Đang tải... (xem toàn văn)
Loc Duc Khim ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ��� LỘC ĐỨC KHIM Tên đề tài NGHIÊN CỨU SỰ BIẾN ĐỘNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN Xà MINH TÂN HUYỆN VỊ XUYÊN – TỈNH HÀ[.]
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - LỘC ĐỨC KHIM Tên đề tài: NGHIÊN CỨU SỰ BIẾN ĐỘNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN XÃ MINH TÂN HUYỆN VỊ XUYÊN – TỈNH HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2010 - 2013 KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo Chuyên ngành Khoa : Chính quy : Quản ý đất đai : Quản lý tài nguyên Lớp Khóa học : 42 – QLĐĐ N01 : 2010 - 2014 Giảng viên hướng dẫn : PGS.TS.Nguyễn Ngọc Nông Thái Nguyên, năm 2014 n LỜI CẢM ƠN Trên thực tế khơng có thành cơng mà không gắn liền với hỗ trợ, giúp đỡ dù hay nhiều, dù trực tiếp hay gián tiếp người khác Trong suốt thời gian từ bắt đầu học tập giảng đường đại học đến nay, em nhận nhiều quan tâm, giúp đỡ q Thầy Cơ, gia đình bạn bè Với lòng biết ơn sâu sắc nhất, em xin gửi đến quý Thầy Cô Khoa Quản Lý Tài Nguyên – Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên với tri thức tâm huyết để truyền đạt vốn kiến thức quý báu cho chúng em suốt thời gian học tập trường Và đặc biệt, Em xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Ngọc Nơng_phó hiệu trưởng Nhà trường, tận tâm, tận lực hướng dẫn giúp đỡ em trình thực tập hoàn thành báo cáo tốt nghiệp Từ đáy lòng em xin gửi lời cảm ơn tới cô, chú, anh, chị UBND xã Minh Tân – huyện Vị Xuyên giúp đỡ, bảo em trình thực tập quan giúp em tích lũy nhiều kinh nghiệm q báo cơng việc sống Nếu khơng có lời hướng dẫn, dạy bảo thầy, giúp đỡ cán UBND xã Minh Tân em nghĩ thu hoạch em khó hoàn thiện Một lần nữa, em xin chân thành cảm ơn thầy, cảm ơn cô, chú, anh, chị giúp đỡ em hồn thành khóa luận tốt nghiệp Bài khóa luận thực khoảng thời gian gần tháng Bước đầu vào thực tế, giải số vấn đề công tác định giá đất địa phương Tuy nhiên trình độ lý luận, kinh nghiệm thực tiễn hạn chế khơng tránh khỏi thiếu sót điều chắn, em mong nhận ý kiến đóng góp q báu q thầy bạn để khóa luận kiến thức em hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày .tháng .năm 2014 Sinh Viên Lộc Đức Khim n DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản UBND : Ủy ban nhân dân GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐND : Hội đồng nhân dân TN & MT : Tài nguyên mơi trường VT : Vị trí NĐ-CP : Nghị định Chính phủ QĐ : Quyết định VND : Việt nam đồng QL4C : Quốc lộ 4C n DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 xã Minh Tân 25 Bảng 4.2 Tình hình biến động đất đai xã Mnh Tân giai đoan 2010-2013 28 Bảng 4.3 Bảng giá đất quy định địa bàn xã Minh Tân năm 2013 31 Bảng 4.4 Bảng Giá đất thực tế địa bàn xã Minh Tân năm 2013 32 Bảng 4.6 Sự chênh lệch VT1 với VT khác theo giá thị trường 34 Bảng 4.7 Yếu tố đặc điểm đất ảnh hưởng đến giá đất 36 Bảng 4.8 Giá đất thực tế trước có quy hoạch sau có quy hoạch 37 Bảng 4.9 Yếu tố sở hạ tầng ảnh hưởng đên giá đất 39 n DANH MỤC HÌNH VẼ Hình 2.1 Đồ thị thể cung – cầu ảnh hưởng đến giá đất Hình 4.1 : Biểu đồ cấu sử dụng đất xã Minh Tân năm 2013 26 Hình 4.2 Mức độ ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất 34 Hình 4.3 Ảnh hưởng quy hoạch đến giá đất 36 Hình 4.4 Ảnh hưởng tăng trưởng kinh tế thu nhập đến giá đất 40 Hình 4.5 Ảnh hưởng cảu vấn đề dân số đến giá đất 40 Hình 4.6 Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất 41 Hình 4.7 Mối quan hệ yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 44 n MỤC LỤC PHẦN I ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Tính cấp thiết 1.2 Mục đích, yêu cầu ý nghĩa đề tài 1.2.1 Mục đích đề tài 1.2.2 Yêu cầu đề tài 1.2.3 Ý nghĩa đề tài