(Luận văn thạc sĩ) nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và phân vùng giá đất tại phường vĩnh trại thành phố lạng sơn tỉnh lạng sơn

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ THANH TÂM Tên đề tài: Nghiªn cøu mét sè yÕu tố ảnh hởng đến giá đất phân vùng giá đất phờng Vĩnh Trại , thành phố Lạng Sơn , Tỉnh Lạng Sơn khóa luận tốt nghiệp đại học Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa Mơi trường Lớp : K42A - ĐCMT Khoa : Quản lý tài nguyên Khoá học : 2010-2014 Giảng viên hướng dẫn : Th.S Nguyễn Quang Thi Thái Nguyên, năm 2014 n LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp giai đoạn cuối trình đào tạo Trường Đại học Đây thời gian giúp cho sinh viên làm quen với công tác nghiên cứu khoa học, củng cố kiến thức lý thuyết vận dụng kiến thức vào thực tế, kết trình tiếp thu kiến thức thực tế, qua giúp cho sinh viên tích lũy kinh nghiệm để phục vụ cho q trình cơng tác sau Để đạt mục tiêu trên, trí khoa Quản lí Tài ngun, Trường Đại học Nơng lâm Thái Nguyên, tiến hành nghiên cứu chuyên đề: “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phân vùng giá đất phường Vĩnh Trại , thành phố Lạng Sơn , Tỉnh Lạng Sơn ” Để hồn thành khố luận trước tiên tơi xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lí Tài nguyên, cảm ơn thầy cô giáo truyền đạt cho kiến thức quý báu suốt trình học tập rèn luyện Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên Tôi đặc biệt xin trân trọng cảm ơn hướng dẫn tận tình, quan tâm sâu sắc thầy Th.S Nguyễn Quang Thi, cảm ơn tập thể cán khoa Quản lí Tài ngun, Trường Đại học Nơng Lâm Thái Nguyên tạo điều kiện cho trình thực chuyên đề Trong trình nghiên cứu có lý chủ quan khách quan nên khố luận khơng tránh khỏi thiếu sót hạn chế Tơi mong nhận đóng góp ý kiến thầy giáo bạn sinh viên để giúp tơi hồn thành khố luận tốt Tôi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày 30 tháng năm 2014 Sinh viên Lê Thanh Tâm n DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 4.1: Đặc trưng dịng chảy sơng Kỳ Cùng 28 Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất phường Vĩnh Trại năm 2011 36 Bảng 4.3: So sánh giá đất theo quy định với giá thị trường vị trí đường , phố nhóm I 40 Bảng 4.4: So sánh giá đất theo quy định với giá thị trường vị trí đường , phố nhóm II 41 Bảng 4.5: So sánh giá đất theo quy định với giá thị trường vị trí đường , phố nhóm III 42 Bảng 4.6: Mức chênh lệch giá theo quy định Nhà nước vị trí năm 2014 44 Bảng 4.7: Mức chênh lệch giá đất thực tế vị trí năm 2014 44 Bảng 4.8: Đặc điểm số đất đoạn đường Lê Lợi đoạn 45 Bảng 4.9: Các trường thuộc tính xây dựng liệu 54 n DANH MỤC CÁC HÌNH Trang Hình 4.1: Đồ thị mức độ ảnh hưởng vị trí tới giá đất thị trường đường Trần Đăng Ninh đoạn 1, đường Bà Triệu đoạn 3, đường Nội khu chung cư Mỹ Sơn năm 2013 43 Hình 4.2: Mức độ ảnh hưởng khả sinh lợi đến giá đất 46 Hình 4.3 : Mối quan hệ yếu tố ảnh hưởng tới giá đất phường Vĩnh Trại năm 2014 (MSD) 48 Hình 4.4: Nghề nghiệp , thu nhập bình quân, giá thị trường , giá quy định (MSD) 49 Hình 4.6: Các yếu tố liên quan tới đất ảnh hưởng tới giá đất (PCA) 50 Hình 4.7: Bản đồ phường Vĩnh Trại chuẩn hóa chuyển sang dạng Shap File ArcGIS 51 Hình 4.8 : Hệ thống giao thông phường Vĩnh Trại ArcGIS 52 Hình 4.9 : Hệ thống dân cư trục đường Ngơ Quyền Mĩ Sơn 52 Hình 4.10 : Hệ thống dân cư trục đường Lê Đại Hành 53 Hình 4.11 : Hệ thống dân cư trục đường Chu Văn An 53 Hình 4.12 : Dữ liệu thuộc tính thuộc đoạn đường Trần Đăng Ninh 54 Hình 4.13 : Vùng giá trị đất đai theo vị trí đường 54 Hình 4.14 : Cơ sở liệu vùng giá trị đất đai hoàn chỉnh 55 n DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Giải nghĩa BĐS Bất động sản CS Cộng CP Chính Phủ GIS Hệ thống thông tin địa lý HTĐ Hệ tọa độ MDS Multi – Dementional Scaling NĐ Nghị định PCA Principal Component Analysis QĐ Quyết định QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân VND Việt Nam đồng VT Vị trí Gtt Giá thị trường Gqđ Giá quy định n MỤC LỤC Trang PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề 1.2.Mục tiêu nghiên cứu đề tài 1.2.1.Mục tiêu nghiên cứu tổng quát 1.2.2 Mục tiêu nghiên cứu cụ thể 1.3 Yêu cầu đề tài PHẦN TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Khái quát đất đai thị trường đất đai 2.1.1 Khái niệm đất đai 2.1.2 Khái niệm thị trường đất đai 2.2 Giá đất 2.2.1 Khái niệm giá đất: 2.2.2 Cơ sở khoa học hình thành đất 2.