ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN HUY HOÀNG Tên đề tài “NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI PHƢỜNG TRƢNG VƢƠNG THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN TỈNH THÁI NGUYÊN[.]
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN HUY HOÀNG Tên đề tài: “NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI PHƢỜNG TRƢNG VƢƠNG THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN - TỈNH THÁI NGUYÊN” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chun ngành : Địa Mơi trƣờng Khoa : Quản lý Tài nguyên Lớp : K43 – ĐCMT – N01 Khóa học : 2010 - 2014 Giảng viên hƣớng dẫn : ThS Nguyễn Quang Thi Thái Nguyên, năm 2015 n i LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp khâu quan trọng trình học tập sinh viên nhằm hệ thống lại toàn lƣợng kiến thức học, vận dụng lý thuyết vào thực tiễn, bƣớc đầu làm quen với kiến thức khoa học Qua sinh viên trƣờng hồn thiện kiến thức lý luận, phƣơng pháp làm việc, lực công tác nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn công việc sau Đƣợc giúp đỡ Ban giám hiệu trƣờng Đại học Nông Lâm Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Trưng Vương , thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên” Trong suốt trình thực tập em nhận đƣợc giúp đỡ thầy cô giáo anh chị nơi em thực tập tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trƣờng Đại học Nông Lâm, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, thầy, cô giáo đặc biệt thầy giáo ThS.Nguyễn Quang Thi ngƣời trực tiếp hƣớng dẫn em hoàn thành khóa luận tốt nghiệp Do trình độ có hạn cố gắng song khóa luận tốt nghiệp em tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận đƣợc ý kiến bảo thầy giáo, ý kiến đóng góp bạn bè để khóa luận tốt nghiệp em đƣợc hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày 30.tháng 12 năm 2015 Sinh viên Nguyễn Huy Hoàng n ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Hiện trạng giá đất phƣờng Trƣng Vƣơng 45 Bảng 4.2: Bảng giá đất Nhà nƣớc quy định áp dụng cho trục đƣờng nghiên cứu từ 2012 đến 2014 48 Bảng 4.3 Tình hình biến động dân số thu nhập bình quân đầu ngƣời 48 Bảng 4.4 Giá đất đƣờng phố nhóm II 50 Bảng 4.5 Giá đất đƣờng phố nhóm III 55 Bảng 4.6 Giá đất đƣờng phố nhóm IV 59 Bảng 4.7 Ảnh hƣởng vị trí lơ đất đến giá đất phƣờng Trƣng Vƣơng 60 Bảng 4.8 Ảnh hƣởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất 61 n iii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 4.1: Biểu đồ giá đất thị trƣờng hàng năm tuyến đƣờng nhóm II 53 Hình 4.2: Biểu đồ giá đất thị trƣờng trung bình tuyến đƣờng thuộc nhóm III 57 n iv MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i DANH MỤC CÁC BẢNG ii DANH MỤC CÁC HÌNH iii MỤC LỤC iv Phần 1: MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề 1.2 Mục đích nghiên cứu đề tài 1.3 Yêu cầu đề tài 1.4 Ý nghĩa đề tài Phần 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học đề tài 2.1.1 Cơ sở lý luận giá đất 2.1.1.1 Khái niệm đất đai 2.1.1.2 Đặc trƣng đất đai 2.1.1.3 Khái quát chung giá đất 2.1.1.4 Đặc trƣng giá đất 10 2.1.1.5 Cơ sở hình thành giá đất 12 2.1.1.6 Cơ sở khoa học định giá đất 13 2.1.2 Cơ sở pháp lý đề tài 16 2.2 Các nội dung liên quan đến giá đất 19 2.2.1 Các trƣờng hợp hình thành giá đất 19 2.2.2 Các nguyên tắc định giá đất 19 2.2.3 Các yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất 21 2.3 Tổng quan thị trƣờng đất đai công tác định giá đất Thế Giới Việt Nam 22 n v 2.3.1 Tổng quan thị trƣờng đất đai Thế Giới 22 2.3.2 Thị trƣờng đất đai Việt Nam 25 2.3.2.1 Thị trƣờng đất đai Việt Nam nói chung 25 2.3.2.2 Thị trƣờng đất đai Thành phố Thái