PHẦN II TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Khái niệm đất đai 2.2 Khái niệm ý nghĩa giá đất 2.2.1 Khái niệm 2.2.2 Ý nghĩa việc quy định khung giá đất 2.3 Cơ sở khoa học xác định giá đất 2.3.1 Cơ sở thực tiễn xác định giá đất 2.3.2 Cơ sở pháp lý xác định giá đất 2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 10 2.4.1 Nhân tố thông thường 10 2.4.2 Nhân tố khu vực 11 2.4.3 Nhân tố cá biệt 11 2.5 Phương pháp xác định giá đất 12 2.5.1 Phương pháp xác định giá đất số nước giới 12 2.5.2 Phương pháp xác định giá đất Việt Nam 13 2.5.3 Điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá đất 17 PHẦN III ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 18 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 18 3.1.1 Đối tượng 18 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 18 3.2 Địa điểm thời gian tiến hành 18 3.2.1 Địa điểm 18 3.2.2 Thời gian tiến hành 18 3.3 Nội dung nghiên cứu 18 3.3.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội 18 3.3.2 Thực trạng quản lý sử dụng đất 19 3.3.3 Giá đất quy định địa bàn xã Minh Tân 19 3.3.4 Sự biến động giá đất địa bàn xã Minh Tân giai đoạn 2011-2013 19 3.3.5 Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 19 n 3.3.6 Đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố đên giá đất địa bàn xã Minh Tân 19 3.3.7 Một số giải pháp nâng cao hiệu công tác quản lý đất đai giải pháp định giá đất theo chế thị trường 19 3.4 Phương pháp nghiên cứu 19 3.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 19 3.4.2 Phương pháp điều tra vấn 20 3.4.3 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 20 3.4.4 Phương pháp xử lý thông tin số liệu 20 3.4.5 Phương pháp chuyên gia 20 3.4.6 Phương pháp so sánh 20 PHẦN IV 21 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 21 4.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN – KINH TẾ - XÃ HỘI 21 4.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên môi trường 21 4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 23 4.2 Thực trạng quản lý, sử dụng tiềm đất đai 24 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai 24 4.2.2 Tình hình sử dụng đất đai 24 4.3.Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 30 4.3.1 Giá đất quy định địa bàn xã Minh Tân năm 2013 30 4.3.2 Kết điều tra thực tế 31 4.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất xã Minh Tân giai đoạn 2010 -2013 33 4.3.4 Nhận xét chung mức độ ảnh hưởng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn xã Minh Tân 43 4.3.5 Mối quan hệ yếu tố tác động đên giá đất 44 4.4 Giải pháp phuc vụ công tác quản lý đất đai định giá đất theo chế thị trường 45 4.4.1 Giải pháp phục vụ công tác quản lý đất đai xã Minh Tân 45 4.4.2 Giải pháp định giá đất theo chế thị trường 46 PHẦN V KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 54 5.1 Kết luận 54 5.2 Kiến nghị 54 TÀI LIỆU THAM KHẢO 56 n PHẦN I ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Tính cấp thiết Đất đai sản phẩm tự nhiên, nguồn tài nguyên vô quan trọng người sống trái đất, tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn đất nước, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hố, xã hội, an ninh quốc phịng Đất đai có ý nghĩa trị, kinh tế, xã hội sâu sắc nghiệp xây dựng bảo vệ tổ quốc “ Giá đất” cầu nối mối quan hệ đất đai – thị trường – quản lý Nhà nước “ Giá đất” hình thành vận động theo quy luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh Thực tế giá đất gây nên nhiều búc xúc cho quan có thẩm quyền người dân giá đất biến động lớn, giá tăng cao nhanh qua năm Trong để đảm bảo cho vấn đề ổn định kinh tế - xã hội, giá đất nhà nước quy định lại có chênh lệch lớn so với thị trường Điều dẫn đến nhiều bất cập công tác quản lý sử dụng