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng giải pháp tìm vùng giá trị đất đai 2.3 Định giá đất 12 2.3.1 Khái niệm: 12 2.3.2 Các nguyên tắc định giá đất 12 2.3.3 Các phương pháp định giá đất 14 2.4 Công tác định giá đất số quốc gia giới 18 2.4.1 Công tác định giá đất Đức 18 2.4.2 Công tác định giá đất Úc 18 2.4.3 Công tác định giá đất Malaysia 20 2.5 Công tác định giá đất Việt Nam 21 2.5.1 Công tác định giá đất phân vùng giá đất Việt Nam 21 2.5.2 Công tác định giá đất phân vùng giá đất tỉnh Lạng Sơn: 22 PHẦN ĐỐI TƯỢNG , NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 23 3.1.1.Đối tượng nghiên cứu 23 n 3.1.2.Phạm vi nghiên cứu 23 3.2 Địa điểm thời gian tiến hành 23 3.3 Nội dung nghiên cứu 23 3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Vĩnh Trại 23 3.3.2 Tình hình tổ chức, quản lý, sử dụng đất phường Vĩnh Trại 23 3.3.3 Đánh giá thực trạng giá đất địa bàn phường Vĩnh Trại 23 3.3.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Vĩnh Trại, thành phố Lạng Sơn 23 3.3.5.Xây dựng vùng giá trị đất đai với hỗ trợ đồ địa cơng nghệ GIS………………………………………………………… … 24 3.3.6 Đề xuất giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai 24 3.3.7 Đề xuất số giải pháp khác 24 3.4 Phương pháp nghiên cứu 24 3.4.1.Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 24 3.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 25 3.4.3 Phương pháp điều tra , vấn 25 3.4.4 Phương pháp tổng hợp xử lý số liệu 25 3.4.5 Phương pháp đồ 26 3.4.6 Phương pháp chuyên gia 26 3.4.7 Phương pháp GIS 26 PHẦN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 27 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Vĩnh Trại 27 4.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên 27 4.1.2 Đặc điểm kinh tế- xã hội 30 4.2 Hiện trạng sử dụng đất phường Vĩnh Trại 35 4.3 Tình hình tổ chức quản lý, sử dụng đất phường Vĩnh Trại 37 4.3.1 Bộ máy quản lí đất đai phường Vĩnh Trại 37 4.3.2 Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất; chuyển nhượng, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất địa bàn phường Vĩnh Trại 37 4.4 Đánh giá thực trạng giá đất địa bàn phường Vĩnh Trại 38 4.4.1 Căn xác định giá đất địa bàn phường Vĩnh Trại 38 n 4.4.2 Thực trạng giá đất phường Vĩnh Trại, thành phố Lạng Sơn 39 4.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phân vùng giá đất địa bàn phường Vĩnh Trại, thành phố Lạng Sơn 43 4.5.1 Yếu tố vị trí 43 4.5.2 Đặc điểm đất 45 4.5.3 Khả sinh lợi 46 4.5.4 Yếu tố khác 47 4.6 Đánh giá số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Vĩnh Trại năm 2014 thông qua điều tra thị trường 48 4.6.1 Nghề nghiệp, thu nhập bình quân, giá thị trường, giá quy định yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá đất 49 4.6.2 Các yếu tố liên quan tới đất ảnh hưởng tới giá đất 50 4.7 Xây dựng vùng giá trị đất đai với hỗ trợ đồ địa cơng nghệ GIS 51 4.7.1 Xây dựng liệu không gian 51 4.7.2 Xây dựng liệu thuộc tính 54 4.7.3 Hoàn thiện sở liệu vùng giá trị đất đai 54 4.8 Đề xuất số giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai 55 4.8.1 Giải pháp sách 55 4.8.2 Giải pháp quản lý 56 4.8.3 Giải pháp kỹ thuật 56 4.8.4 Một số giải pháp thực 56 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 58 5.1 Kết luận 58 5.2 Kiến nghị 58 TÀI LIỆU THAM KHẢO 59 n PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phịng (Luật đất đai năm 2003)[15] Đất đai nguồn tài nguyên thay loại tài nguyên cố định vị trí giới hạn diện tích, tăng lên không tự Trong sử dụng đất, diện tích loại đất chuyển đổi từ mục đích sử dụng sang mục đích sử dụng khác (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng ,2005)[17] Đất đai loại hàng hóa đặt biệt, loại hàng hóa hình quyền sử dụng đất có hai thuộc tính loại hàng hóa thuộc tính giá trị thuộc tính giá trị sử dụng Đất đai nhu cầu thiết yếu tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đất đai nơi để sinh hoạt, lao động sản xuất, đồng thời điều kiện để phát triển kinh tế - xã hội Ngày , xã hội ngày phát triển nhu cầu đất đai ngày lớn trở nên thiết , đất đai sinh ra, phát triển mở rộng diện tích nên giá trị sử dụng đất đai ngày lớn, giá đất đai ngày cao Từ nhu cầu thiết đất đai xã hội, việc trao đổi mua bán loại hàng hóa xu tất yếu, từ hình thành nên thị trường cịn gọi thị trường đất đai thuộc thị trường bất động sản (Nguyễn Thanh Trà , Nguyễn Đình Bồng, 2005)[17] Thị trường Việt Nam trình phát triển bước đầu hoạt động có hiệu quả, tạo sở cho thị trường đất đai hoạt động sôi Trong thị trường , quyền sử dụng đất có vị trí đặc biệt, giá quyền sử dụng đất (còn gọi giá đất) thu hút quan tâm nhiều đối tượng, họ muốn áp dụng giá đất vào nhiều mục đích khác : chuyển nhượng, trao đổi quyền sử dụng đất, kinh doanh đầu tư đất đai (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Anh Quân, 2006)[14] Thực tế nay, giá đất thị trường biến động lớn, giá tăng cao nhanh qua năm Trong đó, để đảm bảo cho vấn đề ổn định kinh tế - xã hội , giá đất nhà nước lại không tăng nên gây chênh lệch lớn so với thị trường Điều dẫn đến nhiều vấn đề bất cập cơng tác quản lí sử dụng đất Cụ thể như, cơng tác giải phóng mặt bằng, nhiều dự án bị kéo dài không thỏa thuận giá bồi thường với người sử dụng đất thu hồi đất, giải phóng n mặt bố trí tái định cư Như vậy, để khắc phục hạn chế này, việc có bảng giá đất thị trường phù hợp với thực tế đòi hỏi nhiều vấn đề, việc xác định đầy đủ yếu tố mức độ ảnh hưởng yếu tố việc làm quan trọng cần thiết (Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, 2013)[19] Thành phố Lạng Sơn đô thị loại III , công nhận thành phố trực thuộc tỉnh vào năm 2002 Thành phố Lạng Sơn đà hội nhập phát triển, hoạt động kinh tế - xã hội thành phố ngày phong phú đa dạng, nhiều chương trình dự án phát triển kinh tế - xã hội, phát triển sở hạ tầng địa phương triển khai thực gây áp lực lớn lên đất đai (UBND tỉnh Lạng Sơn, năm 2003)[20] Cùng với tiến trình phát triển địa phương, nhu cầu sử dụng đất ngày nhiều phức tạp, đất đai lại có giới hạn nên làm cho giá đất tăng cao biến động mạnh, dẫn đến tình trạng xuất bất cập chênh lệch giá đất nhà nước thực tế Nhìn nhận góc độ quản lý nhà nước giá đất nhà nước ban hành phải góp phần ổn định kinh tế - xã hội, giá đất thị trường giao dịch thực tế tác động, xuất phát từ nhu cầu bên tham gia nên giá thị trường cao giá nhà nước Việc điều chỉnh giá đất để giảm chênh lệch vấn đề khó nên cần xây dựng bảng giá đất thị trường cho thành phố, làm công cụ hỗ trợ cho hoạt động liên quan đến việc quản lí sử dụng đất, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội địa phương ổn định lĩnh vực quản lí đất đai (UBND tỉnh Lạng Sơn 2003)[20] Như , để góp phần tích cực cơng tác xác định giá đất thị trường việc nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Vĩnh Trại, thành phố Lạng Sơn cần thiết Xuất phát từ vấn đề nêu trên, hướng dẫn Thầy Nguyễn Quang Thi nên chọn đề tài : “ Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phân vùng giá đất phường Vĩnh Trại , thành phố Lạng Sơn , Tỉnh Lạng Sơn.” 1.2.Mục tiêu nghiên cứu đề tài 1.2.1.Mục tiêu nghiên cứu tổng quát Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Vĩnh Trại, thành phố Lạng Sơn sở đề xuất số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất đô thị phù hợp với giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường 1.2.2 Mục tiêu nghiên cứu cụ thể - Đánh giá trạng giá đất địa bàn phường Vĩnh Trại, thành phố Lạng Sơn n 54 4.7.2 Xây dựng liệu thuộc tính Kết hợp thực địa liệu thu thập ta xây dựng sở liệu thuộc tính theo trường sau: Bảng 4.9: Các trường thuộc tính xây dựng liệuError! Not a valid link Theo sở trường ta xây dựng bảng thuộc tính cho đoạn đường Trần Đăng Ninh sau : Hình 4.12 : Dữ liệu thuộc tính thuộc đoạn đường Trần Đăng Ninh 4.7.3 Hoàn thiện sở liệu vùng giá trị đất đai Từ phân chia vùng cụ thể đoạn đường ta xây dựng liệu không gian vùng giá trị đất đai theo vị trí đây: Hình 4.13 : Vùng giá trị đất đai theo vị trí đường Kết nối liệu khơng gian liệu thuộc tính để hồn thiện sở liệu vùng giá trị đất đai quản lý ArcGIS n 55 Hình 4.14 : Cơ sở liệu vùng giá trị đất đai hoàn chỉnh Trên trình kết thực xây dựng sở vùng giá trị đất đai theo vị trí đường phố từ đồ địa (theo định số 27/2013/QĐ-UBND ngày 21/12/2013 UBND tỉnh) 4.8 Đề xuất số giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai 4.8.1 Giải pháp sách - Bổ sung, hồn thiện hệ thống sách pháp luật đất đai, đặc biệt chế quản lý tài đất đai, quản lý đầu tư kinh doanh bất động sản Từ đó, hạn chế hoạt động giao dịch bất động sản ngầm làm ảnh hưởng tới thị trường bất động sản ảnh hưởng phân vùng giá trị đất đai - Hoàn thiện nguyên tắc, phương pháp định giá đất theo vùng giá trị đất đai triển khai xây dựng đồ giá đất, giá đất vùng giáp ranh, sở liệu giá đất toàn quốc phục vụ quản lý nhà nước phát triển thị trường quyền sử dụng đất đai thị trường bất động sản - Đẩy mạnh hợp tác nghiên cứu kinh nghiệm nước quản lý đất đai Từ tranh thủ hỗ trợ tài học hỏi kinh nghiệm quản lý sử dụng cách hiệu tài nguyên quý giá n 56 4.8.2 Giải pháp quản lý - Tổ chức lớp đào tạo tăng cường lực, chuyên mơn, nghiệp vụ cho cán địa - Tăng cường giám sát đánh giá điều chỉnh quy hoạch, dự án địa bàn phường diễn thời gian tiến độ - Tăng cường nghiên cứu khoa học ứng dụng, hỗ trợ tài cho việc thực điều tra tiềm đất đai - Tổ chức việc quản lý, khai thác, cập nhập, chỉnh lý kịp thời liệu địa phường 4.8.3 Giải pháp kỹ thuật - Xây dựng sở liệu thuộc tính đất đai dạng file số hệ thống đồ địa cập nhật bổ sung biến động thường xuyên - Hoàn thiện điều tra bản, đánh giá tiềm chất lượng tài nguyên đất đai địa bàn phường để làm sở khoanh vùng giá trị đất đai - Tăng cường trang thiết bị chuyên dụng, đầu tư, đổi công nghệ phục vụ công tác xây dựng liệu làm sở thành lập vùng giá trị đất đai Hướng tới tương lai có liệu đồng phục vụ đa mục tiêu ngành quản lý đất đai - Kết hợp điều tra phân tích yếu tố ảnh hưởng lớn tới giá đất vùng, từ xác định giá trị tiềm đất đai để xây dựng vùng giá trị đất đai sử dụng lâu dài có khả dự báo giá đất 4.8.4 Một số giải pháp thực Qua thực tế điều tra tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Vĩnh Trại , thấy cơng tác quản lý cịn nhiều bất cập Trong cơng tác xác định giá địa bàn phường Vĩnh Trại chưa thực sát với mức giá giao dịch thị trường hàng năm Nhà nước đưa bảng giá đất giá đất quy định so với thị trường 30-40% so với giá giao dịch thị trường tự Và kê khai để tính thuế chuyển nhượng đa số người dân kê khai không với giá thực tế giao dịch mà kê khai cho sát với giá quy định Nhà nước Vì vậy, để công tác xác định giá đất sát với giá thị trường xin đưa số giải pháp sau : n 57 - Cần đẩy nhanh tốc độ giải công việc quan quản lý đất đai, tránh tình trạng kéo dài thời hạn giải hồ sơ người dân đến quan quản lý đất đai làm hồ sơ, thủ tục - Cần xác định lại giá đất năm lần Tức tháng lại tổ chức khảo sát giá thị trường nhằm nâng mức giá quy định cho sát với giá thị trường thời điểm đó, VT1 tuyến đường phố, vị trí hay xảy thay đổi giá đột ngột vị trí thường xảy chênh lệch giá quy định giá giao dịch - Cần thu hẹp đoạn đường cần định giá với số đoạn đường có giá trị cao, chia khoảng cách ngắn không nên chia khoảng cách đoạn đường qua dài, giá đất với thực tế vị trí - Với đất đặc biệt (như có mặt tiền, mặt tiền lớn hẹp) cần có quy định mức giá riêng - Bên cạnh quan chức phải trú trọng tới việc đưa hệ thống Pháp luật Đất đai vào sống thực tế thơng qua hồn chỉnh việc xây dựng hệ thống văn quy phạm pháp luật đất đai thiếu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bổ sung, tăng cường công tác tra , kiểm tra việc thực pháp luật đất đai, kiên xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai Phối hợp chặt chẽ với quan thông tấn, báo chí để tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tiếp cận, giao lưu trực tuyến giải pháp đáp ứng vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật cá nhân n 58 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận * Về thực trạng giá đất phường Vĩnh Trại Qua điều tra ba nhóm đường phố đại diện thấy: - Giá đất quy định UBND phường đưa nhìn chúng chưa sát, thấp khoảng 2-5 lần so với giá chuyển nhượng thực tế thị trường - Nhóm I thuộc khu vực trung tâm có giá trị sinh lợi cao hơn, vị trí thuận lợi cho giao thơng, sở hạ tầng tốt, nhóm II có khoảng cách đến trung tâm điều kiện khác so với nhóm I, nhóm III nhóm đường phố xa trung tâm có điều kiện - Hệ số chênh lệch vị trí bảng quy định giá đất chưa với thực tế, nhiều tuyến đường có hệ số chênh lệch lớn - Vì nhiều lí (muốn giảm tiền thuế nhà đất, tăng tiền đền bù, bồi thường) ,người dân làm thủ tục thường kê khai không giá thực tế đất * Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Vĩnh Trại - Giá đất địa bàn phường Vĩnh Trại phụ thuộc vào nhiều nhóm yếu tố như: yếu tố vị trí, đặc điểm đất, khả sinh lợi, yếu tố khác Trong yếu tố vị trí yếu tố có ảnh hưởng sâu sắc tới giá chuyển nhượng đất 5.2 Kiến nghị Qua trình điều tra, tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn UBND phường Vĩnh Trại, xuất phát từ thực trạng cơng tác quản lý đất đai nói chung công tác quản lý Nhà nước đất đai nói riêng địa bàn thành phố tơi xin đưa số kiến nghị sau: - Để thực yêu cầu đặt giai đoạn phải có thị trường đất đai cơng khai, minh bạch, tổ chức quản lý chặt chẽ, UBND phường cần khơng ngừng xây dựng đỗi ngũ cán có chuyên môn tăng cường công tác tra, kiểm tả nhằm xây dựng khung giá sát với giá thị trường - Chính phủ , UBND tỉnh Lạng Sơn cần tiến hành công tác định giá đất cách thường xuyên theo định kỳ đột xuất theo nhu cầu thực tế thị trường để giá đất quy định phù hợp với thực tế, phản ánh giá trị sử dụng đất Tổ chức điều chỉnh giá theo quy định tháng/1 lần - Từng bước hồn thiện chế sách đất đai nói chung thị trường bất động sản nói riêng cho phù hợp với xu hướng phát triển kinh tế thị trường n 59 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ tài (2004), Thơng tư số 114/2004/BTC-TT Bộ Tài ngày 26/11/2004 hướng dẫn thi hành Nghị định 188/2004 NĐ-CP Bộ Tài (2007) , Thơng tư số 145/2007/BTC Bộ Tài Chính ngày 0/12/2007 Hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính Phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2002/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính Phủ sửa đổi , booer sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Bộ xây dựng (2009), thông tư 34/2009/TT-BXD ngày 30/9/2009 Bộ xây dựng quy định chi tiết số nội dung Nghị định 42/2009/NĐ-CP ngày 07/5/2009 Chính Phủ việc phân loại thị Bộ Tài nguyên Môi trường (2010) , Kinh nghiệm nước quản lý pháp luật đất đai, Hà Nội Bộ tài nguyên Môi Trường (2010), Thông tư 03/2010/TT-BTNMT ngày 01/02/2010 Bộ Tài nguyên môi trường quy định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng bảng giá đất Bộ Tài nguyên mơi trường, Bộ tài (2010), thơng tư lien tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 Liên Bộ Tài nguyên Mơi trường Bộ Tài hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất điều chỉnh bảng giá đât thuộc thẩm quyền Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương Bộ tài nguyên môi trường, Bộ nội vụ-2010 Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 02/02/2010 Liên Bộ tài nguyên môi trường Bộ nội vụ hướng dẫn nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế Sở Tài nguyên môi trường thuộc Uỷ Bn nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương, phòng Tài nguyên môi trường thuộc Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh công tác Định giá đất Chính phủ (2004) , Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Chính phủ ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2007) , Nghị định sơ 123/2007/NĐ-CP Chính phủ ngày 27/07/2007 việc sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá đất n 60 10 Chính phủ (2008) , Chỉ thị số 01/2008/CT-TTG Thủ Tướng Chính Phủ số giái pháp đẩy mạnh phát triển quản lý thị trường bất động sản 11 Chính phủ (2009), Nghị định số 42/2009/NĐ-CP ngày 07/05/2009 Chính phủ phân loại giá đất 12 Chính phủ (2009) , nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi dưỡng, hỗ trợ tái định cư 13.Hoàng Văn Hùng, Tạ Ngọc Long, Trịnh Hữu Liên (2013) Xây dựng phát triển sở liệu địa số phục vụ cơng tác định giá quản lý đất đai phường Ngô Quyền, thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc Tạp chí Khoa học Đất 5: 56-62 14 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), Giáo trình Định giá đất, NXB Nơng nghiệp Luật đất đai năm 2003,NXB Chính trị quốc gia 15.Luật đất đai năm 2003,NXB Chính trị quốc gia 16.Lưu Văn Năng (2010), Định giá đất Malaysia, Tổng hợp báo cáo khoa học kỷ niệm 65 ngành Quản lý đất đai Việt Nam (1945-2010), Tổng cục Quản lý Đất đai – Bộ Tài nguyên & môi trường , Hà Nội 17.Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nơng nghiệp 18.Nguyễn Thị Yến, Hồng Văn Hùng (2012), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011 Tạp chí Khoa học Cơng nghệ, Đại học Thái Ngun 19.Trịnh Hữu Liên, Hồng Văn Hùng (2013) Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ định giá đất sở liệu địa chính, cơng nghệ GIS ảnh viễn thám Tạp chí Nơng nghiệp PTNT 8: 85-94 20.UBND Tỉnh Lạng sơn (2003), Quyết định số 09/2003/QĐ-UBND ngày 14/05/2003 việc quy định chi tiết giới đường nội ngoại thành địa bàn thành phố Lạng Sơn năm 2011 21.UBND tỉnh Lạng Sơn(2013), định số 27/2013/QĐ-UBND ngày 21/12/2013 việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Lạng Sơn năm 2014 n Phụ lục PHIẾU ĐIỀU TRA PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT Tuyến đường điều tra: Tên người sử dụng đất: Dân tộc…………………………………………………………… Nghề Nghiệp……………………………………………………… Mức Lương……………………………………………………… Giá chuyển nhượng thực tế………………………………….nghìn đồng/ m2 Giá theo quy định nhà nước…………………………….nghìn đồng/ m2 1.Các thơng tin đất Thửa đất số:…… thuộc tờ đồ số…….vị trí số……… Địa đất……………………………………… Diện tích:………m2 , kích thước mặt tiền:……… m, kích thước chiều sâu:……….m Hình thể đất: + Hình chữ nhật +Hình vng + Hình thang xi +Hình bình hành + Hình chữ L + Hình thang ngược + Hình đa giác + Hình khác Tài sản gắn liền với đất:…………………………………… Hướng nhà:……………………… mặt tiền : ½ Mục đích sử dụng:………………… Khoảng cách đến trung tâm thành phố:……………………… Cơng trình văn hóa, cơng cộng gần nhất:……………………… Giấy CNQSDĐ/ giấy tờ pháp lý liên quan đến đất: Có Những hạn chế quyền sử dụng đất: + Đang chấp + Đang góp vốn n + Đang tranh chấp Không Thửa đất nằm hành lang an tồn cơng trình□khác 2.Các thông tin khác - Chất lượng đường, ngõ: Bê tông - Hệ thống thoát nước: Tốt - Cây xanh : Có Trải nhựa Đường đất Bình thường Yếu Nước Viễn thơng Khác Khác Khơng có - Đầy đủ sở hạ tầng: Điện Truyền hình Ý kiến người sử dụng đất thực trạng giá đất - Đồng ý với giá đất nhà nước ban hành năm khơng? Có - Ý kiến khác: n Không Phụ lục Bảng mã hóa Nghề nghiệp = CB, công nhân viên chức = Lao động tự = Buôn bán = Nghề khác Dân tộc = Kinh = Tày = Sán Dìu = Dân tộc khác Thu nhập bình quân/ tháng 1= từ triệu đến triệu = từ triệu đến triệu = từ triệu đến triệu = từ 10 triệu trở lên Diện tích đất m2 = < 30 = 30 - 60 = 60 - 90 = > 90 Hình thể = Hình chữ nhật = Hình thang = Hình bình hành Vị trí = < 100m = 101 - 200 m = 201 - 300 m = > 301m Giá Quy định = 15 - 20 triệu = 10 - 14 triệu = - triệu = - triệu = 210 - 1triệu Giá thị trường = 50 - 70 triệu = 20 - 40 triệu = 15 - 19 triệu = 10 - 14 triệu = - triệu = 600- triệu Có đồng ý với bảng giá đất Nhà nước = Đồng ý 10 = Khơng đồng ý Có thường xuyên tiếp cận văn qui định giá đất Nhà nước 11 = Có = Khơng = Hình khác Trục đường = đường nhóm I = đường nhóm II = đường nhóm III Yếu tố pháp lý đất = Chuyển nhượng khơng có xác nhận 12 quyền = Chuyển nhượng có xác nhận quyền n Phụ lục Số liệu phân tích mối quan hệ tương tác cá yếu tố ảnh hưởng tới giá trị đất đai điều tra phường Vĩnh Trại PRIMER 17/05/2014 Similarity Create triangular similarity/distance matrix Worksheet File: C:\Users\Hanh Xjnh\Desktop\Book1.tam.xls Sample selection: All Variable selection: All Parameters Analyse between: Samples Similarity measure: Bray Curtis Standardise: No Transform: Square root Outputs Worksheet: Sheet1 MDS Non-metric Multi-Dimensional Scaling Similarity Matrix File: Sheet1 Data type: Similarities Sample selection: All Best 3-d configuration (Stress: ,02) Sample Nghe nghiep Dan toc Thu nhap binh quan Dien tich Hinh the Truc duong Vi tri Gia quy dinh Gia thi truong Co dong y voi bang gia Cap nhap VBPQ Yeu to phap ly 0,71 -1,15 -0,78 0,65 -0,44 -0,12 -0,15 1,17 1,23 -0,91 -1,32 1,11 0,22 0,21 -0,49 -0,25 0,74 -0,40 -0,17 -0,05 0,07 -0,08 0,08 0,12 Best 2-d configuration (Stress: ,05) Sample Nghe nghiep Dan toc 0,83 -1,17 -0,35 0,20 n 0,48 -0,17 -0,31 0,10 -0,09 0,42 -0,38 -0,12 -0,44 0,35 0,03 0,13 Thu nhap binh quan Dien tich Hinh the Truc duong Vi tri Gia quy dinh Gia thi truong Co dong y voi bang gia Cap nhap VBPQ Yeu to phap ly -0,83 0,69 -0,50 -0,15 -0,24 1,23 1,26 -0,96 -1,31 1,15 -0,50 -0,17 0,65 -0,56 0,03 0,25 0,34 0,00 0,15 -0,06 STRESS VALUES Repeat 10 3D 0,02 0,02 0,03 0,03 0,24 0,03 0,02 0,03 0,04 0,02 2D 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 0,08 0,06 0,05 0,08 ** = Maximum number of iterations used 3-d : Minimum stress: ,02 occurred times 2-d : Minimum stress: ,05 occurred times Outputs Plot: Plot1 CLUSTER Hierarchical Cluster analysis Similarity Matrix File: Sheet1 Data type: Similarities Sample selection: All Parameters Cluster mode: Group average Use data ranks: No Samples 10 11 12 Nghe nghiep Dan toc Thu nhap binh quan Dien tich Hinh the Truc duong Vi tri Gia quy dinh Gia thi truong Co dong y voi bang gia Cap nhap VBPQ Yeu to phap ly Combining n 8+9 -> 13 at 96,37 2+11 -> 14 at 96,31 4+12 -> 15 at 93,51 10+14 -> 16 at 92,31 1+15 -> 17 at 91,19 13+17 -> 18 at 89,62 3+16 -> 19 at 89,08 6+7 -> 20 at 88,23 5+19 -> 21 at 85,73 20+21 -> 22 at 85,49 18+22 -> 23 at 77,16 Outputs Plot: Plot2 MDS Non-metric Multi-Dimensional Scaling Similarity Matrix File: Sheet1 Data type: Similarities Sample selection: All Best 3-d configuration (Stress: ,02) Sample Nghe nghiep Dan toc Thu nhap binh quan Dien tich Hinh the Truc duong Vi tri Gia quy dinh Gia thi truong Co dong y voi bang gia Cap nhap VBPQ Yeu to phap ly -0,71 1,15 0,81 -0,65 0,42 0,11 0,14 -1,16 -1,24 0,88 1,33 -1,10 -0,04 0,27 -0,21 -0,30 0,72 -0,58 -0,12 0,10 0,18 -0,24 0,09 0,13 Best 2-d configuration (Stress: ,06) Sample Nghe nghiep Dan toc Thu nhap binh quan Dien tich Hinh the Truc duong Vi tri Gia quy dinh Gia thi truong Co dong y voi bang gia Cap nhap VBPQ Yeu to phap ly -0,81 1,23 0,86 -0,69 0,56 0,17 0,16 -1,24 -1,30 0,92 1,31 -1,16 -0,39 0,09 0,47 0,05 -0,71 -0,03 0,32 0,09 0,33 -0,03 -0,03 -0,14 STRESS VALUES Repeat 3D 0,03 0,03 0,03 2D 0,06 0,07 0,06 n 0,56 -0,01 -0,46 -0,04 0,13 0,19 -0,45 -0,09 -0,38 0,31 0,06 0,17 10 0,03 0,03 0,03 0,02 0,03 0,02 0,24 0,08 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 0,32 ** = Maximum number of iterations used 3-d : Minimum stress: ,02 occurred times 2-d : Minimum stress: ,06 occurred times Outputs Plot: Plot3 PCA Principal Component Analysis Worksheet File: C:\Users\Hanh Xjnh\Desktop\Book1.tam.xls Sample selection: All Variable selection: All Eigenvalues PC Eigenvalues 37,07 5,90 3,61 3,27 1,74 %Variation 68,6 10,9 6,7 6,1 3,2 Cum.