Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một số dự án trên địa bàn thành phố hà giang, tỉnh hà giang

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ ANH HẢI ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ GIANG, TỈNH HÀ GIANG Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành:60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS Nguyễn Văn Toàn Thái Nguyên - 2014 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ ANH HẢI ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ GIANG, TỈNH HÀ GIANG Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số :60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS Nguyễn Văn Toàn Thái Nguyên - 2014 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ đề tài Tôi xin cam đoan thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Tác giả luận văn Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, trước hết xin chân thành cảm ơn TS.Nguyễn Văn Toàn trực tiếp hướng dẫn suốt thời gian thực đề tài Tơi xin chân thành cảm ơn góp ý chân thành thầy, cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên, phòng Quản lý Đào tạo Sau Đại học - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên tạo điều kiện thuận lợi cho thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn UBND TP Hà Giang, Phịng TNMT TP Hà Giang giúp đỡ tơi thời gian nghiên cứu thực đề tài Một lần xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Lê Anh Hải Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Đặt vấn đề Mục đích đề tài Yêu cầu Ý nghĩa đề tài Chƣơng 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1 Một số khái niệm liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.2.Đất đai thị trường đất đai 1.1.3 Bất động sảnvà Thị trường bất động sản 1.1.4 Giá đất sở khoa học xác định giá đất 1.2 Tình hình đấu giá QSDĐ ởtrong nước 13 1.2.1 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất nước ngồi 13 1.2.2.Cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 18 1.3.Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 26 1.3.1.Thực trạng đấu giá QSDĐ số địa phương 26 1.3.2 Công tác đấu giá đất địa bàn tỉnh Hà Giang 27 Chƣơng 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28 2.1 Đối tượng nghiên cứu 28 2.2 Phạm vi nghiên cứu 28 2.3 Nội dung nghiên cứu 28 2.3.1 Đánh giá khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội TPHG, tỉnh Hà Giang 28 2.3.2 Khái quát công tác đấu giá địa bàn TPHG 28 2.3.3 Kết đấu giá QSDĐ dự án thực địa bàn TPHG 28 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ iv 2.3.4 Đánh giá hiệu công tác đấu giá QSDĐ địa bàn TPHG 29 2.3.5 Đề xuất số giải pháp công tác đấu giá QSDĐ 29 2.4 Phương pháp nghiên cứu 29 2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 29 2.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp dựa vào bảng hỏi 30 2.4.3 Phương pháp phân tích, thống kê so sánh 30 2.4.4 Phương pháp chuyên gia 30 2.4.5 Phương pháp sử lý số liệu phần mềm máy tính 30 Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 31 3.1 Điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội Thành phố Hà Giang 31 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 31 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 33 3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất đai Thành phố Hà Giang năm 2013 36 3.1.4 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội 38 3.2 Khái quát công tác đấu giá địa bàn Thành phố Hà Giang 39 3.2.1 Các văn đấu giá QSDĐ áp