Nguyên 31 2.4 Các nội dung liên quan đến giá đất theo luật đất đai năm 2013 32 Phần 3: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 37 3.1 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 37 3.1.1 Đối tƣợng nghiên cứu 37 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 37 3.2 Địa điểm thời gian nghiên cứu 37 3.3 Nội dung nghiên cứu 37 3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phƣờng Trƣng Vƣơng, Thành phố Thái Nguyên 37 3.3.2 Hiện trạng giá đất Phƣờng Trƣng Vƣơng 37 3.3.3 Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất địa bàn phƣờng Trƣng Vƣơng, Thành phố Thái Nguyên 37 3.3.4 Đánh giá mức độ chênh lệnh giá đất thông qua phiếu điều tra 37 3.3.5 Đánh giá thuận lợi, khó khăn, đề xuất số giải pháp công tác định giá quản lý giá đất phƣờng Trƣng Vƣơng, Thành phố Thái Nguyên 37 3.4 Phƣơng pháp nghiên cứu 37 3.4.1 Phƣơng pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp 37 3.4.2 Phƣơng pháp chọn điểm nghiên cứu 38 3.4.3 Phƣơng pháp điều tra số liệu thứ cấp 38 3.4.4 Phƣơng pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 38 n vi Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 40 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phƣờng Trƣng Vƣơng 40 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 40 4.1.1.1 Vị trí địa lý 40 4.1.1.2 Địa hình, địa mạo 42 4.1.1.3 Khí hậu 42 4.1.1.4 Thủy văn 42 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội phƣờng Trƣng Vƣơng 42 4.1.2.1 Điều kiện kinh tế - xã hội 42 4.1.2.2 Thực trạng phát triển kinh tế 43 4.1.2.3 Dân số, lao động, việc làm thu nhập 43 4.2 Hiện trạng giá đất phƣờng Trƣng Vƣơng 44 4.3 Các yêu tố ảnh hƣởng đến giá đất địa bàn phƣờng Trƣng Vƣơng Thành Phố Thái Nguyên 48 4.3.1 Ảnh hƣởng tình hình biến động dân số thu nhập bình quân đầu ngƣời đến giá đất 48 4.3.2 Ảnh hƣởng loại đƣờng phố đến giá đất 49 4.3.2.1 Biến động giá đất đƣờng phố nhóm II số yếu tố ảnh hƣởng 49 4.3.2.2 Biến động giá đất đƣờng phố nhóm III số yếu tố ảnh hƣởng 55 4.3.2.3 Biến động giá đất đƣờng phố nhóm IV số yếu tố ảnh hƣởng 58 4.3.3 Ảnh hƣởng vị trí lơ đất đến giá đất 60 4.3.4 Ảnh hƣởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất 61 4.4 Đề xuất số giải pháp việc định giá đất 62 Phần 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 65 5.1 Kết luận 65 5.2 Đề nghị 66 TÀI LIỆU THAM KHẢO 67 n Phần MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề Đất đai tài nguyên vô quý giá, tƣ liệu sản xuất đặc biệt, nguồn lực nguồn vốn to lớn ngân sách nhà nƣớc, thành phần quan trọng hàng đầu mơi trƣờng sống, có ảnh hƣởng lớn đến kinh tế, trị, xã hội đất nƣớc Do vậy, quản lý đất đai nhiệm vụ quan trọng mang tính chiến lƣợc Đảng Nhà nƣớc ta, mục tiêu quốc gia nhằm bảo vệ quyền sở hữu đất chế độ Sự phát triển xã hội, trình CNH HĐH đất nƣớc, chế thị trƣờng định hƣớng XHCN bƣớc đƣợc hình thành, thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hƣớng tất yếu yếu tố nguồn lực đầu vào sản xuất kinh doanh sản phẩm đầu phải trở thành hàng hố, đất đai yếu tố quan trọng Để phát huy đƣợc nguồn nội lực từ đất đai phục vụ nghiệp công nghiệp hố, đại hố đất nƣớc địi hỏi phải có chế, sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nƣớc, tạo vốn cho đầu tƣ phát triển, thúc đẩy hình thành phát triển lành mạnh thị trƣờng bất động sản, định giá đất cơng cụ, biện pháp thiếu Mặt khác, giá đất công cụ quản lý vĩ mô nhà nƣớc để thực quản lý đất đai biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực sách tài đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nƣớc, phát triển lành mạnh thị trƣờng bất động sản khắc phục yếu công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm hiệu Định giá đất nội dung quan trọng công tác quản lý Nhà nƣớc đất đai, định giá đất có vai trị quan trọng cần thiết với n nhiều mục đích khác nhƣ tính thuế, bồi thƣờng, giải tranh chấp đất đai, trao đổi quyền sử dụng đất thị trƣờng Do tính chất phức tạp thị trƣờng nên giá đất chịu ảnh hƣởng nhiều yếu tố khác Xác định yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất thị trƣờng vấn đề quan trọng Nhà nƣớc nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với sở khoa học thực tiễn để điều tiết thị trƣờng đất đai Thái Nguyên tỉnh miền núi phía Bắc, có vị trí nằm phía Tây Bắc Thủ Hà Nội, có vị trí thuận lợi, quan trọng chiến lƣợc phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Thái Nguyên vùng Việt Bắc Trong năm gần đây, phƣờng, xã thuộc thành phố Thái Ngun có tốc độ thị hóa nhanh, vấn đề quản lý Nhà nƣớc đất đai nhiều bất cập, giá đất nguyên nhân gây khó khăn vƣớng mắc công tác bồi thƣờng thiệt hại Nhà nƣớc thu hồi đất để thực dự án đầu tƣ, ngƣời sử dụng đất thực nghĩa vụ tài chính… Những bất cập dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện nhân dân việc chấp hành sách pháp luật đất đai khó khăn cho cấp quyền việc thực thi sách, pháp luật đất đai địa phƣơng Xuất phát từ thực tế để đóng góp làm sang tỏ sở khoa học công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trƣờng Đƣợc đồng ý Ban giám hiệu nhà trƣờng, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên với hƣớng dẫn cô giáo Th.S Nguyễn Quang Thi, tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Trưng Vương - thành phố Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên” nhằm góp phần bƣớc hồn thiện cơng tác xác định giá đất ở, toàn địa bàn thành phố Thái Nguyên nói chung nhƣ phƣờng Trƣng Vƣơng nói riêng n 1.2 Mục đích nghiên cứu đề tài - Đánh giá trạng giá đất địa bàn phƣờng Trƣng vƣơng , Thành phố Thái Nguyên - Nghiên cứu số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất giá đất địa bàn phƣờng Trƣng vƣơng , Thành phố Thái Nguyên - Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác xây dựng, quản lý giá đất địa bàn phƣờng Trƣng vƣơng , Thành phố Thái Nguyên 1.3 Yêu cầu đề tài - Các số liệu, tài liệu phải khách quan, trung thực phản ánh xác yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất - Việc nghiên cứu phải bám sát văn pháp luật hành - Đề xuất giải pháp hợp lý có tính khả thi cao 1.4 Ý nghĩa đề tài * Ý nghĩa học tập nghiên cứu khoa học - Giúp sinh viên hoàn thiện kiến thức chun ngành địa mơi trƣờng - Tạo điều kiện cho sinh viên có thời gian tiếp xúc thực tế với công tác quản lý nhà nƣớc đất đai, học tập kinh nghiệm thực tế trƣớc trƣờng * Ý nghĩa thực tiễn - Cung cấp cho ngƣời thông tin nguyên nhân yêu tố ảnh hƣởng tới giá đất - Làm tài liệu tham khảo giá cho sinh viên khóa sau - Làm tài liệu tham khảo cho nhà quản lý phƣờng Trƣng Vƣơng phố Thái Nguyên tiếp tục nghiên cứu hồn thành trợ giúp cơng tác quản lý n ... hành nghiên cứu đề tài: ? ?Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Trưng Vương , thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên? ?? Trong suốt trình thực tập em nhận đƣợc giúp đỡ thầy cô giáo anh chị... đề tài - Đánh giá trạng giá đất địa bàn phƣờng Trƣng vƣơng , Thành phố Thái Nguyên - Nghiên cứu số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất giá đất địa bàn phƣờng Trƣng vƣơng , Thành phố Thái Nguyên - Đề xuất... số yếu tố ảnh hƣởng 55 4.3.2.3 Biến động giá đất đƣờng phố nhóm IV số yếu tố ảnh hƣởng 58 4.3.3 Ảnh hƣởng vị trí lơ đất đến giá đất 60 4.3.4 Ảnh hƣởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất