đồng/1m2 Còn Hà Nội, khu vực “đắc địa” với giá bán tăng trung bình thêm 30% khu chung cư cao cấp trung tâm thành phố, khu Cầu Giấy - Từ Liêm Phân khúc thị trường đã có sự chuyển đổi từ nhà mặt tiền, nhà phố sang hộ cao cấp biệt thự Nguyên nhân của việc tăng trưởng bất ngờ và mạnh mẽ của thị trường bất động sản năm 2007 một phần là sự thay đổi của chính sách Sự “đóng băng” của thị trường cũng gây lo ngại cho nhà quản lý Để góp phần “rã băng”, từ 1.1.2007 Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực, sự đời quy định sách kinh doanh bất động sản giúp nhà đầu tư yên tâm tham gia thị trường Hành lang pháp lý cho thị trường ngày trở nên rõ ràng, hợp lý Luật Đăng ký BĐS, Luật thuế sử dụng đất, Luật Nhà ở, sách áp dụng cho Việt kiều mua nhà… hồn thiện bắt đầu có hiệu lực Việc phần tạo dự đoán bùng nổ thị trường BĐS năm 2007 11 Nguồn vốn FDI tăng trưởng mạnh đầu tư vào Việt Nam tạo tăng trưởng kinh tế ấn tượng cũng là một những nguyên nhân góp phần vào sốt nhẹ lần thứ ba Bên cạnh đó, lợi nhuận từ chứng khoáng góp phần tạo nguồn vốn vững chắc cho thị trường kết hợp giá vàng giai đoạn này không có biến động lớn trước Người mua người bán yên tâm, góp phần làm cho việc giao dịch nhanh chóng hiệu Tuy nhiên, sốt nhẹ không đủ để tạo tình trạng “nóng sốt” cho nhà đất dự đoán của nhiều người Cuối quý III năm 2007 tình hình chuyển biến ngược lại sự tác động của thị trường chứng khoáng Không còn nguồn lợi nhuận từ chứng khoáng, BĐS cạn kiệt nguồn vốn Thêm vào đó, nhà nước thực hiện chính sách thắt chặt tín dụng chống lạm phát trở thành nguyên nhân dẫn đến tình trạng “ngủ đông” đầu 2008.  Đứng trước thực trạng bong bóng thị trường bất động sản ngày lớn với tốc độ lạm phát tăng cách chóng mặt, phủ tiến hành điều tiết thị trường sách tiền tệ với việc kiểm sốt tín dụng chặt chẽ, đặc biệt tín dụng phi sản xuất với hàng loạt biện pháp phủ thực nhằm ổn định thị trường kiềm chế lạm phát Ngay sau có sách thắt chặt tài để chống lạm phát, chống tạo bong bóng chứng khốn bong bóng bất động sản Thị trường Bất động sản miền Nam nhanh chóng chuyển sang suy trầm giao dịch giá Nguyên Thị trường Bất động sản miền Nam dựa chủ yếu vào dòng tiền vay ngân hàng để kinh doanh Nay “dòng máu” bị chặn lại, Thị trường Bất động sản miền Nam bị ảnh hưởng nặng nề suy giảm giá lẫn giao dịch điều không tránh khỏi   Thị trường miền Bắc, khác biệt lại dịng tài Có thể nói, lượng tài dư dả miền Bắc đủ để Thị trường Bất động sản bị ảnh hưởng tức thời, giao dịch chững lại giá sụt giảm khoảng 10% vào năm 2008 Nghị định 71 69 đời năm 2010 hướng dẫn thi hành luật đất đai có sửa đổi 2009 việc thu thuế sử dụng đất làm cho thị trường trầm lắng lại thêm phần ảm đạm 12 Trong năm gần (giai đoạn 2011-2013) diễn biến thị trường bất động sản VIệt Nam ảm đạm, thị trường bị suy giảm, biểu hiện: (i) Thị trường bị khoản cân đối cung – cầu BĐS, tồn kho BĐS lớn ,có lượng lớn cung BĐS (nhà cao cấp trung cấp) chưa tìm nguồn tiêu thụ lượng cầu BĐS lớn nhà (nhà giá rẻ, nhà xã hội – phù hợp nhà nhu cầu đại đa số người dân) lại chưa đáp ứng (ii) Giá BĐS năm 2013 giảm nhiều so với thời điểm sốt giá giai đoạn 20082010, hầu hết dự án giảm từ 10% đến 30% so với cuối năm 2011, nhiều dự án giảm giá đến 50%, trở giá tương đương thời điểm 2006 (iii) Gánh nặng nợ xấu liên quan đến BĐS thị trường lớn số nợ xấu ngày đe dọa tồn khơng ngân hàng an toàn toàn kinh tế Đứng trước khó khan thị trường BĐS Chính phủ đạo ban hành loạt sách hỗ trợ cho thị trường BDDS sau: Nghị số 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường, có gói tín dụng hỗ trợ ưu đãi 30.000 tỉ đồng; thực điều chỉnh giảm thuế VAT xuống 5% thuế thu nhập doanh nghiệp 10% sản phẩm BĐS nhà xã hội nhà thương mại có diện tích nhỏ 70m vng, giá bán 15 tr đồng/m vng; Bộ Tài ban hành Thông tư số 16/2013/TT-BTC ngày 8/2/2013 Hướng dẫn thực việc gia hạn, giảm số khoản thu Ngân sách Nhà nước theo Nghị số 02/NQ-CP; Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 02/2013/TT-BXD ngày 8/3/2013 hướng dẫn việc điều chỉnh cấu hộ dự án nhà thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị chuyển đổi nhà thương mại sang làm nhà xã hội cơng trình dịch vụ Thơng tư số 07/2013/TT-BXD ngày 15/5/2013 hướng dẫn việc xác định đối tượng vay hỗ trợ nhà theo nghi 02/NQ-CP; Ngân hàng Nhà nước Việt Nam phối hợp với Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15/5/2013 quy định việc cho vay hỗ trợ nhà theo Nghị 02/NQ-CP Chính phủ Sau giả pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường theo Nghị 02/NQ-CP triển khai thực hiện, nhiều sách thuế ưu đãi thực 13 Đến tình hình thị trường BĐS có nhiều dấu hiệu cải thiện Thị trường BĐS cho thấy tín hiệu tốt như: số lượng giao dịch BĐS tang liên tục, tồn kho giảm; giá BĐS ổn định, không giảm tiếp, cá biệt số dự án có vị trí tốt, xếp hồn thành vào sử dụng có tang nhẹ từ 12% so với năm 2013; dòng tiền hướng vào thị trường BĐS Bên cạnh đó, thị trường BĐS Việt Nam nhận cú hích mới- việc hồn thiện khung sách pháp luật cho thị trường BDS phát triển, Quốc hội thông qua luật: luật doanh nghiệp, luất đầu tư, luật xây dựng, luât nhà Luật kinh doanh BĐS luật đất đai 2013 có đủ văn hướng dẫn triển khai có hiệu lực nhiều chuyên gia nhận định, thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn xu hướng mới, có nhiều dư định để bắt đầu chu kì Như vậy, thị trường bất động sản Việt Nam cuối giai đoạn tiền tệ hóa, đầu giai đoạn tài hóa Nhứng nhân xét giải pháp thị trường giai đoạn tới a Nhận xét - Thuận lợi:  Sự ổn định trị xã hội Việt Nam tiếp tục tảng cho phát triển phát triển cao ổn định kinh tế  Hình thành thị trường vốn định chế tài ( thị trường chứng khoán, mở cửa thị trường tài chính, xuất quỹ đầu tư tài chính, quỹ đầu tư mạo hiểm, quỹ đầu tư bất động sản , quỹ tín thác bất động sản)  Sự hấp dẫn môi trường đầu tư tai Việt Nam nhà đầu tư quốc tế ngày mạnh mẽ( thị trường lớn, lao động trẻ, gia nhập WTO, hội nhập Việt Nam vào toàn cầu hóa ngày sâu,…)  Sự gia tăng dân số 1trieu người /năm Cộng với sách cho phép người nước ngoài, Việt kiều mua nhà Việt Nam 14  Lộ trình chiến lược phát triển thị Việt Nam , diên tích đất thị tăng từ 105000 lên đến 460000ha vào năm 2020, tỷ lệ thị hóa đạt khoảng 45% vào năm 2025  Pháp luật vag thủ tục sách bất động sản ngày cải cách theo hướng theo sát với yêu cầu thực tiễn  Theo chuyên gia dự báo thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục tăng trưởng vịng 50 năm - Khó khăn:  Tuy nhiên hay doanh nghiệp có tính chun nghiệp cao kinh doanh bất động sản số lượng dự án nhiều quy mô thường nhỏ , thiếu quy hoạch đồng bộ, thống nhất, hạ tầng khơng theo kịp gây hệ nặng nề cho xã hội, gây ran guy vừa thừa vừa thiếu cung tương lai  Mâu thuẫn thu nhập bình quân đầu người so với giá bất động sản Việt Nam ngày cao, khó giải theo tính tốn Hà Nội, với mức thu nhập ròng đầu người khoảng 15 triệu đông/ năm giá nhà khoảng 300 triệu đồng phải 20nawm mua nhà  Hệ thống pháp luật rườm rà, tồn chế xin cho, thủ tục đầu tư, giao đất nhiều rắc rối, không với quyền người sử dụng người sở hữu, thông tin chưa công khai minh bạch , chưa theo kịp với thực tiễn phát triển thị trường tiếp tục tạo hội đầu tăng giá thị trường  Thiếu hành lang pháp lý tạo điều kiện cho việc thực quyền chấp, bảo lãnh, góp vốn bất động sản hệ thống tín dụng cho vay mua bất động sản phục vụ cho nhu cầu thực người dân chưa phát triển làm cho mâu thuẫn ngày gay gắt  Các dự án nhà cho người có thu nhập thấp chủ yếu nằm giấy, cịn dạng sách chưa đưa vào thực tiễn khơng theo kịp với tình hình biến động thị trường 15 b Giải pháp - Xây dựng hoàn thiện khung pháp lý thị trường bất động sản Các quan hệ giao dịch thị trường bất động sản đa dạng phức tạp, để thị trường phát triển cách tự phát ảnh hưởng cho kinh tế, nhà nước cần quản lý thị trường dựa khung pháp lý nhằm thiết lập sân chơi bình đẳng minh bạch lĩnh vực kinh doanh bất động sản Đổi chế đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Bổ sung hoàn thiện khung pháp lý theo nguyên tắc đảm bảo tính đồng bộ, qn tơn trọng quy luật thị trường, tăng cường tính cạnh tranh - Đảm bảo quy hoạch trước bước Thực nghiêm túc quy định công bố công khai quy hoạch phê duyệt, đặc biệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị quy hoạch sử dụng đất để thành phần kinh tế biết tham gia đầu tư; thực nghiêm túc việc đình xây dựng, xử phạt hành chính, cưỡng chế phá dỡ cơng trình xây dựng trái phép Kiểm tra, rà soát lại quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phạm vi nước Cần có hình thức sử phạt thật nặng hành vi sử dụng đất đai chuyển đổi mục đích sử dụng trái phép, giao đất, cho thuê đất, sử dụng đất sai mục đích - Thực đăng ký tài sản bất động sản Cần thực việc đăng ký tài sản bất động sản để đả bảo quyền lợi hợp pháp chủ sở hữu, chủ sử dụng, tạo điều kiện để nhà nước quản lý, điều tiết thị trường bất động sản Giảm thiểu thủ tục chi phí đăng ký giao dịch để khuyến khích giao dịch thức đồng thời nghiên cứu ban hành chế tài bắt buộc giao dịch phải đăng ký bắt buộc, không thừa nhận, không bảo hộ cho giao dịch không thực đăng ký giao dịch - Hoàn thành máy tăng cường lực cán quản lý 16 Để quản lý tốt thị trường bất động sản càn có phân cơng, phối hợp, thống quan quản lý nhà nước lĩnh vực, tránh tình trạng chồng chéo luật Đội ngũ cán phải nắm yêu cầu phát triển thị trường bất động sản thể chế có liên quan - Thực thi biện pháp chống đầu bất động sản Nhà nước cần tăng cường hoạt động quản lý sau giao đất quy định thời hạn đưa đất vào sử dụng sử dụng đất mục đích chuyển đổi mục đích sử dụng đất đất ven đô Nhà nước cần nắm chủ thể kinh doanh bất động sản, điều tiết, kiểm soát giao dịch thị trường bất động sản công cụ kinh tế tổ chức mở rộng hệ thống thông tin bất động sản việc cấp thiết việc quản lý kinh doanh bất động sản hoàn thiện hệ thống pháp lý thơng tin , đa dạng hóa nguồn thơng tin - Chính sách thuế kinh doanh bất động sản C Kết luận Thị trường bất động sản phần quan trọng kinh tế thị trường dân tôc, quốc gia Thị trường bất động sản thời gian qua trải qua nhiều bước thăng trầm từ hoạt động tự phát số cá nhân tổ chức bn bán, trao đổi ngầm chưa có điều chỉnh nhà nước lĩnh vực Nhưng qua cho thấy nhu càu thực người dân chỗ ở, thị trường bất động sản nhà nước công nhận tồn phát triển đáp ứng nhu cầu thiết nhân dân Tuy nhiển trình phát triển tồn nhiều bất cập , yếu khâu quản lý, điều tiết dần bộc lộ nhiều tượng tiêu cực đanh diễn ra, tượng đầu cơ, sử dụng đất sai mục đích, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái phép diễn Điều đặt cho nhà nước khó khăn việc đổi tư duy, có nhìn bao quát thị trường vậy, việc nghiên cứu giai đoạn phát triển thị trường bất động sản đúc rút quy luật nguyên tắc hoạt động tất yếu cùa thị trường từ đưa giải pháp 17 18 ... nghĩa thị trường Vì việc nghiện cứu giai đoạn phát triển thị trường bât động sản vấn đề quan tâm B Nội dung I Lý luận chung thị trường bất động sản đặc trưng giai đoạn phát triển Quan niệm thị trường. .. đời vào thực tiễn thị trường bất động sản, khẳng định tồn phát triển thị trường bất động sản nước ta Từ sở pháp lí trình bày trên, thị trường bất động sản thức hình thành, hoạt động phát triển Các. .. thiện thị trường bất động sản kinh tế hoàn toàn vận hành theo chế thị trường, thị trường nói chung thị trường bất động sản hoạt động theo quy luật thị trường đầy đủ Các thị trường giao thoa tác động