%Variation 68,6 79,6 86,2 92,3 95,5 Eigenvectors (Coefficients in the linear combinations of variables making up PC's) Variable Diem Cong Manh Nguyen Viet Le Ta Van Minh Vu Kim Lan Nguyen Thi Nhat Le Pham Thu Hang Ong Chinh Nguyen Ngoc Ha Hoang Huu Nghia Dinh Cong Manh Ba Minh Tran Van Tho Ma Thi Theu Dao Thi Ngoc Ong Phung Dinh Cong Phuong Nguyen Trong Chinh Nguyen Thi Van Luu Cong Khoa Vu Thi Thanh Ha Xuan Kien Luu Huong Giang Pham Hoai Thanh Dinh Thi Lien Hoang Minh Vu PC1 -0,059 -0,070 -0,117 -0,117 -0,114 -0,132 -0,115 -0,116 -0,140 -0,146 -0,131 -0,134 -0,072 -0,090 -0,135 -0,144 -0,120 -0,126 -0,115 -0,096 -0,139 -0,132 -0,143 -0,146 -0,140 PC2 0,299 0,358 0,203 0,147 -0,044 -0,078 0,263 0,281 0,104 0,067 -0,063 -0,089 0,330 0,319 0,104 0,089 0,071 -0,014 0,243 0,172 0,066 -0,063 -0,073 -0,067 0,102 n PC3 0,252 0,005 0,186 0,295 0,330 0,104 -0,149 0,012 -0,034 -0,067 -0,100 0,107 -0,164 0,150 -0,089 -0,128 0,068 0,284 -0,140 -0,011 -0,048 0,241 -0,088 -0,065 -0,066 PC4 -0,034 -0,015 -0,077 -0,065 0,113 0,180 0,000 -0,041 -0,100 0,165 0,249 0,240 -0,006 -0,031 0,206 -0,021 0,106 -0,109 -0,055 0,306 0,240 0,113 0,213 0,207 -0,134 PC5 0,151 -0,015 -0,157 -0,058 -0,183 -0,215 -0,026 -0,024 -0,185 -0,103 -0,179 -0,079 -0,016 0,034 -0,124 -0,204 -0,351 -0,192 0,168 0,300 0,088 0,143 -0,072 -0,071 0,018 Hoang Minh Tu Hoang Cong Hieu Tran Thi Trang Lo Van Luong Pham Thi Ha Hoang Minh Quan Chu Thi Diep Pham Thi Luu Lo Thi Nga Nong Thanh Thoai Vu Thi Thu Nguyen Cong Vinh Nguyen Thi Nghia Luc Thi Huyen Chu Thi Huong Tra Nong Xuan Khanh Le Ba Thai Tran Thi Hue Tran Dang Loi Luong Phuong Lan Pham Thanh Nhan Hoang Thi Hoa Nguyen Dinh Binh Nguyen Thi Yen Le Thi Thuy Hoang Thi Diep Tran Trung Dung Luong Thi Tham Hoang Thi Canh -0,134 -0,153 -0,152 -0,152 -0,132 -0,129 -0,135 -0,154 -0,156 -0,153 -0,153 -0,151 -0,144 -0,155 -0,135 -0,155 -0,153 -0,153 -0,143 -0,140 -0,154 -0,149 -0,150 -0,123 -0,147 -0,154 -0,155 -0,146 -0,152 0,031 -0,036 -0,075 -0,041 -0,134 0,048 0,030 0,003 -0,062 -0,021 -0,103 -0,025 -0,057 -0,066 -0,138 -0,092 -0,048 -0,018 -0,051 -0,134 -0,069 -0,113 -0,086 -0,137 -0,026 -0,095 -0,032 -0,119 -0,111 -0,126 -0,082 -0,056 -0,064 0,210 0,210 0,240 -0,135 -0,053 -0,067 0,087 -0,110 -0,094 -0,015 0,156 -0,058 -0,043 -0,119 -0,100 0,150 -0,105 -0,037 -0,112 0,189 -0,113 -0,034 -0,054 -0,077 -0,022 0,251 -0,097 -0,093 -0,096 0,138 -0,128 0,013 -0,091 -0,086 -0,116 0,004 -0,114 0,141 -0,116 -0,159 -0,047 -0,135 -0,101 0,172 -0,145 -0,108 -0,130 -0,121 0,098 -0,127 -0,116 -0,132 0,153 -0,118 0,161 -0,128 -0,034 -0,096 0,049 0,209 0,199 -0,015 -0,063 -0,147 -0,045 0,175 0,238 0,106 0,082 -0,065 -0,034 0,116 0,178 0,099 0,029 0,007 -0,027 0,206 0,163 0,063 0,047 0,007 -0,019 Principal Component Scores Sample Nghe nghiep Dan toc Thu nhap binh quan Dien tich Hinh the Truc duong Vi tri Gia quy dinh Gia thi truong Co dong y voi bang gia Cap nhap VBPQ Yeu to phap ly SCORE1 -2,882 6,533 4,423 -3,039 2,734 2,586 2,325 -8,537 -9,458 5,552 7,472 -7,708 SCORE2 2,740 0,013 1,170 3,112 -1,169 -1,900 -1,668 -1,812 -4,351 0,198 -0,353 4,021 Outputs Plot: Plot4 n SCORE3 -5,096 0,084 2,418 1,249 0,459 -0,862 0,815 0,561 -0,291 -0,936 -0,231 1,829 SCORE4 0,322 -0,531 -1,193 -0,201 5,461 -1,682 -0,085 -0,191 -0,723 -0,437 -0,861 0,121 SCORE5 -1,077 -0,645 -0,948 1,539 0,642 2,407 -2,710 -0,121 -0,036 0,849 0,197 -0,098 ... số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phân vùng giá đất phường Vĩnh Trại , thành phố Lạng Sơn , Tỉnh Lạng Sơn. ” 1.2.Mục tiêu nghiên cứu đề tài 1.2.1.Mục tiêu nghiên cứu tổng quát Nghiên cứu số yếu tố. .. tiêu nghiên cứu cụ thể - Đánh giá trạng giá đất địa bàn phường Vĩnh Trại, thành phố Lạng Sơn n - Xác định số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất giá đất địa bàn phường Vĩnh Trại, thành phố Lạng Sơn -... hành nghiên cứu chuyên đề: ? ?Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phân vùng giá đất phường Vĩnh Trại , thành phố Lạng Sơn , Tỉnh Lạng Sơn ” Để hồn thành khố luận trước tiên tơi xin chân thành