Báo cáo khảo sát thị trường khu vực phố nối hưng yên

BÁO CÁO KHẢO SÁT THỊ TRƯỜNG KHU VỰC PHỐ NỐI HƯNG YÊN I TỔNG QUAN TỈNH HƯNG YÊN II TÌNH HÌNH BĐS TRONG KHU VỰC III TỔNG QUAN DỰ ÁN KĐT PHỐ NỐI – HÒA PHÁT IV HẢI PHÁT LAND ĐỀ XUẤT I TỔNG QUAN TỈNH HƯNG YÊN 1.1 Thông tin chung Tỉnh Hưng Yên - Hưng Yên tỉnh nằm trung tâm đồng Sông Hồng Việt Nam, cách thủ Hà Nội 54km phía Tây Bắc, cách Tp Hải Dương 50km phía Đơng - Tỉnh có TP, Huyện bao gồm 161 đơn vị hành cấp xã - Diện tích: 930km2 với dân số 1.480.000 người có mật độ dân số 1.600 người/km2 - Thành phần dân số sống đô thị 32% nông thôn 68% - Hưng Yên tỉnh công nghiệp phát triển nhanh mạnh miền Bắc Hiện địa bàn tỉnh có 10 KCN với 2.481 có KCN vào hoạt động Theo quy hoạch đến năm 2020 tồn tỉnh có 35 cụm CN để tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển CN tiểu thủ CN 1.2 Tình hình kinh tế tỉnh Hưng Yên - Sáu tháng đầu năm 2019, tổng sản phẩm địa bàn tỉnh (GRDP tăng 9,65% so với kỳ năm trước (KH năm 8,3%), mức tăng trưởng cao năm gần từ 2012 tỉnh có tốc độ tăng trưởng tốt tỉnh Đồng Sông Hồng - Chỉ số sản xuất công nghiệp tăng 10,92% (KH năm 9,5%); Tổng vốn đầu tư phát triển địa bàn đạt 15,457.3 tỷ đồng, tăng 9,73% - Số dự án đầu tư nước đạt 22 dự án tăng dự án so với 2018, số vốn đăng ký 199,5 triệu USD - Tổng mức bán lẻ hàng hóa, dịch vụ đạt 18,694.5 tỷ đồng, tăng 11,99% - CPI bình quân tháng tăng 1,32% so với kỳ năm trước; Thu ngân sách đạt 6.810 tỷ đồng đạt 52,93%, tr thu nội địa 4.880 tỷ đồng đạt 51,02% hế hoạch 1.3 Hạ tầng giao thông Hiện hạ tầng giao thông kết nối Hưng Yên thuận tiện di chuyển đến Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng, Hải Dương đặc biệt gần Hà Nội qua trục đường lớn như: DT196, Đường 5, DT39A Các tuyến đường kết nối giao thông khu vực II TÌNH HÌNH BĐS TRONG KHU VỰC 2.1 Tình hình BĐS thổ cư khu vực tuyến đường lớn Thị trấn Bần Qua khảo sát thực tế dự án số khu vực đất thổ cư Dự án gần trung tâm Thị trấn Bần, khoảng 01 năm giá BĐS có nhiều biến động từ việc tăng giá theo địa hạ tầng đến quy hoạch định lên Thị xã Mỹ Hào… Khu vực Văn Nhuê Center có mức tăng trưởng giá đến khoảng từ 15-20% (Từ 2631/m2 đến 31-35tr/m2) Khu mặt Đường Vũ Văn Cẩn đối diện Dự án khoảng 40tr/m2 tăng trưởng khoảng 10% lên khoảng 45tr/m2, mặt DT196 Nguyễn Thiện Thuật – Trung tâm TT.Bần khoảng 50-60tr/m2 Khu vực Nguyễn Bình từ phía chợ Bao Bì đến vịng xuyến trung tâm dao động khoảng 6070tr/m2 Đường QL5 từ 30-50tr/m2 tùy vị trí gần nút giao gần trung tâm Khu đất phân lô sau chợ Bao Bì giá bán dao động 23-25tr/m2 lơ góc khoảng 27-30tr/m2 Mức giá bán nêu giá tính m2 đất 2.2 Tình hình BĐS dự án khu vực Bản đồ giá bán dự án khu vực khảo sát (tr/m2 đất) Với đồ giá bán khu vực nêu cho thấy phân khúc giá bán phía Bắc Đường cao Dự án phía Nam Điều hợp lý với hạ tầng, mức độ tập trung dân cư trạng tiện ích, sở vật chất khu vực Vị trí dự án Phía Bắc Đường tốt, quy mơ lớn, có dự án triển khai hạ tầng KĐT Phố Nối Hòa Phát KĐT Yên Sơn - Dự án Hịa Phát qy tơn kín triển khai hạ tầng ước khoảng 40ha/260ha Các Block hữu chưa xây dựng, nhiều khu ươm để phủ xanh block khác - Đặc biệt dự án Yên Sơn chờ Quyết định nộp thuế Mỹ Hào lên Thị Xã dẫn đến khung thuế dự án có thay đổi Vì dự án chưa thể mở bán hạ tầng theo khảo sát san lấp làm khoảng 1/3 quy mơ Cơng tác giải phóng mặt chưa hoàn chỉnh Hiện trạng số dự án khu vực Nhận định thị trường: Tỷ lệ lấp đầy dự án khảo sát thấp rơi vào khoảng 10% dự án không gần tiện ích lớn trường học bệnh viện, trung tâm thị trấn, thị xã Các dự án nằm phía Nam Đường Newcity, Phố Nối House chưa mở bán thức cho KH ký HĐMB Đa phần dự án phía Bắc Đường quy mô lớn, xây dựng hạ tầng hồn chỉnh Các dự án đa phần phân lơ bán nền, tỷ lệ dân cư thực cao dự án khu Bến xe Mỹ Hào khoảng 70%, có dự án Lạc Hồng Phúc tỷ lệ lấp đầy thấp khoảng 5% Khảo sát cho thấy dự án thời điểm tháng 01/2019 có mức giá khoảng từ 15-26-35tr/m2 tùy vị trí theo đường trước lơ đất Mức giá khảo sát dự án Yên Sơn qua thông tin CĐT dự kiến hàng phân khu có mức giá thấp cho GD1 từ 10-15tr/m2 cho thời điểm Nhưng dự án chưa hàng CĐT chưa giải phóng xong mặt Kết luận:  Thị trường khu vực đa phần CĐT đưa thị trường sản phẩm KĐT hỗn hợp với loại hình Đất phân lơ (LK/SH/BT) kèm theo quy hoạch khu chung cư Phố Nối House, Lạc Hồng Phúc  Giá bán đất Dự án Phía Nam QL5 dao động từ 8-22tr/m2 (tùy loại hình sản phẩm); với Phía Bắc QL5 giá đất dao động từ 15-35tr/m2; Giá bán khu hộ từ 9-13tr/m2 III TỔNG QUAN DỰ ÁN KĐT PHỐ NỐI – HỊA PHÁT 3.1 Tổng quan dự án CĐT: Cơng ty cổ phần Xây dựng Phát triển đơ thị Hịa Phát Quy mơ: 260ha Vị trí: Nằm trung tâm thị trấn Phố Nối thuộc địa phận Huyện Mỹ Hào,Tỉnh Hưng Yên, tiếp giáp với quốc lộ 5A, gần cao tốc Hà Nội – Hải Phòng, QL39A, QL38 Thời gian thực hiện dự án dự kiến vòng 15 năm phân kỳ đầu tư theo giai đoạn:  Giai đoạn 1: diện tích 123,8 Vị trí: thị trấn Bần tồn diện tích xã Nhân Hịa, xã Phan Đình Phùng (huyện Mỹ Hào)  Giai đoan 2: diện tích 68,72 Vị trí: tồn diện tích xã Minh Hải (huyện Văn Lâm) đông bắc thị trấn Bần - Yên Nhân (huyện Mỹ Hào)  Giai đoạn 3: diện tích 100,58 Vị trí: phía Tây thị trấn Bần – Yên Nhân (huyện Mỹ Hào) Ngay sau hoàn thành hạ tầng kỹ thuật 60% giai đoạn 1, Chủ đầu tư sẽ triển khai đầu tư hạ tầng kỹ thuật giai đoạn Tổng mức đầu tư cho riêng phần hạ tầng kỹ thuật khu đô thị dự kiến 3.989 tỉ đồng Phối cảnh quy hoạch chi tiết 1/500 dự án Các thông số sở sản phẩm: Loại hình SP Số lượng/tỷ lệ SP Cơ cấu Diện tích Tiêu chuẩn bàn giao Biệt thự Chưa rõ 240 -295m2 Thơ, hồn thiện mặt ngồi Liền kề Chưa rõ 68 - 162m2 Thơ, hồn thiện mặt ngồi Shophouse Chưa rõ 90 - 194m2 Thơ, hoàn thiện mặt Chung cư Chưa rõ 34 - 78m2  KĐT Phố Nối Hòa Phát Dự án khu vực mang đến dòng sản phẩm cao cấp cho thị trường với tiêu chí bàn giao thơ & hồn thiện mặt ngồi  Tạo nên KĐT đồng bộ, quy mơ, đầy đủ tiện ích, làm thay đổi diện mạo khu vực thể tầm vóc CĐT lớn lĩnh vực BĐS  Cơ cấu diện tích khu Shophouse lớn lên đến 194m2  Chưa rõ phong cách kiến trúc, độ cao, mật độ sản phẩm xây dựng 3.2 Phân tích SWOT Một số lợi dự án:  Vị trí: Đẹp, nằm khu vực trung tâm Thị xã Mỹ Hào  Quy mô: Lớn, xây dựng dự án đồng bộ, tạo tiềm tăng giá thu hút nhà đầu tư khách hàng mua thực  Giao thông kết nối thuận tiện, gần trục đường lớn, thơng thống  Tiện ích nội khu nhiều lớn, cơng trình cơng cộng đáp ứng nhu cầu dử dụng cho dân cư KĐT Tạo thành khu thị xanh, đáng sống Các điểm cịn hạn chế:  Dự án triển khai 01 phần khoảng 40ha  Nhiều vị trí chưa hồn thiện hạ tầng, block ươm trồng xanh phục vụ hoàn thiện hạ tầng dự án Thách thức:  Giá trị sản phẩm lớn khu vực, số lượng khách hàng thu hẹp  Khách hàng địa phương chưa quen với việc mua nhà đô thị xây dựng thô  Tâm lý khách hàng e ngại mua sản phẩm chưa có sổ đỏ, khách hàng từ nơi khác đến quy mô dự án lớn  Mức độ khoản dự án chậm so với khu vực Cơ hội:  Sản phẩm thấp tầng xây dựng bàn giao thơ, tạo hình ảnh KĐT lớn, có tầm vóc thu hút tầng lớp khách hàng cao cấp  Định vị lớp khách hàng rõ nét  Tạo dựng niềm tin với KH sản phẩm hình thành, tăng tính khoản 3.3 ĐỐI TƯỢNG KHÁCH HÀNG TIỀM NĂNG: Với tính chất sản phẩm Dự án, tệp khách hàng tiềm xây dựng sau: Tiêu chí - Tại địa phương - Ngoài địa phương Tại địa phương - - Ngoài địa - KHÁCH HÀNG TIỀM NĂNG Mua để Đặc điểm khách hàng Ngôi nhà mơ ước với mơi KH/Gia đình trẻ, thành đạt có trường sống lý tưởng tích lũy, người thân hỗ trợ tài Ngơi nhà thứ KH có tích lũy tài tốt, có địa vị xã hội… Họ chủ doanh nghiệp, tiểu thương, CBNV, chuyên gia/nhân cao cấp…Đang sinh sống khu vực sầm uất khu vực Ngôi nhà thứ Họ sinh lớn lên địa phương sinh sống làm việc tỉnh thành lân cận như: Hà Nội, Bắc Ninh, Bắc Giang Hải Dương, Hải phòng… Họ đến từ tỉnh thành lân cận có hoạt động kinh doanh gần với Thay đổi môi trường sống vị trí dự án Phạm vi khách hàng thu hẹp bán kính khoảng 12km khu vực TP.Hưng Yên Hải Dương khả thi Mua để đầu tư Đặc điểm khách hàng Đầu tư lướt sóng/dài hạn Là khách hàng đầu tư dự án khu vực Đầu tư kinh doanh, làm trụ sở Những khách hàng chủ văn phịng đại diện cơng ty ngành hàng TMDV kinh doanh khu vực với lĩnh vực ăn uống, giải trí, chăm sóc sức khỏe… Các chủ doanh nghiệp, thương hiệu nhượng quyền… Đầu tư lướt sóng Là khách hàng đầu tư phương - Đầu tư kinh doanh chuyên nghiệp dự án địa phương tỉnh thành khác Những khách hàng chủ ngành hàng TMDV ăn uống, giải trí, chăm sóc sức khỏe… IV HẢI PHÁT LAND ĐỀ XUẤT: IV.1 Hỗ trợ Truyền thơng: (File chi tiết) Mục đích: Xây dựng phát triển tạo nhận diện thương hiệu cho dự án, hỗ trợ đội ngũ kinh doanh tăng tốc độ khoản dự án  Xây dựng câu chuyện dự án, câu chuyện bán hàng (Story Sale) ý tưởng Concept  Đưa tên Thương mại cho dự án: Khác biệt, đẳng cấp thể lối riêng dự án (Tạo keyword cho SP thị trường)  Truyền thông tổng thể đồng Online & Offline: Đẩy mạnh tìm kiếm với Từ khóa xác Dự án (Báo chí, mạng xã hội, ứng dụng, Banner, phướn, Brochure…)  Bổ sung nguyên liệu truyền thông chất lượng cao (Phối cảnh chi tiết sản phẩm, TVC 3D, thiết kế…)  Flycam HD hạ tầng hoàn thiện theo phân khu  Tổ chức kiện lớn, trì Mini event/Tea Break… Bên cạnh song hành bám sát hoạt động truyền thông CĐT thương hiệu CĐT dự án nhằm thống thông điệp, công cụ phối hợp hiệu 4.2 Phương án hợp tác Hình thức phân phối: Độc quyền Đặt cọc: Có ký quỹ đảm bảo Cam kết nhân tham gia bán hàng dự án: - Số lượng 150/1200 Sale thức HPL - Phân bổ lực lượng chi tiết đây… 4.3 Hoa hồng Đại lý: Biểu phí hoa hồng dự kiến Hải Phát Land Mức phí hoa hồng 5% 6% 7% Target bán hàng Dưới 50% Từ 50 đến 70% Trên 70% Mức phí Đại lý chi trả cho Sale cân đối dựa Tổng giá trị sản phẩm chi phí hoạt động dự tính kế hoạch kinh doanh dự án, liên quan đến trình phân phối sản phẩm CĐT Hải Phát Land Ngày 08 tháng 07 năm 2019  ... vực II TÌNH HÌNH BĐS TRONG KHU VỰC 2.1 Tình hình BĐS thổ cư khu vực tuyến đường lớn Thị trấn Bần Qua khảo sát thực tế dự án số khu vực đất thổ cư Dự án gần trung tâm Thị trấn Bần, khoảng 01 năm... Hiện trạng số dự án khu vực Nhận định thị trường: Tỷ lệ lấp đầy dự án khảo sát thấp rơi vào khoảng 10% dự án không gần tiện ích lớn trường học bệnh viện, trung tâm thị trấn, thị xã Các dự án nằm... 27-30tr/m2 Mức giá bán nêu giá tính m2 đất 2.2 Tình hình BĐS dự án khu vực Bản đồ giá bán dự án khu vực khảo sát (tr/m2 đất) Với đồ giá bán khu vực nêu cho thấy phân khúc giá bán phía Bắc Đường cao Dự