đất Cụ thể cơng tác giải phóng mặt bằng, nhiều dự án kéo dài không thỏa thuận với người dân, giải phóng mặt bố trí tái định cư Nước ta nước nông nghiệp lạc hậu,từ sau gia nhập tổ chức Thương mại giới (WTO) năm 2006 kinh tế - xã hội nước ta phát triển nhanh mạnh mẽ Hiện tốc độ tăng trưởng,phát triển kinh tế nước ta ngày tăng so với nước khu vực giới Nền kinh tế phát triển nhu cầu sử dụng đất để làm nhà khu công nghiệp cao, đặc biệt thành phố lớn xã phát triển thành thị trấn thành phường Xã Minh Tân-Vị Xuyên-Hà Giang xã bán miền núi, từ Cao nguyên đá Đồng Văn UNESCO trao Bằng n cơng nhận Cơng viên địa chất tồn cầu kinh tế xã phát triển cách nhanh chóng, với đất đai quy hoạch thành điểm dừng chân cho khách du lịch Các hoạt động kinh tế có liên quan đến đất cần sử dụng đất ngày tăng nhiều Do việc định giá đất để phục vụ hoạt động liên quan đến đất vô quan trọng cần thiết cho phát triển thị trường nhà đất nói riêng kinh tế địa phương nói chung Các địa phương khác yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khác Vì để xác định ảnh hưởng yếu tố đến giá đất đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất cần phải có nghiên cứu mang tính khoa học để cơng việc định giá đất mang tính xác cao đưa giá thích hợp cho địa phương Được sự trí ban giám hiệu Nhà trường, ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên hướng dẫn thầy giáo PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu biến động số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn xã Minh Tân huyện Vị Xuyên - tỉnh Hà Giang giai đoạn 2010 - 2013” Đề tài thực nhằm mục tiêu sau : • Xác định đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn xã Minh Tân làm sở cho việc định giá đất địa phương • Đưa thực trạng giá trị sử dụng đất địa bàn xã Minh Tân làm sở cho công tác định giá đất địa phương • Đưa giải pháp cho việc định giá đất theo giá thị trường 1.2 Mục đích, yêu cầu ý nghĩa đề tài 1.2.1 Mục đích đề tài - Tìm hiểu giá đất thực tế giá đất Nhà nước quy định địa bàn xã Minh Tân, huyện Vị Xuyên, tỉnh hà Giang - Tìm hiểu biến động giá đất giai đoạn 2010-2013 n - Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn xã Minh tân Trên sở đề xuất số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế thị trường 1.2.2 Yêu cầu đề tài - Cập nhật đầy đủ văn liên quan đến quy định giá đất như: Luật Đất đai; Nghị định Chính phủ; Thơng tư hướng dẫn Bộ Tài Nguyên Môi trường, Bộ Tài hướng dẫn việc áp dụng sách thuế quan thuế, Quyết định UBND tỉnh Hà Giang - Các số liệu, tài liệu phản ánh xác yếu tố ảnh hưởng đến giá đất - Đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố tác động đến giá đất đai - Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác định giá đất đai xã Minh Tân-Vị Xuyên-Hà Giang - Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi 1.2.3 Ý nghĩa đề tài - Ý nghĩa học tập nghiên cứu : Tìm hiểu điều kiện vùng kết hợp với điều tra khảo sát thực địa để đưa yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đánh giá mức độ tác động yếu tố - Ý nghĩa thực tiễn : đề tài sở để phục vụ cho trình xác định giá đất địa phương n ... Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất xã Minh Tân giai đoạn 2010 -2013 33 4.3.4 Nhận xét chung mức độ ảnh hưởng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn xã Minh Tân 43 4.3.5 Mối quan hệ yếu tố. .. đến giá đất địa bàn xã Minh Tân huyện Vị Xuyên - tỉnh Hà Giang giai đoạn 2010 - 2013? ?? Đề tài thực nhằm mục tiêu sau : • Xác định đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn xã. .. sử dụng đất 19 3.3.3 Giá đất quy định địa bàn xã Minh Tân 19 3.3.4 Sự biến động giá đất địa bàn xã Minh Tân giai đoạn 2011 -2013 19 3.3.5 Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất