Ha Thi Van ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HÀ THỊ VÂN Tên đề tài “NGHIÊN CỨU SỰ BIẾN ĐỘNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN LỘC BÌNH – HUYỆN LỘC BÌNH – TỈNH LẠ[.]
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HÀ THỊ VÂN Tên đề tài: “NGHIÊN CỨU SỰ BIẾN ĐỘNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN LỘC BÌNH – HUYỆN LỘC BÌNH – TỈNH LẠNG SƠN” KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo Chuyên ngành : Chính quy : Quản lý đất đai Khoa : Quản lý tài nguyên Lớp : 42A - QLĐĐ Khoá học : 2010 – 2014 Giáo viên hướng dẫn : PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông Thái Nguyên, năm 2014 n MỤC LỤC Phần 1: MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề 1.2 Mục đích nghiên cứu 1.3 Yêu cầu đề tài 1.4 Ý nghĩa đề tài Phần 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học 2.1.1 Khái niệm, đặc điểm giá đất 2.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng giá đất 2.1.4 Nguyên tắc, phương pháp định giá đất 15 2.2 Cơ sở pháp lý 17 2.3 Cơ sở thực tiễn 18 2.3.1 Tổng quan thị trường đất đai 18 2.3.2 Công tác định giá đất giới Việt Nam 25 2.3.3 Xu biến động giá đất thị trấn Lộc Bình, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn 29 Phần 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 30 3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 30 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 30 3.2 Địa điểm thời gian tiến hành 30 3.3 Nội dung nghiên cứu 30 3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị trấn Lộc Bình 30 3.3.2 Tình hình sử dụng đất quản lý đất đai thị trấn Lộc Bình giai đoạn 2011-2013 30 3.3.3 Giá đất quy định địa bàn thị trấn Lộc Bình 30 3.3.4 Nghiên cứu biến động giá đất thị trấn Lộc Bình giai đoạn 2011-2013 30 n 3.3.5 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Lộc Bình giai đoạn 2011-2013 30 3.3.6 Đề xuất số giải pháp tăng cường quản lý giá đất địa bàn thị trấn Lộc Bình, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn 31 3.4 Phương pháp nghiên cứu 31 3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 31 3.4.2 Phương pháp chọn địa điểm nghiên cứu 31 3.4.3 Phương pháp điều tra liệu thị trường 32 3.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 32 Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 33 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội địa phương 33 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 33 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 36 4.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị trấn Lộc Bình 42 4.2 Tình hình sử dụng quản lý đất đai thị trấn Lộc Bình giai đoạn 2011-2013 44 4.2.1 Tình hình sử dụng đất đai 44 4.2.2 Tình hình quản lý Nhà nước đất đai 45 4.3 Giá đất quy định địa bàn thị trấn Lộc Bình 49 4.3.1 Căn xác định giá đất địa bàn 49 4.3.2 Giá đất quy định địa bàn thị trấn Lộc Bình 49 4.4 Nghiên cứu biến động giá đất thị trấn Lộc Bình giai đoạn 2011-2013 50 4.4.1 Tình hình biến động giá đất thị trấn 50 4.4.2 Nguyên nhân biến động 52 4.5 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Lộc Bình giai đoạn 2011-2013 53 4.5.1 Biến động dân số 53 4.5.2 Vị trí lơ đất 55 4.5.3 Chiều rộng mặt tiền 58 4.5.4 Khả sinh lợi 59 4.5.5 Các yếu tố khác 60 n 4.6 Đề xuất số giải pháp tăng cường quản lý giá đất địa bàn thị trấn Lộc Bình, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn 62 Phần 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 64 5.1 Kết luận 64 5.2 Đề nghị 64 TÀI LIỆU THAM KHẢO 66 n DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT QSDĐ : Quyền sử dụng đất GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất BĐS : Bất động sản HĐBT : Hội đồng Bộ trưởng XHCN : Xã hội chủ nghĩa UBND : Ủy ban nhân dân TT : Thông tư NĐ : Nghị định CP : Chính phủ QL : Quốc lộ VT : Vị trí NN&PTNT : Nơng nghiệp phát triển nông thôn THCS : Trung học sở BTNMT : Bộ Tài nguyên Môi trường TTg : Thủ tướng TW : Trung ương n DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Dân số, lao động thị trấn Lộc Bình năm 2013 39 Bảng 4.2: Tình hình sử dụng đất năm 2013 44 Bảng 4.3 : Tình hình giao đất thị trấn Lộc Bình đến năm 2013 47 Bảng 4.4: Giá đất áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ năm 2011 đến 2013 50 Bảng 4.5: Giá đất loại đường phố VT1 giai đoạn 2011-2013 51 Bảng 4.6: Giá đất loại đường phố VT2 giai đoạn 2011 – 2013 51 Bảng 4.7: Giá đất loại đường phố VT3 giai đoạn 2011 – 2013 51 Bảng 4.8: Giá đất loại đường phố VT4 giai đoạn 2011 – 2013 52 Bảng 4.9: Dân số cấu lao động thị trấn Lộc Bình qua năm 53 Bảng 4.10: Mức chênh lệch giá đất theo giá quy định Nhà nước vị trí 56 Bảng 4.11 : Mức chênh lệch giá đất theo giá thực tế vị trí 57 Bảng 4.12 : Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất tuyến đường phố trung tâm (nhóm I) 57 Bảng 4.13 : Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất 58 n DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 2.1: Đồ thị cung cầu đất đai Hình 4.1: Biểu đồ cấu sử dụng đất năm 2013 thị trấn Lộc Bình 45 Hình 4.2: Tốc độ tăng dân số năm 2011 năm 2013 53 Hình 4.3: Đồ thị thể ảnh hưởng thu nhập đến lượng cầu BĐS 55 Hình 4.4: Biểu đồ giá đất theo quy định đường phố Bờ Sơng – Hịa Bình(nhóm I ), Lao Động (nhóm II), Huyện ủy (nhóm III), Bệnh viện Huyện (nhóm IV) 56 Hình 4.5: Mức độ ảnh hưởng khả sinh lợi đến giá đất 60 n Phần MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề Đất đai sản phẩm tự nhiên, nguồn tài nguyên vô quan trọng người sống trái đất, tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn đất nước, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hố, xã hội, an ninh quốc phịng Đất đai có ý nghĩa trị, kinh tế, xã hội sâu sắc nghiệp xây dựng bảo vệ tổ quốc Đất đai loại hàng hóa đặc biệt, loại hàng hóa biểu quyền sử dụng đất có hai thuộc tính giá trị giá trị sử dụng Đất đai nhu cầu thiết yếu tổ chức, hộ gia đình cá nhân đất đai nơi để sinh hoạt, lao động sản xuất, đồng thời điều kiện để phát triển kinh tế - xã hội Ngày nay, xã hội phát triển nhu cầu đất đai lớn trở nên thiết, đất đai sinh ra, phát triển mở rộng diện tích nên giá trị đất đai ngày lớn giá đất ngày tăng “Giá đất” cầu nối mối quan hệ đất đai – thị trường – quản lý Nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay giá đất cơng cụ để người quản lý người sử dụng tiếp cận với chế thị trường đồng thời để đánh giá công phân phối đất đai, để người sử dụng thực theo nghĩa vụ Nhà nước điều chỉnh quan hệ đất đai theo quy hoạch pháp luật Cũng loại hàng hóa khác chế thị trường “ Giá đất” hình thành vận động theo quy luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh Thực tế giá đất gây nên nhiều búc xúc cho quan có thẩm quyền người dân giá đất biến động lớn, giá tăng cao nhanh qua năm Trong để đảm bảo cho vấn đề ổn định kinh tế xã hội, giá đất Nhà nước lại không tăng gây nên chênh lệch lớn so với thị trường Điều dẫn đến nhiều bất cập công tác quản lý sử n dụng đất Cụ thể cơng tác giải phóng mặt bằng, nhiều dự án kéo dài không thỏa thuận giá đất, giải phóng mặt bố trí tái định cư Như vậy, vấn đề bất hợp lý giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất mối quan tâm lớn Vì việc xác định ảnh hưởng yếu tố đến giá đất mức độ ảnh hưởng cần thiết, giúp giải vấn đề liên quan tới giá đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng, thị hóa, dự án sử dụng đất có bồi thường giải phóng mặt bằng… Thị trấn Lộc Bình địa bàn thuộc trung tâm huyện Lộc Bình, đầu mối giao thương 29 xã, thị trấn huyện địa phương khác Do đó, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển huyện, vấn đề quản lý đất đai cịn nhiều bất cập, bên cạnh cịn diễn tình trạng chênh lệch giá đất khu phố tuyến đường, khiến cho quản lý đất đai địa phương gặp nhiều khó khăn Xuất phát từ thực tế trên, phân công ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên hướng dẫn thầy giáo PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu biến động số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Lộc Bình – huyện Lộc Bình – tỉnh Lạng Sơn” 1.2 Mục đích nghiên cứu - Tìm hiểu giá đất thực tế giá đất Nhà nước quy định địa bàn thị trấn Lộc Bình, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn -Nghiên cứu biến động giá đất địa bàn thị trấn Lộc Bình - Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Lộc Bình Trên sở đề xuất số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế thị trường 1.3 Yêu cầu đề tài - Cập nhật đầy đủ văn liên quan đến quy định giá đất như: Luật Đất đai; Nghị định Chính Phủ; Thơng tư hướng dẫn Bộ Tài n ngun Mơi trường, Bộ Tài hướng dẫn việc áp dụng sách thuế quan thuế,… Quyết định UBND tỉnh Lạng Sơn - Các số liệu, tài liệu phản ánh xác yếu tố ảnh hưởng đến giá đất - Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi 1.4 Ý nghĩa đề tài - Giúp sinh viên nắm kiến thức học nhà trường học hỏi kinh nghiệm trình thực tập địa phương Sử dụng kiến thức học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu kiến thức ngành học cho thân - Đề tài có ý nghĩa quan trọng việc đưa chênh lệch khả tương đồng giá đất UBND tỉnh quy định - Giúp cho công tác quản lý nhà nước đất đai, việc đưa sách địa phương thực cách hoàn thiện n ... địa bàn thị trấn Lộc Bình, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn -Nghiên cứu biến động giá đất địa bàn thị trấn Lộc Bình - Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Lộc Bình Trên sở... hành nghiên cứu đề tài: ? ?Nghiên cứu biến động số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Lộc Bình – huyện Lộc Bình – tỉnh Lạng Sơn? ?? 1.2 Mục đích nghiên cứu - Tìm hiểu giá đất thực tế giá đất. .. 3.3.3 Giá đất quy định địa bàn thị trấn Lộc Bình 30 3.3.4 Nghiên cứu biến động giá đất thị trấn Lộc Bình giai đoạn 2011-2013 30 n 3.3.5 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa