Đang tải... (xem toàn văn)
nguyễn kiên trung ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM � � � NGUYỄN KIÊN TRUNG Tên đề tài “NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2012 2013”[.]
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - NGUYỄN KIÊN TRUNG Tên đề tài: “NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2012 -2013” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chun nghành : Địa mơi trường Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2010 - 2014 Lớp : 42B - ĐCMT Giảng viên hướng dẫn : Th.s Nguyễn Lê Duy Thái Nguyên, năm 2014 n LỜI CẢM ƠN Với lịng kính trọng biết ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn toàn thể thầy cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên truyền đạt cho em kiến thức nghề nghiệp, tạo điều kiện cho em hoàn thành báo cáo, sử dụng phát huy sống nghiệp sau Em xin bày tỏ lòng biết sơn sâu sắc tới thầy giáo Th.s Nguyễn Lê Duy cán giảng dạy môn Trắc địa - khoa Quản lý Tài nguyên tận tình bảo, giúp đỡ em thực đề tài Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới phịng Tài ngun mơi trường thành phố Lạng Sơn - tỉnh Lạng Sơn tạo điều kiện giúp đỡ em suốt trình thực tập Vì thời gian có hạn nên khóa luận tốt nghiệp em khơng tránh khỏi thiếu sót Kính mong đóng góp bảo thầy giáo để khóa luận tốt nghiệp hồn thiện Một lần em xin chân thành cảm ơn! Tp Lạng Sơn, ngày 30 tháng năm 2014 Sinh viên Nguyễn Kiên Trung n DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT Tên đầy đủ Tên viết tắt UBND : Ủy ban nhân dân HĐND : Hội đồng nhân dân NĐ : Nghị định CP : Chính phủ QĐ : Quyết định TT : Thông tư NN : Nhà nước BTC : Bộ tài BXD : Bộ xây dựng BNV : Bộ nội vụ TTLT : Thông tư liên tịch GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSDĐ : Quyền sử dụng đất BĐS : Bất động sản VT : Vị trí CSHT : Cơ sở hạ tầng VH : Văn hóa VD : Ví dụ n MỤC LỤC Phần MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Yêu cầu 1.4 Ý nghĩa khoa học ý nghĩa thực tiễn đề tài Phần TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Khái quát đất đai thị trường đất đai 2.1.1 Đất đai 2.1.2 Thị trường đất đai 2.2 Giá đất 2.2.1 Khái niệm giá đất 2.2.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 2.2.3 Cơ sở pháp lý việc xác định giá đât 2.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 2.3 Định giá đất 11 2.3.1 Khái niệm .11 2.3.2 Các nguyên tắc định giá đất 12 2.3.3 Các phương pháp định giá đất 13 2.4 Công tác định giá đất số quốc gia giới 18 2.4.1 Công tác định giá đất Úc 18 2.4.2 Định giá đất Đức 20 2.4.3 Định giá đất Malaysia 22 2.5 Công tác định giá đất Việt Nam tỉnh Lạng Sơn 22 2.5.1 Công tác định giá đất Việt Nam 22 n 2.5.2 Công tác định giá đất tỉnh Lạng Sơn 24 Phần ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 26 3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 26 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu .26 3.2 Địa điểm thời gian tiến hành 26 3.3 Nội dung nghiên cứu 27 3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Lạng Sơn 27 3.3.2 Tình hình tổ chức, quản lý, sử dụng đất thành phố Lạng Sơn 27 3.3.3 Đánh giá thực trạng giá đất địa bàn thành phố Lạng Sơn năm 2012 - 2013 27 3.3.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Lạng Sơn năm 2012- 2013 27 3.3.5 Đề xuất số giải pháp 27 3.4 Phương pháp nghiên cứu 27 3.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 27 3.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 28 3.4.3 Phương pháp điều tra, vấn 28 3.4.4 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 29 Phần KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 30 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Lạng Sơn 30 4.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên 30 4.1.2 Kinh tế - xã hội thành phố Lạng Sơn 32 4.2 Tình hình tổ chức quản lý, sử dụng đất thành phố Lạng Sơn 37 4.2.1 Bộ máy quản lý đất đai thành phố Lạng Sơn 37 4.2.2 Tình hình quản lý đất đai thành phố Lạng Sơn 38 n 4.2.3 Tình hình sử dụng đất thành phố Lạng Sơn 38 4.3 Đánh giá thực trạng giá đất địa bàn thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2012 - 2013 40 4.3.1 Căn xác định giá đất địa bàn thành phố Lạng Sơn năm 2012- 2013 40 4.3.2 Nguyên tắc cụ thể xác định giá đất phi nông nghiệp thành phố Lạng Sơn năm 2012 - 2013 .42 4.3.3 Mức độ thực thi văn pháp luật giá đất thành phố Lạng Sơn năm 2012 - 2013 43 4.3.4 Thực trạng giá đất thành phố Lạng Sơn năm 2012 - 2013 43 4.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2012-2013 48 4.4.1 Yếu tố vị trí 48 4.4.2 Cơ sở hạ tầng 51 4.4.3 Đặc điểm đất 53 4.4.4 Khả sinh lợi 55 4.4.5 Yếu tố khác 57 4.5 Đề xuất số giải pháp 58 Phần KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 60 5.1 Kết luận 60 5.2 Đề nghị 61 TÀI LIỆU THAM KHẢO 62 n DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Tốc độ tăng trưởng kinh tế thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2008-2012 33 Bảng 4.2: Tốc độ chuyển dịch cấu kinh tế thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2008-2012 34 Bảng 4.3: Diện tích, trạng sử dụng đất đai thành phố Lạng Sơn năm 2013 Bảng 4.4: So sánh giá đất theo quy định với giá thị trường VT đường, phố nhóm I 44 Bảng 4.5: So sánh giá đất theo quy định với giá thị trường VT đường, phố nhóm II 46 Bảng 4.6: So sánh giá đất theo quy định với giá thị trường VT đường, phố nhóm III 47 Bảng 4.7: Giá đất vị trí đường Trần Đăng Ninh đoạn (nhóm I), đường Minh Khai (nhóm II) đường Trần Phú (nhóm III) năm 2013 50 Bảng 4.8: Mức chênh lệch giá đất theo quy định Nhà nước vị trí năm 2013 50 Bảng 4.9: Mức chênh lệch giá đất thực tế vị trí năm 2013 51 Bảng 4.10: Hiện trạng sở hạ tầng kỹ thuật VT1 đoạn đường điều tra 52 Bảng 4.11 Đặc điểm số đất đường Bà Triệu đoạn 54 Bảng 4.12: Khả sinh lợi vị trí ảnh hưởng đến giá đất nhóm I 57 n DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 4.1: Diện tích, trạng sử dụng đất đai năm 2013 thành phố Lạng Sơn 39 Hình 4.2: Đồ thị mức độ ảnh hưởng vị trí tới giá đất thị trường đường Trần Đăng Ninh (nhóm I), đường Minh Khai (nhóm II) đường Trần Phú (nhóm III) năm 2013 48 Hình 4.3: Mức độ ảnh hưởng khả sinh lợi đến giá đất 56 n Phần MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài Trong trình phát triển xã hội loài người, đất đai cho sinh hoạt sản xuất ln đặt lên hàng đầu hoạt động người gắn với đất Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên vô quý giá quốc gia, điều kiện tảng tự nhiên trình sản xuất đặc biệt sản xuất nơng nghiệp Đất đai tài sản có giá trị lớn lại bị giới hạn diện tích, người thay đổi tính chất đất, chuyển mục đích sử dụng đất khơng thể mở rộng diện tích đất theo ý muốn, dân số ngày tăng, nhu cầu sử dụng đất ngày lớn dẫn đến tình trạng thiếu hụt đất đai Vì tài sản đặc biệt có giá trị lớn nên cần thiết phải xác định giá đất Việc xác định giá trị đất đai giúp phân bố đất đai nguồn lực xã hội cách hiệu quả, tránh tranh chấp khiếu kiện đất đai Lạng Sơn miền đất sử lâu đời nằm phía Đơng Bắc nước Việt Nam Thành phố có truyền thống lịch Lạng Sơn Thành phố trẻ, Thành phố thương mại cửa đà phát triển sôi động, cửa ngõ giao lưu kinh tế - văn hoá nước với đất nước Trung Quốc nước Đông Á, địa bàn quan trọng có mối quan hệ mật thiết với vùng tam giác kinh tế trọng điểm miền Bắc Hà Nội - Hải Phịng - Quảng Ninh Tạo hóa ban cho nơi nhiều ưu vẻ đẹp thiên nhiên, với núi sông vừa hùng vĩ, vừa thơ mộng danh lam thắng cảnh tiếng vào thi ca động Tam Thanh, núi Mẫu Sơn, chợ Kỳ lừa, núi Tô Thị, Thành Nhà Mạc,… lễ hội truyền thống mang đậm sắc dân tộc hấp dẫn khách bốn phương từ ngàn xưa Sự hội tụ điều kiện địa lý, thiên nhiên, hoàn cảnh lịch sử người tạo cho Thành phố Lạng Sơn mạnh phát triển thị, trở thành trung tâm Chính trị - Kinh tế - Văn hoá tỉnh Lạng Sơn vùng Đông Bắc Tổ quốc Cùng với phát triển kinh tế xã hội đời sống người, nhu cầu sử dụng đất người dân Thành phố n ngày cao, đất đai lại tài sản có giá trị lớn nên việc xảy vấn đề khó khăn cơng tác quản lý sử dụng đất tránh khỏi, tình trạng khiếu kiện việc chấp hành pháp luật đất đai địa bàn Thành phố diễn phức tạp, nguyên nhân việc xác định giá đất khơng xác, thỏa đáng (giá đất thị trường chênh lệch lớn so với giá đất nhà nước quy định) gây khó khăn cho cơng tác bồi thường giải phóng mặt nhà nước thu hồi đất, công tác giao đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,… Xuất phát từ vấn đề cấp thiết dựa tình hình thực tế, nhằm tìm hiểu nâng cao hiệu việc xác định giá đất góp phần thực tốt cơng tác quản lý dụng đất địa bàn Thành phố đồng thời đồng ý Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, với hướng dẫn thầy giáo Thạc sĩ Nguyễn Lê Duy, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2012 - 2013” 1.2 Mục tiêu nghiên cứu - Tìm hiểu giá đất thực tế giá đất Nhà nước quy định địa bàn thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2012 - 2013 - Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Lạng Sơn sở đề xuất số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế thị trường 1.3 Yêu cầu - Nắm vững nguyên tắc phương pháp định giá đất - Cập nhật đầy đủ văn có liên quan đến quy định giá đất như: Luật đất đai; Nghị định Chính phủ; Thơng tư hướng dẫn Bộ Tài ngun Mơi trường, Bộ Tài hướng dẫn việc áp dụng sách thuế quan thuế Quyết định UBND tỉnh Lạng Sơn - Các số liệu, tài liệu thu thập sử dụng đề tài phải xác, khách quan, trung thực, phản ánh xác yếu tố ảnh hưởng đến giá đất - Đưa đề xuất, góp ý phù hợp với tình hình thực tế địa phương n ... nghiên cứu đề tài: ? ?Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2012 - 2013? ?? 1.2 Mục tiêu nghiên cứu - Tìm hiểu giá đất thực tế giá đất Nhà nước quy định địa. .. quy định địa bàn thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2012 - 2013 - Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Lạng Sơn sở đề xuất số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất đô thị phù... thành phố Lạng Sơn năm 2012 - 2013 43 4.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2012- 2013 48 4.4.1 Yếu tố vị trí 48 4.4.2 Cơ sở hạ tầng