dụng địa bàn TPHG 39 3.2.2 Quy chế đấu giá QSDĐ TPHG 40 3.3 Kết đấu giá QSDĐ số dự án địa bàn Thành phố Hà Giang 45 3.3.1 Dự án đấu giá QSDĐ tổ 6, phường Quang Trung, Thành phố Hà Giang (đầu cầu treo Tùng Tạo) 45 3.3.2 Khu đất giáp Trung tâm hội chợ, triển lãm tỉnh Hà Giang, thuộc tổ 14 phường Nguyễn Trãi 53 3.3.3 Khu đất Công ty cổ phần khí khai thác khống sản thuộc tổ 1, phường Quang Trung 60 3.4 Đánh giá hiệu công tác đấu giá QSDĐ địa bàn TPHG 67 3.4.1 Hiệu công tác đấu giá QSDĐ 67 3.4.2 Những tồn nguyên nhân tồn công tác đấu giá QSDĐ 73 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ v 3.5 Đề xuất số giải pháp cho công tác đấu giá QSDĐ 75 4.5.1 Giải pháp sách Nhà nước 75 4.5.2 Giải pháp kỹ thuật 76 4.5.3 Giải pháp chế tài 77 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 79 Kết luận 79 Kiến nghị 80 TÀI LIỆU THAM KHẢO 81 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ vi DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản ĐGĐ : Đấu giá đất GCN : Giấy chứng nhận GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất TM : Thương Mại TNHH : Trách nhiệm hữu hạn TP : Thành phố TPHG : Thành phố Hà Giang TW : Trung ương UBND : Uỷ ban nhân dân Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 37 Bảng 3.2 Bảng tổng hợp đặc điểm đất, giá khởi điểm số người đăng ký đấu giá quyền sử dụng đất tạitổ 6, phường Quang Trung, TPHG 50 Bảng 3.3 Dánh sách cá nhân trúng đấu giá tổ 6, phường Quang Trung 51 Bảng 3.4 Kết đấu giá QSDĐ khu quy hoạch tổ 6, phường Quang Trung 52 Bảng 3.5.Bảng tổng hợp đặc điểm đất, giá khởi điểm số người đăng ký đấu giá quyền sử dụng đất tổ 14 , phường Nguyễn Trãi 57 Bảng 3.6 Dánh sách cá nhân trúng đấu giá tổ 14, phường Nguyễn Trãi 58 Bảng 3.7 Kết đấu giá QSDĐ khu đất tổ 14, phường Nguyễn Trãi 59 Bảng 3.8 Bảng tổng hợp đặc điểm đất, giá khởi điểm số người đăng ký đấu giá quyền sử dụng đất ởtại tổ 1, phường Quang Trung , TPHG 65 Bảng 3.9 Dánh sách cá nhân trúng đấu giá tổ 1, phường Quang Trung 66 Bảng 3.10 Kết đấu giá QSDĐ khu đất tổ 1, phường Quang Trung 66 Bảng 3.11 Chênh lệch giá đất giá quy định giá trúng đấu giá 68 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Ngun http://www.lrc-tnu.edu.vn/ viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1 Tăng trưởng kinh tế TP Hà Giang giai đoạn 2010-2013 33 Hình 3.2 Vị trí khu quy hoạch đấu giá QSDĐ tổ 6, phường Quang Trung 46 Hình 3.3 Quy hoạch chi tiết bán đấu giá QSDĐ tổ 6, Phường Quang Trung 47 Hình 3.4 Vị trí khu quy hoạch đấu giá QSDĐ tổ 14, phường Nguyễn Trãi 54 Hình 3.5 Quy hoạch chi tiết bán đấu giá QSDĐ tổ 14, Phường Nguyễn Trãi 55 Hình 3.6 Sơ đồ quy hoạch chi tiết thu hồi, bố trí tái định cư 61 Hình 3.7 Quy hoạch chi tiết bán đấu giá QSDĐ tổ 1, Phường Quang Trung 62 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 69  Đối với ngƣời sử dụng đất: Đất để đấu giá đất phê duyệt quy hoạch nên tính an toàn cao, người mua Nhà nước bảo đảm tính pháp lý lơ đất, đảm bảo sử dụng đất hợp pháp đầy đủ giấy tờ Nếu mua đất thị trường tự do, người mua thường phải nhiều cơng để tìm hiểu giấy tờ hay vị trí quy hoạch đất đưa định riêng đất đem đấu giá, yếu tố đảm bảo Đấu giá QSDĐ tiến hành công khai, thu hút nhiều đối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác Trước đấu giá tiến hành, người tham gia đấu giá nghiên cứu hồ sơ đấu giá, khảo sát thực địa tiến hành tìm hiểu thơng tin thị trường khu vực đấu giá nên nhìn nhận, đánh giá giá trị thực tế mảnh đất đem đấu giá Do vậy, tham gia họ chủ động trả với giá họ xác định thường đưa giá thấp so với việc mua đất theo cách thông thường thị trường Khơng phí hoa hồng (mơi giới) loại phí khác mà trung tâm mơi giới thường đặt Bảng 3.12 Chênh lệch giá đất giá thị trường giá trúng đấu giá Đơn vị tính: 1000 Đồng TT Khu đất đấu giá Khu quy hoạch tổ 6, phường Quang Trung, Khu đất giáp Trung tâm hội chợ, triển lãm tỉnh Hà Giang, thuộc tổ 14 phường Nguyễn Trãi Khu đất khu tập thể khí khai thác khống sản thuộc tổ 1, phường Quang Trung Tổng Giá trúng đấu giá (1000đ) Chênh lệch Giá thực tế giá thực tế thị trƣờng giá trúng (10000đ) thầu (Lần) 3.021.000 4.056.000 0,74 4.526.000 6.435.000 0,70 4.618.000 6.500.000 0,71 12.165.000 16.991.000 0,72 (Nguồn: Điều tra thực tế) Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 70 Qua bảng 3.12 thấy giá trúng đấu giá QSDĐ dự án thấp nhiều so với giá thị trường (mức chênh lệch khoảng 0,7 lần) Kết số nguyên nhân như: tâm lý người dân tham gia đấu giá QSDĐ không muốn mua đất có giá cao giá thị trường nên tham gia đấu giá họ thường trả giá thấp giá thị trường nhiều lần Ngoài điều kiện sở hạ tầng khu đấu giá QSDĐ ảnh hưởng lớn tới mức giá trúng đấu giá, số khu vực đấu giá sở hạ tầng chưa đầu tư hoàn thiện đường điện, đường nước Khoảng cách từ khu đấu giá đến trung tâm TPHG nhân tố ảnh hưởng đến giá bán đấu giá, hầu hết khu vực bán đấu giá cách xa trung tâm thành phố nên số lượng người tham gia đấu giá cịn ít, mức cạnh tranh để đưa giá trúng đấu giá vượt qua giá thị trường khơng có Có đất bán đấu giá chốt giá bán lần trả giá thứ thứ hai Đấu giá QSDĐ thực chất hình thức chuyển nhượng QSDĐ đặc biệt, Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách bên đối tác giao dịch BĐS Điểm khác biệt hình thức đấu giá với hình thức chuyển nhượng QSDĐ thị trường không qua mặc mà thông qua chế đấu giá công khai để định giá bán Do người sử dụng đất thêm tiền thuế chuyển QSDĐ Đấu giá QSDĐ bước lôi kéo ngân hàng, tổ chức tín dụng, doanh nghiệp vừa nhỏ tham gia, góp phần cho thị trường quy phát triển Thực tế chứng minh, nguồn thu từ đất vô tận, từ nguồn thu này, Nhà nước có nguồn vốn hỗ trợ cho hoạt động kinh tế bền vững, bất biến tạo sở vững trình phát triển kinh tế đất nước 3.4.1.2 Hiệu xã hội Thị trường BĐS TPHG giai đoạn đầu trình hình thành phát triển Sự đời hình thức đấu giá góp phần làm sơi động cho thị trường BĐS, thúc đẩy phát triển thị trường BĐS tỉnh Hà Giang Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 71 Tạo khu dân cư đồng với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đáp ứng nhu cầu người dân, tạo điều kiện môi trường sống ổn định, phù hợp với quy hoạch chung Ví dụ: Số tiền thu từ đấu giá đất tổ 6, phường Quang Trung Uỷ ban nhân dân TPHG cho phép xã giữ lại 30% số tiền thu từ dự án đấu giá QSDĐ vào xây dựng hệ thống cở sở hạ tầng phường Với nguồn thu lớn từ đấu giá QSDĐ, bên cạnh việc đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống sở hạ tầng: hệ thống đường giao thông, trường học, bệnh viện, trạm xá, nhà trẻ, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống điện, công viên, vườn hoa Nguồn vốn huy động từ đấu giá QSDĐ hỗ trợ đắc lực cho việc chuyển dịch cấu kinh tế, cấu ngành nghề, áp dụng mơ hình sản xuất nơng nghiệp Nhiều mơ hình sản xuất nơng nghiệp (trồng rau sạch, chăn nuôi đặc sản…) phổ biến, chuyển giao rộng rãi đến người nơng dân góp phần nâng cao hiệu sản xuất, tăng thu nhập cho bà nông dân Nhiều ngành nghề đầu tư phát triển, ngành nghề thủ công đầu tư lượng vốn đáng kể, tạo việc làm cho lực lượng lao động dư thừa vùng nông thơn Như vậy, đấu giá QSDĐ góp phần làm phong phú cho hoạt động thị trường BĐS Nhà nước tham gia vào thị trường với tư cách nhà quản lý với mệnh lệnh hành cứng nhắc (Quyết định giao đất cho ai? Diện tích nào? Mức giá bao nhiêu? Giá tính thuế nào?) mà tham gia trực tiếp vào thị trường BĐS với tư cách bên đối tác Những yếu tố: giá bán mảnh đất, người nhận QSDĐ (mua mảnh đất) thị trường người tham gia định mà Nhà nước không cần can thiệp Đấu giá đất cách xã hội hoá để thu hút người dân tham gia vào phát triển quỹ đất, quỹ nhà, từ tạo nguồn vốn để giải sách xã khác như: tạo quỹ nhà cho người thu nhập thấp, hỗ trợ gia đình sách khó khăn cải thiện chỗ ở… Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 72 Với giá đất công bố đấu giá QSDĐ loại bỏ tâm lý hoang mang, giao động giá đất chủ thể tham gia thị trường, xoá “giá ảo” BĐS, góp phần tạo bình ổn giá đất đai, tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững 3.4.1.3 Hiệu công tác quản lý sử dụng đất đai Ngoài hiệu mặt kinh tế, xã hội, đấu giá QSDĐ mang lại hiệu việc quản lý sử dụng đất đai, thể nội dung sau: a/ Đất đai, tư liệu sản xuất đặc biệt, tài sản quốc gia với đặc điểm đặc thù riêng, đất đai tham gia vào thị trường khai thác triệt để tiềm giá trị, tạo nguồn thu phục vụ cho nghiệp công nghiệp hố, đại hố đất nước, khẳng định đấu giá QSDĐ biện pháp tích cực khai thác quỹ đất hiệu Kết thu từ đấu giá QSDĐ khẳng định vai trò đất đai kinh tế thị trường, thừa nhận đất đai, QSDĐ hàng hoá hoạt động thị trường BĐS b/ Đấu giá QSDĐ sở, để Nhà nước định giá đất, hình thành thị trường BĐS góp phần tạo mặt giá cả, tạo ổn định cho thị trường BĐS Nếu đấu giá QSDĐ tiến hành thường xuyên, liên tục phạm vi thị xã giúp thị xã thống kê giá đất chuyển nhượng thực tế xã, phường khoảng thời gian định Đây cứ, sở quan trọng giúp Nhà nước định giá đất sát với giá chuyển nhượng đất thực tế, hạn chế thất thu cho ngân sách Nhà nước từ tài sản đất đai c/ Đấu giá QSDĐ, với phương thức, thủ tục tiến hành đơn giản, nhanh gọn, qua nhiều cấp chế giao, cấp đất, thủ tục rườm rà, gây lãng phí thời gian, tiền của Nhà nước nhân dân d/ Thông qua đấu giá QSDĐ công tác cấp Giấy chứng nhận QSDĐ triển khai thực nhanh chóng, thuận lợi quan quản lý đất đai, tạo niềm tin người sử dụng đất Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 73 e/ Đấu giá QSDĐ hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo cạnh tranh lành mạnh đối tượng tham gia đấu giá nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời loại bỏ yếu tố tiêu cực chế "Xin, cho" tồn nhiều địa phương, góp phần lành mạnh hố thủ tục hành chính, đẩy nhanh q trình cơng nghiệp hố, đại hoá đất nước f/ Giải chuyển mục đích cho khu vực đất nơng nghiệp nằm xen lẫn khu dân cư, khu vực đất đơn vị không sử dụng, đất nằm lẫn cơng trình khác g/ Tiền thu từ đấu giá QSDĐ sử dụng để xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật góp phần cho việc sử dụng đất khu vực đầu tư cơng trình kỹ thuật vào nề nếp hơn, giảm tình trạng lấn chiếm đất đai trái phép 3.4.2 Những tồn nguyên nhân tồn công tác đấu giá QSDĐ 3.4.2.1 Công tác tổ chức - Việc điều tra xác định nhu cầu sử dụng đất khu vực xây dựng giá sàn đấu giá QSDĐ chưa khoa học, mang nặng tính hành chính; Việc dẫn đến tình trạng dự án đấu giá QSDĐ thời gian gần có người đăng ký tham gia - Thủ tục để đưa lô đất vào đấu giá qua nhiều khâu, đoạn; từ có chủ trương cho phép đấu giá đến mở phiên đấu giá nhiều thời gian - Kiểm tra lực tài người tham gia đấu giá chưa thực hiện, có nhiều trường hợp người tham gia đấu giá nhiều đất, đẩy giá đất đấu giá lên cao - Đối với việc tránh thông thầu thực đấu giá chưa có quy định để phịng tránh, chưa có chế tài để xử phạt; Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 74 - Việc phổ biến thông tin trước phiên đấu hoạt động đấu giá đất thiếu Mặc dù công khai việc quảng cáo cho khu vực đấu giá chưa thực nghiêm túc, hiệu chưa cao - Quy chế đấu giá cịn có bất cập, dự án lại có quy chế đấu giá khác nhau, thành phố phê duyệt song gây khó khăn cho nhu cầu tìm hiểu cho nhu cầu tìm hiểu người dân cần mua đất 3.4.2.2 Đối với người tham gia đấu giá - Người tham gia đấu giá khơng hình dung phát triển khu vực đấu giá nên giá đưa đấu giá thường thấp giá thị trường; việc tạo chênh lệch giá đất sau đấu giá - Có trường hợp người tham gia đấu giá sử dụng nhiều đất xung quanh khu vực đấu giá nên bỏ giá cao để nâng mặt giá khu vực lên, sau bỏ tiền đặt cọc - Người tham gia đấu giá phải có nguồn tài đủ để thực nghĩa vụ sau trúng đấu giá - Thời hạn toán tiền sau trúng đấu giá thời gian xây dựng, người sử dụng đất bị động, thương lượng lại - Hiện hầu hết dự án đấu giá đất có trường hợp người tham gia đấu giá mang tính đầu đất đai, nhu cầu đất ở, nhà thực - Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác giá đất để tính thuế chuyển quyền thuế trước bạ bị tính theo giá đấu giá (giá thường cao nhiều lần so với giá quy định) 3.4.2.3 Đối với công tác quản lý đất đai xây dựng đô thị - Đối với dự án đấu giá QSDĐ nhỏ lẻ không tạo mối liên kết hạ tầng khu vực xung quanh; thực quy hoạch không tốt dẫn đến tình trạng thị bị chia nhỏ theo kiểu phân lơ Trong để khắc phục tình trạng ”đơ thị bị băm nhỏ” Luật đất đai 2003 khơng cho phép hình thức phân lơ bán trước Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 75 - Đối với dự án đấu giá đất thực thành cơng sau tạo mặt giá khu vực, điều dẫn đến tình trạng tăng giá đất cục khu vực có dự án đấu giá đất - Tình trạng tự ý điều chỉnh quy hoạch, giảm bớt phần diện tích cơng cộng chủ đầu tư sau trúng đấu giá diễn phổ biến, tỷ lệ phép xây dựng bị vi phạm tất cơng trình - Hiện chưa có thống cách quản lý khu đất sau đưa đấu giá đất, việc xây dựng sai so với giấy phép, 3.5 Đề xuất số giải pháp cho công tác đấu giá QSDĐ 3.5.1 Giải pháp sách Nhà nước - Tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, chế sách đảm bảo đồng bộ, thống nhất, đồng thời tháo gỡ vướng mắc, khó khăn để thị trường bất động sảnphát triển Đồng thời cần cải cách thủ tục hành chính, quy định rõ trách nhiệm tổ chức, cá nhân tham gia q trình đấu giá QSDĐ - Đảm bảo tính cơng khai, minh bạch lành mạnh giao dịch thị trường BĐS thông qua Sàn giao dịch, tạo điều kiện để đối tượng có nhu cầu tiếp cận thông tin mua bán, hạn chế đầu cơ, mua bán lại, thu lời bất Nhà nước chủ động định hướng, điều tiết kiểm soát để ổn định thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng tự phát, đầu bất động sản - Từng bước giao công tác đấu giá đất cho đơn vị chuyên trách để người dân dễ dàng tìm hiểu thơng tin, tạo điều kiện cho "Sàn giao dịch BĐS” hoạt động để tiến tới hình thành chợ giao dịch, bước tập trung công tác đấu giá đất đầu mối Các quan chuyên môn UBND cấp thực nhiệm vụ chun mơn mình, có sách tạo điều kiện cho đơn vị giao tổ chức đấu giá làm tốt công tác đấu giá - Đơn vị tổ chức đấu giá chủ động hoàn thiện hồ sơ cấp GCNQSD đất cho đối tượng trúng đấu giá quyền sử dụng đất giảm bớt thủ tục hành Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 76 3.5.2 Giải pháp kỹ thuật - Nghiên cứu hoàn thiện quy chế đấu giá quyền SDĐ, áp dụng thống phạm vi toàn quốc - Giá đất Nhà nước quy định cần đủ mức chi tiết trường hợp khác nhau, đặc biệt cần sát giá thị trường - Thu hút nguồn lực xã hội, khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hoá bất động sản, đặc biệt đầu tư xây dựng cơng trình sản xuất kinh doanh, cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội - Cần sớm có quy định chế định giá đất thông qua doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực định giá đất cách độc lập - Cần tạo chế thơng thống thủ tục hành người tham gia đấu giá trúng giá - Tăng cường tính cạnh tranh, khai thơng ách tắc để thị trường hoạt động lành mạnh quản lý có hiệu thị trường bất động sản - Về Phương thức đấu giá: Phương thức đấu giá bất cập, để tránh đấu giá có tượng thơng đồng người tham gia đấu giá với người tham dự đăng ký phiên đấu giá (những người tham gia đấu giá kiểm tra lực tài - phải có đủ điều kiện theo quy định vào phòng tham gia đấu giá), xây dựng giá sàn gần sát với khung giá thị trường thực vòng Thống quy chế đấu giá dự án để người dân đỡ cơng tìm hiểu tham gia dự án khác - Khi có kế hoạch đấu giá thức phải sớm thông báo rộng rãi phương tiện thông tin đại chúng quảng cáo cho dự án tiến hành đấu giá, phát tờ rơi, niêm yết thông tin nơi tổ chức đấu giá, UBND thị xã, UBND cấp xã, phường nơi có đất đấu giá để người dân có thêm thơng tin Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 77 - Giá đấu giá: Thực tế cho thấy, giá sàn lô đất thấp so với giá thị trường Cần thay đổi số phương thức định giá sàn đấu giá để đảm bảo công mở rộng đối tượng tham gia Với lẻ giá sàn vừa phải, cịn lơ giá sàn phải sát giá thị trường để chống tiêu cực - Kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất: Thành phố cần bước tiến hành quy hoạch chỉnh trang đô thị để nâng cao hiệu sử dụng đất, thông qua quy hoạch chỉnh trang thị thiết lập hệ thống CSHT đồng Tạo liên kết hạ tầng khu vực khác nhau, từ nâng cao giá trị quyền sử dụng đất Điều tiết phần thu nhập tăng lên không đầu tư người sử dụng đất Kiểm kê đầy đủ diện tích loại đất, đầu tư cho quy hoạch chi tiết sử dụng đất đến xã, phường, xác định cụ thể quỹ đất để tiến hành lập dự án có nhu cầu - Đối với dự án đấu giá quyền sử dụng đất cần đầu tư hạ tầng trước đưa đấu giá, mặt để làm tăng giá trị đất đấu giá, mặt khác để sau trúng đấu giá người trúng đấu giá nộp tiền đầy đủ - Đánh giá tình hình cung cầu sử dụng đất khu vực đấu bên Trên sở cung cầu thị trường khu vực có thể: Thiết kế đất đấu giá theo diện tích khác nhau, đưa đấu giá theo phương thức khác - Các quy trình dự án đấu giá quyền sử dụng đất cần xử lý nhanh, đặc biệt khâu quy hoạch yếu tố quan trọng công đoạn mở đường để triển khai dự án 4.5.3 Giải pháp chế tài - Quy định giãn thời gian nộp tiền để người tham gia đấu giá có thêm thời gian thu xếp, chuẩn bị tiền Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 78 - Giảm thuế phí giao dịch thị trường bất động sản mức hợp lý nhằm khuyến khích giao dịch thức, khắc phục tình trạng giao dịch “ngầm”, hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài gây thất thu cho ngân sách nhà nước - Trích phần kinh phí thu từ đấu giá đất để đầu tư phát triển nhà cho đối tượng sách, người thu nhập thấp, tạo lập sẵn quỹ nhà cho thuê, nhà bán trả góp tái định cư để cần thu hồi có chỗ cho người bị thu hồi tái định cư Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 79 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Quá trình đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn Thành phố Hà Giang bảntuân thủ Quyết định đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Thủ tướng Chính phủ ban hành năm 2005 cụ thể hoá Quyết định Số: 418/2012/QĐ-UBND ngày 21 tháng năm 2012 UBND tỉnh Hà Giang Quy chế quy định cụ thể đối tượng tham gia đấu giá;Điều kiện để đăng ký tham gia đấu giá; Điều kiện lô, đất đưa bán đấu giá; Thẩm quyền phê duyệt phương án bán đấu giá; Cơ quan giao ký kết hợp đồng bán đấu giá; Trình tự, thủ tục bán đấu giá; Phê duyệt kết bán đấu giá; Thời hạn nộp tiền trúng đấu giá QSDĐ bước cuối giao đất, cấp GCN QSDĐ cho người trúng đấu giá 1.2.Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn Thành phố Hà Giang tỉnh Hà Giang thu thành công đáng kể; thu hút nhiều tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá, tỉ lệ người trúng đấu giá so với số người đăng ký tham gia dự án dao động từ mức 9,2% ( dự án tổ 1) đến 28,5% (dự án 2) chứng tỏ nhu cầu đất lớn Chỉ qua 03 dự án đấu giá mang cho ngân sách thành phố 10.548 triệu, vượt so với dự kiến thu 806 triệu đồng Trong Dự án có số tiền thu sau đấu giá 3021 triệu đồng, vượt so với dự kiến 1,14 lần Tại DA2 có số tiền thu sau đấu giá 4.526 triệu đồng vượt so với dự kiến 1,06 lần DA3 có số tiền thu sau đấu giá 3000 triệu đồng vượt so với dự kiến 1,07 lần 1.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đem lại hiệu nhiều mặt kinh tế mà xã hội công tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn 1.4 Quá trình đấu giá QSDĐ nhiều tồn tổ chức, chế công tác quản lý đất đai đô thị Đặc biệt vấn đề xác định giá khởi điểm Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 80 chưa sát với giá thị trường Theo tính tốn so với giá thị trường, số tiền thu qua đấu giá thấp lớn với 6.443 triệu đồng Để công tác đấu giá quyền sử dụng đất tốt hơn, nghiên cứu đề xuất nhóm giải pháp gồm: Giải pháp sách Nhà nước; Giải pháp kỹ thuật nhóm giải phápvề chế tài Kiến nghị - Nghiên cứu giải pháp kỹ thuật để cơng tác đấu giá hồn thiện như: quy hoạch xây dựng để phù hợp nhu cầu người tham gia đấu giá khu vực thực dự án, phương pháp định giá để định giá sàn cho phù hợp ; - Hoàn thiện đồng hạ tầng dự án trước đấu giá, để tăng giá trị khu đất đấu giá; - Đối với dự án đấu giá đất cần phổ biến thông tin, quảng cáo mạnh hơn, nhiều phương tiện thơng tin đại chúng để thu hút thêm nhiều nguời tham gia Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2004), Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/12/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ Tư pháp (2005), Thông tư số 03/2005/TT-BTP ngày 04/5/2005 Hướng dẫn số quy định Nghị định 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 bán đấu giá tài sản, Hà Nội Bộ Xây dựng - Bộ Kế hoạch đầu tư - Bộ Tài nguyên Môi trường Bộ Tài (2003), Báo cáo hội thảo Phát triển quản lý thị trường BĐS Việt Nam, Hà Nội Nguyễn Đình Bồng (2005), “Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường BĐS Việt Nam”, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị số 06 Chính phủ ngày 19/5/2004 số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường BĐS, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật Đất đai, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thu tiền SDĐ Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, Hà Nội Chính phủ (2005), Nghị định 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 bán đấu giá tài sản, Hà Nội 10 Chính phủ (2007), Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, Hà Nội Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 82 11 Chính phủ (2010), Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 bán đấu giá tài sản, Hà Nội 12 Chương trình hợp tác Việt Nam - Thuỵ Điển đổi hệ thống địa CPLAR (2001), Định giá đất BĐS khác, Tập giảng định giá đất, Hà Nội 13 Vũ Cương CTV ( Pau A,Samuelson, William D.Nordhaus (2002) Kinh tế học 14 Trần Thế Ngọc (2001)Báo cáo quản lý phát triển thị trường bất động sảnThành phố Hồ Chí Minh 15 Quốc hội (2003), Luật Đất đai 2003, Hà Nội 16 Quốc hội (2005), Bộ luật dân , Hà Nội 17 Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh BĐS, Hà Nội 18 Lưu Quốc Thái (2003), Vấn đề bán đấu giá quyền SDĐ để đảm bảo nghĩa vụ, Tạp chí Khoa học pháp lý số 4/3003, Hà Nội 19 Chu Văn Thỉnh (2000), “Cơ sở khoa học cho việc hoạch định sách sử dụng hợp lý quỹ đất đai”, Đề tài nghiên cứu khoa học độc lập cấp Nhà nước, Hà Nội 20 Thủ tướng Chính phủ (2005), Quyết định 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/08/2005 đấu giá quyền SDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ thuê đất, Hà Nội 21 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Qn (2006), Giáo trình Định giá đất, NXB Nơng Nghiệp, Hà Nội 22 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình Thị trường BĐS, NXB Nơng Nghiệp, Hà Nội 23 Đoàn Văn Trường (2000), Các phương pháp thẩm định giá trị BĐS, NXB Khoa học kỹ thuật, Hà Nội Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 83 24 UBND Thị xã Hà Giang (2006), Báo cáo quy hoạch SDĐ giai đoạn 2006 – 2010 thị xã Hà Giang 25 UBND thị xã Hà Giang (2009), Báo cáo kết kiểm kê đất đai năm 2009 thị xã Hà Giang 26 UBND tỉnh Hà Giang (2012), “Quy chế bán đấu giá QSDĐ để Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn tỉnh Hà Giang” 27 UBND thị xã Hà Giang, Quyết định số 3338/QĐ-UBND ngày 11/09/2009 việc thu hồi đất chuyên dùng khu Hợp tác xã Tùng Tạo để lập quy hoạch bán đấu giá QSDĐ 28 UBND tỉnh Hà Giang (2010), Bảng giá đất tỉnh Hà Giang năm 2011 29 UBND TP Hà Giang,Quyết định số 5553/QĐ-UBND ngày 23/08/2010 việc phê duyệt quy hoạch chi tiết đấu giá QSDĐ khu đất Trung tâm Hội chợ triển lãm tỉnh, tổ 14, phường Nguyễn trãi, TPHG 30 Viện nghiên cứu Địa (2002), Báo cáo kết nghiên cứu đề tài Điều tra nghiên cứu xã hội học sách đền bù giải phóng mặt tái định cư, Hà Nội 31 Viện nghiên cứu Địa (2003), Báo cáo kết nghiên cứu đề tài Nghiên cứu đánh giá hiệu việc đấu giá quyền SDĐ thành phố Hà Nội số địa phương phục vụ việc xây dựng Luật Đất đai mới, Hà Nội Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ ... HẢI ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ GIANG, TỈNH HÀ GIANG Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số :60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN... ? ?Đánh giá hiệu công tác đấu giá QSDĐ số dự án địa bàn Thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang? ?? Mục đích đề tài - Đánh giá hiệu công tác đấu giá QSDĐ số dự án địa bàn TPHG, tỉnh Hà Giang; Số hóa Trung... đấu giá QSDĐ áp dụng địa bàn TPHG 2.3.2.2 Quy chế đấu giá QSDĐ TP Hà Giang 2.3.3 Kết đấu giá QSDĐ dự án thực địa bàn TPHG 2.3.3.1 Kết đấu giá QSDĐ dự án thực đấu giá địa bàn Thành phố Hà Giang Số